Pendekatan Biaya

Pertemuan 7
Program Studi Geomatika Itera

Harizul Akbar, S.T., M.Ec.Dev., AssocRICS., MAPPI (Cert)

 Tipologi
Jenis Aset
Pendekatan Persyaratan Kelemahan
yg dinilai
1. Pendekatan Pasar (Market Semua jenis aset Data pembanding Sulitnya memperoleh data
Approach) tersedia pembanding yang memadai

2. Pendekatan Biaya Semua aset yang Diketahui biaya Untuk mencapai nilai pasar,
(Cost Approah) dapat diganti reproduksi atau biaya penentuan penyusutan diperlukan
pengganti pengalaman dari penilainya.

3. Pendekatan Pendapatan Semua aset yang Dapat dihitung Penentuan tingkat kapitalisasi,
(Income Approach) mendatangkan perkiraan terutama karena tidak ada data
pendapatan pendapatan, pembanding
pengeluaran dan
besarnya investasi.
2
 Definisi

PENDEKATAN BIAYA

Pendekatan Biaya memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip ekonomi bahwa pembeli akan

membayar asset tidak lebih dari biaya untuk mendapatkan asset dengan utilitas yang sama, baik

melalui pembelian atau dengan pembuatan konstruksi dengan mengecualikan faktor-faktor seperti

waktu yang tidak semestinya, ketidaknyamanan, resiko atau faktor-faktor lainnya.

3
 KONSEP COST
APPROACH
Pendekatan Biaya dapat diterapkan dalam kondisi berikut:

1. Pelaku pasar akan mampu membuat kembali asset dengan utilitas yang secara substantial sama
dengan asset yang dinilai, tanpa adanya restriksi dari aspek hukum atau regulasi, dan asset dapat
dibuat kembali dalam waktu yang cukup cepat secara wajar.

2. Aset tidak menghasilkan pendapatan secara langsung dan sifat unik dari asset membuat
penggunaan Pendekatan Pendapatan atau Pendekatan Pasar menjadi tidak layak

3. Dasar Nilai yang digunakan secara fundamental didasarkan pada biaya pengganti, seperti nilai
pembangunan kembali.

4
 Definisi

Metode dalam Pendekatan Biaya

1. Metode biaya Pengganti, dikenal juga dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi
(Depreciated Replacement Cost (DRC)). Metode ini mengindikasi nilai dengan menghitung
biaya untuk membuat asset serupa dengan utilitas yang setara,

2. Metode Biaya Reproduksi, Metode ini mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk
membuat replika asset

3. Metode penjumlahan, metode yang mengindikasikan nilai dengan menjumlahkan nilai dari setiap
bagian komponennya.

5
 Definisi
Metode Biaya Pengganti

1. Biaya Pengganti Baru adalah biaya yang relevan dalam menentukan harga dimana pelaku pasar
akan membayar, yang didasarkan pada penggantian asset dengan utilitas yang setara, dan bukan
membuat asset yang sama persis secara fisik

2. Biaya pengganti Baru kemudian disesuaikan untuk kerusakan fisik dan seluruh bentuk keusangan
yang relevan. Setelah penyesuaian tersebut, biaya ini disebut sebagai Biaya Pengganti
Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost)

3. Biaya Pengganti pada umumnya adalah untuk asset modern yang setara (modern equivalent
asset), yang memberikan fungsi yang mirip dan utilitas yang setara dengan asset yang dinilai,
namun memiliki desain saat ini dan dikonstruksikan atau dibuat menggunakan material dan
teknologi saat ini yang efektif dari sisi biaya (cost effective)

6
 Definisi
Metode Biaya Reproduksi

Biaya Reproduksi sesuai digunakan dalam kondisi seperti berikut:

1. Biaya untuk asset ekuivalen modern lebih tinggi dari pada biaya untuk membuat replika dari
asset yang dinilai, atau

2. Utilitas yang ditawarkan oleh asset yang dinilai hanya dapat diberikan oleh replica dan bukan
oleh asset ekuivalen

7
 Definisi
Metode Penjumlahan (Summation method)

Biaya Reproduksi sesuai digunakan dalam kondisi seperti berikut:

1. Biaya untuk asset ekuivalen modern lebih tinggi dari pada biaya untuk membuat replika dari
asset yang dinilai, atau

2. Utilitas yang ditawarkan oleh asset yang dinilai hanya dapat diberikan oleh replika dan bukan
oleh asset ekuivalen

8
 PROSES
PENILAIAN

PENGUMPULA
N DATA

REKONSILIASI
VERIFIKASI
DAN
DAN ANALISA
KESIMPULAN

PENYESUAIAN
(ADJUSMENT)

9
 Prosedur Penerapan
1. Mengestimasi nilai tanah

2. Mengestimasi biaya reproduksi atau biaya pengganti baru pada tanggal penilaian

3. Mengestimasi tingkat keuntungan pengembang berdasarkan Analisa Pasar

4. Mengestimasi jumlah penyusutan (fisik, fungsi dan ekonomis/eksternal)

5. Menghitung total biaya reproduksi atau penggantian baru dikurangi penyusutan

6. Mengestimasi biaya bangunan tambahan dan penyusutan

7. Jumlahkan biaya reproduksi atau biaya pengganti terdepresiasi dari bangunan utama, tambahan,
dan semua pengembangna lain termaksud fasilitas pendukung

8. Tambahkan dengan nilai tanah

10
 KOMPONEN BIAYA
A. Biaya Langsung
1. Material
2. Tenaga Kerja

B. Biaya Tak Langsung

1. Biaya Transportasi
2. Biaya instalasi
3. Biaya professional (desain, ijin, arsitektur, hukum, dll)
4. Biaya relevan lainnya
5. Biaya overhead
6. Pajak
7. Biaya Keuangan (missal bunga pembiayaan utang)
8. Marjin laba/laba kewirausahaan (entrepreneur incentive)

11
 SUMBER
DATA
1. Agen/toko bahan bangunan

2. Kontraktor bangunan setempat

3. Kantor pekerjaan umum

4. Kantor pemerintahan daerah setempat

5. Buku jurnal bahan bangunan dan konstruksi

6. Badan pusat statistk

7. Biaya teknis dan bangunan (BTB) MAPPI

12
 METODE PENAKSIRAN
BIAYA
1. Metode Survey Kuantitas (quantity survey method)

Metode perhitungan biaya dengan acuan pada daftar kuantitas dan spesifikasi yang berisi semua jenis
pekerjaan secara terperinci dan seluruh komponen bangunan yang harus dikerjakan pada obyek
bangunan tersebut dihitung secara terperinci per item aktivitas.

2. Metode Unit Terpasang (unit in place method)

Metode perhitungan biaya yang didasarkan pada perhitungan persatuan pekerjaan/komponen

bangunan yang dipaketkan dalam 1 (satu) kesatuan unit pekerjaan.

13
 METODE PENAKSIRAN
BIAYA
3. Metode Meter Persegi (square meter method)

Metode perhitungan biaya dengan cara perkalian antara total luas bangunan dikalikan harga per meter
persegi, dimana harga per m2 bangunan diambil berdasarkan harga proyek sejenis dengan spesifikasi
teknis yang serupa.

4. Metode Index & Penyesuaian (index & adjustment method)

Metode perhitungan biaya yang didasarkan pada biaya membangun di waktu lampau kemudian
diterapkan pada masa kini dengan beberapa penyesuaian terhadap beberapa komponen bangunan.

14
Metode Survey
Kuantitas

15
Metode Survey
Kuantitas

16
Metode Survey
Kuantitas

17
Metode Survey
Kuantitas

18
 METODE UNIT
TERPASANG
Dengan metode ini biaya membangun dihitung berdasarkan per satuan unit
komponen yang menjadi bagian dari bangunan dihitung (termasuk bahan-bahan,
tenaga kerja, overhead dan keuntungan pemborong)

Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan dengan cara menjumlahkan seluruh

biaya pekerjaan per unit terpasang termasuk biaya plumbing, electrical, dan lain-
lain.

19
METODE UNIT
TERPASANG

20
METODE UNIT
TERPASANG

21
 METODE
METER
PERSEGI
Dengan metode ini, biaya per meter persegi bangunan telah diketahui,

Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan dengan cara mengalikan luas

bangunan dengan biaya per meter persegi bangunna yang sebanding. Bila
terdapat perbedaan spesifikasi maupun klasifikasi antara bangunan yang menjadi
pembanding dengan bangunan yang dinilai, maka perlu dilakukan penyesuaian.

22
 METODE
METER
PERSEGI
Diketahui sebuah rumah tinggal (berlantai satu) dengan spesifikasi sebagai
berikut:
Rangka : Beton bertulang
Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
Lantai : Keramik
Pintu : Pintu teakwood dengan kusen kayu kamper
Jendela : Kaca naco dengan kusen kayu kamper
Langit-langit : Plywood dan dicat
Kuda-kuda : Kayu borneo diawetkan
Kamar mandi : Lantai keramik, dinding lapis porselen

Luas bangunan : 250 m2

Biaya Pengganti Baru : Rp. 2.800.000,-

23
 METODE
METER
PERSEGI
Bangunan yang akan dinilai: Rumah tinggal (berlantai satu) dengan spesifikasi
sebagai berikut:
Rangka : Beton bertulang
Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
Lantai : Marmer
Pintu : Pintu teakwood dengan kusen kayu kamper
Jendela : Kaca naco dengan kusen kayu kamper
Langit-langit : Gypsum dan dicat
Kuda-kuda : Kayu kamper diawetkan
Kamar mandi : Lantai keramik, dinding lapis porselen
Luas bangunan : 290 m2

24
 METODE
METER
PERSEGI
Perhitungan selisih nilai:

Lantai (keramik dan marmer) + Rp. 100.000/m2

Langit-langit (Tripleks & gypsum) + Rp. 75.000/m2
Kuda-kuda (kayu borneo & k. kamper + Rp. 50.000/m2
+ Rp. 225.000/m2

Jadi, nilai baru bangunan yang dinilai = Rp2.800.000 + Rp225.000 =

Rp3.025.000/m2

25
 METODE
INDEKS
Dengan metode ini biaya membangun dihitung Contoh :
dengan mengalikan indeks kenaikan harga bangunan Indeks Biaya tahun 2008 = 125
sekarang dengan harga bangunan yang asli. Indeks Biaya tahun 2015 = 195
Nilai Baru Bangunan = 250.000.000
Metode ini digunakan bila diketahui Biaya (tahun 2008)
Pembangunan yang asli. Dengan
memperbandingkan indeks biaya pada ‘saat Nilai Baru sekarang 195
=
diperoleh’ dengan indeks pada ‘saat ini’ berdasarkan (tahun 2015) 125
statistik, sehingga dapat diperoleh nilai sekarang = 390.000.000
(nilai baru sekarang)

26
 KOMPARASI
METODE
METODE CARA PENERAPAN KEUNTUNGAN/KERUGIAN

Metode Survey Kuantitas Menghitung dan menjumlahkan seluruh komponen
bangunan secara terinci. Termasuk Biaya Langsung dan
Biaya Tidak Langsung
Metode Unit Terpasang Biaya Bangunan dihitung per satuan unit komponen yang
menjadi bagian dari bangunan
Metode Meter Persegi Biaya per meter persegi bangunan dibandingkan dengan
harga per meter persegi bangunan yang telah diketahui.
Biaya bangunan dihitung dengan mengalikan luas bangunan
dengan biaya per meter persegi bangunan yang sebanding
Metode Indeks Biaya bangunan dihitung dengan mengalikan indeks
kenaikan harga bangunan sekarang dengan harga bangunan
yang asli.
Menghasilkan nilai yang paling akurat.
Memerlukan estimator yang ahli.
Membutuhkan waktu yang lama
Menghasilkan nilai yang cukup akurat.
Memerlukan estimator yang ahli.
Waktu yang dibutuhkan cukup lama.
Penerapannya lebih mudah dan praktis
dari kedua metode diatas.
Jarang digunakan, karena struktur bahan
bagunan dimasa lalu belum tentu sama
dengna yang digunakan pada saat ini.

27
 PENYUSUTAN
FISIK
Yaitu penyusutan yang disebabkan oleh aus, rusak, retak, patah dan sebagainya kerusakan
yang terjadi pada struktur bangunan. Hal ini disebabkan oleh faktor umur dan kondisi fisik
yang ada, seperti halnya:

• Kemerosotan kekuatan bangunan karena keretakan.

• Penurunan atau kerusakan pondasi.

• Kerusakan struktur bangunan.

• Patah pada balok dan atau kolom.

• dan lain-lain.

28
 KEMUNDURAN
FUNGSIONAL
Yaitu kemunduran yang disebabkan oleh perubahan/perkembangan teknologi sehingga
menyebabkan bangunan atau peralatannya menjadi kurang efektif dalam menjalankan fungsinya.

Kemunduran fungsional meliputi perencanan yang kurang baik, ketidak seimbangan yang berkaitan
dengan ukuran, model, bentuk, umur, dan lain-lain, seperti halnya :

• Arsitektur yang sudah ketinggalan jaman.

• Plafon yang terlalu tinggi.

• Penempatan kolom yang tidak pada tempatnya.

• Perubahan peruntukan bangunan yang tidak sesuai dengan peruntukan awal dan dapat
menyebabkan berkurangnya nilai bangunan.

• dan sebagainya.

29
 KEMUNDURAN
EKONOMIS
Yaitu kemunduran yang disebabkan oleh adanya perubahan eksternal yang mempengaruhi
lingkungan atau wilayah pasar dimana properti itu terletak, seperti perubahan
peruntukan/zoning, perubahan jalur lalu lintas, peraturan-peraturan pemerintah, seperti
halnya :
• Rendahnya kualitas lingkungan akibat Tindakan kriminal.

• Rendahnya kualitas udara akibat polusi dan limbah pabrik

• Perubahan keadaan ekonomi.

• Perubahan penetapan lokasi.

• dan sebagainya.
30
 METODE MENGHITUNG
PENYUSUTAN
• Metode Ekstraksi Pasar

Menghitung selisih perbedaan di antara nilai transaksi atas properti bangunan setelah
dikeluarkannya nilai pasar tanah
• Metode Umur Hidup

Membandingkan umur efektif dengan umur ekonomis

• Metode Terinci

Menghitung penyusutan setiap komponen bangunan

31
BIAYA DAN TEKNIS
BANGUNAN (BTB)
MAPPI

32
REFERENSI UMUR
EKONOMIS BANGUNAN

33