I.

Landasan Teori
A. Pengertian-pengertian
1. Nilai Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan moneter antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang membeli dan menjualnya. Nilai bukan merupakan fakta tapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu. Konsep ekonomis dari nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomis yang akan diperoleh oleh orang yang memiliki barang atau jasa tersebut pada tanggal penilaian (SPI 2002 Konsep dan Prinsip Umum Penilaian Butir 5.5) 2. Nilai Pasar Nilai pasar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui, dan bertindak hati-hati dan tanpa paksaan (SPI 0.5.39.1). 3. Biaya Reproduksi/Pengganti Baru Biaya reproduksi/pengganti baru adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk reproduksi/pengganti properti baru yang dihitung berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, biaya jasa kontraktor/konsultan teknik termasuk keuntungan biaya instalasi, biaya supervisi, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, fondasi, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Penghasilan Impor (PPh Impor), dan biaya bunga selama konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus (SPI 0.5.11.1). 4. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) Penggunaan tertinggi dan terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, dapat dibenarkan secara wajar, secara hukum sah, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi (SPI 0.5.56.1).

B. Pendekatan Penilaian
1. Pendekatan Pendapatan Pendekatan pendapatan adalah suatu pendekatan yang digunakan untuk menilai properti yang dapat menghasilkan pendapatan dalam bentuk sewa. Nilai properti diperoleh dengan cara menghitung seluruh pendapatan sewa kemudian dikurangi dengan pengeluaran pengeluaran (outgoings) rutin sehingga menghasilkan sewa bersih kemudian dikalikan dengan years purchase in perpetuity dengan tingkat pengembalian tertentu, atau dengan cara mengalikan sewa bersih dengan ATB selama masa kontrak ditambah dengan nilai sewa

semasa dikalikan dengan ATB tertangguh ke abadi pada masa sesudah kontrak. Pendekatan ini berdasar pada konsep hubungan antara nilai dengan pendapatan dari suatu income producing property. Nilai properti dihitung berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa. Properti komersial dibeli untuk disewakan pada pihak lain. Pendapatan dimasa yang akan datang dari properti tersebut merupakan keuntungan bagi pemilik. Dari pengertian tersebut, nilai dari suatu properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk mendapatkan keuntungan. Dasar pemikiran dari pendekatan pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari suatu properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendapatkan pendapatan. Jika pendapatan bersih per tahun dianggap stabil selama masa operasional dan bersifat tak terhingga atau terus menerus, maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada tahun tertentu oleh suatu properti dapat dikapitalisasi langsung menjadi nilai dari properti bersangkutan selama tingkat kapitalisasi yang digunakan adalah tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku umum di pasar properti bersangkutan. Metode ini disebut kapitalisasi langsung. Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka penilaiannya dapat menggunakan metode arus kas yang didiskontokan atau lebih dikenal dengan istilah metode DCF (Discounted Cash Flow). Dengan pendekatan ini, nilai dari suatu properti adalah sejumlah nilai kini dari Net Operational Income yang akan diperoleh dari hasil operasional properti tersebut termasuk didalamnya Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi diasumsikan masih terdapat sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara terus menerus dan stabil. Hasil penilaian dengan pendekatan pendapatan merupakan nilai dari keseluruhan bagian asset yang mempunyai kontribusi langsung dalam operasional antara lain tanah, gedung, sarana pelengkap, mesin mesin, dan peralatan merupakan suatu kesatuan yang tidak terpisahkan. Proses penilaian dengan pendekatan ini meliputi antara lain : 1. 2. 3. 4. Menentukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan diperoleh dari operasional properti bersangkutan, termasuk di dalamnya termination value jika ada. Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan timbul baik yang berupa direct cost maupun indirect cost dalam mengoperasikan properti bersangkutan. Memperhitungkan kemungkinan collection loss yang akan terjadi. Memperhitungkan biaya-biaya lain yang diperlukan bertalian dengan penilaian properti bersangkutan seperti pajak, fee atau biaya manajemen reserve of replacement, royalty, dan lain - lainnya. Menghitung Net Operational Income dengan cara mengurangi gross income dengan total expense. Menghitung nilai kini dari Net Operational Income yang mungkin diperoleh dengan mendiskontokan pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang

5. 6.

diharapkan dari investasi jenis properti bersangkutan 7. Menjumlahkan semua nilai kini dari Net Operational Income termasuk Terminal Value jika dalam penilaiannya menggunakan metode DCF.

2. Pendekatan Biaya Pendekatan ini menyatakan bahwa sebagai pengganti atau substitusi dari properti yang dinilai/dibeli, seseorang dapat membangun properti lain yang merupakan tiruan (replika) dan atau yang memiliki kegunaan yang sama. Dalam pendekatan biaya Terdapat komponen-komponen biaya sebagai berikut: a) Biaya Pekerjaan, Pengembangan dan Pengeluaran Istilah ini termasuk, apabila sesuai, tambahan dari biaya pekerjaan bangunan seperti pekerjaan lapangan, biaya, dan pengeluaran arsitek, tenaga ahli teknik, surveyor kuantitas, manajer proyek, dan penasehat profesional lainnya yang terlibat dalam proyek. b) Biaya Pengganti Terdepresiasi Biaya pengganti terdepresiasi adalah metode penilaian yang didasarkan kepada estimasi nilai pasar saat ini atas tanah untuk penggunaan yang ada (atau lokasi pengganti yang ditunjuk di areal yang sama) ditambah dengan biaya pengganti (atau biaya reproduksi) kotor saat ini dari bangunan dikurangi kerusakan fisik dan semua bentuk keusangan dan optimisasi yang relevan. Hasilnya, bukan merupakan nilai pasar, dianggap sebagai estimasi biaya pengganti terdepresiasi yang didasarkan akan adanya potensi keuntungan atau potensi pelayanan yang memadai. c) Penyusutan Penyusutan adalah suatu pengurangan nilai yang dialami oleh suatu properti yang disebabkan oleh adanya kerusakan fisik dan atau kemunduran fungsional dan kemunduran ekonomis. d) Kerusakan Fisik Kerusakan fisik meliputi rusak, aus, usang, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya. Hal ini disebabkan oleh faktor umur dan kondisi fisik. e) Kemunduran Fungsional Kemunduran fungsional meliputi perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang bertalian dengan ukuran, model, bentuk, umur, dan lain-lain. f) Kemunduran Ekonomis Kemunduran ekonomis dipengaruhi oleh faktor-faktor seperti perubahan sosial, peraturan pemerintah, dan peraturan lain yang membatasi, peruntukan, dan lain-lain.

Pendekatan Lapangan (pengumpulan data)

Kurangkan Biaya Penyusutan dari Biaya Pembuatana/Penggantian Baru (biaya reproduksi/penggantian terdepresiasi) Estimasi Lahan (diumpamakan kosong) Estimasi Biaya Reproduksi/Penggantian Baru (biaya langsung/tidak langsung)

Estimasi Penyusutan dan Keusangan (fisik, fungsional, ekonomis) Kurangkan Biaya Penyusutan dari Biaya Pembuatana/Penggantian Baru (biaya reproduksi/penggantian terdepresiasi) Tambahkan Nilai Lahan Kosong Pada Biaya Reproduksi/Penggantian Terdepresiasi

Indikasi Nilai Properti

Bagan Proses Penilaian Pendekatan Biaya