• Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa,

sebagai substitusi dari pembelian suatu properti (real properti),

seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika
dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan
yang sebanding.
• Seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli suatu
properti lebih dari pada biaya untuk membeli tanah yang
sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali
akan melibatkan jangka waktu yang lebih panjang,
ketidaknyamanan dan risiko yang lebih tinggi.

4
• Menurut (IVS), Pendekatan Biaya menggunakan prinsip ekonomi
bahwa pembeli akan membayar aset tidak lebih dari biaya untuk
mendapatkan aset dengan utilitas yang sama, baik melaluipembelian
atau dengan pembuatan konstruksi dengan mengecualikan
faktor-faktor seperti waktu yang tidak semestinya, ketidaknyamanan,
risiko atau faktor-faktor lainnya.

• Dalam prakteknya, Pendekatan Biaya memiliki kelemahan dan

keunggulan untuk diterapkan dalam menghasilkan nilai suatu
properti. Pendekatan Biaya cocok dan relevan digunakan untuk
properti atau aset tetap yang relatif baru yang masih mencerminkan
kondisi sebenarnya, dan kedudukan penggunaan tertinggi dan
terbaik (HBU) masih tercerminkan dalam keadaan terbangun. Untuk
properti atau aset yang relatif lama, pendekatan ini masih dapat
digunakan meskipun kehandalan data yang digunakan berpotensi
tidak mencerminkan yang akurat atau bisa bias.
5
• Dalam prakteknya,
pendekatan ini juga
melibatkan estimasi
depresiasi untuk properti
yang lebih tua dan/atau
memiliki keusangan fungsi,
dimana estimasi biaya
baru secara tidak wajar
melampaui harga yang
mungkin dibayarkan untuk
properti yang dinilai.

6
7
Pendekatan Biaya dan
hubungannya terhadap prinsip-
prinsip (ekonomi) Penilaian :
§ HIGHEST & BEST USE (HBU)
§ SUPPLY & DEMAND
§ SUBSTITUTION
§ BALANCE
§ EKSTERNALITAS

8
Step Prosedur
1 Estimasi nilai tapak tanah dalam keadaan kosong dengan asumsi
HBU
2 Estimasi biaya langsung dan biaya tidak langsung atas
pengembangan yang ada
3 Estimasi insentif pengembangan (entrepreneur incentive)
4 Tambahkan no. 2 dan 3 menjadi total jumlah biaya reproduksi baru
5 Estimasi besaran penyusutan berdasarkan :
- penyusutan fisik
- kemunduran fungsi
- kemunduran eksternal (ekonomi)
6 Kurangkan biaya reproduksi baru dengan besaran penyusutan untuk
mendapatkan biaya reproduksi baru tersusutkan
7 Tambahkan konstribusi nilai bangunan lainnya (bila ada)
8 Tambahkan nilai tapak tanah dan biaya reproduksi baru tersusutkan
15
Biaya Reproduksi, Baru Biaya Pengganti, Baru
• merupakan estimasi biaya • merupakan estimasi biaya
untuk mereproduksi suatu untuk membuat suatu
properti baru yang sama/ properti baru yang setara
identik dengan properti dengan properti yang
yang dinilai, berdasarkan dinilai, berdasarkan harga
harga pasaran setempat pasaran setempat pada
pada tanggal penilaian; tanggal penilaian;
• biaya reproduksi baru • biaya pengganti baru
didasarkan kepada replika didasarkan utilitas yang
fisik sesungguhnya setara

19
• Biaya Reproduksi Baru (BPR) dan/atau Biaya Pengganti Baru (BPB)
dapat dihitung dengan mempertimbangkan biaya-biaya yang
dikeluarkan untuk pengadaan suatu properti meliputi (SPI 350 &
300):
– biaya perencanaan dan pengawasan,
– biaya pengadaan unit atau material,
– biaya pondasi,
– biaya konstruksi atau instalasi,
– semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan,
asuransi, bea masuk, pajak, biaya bunga selama masa konstruksi
dan insentif pengembang,
– tidak termasuk biaya akibat penundaan waktu dan biaya lembur

20
Bangunan
• biaya perencanaan dan
pengawasan,
• biaya konstruksi atau
instalasi,
• semua pengeluaran standar
yang berkaitan dengan
asuransi, pajak dan biaya
bunga selama masa
konstruksi,
• tidak termasuk biaya akibat
penundaan waktu dan biaya
lembur
Mesin dan peralatan
• biaya pengadaan unit atau
material,
• biaya pondasi,
• biaya instalasi,
• semua pengeluaran standar
yang berkaitan dengan
angkutan, asuransi, bea
masuk, pajak dan biaya bunga
selama masa konstruksi,
• tidak termasuk biaya akibat
penundaan waktu dan biaya
lembur
21
• Biaya langsung sering disebut hard cost dimana biaya
dimaksud meliputi biaya tenaga kerja dan bahan yang
digunakan dalam konstruksi pengembangan yang ada. Biaya
langsung dapat terdiri dari biaya:
– tenaga kerja
– bahan
– izin mendirikan bangunan
– keamanan selama pembangunan
– fasilitas kontraktor
– Keuntungan kontraktor

22
• Biaya tidak langsung sering disebut soft cost dimana
pengeluaran dimaksud meliputi komponen pendukung di luar
biaya konstruksi. Biaya tidak langsung dapat terdiri dari biaya:
– perencanaan dan pengawasan
– asuransi
– pajak
– bunga masa konstruksi

23
 Reproduksi/Pengganti Baru

Data Entrepreneurial incentive

Pasar

Depresiasi

Salah satu persyaratan dalam pelaporan Nilai Pasar yang harus

diterapkan Penilai adalah mendasari penilaian berdasarkan data pasar
(SPI 101 – 5.1.2).
24
• Insentif hasil pembangunan (entrepreneurial incentive) merupakan insentif
yang diperoleh oleh pemilik atau pengembang dari ekpektasi keuntungan
dan resiko atau suatu pengembangan properti yang didasarkan informasi
pasar.
• Profit pemilik properti/pengembang (entrepreneurial profit) adalah jumlah
uang yang diterima terhadap kontribusi dan resiko atas pembangunan bila
properti dijual.
• Dasar dalam penentuan entrepreneurial incentive dengan hitungan sebagai
berikut :
Nilai Pasar
(-) Biaya pembangunan/pengembangan
Profit pengembang (kerugian)
• Insentif pebangunan yang diperoleh pemilik bisa diukur sebesar persentase
dari biaya langsung pembangunan atau biaya total pengembangan.

25
Pak Alun memiliki rumah tinggal (tanah dan bangunan) baru selesai
dibangun dengan biaya perolehan aktual bangunan sebesar Rp. 1
milyar. Saat bersamaan, pak Alun mendapatkan informasi bahwa bila
rumahnya dijual harganya akan dapat diperoleh sebesar Rp. 1,5 milyar,
pasaran tanah Rp. 400 juta. Dengan kondisi tersebut berapa besar
profit yang dapat diperoleh pak Alun?
Prosedur Penghitungan Rp. 1.000
Harga jual properti (pasar) 1.500.000,-
Indikasi Nilai Pasar tanah 400.000,-
Indikasi nilai bangunan 1.100.000,-
Biaya perolehan aktual bangunan 1.000.000,-
Profit yang dapat diperoleh dr bangunan 100.000,-
Persentase profit yang dapat diperoleh 10%
• Sumber data dalam penentuan biaya reproduksi/penggantian baru
dapat dari :
a) dokumen kontrak pembangunan;
b) Estimator;
c) Perhitungan Penilai;
d) Lembaga independen termasuk BTB - MAPPI
• Penilai berkewajiban untuk melakukan verifikasi atas sumber data
yang dipakai dan disesuaikan dengan objek penilaian dan tujuan
penilaian

27
28
a) Unit perbandingan (the comparative-unit)
b) Unit terpasang (the unit in place)
c) Survey kuantitas (the quantity survey)
d) Indeks

29
• Metode ini digunakan untuk menentukan estimasi biaya yang diukur
berdasarkan rupiah dalam satuan unit atau luas atas konstruksi
pengembangan yang sama dan disesuaikan dengan waktu dan
perbedaan fisik. Satuan unit atau biasanya diperuntukan kepada
luas bangunan.
• Metode unit perbandingan ini dapat diperoleh untuk digunakan dari
estimasi lembaga independen tertentu, dari ekstraksi pasar dan dari
informasi survey.

30
Metode ekstraksi pasar dapat digunakan dengan asumsi
pembanding pasar dan HBU yang sama dengan subjek
penilaian, pasar dalam keadaan stabil dan indikasi nilai tanah
dapat ditentukan. Contoh :

Prosedur Penghitungan Rp. 1.000

Harga jual properti 600.000,-
Kurang nilai tapak tanah 250.000,-
Kurang nilai sarana pelengkap 50.000,-
Estimasi biaya reproduksi bangunan 300.000,-
Luas bangunan 150 m2
Estimasi biaya reproduksi bangunan per m2 2.000,-

31
• METODE UNIT TERPASANG: biaya membangun dihitung berdasarkan
per satuan unit komponen yang menjadi bagian dari bangunan
(termasuk bahan-bahan, tenaga kerja, overhead dan keuntungan
pemborong); Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan dengan
cara menjumlahkan seluruh biaya pekerjaan per unit terpasang
termasuk biaya plumbing, electrical dan lain-lain (contoh lihat materi
BTB).

• METODE SURVEY KUANTITAS: biaya didasarkan atas rencana

anggaran bangunan berdasarkan harga satuan dalam penggunaan
kuantitas dan kualitas seluruh material dan tenaga kerja (contoh
lihat materi BTB).

• METODE INDEKS: biaya yang didasarkan kepada konversi biaya

historis menjadi estimasi biaya saat ini.
32
 Komponen Bahan BTB Rp/m2 Bobot Rp/m2 *
ABIAYA LANGSUNG
Pondasi 552.556 15% 800.336
Struktur 1.191.953 33% 1.726.455
Rangka Atap 141.611 4% 205.113
Penutup.Atap 151.067 4% 218.809
Plafon 225.885 6% 327.178
Dinding 530.723 15% 768.713
Pintu dan Jendela 229.775 6% 332.812
Lantai 342.135 10% 495.557
Utilitas 216.222 6% 313.181
Biaya (A) 3.581.927 Bobot = (BTB Rp/m2) / Biaya (A)
BBIAYA TIDAK LANGSUNG *Rp/m2 = BTB/ Rp/m2 x Bobot
Profesional Fee 107.458
Biaya Perijinan 53.729
Keuntungan Kontraktor 358.193
Total Biaya Tak Langsung (B) 519.380
Jumlah (A+B) 4.101.307
Ppn 10% 410.131
Jumlah (setelah Ppn) 4.511.438
C Bunga masa pembangunan -
Jumlah (setelah bunga) 4.511.438
Insentif Pengembangan** 676.716 **) termasuk bunga selama
Biaya Reproduksi/Pengganti Baru 5.188.153 pembangunan (15%)
• Biaya yang didasarkan kepada konversi biaya historis menjadi
estimasi biaya saat ini. Contoh, indeks harga bangunan baru
untuk rumah tinggal menengah tahun 2015 berada pada posisi
120 sedangkan indeks pada tahun 2017 sebesar 135. Bila
anggaran biaya reproduksi bangunan baru tahun 2015 sebesar
Rp. 4.000.000 per m2, maka biaya pembangunan baru pada
tahun 2017, adalah 135/120 x Rp. 4.000.000 per m2 atau
sebesar Rp. 4.500.000 per m2.

36
37
ü Penyusutan dalam konteks penilaian, merupakan nilai yang hilang
pada suatu properti disebabkan sesuatu hal, atau
ü Penyusutan merupakan perbedaan biaya reproduksi/pengganti baru
pada tanggal efektif penilaian terhadap indikasi nilai pasar atas
pengembangan suatu lahan (misal, bangunan).
• Penyusutan dapat dilihat atas tiga tipe:
1) Penyusutan fisik
2) Keusangan fungsi
3) Keusangan eksternal (ekonomis)
• Penyusutan/kerusakan fisik dapat dipengaruhi oleh beberapa faktor,
diantaranya ; oleh umurnya, pemeliharaan dan intensitas
pemakaiannya.
Keusangan fisik dapat diukur dengan dua acara:
• Keusangan fisik yang dapat diperbaiki, misalnya biaya untuk
memperbaiki keusangan, atau
• Keusangan fisik yang tidak dapat diperbaiki yang
mempertimbangkan umur aset, ekspektasi total dan sisa umur
dimana penyesuaian untuk keusangan fisik adalah sama dengan
proporsi dari ekspektasi total umur aset yang telah digunakan.
Ekspektasi total umur dapat dinyatakan dengan berbagai cara,
termasuk umur ekspektasi dalam tahun, mileage, unit produksi dan
lain-lain.
• Keusangan Fungsi lebih dipengaruhi oleh beberapa faktor diantaranya
struktur bangunan yang tidak benar, kekurangan atau kelebihan
design/rancangan (design yang tidak lazim) dan kemunduran teknologi.
Contoh dari kemunduran fungsi dapat dilihat pada suatu rumah tinggal
tipe70 tetapi memiliki luas ruang garasi 5 m x 5 m (25 m2) padahal pada
umumnya ukuran garasi yang normal 3 m x 4 m (12 m2).
Terdapat dua bentuk keusangan fungsional:
• Biaya modal yang berlebih (excess capital cost), dikarenakan
perubahan disain, material konstruksi, teknologi atau teknik
manufaktur berakibat tersedianya aset ekivalen modern dengan
biaya modal yang lebih rendah dari pada aset yang dinilai, dan
• Biaya operasional yang berlebih (excess operating cost), disebabkan
peningkatan disain atau kapasitas berlebih yang disebabkan oleh
adanya aset ekivalen modern dengan biaya operasional yang lebih
rendah dari pada aset yang dinilai.
• Keusangan Eksternal yang juga sering disebut kemunduran
ekonomis lebih disebabkan oleh faktor-faktor luar yang
mempengaruhi nilai properti seperti faktor ekonomi, sosial, kebijakan
pemerintah dan lingkungan.
• Ada dua hal yang dapat diketahui dari penyusutan ini:
1). kemunduran lokasi, dan
2). kemunduran ekonomis.
• Lokasi berpengaruh bila terjadi perubahan yang disebabkan oleh
perubahan peruntukan suatu lingkungan. Contohnya, rumah tinggal
yang awalnya sebelumnya memiliki lingkungan yang baik, namun
dengan adanya pembangunan pabrik didekat lokasi tersebut
mengakibatkan pendapatan sewa dari rumah tinggal tersebut
menurun.
• Sedangkan kemunduran ekonomi dapat mempengaruhi kondisi
pasar dalam arti permintaan dan penawaran pasar. Contohnya akibat
krisis moneter, terjadi perubahan yang cukup signifikan terhadap
permintaan dan penawaran rumah tinggal di Indonesia.
• Penyusutan Fisik :
Ø Komponen fisik dalam penggunaan
Ø Umur
Ø Kualitas konstruksi
• Kemunduran Fungsi :
Ø Design yang tidak normal
Ø Kelebihan dan kekurangan struktur
Ø Perubahan Teknologi
• Kemunduran Eksternal/Ekonomis :
Ø Lokasi
Ø Ekonomi

42
Metode mengukur besarnya penyusutan :

a) Metode Market Extraction (ekstraksi pasar);

b) Metode Age-Life (umur);
c) Metode Breakdown (terinci).

43
a. Melakukan penyesuaian atas data pembanding;
b. Mencari perbandingan harga jual properti atas aset pembanding
yang sejenis;
c. Kurangi indikasi nilai tapak tanah terhadap harga properti sehingga
diperoleh indikasi nilai bangunan (biaya reproduksi bangunan
tersusutkan);
d. Hitung biaya reproduksi/pengganti baru atas masing-masing data
pembanding;
e. Kurangi biaya reproduksi/pengganti baru sehingga diperoleh jumlah
bersih penyusutan dalam jumlah rupiah;
f. Jumlah bersih penyusutan dalam rupiah dibagi biaya reproduksi
baru akan diperoleh persentase penyusutan.

44
Suatu properti yang telah dibangun 21 tahun lalu nilai saat ini sebesar
Rp. 620 juta. Estimasi nilai tanahnya berdasarkan data pasar Rp. 250
juta. Umur efektif bangunan sebesar 10 tahun dan biaya pengganti baru
atas bangunan diperkirakan Rp. 800 juta. Estimasi a). umur ekonomis
bangunan, dan b) sisa umur ekonomis bangunan?
• Nilai properti Rp. 620 jt
• Estimasi nilai tanah Rp. 250 jt
• Estimasi nilai bangunan Rp. 370 jt
• Penyusutan bangunan (Rp. 800 jt – Rp. 370 jt) Rp. 430 jt
• Penyusutan per tahun bangunan (430 jt/21 tahun) Rp. 20 jt
• Estimasi umur ekonomis bangunan adalah 40 tahun
(Rp. 800 jt/Rp. 20 jt) dan
• sisa umur ekonomis adalah 30 tahun (40 tahun – 10 tahun)
47
v Metode Umur:
Merupakan rasio diantara umur efektip dan umur ekonomis dari
pengembangan yang ada (contoh bangunan);
ü Umur ekonomis, adalah periode dimana properti memberikan kontribusi
terhadap nilai.
ü Umur ekonomis lebih singkat dari umur fisik;
ü Periode umur ekonomis dapat lebih panjang bila terdapat adanya
perlakuan renovasi atau rehabilitasi atas aset yang ada.
ü Sisa umur ekonomis, adalah periode dimana properti diteruskan
penggunaannya sehingga dapat memberikan kontribusi terhadap nilai.
ü Umur aktual, adalah umur yang sebenarnya berdasarkan properti
selesai dibangun hingga saat penilaian. Istilah lain atas umur aktual
adalah umur historis atau umur kronologis

49
ü Umur efektif mungkin lebih panjang atau lebih pendek dibanding
umur aktual tergantung atas perawatan, kualitas atau desain
konstruksi. Umur efektif bukan umur sebenarnya tetapi lebih kepada
suatu estimasi yang terbentuk oleh perbandingan properti sejenis
lainnya.
1 Umur efektif + Sisa umur ekonomis = Umur ekonomis
(10 thn) + (30 thn) = (40 thn)

Umur efektif Depresiasi

(10 thn) (Rp. 250 )
2 3
Depresiasi Umur Depresiasi Biaya
(25 %) ekonomis (25 %) (Rp. 1.000)
(40 thn)

4 Biaya (Rp. 1.000) – Depresiasi (Rp. 250) = Nilai (Rp. 750)

51
Total Depresiasi merupakan kombinasi dari tiga jenis
Depresiasi (penyusutan) meliputi :
a) Fisik
b) Fungsi
c) Eksternal (ekonomi)

Contoh :
- Biaya (BRB/BPB) = 1
- Fisik = 25%; Fungsi = 10% dan Eksternal = 10%
Fisik + ((1 - fisik) x (fungsi + eksternal)) = Total Depresiasi
(25%) + ((1 – 25%) x (10% + 10%)) = (40%)

52
Nilai Tanah Rp.
478,125,000
Umur Efektip Thn 10

Umur Ekonomis Thn 40

Replacement Cost New/RCN Rp.

1,250,000,000
Kurang Total Depresiasi Rp.
(Biaya x 10/40 thn) 312,500,000

Biaya Terdepresiasi Rp.

937,500,000
Tambah Nilai Tanah Rp.
478,125,000
Indikasi Nilai Properti Rp.
1,415,625,000
53
v Metode Breakdown :
ü Digunakan untuk mengalokasikan jumlah total penyusutan ke
dalam komponen-komponen dari bangunan yang dikembangkan
yang dapat diestimasi dengan menggunakan ekstrasi pasar atau
berdasarkan metode age life (umur);
ü Metode breakdown dapat dibedakan :
1) Kerusakan Fisik :
a. Dapat diperbaiki (curable)
b. Tidak dapat diperbaiki (incurable)
2) Kemunduran Fungsi :
a. Dapat diperbaiki (curable)
b. Tidak dapat diperbaiki (incurable)
3) Kemunduran Eksternal :
a. Tidak dapat diperbaiki (incurable)
55
 Estimasi Penyusutan by Metode Market Ekstrasi & Metode Umur

Fisik Fungsi Eksternal

Diperbaiki Diperbaiki

Pemeliharaan Karena Tdk Karena

DItangguhkan Tak Dapat Efisien Berlebihan Tak Dapat
Diperbaiki Diperbaiki

Komponen Karena Tdk Karena

Komponen
Umur Efisien Berlebihan
Umur Pendek
Panjang

Perlu Perlu
Penambahan Perbaikan

Total Penyusutan by Metode Breakdown

Sumber : The-Appraisal-of-Real-Estate-14th-ed-2
• Umur penggunaan, merupakan periode waktu dimana aset
pada kondisi perform dan berfungsi sesuai desain umur yang
direncanakan. Umur penggunaan digunakan pada metode
breakdown dalam mengestimasi penyusutan fisik pada
komponen berumur pendek dan berumur panjang;
• Sisa umur penggunaan, merupakan periode waktu selama
properti berlangsung dalam memberikan kontribusi terhadap
nilai; estimasi besaran tahun sisa umur penggunaan dari
properti atau komponen konstruksi pada tanggal penilaian;
dapat digunakan dalam metode breakdown dalam
menentukan penyusutan.

57
A Biaya Seluruhnya

B Dapat Diperbaiki Berumur Pendek 1 Berumur Pendek 2 Berumur Pendek n Berumur Panjang

Biaya utk Perbaiki Biaya unt Biaya unt Biaya unt Tdk dpt
C Mengganti Mengganti Mengganti Diperbaiki
x x x x x
D 100% Ratio Umur Ratio Umur Ratio Umur Ratio Umur
= = = = =
E Kerusakan Kerusakan Kerusakan Kerusakan Kerusakan

F Jumlah Kerusakan
Sumber : The-Appraisal-of-Real-Estate-14th-ed-2 Fisik

58
• Prosedur menentukan umur penggunaan (age-life) adalah model
yang mudah untuk memastikan semua bentuk dari kerusakan fisik
dikoreksi dari estimasi yang dilakukan sekaligus.
• Terdapat empat langkah dalam menentukan penyusutan ini.
1. tentukan estimasi besaran biaya yang dialokasikan diantara
item yang bisa diperbaiki, item yang tidak bisa diperbaiki
berumur pendek dan item yang tidak bisa diperbaiki yang
berumur panjang (baris C),
2. rasio umur dihitung atas setiap alokasi per item biaya (baris D).
3. rasio umur yang sesuasi diterapkan untuk menghitung biaya
masing-masing item (baris E),
4. seluruh kerusakan fisik dari masing-masing item secara
individual dijumlahkan seluruhnya sebagai toal penyusutan
fisik (baris F).
59
• Suatu bangunan gudang yang telah berumur 10 tahun dengan kondisi rata-
rata cukup. Biaya reproduksi baru bangunan diperkirakan Rp. 660 juta
dengan estimasi umur penggunaan 40 tahun. Hasil inspeksi lapangan,
Penilai menemukan:
– pintu bangunan, telah mengalami kerusakan sehingga perlu biaya untuk
memperbaiki Rp. 5 juta (penggantian pintu),
– penutup atap, lima tahun yang lalu telah diperbaiki yang diperkirakan
akan bertahan selama 20 tahun, sehingga kondisi saat ini 75% (15/20
thn) dimana biaya reproduksi Rp. 60 juta,
– langit-langit, sejak awal belum mengalami perbaikan. Berdasarkan
kondisi rata-rata langit-langit sejenis umur gunanya berkisar 20 tahun,
sementara hasil inspeksi terlihat kondisinya tinggal 20%, atau sisa umur
diperkirakan sekitar 2 tahun lagi. Biaya reproduksi komponen ini
sebesar Rp. 15 juta,
– interior bangunan bagian dalam dalam keadaan baru direnovasi dengan
biaya sebesar Rp. 10 juta, sehingga kondisinya masih 100%,
60
 satuan Rp. 1.000

A Rp. 660.000

B Dapat Diperbaiki Penutup Atap Langit-langit Interior Berumur Panjang

C Rp. 5.000 Rp. 60.000 Rp. 15.000 Rp. 10.000 Rp. 570.000
x x x x x
D 100% 25% 80% 0% 25%
= = = = =
E Rp. 5.000 Rp. 15.000 Rp. 12.000 Rp. 0 Rp. 142.500

F Rp. 186.000

Sumber : The-Appraisal-of-Real-Estate-14th-ed-2 (diolah kembali)

61
• Dari contoh ini, total penyusutan yang diperoleh Rp. 186 juta dengan
total penysutan sebesar 23% (2,3% per tahun) dan total umur
ekonomisnya mencapai 43 tahun. Penyusutan berumur pendek
sebesar Rp. 32 juta dengan biaya reproduksinya Rp. 90 juta.
• Indikasi nilai bangunan dari teknik perhitungan ini adalah:
– Biaya Bangunan saat ini Rp. 660 juta
– Penyusutan:
• berumur pendek Rp. 32 juta
• berumur panjang Rp. 142 juta +
• Total penyusutan Rp. 186 juta -
– Indikasi nilai bangunan Rp. 474 juta

62
Sebuah properti rumah tinggal dengan data-
2 sbb :
- Luas Tanah 400
- Luas Bangunan 180
- Umur Terbangun 20
- Umur ekonomis bangunan 40tahun
Hasil inspeksi lapangan diperoleh beberapa informasi dan data, bahwa kondisi bangunan diperkirakan masih baik
namun ada temuan pada beberapa bagian bangunan terdapat kondisi kerusakan seperti :

Komponen Bahan RCN Kondisi

penutup atap 25.380.000 40%

lantai keramik 61.560.000 30%
instalasi toilet 9.000.000 20%
Biaya reproduksi baru bangunan Rp. 5.175.000 per m2

Bila kerusakan sebagian komponen bahan bangunan diperbaiki maka diperkirakan sisa umur ekonomis bangunan
bertambah 5 tahun
Dengan Indikasi nilai tanah Rp. 2 juta/m2 dan penyusutan lainnya nihil, hitung nilai properti tersebut? 63
 RCN (Rp) Penyusutan Depresiasi (Rp.)
penutup atap seng 25.380.000 60,0% 15.228.000
lantai keramik 61.560.000 70,0% 43.092.000
instalasi toilet 9.000.000 80,0% 7.200.000
Total 95.940.000 65.520.000

RCN bangunan :
- Bangunan 180 5.175.000 931.500.000
- RCN dari unit terpasang 95.940.000
Nilai bangunan terdepresiasi 835.560.000
Depresiasi 37,5% 835.560.000 313.335.000
Total Depresiasi 378.855.000

RCN Bangunan 931.500.000

Depresiasi 378.855.000
Indikasi Nilai Bangunan 552.645.000
Nilai Tanah (400 m2) 2.000.000 400 800.000.000
Nilai Properti 1.352.645.000
64
65
• Turunan dari Pendekatan Biaya dapat dikenal Biaya Pengganti
Terdepresiasi atau Depreciated Replacement Cost (DRC). DRC yang
digunakan untuk menentukan indikasi nilai dengan menghitung
Biaya Reproduksi Baru atau Biaya Pengganti Baru dari aset dikurangi
dengan penyusutan fisik dan segala bentuk keusangan.
• Metode DRC umumnya dapat diterapkan kepada properti khusus
atau properti yang memiliki keterbatasan menggunakan Nilai Pasar.
Sehingga objek penilaian dapat dinilai sebagai individu seperti hanya
menilai bangunan saja atau mesin secara terpisah. Dasar yang
diterapkan dalam menentukan biaya pembuatan baru atas aset
adalah aset ekuivalen modern yang mana konsep ini menerapkan
hal yang sama dengan Biaya Pengganti, Baru sebagaimana yang
dikenal dalam Pendekatan Biaya umumnya.

66