ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

• Estimasi dalam arti luas pada hakekatnya adalah upaya

untuk menilai atau memperkirakan suatu nilai melalui
analisis perhitungan dan berlandaskan pada pengalaman
Estimasi

Secara umum estimasi dapat dibagi dalam 4 jenis

estimasi, yaitu:
a.Estimasi kasar untuk pemilik
Estimasi ini dibutuhkan oleh pemilik untuk
memutuskan akan melaksanakan ide mem-bangun
proyek atau tidak. Biasanya dalam hal ini, pemilik
dibantu dengan studi kelaya-kan.
Estimasi

b. Estimasi pendahuluan oleh konsultan perencana.

Estimasi ini dilakukan setelah desain selesai
dibuat oleh konsultan perencana. Estimasi ini lebih
teliti daripada estimasi yang sebelum-nya, sebab
sudah ada gambar dan RKS yang lengkap.
Estimasi

c. Estimasi detail oleh kontraktor.

Estimasi ini dibuat oleh kontraktor setelah me
lihat desain konsultan perencana (bestek dan gambar
bestek), estimasi dibuat lebih terpe-rinci dan teliti karena
sudah memperhitung-kan segala kemungkinan (melihat
medan, mempertimbangkan metoda pelaksanaan,
mempunyai stok bahan2 tertentu dsbnya).
Estimasi

d. Biaya sesungguhnya setelah proyek selesai.

Bagi pemilik sebetulnya fixed price yang tercantum
dalam kontrak adalah yang terakhir, kecuali dalam
pelaksanaan terjadi pekerjaan tambah dan kurang. Bagi
kontraktor nilai tersebut adalah pe-nerimaan yang fixed,
sedangkan pengeluaran yang sesungguhnya (real cost)
yaitu segala yang dikeluarkan untuk menyelesaikan
proyek terse-but. Besarnya real cost tsb hanya diketahui
oleh kontraktor sendiri.
TANGGUNG JAWAB ESTIMATOR

- Estimator harus memiliki pengalaman dalam membuat RAB

- Menguasai seluk beluk praktek dilapangan terutama yg

berkaitan dg metode konstruksi yg dipakai,shg mampu
mengendalikan ketepatan estimasi.

- Estimator harus berkemampuan untuk membandingkan

dengan proyek sejenis, sehingga dapat membuat RAB yg
sesuai tdk over budget
Lingkup Estimasi

- Tugas estimasi, khususnya dalam menguraikan volume

(kuantitas) setiap pos kegiatan, merupakan pekerjaan yang
memerlukan ketelitian agar diperoleh hasil yang tepat.
Seorang estimator harus menetapkan bukan hanya macam
dan kuantitas material pokok spt yang ditunjukkan dalam
gambar perencanaan, tetapi mencakup pula kebutuhan bagi
pek yg bersifat sementara dan penunjang serta kebutuhan
peralatan termasuk memilih metode konst.
Persiapan Estimasi

- Bagian penting dari persiapan estimasi adalah

survei lapangan oleh estimator dengan didampingi
manajer operasi shg dapat memberikan masukan
berharga berkaitan dengan pelaksanaan.Sering
juga diperlukan peninjauan lapangan untuk yang
kedua kalinya sebelum menyelesaikan
penyusunan penawaran, untuk melihat ulang
karena mungkin masih terdapat hal2 yang belum
tercatat.
Lanjutan....

- Bagian penting lainnya pada tahap persiapan

adalah mengumpulkan data yang berhubu-ngan
dengan tenaga kerja dan perekonomian di
lingkungan proyek. Survei pekerja termasuk untuk
mendapatkan informasi yang terkait de-ngan
ketrampilan tenaga kerja yang tersedia sehingga
estimator dapat mengaitkan dengan kebutuhan
dalam pekerjaan.
Pengembangan Bank Data Pembiayaan

- Setiap perusahaan kontraktor harus mampu

mengembangkan sistem dan tata cara dlm mere-
kam data atau membentuk bank data pembia-yaan
berdasarkan pada pengalamannya. Jika informasi
data dapat diupayakan oleh estima-tor pada akhir
setiap pekerjaan, akan dapat dikembangkan
lembar data biaya untuk setiap pos pekerjaan yang
benar2 berdasarkan atas kemampuan dan
pengalaman perusahaan.
LANGKAH LANGKAH POKOK
MENGHITUNG ESTIMASI/ ANGGARAN
BIAYA
Estimasi biaya konstruksi merupakan proses
analisis perhitungan berdasarkan pada metode
konstruksi, volume pekerjaan dan ketersediaan
berbagai sumber daya, dimana keseluruhannya
membentuk operasi pelaksanaan optimal yang
membutuhkan pembiayaan.
Lanjutan...

Estimasi keseluruhan biaya konstruksi biasanya

meliputi analisis perhitungan terhadap lima
unsur utamanya, yaitu:
1.Biaya material.
Analisis meliputi perhitungan seluruh kebu-tuhan
volume dan biaya material yang digu-nakan untuk
setiap komponen bangunan,-baik material pokok
maupun penunjang.
Lanjutan...

2. Biaya Tenaga kerja

Estimasi komponen tenaga kerja merupakan aspek
paling sulit dari keseluruhan analisis biaya
konstruksi. Banyak sekali faktor berpe-ngaruh yang
harus diperhitungkan a.l: kondisi tempat
kerja,ketrampilan, lama waktu kerja, kepadatan
penduduk, persaingan, produktivi-tas dan indeks
biaya hidup setempat.
Lanjutan...

3. Biaya Peralatan.
Estimasi biaya peralatan termasuk pembelian atau
sewa, mobilisasi, memasang, membong-kar dan
pengoperasian selama konstruksi ber-langsung.
Karena menyangkut pembiayaan mahal, maka
untuk memilih sesuatu peralatan harus dilihat
kebutuhan sebenarnya berdasar-kan
kemampuannya, kapasitas, cara operasi dan
spesifikasi teknis lainnya.
 Lanjutan...

4. Biaya Tidak Langsung

Biaya tidak langsung dibagi dua golongan yai-tu biaya umum
(overhead) dan biaya proyek. Yang dikelompokkan sebagai
biaya umum me-liputi: gaji personil tetap kantor pusat dan
la-pangan, sewa kantor, telepon dll. Sedangkan yang
dikelompokkan sebagai biaya proyek,-pengeluarannya dpt
dibebankan pada proyek tetapi tdk dimasukkanpada biaya
material, u-pah kerja atau peralatan.
Lanjutan...

5. Keuntungan Perusahaan
Nilai keuntungan perusahaan pada umumnya
dinyatakan sebagai persentase dari seluruh jumlah
pembiayaan. Nilainya dapat berkisar antara 8 % –
12 %.
Jenis-Jenis Biaya

Biaya proyek konstruksi dapat dibagi sebagai

berikut:
-Biaya langsung, meliputi:
a. Bahan /Material
b. Upah buruh
c. Biaya peralatan
Lanjut…

- Biaya tak langsung, meliputi :

a. Overhead
b. Biaya tak terduga /contigencies
c. Biaya Proyek/ keuntungan.
Biaya Langsung (Direct Cost)

Biaya langsung adalah biaya yang langsung berhubungan

dengan konstruksi/bangunan.
Biaya Tidak langsung (Indirect
Cost)

Biaya tidak langsung adalah biaya yang tidak secara langsung

berhubungan dengan kons-truksi, tetapi harus ada dan tidak
dapat dile-paskan dari proyek tersebut.
Menghitung Volume/Kwantitas
pekerjaan

Biaya langsung/direct cost didapat dengan me-

ngalikan volume/kwantitas suatu pos peker-jaan
dengan harga satuan (unit cost) peker-jaan
tersebut. Harga satuan pekerjaan terse-but terdiri
dari harga bahan, upah buruh dan biaya peralatan.
Menghitung Harga Satuan

Harga satuan dapat dianalisa dengan berbagai cara.

Cara lama yang masih dipakai yaitu dengan
memakai Analisa biaya (B.O.W) dari jaman
Belanda.
Contoh:
Untuk mengerjakan pek. 1 m3galian tanah biasa
diperlukan tenaga dan biaya dari:
0,75 pekerja dan 0,025 mandor.
Perhitungan Biaya Langsung

a. Bahan bangunan
Untuk menghitung biaya langsung mengenai
bahan bangunan perlu diperhatikan:
- bahan sisa/yang terbuang (waste)
- Harga loco
- Cari harga yang terbaik yang masih memenuhi
syarat bestek
- cara pembayaran kepada penjual (suplier).
Lanjutan…
b. Upah buruh

- untuk menghitung upah buruh dibedakan upah harian, borongan

per unit volume, atau borong keseluruhan untuk daerah2 tertentu.

- Selain tarif upah perlu diperhatikan faktor2

kemampuan dan kapasitas kerjanya.

- perlu diketahui apakah buruh atau mandor dapat diperoleh dari

daerah disekitar lokasi proyek atau tidak. Kalau tidak berarti harus
didatangkan buruh dari daerah lain.
Lanjutan….

c. Peralatan
- Untuk peralatan yang disewa perlu diperha-tikan
ongkos buruh untuk menjalankan alat, bahan baku
dan biaya reparasi kecil.
- Untuk alat yang disewa perlu diperhatikan bunga
investasi, depresiasi, reparasi besar, pemeliharaan
dan ongkos mobilisasi.
Lanjutan….

- Peralatan2 kecil yang umumnya habis/terbuang

setelah proyek selesai.
- Foto dan gambar jadi (As-built drawings), apabila
diminta.
- Kontrol kualitas (Quality control), seperti tes kubus
beton, baja, sondir dsbnya.
- Rapat-rapat lapangan
- Biaya-biaya pengukuran, dll.
Lanjutan…

b. Overhead kantor
Adalah biaya untuk menjalankan suatu
usaha,termasuk di dalamnya adalah biaya sewa
kantor dan fasilitasnya, honor pegawai kantor,
ijin2 usaha dsbnya.
Keuntungan

Semua jenis biaya diatas (tanpa keuntungan) adalah

biaya yang mau tidak mau harus dikeluarkan. Jadi
seyogyanya tidak dapat dikurangi (kecuali
mengadakan pelanggaran), maka satu-satunya
biaya yang dapat kita tambah atau kurangi (bila
diperlukan) adalah keuntungan)
TAHAPAN ESTIMATOR DALAM
MENGHITUNG BIAYA PROYEK
• Membaca Gambar
• Menguraikan Pekerjaan
• Menghitung Volume Pekerjaa
• Membuat Analisa Harga Satuan
• Membuat RAB
• Membuat Bobot Pekerjaan
• Membuat Kurva S
• Membuat Laporan Harian
Menguraikan Pekerjaan

1. Pembersihan Lahan
2. Pemasangan Bowplank
3. Pekerjaan Tanah :
- Galian Tanah
- Urugan Tanah Kembali
- Urugan Tanah/ Peninggian Tanah
4. Pekerjaan Pondasi
- Pasangan Batu Kali 1:5
- Pasangan Astamping/ Batu kosong
- Pekerjaan Pasir Urug
5. Pekerjaan Beton
-Pekerjaan sloof 20x25
-Pekerjaan Kolom 15x15
-Pekerjaan Kolom 15x20
-Pekerjaan RingBalk 15x20
6. Pekerjaan Dinding
- Pasangan ½ Bata merah 1:4
-Plesteran 1:3
-Acian
-Transraam 1:2
7. Pekerjaan Kusen , Daun Pintu dan Jendela
-Kusen Pintu
-Kusen Jendela
-Daun Pintu
-Daun Jendela
8. Pekerjaan Atap
-Rangka Atap
-Penutup Atap
-Pekerjaan Listplank
9. Pekerjaan Plafond
-Pekerjaan Pasang Rangka Plafond
-Pekerjaan Pasang Penutup Plafond
-Pekerjaan List Plafond
10. Pekerjaan Keramik
-Keramik lantai kamar mandi
-Keramik dinding kamar mandi
-Granit 60X60
11. Pekerjaan Finishing
-Pengecatan Dinding
-Pengecatan Kusen dan Daun Pintu