Properti, Pabrik, Peralatan (Property, Plant, Equipment)

Properti, pabrik, dan peralatan merupakan aset berwujud yang berupa tanah, struktur bangunan
(kantor, pabrik, gudang), dan peralatan (mesin, furnitur, perkakas), yang digunakan dalam
produksi, penyediaan barang dan jasa, persewaan, atau tujuan administratif, yang diperkirakan
akan digunakan selama beberapa periode.
Karakteristik utama properti, pabrik, dan peralatan sebagai berikut.
1. Diperoleh untuk keperluan operasional, bukan untuk dijual kembali. Aset menganggur
diklasifikasikan secara berbeda, dan aset yang dimiliki untuk kemungkinan kenaikan harga
dianggap sebagai investasi. Aset yang dimiliki untuk dijual atau dilepaskan dilaporkan
secara terpisah.
2. Merupakan aset jangka panjang dan dapat mengalami depresiasi. Properti, pabrik, dan
peralatan memberikan layanan selama beberapa tahun, dan biayanya dialokasikan ke
periode mendatang melalui biaya penyusutan berkala. Tanah hanya disusutkan ketika
terjadi penurunan nilai yang signifikan.
3. Memiliki substansi atau keberadaan fisik dan berbeda dengan aset tidak berwujud seperti
paten atau goodwill.

Akuisisi Properti, Pabrik, dan Peralatan (Acquisition of Property, Plant, and Equipment)
Sebagian besar dasar penilaian properti, pabrik, dan peralatan menggunakan biaya historis
karena biaya ini mencakup pengeluaran yang diukur dengan uang tunai atau setara kas untuk
memperoleh dan menyiapkan aset tersebut.
Aset tetap diakui ketika biaya perolehan dapat diukur secara andal, dan perusahaan
kemungkinan akan memperoleh manfaat ekonomi di masa depan dari aset tersebut.
Contoh, ketika Starbucks membeli mesin pembuat kopi untuk operasinya, biaya pembelian ini
diakui sebagai aset karena diukur secara andal dan memberikan manfaat di masa depan.
Namun, biaya perbaikan rutin pada mesin kopi diakui sebagai biaya pada periode berjalan.

Secara umum, biaya-biaya properti, pabrik, dan peralatan berikut ini yang akan dilaporkan.
1. Biaya yang meliputi harga pembelian, biaya pengiriman, bea masuk, dan pajak pembelian
yang tidak dapat dikembalikan.
2. Biaya yang dapat diatribusikan untuk membawa aset ke lokasi dan kondisi yang diperlukan
agar dapat digunakan sesuai keperluan perusahaan.

Perusahaan dapat menilai aset tetap menggunakan metode biaya (lebih murah dan tidak
memerlukan penilaian eksternal) atau metode nilai wajar (revaluasi—dapat menghasilkan nilai
lebih tinggi). Sebagai contoh, perusahaan mungkin menggunakan metode biaya untuk penilaian
tanah setelah akuisisi dan metode nilai wajar untuk bangunan dan peralatan.

Biaya Tanah (Cost of Land)

Mencakup cara memperoleh dan menyiapkan tanah untuk digunakan dianggap bagian dari
biaya tanah, termasuk harga pembelian, biaya penutupan, biaya perbaikan, hak gadai, dan
perbaikan permanen seperti trotoar, lampu jalan, dan drainase.
Perusahaan juga mungkin melakukan penilaian khusus untuk perbaikan lokal, dan biaya-biaya
ini dianggap sebagai bagian dari biaya tanah karena sifatnya yang relatif permanen.
Tanah dpaat diklasifikasikan sebagai investasi apabila tujuan perolehan dan penguasaan tanah
bersifat spekulatif. Tetapi untuk perusahaan real estat yang memiliki tanah untuk dijual kembali
akan mengklasifikasikan tanah tersebut sebagai inventaris.

Biaya-biaya yang timbul selama memegang tanah yang dianggap sebagai investasi biasanya
dikapitalisasi, terutama jika aset tersebut saat ini tidak menghasilkan pendapatan. Pengeluaran
seperti pajak, asuransi, dan biaya langsung lainnya dianggap sebagai investasi dan
dikapitalisasi kecuali aset tersebut menghasilkan pendapatan (seperti properti sewaan).

Biaya Bangunan (Cost of Buildings)

Biaya bangunan mencakup semua pengeluaran yang berhubungan langsung dengan perolehan
atau konstruksi bangunan, termasuk biaya material, tenaga kerja, overhead selama konstruksi,
biaya profesional, izin mendirikan bangunan, dan biaya terkait pembangunan.
Biaya pemindahan bangunan lama yang berada di lokasi bangunan baru biasanya dianggap
sebagai biaya pembangunan gedung baru (seluruh biaya untuk menyiapkan suatu aset agar
dapat digunakan sesuai tujuannya adalah biaya atas aset tersebut). Oleh karena itu, segala
biaya yang tidak dapat diatribusikan secara langsung untuk menyiapkan bangunan agar dapat
digunakan sesuai tujuannya tidak boleh dikapitalisasi. Misalnya, biaya awal, seperti biaya
promosi terkait pembukaan gedung atau kerugian operasional yang timbul pada awalnya
karena rendahnya penjualan, tidak boleh dikapitalisasi. Selain itu, biaya administrasi umum
(seperti biaya departemen keuangan) tidak boleh dialokasikan ke biaya bangunan.

Biaya Peralatan (Cost of Equipment)

Peralatan merupakan berbagai jenis aset seperti peralatan pengiriman, peralatan kantor, mesin,
perabot, peralatan pabrik, dan aset tetap serupa. Sedangkan biaya peralatan merupakan harga
pembelian, biaya pengangkutan, asuransi selama pengiriman, biaya pondasi khusus, biaya
perakitan, pemasangan, dan uji coba. Hasil dari penjualan barang yang dihasilkan saat
peralatan digunakan untuk pengujian akan mengurangi biaya peralatan.

Aset yang Dibangun Sendiri (Self-Constructed Assets)

Ketika perusahaan membangun aset sendiri, biaya harus dialokasikan dengan benar. Biaya
overhead yang dialokasikan ke aset yang dibangun dapat dilakukan dengan dua cara: tidak
membebankan biaya overhead tetap pada biaya perolehan aset yang dibangun atau
membebankan sebagian biaya overhead tetap untuk proses konstruksi (full-costing).
Penggunaan kedua pendekatan ini memiliki implikasi berbeda terhadap akuntansi biaya dan
pendapatan. Overhead yang melebihi biaya yang akan dikenakan oleh produsen independen
harus dicatat sebagai kerugian periode daripada digunakan.

Biaya Bunga Selama Konstruksi (Interest Costs During Construction)

Terdapat tiga pendekatan yang telah disarankan untuk memperhitungkan bunga yang timbul
dalam pembiayaan pembangunan properti, pabrik, dan peralatan, sebagai berikut.
1. Memanfaatkan tanpa beban bunga selama konstruksi — Dalam pendekatan ini, bunga
dianggap sebagai biaya pembiayaan dan bukan biaya konstruksi. Beberapa pihak
 berpendapat bahwa jika suatu perusahaan menggunakan pembiayaan ekuitas daripada
hutang, maka perusahaan tersebut tidak akan menanggung biaya ini. Argumen utama yang
menentang pendekatan ini adalah bahwa penggunaan uang tunai, apapun sumbernya,
mempunyai biaya bunga implisit yang terkait, yang tidak boleh diabaikan.
2. Membebankan biaya konstruksi dengan seluruh biaya dana yang digunakan — Pendekatan
ini menyatakan bahwa biaya konstruksi harus mencakup semua biaya dana yang
digunakan, termasuk bunga, baik tunai, hutang, atau ekuitas. Bunga dianggap sebagai
bagian dari biaya aset, seperti biaya tenaga kerja dan material. Kritik utama terhadap
pendekatan ini adalah bahwa penghitungan biaya modal ekuitas bersifat subjektif dan
berada di luar kerangka sistem biaya historis.
3. Kapitalisasi hanya biaya bunga aktual yang terjadi selama konstruksi — Pendekatan ini
mengkapitalisasi hanya biaya bunga yang timbul melalui pembiayaan utang karena
dianggap akan memiliki aset dengan biaya lebih tinggi dibandingkan perusahaan yang
menggunakan pembiayaan ekuitas.

Pada titik ini, perusahaan harus melaporkan bunga sebagai beban dalam penentuan
pendapatan bersih. Oleh karena itu, perusahaan harus membebankan biaya bunga yang timbul
saat membeli aset yang siap digunakan sesuai tujuannya.

Pendekatan yang diadopsi oleh IFRS adalah pendekatan ketiga, yaitu mengkapitalisasi hanya
biaya bunga aktual yang timbul selama konstruksi aset yang memenuhi syarat. Perusahaan
mempertimbangkan tiga hal untuk menerapkan pendekatan kapitalisasi bunga: aset yang
memenuhi syarat, periode kapitalisasi, dan jumlah yang akan dikapitalisasi. Aset yang
memenuhi syarat adalah aset yang memerlukan waktu yang cukup lama untuk persiapannya
dan yang siap digunakan sesuai tujuannya setelah konstruksi selesai.

Kualifikasi Aset (Qualifying Assets) — Kapitalisasi biaya bunga dimulai dengan pengeluaran
pertama yang berkaitan dengan aset tersebut, dan proses kapitalisasi berlanjut hingga
perusahaan secara substansial menyiapkan aset tersebut untuk digunakan sesuai tujuannya.

Aset yang memenuhi syarat untuk kapitalisasi biaya bunga termasuk:

1. Aset dalam pembangunan yang akan digunakan oleh perusahaan sendiri, seperti
bangunan, pabrik, dan mesin besar.
2. Aset yang dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, yang dibuat atau diproduksi secara
terpisah dalam suatu proyek. Contoh-contoh ini mungkin mencakup kapal atau
pengembangan real estat.

Aset yang tidak memenuhi syarat untuk kapitalisasi biaya bunga adalah:
1. Aset yang sedang digunakan atau siap digunakan sesuai tujuannya (tidak butuh waktu lama
untuk persiapannya).
2. Aset yang tidak digunakan dalam aktivitas pendapatan perusahaan dan tidak menjalani
aktivitas yang diperlukan untuk persiapannya. Contohnya tanah yang belum dikembangkan
dan aset yang tidak digunakan karena sudah usang, memiliki kelebihan kapasitas, atau
memerlukan perbaikan.
Periode Kapitalisasi (Capitalization Period) — Merupakan periode waktu ketika perusahaan
harus mengkapitalisasi bunga terkait dengan aset yang sedang dalam proses pembangunan
atau persiapan. Periode kapitalisasi dimulai ketika tiga syarat berikut terpenuhi:
1. Pengeluaran untuk aset sedang terjadi, yang berarti perusahaan telah mulai menghabiskan
uang untuk membangun atau mempersiapkan aset tertentu.
2. Aktivitas yang diperlukan untuk menyiapkan aset agar siap digunakan atau dijual sesuai
tujuannya sedang berlangsung. Ini mencakup segala aktivitas yang diperlukan untuk
membawa aset ke tahap di mana dapat digunakan atau dijual, seperti pembangunan,
penyelesaian, atau persiapan.
3. Biaya bunga sedang dikeluarkan, yang berarti perusahaan sedang membayar bunga yang
terkait dengan pembiayaan untuk aset yang sedang dalam proses konstruksi.

Periode kapitalisasi akan berlangsung selama ketiga kondisi ini terpenuhi. Periode kapitalisasi
berakhir ketika aset tersebut secara substansial telah selesai dan siap digunakan sesuai
tujuannya. Pada saat ini, perusahaan harus menghentikan kapitalisasi bunga dan mulai
melaporkan biaya bunga sebagai beban dalam penentuan pendapatan bersih. Ini memastikan
bahwa bunga yang terkait dengan aset yang selesai sudah termasuk dalam biaya pengadaan
aset tersebut.

Jumlah Bunga yang Dikapitalisasi (Amount of Capitalize) — Merupakan jumlah yang lebih
rendah antara biaya bunga aktual yang terjadi selama periode tertentu atau bunga yang dapat
dihindari (jumlah biaya bunga selama periode tersebut yang secara teoritis dapat dihindari oleh
perusahaan jika tidak melakukan pengeluaran untuk aset yang sedang dalam proses
pembangunan atau persiapan).

Misalnya, jika biaya bunga aktual selama periode tertentu adalah $90,000, tetapi bunga yang
dapat dihindari adalah $80,000, maka perusahaan hanya akan mengkapitalisasi $80,000.
Sebaliknya, jika biaya bunga aktual adalah $80,000 dan bunga yang dapat dihindari adalah
$90,000, perusahaan masih akan mengkapitalisasi hanya $80,000. Dalam hal apa pun, biaya
bunga yang dikapitalisasi tidak boleh mencakup biaya modal untuk ekuitas.

Untuk menghitung bunga yang dapat dihindari, perusahaan akan menggunakan tingkat bunga
yang sesuai dengan rata-rata tertimbang dari akumulasi pengeluaran untuk aset yang
memenuhi syarat selama periode tertentu. Tujuannya untuk memastikan jumlah yang
dikapitalisasi menunjukkan biaya bunga yang dapat dihindari oleh perusahaan selama periode
tersebut berdasarkan tingkat bunga yang berlaku.

Akumulasi Pengeluaran Rata-Rata Tertimbang (Weighted-Average Accumulated Expenditures)

— Akumulasi pengeluaran rata-rata tertimbang merupakan pengeluaran konstruksi berdasarkan
jumlah waktu (sepersekian tahun atau periode akuntansi) dimana perusahaan dapat
mengeluarkan biaya bunga atas pengeluaran tersebut.
Sebagai ilustrasi, asumsikan Grup Han Ren memutuskan untuk membangun sebuah gudang,
yang diperkirakan membutuhkan waktu 17 bulan untuk menyelesaikannya, dimulai pada tahun
2019. Perusahaan melakukan pembayaran berikut kepada kontraktor pada tahun 2019:
$240.000 pada tanggal 1 Maret, $480.000 pada tanggal 1 Juli, dan $360.000 pada tanggal 1
November.
(gambar)
Untuk pengeluaran 1 Maret, Han Ren mengaitkan biaya bunga 10 bulan dengan pengeluaran
tersebut. Untuk pengeluaran tanggal 1 Juli hanya dikenakan biaya bunga enam bulan saja.
Untuk pengeluaran yang dilakukan pada tanggal 1 November, perusahaan hanya
mengeluarkan biaya dua bulan biaya bunga.