Chapter 10 : Akuisisi Dan Disposisi Properti, Gedung Dan Peralatan

1. Definisi Properti, Gedung dan Peralatan

Properti, gedung dan peralatan merupakan aset tetap yang digunakan untuk melakukan
kegiatan operasional perusahaan dan diharapkan dapat digunakan selama lebih dari satu
periode akuntansi. Karakteristik dari properti, gedung dan peralatan adalah sebagai berikut.
- Digunakan dalam operasi dan tidak untuk dijual kembali
- Bersifat jangka panjang dan merupakan subjek penyusutan
- Memiliki substansi fisik

2. Biaya Akuisisi : Biaya Tanah, Biaya Bangunan, Biaya Peralatan

Sebagian besar perusahaan menggunakan harga perolehan atau historical cost sebagai dasar
untuk menilai properti, gedung, dan peralatan.
Secara umum komponen harga perolehan adalah sebagai berikut.
- Harga beli
- Biaya yang keluar sampai siap digunakan
Untuk periode berikutnya perusahaan akan menilai aset tetap menggunakan salah satu dari
dua metode berikut.
- Harga perolehan
Di laporan neraca akan tetap sesuai dengan harga perolehan.
- Nilai wajar (revaluasi)
Dinilai dengan harga pasar wajarnya dengan bantuan jasa penilai. Sehingga
nilainya tidak tetap.
Biaya Tanah
Biaya tanah adalah biaya yang meliputi semua pengeluaran yang dilakukan untuk
memperoleh tanah dan mempersiapkannya hingga dapat digunakan. Biaya tanah meliputi
(1) harga beli, (2) biaya balik nama, (3) biaya yang dikeluarkan untuk tanah hingga siap
digunakan, (4) asumsi tentang hak gadai atau hipotik, dan (5) setiap perbaikan tanah lainnya
yang memiliki umur tidak terbatas.
Biaya Bangunan
Biaya bangunan adalah biaya yang meliputi semua pengeluaran yang berhubungan langsung
dengan akusisi atau kontruksi. Biaya ini meliputi (1) bahan baku, tenaga kerja, dan biaya
overhead selama kontruksi, dan (2) jasa arsitek serta izin mendirikan bangunan.
 Biaya Peralatan
Biaya peralatan meliputi harga beli, ongkos angkut dan pemasangan, asuransi peralatan
selama dalam perjalanan, biaya fondasi khusus jika diperlukan, biaya pemasangan dan
perakitan, dan biaya uji coba.
Aset yang Dibuat Sendiri
Aset yang dibangun sendiri yang dananya berasal dari pinjaman maka akan menimbulkan
bunga.
Terdapat tiga pendekatan yang disarankan terkait bunga yang muncul selama masa
pembangunan, sebagai berikut.
- Tidak mengkapitalisasi bunga
- Mengkapitalisasi biaya bunga selama masa konstruksi (dengan modifikasi) (IFRS)
- Kapitalisasi semua biaya pendanaan yang muncul.
Dalam mengkapitalisasi bunga perlu mempertimbangkan tiga hal berikut.
1. Aset terkualifikasi
Terdapat dua tipe aset terkualifikasi, yaitu
- Aset yang dibangun dengan tujuan digunakan sendiri oleh perusahaan
- Aset yang dibangun dengan tujuan dijual atau disewakan.
2. Periode kapitalisasi
Periode kapitalisasi dimulai ketika:
- Pengeluaran untuk konstruksi aset sudah dimulai
- Aktivitas untuk mempersiapkan aset yang diproduksi sudah dimulai
- Biaya bunga sudah mulai dibebankan.
Periode kapitalisasi berlangsung selama tiga kondisi tersebut dan berakhir krtika aset
sudah selesai dan siap digunakan.
3. Nilai yang dikapitalisasi
Dalam mengkapitalisasi kita akan membandingkan mana yang lebih rendah antara:
- Biaya bunga aktual, atau dengan
- Avoidable Interest
Bunga yang bisa dihindari jika asetnya tidak dibangun.
Dalam menghitung avoidable interest kita harus menghitung pengeluaran selama masa
konstruksi dengan cara menghitung secara rata-rata tertimbang.

3. Penilaian Properti, Gedung dan Peralatan

Perusahaan mengakui properti, gedung dan peralatan pada nilai wajar dari aset yang
diberikan atau nilai wajar dari aset yang diterima, mana yang yang nilainya paling andal.
Perusahaan harus langsung mengakui laba atau rugi yang diperoleh dari penukaran aset tetap
ketika pertukaran tersebut memiliki substansi komersial (commercial substance).
 Substansi Komersial

Pertukaran dianggap memiliki substansi komersial jika pertukaran tersebut memiliki

pengaruh yang signifikan pada aliran kas masa depan perusahaan. Artinya, jika posisi
ekonomi kedua belah pihak berubah, maka transaksi tersebut memiliki substansi komersial.
Jika pertukaran memiliki substansi komersial maka untung atau rugi yang muncul harus
dicatat. Tetapi jika dianggap tidak memiliki substansi komersial maka yang dicatat hanya
rugi nya saja, untungnya tidak perlu dicatat.

4. Biaya Setelah Akuisisi

Biaya yang dikeluarkan setelah perolehan suatu aset perlakuannya akan dikapitalisasi ke
dalam aset. Dengan mengeluarkan biaya-biaya tersebut dapat memberikan manfaat
ekonomi, berupa (1) bertambahnya umur manfaat aset, (2) kuantitas produk dari aset tersbut
meningkat, (3) kualitas produk jadi meningkat.

Terdapat empat pengeluaran yang dilakukan oleh perusahaan setelah memperoleh aset
sebagai berikut.

Addition (Tambahan)

Akan meningkatkan atau menambah aset yang sudah ada. Misalnya, sebuah gedung
ditambah dengan membangun bagian sayap kanan dan kiri.
Apabila dalam pembangunan tambahan ini merobohkan tembok atau bagian gedung yang
lain, maka ada 2 perlakuan, yaitu:
- Apabila sudah ada rencana untuk merobohkan, maka biaya yang ditimbul dianggap
sebagai cost of asset.
- Apabila tidak ada rencana untuk merobohkan, maka dianggap kerugian.

Improvement and Replacement (Perbaikan kualitas dan penggantian)

Misalnya yang tadinya menggunakan atap kayu diganti menjadi rangka baja. Pengeluaran
yang terjadi harus dianalisis apakah biaya yang timbul akan meningkatkan kualitas aset atau
hanya mempertahankan aset. Apabila meningkatkan kualitas aset, maka biaya yang timbul
harus dikapitalisasi.

Rearrangement and Reorganization

Memindahkan aset dari satu tempat ke tempat yang lain. Biaya yang timbul akan diakui
sebagai expense karena tidak menimbulkan manfaat ekonomi di masa mendatang.
 Repairs (Perbaikan)

Kalau sifatnya rutin maka diakui sebagai expense. Apabila bersifat major/overhaul maka
harus dikapitalisasikan.

5. Disposisi Properti, Gedung, dan Peralatan

Perusahaan dapat menghapus aset tetap yang dimiliki secara sukarela sebagai akibat
transaksi seperti, penjualan, pertukaran, konveksi dipaksa, dan penghancuran atau
pembuangan.