Study Objectives :

1.
2.

3.
4.
5.

Menjabarkan karakteristik utama dari properti,

pabrik, dan peralatan
Mengidentifikasi biaya-biaya yang tercakup
dalam penilaian awal terhadap properti, pabrik,
dan peralatan
Memahami masalah terkait kapitalisasi bunga dan
penilaian aktiva tetap
Memahami perlakuan akuntansi terhadap biayabiaya setelah akuisisi
Memahami perlakuan akuntansi untuk pelepasan
properti, pabrik, dan peralatan

A. AKUISISI DAN PENILAIAN PROPERTI, PABRIK, DAN PERALATAN

Properti, pabrik, dan peralatan adalah kelompok aktiva tetap. Katakteristik dari ketiganya
adalah, aktiva tersebut diperoleh untuk digunakan dalam operasi dan bukan untuk dijual kembali,
aktiva tersebut bersifat jangka panjang dan merupakan subjek penyusutan, dan aktiva tersebut
memiliki substansi fisik.
Akuisisi properti, pabrik, dan peralatan dinilai berdasarkan prinsip biaya historis berupa kas
atau ekuivalen kas. Property, pabrik, dan peralatan tidak boleh dicatat ketika mengandung unsure
taksiran, nilai pasar, atau nilai saat ini yang melebihi biaya. Alasan utamanya adalah, karena pada
tanggal akuisisi, biaya merefleksikan nilai wajar. Kemudian biaya historis melibatkan biaya
actual, bukan transaksi hipotesis, sehingga merupakan hal yang paling dapat diandalkan. Dan

147

alsan yang terakhir adalah keuntungan serta kerugian sebaiknya tidak diantisipasi tetapi harus
diakui ketika aktiva dijual.

Biaya Tanah, Bangunan, dan Peralatan

Semua pengeluaran akuisisi tanah dianggap sebagai biaya tanah. Biaya tanah mencakup
harga beli, biaya pengakuan tanah di kantor administrasi, biaya lain-lain yang dikeluarkan dalam
persiapan penggunaan tanah agar siap digunakan, dan pengeluaran yang berkaitan dengan
perbaikan dan pengembangan kondisi fisik tanah yang memiliki umur tidak terbatas. Secara
umum, tanah adalah bagian dari property, pabrik, dan peralatan. Namun apabila bersifat
spekulatif, maka ketiganya dianggap sebagai investasi. Dan apabila tanah tersebut
diperdagangkan oleh sebuah entitas, makan tanah tersebut dapat dikategorikan sebagai
persediaan.
Sementara itu, biaya bangunan termasuk kepada seluruh biaya, baik yang berhubungan
dengan akuisisi atau pembangunannya. Biaya-biaya tersebut adalah biaya bahan, tenaga kerja
yang membangun, overhead cost yang keluar selama proses pengerjaan konstruksi, dan yang
terpenting adalah perizinan mengenai pendirian bangunan tersebut.
Peralatan meliputi peralatan kantor, perkakas, mesin, dan termasuk didalamnya adalah
perlengkapan administratif lainnya. Biaya peralatan terdiri dari harga perolehan, biaya angkut,
asuransi, biaya instalasi dan pengecekan sebelum peralatan siap digunakan.

Biaya untuk Aktiva yang Dibuat Sendiri dan Biaya Bunga Selama Konstruksi
Dalam beberapa kasus, beberapa perusahaan mebuat aktiva tetapnya sendiri. Sehingga dalam
hal pengalokasian biaya tersebut tidak melibatkan biaya beli atau perolehan aktiva tersebut.
Bahan dan tenaga kerja langsung digunakan dalam konstruksi tidak akan menimbulkan masalah,
karena perusahaan dapat langsung mengendalikan biaya pembuatan aktiva tersebut. Namun
untuk biaya overhead yang bervariasi, perusahaan dapat menggunakan 2 metode, yaitu dengan

148

tidak membebankan overhead ke biaya pembuatan dan dengan pembebanan sebagian dari total
overhead pada proses pembuatan.
Di dalam akuntansi, perlakuan bunga terhadap biaya property, pabrik dan peralatan terdapat
tiga pendekatan, yaitu dengan tidak mengkapitalisasi beban bunga sebagai biaya konstruksi,
melainkan sebagai biaya administratif. Yang kedua, membebankan ke konstruksi atas semua
biaya yang digunakan, baik yang dapat diidentifikasi maupun yang tidak, sehingga sebuah aktiva
harus dibebankan semua pembiayaan agar aktiva tersebut siap digunakan. Dan yang ketiga,
hanya mengkapitalisasi biaya bunga yang terjadi selama proses kontruksi berlangsung, sehingga
pendekatan ini hanya mengkapitalisasi biaya bunga yang muncul melalui pembiayaan dengan
hutang.
Untuk menerapkan pendekatan ini, ada tiga item yang perlu diperhatikan. Pertama, Aktiva
yang memenuhi kualifikasi. Untuk memenuhi kualifikasi sebagai kapitalisasi bunga, aktiva harus
memiliki periode waktu untuk menyiapkannya agar dapat digunakan. Kedua, periode
Kapitalisasi merupakan periode waktu dimana bunga harus dikapitalisasi, yang dimulai apabila
ketiga kondisi berikut terjadi: (1) pengeluaran untuk aktiva telah dilakukan; (2) aktivitas yang
diperlukan untuk mempersiapkan aktiva agar dapat digunakan sedang berjalan; (3) biaya bunga
telah terjadi. Kapitalisasi bunga akan terus berlangsung selama ketiga kondisi tersebut ada. Dan
ketiga, jumlah yang harus dikapitalisasi merupakan jumlah bunga yang akan dikapitalisasi
dibatasi hingga biaya bunga aktual terendah yang terjadi selama periode berjalan atau bunga
yang dapat dihindarkan. Bunga yang dapat dihindarkan merupakan jumlah biaya bunga yang
selama periode berjalan yang secara teoritis dapat dihindari jika pengeluaran untuk membeli
aktiva tidak dilakukan. Bunga yang dapat dihindarkan dapat diterapkan dengan menentukan
jumlah bunga potensial yang dapat dikapitalisasi selama periode akuntansi dengan mengalikan
suku bunga dengan akumulasi pengeluaran rata-rata tertimbang dari aktiva yang memnuhi
kualifikasi selama periode berjalan.

Masalah Khusus yang Berhubungan dengan Kapitalisasi Bunga

Terdapat dua masalah terkait dengan kapitalisasi bunga yang memerlukan perhatian khusus.
Pertama, Pengeluaran untuk tanah. Apabila tanah dibeli untuk didirikan bangunan, maka biaya
149

bunga yang dikapitalisasi selama periode konstruksi merupakan bagian dari biaya pabrik, bukan
tanah. Tetapi, jika pembelian tanah dilakukan untuk tujuan spekulasi, maka biaya bunga tidak
perlu dikapitalisasi karena aktiva tersebut telah siap untuk digunakan. Dan yang kedua,
pendapatan bunga. Pendapatan bunga tidak boleh dioffset dengan biaya bunga. Karena bunga
atas aktiva yang memenuhi kualifikasi harus dikapitalisasi, baik apakah kelebihan dana pinjaman
itu diinvestasikan secara temporer dalam sekuritas jangka pendek atau tidak. Dari sudut pandang
konseptual, banyak yang meyakini bahwa adanya asumsi yang menyatakan bahwa perusahaan
seharusnya tidak mengkapitalisasi biaya bunga atau seluruh biaya bunga, baik actual maupun
tertangguh.

B. PENILAIAN
Seperti aktiva yang lainnya, perusahaan sebaiknya mencatat property, pabrik, dan bangunan
pada nilai pasar wajar yang diberikan pada saat akuisisi atau nilai wajar aktiva yang diterima,
bergantung pada mana yang memiliki bukti lebih jelas.
Diskon Tunai
Ada dua sudut pandang tentang apakah pengurangan biaya atau harga pokok aktiva harus
terjadi meskipun diskon tidak diambil. Menurut pendekatan pertama, diskon baik diambil atau
tidak dianggap sebagai pengurang biaya aktiva. Hal itu karena, biaya riil dari aktiva merupakan
kas atau harga ekuivalen kas aktiva.
Sedangkan pendekatan lainnya menyatakan bahwa diskon tunai tidak selalu harus dianggap
sebagi kerugian karena syaratnya mungkin tidak menguntungkan, atau mungkin tidak bijaksana
bagi perusahaan untuk mengambil diskon itu. Saat ini kedua pendekatan ini masih banyak
digunakan, namun dalam prakteknya yang lebih sering digunakan adalah pendekatan yang
pertama.
Kontrak Pembayaran yang Ditangguhkan
Aktiva tetap sering dibeli atas dasar kontrak kredit jangka panjang dengan menggunakan
wesel, hipotik, obligasi, atau kewajiban peralatan. Agar dapat merefleksikan biaya secara tepat,
150

aktiva yang dibeli dengan kontrak kredit jangka panjang harus diperhitungkan pada nilai
sekarang dari pertimbangan yang dipertukarkan antara pihak-pihak yang melakukan kontrak
pada tanggal transaksi.
Pembelian Lump Sum
Permasalahan khusus sering muncul pada saat penentuan harga aktiva tetap ketika
perusahaan membeli sekelompok aktiva tetap pada harga lump sum tunggal. Apabila situasi
seperti ini terjadi, perusahaan harus mengalokasikan total biaya di antara berbagai aktiva
berdasarkan nilai psar wajar relatifnya. Asumsinya bahwa biaya-biaya ini akan bervariasi dalam
proporsi langsung terhadap nilai wajar.
Penerbitan Saham
Apabila property diperoleh oleh perusahaan melalui penerbitan sekuritas seperti saham biasa,
maka biaya property itu tidak dapat diukur secara tepat dengan nilai pari atau nilai diterapkan
saham tersebut. Jika saham itu sedang diperdagangkan secara aktif, maka nilai pasar saham yang
diterbitkan merupakan indikasi yang wajar atas biaya property yang diperoleh. Saham
merupakan ukuran yang baik atas harga ekuivalen kas berjalan.
Pertukaran Aktiva Nonmoneter

Akuntansi yang biasa untuk pertukaran aktiva nonmoneter harus didasarkan atas nilai wajar
aktiva yang diberikan atau nilai wajar aktiva yang diterima, mana yang memiliki bukti lebih
jelas. Jadi, setiap keuntungan atau kerugian dari pertukaran harus segera diakui. Sebuah
pertukaran mempunyai substansi komersial jika arus kas masa di masa yang akan datang berubah
sebagai akibat dari transaksi. Hal ini berarti bahwa jika posisi ekonomi keduan pihak berubah,
transaksi tersebut memiliki substansi komersial. Akuntansi untuk jenis-jenis transaksi yang
berbeda dalam berbagai situasi. Dalam situasi kerugian, apabila aktiva nonmoneter yang sama
dipertukarkan dan menghasilkan kerugian, maka kerugian itu harus diakui dengan segera.
Perusahaan mengakui kerugian dengan segera terlepas apakah pertukaran yang terjadi
memiliki substansi komersial ataukah tidak. Hal tersebut didasari bahwa perusahaan seharusnya

151

tidak menilai aktiva yang dimilikinya lebih dari harga kasnya yang setara; jika kerugian tersebut
ditangguhkan, aktiva akan mempunyai nilai lebih tinggi daripada nilai yang sesungguhnya
dimiliki (overstate). Sebaliknya, perusahaan mengakui keuntungan apabila perusahaan akan
melakukan pencatatan terhadap biaya aktiva nonmoneter yang diterima untuk dipertukarkan
dengan aktiva nonmoneter yang lainnya pada nilai wajar pada suatu aktiva yang diberikan, dan
dengan sesegera mungkin mengakui keuntungan yang diperoleh perusahaan. perusahaan dapat
menggunakan nilai wajar dari seluruh aktiva yang telah diterima oleh perusahaan jika dan hanya
jika nilai wajar tersebut lebih jelas daripada nilai wajar aktiva yang telah diberikan.
Dalam situasi keuntungan ada tiga keadaan pertukaran yang terjadi. Pertama, pertukaran
mempunyai substansi komersial biasanya mencatat biaya aktiva nonmoneter yang diterima untuk
dituker dengan aktiva nonmoneter yang lain pada nilai wajar dari aktiva yang diberikan, dan
dengan segera mengakui keuntungan. Kedua, tidak ada substansi komersial-tidak ada kas yang
diterima biasanya menangguhkan keuntungan dan mengakui kerugian dengan segera. Ketiga,
tidak ada substansi komersial-sejumlah kas diterima biasanya perusahaan mengakui sebagian
keuntungan, bagian keuntungan yang diakui perusahaan adalah rasio aktiva moneter (kas yang
dibandingkan dengan nilai total yang diterima).

Hibah Pemerintah
Hibah ialah bantuan yang diterima dari pemerintah dalam bentuk transfer sumber daya ke
sebuah perusahaan untuk masa lalu maupun masa depan sesuai dengan kondisi tertentu pada
operasional perusahaan. IFRS menyatakan bahwa hibah harus diakui dalam bentuk pendapatan

152

(pendekatan penghasilan) secara sistematik yang sesuai dengan biaya yang terkait yang
dimaksudkan untuk mengimbangi perusahaan.
Akuntansi untuk Kontribusi
Kontribusi harus dicatat pada nilai wajar aktiva yang diterima dan kredit yang berhubungan
harus dibuat untuk pendapatan dalam jumlah yang sama. Nilai wajar aktiva harus digunakan
untuk menentukan nilainya dalam pembukuan. Standar IFRS telah menyatakan sikap bahwa,
secara umum kontribusi yang diterima harus diakui sebagai pendapatan dalam periode
penerimaannya.

C. BIAYA SETELAH AKUISISI

Secara umum, biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh manfaat masa depan yang lebih
besar harus dikapitalisasi, sementara pengeluaran yang hanya ditujukan untuk mempertahankan
tingkat pelayanan tertentu harus dianggap sebagai beban. Agar biaya-biaya ini dapat
dikapitalisasi, harus ada tiga kondisi berikut:
1. Umur manfaat aktiva harus meningkat
2. Kuantitas unit yang diproduksi oleh aktiva harus meningkat
3. Kualitas unit yang diproduksi harus ditingkatkan

Penambahan
Penambahan pada umumnya tidak menimbulkan masalah akuntansi yang besar. Setiap
penambahan yang terjadi pada aktiva tetap akan dikapitalisasi karena aktiva baru telah
diciptakan. Namun masalah yang sering timbul dalam hal penambahan adalah akuntansi untuk
setiap perubahan yang berhubungan dengan struktur yang ada akibat penambahan tersebut.
Perbaikan dan Penggantian
Perbaikan adalah penggantian aktiva yang sekarang sedang digunakan dengan aktiva lain
yang lebih baik. Sedangkan penggantian adalah substitusi dari aktiva yang sama. seringnya
perbaikan dan penggantian timbul dari kebijakan umum untuk memodernisasi atau
153

merehabilitasi seperangkat peralatan. Masalahnya disini adalah membedakan jenis pengeluaran

ini apakah meningkatkan potensi jasa masa depan atau hanya mempertahankan tingkat pelayanan
yang ada.
Jika ditentukan bahwa pengeluaran ini meningkatkan potensi pelayanan masa depan dari
aktiva, pengeluaran tersebut harus dikapitalisasi. Maka akuntansi yang diberlakukan adalah
dengan salah satu dari tiga cara berikut tergantung pada situasinya.
1. Menggunakan pendekatan substitusi. Pendekatan ini merupakan prosedur yang benar jika
jumlah tercatat dari aktiva lama tersedia. Jika nilai tercatat aktiva lama tidak dapat
ditentukan, maka cukup dengan menghapus biaya aktiva lama dan menggantikannya
dengan biaya aktiva baru.
2. Mengkapitalisasi biaya baru. Pendekatan ini mengkapitalisasi perbaikan dan mencatat
jumlah aktiva lama dalam nilai buku. Justifikasi untuk mengkapitalisasi biaya perbaikan
atau penggantian adalah bahwa walaupun nilai tercatat aktiva lama tidak dikeluarkan dari
akun, namun penyusutan yang mencukupi telah diperhitungkan atas pos tersebut untuk
mengurangi nilai tercatat menjadi hampir nol.
3. Membebankan ke Akumulasi Penyusutan. Penggantian akan memperpanjang umur
manfaat aktiva dan oleh karena itu mengumpulkan kembali sejumlah atau semua
penyusutan di masa lalu.

Penyusutan Kembali dan Pemasangan Kembali

Biaya penyusutan kembali dan pemasangan kembali merupakan pengeluaran yang ditujukan
untuk memberikan manfaat di periode masa depan
Reparasi
Reparasi biasa adalah pengeluaran yang dilakukan untuk mempertahankan aktiva tetap
berada dalam kondisi siap operasi. biaya ini dapat dibebankan ke akun beban selama periode
terjadinya, atas dasar bahwa periode tersebut merupakan periode yang paling banyak menerima
manfaat.
D. DISPOSISI AKTIVA TETAP

154

Keuntungan dan kerugian sebenarnya merupakan koreksi laba bersih untuk tahun-tahun
selama aktiva tetap digunakan. Setiap keuntungan atau kerugian dari pelepasan segmen
perusahaan harus dilaporkan bersama dengan hasil yang berkaitan dari operasi yang dihentikan.
Perusahaan mungkin memensiunkan aktiva tetap mereka secara secara suka rela atau
membuang mereka dengan melakukan

Penjualan
Penukaran
Konversi terpaksa
Pengabaian

Penjualan Aktiva Tetap

Penyusutan harus dicatat selama periode waktu antara tanggal ayat jurnal penyusutan
berakhir dibuat dan tanggal penjualan.
Konversi Terpaksa
Kadang pelayanan suatu aktiva berakhir karena konversi terpaksa seperti kebakaran, banjir,
pencurian, atau pembebasan. Selisih antara jumlah yang dipulihkan dan nilai buku aktiva
tersebut jika ada, dilaporkan sebagai keuntungan atau kerugian. Keuntungan atau kerugian akan
diperlakukan dengan cara yang tidak berbeda dengan jenis disposisi lainnya.

155

1. Apakah aset yang sudah habis depresiasinya tapi masih digunakan dalam aktivitas
operasi perusahaan tetap ditulis dalam laporan neraca atau catatan laporan keuangan?
2. Apakah peraturan umum pada pengakuan untung atau rugi atas penarikan aktiva tetap
harus dilaporakan dalam laporan laba rugi?
3. Apa

perbedaaan perlakuan yang dalam akuntansi untuk situasi dimana pertukaran

mempunyai substansi komersial dan tidak memiliki substansi komersial?

4. Bagaimana perusahaan mencatat adanya grant oleh pemerintah?
5. PT. Indo Utama membeli tanah dengan harga $50,000. Biaya perataan tanah sebesar
$10,275.Serta biaya untuk penghancuran bangunan lama yang berdiri diatas tanah
tersebut sebesar $15,100. Berapakah besarnya biaya yang harus dicatat sebagaibiaya
tanah?
6. PT. Maju Mundur membeli dua bidang tanah. Tanah tersebut

salah satunya akan

digunakan sebagai tempat membangun pabrik baru sedang sebidang tanah yang lain
dibeli dengan tujuan akan dijual kembali. Bagaimana kedua bidang tanah tersebut harus
dilaporkan didalam neraca perusahaan?
7. PT. Adi Jaya mendapatkan tanah dengan menerbitkan saham biasa sebanyak 2000 lembar
dengan nilai par $20. Tanah tersebut langsung dinilai dengan hasil sebesar $120,000.
Saham tersebut aktif diperdagangkan dengan harga $50 per lembarnya. Siapkanlah jurnal
umum untuk mencatat akuisisi atas tanah tersebut!
8. PT. Surya Abadi memiliki mesin dengan biaya $35,000 saat membeli pada tanggal 1 Juli
2007. Penyusutannya sebesar $3,500 per tahun dan sampai dengan 31 Desember 2010
akumulasi penyusutannya sebesar $12,250. Selanjutnya perusahaan menjual mesin
156

tersebut pada 1 September 2011 sebesar $25,000. Buatlah jurnal untuk mencatat
Depresiasi di tahun 2011 dan Mencatat besarnya penjualan tersebut!
9. PT. Abadi Karya memperdagangkan truk lamanya dengan truk baru. Biaya truk lama
adalah $25,000 dan memiliki akumulasi penyusutan sebesar $22,000. Truk baru tersebut
berharga $32,000. Namun, perusahaan juga harus membayar kas sebesar

$31,000.

Buatlah jurnal untuk mencatat pertukaran aktiva ini!

10. PT. Kurnia Bakti membeli tanah, bangunan, dan peralatan dari PT. Sumber Kencana
secara tunai sebesar Rp. 306.000.000. Apabila estimasi dari ketiga aktiva tersebut adalah
Rp. 60.000.000, Rp. 220.000.000, dan Rp. 80.000.000. Pada berapa jumlah ketiga aktiva
tersebut harus dicatat?

157

1. Perusahaan harus tetap menunjukkan aset tersebut dalam laporan neraca maupun catatan
laporan keuangannya. Jika asetnya sudah habis didepresiasi, maka perusahaan akan
menulis nilai sisa atau gain yang diperoleh. Investor akan memperoleh informasi penting
jika perusahaan menunjukkan aset-asetnya secara lengkap. Maka dari itu informasi jika
aset tersebut sudah habis didepresiasi namun masih dipakai dalam aktivitas operasi
perusahaan juga harus dicantumkan dalam laporan keuangan atau catatan laporan
keuangan.
2. Keuntungan dan kerugian dipaorkan bersama pos-pos bisnis biasa. Tetapi apabila itu
berasal dari operasi segmen perusahaan yang dijual maka harus dipisahakan mana yang
hasil operasi yang berlanjut dan tidak dan keuntungan atau kerugiannya dilaporkan
bersama dengan hasil yang berkaitan dengan operasi yang dihentikan.
3. Dalam pertukaran yang memiliki substansi komersial semua kerugian dan keutungan
harus dicatat secara langsung tetapi pada pertukarang yang tidak memiliki substansi
komersial maka kerugian akan dicatat secara langsung tetapi bila ada keuntungan akan
ditangguhkan pengakuannya
4. IFRS mewajibkan perusahaan untuk mengakui grant dari pemerintah menggunakan dasar
yang match dengan biaya yang dikompensasikan.Jika perusahaan mengakui grant sebagai
pendapatan selama masa pakainya, maka pengakuannya adalah dengan mencatat grant
tersebut sebagai pendapatan grant yang ditunda (deferred grant revenue). Namun grant
juga dapat diakui dengan mengurangkan grant dengan carrying amount asetnya sehingga
beban depresiasinya akan berkurang.
5. $50,000 + $10,275 + $15,100 = $75,375
6. Dalam kasus diatas tanah yang akan digunakan sebagai tempat memebangun pabrik baru
akan dicatat sebagai aktiva tetap perusahaan sedangkan tanah yang akan dijual kembali
akan dicatat sebagai investasi perusahaan.
7. Land (2,000 X $50) ........................................................... 100,000
Share CapitalOrdinary (2,000 X $20) ..........
40,000
Share PremiumOrdinary.................................
60,000

158

8. a.
b.

Depreciation Expense ($3,500 X 8/12) .......................... 2,333.33

Accumulated Depreciation ....................................... 2,333.33
Cash..................................................................................... 25,000
Accumulated Depreciation ($12,250 + 2,333.33)................ 14,583.33
Machinery............................................................................ 35,000
Gain on Disposal of Machinery........................................... 4,83.33

9. Truck ............................................................................
32,000
Accumulated Depreciation............................................
22,000
Loss on Disposal of Truck.............................................
1,000
Truck..............................................................................
Cash...............................................................................
10. Total lump sum
Tanah
Bangunan
Peralatan
Total

25,000
31,000

60.000.000
220.000.000
80.000.000
360.000.000

Alokasi harga beli

Tanah

(60.000.000/360.000.000) X 306.000.000 = 51.000.000

Bangunan

(220.000.000/360.000.000) X 306.000.000 = 187.000.000

Peralatan

(80.000.000/360.000.000) X 306.000.000 = 68.000.000

159