BAB 10

AKUSISI DAN DISPOSISI PROPERTI, PABRIK, DAN PERALATAN

Definisi Properti, Pabrik, dan Peralatan
Properti, pabrik, dan peralatan adalah kelompok aktiva tetap. Karakteristik dari
ketiganya adalah, aktiva tersebut diperoleh untuk digunakan dalam operasi dan bukan untuk
dijual kembali, aktiva tersebut bersifat jangka panjang dan merupakan subjek penyusutan,
dan aktiva tersebut memiliki substansi fisik.
Akuisisi properti, pabrik, dan peralatan dinilai berdasarkan prinsip biaya historis
berupa kas atau ekuivalen kas. Properti, pabrik, dan peralatan tidak boleh dicatat ketika
mengandung unsure taksiran, nilai pasar, atau nilai saat ini yang melebihi biaya. Alasan
utamanya adalah, karena pada tanggal akuisisi, biaya merefleksikan nilai wajar. Kemudian
biaya historis melibatkan biaya aktual, bukan transaksi hipotesis, sehingga merupakan hal
yang paling dapat diandalkan. Dan alasan yang terakhir adalah keuntungan serta kerugian
sebaiknya tidak diantisipasi tetapi harus diakui ketika aktiva dijual.
Biaya Akuisisi: Biaya Tanah, Biaya Bangunan, Biaya Peralatan
Biaya Tanah
Biaya tanah mencakup harga beli, biaya pengakuan tanah di kantor administrasi,
biaya lain-lain yang dikeluarkan dalam persiapan penggunaan tanah agar siap digunakan, dan
pengeluaran yang berkaitan dengan perbaikan dan pengembangan kondisi fisik tanah yang
memiliki umur tidak terbatas. Secara umum, tanah adalah bagian dari properti, pabrik, dan
peralatan. Namun apabila bersifat spekulatif, maka ketiganya dianggap sebagai investasi. Dan
apabila tanah tersebut diperdagangkan oleh sebuah entitas, makan tanah tersebut dapat
dikategorikan sebagai persediaan.
Biaya Bangunan
Biaya bangunan termasuk kepada seluruh biaya, baik yang berhubungan dengan
akuisisi atau pembangunannya. Biaya-biaya tersebut adalah biaya bahan, tenaga kerja yang
membangun, overhead cost yang keluar selama proses pengerjaan konstruksi, dan yang
terpenting adalah perizinan mengenai pendirian bangunan tersebut.
Biaya Peralatan
Peralatan meliputi peralatan kantor, perkakas, mesin, dan termasuk didalamnya adalah
perlengkapan administratif lainnya. Biaya peralatan terdiri dari harga perolehan, biaya
angkut, asuransi, biaya instalasi dan pengecekan sebelum peralatan siap digunakan.
Biaya Untuk Aktiva Yang Dibuat Sendiri Dan Biaya Bunga Selama Konstruksi
Dalam beberapa kasus, beberapa perusahaan mebuat aktiva tetapnya sendiri. Sehingga
dalam hal pengalokasian biaya tersebut tidak melibatkan biaya beli atau perolehan aktiva
tersebut. Bahan dan tenaga kerja langsung digunakan dalam konstruksi tidak akan
menimbulkan masalah, karena perusahaan dapat langsung mengendalikan biaya pembuatan
aktiva tersebut. Namun untuk biaya overhead yang bervariasi, perusahaan dapat
menggunakan 2 metode, yaitu dengan tidak membebankan overhead ke biaya pembuatan dan
dengan pembebanan sebagian dari total overhead pada proses pembuatan.
Di dalam akuntansi, perlakuan bunga terhadap biaya properti, pabrik dan peralatan
terdapat tiga pendekatan, yaitu dengan tidak mengkapitalisasi beban bunga sebagai biaya
konstruksi, melainkan sebagai biaya administratif. Yang kedua, membebankan ke konstruksi
atas semua biaya yang digunakan, baik yang dapat diidentifikasi maupun yang tidak,
sehingga sebuah aktiva harus dibebankan semua pembiayaan agar aktiva tersebut siap
digunakan. Dan yang ketiga, hanya mengkapitalisasi biaya bunga yang terjadi selama proses
kontruksi berlangsung, sehingga pendekatan ini hanya mengkapitalisasi biaya bunga yang
muncul melalui pembiayaan dengan hutang.
Untuk menerapkan pendekatan ini, ada tiga item yang perlu diperhatikan. Pertama,
Aktiva yang memenuhi kualifikasi. Untuk memenuhi kualifikasi sebagai kapitalisasi bunga,
aktiva harus memiliki periode waktu untuk menyiapkannya agar dapat digunakan. Kedua,
periode Kapitalisasi merupakan periode waktu dimana bunga harus dikapitalisasi, yang
dimulai apabila ketiga kondisi berikut terjadi: (1) pengeluaran untuk aktiva telah dilakukan;
(2) aktivitas yang diperlukan untuk mempersiapkan aktiva agar dapat digunakan sedang
berjalan; (3) biaya bunga telah terjadi. Kapitalisasi bunga akan terus berlangsung selama
ketiga kondisi tersebut ada. Dan ketiga, jumlah yang harus dikapitalisasi merupakan jumlah
bunga yang akan dikapitalisasi dibatasi hingga biaya bunga aktual terendah yang terjadi
selama periode berjalan atau bunga yang dapat dihindarkan. Bunga yang dapat dihindarkan
merupakan jumlah biaya bunga yang selama periode berjalan yang secara teoritis dapat
dihindari jika pengeluaran untuk membeli aktiva tidak dilakukan. Bunga yang dapat
dihindarkan dapat diterapkan dengan menentukan jumlah bunga potensial yang dapat
dikapitalisasi selama periode akuntansi dengan mengalikan suku bunga dengan akumulasi
pengeluaran rata-rata tertimbang dari aktiva yang memnuhi kualifikasi selama periode
berjalan.
Masalah Khusus Yang Berhubungan Dengan Kapitalisasi Bunga
Terdapat dua masalah terkait dengan kapitalisasi bunga yang memerlukan perhatian
khusus. Pertama, Pengeluaran untuk tanah. Apabila tanah dibeli untuk didirikan bangunan,
maka biaya bunga yang dikapitalisasi selama periode konstruksi merupakan bagian dari biaya
pabrik, bukan tanah. Tetapi, jika pembelian tanah dilakukan untuk tujuan spekulasi, maka
biaya bunga tidak perlu dikapitalisasi karena aktiva tersebut telah siap untuk digunakan. Dan
yang kedua, pendapatan bunga. Pendapatan bunga tidak boleh dioffset dengan biaya bunga.
Karena bunga atas aktiva yang memenuhi kualifikasi harus dikapitalisasi, baik apakah
kelebihan dana pinjaman itu diinvestasikan secara temporer dalam sekuritas jangka pendek
atau tidak. Dari sudut pandang konseptual, banyak yang meyakini bahwa adanya asumsi yang
menyatakan bahwa perusahaan seharusnya tidak mengkapitalisasi biaya bunga atau seluruh
biaya bunga, baik aktual maupun tertangguh.
Penilaian Properti, Pabrik, Dan Bangunan
Seperti aktiva yang lainnya, perusahaan sebaiknya mencatat properti, pabrik, dan bangunan
pada nilai pasar wajar yang diberikan pada saat akuisisi atau nilai wajar aktiva yang diterima,
bergantung pada mana yang memiliki bukti lebih jelas.
a. Diskon Tunai
Ada dua sudut pandang tentang apakah pengurangan biaya atau harga pokok aktiva
harus terjadi meskipun diskon tidak diambil. Menurut pendekatan pertama, diskon baik
diambil atau tidak dianggap sebagai pengurang biaya aktiva. Hal itu karena, biaya riil dari
aktiva merupakan kas atau harga ekuivalen kas aktiva.
Sedangkan pendekatan lainnya menyatakan bahwa diskon tunai tidak selalu harus
dianggap sebagi kerugian karena syaratnya mungkin tidak menguntungkan, atau mungkin
tidak bijaksana bagi perusahaan untuk mengambil diskon itu. Saat ini kedua pendekatan
ini masih banyak digunakan, namun dalam prakteknya yang lebih sering digunakan
adalah pendekatan yang pertama.
b. Kontrak Pembayaran yang Ditangguhkan
Aktiva tetap sering dibeli atas dasar kontrak kredit jangka panjang dengan menggunakan
wesel, hipotik, obligasi, atau kewajiban peralatan. Agar dapat merefleksikan biaya secara
tepat, aktiva yang dibeli dengan kontrak kredit jangka panjang harus diperhitungkan pada
nilai sekarang dari pertimbangan yang dipertukarkan antara pihak-pihak yang melakukan
kontrak pada tanggal transaksi.
c. Pembelian Lump Sum
Permasalahan khusus sering muncul pada saat penentuan harga aktiva tetap ketika
perusahaan membeli sekelompok aktiva tetap pada harga lump sum tunggal. Apabila
situasi seperti ini terjadi, perusahaan harus mengalokasikan total biaya di antara berbagai
aktiva berdasarkan nilai psar wajar relatifnya. Asumsinya bahwa biaya-biaya ini akan
bervariasi dalam proporsi langsung terhadap nilai wajar.
d. Penerbitan Saham
Apabila properti diperoleh oleh perusahaan melalui penerbitan sekuritas seperti saham
biasa, maka biaya property itu tidak dapat diukur secara tepat dengan nilai pari atau nilai
diterapkan saham tersebut. Jika saham itu sedang diperdagangkan secara aktif, maka nilai
pasar saham yang diterbitkan merupakan indikasi yang wajar atas biaya properti yang
diperoleh. Saham merupakan ukuran yang baik atas harga ekuivalen kas berjalan.
e. Pertukaran Aktiva Nonmoneter
Akuntansi yang biasa untuk pertukaran aktiva nonmoneter harus didasarkan atas nilai
wajar aktiva yang diberikan atau nilai wajar aktiva yang diterima, mana yang memiliki
bukti lebih jelas. Jadi, setiap keuntungan atau kerugian dari pertukaran harus segera
diakui. Sebuah pertukaran mempunyai substansi komersial jika arus kas masa di masa
yang akan datang berubah sebagai akibat dari transaksi. Hal ini berarti bahwa jika posisi
ekonomi keduan pihak berubah, transaksi tersebut memiliki substansi komersial.
Akuntansi untuk jenis-jenis transaksi yang berbeda dalam berbagai situasi. Dalam situasi
kerugian, apabila aktiva nonmoneter yang sama dipertukarkan dan menghasilkan
kerugian, maka kerugian itu harus diakui dengan segera.
Perusahaan mengakui kerugian dengan segera terlepas apakah pertukaran yang terjadi
memiliki substansi komersial ataukah tidak. Hal tersebut didasari bahwa perusahaan
seharusnya tidak menilai aktiva yang dimilikinya lebih dari harga kasnya yang setara; jika
kerugian tersebut ditangguhkan, aktiva akan mempunyai nilai lebih tinggi daripada nilai
yang sesungguhnya dimiliki (overstate). Sebaliknya, perusahaan mengakui keuntungan
apabila perusahaan akan melakukan pencatatan terhadap biaya aktiva nonmoneter yang
diterima untuk dipertukarkan dengan aktiva nonmoneter yang lainnya pada nilai wajar
pada suatu aktiva yang diberikan, dan dengan sesegera mungkin mengakui keuntungan
 yang diperoleh perusahaan. perusahaan dapat menggunakan nilai wajar dari seluruh
aktiva yang telah diterima oleh perusahaan jika dan hanya jika nilai wajar tersebut lebih
jelas daripada nilai wajar aktiva yang telah diberikan.
Dalam situasi keuntungan ada tiga keadaan pertukaran yang terjadi. Pertama,
pertukaran mempunyai substansi komersial biasanya mencatat biaya aktiva nonmoneter
yang diterima untuk dituker dengan aktiva nonmoneter yang lain pada nilai wajar dari
aktiva yang diberikan, dan dengan segera mengakui keuntungan. Kedua, tidak ada
substansi komersial-tidak ada kas yang diterima biasanya menangguhkan keuntungan dan
mengakui kerugian dengan segera. Ketiga, tidak ada substansi komersial-sejumlah kas
diterima biasanya perusahaan mengakui sebagian keuntungan, bagian keuntungan yang
diakui perusahaan adalah rasio aktiva moneter (kas yang dibandingkan dengan nilai total
yang diterima).
f. Hibah Pemerintah
Hibah ialah bantuan yang diterima dari pemerintah dalam bentuk transfer sumber
daya ke sebuah perusahaan untuk masa lalu maupun masa depan sesuai dengan kondisi
tertentu pada operasional perusahaan. IFRS menyatakan bahwa hibah harus diakui dalam
bentuk pendapatan (pendekatan penghasilan) secara sistematik yang sesuai dengan biaya
yang terkait yang dimaksudkan untuk mengimbangi perusahaan.
g. Akuntansi untuk Kontribusi
Kontribusi harus dicatat pada nilai wajar aktiva yang diterima dan kredit yang
berhubungan harus dibuat untuk pendapatan dalam jumlah yang sama. Nilai wajar aktiva
harus digunakan untuk menentukan nilainya dalam pembukuan. Standar IFRS telah
menyatakan sikap bahwa, secara umum kontribusi yang diterima harus diakui sebagai
pendapatan dalam periode penerimaannya.
Biaya Setelah Akuisisi
Secara umum, biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh manfaat masa depan yang
lebih besar harus dikapitalisasi, sementara pengeluaran yang hanya ditujukan untuk
mempertahankan tingkat pelayanan tertentu harus dianggap sebagai beban. Agar biaya-biaya
ini dapat dikapitalisasi, harus ada tiga kondisi berikut:
1. Umur manfaat aktiva harus meningkat
2. Kuantitas unit yang diproduksi oleh aktiva harus meningkat
3. Kualitas unit yang diproduksi harus ditingkatkan

a. Penambahan
Penambahan pada umumnya tidak menimbulkan masalah akuntansi yang besar.
Setiap penambahan yang terjadi pada aktiva tetap akan dikapitalisasi karena aktiva baru
telah diciptakan. Namun masalah yang sering timbul dalam hal penambahan adalah
akuntansi untuk setiap perubahan yang berhubungan dengan struktur yang ada akibat
penambahan tersebut.
b. Perbaikan dan Penggantian
Perbaikan adalah penggantian aktiva yang sekarang sedang digunakan dengan aktiva
lain yang lebih baik. Sedangkan penggantian adalah substitusi dari aktiva yang sama.
seringnya perbaikan dan penggantian timbul dari kebijakan umum untuk memodernisasi
atau merehabilitasi seperangkat peralatan. Masalahnya disini adalah membedakan jenis
 pengeluaran ini apakah meningkatkan potensi jasa masa depan atau hanya
mempertahankan tingkat pelayanan yang ada.
Jika ditentukan bahwa pengeluaran ini meningkatkan potensi pelayanan masa depan
dari aktiva, pengeluaran tersebut harus dikapitalisasi. Maka akuntansi yang diberlakukan
adalah dengan salah satu dari tiga cara berikut tergantung pada situasinya.
1. Menggunakan pendekatan substitusi. Pendekatan ini merupakan prosedur yang benar
jika jumlah tercatat dari aktiva lama tersedia. Jika nilai tercatat aktiva lama tidak
dapat ditentukan, maka cukup dengan menghapus biaya aktiva lama dan
menggantikannya dengan biaya aktiva baru.
2. Mengkapitalisasi biaya baru. Pendekatan ini mengkapitalisasi perbaikan dan mencatat
jumlah aktiva lama dalam nilai buku. Justifikasi untuk mengkapitalisasi biaya
perbaikan atau penggantian adalah bahwa walaupun nilai tercatat aktiva lama tidak
dikeluarkan dari akun, namun penyusutan yang mencukupi telah diperhitungkan atas
pos tersebut untuk mengurangi nilai tercatat menjadi hampir nol.
3. Membebankan ke Akumulasi Penyusutan. Penggantian akan memperpanjang umur
manfaat aktiva dan oleh karena itu mengumpulkan kembali sejumlah atau semua
penyusutan di masa lalu.
c. Penyusutan Kembali dan Pemasangan Kembali
Biaya penyusutan kembali dan pemasangan kembali merupakan pengeluaran yang
ditujukan untuk memberikan manfaat di periode masa depan.
d. Reparasi
Reparasi biasa adalah pengeluaran yang dilakukan untuk mempertahankan aktiva tetap
berada dalam kondisi siap operasi. biaya ini dapat dibebankan ke akun beban selama
periode terjadinya, atas dasar bahwa periode tersebut merupakan periode yang paling
banyak menerima manfaat.
Disposisi Aktiva Tetap
Keuntungan dan kerugian sebenarnya merupakan koreksi laba bersih untuk tahun-
tahun selama aktiva tetap digunakan. Setiap keuntungan atau kerugian dari pelepasan segmen
perusahaan harus dilaporkan bersama dengan hasil yang berkaitan dari operasi yang
dihentikan.
Perusahaan mungkin memensiunkan aktiva tetap mereka secara secara suka rela atau
membuang mereka dengan melakukan penjualan, penukaran, konversi terpaksan, dan
pengabaian.
a. Penjualan Aktiva Tetap
Penyusutan harus dicatat selama periode waktu antara tanggal ayat jurnal penyusutan
berakhir dibuat dan tanggal penjualan.
b. Konversi Terpaksa
Kadang pelayanan suatu aktiva berakhir karena konversi terpaksa seperti kebakaran,
banjir, pencurian, atau pembebasan. Selisih antara jumlah yang dipulihkan dan nilai buku
aktiva tersebut jika ada, dilaporkan sebagai keuntungan atau kerugian. Keuntungan atau
kerugian akan diperlakukan dengan cara yang tidak berbeda dengan jenis disposisi
lainnya.