BAB 10 AKUISISI DAN DISPOSISI PROPERTI, PABRIK, DAN PERALATAN

Tujuan Pembelajaran

1. Menggambarkan properti, gedung, dan peralatan.

2. Mengidentifikasikan biaya untuk dimasukkan ke dalam penaksiran awal properti,
gedung, dan peralatan.
3. Menggambarkan masalah akuntansi terkait dengan aset berdiri sendiri.
4. Menggambarkan masalah akuntansi terkait dengan kapitalisasi bunga.
5. Memahami masalah akuntansi terkait dengan perolehan dan penaksiran aset gedung.
6. Menggambarkan pelaporan akuntansi untuk biaya sesudah akuisisi.
7. Menggambarkan pelaporan akuntansi untuk pembagian properti, gedung, dan peralatan.

PROPERTI, PABRIK, DAN PERALATAN

Properti, pabrik, dan peralatan didefiniskan sebagai asset berwujud yang dimiliki untuk
digunakan dalam produksi atau penyediaan barang dan jasa, untuk sewa kepada orang lain,
atau untuk tujuan administrasi. Properti, pabrik, dan peralatan diharapkan untuk digunakan
selama lebih dari satu periode. Properti, pabrik, dan peralatan meliputi tanah, struktur bangunan
(kantor, pabrik, gudang), dan peralatan (mesin, furniture, alat-alat). Karakteristik utama dari
properti, pabrik, dan peralatan adalah sebagai berikut.
1. Mereka diperoleh untuk penggunaan dalam operasi dan tidak untuk dijual
kembali. Hanya aset yang digunakan dalam operasi bisnis normal yang diklasifikasikan
sebagai properti, pabrik, dan peralatan. Sebagai contoh, sebuah bangunan yang sedang
tidak digunakan lebih tepat diklasifikasikan terpisah sebagai investasi. Pengembang
lahan atau subdividers mengklasifikasikan tanah sebagai persediaan.
2. Mereka secara alami bersifat jangka panjang dan biasanya disusutkan. Properti,
pabrik, dan peralatan menghasilkan jasa selama beberapa tahun. Perusahaan
mengalokasikan biaya investasi dalam aset ini ke periode masa depan melalui beban
penyusutan periodik. Terkecuali tanah, dimana hanya disusutkan jika penurunan nilai
material terjadi, seperti kerugian pada kesuburan lahan pertanian karena rotasi panen
yang buruk, kekeringan, atau longsor.
3. Mereka memiliki substansi fisik. Properti, pabrik, dan peralatan adalah aset berwujud
yang ditandai oleh keberadaan fisik atau substansi. Hal ini membedakan mereka dari
aset tak berwujud, seperti paten atau goodwill. Tidak seperti bahan baku, bagaimanapun
 juga, properti, pabrik, dan peralatan tidak secara fisik menjadi bagian dari produk yang
dimiliki untuk dijual kembali.

AKUISISI DARI PROPERTI, PABRIK, DAN PERALATAN

Kebanyakan perusahaan menggunakan nilai historis sebagai basis untuk penghitungan
properti, pabrik, dan peralatan. Nilai historis mengukur kas atau nilai setara kas dari harga
perolehan aset tersebut dan membawanya ke lokasi dan kondisi yang diperlukan untuk
digunakan.
Perusahaan mengakui properti, pabrik, dan peralatan ketika biaya dari aset dapat diukur
secara nyata dan besar kemungkinan bahwa perusahaan akan mendapatkan manfaat ekonomi
masa depan. Biasanya perusahaan-perusahaan melaporkan biaya-biaya berikut sebagai
bagian dari properti, pabrik, dan peralatan:
1. Harga pembelian, termasuk bea impor, pajak pembelian tidak dapat dikembalikan,
dikurangi potongan penjualan dan rabat.
2. Biaya terkait untuk membawa aset tersebut ke lokasi dan kondisi yang diperlukan untuk
digunakan dalam cara yang dimaksudkan oleh perusahaan.
Suatu perusahaan menilai properti, pabrik, dan peralatan di periode selanjutnya dengan
menggunakan salah satu dari:
 Metode biaya (cost method)
 Metode nilai wajar (fair value/ revaluation method)
Biaya Tanah
Merupakan semua biaya yang diperlukan untuk memperoleh/membeli tanah dan
membuat tanah tersebut siap digunakan oleh perusahaan. biaya tersebut biasanya mencakup:
1. Harga pembelian
2. Biaya penutupan, seperti hak atas tanah, biaya pengacara, dan pencatatan biaya
3. Biaya yang diperlukan untuk membuat tanah tersebut siap digunakan oleh perusahaan,
seperti meratakan, menimbun, membersihkan, mengosongkan
4. Asumsi tentang hak gadai beban atau hipotek
5. Perbaikan tanah lainnya yang memiliki umur yang tak terbatas
Jika tujuan kepemilikan tanah adalah spekulatif, maka akan diklasifikasikan sebagai
investment (investasi). Jika tujuan kepemilikan tanah adalah untuk dijual kembali, maka tanah
lebih tepat jika diklasifikasikan ke dalam inventory (persediaan).
Biaya Bangunan
 Biaya bangunan mengandung semua pengeluaran yang berkaitan langsung dengan
akuisisi dan konstruksi dari bangunan tersebut. Biaya bangunan biasanya tediri dari:
 Biaya bahan baku bangunan, tenaga kerja, dan biaya operasional (overhead) yang
tejadi selama konstruksi
 Honor tenaga profesional dan biaya pengurusan izin dalam mendirikan bangunan
Setiap biaya yang secara tidak langsung dapat didistribusikan untuk mendapatkan
gedung yang siap untuk digunakan sesuai dengan tujuannya tidak boleh di kapitalisasi. Sebagai
contoh, biaya permulaan, seperti biaya promosi yang berkaitan dengan pembukaan gedung
atau kerugian operasional yang timbul terutama karena penjualan rendah, tidak boleh
dikapitalisasi. Juga biaya administrasi umum (seperti biaya departemen keuangan) tidak boleh
dialokasikan untuk biaya gedung.
Biaya Peralatan
Istilah "peralatan" dalam akuntansi mencakup peralatan pengiriman, peralatan kantor,
mesin, perabotan dan perlengkapan, perabot, peralatan pabrik, dan aset tetap serupa. Biaya
aset tersebut termasuk harga pembelian, ongkos angkut dan penanganan yang dikeluarkan,
asuransi peralatan saat dalam perjalanan, biaya pondasi khusus jika diperlukan, biaya
pemasangan dan pemasangan, dan biaya pelaksanaan uji coba. Dengan demikian, biaya
mencakup semua pengeluaran yang terjadi untuk memperoleh peralatan dan menyiapkannya
untuk digunakan.
Aset yang Dibangun Sendiri
Terkadang, perusahaan membangun aset mereka sendiri. Menentukan biaya mesin dan aset
tetap lainnya dapat menjadi masalah. Tanpa harga pembelian atau harga kontrak, perusahaan
harus mengalokasikan biaya dan pengeluaran untuk sampai pada biaya aset yang dibangun
sendiri.
Perusahaan dapat menangani biaya tidak langsung dalam satu dari dua cara:
1) Tetapkan biaya tetap/ tidak tetap ke biaya aset yang dibangun
2) Tetapkan sebagian dari semua overhead untuk proses konstruksi. Pedekatan ini disebut
pendekatan pembiayaan penuh

BIAYA BUNGA SELAMA KONSTRUKSI

Tiga pendekatan telah disarankan untuk memperhitungkan bunga yang timbul dalam
pembiayaan pembangunan properti, pabrik, dan peralatan:
1. Jangan menggunakan biaya bunga selama konstruksi. Dalam pendekatan ini, bunga
dianggap sebagai biaya pembiayaan dan bukan biaya konstruksi. Beberapa
 berpendapat bahwa jika perusahaan telah menggunakan pendanaan saham (ekuitas)
daripada hutang, itu tidak akan dikenakan biaya ini.
2. Mengisi biaya konstruksi dengan semua biaya dana yang digunakan, apakah
dapat diidentifikasi atau tidak. Metode ini menyatakan bahwa biaya konstruksi harus
mencakup biaya pendanaan, baik secara tunai, utang, atau saham. Para penganjurnya
mengatakan bahwa semua biaya yang diperlukan untuk menyiapkan aset untuk
penggunaan yang dimaksudkan, termasuk bunga, adalah bagian dari biaya aset.
3. Gunakan hanya biaya bunga aktual yang terjadi selama konstruksi. Pendekatan ini
setuju sebagian dengan logika pendekatan kedua — bahwa bunga sama besarnya
dengan biaya seperti halnya tenaga kerja dan material. Tetapi pendekatan ini hanya
mengkapitalisasi biaya bunga yang timbul melalui pembiayaan hutang.
IFRS membutuhkan pendekatan ketiga — memanfaatkan minat yang sebenarnya (dengan
modifikasi). Metode ini mengikuti konsep bahwa biaya historis untuk memperoleh aset
mencakup semua biaya (termasuk bunga) yang dikeluarkan untuk membawa aset ke kondisi
dan lokasi yang diperlukan untuk penggunaan yang dimaksudkan.
Untuk menerapkan pendekatan umum ini, perusahaan mempertimbangkan tiga hal:
1. Aset yang memenuhi syarat
2. Periode kapitalisasi
3. Jumlah yang dikapitalisasi
Aset Yang Memenuhi Kualifikasi
Agar memenuhi syarat untuk kapitalisasi bunga, aset harus membutuhkan periode waktu agar
siap untuk digunakan sesuai dengan tujuannya.
Periode Kapitalisasi
Periode kapitalisasi adalah periode waktu di mana perusahaan harus mengkapitalisasi bunga.
Itu dimulai dengan kehadiran tiga kondisi:
 Pengeluaran untuk aset telah dilakukan
 Kegiatan yang diperlukan untuk menyiapkan aset untuk penggunaan yang dimaksud
sedang berlangsung
 Biaya bunga dikeluarkan
Kapitalisasi bunga berlanjut selama ketiga kondisi ini ada. Periode kapitalisasi berakhir ketika
aset secara substansial selesai dan siap untuk penggunaan yang dimaksudkan.
Jumlah Kapitalisasi
Jumlah bunga untuk dikapitalisasi terbatas pada biaya bunga aktual yang lebih rendah yang
terjadi selama periode tersebut atau bunga yang dapat dihindari. Bunga yang dapat dihindari
adalah jumlah biaya bunga selama periode yang secara teoritis dapat dihindari oleh
perusahaan jika tidak melakukan pengeluaran untuk aset tersebut.
Masalah Khusus terkait Kapitalisasi Bunga
a. Pengeluaran untuk tanah
Ketika perusahaan membeli tanah dengan tujuan mengembangkannya untuk
penggunaan tertentu, biaya bunga yang terkait dengan pengeluaran tersebut memenuhi
syarat untuk kapitalisasi bunga. Jika membeli tanah sebagai situs untuk struktur (seperti
situs pabrik), biaya bunga yang dikapitalisasi selama periode konstruksi adalah bagian
dari biaya pabrik, bukan tanah. Sebaliknya, jika perusahaan mengembangkan tanah
untuk penjualan lot, itu termasuk biaya bunga yang dikapitalisasi sebagai bagian dari
biaya perolehan tanah yang dikembangkan. Namun, ia tidak boleh mengkapitalisasi
biaya bunga.
b. Pendapatan bunga
Secara umum, perusahaan tidak boleh mengurangi atau mengimbangi pendapatan
bunga terhadap biaya bunga.

PENILAIAN PROPERTI, PABRIK, DAN PERALATAN

Perusahaan harus mencatat properti, pabrik, dan peralatan pada nilai wajar dari apa yang
mereka serahkan atau pada nilai wajar dari aset yang diterima, mana yang lebih jelas. Namun,
proses akuisisi aset terkadang mengaburkan nilai wajar.
Diskon Tunai – baik diambil maupun tidak, maka akan dianggap sebagai pengurang biaya
aktiva.
Kontrak pembayaran yang ditangguhkan – aktiva yang dibeli oleh perusahaan melalui suatu
kontrak kredit berjangka panjang harus dihitung pada nilai sekarang (present value) dari
pertimbangan yang dipertukarkan.
Pembelian Lump Sum – mengalokasikan total biaya di antara beberapa aktiva yang ada pada
nilai pasar wajar relatifnya.
Penerbitan Saham – nilai pasar dari saham yang telah dikeluarkan perusahaan adalah indikasi
wajar dari biaya dalam properti yang diperoleh.
Pertukaran Aktiva Nonmoneter
Aktiva non-moneter adalah sesuatu yang mempunyai harga dan berubah dari waktu ke waktu.
Perusahaan biasanya dicatat dalam basis:
 Nilai wajar aktiva yang diberikan
 Nilai wajar aktiva yang diterima
Perusahaan harus mengakui keuntungan atau kerugian pada pertukaran ketika transaksi terjadi
dalam konteks substansi komersial.
 Pertukaran – Kondisi Rugi
Ketika perusahaan menukarkan aset non-moneter dan menghasilkan kerugian,
perusahaan mengakui kerugian dengan segera. Alasan: perusahaan seharusnya tidak
menilai asetpada harga yang melebihi ekivalen kasnya; jika kerugian ditangguhkan, aset
akan kelebihan hitung. Oleh karena itu, perusahaan mengakui kerugian dengan segera
apakah pertukaran itu memiliki substansi komersial atau tidak.
 Pertukaran – Kondisi Untung
Memiliki substansi komersial. Dalam hal ini, biasanya perusahaan akan melakukan
pencatatan terhadap biaya aktiva non-moneter yang diterima untuk dipertukarkan
dengan aktiva non-moneter yang lainnya pada nilai wajar pada suatu aktiva yang
diberikan, dan dengan sesegera mungkin mengakui keuntungan yang diperoleh
perusahaan. Perusahaan dapat menggunakan nilai wajar dari seluruh aktiva yang telah
diterima oleh perusahaan jika dan hanya jika nilai wajar tersebut lebih jelas daripada
nilai wajar aktiva yang telah diberikan.
Tidak memilliki substansi komersial. Perusahaan mencatat keuntungan yang
direfleksikan dari basis semi-truck saat terjadinya penjualan truck tersebut bukan saat
terjadinya pertukaran. Perusahaan mengungkapkan dalam laporan keuangan mereka
pertukaran non-moneter selama suatu periode. Pengungkapan tersebut menunjukkan
sifat transaksi, metode akuntansi untuk aktiva yang dipertukarkan, dan keuntungan atau
kerugian yang diakui pada bursa pertukaran.
Bantuan Pemerintah
Bantuan pemerintah adalah bantuan yang diterima dari pemerintah berupa penyerahan sumber
daya untuk perusahaan sebagai imlan untuk pemenuhan masa lalu atau masa depan dengan
kondisi tertentu yang berkaitan dengan kegiatan operasi perusahaan. Bantuan pemerintah
berupa beberapa jenis aset (seperti uang tunai, surat berharga, aset, dan peralatan; atau
penggunaan fasilitas) yang disediakan sebagai subsidi untuk perusahaan.

BIAYA SELANJUTNYA UNTUK AKUISISI

Mengakui biaya setelah akuisisi sebagai aset ketika biaya tersebut dapat diukur secara andal
dan kemungkinan besar perusahaan akan memperoleh manfaat ekonomi di masa depan.
Keuntungan ekonomi di masa datang akan termasuk penambahan dalam:
1. Usia manfaat/ kegunaan
 2. Jumlah produk yang diproduksi
3. Kualitas produk yang diproduksi
Umunya, perusahaan dikenakan empat jenis pengeluaran besar relatif terhadap aset yang ada.
Jenis pengeluaran utama:
 Penambahan, menambah atau memperpanjang aset yang ada
 Peningkatan dan penggantian, pergantian aset untuk aset yang sudah ada
 Penataan dan reorganisasi, pemindahan aktiva dari satu lokasi ke lokasi lain
 Perbaikan, pengeluaran yang berguna untuk menjaga aset dalam kondisi untuk operasi

Jenis Pengeluaran Perlakuan Akuntansi Normal

Penambahan Kapitalisasi biaya penambahan kepada akun aset
Hapus nilai buku dan akumulasi depresiasi aset yang lama, akui
Peningkatan atau
keuntungan/ kerugian yang terjadi, kapitalisasi nilai dari
pergantian
penggantian atau peningkatan
Pengaturan dan Nilai dari pengaturan dan penyusunan kembali diakui sebagai
penyusunan kembali beban
a. Biasa: Mengakui nilai reparasi sebagai beban ketika terjadi
b. Besar: Hapus nilai buku dan akumulasi depresiasi aset
Perbaikan
yang lama, akui keuntungan/ kerugian yang terjadi,
kapitalisasi nilai dari perbaikan besar

PENGHAPUSAN PROPERTI, PABRIK, DAN PERALATAN

Penjualan aset

Perusahaan mencatat penyusutan untuk periode waktu di antara tanggal pencatatan terakhir
dan tanggal penjualan.

Perubahan Tanpa Disengaja

Kegunaan sebuah aset berakhir melalui beberapa jenis perubahan tanpa disengaja seperti
kebakaran, banjir, pencurian, dan lain-lain. Selisih antara jumlah yang dipulihkan dengan nilai
buku aktiva tersebut (jika terdapat nilai buku), dilaporkan sebagai sebuah keuntugan atau
kerugian bagi perusahaan. keuntungan maupun kerugian yang diperoleh perusahaan tersebut
disamakan dengan jenis disposisi lainnya.