METODE PENDEKATAN DALAM PENILAIAN

Pendekatan perbandingan data pasar (Market Data Approach)

Dikenal juga dengan istilah:
 Market Data Approach
 Direct Comparison Method
 Comparison Method
 Direct Sales Comparison
 Sales Comparison

Yaitu pendekatan untuk mendapatkan nilai jual suatu properti dengan membanding dengan properti
lain yang sejenis yang telah diketahui nilai jualnya
Prinsip dalam pendekatan perbandingan data pasar:
 Permintaan & penawaran
Estimasi permintaan tergantung jumlah pengguna potensial, daya beli, selera, dan referensi
 Substitusi
Nilai tergantung harga properti pengganti dengan utilitas yang sama
 Keseimbangan
Selalu berubah tergantung kekuatan pasar
 Eksternalitas
Nilai tergantung kondisi ekonomi & lingkungan

Batasan Penerapan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

 dapat diaplikasikan untuk semua jenis properti
 terbatas untuk properti jenis khusus
 perubahan perekonomian yang cepat berpengaruh pada harga pasar
 daya penerapannya tinggi jika data yang tersedia mencukupi

Cara Penerapan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

 penelitian pasar, pengumpulan informasi / data transaksi
 verifikasi informasi, kompilasi data, checking akurasi data transaksi untuk mengukur kondisi pasar
 memilih unit pembanding yang sesuai
 langkah perbandingan melalui “penyesuaian faktor-faktor”
 rekonsiliasi nilai

Elemen Perbandingan Dalam Pendekatan Perbandingan Data Pasar

 hak yang melekat diatas properti
 perihal pendanaan
 kondisi penjualan
 tanggal transaksi / kondisi pasar
 lokasi
 karakteristik fisik

B. PENDEKATAN BIAYA (COST APPROACH)

Pendekatan penilaian yang menggunakan biaya reproduksi atau biaya pengganti (RCN) sebagai dasar
untuk mengestimasi nilai pasar obyek penilaian. Pendekatan ini sesuai digunakan untuk mengestimasi
nilai properti yang memiliki karakteristik khusus sehingga jarang atau tidak ditransaksikan di pasar.

Tahap-tahapnya adalah sebagai berikut :

- Mengestimasi nilai tanah sebagai tanah kosong (HBU) dengan menggunakan perbandingan data pasar
- Menentukan Nilai Bangunan baru (RCN)
 - Menghitung depresiasi/penyusutan atas bangunan tersebut baik penyusutan fisik, kemunduran fungsi
dan kemunduran ekonomis
- Mengurangi Nilai bangunan baru dengan depresiasi, sehingga diperoleh nilai bangunan terdepresiasi.
- Menjumlahkan nilai tanah dan nilai bangunan

Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan Terdepresiasi

JENIS-JENIS PENYUSUTAN :
 Penyusutan Fisik
Nilai yang hilang yang disebabkan oleh karena penggunaan bangunan dan pengaruh dari alam.
 Penyusutan Fungsional
Penurunan fungsi kegunaan bangunan dengan kriteria tingkat efisiensi kepuasan keinginan, dan
kebutuhan pasar.
 Penyusutan Eksternal (Ekonomi)
Nilai yang hilang yang disebabkan oleh pengaruh dari luar properti. Ada dua kategori sumber, yaitu:
- kemunduran lokasi
disebabkan oleh lingkunan disekitar properti subjek, contoh polusi dan kebisingan
- kemunduran ekonomi
disebabkan kondisi ekonomi, contoh kenaikan tingkat bunga, kelebihan penawaran jenis property
tertentu.

METODE PENGHITUNGAN PENYUSUTAN

Ada dua metode yang dapat digunakan untuk mengestimasi penyusutan, yaitu:

1. Metode langsung
 Metode Umur Hidup
Rasio perbandingan antara umur efektif properti subjek dengan total umur ekonomis properti pembanding
terhadap total biaya pembuatan/penggantian baru
 Metode umur ekonomis dengan modifikasi
Dilakukan dengan memisahkan antara penyusutan yang dapat diperbaiki (curable) dan yang tidak dapat
diperbaiki (incurable)
 Metode terinci (Breakdown Method)
Metode perhitungan yang menyeluruh & detail dengan melakukan kalkulasi terhadap komponen-
komponen bangunan secara terinci .

2. Metode tidak langsung

 Metode Ekstrasi Pasar
Berbasis selisih antara nilai transaksi penjualan properti sejenis dikurangi nilai tanahnya dengan biaya
pembuatan/penggantian kembali properti pada tanggal penilaian
 Metode Kapitalisasi Pendapatan
Menghitung nilai properti dengan mengkapltalisasi pendapatan bersih dari subjek properti lalu dikurangi
dengan nilai tanah diperoleh nilai bangunan. Hasil ini dibandingkan dengan biaya membangun baru.

Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New)

- Estimasi biaya membangun dengan harga sekarang, pada tanggal penilaian, sebuah replica nyata dari
bangunan, dengan menggunakan konstuksi yang standar, material, desain, lay out, dan kualitas
pekerjaan yg sama.

Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

Estimasi biaya membangun dengan harga sekarang, pada tanggal penilaian bangunan dengan fungsi yang
sebanding, dengan menggunakan material yang modern, dan standar, desain dan lay out sekarang .
 Biaya Reproduksi atau Pengganti Baru (SPI 0.5.11.1)
- Jumlah uang yang dikeluarkan untuk reprodukasi / pengganti properti baru yang dihitung berdasarkan
harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, hiaya jasa
kontraktor /arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan,biaya instalansi, biaya supervisi,biaya tenaga
ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, pondasi,bea
masuk,PPN,PPh Impor, dan biaya bunga selama konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur
dan premi/ bonus.

C. PENDEKATAN PENDAPATAN (INCOME APPROACH)

Pendekatan penilaian yang dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin
dihasilkan oleh properti subjek pada saat ini dan masa yang akan datang yang selanjutnya dilakukan
pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai properti. Pendekatan
ini sesuai digunakan untuk income producing property (properti yang menghasilkan pendapatan tertentu),
seperti hotel dan restoran. Langkah-langkahnya sebagai berikut :
- Menentukan Pendapatan Kotor Potensial (Potential Gross Income)
- Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan vacancy (tingkat kekosongan), sehingga didapat
Pendapatan Kotor Efektif (Effective Gross Income).
- Mengurangi pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional dan outgoing, sehingga didapat
pendapatan operasi bersih (Net Operating Income)
- Mengkapitalisasikan pendapatan operasi bersih dengan tingkat kapitalisasi, sehingga didapat nilai
properti.

Nilai Properti = Pendapatan Operasi Bersih

Tingkat Kapitalisasi

Ada 4 metodologi yang lazim digunakan dalam Pendekatan Pendapatan:

1. Gross Income Multiplier (GIM ) / Net Income Multiplier (NIM)
2. Direct Capitalization
3. Discounted Cash Flow (DCF)
4. Residual Technique

Kerangka Konseptual:
Real property, personal property, perusahaan/badan usaha, hak kekayaan inteletual

Standar Umum:
SPI 101: Nilai Pasar sebagai dasar penilaian
SPI 102: Dasar nilai selain nilai pasar
SPI 103: Lingkup Penugasan
SPI 104: Implementasi
SPI 105: Pelaporan Penilaian

Standar Penerapan:
SPI 201: Penilaian untuk Pelaporan Keuangan
SPI 202: Penilaian untuk Tujuan Penjaminan Utang
SPI 203: Penilaian Aset Sektor Publik
Standar Teknis:
SPI 300: Penilaian Real Properti
SPI 301: Penilaian Hak Sewa
SPI 302: Penilaian Properti Agri
SPI 303: Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus
SPI 304: Penilaian Masal
SPI 305: Penilaian Properti Industri Pertambangan
SPI 306: Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum
SPI 310: Penilaian Personal Properti
SPI 311: Penilaian Mesin & Peralatan
SPI 320: Penilaian Aset Takberwujud
SPI 330: Penilaian Bisnis
SPI 340: Penilaian Instrument Keuangan
SPI 350: Pendekatan Biaya untuk Aset Berwujud
SPI 351: Analisis DCF (Discounted Cash Flow)
SPI 360: Analisis HBU (Higest & Best Use)
SPI 361: Opini Kewajaran
SPI 362: Inspeksi dan Hal Yang Dipertimbangkan

SPI 363: Kaji Ulang Penilaian

SPI 364: Jasa Konsultasi

SPI 102 DASAR PENILAIAN SELAIN NILAI PASAR

1. Nilai asuransi
nilai aset sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan dalam kontrak atau
polis asuransi yang dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci.

2. Nilai dalam penggunaan (Value in Use)

-Nilai yg dimiliki oleh suatu aset untuk penggunaan tertentu dan oleh seorang pengguna tertentu,
sehingga tidak berkaitan dengan nilai pasar
-Nilai yg diberikan kepada aset tertentu kepada badan usaha, dimana aset tersebut merupakan bagian
dari badan usaha tanpa peduli penggunaan terbaik dan tertinggi dari aset tsb, atau jumlah uang yg dapat
diperoleh dari penjualannya.
-definisi akuntansi;
Nilai kini dari estimasi aliran kas yang diharapkan untuk didapat dari pengunaan secara berkelanjutan
atas suatu aset

3. Nilai Investasi (Invesment Value)

-Nilai asset bagi pemilik atau calon pemilik untuk investasi individu atau tujuan operasional

4. Nilai jaminan pinjaman/NJP (Mortgage Lending Value)

-Nilai asset yg ditentukan oleh penilai dengan penaksiran secara hati-hati atas marketabilitas asset di
masa mendatang dg memperhatikan aspek secara berkesinambungan jangka panjang property.
Hal yang bersifat spekulatif tdk dapat diperhitungkan dlm NJP.
Mrpk salah satu teknik menganalisis resiko pinjaman, yg dpt digunakan untuk menghitun bobot resiko
yang dapat dikenakan pada jaminan-jaminan yg dikuasai oleh bank.
5. Nilai Kena Pajak (Assessed, Rateable, Taxable Value)
Nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam UU yang berlaku berkaitan dg penentuan pajak property.

6. Nilai Khusus
-Adalah sejumlah uang yang mencerminkan atribut tertentu dari asset yang berlaku bagi pembeli khusus
-Pembeli khusus adalah pembeli tertentu atas suatu aset tertentu yg memiliki nilai khusus karena ada
keuntungan yang timbul atas kepemilikannya & tidak tersedia bagi pembeli lain di pasar

7. Nilai Likuidasi
Sejumlah uang yang mungkin diterima atas penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek
untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi nilai pasar.

-Dalam beberapa kondisi melibatkan: pembeli yg tidak berminat menjual & pembeli yg membeli dg
mengetahui situasi yg tidak menguntungkan bagi penjual
-Dasar nilai ini hanya seharusnya hanya dapat diberikan ketika terjadi kredit macet atau gagal bayar

Indikasi nilai likuidasi untuk penggunaan kembali

Perkiraan jumlah uang yang diperhitungkan akan dapat diperoleh dari suatu transaksi jua beli
properti/fasilitas yang berhenti, dalam waktu yang terbatas ketika penjual terpaksa untuk menjual dan
sebaliknya pembeli tidak terpaksa membeli dg asumsi seluruh aset /fasilitas akan dijual secara utuh
untuk diteruskan kembali dg penggunaannya

8. Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (Market Value for the Existing Use)
Adalah nilai pasar dari suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dg asumsi aset
tersebut dapat dijual di pasar terbuka saat itu tetap sesuai dengan definisi nilai pasar tanpa
mempedulikan HBU

9. Nilai Pembangunan Kembali (Reinstatement Value)

Adalah biaya yang diperlukan untuk menggantikan, memperbaiki, atau membangun kembali aset ke
kondisi secara substansial sama dengan, tapi tidak lebih baik atau ekstensif dari kondisi baru
Nilai ini biasanya untuk kepentingan asuransi

10. Nilai Penggantian Wajar

Adalah nilai untuk kepentingan pemilik didasarkan kesetaraan dengan nilai pasar atas suatu properti
dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan pengambilalihan
hak atas properti yang dimaksud

11. Nilai Potensial (Potential Value)

Adalah nilai yang terkait dengan suatu rencana investasi yang akan menentukan harga maksimum utk
kepentingan khusus dr suatu investor sebagai adanya kemauan untuk membayar rencana suatu
investasi
Nilai potensial ≠ Nilai pasar
Karena adanya asumsi khusus, SPI tidak membatasi penilai untuk mengeluarkan nilai potensial.
Bagaimanapun asumsi yg mendasari nilai potensial harus dinyatakan secara jelas & tegas dalam laporan
penilaian

12. Nilai Realisasi Bersih (Net Realisable Value)

Nilai Realisasi Bersih/NRB = Perkiraan Harga Jual Aset – Biaya Penjualan - Biaya Penyelesaian

Nilai realisasi bersih dihitung sebelum pembayaran pajak. Bilamana dihitung setelah pembayaran pajak
harus ditambahkan kata-kata “setelah pajak”

13. Nilai Realisasi Bersih Terbatas (Net Restricted Realisable Value)

Nilai realisasi bersih berdasarkan penyelesaian di masa mendatang & tgl yg akan datang tdk
memungkinkan waktu cukup untuk penawaran yg layak dengan mempertimbangkan sifat properti &
kondisi pasar.

14. Nilai realisasi bersih untuk penggunaan yang ada sebagai satu kesatuan operasional

15. Nilai Sekrap

Perkiraan jumlah uang yang akan diperoleh dari transaksi jual beli dari bagian-bagian/material suatu
aset (tidak termasuk tanah) & tidak untuk kegunaan yang produktif