Kedudukan Beta Dalam Penentuan Resiko

Investasi Real Estate

Tinjauan Terhadap Penentuan Tingkat Diskonto Dalam Penilaian Properti

Ir. Hamid Yusuf, M.M,. FRICS, MAPPI (Cert)

Fauzan Favian, S.T., MS.c.

Disampaikan pada: Lokakarya Virtual Seri V MMPP USU Medan, Tanggal 14 November 2020
Outline

1. Pemahaman Tingkat DIskonto

2. Formula Tingkat Diskonto
3. Isu Tingkat Diskonto, CAPM dan Beta
4. Alternatif Beta Untuk Properti
5. Implementasi
a. Properti
b. Agrikultural (Industri Kelapa Sawit)
6. Kesimpulan dan Rekomandasi
Pemahaman Tingkat Diskonto
Tingkat Diskonto - Definisi

• Apa yang dimaksud dengan Tingkat Diskonto?

• Tingkat Diskonto adalah tingkat pengembalian yang digunakan untuk mendiskontokan
proyeksi arus kas yang merefleksikan nilai waktu dari uang, risiko terkait dengan jenis arus kas
dan operasional masa depan dari aset (SPI 106).
• Tingkat Diskonto adalah suatu tingkat imbal balik untuk mengkonversikan nilai di masa
depan ke nilai sekarang yang mencerminkan nilai waktu dari uang (time value of money) dan
ketidakpastian atas terealisasinya pendapatan ekonomi (VIII.C.3 & 4);
• Discount rate is the rate at which the forecast cash flow is discounted should reflect not only the time
value of money, but also the risks associated with the future operations of the asset or business (IVS).
Tingkat diskonto - Formula

• Tingkat diskonto (Discount Rate) sering digantikan dengan istilah Yield Capitalization, Biaya Kapital
(Cost of Capital), Biaya Ekuitas (Cost of Equity), Expected Rate of Return & Required Rate of Return
• Penilai harus menggunakan metode yang sesuai dalam menentukan tingkat diskonto. Walaupun
terdapat banyak metode untuk menentukan tingkat diskonto yang wajar, berikut adalah metode
yang umum digunakan:
• Capital Asset Pricing Model (CAPM)
• Weighted Average Cost of Capital (WACC)
• Tingkat pengembalian/yield yang diobservasi atau diduga
• Internal Rate of Return (IRR)
• Weighted Average Return on Assets (WARA)
• Metode build-up (umumnya digunakan hanya pada saat tidak adanya data masukan pasar)
• Band of investment-komponen utang dan ekuitas
• Band of investment-komponen tanah dan bangunan
Tingkat Diskonto - Persyaratan

• Dalam menentukan tingkat diskonto, Penilai seharusnya mempertimbangkan:

ü Resiko yang terkait dengan proyeksi arus kas yang digunakan,
ü Jenis aset yang dinilai. Sebagai contoh, tingkat diskonto yang digunakan dalam menilai hutang
akan berbeda dengan yang digunakan dalam menilai properti atau bisnis,
ü Tingkat diskonto yang implisit terdapat pada transaksi pasar,
ü Lokasi geografis dari aset dan/atau lokasi pasar dimana aset akan diperdagangkan
ü Umur/masa manfaat aset dan konsistensi data masukan. Sebagai contoh, tingkat bebas risiko
yang dipertimbangkan akan berbeda untuk aset dengan umur 3 tahun dibandingkan dengan 30
tahun.
ü Jenis arus kas yang digunakan, dan
ü Dasar Nilai yang diterapkan. Untuk kebanyakan Dasar Nilai, tingkat diskonto seharusnya
dikembangkan dari perspektif pelaku pasar
Tingkat diskonto - Tujuan Penilaian

• Penggunaan tingkat diskonto sangat tergantung kepada tujuan penilaian :

a. Jika tujuan penilaian membutuhkan nilai untuk kepentingan pemilik aset atau pemilik
potensial berdasarkan kriteria investasi tertentu, maka tingkat diskonto yang digunakan harus
merefleksikan tingkat pengembalian atau WACC yang mereka butuhkan,
b. Jika tujuan penilaian adalah untuk kepentingan Nilai Pasar, maka tingkat diskonto harus
didasari dari return yang terdeteksi dari observasi pasar atau harga untuk kepentingan real
properti yang diperdagangkan antara pelaku pasar atau berdasarkan tingkat diskonto atau
WACC yang dilakukan pelaku pasar secara hipotetis.
Formula Tingkat Diskonto
WACC (Weighted Average Cost of Captial)

• WACC1 adalah tingkat pengembalian yang diharapkan oleh pelaku pasar yang ingin berinvestasi
dengan menginvestasi-kannya dalam bentuk utang dan ekuitas, yaitu:

WACC = Ke * (E/(D+E)) + Kd * (1-T) * (D/(D+E)

• Di mana:
• Ke = biaya ekuitas;
• E = nilai pasar dari ekuitas;
• Kd = biaya utang;
• D = nilai pasar dari utang; dan
• T = tarif pajak perusahaan.
1) untuk Bisnis
BOI (Band of Investment)

• BOI2 yang mmeiliki model yang sama dengan WACC, yaitu:

Ro = (Md * Kd) + (Me * Ke)

• Di mana:
• Md = Bobot utang
• Kd = biaya utang
• Me = Bobot ekuitas
• Ke = biaya ekuitas

2) Untuk Properti
CAPM (Cost Asset Pricing Model)

• Biaya ekuitas merepresentasikan tingkat pengembalian ekuitas yang diharapkan oleh investor. Biaya
ekuitas tidak mudah diamati di pasar. Terdapat beberapa model untuk mengestimasi biaya ekuitas,
dengan metode yang paling umum yaitu menggunakan satu atau lebih variasi dari Capital Asset
Pricing Model (CAPM). Berdasarkan CAPM, biaya ekuitas dihitung sebagai berikut:

Ke = Rf + β * (Rm – Rf ) + α
Di mana:
• Rf = tingkat balikan bebas risiko – tingkat pengembalian saat ini untuk aset bebas risiko;
• Rm = tingkat pengembalian yang diharapkan oleh pasar;
• (Rm - Rf ) = premi risiko di atas tingkat balikan bebas risiko yang diperoleh dari portofolio yang terdiri dari seluruh aset di ‘pasar’;
• β = faktor beta, menjadi ukuran risiko sistematik (atau tidak terdiversifikasi) dari aset tertentu relatif terhadap risiko portofolio yang
terdiri dari seluruh aset yang berisiko; dan
• α = faktor alpha, menjadi risiko spesifik perusahaan (yaitu yang mungkin mencerminkan jenis properti, perusahaan dan premi risiko
lainnya)
Isu Tingkat Diskonto, CAPM dan Beta
Isu Tingkat Diskonto (1)

1. Tingkat diskonto sebagai Biaya Kapital lebih menggambarkan Forward-looking, bukan suatu
observasi dan mewakili ekspektasi investor (Grabowoski, 2011);
2. Tingkat diskonto merupakan fungsi dari investasi bukan investor (Ibbotson);
3. Penggunaan CAPM dalam menentukan Biaya Ekuitas banyak menghadapi kritikan dengan
berbagai alasan, salah satu alasannya CAPM itu mewakili expected return. Sementara Penilaian
dan Investasi lebih mewakili required return (Fernandez, 2015);
4. Salah satu kelemahan praktis dari CAPM dalam mengestimasi tingkat kapitalisasi untuk
kepentingan penilaian properti adalah, apakah secara fundamental teori yang dibangun dalam
menentukan nilai atas investasi sekuiritas dalam suatu portofolio telah sesuai dalam menentukan
nilai dari suat aset yang tidak likuid dalam kondisi as going concern? CAPM didesain untuk
mengestimasi tingkat pengembalian yang wajar atas investasi bukan menentukan tingkat
kapitalisasi (Schweihs & Reilly).
Isu Tingkat Diskonto (2)

5. Banyak analis berpendapat bahwa investasi real estate membutuhkan investasi yang sangat besar,
sehingga investor mungkin tidak dapat melakukan diversifikasi atas apa yang dimilikinya.
Investor mencatat bahwa investasi real estate membutuhkan pengetahuan khusus dalam
berinvestasi. Akibatnya, investor mencatat bahwa penggunaan Biaya Ekuitas dari CAPM atau
APM (Arbitrage Pricing Model), yang menganggap bahwa risiko non-diversifiable menjadi
pertimbangan, adalah tidak cocok untuk memperkirakan biaya ekuitas untuk real estate
(Damodaran, 2014)
6. Penerapan Beta pada CAPM untuk keperluan penentuan biaya ekuitas pada investasi real estate
sukar memenuhi kesetaraan yang sejenis dan sebanding. Beta diperoleh dari resiko pasar yang
bersifat sistemik yang merupakan korelasi dari pergerakan indeks saham perusahaan dan indeks
saham gabungan dalam jangka waktu tertentu. Resiko pasar yang diwakili Beta menjadi tidak
relevan dengan resiko yang ada pada suatu real estate bersifat individu.
Risiko

• Risiko suatu aktiva terdiri dari :

1. Unsystematic Risk—the portion of total risk that is specific to an individual security and can
be avoided through diversification (risiko yang bisa didiversifikasi).
2. Systematic Risk—the risk that is common to all risky securities and cannot be eliminated
through diversification. The measure of systematic risk in stocks is the beta coefficient (risiko
pasar).

Beta
• Beta merupakan ukuran dari resiko pasar (biasanya diambil dari pasar sekuritas/ekuitas);
• Beta digunakan untuk mengukur sejauh mana tingkat keuntungan suatu saham berubah
dibandingkan dengan perubahan tingkat keuntungan pasar;
• Saham yang memiliki beta yang tinggi >1 akan lebih volatail dibandingkan saham rata-rata yang
memiliki beta = 1;
• Beta portofolio adalah rata-rata tertimbang dari beta sekuritas individu dalam portofolio;
Systematic and Unsystematic Risk

Standard Deviation of Portofolio Return

Unsystematic risk (diverfisiable risk)

Total Risk
Systematic Risk (market risk)

Number of Securities in Portfolio

Perbedaan Investasi Antara Sekuiritas dan Properti

Sekuritas/Ekuitas Real Properti

1 Investasi likuid Investasi tidak likuid
2 Produksi dan distribusi pendapatan tidak Produksi dan distribusi pendapatan dapat dikontrol
dapat dikontrol
3 Kebutuhan investasi dapat relatif kecil Kebutuhan investasi yang besar
4 Investasi yang dapat didevesifikasi Investasi yang tidak dapat didevesifikasi
5 Investasi jangka pendek Investasi jangka Panjang
6 Tidak diperlukan penambahan modal untuk Diperlukan penambahan modal untuk
mempertahankan basis investasi mempertahankan basis investasi
7 Investasi terapresiasi seiring dengan waktu Investasi yang terdepresiasi seiring dengan waktu
8 Tipe pendapatan atas pajak individual Tipe pendapatan atas pajak korporasi dan individual
dilihat dari perpektif investor dilihat dari perpektif investor
Sumber: Robert P. Schweihs, ASA, M.B.A. dan Robert F. Reilly, ASA, M.B.A., 1997
Permasalahan Beta

Sumber: David Polan, PwC Transaction Services – Valuation, When Beta Breaks Down; Practical Approaches to Improving Cost of Capital Estimates, Nov 2020
Permasalahan Beta

Sumber: David Polan, PwC Transaction Services – Valuation, When Beta Breaks Down; Practical Approaches to Improving Cost of Capital Estimates, Nov 2020
Permasalahan Beta

Sumber: David Polan, PwC Transaction Services – Valuation, When Beta Breaks Down; Practical Approaches to Improving Cost of Capital Estimates, Nov 2020
Permasalahan Beta
Alternatif Beta untuk Properti
Alternatif untuk Real Properti

• Band of Investment (BOI) :

Ro = (Md * Kd) + (Me * Ke)
• Di mana:
• Md = Bobot utang
• Kd = biaya utang
• Me = Bobot ekuitas
• Ke = biaya ekuitas

• Capital Asset Pricing Model (CAPM) :

Ke = Rf + β * (Rm – Rf ) + α
Di mana:
• Rf = tingkat balikan bebas risiko – tingkat pengembalian saat ini untuk aset bebas risiko;
• Rm = tingkat pengembalian yang diharapkan oleh pasar;
• (Rm - Rf ) = premi risiko di atas tingkat balikan bebas risiko yang diperoleh dari portofolio yang terdiri dari seluruh aset di ‘pasar’;
• β = faktor beta, menjadi ukuran risiko sistematik (atau tidak terdiversifikasi) dari aset tertentu relatif terhadap risiko portofolio yang terdiri dari
seluruh aset yang berisiko; dan
• α = faktor alpha, menjadi risiko spesifik aset (yaitu yang mungkin mencerminkan jenis properti dan lainnya seperti Lokasi geografis dari aset)
BETA PROPERTI
FAUZAN FAVIAN, ST., M.sc.
 Valuation Approaches Valuation Method Key Indicator

Sales Comparison Direct Capitalization Capitalization Rate

Income Capitalization Band of Investment

Capital Asset Pricing Model

Cost Yield Capitalization Discount Rate E(r)=Rf + b Rp

Penggunaan tingkat diskonto merupakan komponen utama dalam perhitungan pendekatan pendapatan dimana salah satu metode yang digunakan
adalah Diskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow). Penentuan asumsi tingkat diskonto dalam konteks market value sewajarnya menggambarkan mayoritas
target pengembalian dari tiap individu di pasar.

Salah satu pendekatan yang umum digunakan adalah WACC dimana salah satu komponennya didasarkan pada Teknik CAPM.

If the future receipts and expenses are to be discounted, then the question is “at what rate?”
When calculating the worth of an investment to an individual investor, the discount rate will be the investor’s target rate. When the method is used to
determine a general market value, a discount rate must be adopted which is at or around the majority of individual target rates, i.e. a market-derived
discount rate (Modern Method of Valuation 11th Ed)

Peran Beta dalam Pendekatan Penilaian

Appraisal of Real Estate 14th Ed; Property Valuation 2nd Ed
 Capital Asset Pricing Model
E(r)=Rf + b.Rp

E(r) = Rf + b x Rp
Expected Asset Return Risk Free Rate Beta Market Risk Premium
Estimation of Future Government Measure of Additional risk other
Return within range of Bonds Yield, volatility in terms than systematic risk (Rf),
possibilities guaranteed Return of market value specific to the assets

Rp = E(rm) - Rf
Expected Market Return
Estimation of Future
Return within market

Capital Asset Pricing Model defined the expected return of an asset is the risk premium for the market scaled by a
factor related to the systematic risk or market risk (Brown and Matysiak, 2000).

Konsep Capital Aset Pricing Model

Global property investment (2012), Baum & Hartzell;
Property Investment (2000), Hoesli & Macgregor
 Measure of Return
Measure of Beta TR=CR + IR

TR = CR + IR
𝐶𝑜𝑣 TR$%%&!% , TR '()*&!
Formula 𝑏=
𝑉𝑎𝑟 TR '()*&! Total Return of Assets Capital Return/Gain Income Return
Pertumbuhan Nilai Aset Persentase
dinyatakan dalam pendapatan
persen terhadap nilai aset

𝐶𝑉! − 𝐶𝑉!"# + 𝑁𝐼!

TR$%%&!% = 𝑎 + 𝑏 ∗ TR '()*&! +e =
Regression
𝐶𝑉!"#
CV1 : Capital Value at t-period
CVt-1: Capital Value at (t-1) period
Nit : Net Income at t-period
Beta ( β ) is the measure of volatility of an investment in relation to the market portfolio, that is, a portfolio comprising every known asset weighted in terms of market value.
Ignoring income, a β of 1.0 implies that, as the market increases in value by 10%, the expected value of the new investment increases by 10%. A β of 2.0 implies that, as the market
increases in value by 10%, the expected value of the new investment increases by 20%. A β of 0.5 implies that, as the market increases in value by 10%, the expected value of the new
investment increases by 5%.

Stocks with a beta of one have the same risk as the market because their returns tend to move in lock step with the market. Stocks with a beta of more than one are more volatile than the
market, and are considered aggressive investments relative to the market. Stocks with a beta of less than one are less risky (or volatile) than the market and are called defensive stocks.

Estimasi Return dan Beta

Global property investment (2012), Baum & Hartzell;
Property Investment (2000), Hoesli & Macgregor;
Real Estate Investment: A Capital Market Approach (2000), Brown & Matysiak
 Data Masukan Return Sektor Return Pasar Estimasi Beta

Covariance
Sewa Properti Income Return Total Return Sektor
(Rsektor,Rpasar)
+ ∑ x
Variance
Harga Jual Capital Return Bobot Sektor
(Rpasar)
= = =
Periode Data Total Return Total Return Pasar Betatahun-t

Data Masukan: Sewa properti dan Harga jual properti yang sudah terdata secara periodic, dapat tahunan, kuartal, atau bulanan.
Return Sektor: Terdapat jenis return yang perlu dihitung. Income Return (Pengembalian Pendapatan) dimana diasumsikan sebagai initial yield. Capital return dimana
akan dilihat dari pertumbuhan harga jual. Penjumlahan keduanya akan menggambarkan Total Return yaitu pengembalian total dari properti.
Return Pasar: Didapatkan dari rata-rata tertimbang atas return pada seluruh sektor dimana bobot didapatkan dari komposisi GDV tiap sektor terhadap total GDV
seluruh sektor. Perhitungan GDV secara sederhana adalah harga jual dikalikan dengan luas seluruh stok terisi.
Estimasi Beta: Setelah melakukan perhitungan return sektor dan pasar sejumlah periode tertentu (3 – 5 tahun, kuartal), maka perhitungan beta dilakukan dengan
menghitung Coavariance antara sektor dan pasar dibagi dengan covariance pasar.

Implementasi Perhitungan Beta

Appraisal of Real Estate 14th Ed; Property Valuation 2nd Ed
 Data Masukan Komponen Return Total Return
Tahun TW Apartemen Office Retail Apartemen Office Retail Apartemen Office Retail
Sewa Jual Sewa Jual Sewa Jual Annual Capital Annual Capital Annual Capital
Return Return Return
(Rp/sqm.bln) (Rp/sqm) (Rp/sqm.bln) (Rp/sqm) (Rp/sqm.bln) (Rp/sqm) Yield Growth Yield Growth Yield Growth
1 202.030 23.296.660 245.830 30.952.468 673.383 58.482.294 11,71% 27,21% 9,02% 21,07% 15,86% 25,53% 38,92% 30,10% 41,39%
2 259.179 23.775.775 251.284 31.840.156 681.532 58.981.084 10,53% 15,60% 8,89% 18,73% 15,43% 19,18% 26,13% 27,62% 34,61%
2014
3 277.552 23.851.236 254.952 31.931.590 700.607 60.579.986 9,82% 6,26% 8,96% 11,45% 15,00% 18,04% 16,08% 20,41% 33,04%
4 298.793 23.781.199 264.225 32.361.939 688.965 64.116.587 9,88% 2,37% 10,03% 5,62% 13,84% 13,28% 12,25% 15,65% 27,12%
1 290.439 22.285.873 266.775 32.813.851 724.992 67.410.022 10,41% -4,34% 9,53% 6,01% 13,82% 15,27% 6,07% 15,54% 29,08%
2 334.066 22.515.861 278.598 35.440.673 726.636 67.781.552 13,08% -5,30% 9,47% 11,31% 13,87% 14,92% 7,78% 20,78% 28,79%
2015
3 359.666 22.663.711 279.201 35.558.516 741.871 69.380.942 13,96% -4,98% 9,58% 11,36% 13,88% 14,53% 8,99% 20,94% 28,41%
4 357.426 22.409.081 284.022 35.577.799 738.692 69.707.164 15,08% -5,77% 9,80% 9,94% 12,89% 8,72% 9,31% 19,73% 21,61%
1 347.682 21.935.962 278.899 35.577.799 747.296 69.856.682 15,64% -1,57% 9,76% 8,42% 12,91% 3,63% 14,07% 18,18% 16,54%
2 330.454 22.202.091 280.317 36.006.318 744.556 69.897.460 17,80% -1,39% 9,43% 1,60% 12,86% 3,12% 16,41% 11,03% 15,99%
2016
3 326.581 21.991.816 281.009 36.004.176 740.227 69.621.078 19,04% -2,96% 9,42% 1,25% 12,83% 0,35% 16,08% 10,68% 13,18%
4 326.581 21.995.102 279.183 35.997.748 728.170 69.657.324 19,14% -1,85% 9,58% 1,18% 12,72% -0,07% 17,29% 10,76% 12,64%
1 326.963 21.970.460 276.542 36.134.874 730.088 69.621.078 19,02% 0,16% 9,41% 1,57% 12,84% -0,34% 19,18% 10,97% 12,50%
2 327.744 22.018.101 275.159 36.179.868 728.061 69.634.670 17,86% -0,83% 9,34% 0,48% 12,78% -0,38% 17,03% 9,82% 12,41%
2017
3 337.505 22.077.240 270.302 36.177.726 725.540 69.607.485 17,82% 0,39% 9,37% 0,48% 12,76% -0,02% 18,21% 9,85% 12,74%
4 326.859 22.026.314 268.193 36.222.720 706.030 69.607.485 17,82% 0,14% 9,31% 0,62% 12,54% -0,07% 17,96% 9,93% 12,47%
1 334.344 21.973.746 266.775 36.216.293 707.126 69.607.485 17,86% 0,01% 9,18% 0,23% 12,58% -0,02% 17,87% 9,41% 12,56%
2 326.008 22.026.314 265.569 36.242.004 707.893 67.622.972 17,86% 0,04% 9,13% 0,17% 12,55% -2,89% 17,90% 9,30% 9,66%
2018
3 325.191 22.093.668 263.885 37.039.049 706.961 67.591.256 18,34% 0,07% 8,97% 2,38% 12,51% -2,90% 18,42% 11,35% 9,61%
Contoh perhitungan: 4 327.588 22.101.882 259.277 37.073.331 703.673 67.591.256 17,81% 0,34% 8,88% 2,35% 12,17% -2,90% 18,15% 11,23% 9,28%
Apartemen, 2018 TW1
Sumber Data: PPKOM Bank Indonesia, diolah
𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝐽𝑢𝑎𝑙!"#$ − 𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝐽𝑢𝑎𝑙!"#% 𝑃𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 𝑆𝑒𝑤𝑎!"#$
𝐶𝑅!"#$ = 𝐼𝑅!"#$ = Penyetaraan Asumsi:
𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝐽𝑢𝑎𝑙!"#% 𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝐽𝑢𝑎𝑙!"#%
Capital Gain: Peningkatan Capital Value (Nilai Aset) diasumsikan sejalan dengan peningkatan harga
22.101.882 − 22.026.314 326.859 𝑥 12 jual unit.
= =
22.026.314 22.026.314 Net Income: Sewa properti selama setahun diasumsikan diterima bersih sehingga pendapatan kotor
setara dengan pendapatan bersih.
𝐶𝑅!"#$ = 0,34% 𝐼𝑅!"#$ = 17,81%
Income Period: Pendapatan sewa diasumsikan tetap selama setahun menggunakan harga sewa t-1.
𝑇𝑅!"#$ = 0,34% + 17,79% Pendapatan sewa 2018 dihitung dari [sewa 2017 x 12]
= 18,15% Cross-Sector: Kondisi penyewaan dan penjualan properti diasumsikan setara antar sektor

Perhitungan Return Sektor

Global property investment (2012), Baum & Hartzell;
Property Investment (2000), Hoesli & Macgregor;
Real Estate Investment: A Capital Market Approach (2000), Brown & Matysiak
 Total Return Portion Beta Real Properti GDV = 𝑆𝑡𝑜𝑘 𝑇𝑒𝑟𝑖𝑠𝑖 ×𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝐽𝑢𝑎𝑙
Tahun TW Apartemen Office Retail Three Sector Apartemen Office Retail Market A O R M
Return GDV (Juta Rp) Return GDV (Juta Rp) Return GDV (Juta Rp) Return GDV (Juta Rp) Portion Portion Portion Portion

1 1,91% 159.127.703 15,54% 278.817.109 29,08% 397.299.352 19,39% 835.244.163 19,05% 33,38% 47,57% 100,00%
2 2,55% 174.281.158 20,78% 300.986.864 28,79% 399.489.064 20,80% 874.757.086 19,92% 34,41% 45,67% 100,00% 𝐺𝐷𝑉!"#$%&
2015
3 3,40% 182.878.194 20,94% 298.322.353 28,41% 408.915.511 20,77% 890.116.059 20,55% 33,51% 45,94% 100,00% 2,31 1,46 0,14 1,00 Portion = Σ
4 3,28% 190.728.526 19,73% 298.290.926 21,61% 412.647.291 17,11% 901.666.743 21,15% 33,08% 45,76% 100,00% 2,08 1,17 0,42 1,00 𝐺𝐷𝑉'(&#"$
1 7,81% 182.699.183 18,18% 292.102.330 16,54% 413.884.922 15,28% 888.686.434 20,56% 32,87% 46,57% 100,00% 1,86 1,04 0,60 1,00
2 9,29% 195.103.759 11,03% 300.847.518 15,99% 416.916.269 12,92% 912.867.545 21,37% 32,96% 45,67% 100,00% 1,57 0,97 0,77 1,00
2016
3 8,46% 198.865.349 10,68% 305.672.206 13,18% 420.487.588 11,34% 925.025.143 21,50% 33,04% 45,46% 100,00% 1,28 0,85 0,98 1,00
4 9,64% 208.737.867 10,76% 308.804.917 12,64% 423.845.068 11,36% 941.387.853 22,17% 32,80% 45,02% 100,00% 0,91 0,77 1,17 1,00
1 11,57% 214.036.029 10,97% 313.813.849 12,50% 423.624.517 11,79% 951.474.394 22,50% 32,98% 44,52% 100,00% 0,33 0,83 1,36 1,00
Market Return = Σ(𝑃𝑜𝑟𝑡𝑖𝑜𝑛 × 𝑇𝑅!"#$%& )
2 9,89% 217.255.279 9,82% 314.409.142 12,41% 424.987.340 10,99% 956.651.762 22,71% 32,87% 44,42% 100,00% -0,27 0,81 1,61 1,00
2017
3 11,08% 220.790.905 9,85% 314.628.057 12,74% 428.660.279 11,42% 964.079.241 22,90% 32,64% 44,46% 100,00% -0,70 0,95 1,72 1,00
4 10,83% 224.611.234 9,93% 317.634.645 12,47% 429.111.908 11,26% 971.357.787 23,12% 32,70% 44,18% 100,00% -0,86 1,08 1,74 1,00
1 10,73% 232.711.062 9,41% 319.207.651 12,56% 430.316.254 11,10% 982.234.967 23,69% 32,50% 43,81% 100,00% -0,82 1,23 1,64 1,00
2 10,75% 242.785.493 9,30% 320.656.732 9,66% 418.047.913 9,81% 981.490.138 24,74% 32,67% 42,59% 100,00% -0,80 1,30 1,59 1,00
2018
3 11,08% 245.782.659 11,35% 333.364.836 9,61% 422.237.322 10,55% 1.001.384.817 24,54% 33,29% 42,17% 100,00% -0,95 1,56 1,49 1,00
𝐶𝑜𝑣𝑎𝑟𝑖𝑎𝑛𝑐𝑒 TR !"#$%& , TR '(&#"$
4 11,03% 249.763.063 11,23% 334.064.390 9,28% 422.480.960 10,36% 1.006.308.413 24,82% 33,20% 41,98% 100,00% -0,57 1,42 1,42 1,00 𝑏𝑒𝑡𝑎 =
𝑉𝑎𝑟𝑖𝑎𝑛𝑐𝑒 TR '(&#"$
Sumber Data: PPKOM Bank Indonesia, diolah

Pertimbangan Asumsi:
3yr Return: Perhitungan beta menggunakan rata-rata berjalan selama 3 tahun terakhir dengan dasar investasi properti palin
cepat setidaknya 3 tahun berjalan dan kondisi pasar telah mengalami pergesar pada jangka waktu tersebut
Market Return: Perhitungan market return menggunakan rata-rata tertimbang dimana pembobotan berdasarkan persentase
nilai GDV sektor terhadap seluruh GDV pasar. Pendekatan ini mengacu ke teori portfolio investasi dimana return portfolio
adalah rata-rata tertimbang dari return tiap aset terhadap porsi investasinya. GDV diasumsikan sebagai nilai investasi untuk
akuisisi aset terbangun.
Stok Terisi: Penggunaan stok properti terisi didasarkan pada estimasi beta yang sifatnya historikal dan pengembalian hanya
berasal pada aset yang telah diinvestasikan (sudah terjual).

Perhitungan Return Pasar

Global property investment (2012), Baum & Hartzell;
Property Investment (2000), Hoesli & Macgregor;
Real Estate Investment: A Capital Market Approach (2000), Brown & Matysiak
 Data: Contoh implementasi menggunakan data Bank Indonesia yang telah
dilakukan pengolahan. Pada implementasi sebenarnya, terutama jika akan
digunakan sebagai dasar penilaian, tingkat kedalaman data dan sumber data
perlu terverifikasi secara langsung. Data Bank Indonesia dapat dikatakan cukup
detail dan lengkap tetapi pada pasar sesungguhnya segmentasi sektor properti
berada pada tingkatan yang lebih detail (grade, kelas, jenis, dan lainnya).

Benchmark Pasar: Estimasi beta sangat bergantung pada asumsi pasar yang
digunakan dimana perbedaan asumsi pasar akan berpengaruh signifikan
terhadap hasilnya. Dasar asumsi terkait acuan pasar dapat mempertimbangkan
aspek lokasi, sektor, dan segmentasi serta konsisten dalam penggunaannya.

Return Pasar: Tingkat pengembalian pasar properti merupakan aggregasi dari

beberapa sektor/lokasi/segmentasi. Mengikuti teori portfolio investasi, tingkat
pengembalian portfolio adalah rata-rata tertimbang dari seluruh aset dengan
kontribusi nilai aset sebagai bobotnya. Teknik ini perlu diperkuat dengan praktek
yang wajar dipasar terkait komposisi portfolio real properti. Pendekatan lainnya
adalah menganalisa tingkat pengembalian portfolio real properti secara berkala.
Return Sektor: Pada kondisi ideal, pendapatan sewa perlu mempertimbangkan
biaya-biaya penguran sewa sehingga didapatan pendapatan bersih. Pertumbuhan
nilai aset perlu dibedakan antara unit dan properti komersial (seluruh Gedung).
Periode: Penentuan periode perhitungan beta untuk real properti sewajarnya
dapat disesuaikan atas periode investasi yang wajar. Perubahan periode
perhitungan berdampak signifikan pada hasil beta. Berdasarkan hal tersebut,
penentuan periode perhitungan beta perlu memiliki dasar kewajara yang kuat.
Properti Khusus: Estimasi beta untuk sektor spesifik seperti hotel dan rumah sakit
membutuhkan alternatif pendekatan atau detail pengumpulan data yang lebih
dalam. Metode alternatif dapat dilakukan dengan estimasi IRR selayaknya investasi
dengan asumsi pasar yang kuat.

Asumsi dan Keterbatasan Implementasi

Global property investment (2012), Baum & Hartzell;
Property Investment (2000), Hoesli & Macgregor;
Real Estate Investment: A Capital Market Approach (2000), Brown & Matysiak
Alternatif untuk Properti Agrikultural
 Beta – Saham vs Harga Minyak Sawit

Perubahan harga CPO dan

Beta mulai terjadi pada bulan
Maret 2020 (efek Covid-19)
dimana risiko pasar (Beta)
mengalami peningkatan
bersamaan harga CPO
mengalami penurunan

Sumber: Riset RHR diolah dari beberapa sumber, Nov 2020

Beta – Saham vs Harga Minyak Sawit
Beta - Pertumbuhan Harga CPO berdasarkan daerah
1,1000

Dengan mengambil harga

1,0000
lokal sebagai basis
perhitungan Beta (risiko),
0,9000 maka terlihat hasilnya
tahun 2019 dan 2020
terdapat pola yang tidak
Beta

0,8000
seragam dan fluktuatif
untuk masing-masing
0,7000 wilayah

0,6000

0,5000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9

2017 2018 2019 2020

Beta - Perubahan Harga CPO Indonesia Sumsel Kaltim Riau

Sumber: Riset RHR diolah dari beberapa sumber, Nov 2020

Discount Rate vs Beta Saham-Harga CPO

DR Agri dari Beta Saham dan Harga CPO

12,50% 12,23%

12,00%
11,70%
11,43%
11,50%
11,55%
11,50% 11,32%

11,19% 11,56%
11,00% 10,72% 10,76%
10,84%
10,50%
10,44%
10,12%

10,00% 10,30%

9,57%
9,50%

9,00%
2017 2018 2019 Mrt-2020 Sep-20

Agri - Beta Saham Agri - Beta Harga CPO Agri Ekuitas - Beta Saham

Discount Rate
2017 2018 2019 Mrt-2020 Sep-20
Agri - Beta Saham 11,19% 11,55% 10,44% 11,43% 10,76%
Agri - Beta Harga CPO 10,84% 11,70% 10,30% 10,12% 9,57%
Agri Ekuitas - Beta Saham 11,32% 11,56% 10,72% 12,23% 11,50%
Sumber: Riset RHR diolah dari beberapa sumber, Nov 2020
Beta & CAPM – Real Properti?

• Beta merupakan ukuran volatilitas suatu sektor atau aset/perusahaan terhadap benchmarknya. Beta
dibawah/diatas 1 dipahami sebagai tingkatan resiko yang lebih tinggi terhadap pasar acuannya
• Metode WACC dan BOI memiliki pendekatan yang serupa tetapi berada pada konteks yang berbeda. WACC
mengacu kepada penggunaan pada komposisi ekuitas-hutang perusahaan sementara BOI mengacu kepada
persepsi investasi. Penilaian real properti didasarkan pada investasi terhadap real properti, tidak pada
perusahaan.
• Secara teori, CAPM digunakan sebagai estimasi tingkat pengembalian yang diharapkan (Future/Expected Return).
Pada implementasi beta dan CAPM pada pembahasan sebelumnya, data yang digunakan adalah sifatnya historis.
Sekalipun begitu, hasil estimasi beta dan CAPM tetap diasumsikan sebagai tingkat pengembalian yang
diharapkan. Asumsi dasar adalah tingkat pengembalian pada masa lampau sangat mungkin terjadi kembali
di masa depan.
• Implementasi beta dilakukan menggunakan informasi terkait harga jual dan pendapatan sewa. Pada implementasi
tersebut, penggunaan asumsi dilakukan atas dasar keyakinan asumsi tersebut mendekati kondisi data
sebenarnya. Penentuan asumsi dasar terhadap data inputan beta akan berdampak signifikan terhadap beta
yang dihasilkan. Pendekatan perhitungan terkait return perlu diutamakan sebelum melakukan
perhitungan beta.
Kesimpulan

1. Estimasi beta properti mungkin untuk dilakukan dengan kecukupan data pendukung dan
penggunaan asumsi
2. Prinsip beta properti pada konteks nilai pasar untuk real properti sewajarnya didasarkan pada
informasi pasar
3. Karena didasarkan pada prinsip yang sesuai, terlepas terdapat perbedaan ataupun kemiripan
hasil beta real properti dan saham, beta real properti harus diutamakan.
4. Beta berdampak pada tingkat resiko dimana akan berdampak pada tingkat diskonto dan nilai.
Sekalipun begitu, perubahan tingkat diskonto juga dipengaruhi faktor selain beta.
5. Implementasi beta pada konteks penilaian aset harus sejalan dengan konsep penilaian pada
standar.
6. Pada implementasinya, pergerakan beta secara berkala sewajarnya sejalan dengan kinerja pasar
real properti. Mengacu kepada konsep return, pergeseran tersebut dapat megindikasikan
perubahan pada yield, properti growth, dan periode perhitungan.
Terima Kasih / Q & A
HY/FF/2020