SKB Hotel Bagus

KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Studi Kelayakan - Pembangunan pop HARRIS Hotel Sanur oleh PT Segara Biru Kencana (SBK)

Halaman - 1
D A F T A R I S I

Halaman
SERTIFIKAT PENILAI
PERNYATAAN PENILAI
DAFTAR ISI
DAFTAR FIGUR

1 PENDAHULUAN........................................................................................... 4
1.1 Nomor dan Tanggal Laporan Studi Kelayakan ..................................................... 4
1.2 Tanggal Penilaian (Cut Off Date) .................................................................... 4
1.3 Identitas Pemberi Tugas .............................................................................. 4
1.4 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Mengenai Kelayakan Usaha ........................ 4
1.5 Pernyataan Penilai Usaha mengenai Independensi ............................................... 4
1.6 Data, Informasi dan Prosedur yang Digunakan .................................................... 5
1.6.1 Hasil Pelaksanaan Inspeksi ............................................................................ 5
1.6.2 Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Obyek Penilaian .......... 6
1.6.3 Pihak-pihak yang Telah Diwawancarai dan Hubungannya dengan Obyek Penilaian ........ 6
1.6.4 Informasi Keuangan .................................................................................... 6
1.6.5 Informasi Perpajakan .................................................................................. 6
1.6.6 Dokumen dan Sumber Informasi yang Disediakan yang Terkait dengan Kelayakan Usaha. 6
1.6.7 Prosedur Penilaian Kelayakan Usaha ................................................................ 7
1.7 Ruang Lingkup Penugasan Penilaian Profesional .................................................. 7
1.8 Asumsi Asumsi dan Kondisi Pembatas ............................................................. 7

2 KETERANGAN DAN INFORMASI PROYEK YANG DINILAI .......................................... 9
2.1 Profil SBK ................................................................................................ 9
2.2 Struktur Permodalan SBK ........................................................................... 10
2.3 Manajemen dan Sumber Daya Manusia SBK ...................................................... 10
2.4 Perijinan-Perijinan SBK .............................................................................. 10
2.5 Kinerja Keuangan SBK ............................................................................... 10
2.6 Produk dan Jasa ...................................................................................... 12
2.7 Teknologi yang Digunakan .......................................................................... 12
2.8 Pasar yang Dituju ..................................................................................... 12
2.9 Pesaing dan Persaingan ............................................................................. 12
2.10 Informasi Industri ..................................................................................... 13
2.11 Pola Bisnis ............................................................................................. 14
2.12 Strategi Pemasaran dan Penjualan ................................................................ 14
2.13 Kebutuhan Produksi/Operasi ....................................................................... 15
2.14 Kebutuhan Manajemen dan Sumber Daya Manusia ............................................. 15
2.15 Hak Atas Kekayaan Intelektual ..................................................................... 15
2.16 Peraturan Perundang-Undangan yang Terkait ................................................... 15
2.17 Aspek Lingkungan .................................................................................... 15
2.18 Faktor Risiko .......................................................................................... 15
2.19 Persyaratan Modal dan Strategi Finansial ........................................................ 16

3 KELAYAKAN PASAR ................................................................................... 17
3.1 Tinjauan Makro Ekonomi Indonesia ............................................................... 17
3.2 Gambaran Umum Industri Perhotelan Indonesia ................................................ 22
3.3 Gambaran Umum Industri Pariwisata Indonesia ................................................ 26
3.4 Gambaran Umum Industri Pariwisata Bali ....................................................... 30
3.5 Prospek Industri Pariwisata Indonesia ........................................................... 34
3.6 Pesaing Usaha ......................................................................................... 34
3.7 Strategi Pemasaran .................................................................................. 34

Halaman - 2

Halaman

4 KELAYAKAN TEKNIS ................................................................................... 35
4.1 Lokasi dan Peruntukan Tanah ...................................................................... 35
4.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan ................................................................. 35
4.3 Legalitas Tanah ....................................................................................... 35
4.4 Kapasitas Hotel ....................................................................................... 36
4.5 Ketersediaan Kualitas Sumber Daya, Termasuk Bahan Baku, Pekerja dan Ahli
Profesional ............................................................................................ 37
4.6 Proses Produksi ....................................................................................... 37

5 KELAYAKAN POLA BISNIS ............................................................................ 38
5.1 Keunggulan Kompetitif Karena Keunikan Dari Pola Bisnis ..................................... 38
5.2 Kemampuan Pesaing Untuk Meniru Produk ...................................................... 38
5.3 Kemampuan Untuk Menciptakan Nilai ............................................................ 38

6 KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN .................................................................. 39
6.1 Ketersediaan Tenaga Kerja ......................................................................... 39
6.2 Manajemen Kekayaan Intelektual ................................................................. 40
6.3 Manajemen Risiko .................................................................................... 40
6.4 Kapasitas dan Kemampuan Manajemen .......................................................... 40
6.5 Kesesuaian Struktur Organisasi dan Manajemen ................................................ 40

7 KELAYAKAN KEUANGAN ............................................................................. 41
7.1 Biaya Proyek Pembangunan Pop HARRIS Hotel Sanur Bali..................................... 41
7.2 Modal Kerja ............................................................................................ 41
7.3 Sumber Pembiayaan ................................................................................. 41
7.4 Pendekatan Studi Kelayakan ....................................................................... 42
7.5 Asumsi Asumsi Proyeksi Keuangan ............................................................... 42
7.6 Proyeksi Biaya ......................................................................................... 42
7.7 Proyeksi Keuangan ................................................................................... 44
7.8 Analisis Titik Impas ................................................................................... 46
7.9 Analisis Profitabilitas ................................................................................ 46
7.10 Analisa Kelayakan Investasi ......................................................................... 46

8 PERNYATAAN PENILAI USAHA ...................................................................... 47
8.1 Pernyataan atas Kelayakan Proyek ................................................................ 47
8.2 Pernyataan Indepedensi Penilai Usaha ........................................................... 47

9 KUALIFIKASI PENILAI USAHA ........................................................................ 48


Halaman - 3
D A F T A R F I G U R

Halaman

DAFTAR FIGUR

Figur 1 - Susunan pemegang saham dan kepemilikan saham......................................... 10
Figur 2 - Ikhtisar Laba (Rugi) SBK ........................................................................ 10
Figur 3 - Perkembangan Hotel Nasional 2004 -2009 ................................................... 13
Figur 4 - Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Nasional 2004 -2009 ................................ 13
Figur 5 - Pertumbuhan PDB ................................................................................ 17
Figur 6 - Perkembangan Inflasi Tahun 2010 ............................................................. 18
Figur 7 - Perkembangan Nilai Tukar Rupiah ............................................................. 19
Figur 8 - Perkembangan Tingkat Suku Bunga ........................................................... 19
Figur 9 - Perkembangan Hotel Nasional 2004 -2009 ................................................... 22
Figur 10 - Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Nasional 2004 -2009 .............................. 22
Figur 11 - Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk ....................................................... 26
Figur 12 - Perkembangan Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk .................................... 27
Figur 13 - Profil Wisman 2009 dan 2010................................................................. 27
Figur 14 Biaya Proyek (000) .............................................................................. 41
Figur 15 Biaya Proyek (Rp000) ........................................................................... 41
Figur 16 - Sumber Pembiayaan (000) ..................................................................... 42
Figur 17 - Biaya Operasional (000) ........................................................................ 42
Figur 18 - Perhitungan WACC .............................................................................. 44
Figur 19 - Proyeksi Neraca (Rp000) ....................................................................... 45
Figur 20 - Proyeksi Laba (Rugi) (Rp000) .................................................................. 45
Figur 21 - Proyeksi Arus Kas (Rp000) ..................................................................... 45


Halaman - 4
1 PENDAHULUAN

1.1 Nomor dan Tanggal Laporan Studi Kelayakan

Laporan Studi Kelayakan Proyek Pembangunan pop HARRIS Hotel yang akan dibangun
oleh PT SEGARA BIRU KENCANA (SBK) ini, telah kami susun dengan nomor dan
tanggal laporan sebagai berikut:

Nomor : Y&R/FS/11/088-R
Tanggal : 16 Juni 2011

1.2 Tanggal Penilaian (Cut Off Date)

Tanggal efektif penilaian adalah per 31 Desember 2010, dimana batas tersebut diambil
atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.

Masa berlaku laporan sesuai dengan tanggal penilaian akan berakhir pada tanggal
30 Juni 2011.

1.3 Identitas Pemberi Tugas

Nama : PT INDONESIAN PARADISE PROPERTY, Tbk (IPP)
Bidang Usaha : Ruang lingkup kegiatan Perusahaan meliputi usaha
dalam bidang real estate, termasuk pembebasan
tanah, pengembang, dan penjualan tanah, baik
tanah untuk perumahan, maupun tanah untuk
industri, serta penjualan tanah berikut
bangunannya.

Alamat Kantor Pusat : Jl. Tebet Timur Raya No. 10 C
Jakarta Selatan 12820.
Telepon : +6221 8305569.

1.4 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Mengenai Kelayakan Usaha

Tujuan penilaian adalah dalam rangka mengetahui kelayakan usaha Proyek
Pembangunan pop HARRIS Hotel Sanur di Bali yang akan dijalankan oleh SBK dalam
rangka perubahan bidang usaha SBK.

1.5 Pernyataan Penilai Usaha mengenai Independensi

Y&R tidak mempunyai tanggung jawab apapun berkaitan dengan dampak dan akibat
yang mungkin dan dapat timbul dari isi laporan ini ke pihak selain kepada IPP/SBK. Jika
pihak lain memilih untuk mengandalkan isi laporan ini maka mereka bertanggung jawab
sepenuhnya terhadap dampak maupun risiko yang mungkin ditimbulkan.

Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi
yang disediakan oleh IPP/SBK dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia
untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan. Y&R
tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang
disediakan tersebut.

Halaman - 5

KPU telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari
kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan IPP/SBK,
anak perusahaan, perusahaan afiliasi, konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam
penyusunan laporan ini.

Sebagai tambahan, kami tidak terlibat dalam diskusi dengan IPP/SBK sehubungan
dengan Transaksi dan kami tidak terlibat dalam komunikasi ataupun interaksi apapun
dalam mencapai konsensus mengenai persyaratan dan kondisi transaksi tersebut.

Manajemen SBK menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut SBK
telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta
yang penting.

1.6 Data, Informasi dan Prosedur yang Digunakan

1.6.1 Hasil Pelaksanaan Inspeksi

Berikut ini hasil pelaksanaan inspeksi lapangan :

a. Obyek : Pembangunan pop HARRIS Hotel Sanur Bali
b. Lokasi : Sanur - Bali
c. Tanggal Inspeksi : 26 April 2011
d. Surveyor : Dede Rahman
e. Foto-foto :

Tampak Depan Menuju pop HARRIS Hotel

Kondisi Proyek Pembangunan pop HARRIS Hotel


Halaman - 6
1.6.2 Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Obyek Penilaian

Terkait dengan kegiatan usaha atau proyek yang akan dilaksanakan, SBK telah
memperoleh beberapa dokumen hukum yang relevan, antara lain :

1. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) Kecil Nomor : 01754-04/PK/1.824.271 Tanggal
17 Januari 2011.
2. Tanda Daftar Perseroan Terbatas Nomor TDP 09.03.1.68.68537 Tanggal 18 Februari
2011 yang berlaku sampai dengan tanggal 18 Februari 2016.
3. Surat Keterangan Domisili Perusahaan Nomor 2491/-1.824.6/X/2010 Tanggal 25
Oktober 2010.
4. Nomor Pokok Wajib Pajak : 03.064.998.2-015.000 terdaftar sejak 3 November 2010
KPP Pajak Pratama Jakarta Tebet.
5. Ijin Lokasi, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), dan perijinan terkait proyek lainnya,
sampai laporan ini dibuat, Y&R belum memperoleh dokumen dan atau informasi
proses pengurusannya.

1.6.3 Pihak-pihak yang Telah Diwawancarai dan Hubungannya dengan Obyek Penilaian

Pihak-pihak yang telah diwawancarai :

Perusahaan Nama Jabatan
IPP Diana Solaiman Direktur
SBK Supomo Komisaris

1.6.4 Informasi Keuangan

Laporan keuangan SBK yang tersedia adalah laporan keuangan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik (KAP) Doli, Bambang, Sudarmadji & Dadang. Dari laporan keuangan tersebut
Y&R hanya bisa mendapatkan informasi yang terbatas, seperti daftar aset dan daftar
kewajiban serta informasi keuangan lain yang terkait.

1.6.5 Informasi Perpajakan

SBK telah terdaftar sebagai wajib pajak dengan Nomor Pokok Wajib Pajak No.
03.064.998.2-015.000 yang diterbitkan oleh Kantor Pelayanan Pajak Jakarta Tebet
dengan tanggal terdaftar 3 November 2010

1.6.6 Dokumen dan Sumber Informasi yang Disediakan yang Terkait dengan Kelayakan
Usaha

Penilaian kelayakan usaha ini didasarkan pada analisa dan perhitungan atas rencana
usaha dengan data dan informasi yang diperoleh, yaitu :

Business Plan yang disusun oleh SBK;
Laporan Keuangan SBK per 31 Desember 2010 yang telah di Audit oleh Kantor
Akuntan Publik (KAP) Doli, Bambang, Sudarmadji & Dadang;
Sebagian legalitas SBK dan perijinan-perijinannya;
Data Teknis Proyek;
Data Organisasi dan Manajemen

Halaman - 7
Data Ekonomi Makro Indonesia;
Data Pariwisata Indonesia;
Data Industri Pariwisata Bali;
Hasil diskusi dengan manajemen.

1.6.7 Prosedur Penilaian Kelayakan Usaha

Penilaian kelayakan usaha ini disusun sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia dan
Kode Etik Penilai Indonesia, serta sistematika laporan mengacu kepada standar
penyusunan laporan studi kelayakan dari Bapepam - LK. Adapun tahapan penilaian
kelayakan usaha yang telah dilakukan adalah sebagai berikut :

1. Memastikan ruang lingkup penugasan berdasarkan surat penugasan yang telah
disepakati antara Y&R dan IPP;
2. Mengumpulkan data dan atau informasi yang diperlukan baik internal dari SBK
maupun eksternal terkait penugasan yang diberikan;
3. Melakukan diskusi dengan manajemen SBK dan pihak terkait atas data dan atau
informasi yang diterima;
4. Melakukan kajian yang komprehensif meliputi aspek manajemen, legalitas, teknis,
pola bisnis, pasar, risiko, dan keuangan;
5. Penyusunan laporan penilaian kelayakan usaha untuk memberikan opini atas
kelayakan usaha.

1.7 Ruang Lingkup Penugasan Penilaian Profesional

Ruang lingkup penugasan kepada Y&R adalah untuk melakukan kajian atau analisis
kelayakan usaha yang akan dijalankan oleh SBK yaitu Proyek Pembangunan pop HARRIS
Hotel Sanur yang berlokasi di Sanur Bali.

1.8 Asumsi Asumsi dan Kondisi Pembatas

Laporan ini disusun untuk kepentingan IPP. Baik Y&R maupun anggota atau karyawan
Y&R tidak bertanggung jawab kepada pihak manapun, selain kepada IPP. Dalam hal ini
Y&R bertanggungjawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan
digunakan.

a. Laporan ini disusun dengan hanya mempertimbangkan lahan baru yang dimiliki oleh
perusahaan yang dianalisis IPP tanpa mempertimbangkan kondisi eksisting dari
perusahaan tersebut. Sehingga apabila IPP memiliki Hotel lain yang telah beroperasi
maka kami tidak memperhitungkannya sebagai bagian dari pendapatan serta biaya
dalam analisis kelayakannya.

b. Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan
informasi yang disediakan oleh Manajemen dan/atau data yang diperoleh dari
informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang
kami anggap relevan. Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun
verifikasi atas informasi yang disediakan tersebut.

c. Y&R tidak memiliki kepentingan atau hal-hal lainnya yang dapat menyebabkan Y&R
memberikan pendapat yang bias sehubungan dengan informasi yang dibahas dalam
laporan ini.

d. Manajemen telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul
dari kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan
Manajemen, konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam penyusunan laporan
ini.

Halaman - 8

e. Kami ingin menekankan bahwa hasil analisis dan penelaahan kami secara khusus
hanya terbatas pada studi kelayakan, di luar dari aspek perpajakan dan hukum
karena hal tersebut berada di luar lingkup penugasan kami.

f. Manajemen menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut studi
kelayakan telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan
atas fakta-fakta yang penting.

g. Kami tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak
berkenaan dengan subyek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat
didalamnya.

h. Analisis, opini dan kesimpulan telah dibuat, dan laporan ini telah disusun sesuai
dengan Standar Penilaian Indonesia dan Kode Etik Penilai Indonesia, serta Peraturan
Bapepam-LK VIII.C.3.

i. Apabila tidak ada persetujuan yang disepakati bersama sebelumnya, kami tidak
diwajibkan untuk memberikan kesaksian kepada pengadilan ataupun badan
pemerintah lainnya sehubungan dengan kelayakan proyek yang dinilai.

j. Tanda tangan pimpinan dan cap perusahaan yang resmi merupakan syarat mutlak
sahnya Certificate of Appraisal ini dan laporan penilaian yang terlampir.

Halaman - 9

2 KETERANGAN DAN INFORMASI PROYEK YANG DINILAI

2.1 Profil SBK

PT Segara Biru Kencana (SBK) merupakan perusahaan dalam tahap pengembangan
yang didirikan berdasarkan akta No.17 Tanggal 18 Oktober 2010 yang dibuat dihadapan
Henny Kurnia Tjahja, S.H., notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah disahkan oleh
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan surat keputusan No.
AHU-53977.AH.01.01 tahun 2010 tanggal 16 November 2010

Sesuai dengan pasal 3 anggaran dasar perusahaan, ruang lingkup kegiatan perusahaan
adalah berusaha dalam bidang perdagangan, perindustrian, pembangunan, pertanian,
pengangkutan, jasa dan percatakan. Sampai dengan tanggal 31 Desember 2010,
perusahaan masih dalam tahap pengembangan dan belum beroperasi secara komersial.
Aktivitas perusahan dalam masa pengembangan adalah pengurusan ijin dan
perencanaan operasional hotel.

SBK berdomisili di Jakarta dengan kantor pusat beralamat di Wisma Millenia, Jalan MT
Haryono Kav.12, Jakarta Selatan.

SBK merupakan anak perusahaan KCU, dan KCU adalah anak perusahaan dari IPP, yang
merupakan induk perusahaan. Perincian anak perusahaan dan perusahaan asosiasi
sebagai berikut :

RI IPI JPI DPP ABL SJ KCU LCK EIS OP MBS
GIL CGDE KPU OHB MT
PT Indonesian Paradise Property Tbk.
65% 27,50% 60% 51% 99,90% 99,66% 33,34% 51% 70% 99,98% 55%
51% 88,65% 99,99% 50% 92,72%
The Paradise Group The Paradise Group
PS
99,99%
SBK
99,99%
1. PT Indonesian Paradise Island 6. PT Padma Suasa 11. PT Omega Propertindo 16. PT Kega Property Utama
2. PT Java Paradise Island 7. PT Retzan Indonusa 12. PT Eka Ilalang Suryadinamika 17. PT Segara Biru Kencana
3. PT Dinamika Putra Perkasa 8. PT Mega Biru Selaras 13. PT Langgeng Cipta Karya 18. PT Saranausaha Jaya
4. PT Magna Terra 9. PT Cakra Guna Dharma Eka 14. PT Karsa Citra Unggul
5. PT Aneka Bina Laras 10. PT Grahatama Indah Lestari 15. PT Oasis Hotel Bogor
1. PT Indonesian Paradise Island 6. PT Padma Suasa 11. PT Omega Propertindo 16. PT Kega Property Utama
2. PT Java Paradise Island 7. PT Retzan Indonusa 12. PT Eka Ilalang Suryadinamika 17. PT Segara Biru Kencana
3. PT Dinamika Putra Perkasa 8. PT Mega Biru Selaras 13. PT Langgeng Cipta Karya 18. PT Saranausaha Jaya
4. PT Magna Terra 9. PT Cakra Guna Dharma Eka 14. PT Karsa Citra Unggul
5. PT Aneka Bina Laras 10. PT Grahatama Indah Lestari 15. PT Oasis Hotel Bogor

Halaman - 10
2.2 Struktur Permodalan SBK

Berdasarkan akta No.17 tanggal 18 Oktober 2010 dari Henny Kurnia Tjahja, S.H., notaris
di Jakarta, jumlah modal dasar sebesar Rp400.000.000, dengan modal ditempatkan dan
disetor sebesar Rp100.000.000.
Figur 1 - Susunan pemegang saham dan kepemilikan saham
Pemegang Saham
Jumlah
Saham
Persentase
Kepemilikan
Jumlah
PT Karsa Citra Unggul 99.900 99,90% 99.900.000
PT Grahatama Kreasibaru 100 0,10% 100.000
Jumlah 100.000 100% 100.000.000

2.3 Manajemen dan Sumber Daya Manusia SBK

Susunan Pengurus SBK pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebagai berikut :

Dewan Komisaris
Komisaris : Tuan Supomo
Direksi
Direktur : Nyonya Ninawati

2.4 Perijinan-Perijinan SBK

Dalam menjalankan kegiatan usahanya, SBK telah memperoleh perijinan-perijinan yang
diperlukan, antara lain :

1. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) Kecil Nomor : 01754-04/PK/1.824.271 Tanggal
17 Januari 2011.
2. Tanda Daftar Perseroan Terbatas Nomor TDP 09.03.1.68.68537 Tanggal 18
Februari 2011 yang berlaku sampai dengan tanggal 18 Februari 2016.
3. Surat Keterangan Domisili Perusahaan Nomor 2491/-1.824.6/X/2010 Tanggal 25
Oktober 2010.
4. Nomor Pokok Wajib Pajak : 03.064.998.2-015.000 terdaftar sejak 3 November 2010
KPP Pajak Pratama Jakarta Tebet.
5. Ijin Lokasi, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), dan perijinan terkait proyek lainnya,
sampai laporan ini dibuat, Y&R belum memperoleh dokumen dan atau informasi
proses pengurusannya.

2.5 Kinerja Keuangan SBK

Tinjauan kinerja keuangan SBK dilakukan berdasarkan Laporan Keuangan Audited yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 yang telah di audit oleh Kantor Akuntan Publik
(KAP) Doli, Bambang, Sudarmadji & Dadang.

Figur 2 - Ikhtisar Laba (Rugi) SBK
Keterangan
31 Des 2010 (Audited)
Dalam Rp
Pendapatan -
Beban 22.062.789
Manfaat Pajak 5.515.697
Laba (Rugi) Bersih 16.547.092

Halaman - 11

Rugi SBK selama tahun 2010 sejak pendirian 18 Oktober sampai dengan 31 Desember
2010 adalah sebesar Rp16.547.092,- perusahaan belum memiliki pendapatan
operasional karena masih dalam tahap pengembangan dan perencanaan operasional
hotel.

Figur 5 - Ikhtisar Neraca SBK
Keterangan
31 Des 2010 (Audited)
Dalam Rp.
Aktiva
Aktiva Lancar 86.737.211
Aktiva Tidak lancar 5.515.697
Jumlah Aktiva 92.252.908
Pasiva
Kewajiban Lancar 8.800.000
Kewajiban Tidak Lancar -
Jmlah Hutang 8.800.000
Ekuitas 83.452.908
Jumlah Pasiva 92.252.908

Total aktiva SBK selama tahun 2010 hanya terdiri dari kas dan aset pajak tangguhan,
dengan jumlah sebesar Rp92.252.908,- karena perusahaan masih dalam tahap
pengembangan. Jumlah hutang yang dimiliki oleh SBK adalah hutang lancar sebesar
Rp8.800.000,- yang merupakan biaya yang masih harus dibayar dalam pembangunan
hotel.

Figur 6 Analisa Rasio dari Laporan Keuangan SBK

Rasio likuiditas merupakan rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan SBK
dalam melakukan pembayaran terhadap hutang jangka pendek yang dimilikinya melalui
aktiva lancar. Rasio likuiditas berdasarkan rasio lancar dan cepat pada tahun 2010
dapat disimpulkan bahwa SBK cukup likuid dan mampu untuk membayar seluruh hutang
lancar yang dimiliki melalui hutang jangka pendeknya

Rasio solvabilitas merupakan rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan SBK
dalam melakukan pembayaran terhadap keseluruhan hutang yang dimilikinya melalui
keseluruhan aktiva ataupun modal. Dilihat dari rasio jumlah hutang terhadap modal
Keterangan 31-Des-2010
A. LIKUIDITAS (%)
Current Ratio 985,65%
Quick Ratio 985,65%
B. SOLVABILITAS (%)
Debt to Equity 10,54%
Equity to Total Aset 90,46%
C. RENTABILITAS (%)
Gross Profit Margin 0%
Operating Margin 0%
Net Margin 0%
Return on Aset (ROI) -17,94%
Return on Equity (ROA) -19,83%

Halaman - 12
serta jumlah hutang terhadap aktiva pada Tahun 2010 dapat disimpulkan bahwa SBK
solvabel dan dapat melakukan pembayaran seluruh hutang yang dimilikinya.

Rasio Rentabilitas merupakan rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan SBK
dalam memperoleh keuntungan setiap tahunnya. Berdasarkan rasio laba terhadap total
penjualan belum menunjukan angka yang menggambarkan rasion karena perusahaan
masih dalam tahap pengembangan dan belum menghasilkan pendapatan. Sedangkan
berdasarkan Rate of Return of Investment (ROI) serta Rate of Return on Equity (ROE)
selama tahun 2010 menunjukan angka yang masih negatif. Hal tersebut dikarenakan
perusahaan belum menerima laba selama tahap pengembangan.

2.6 Produk dan Jasa

Saat ini SBK belum beroperasi secara komersial sehingga belum memiliki produk dan
jasa yang dapat dijual, namun SBK berencana membangun pop HARRIS Hotel sehingga
jasa yang akan diberikan adalah jasa akomodasi dan jasa-jasa lain yang berhubungan.

2.7 Teknologi yang Digunakan

SBK akan membangun pop HARRIS Hotel yang berlokasi di Sanur Bali yang memiliki
konsep dan teknologi yang selama ini telah dibangun oleh IPP sebagai Induk Perusahaan
SBK, dimana IPP merupakan salah satu pengembang dan pengelola properti terintegrasi
yang relatif cukup besar dan cepat pertumbuhannya di Indonesia.

2.8 Pasar yang Dituju

Pasar sasaran yang dituju oleh SBK dalam memasarkan produknya adalah kalangan
Back Packer yaitu lebih fokus pada wisatawan atau calon penghuni yang hanya
memakai fasilitas hotel untuk sarana istirahat semata, sehingga waktu siangnya lebih
banyak dihabiskan diluar hotel dan ditujukan masyarakat menengah, terutama bagi
mereka para wisatawan asing dan domestik dimana mereka sangat membutuhkan
tempat istirahat yang asri, nyaman dan tenang.

Pop HARRIS Hotel Sanur juga mempunyai lokasi yang sangat strategis karena diharapkan
akan menjadi daya tarik tersendiri bagi para wisatawan asing maupun domestik yang
ada disekitar Sanur.

2.9 Pesaing dan Persaingan

Pesaing usaha pop HARRIS Hotel sudah tentu adalah para pengembang hotel bintang 2
di Bali yang tersebar di Sanur dan sekitarnya.

Hotel Gazebo Cottages Beach, Stana Puri Gopa dan Hotel Vila Shanti Beach adalah
beberapa pesaing-pesaing yang perlu diperhatikan yang terdapat di sekitar lokasi pop
HARRIS Hotel.

Mengingat bangunannya yang lebih baru dan lokasinya yang terletak di tempat yang
strategis di sekitar Sanur, artinya sangat mudah dijangkau dari seluruh pelosok di Bali
dan juga dari luar kota Bali, bahkan dari luar negeri sekalipun karena akan menjadi
daya tarik tersendiri bagi para wisatawan asing maupun domestik. maka pop HARRIS
Hotel Sanur akan memiliki nilai tambah tersendiri dibandingkan pesaing-pesiang yang
ada di sekitar Sanur, Bali.


Halaman - 13
2.10 Informasi Industri

Perkembangan pembangunan jumlah hotel berbintang di Indonesia selama tahun 2004
sampai tahun 2009 didominasi oleh pembangunan hotel bintang tiga dengan rata rata
pertumbuhan 5,6%, sedangkan perkembangan seluruh hotel berbintang selama 5 tahun
terakhir rata rata mencapai 3,24% .

Figur 3 - Perkembangan Hotel Nasional 2004 -2009
Klasifikasi
Tahun
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Rata -rata
Pertumbuhan
Bintang 5 76 80 83 91 96 97 5,0%
Bintang 4 150 153 165 157 188 191
5,3%
Bintang 3 242 252 265 272 312 317
5,6%
Bintang 2 245 252 241 238 265 269
2,0%
Bintang 1 301 302 303 316 308 313
0,8%
TOTAL 1014 1039 1057 1074 1169 1187
3,24%
Sumber : Biro Pusat Statistik (Diolah CISI)

Meningkatnya jumlah hotel berbintang diikuti pula dengan meningkatnya tingkat
hunian, dimana secara keseluruhan hotel berbintang selama tahun 5 tahun terakhir
meningkat rata-rata 1,54% per tahun, sedangkan dilihat dari rata rata tingginya tingkat
hunian didominasi oleh hotel berbintang di Kalimantan Tengah sebesar 62,74%, DKI
Jakarta sebesar 52,65% serta Bali 51,98%, seperti terlihat pada tabel berikut :

Figur 4 - Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Nasional 2004 -2009
Propinsi
Tahun
Rata-
Rata
2004 2005 2006 2007 2008 2009
N. Aceh Darussalam 48,73 47,47 57,93 53,61 49,81 50,31
51,31
Sumatera Utara 37,43 42,05 43,57 42,57 42 42,42
41,67
Sumatera Barat 40,24 38,68 40,66 40,84 45,79 46,25
42,08
Riau 42,1 40,22 44,8 49,07 47,34 47,81
45,22
Jambi 34,81 35,72 37,8 39,22 50,25 50,75
41,43
Sumatera Selatan 36,71 34,68 44,67 45,84 44,43 44,87
41,87
Bengkulu 21,77 30,39 27,94 29,29 36,44 36,80
30,44
Lampung 45,56 47,54 49,02 51,2 48,81 49,30
48,57
Kep. Bangka Belitung 38,14 34,67 34,52 24,43 30,88 31,19
32,31
Kep. Riau - - 49,69 51,14 46,09 46,55
48,37
DKI Jakarta 51,08 54,53 55,01 53,61 50,57 51,08
52,65
Jawa Barat 37,77 37 38,63 39,39 40,26 40,66
38,95
Jawa Tengah 43,21 41,74 36,92 37,6 37,79 38,17
39,24
D.I. Yogyakarta 45,64 43,04 43,37 45,55 50,07 50,57
46,37
Jawa Timur 48,29 45,6 45,46 42,78 46,9 47,37
46,07
Banten 33,26 32 39,3 37,58 46,89 47,36
39,40
Bali 47,8 46,37 43,85 53,49 59,88 60,48
51,98
Nusa Tenggara Barat 32,54 35,95 43,28 43,29 44 44,44
40,58
Nusa/ Tenggara Timur 43,86 46,71 46,76 39,36 51,85 52,37
46,82
Kalimantan Barat 40,49 39,76 45,98 41,25 41,85 42,27
41,93

Halaman - 14
Propinsi
Tahun
Rata-
Rata
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Kalimantan Tengah 42,7 62,95 66,78 72,47 65,43 66,08
62,74
Kalimantan Selatan 46,98 51,4 51,2 49,57 53,66 54,20
51,17
Kalimantan Timur 54,5 53,55 51,27 48,03 45,75 46,21
49,89
Sulawesi Utara 51,92 51,55 47,66 47,59 53,93 54,47
51,19
Sulawesi Tengah 52,93 51,55 54,45 53,79 43,36 43,79
49,98
Sulawesi Selatan 38,17 36,7 37,99 36,85 40,05 40,45
38,37
Sulawesi Tenggara 43,61 47,3 41,73 36,55 39,65 40,05
41,48
Gorontalo - - 41,94 56,58 59,09 59,68
54,32
Sulawesi Barat - - 36,52 30,51 26,63 26,90
30,14
Maluku 48,11 51,02 42,7 29,37 38,7 39,09
41,50
Maluku Utara 23,5 33,02 65,85 54,45 26,84 27,11
38,46
Irian Jaya Barat - - 35,92 35,31 35,19 35,54
35,49
Papua 34,78 43,25 38,9 42,89 47,17 47,64
42,44
Indonesia 44,98 45,03 46,18 46,89 48,06 48,54
46,61
Pertumbuhan 0,11% 2,55% 1,54% 2,50% 1,00% 1,54%
Sumber : Biro Pusat Statistik

2.11 Pola Bisnis

Dengan dukungan tenaga ahli bidang perhotelan yang berpengalaman, serta
kemampuan managerial dari key person Perseroan dalam bidang sejenis, maka akan
menciptakan keunggulan kompetitif bagi Perseroan dalam menjalankan rencana usaha.

2.12 Strategi Pemasaran dan Penjualan

Dengan melihat sangat banyaknya tempat penginapan / hotel bintang 2 khususnya yang
tersebar di wilayah di Bali maka pop HARRIS Hotel Sanur harus memiliki perbedaan dari
para pesaing-pesaingnya. Untuk itu strategi yang akan diterapkan oleh pop HARRIS
Hotel Sanuradalah dengan cara memposisikan diri sebagai tempat penginapan dan
peristirahatan yang nyaman, tenang dan asri.

Departemen pemasaran SBK bertanggung jawab untuk merencanakan program
pemasaran, penyewaan dan penjualan yang tepat untuk setiap proyek serta
merencanakan dan mengorganisir promosi dan iklan yang efisien dan teratur,
melakukan riset pasar, merancang strategi penetapan tarif, mengumpulkan data dan
respon pelanggan, ser mempersiapkan penjualan berdasarkan analisis pasar.

Dalam memperkenalkan proyek pembangunan pop HARRIS Hotel Sanur kepada
masyarakat, SBK secara teratur akan melakukan kegiatan promosi yang meliputi
penempatan iklan di surat kabar, radio dan melakukan kegiatan promosi lainnya.

Penetapan tarif sewa kamar pada awalnya ditetapkan berdasarkan beberapa kriteria,
termasuk lokasi properti, target pasar, kelas hotel, fasilitas-fasilitas yang disediakan
dan kondisi pasar secara umum yang terjadi pada saat penepatan harga. Perseroan
secara teratur akan mempekerjakan tim marketingnya untuk mengevaluasi strategi
pemasaran dan penetapan tarif pop HARRIS Hotel Sanur setelah pengembangan.


Halaman - 15

2.13 Kebutuhan Produksi/Operasi

Untuk memberikan kepuasan kepada para konsumennya, SBK akan melengkapi
bangunan hotel dengan fasilitas-fasilitas sesuai dengan kelas hotel berbintang 2 dan
melakukan training bagi karyawan hotel sehinnga dapat memberikan pelayanan yang
optimal.

2.14 Kebutuhan Manajemen dan Sumber Daya Manusia

SBK menyadari bahwa karyawan merupakan sebuah aset yang paling berharga untuk
mendukung kesuksesan dan keberhasilan SBK saat ini dan di masa yang akan datang.

Dalam mendukung terciptanya suasana kerja yang kondusif, SBK akan berupaya untuk
memberikan serangkaian program pelatihan maupun fasilitas dan tunjangan yang dapat
meningkatkan kemampuan dan motivasi kerja karyawannya.

Kebutuhan manajemen dan sumber daya manusia untuk operasional pop HARRIS Hotel
Sanur tidaklah sebanyak kebutuhan industri lain seperti manufaktur dan sejenisnya.
Tenaga yang diperlukan untuk usaha hotel seperti yang akan dilakukan oleh SBK lebih
banyak untuk bidang pelayanan jasa hotel dan sales & marketing serta keuangan,
mengingat proyek yang akan dibangun adalah hotel. Disamping itu Perseroan bisa
menggunakan broker untuk memasarkan produknya. Dengan demikian kebutuhan
manajemen dan sumber daya manusia, lebih difokuskan untuk departemen marketing
dan pelayanan jasa hotel dimana untuk pemenuhan kebutuhan tenaga-tenga tersebut
banyak tersedia di pasar tenaga kerja.

2.15 Hak Atas Kekayaan Intelektual

Sampai laporan studi kelayakan ini dibuat, Y&R belum memperoleh informasi terkait
Hak Atas Kekayaan Intelektual terkait proyek pengembangan pop HARRIS Hotel Sanur
yang akan dibangun oleh SBK.

2.16 Peraturan Perundang-Undangan yang Terkait

Tidak terdapat ketentuan dan peraturan perundang-undangan yang dapat
mempengaruhi hasil penilaian atas kelayakan.

2.17 Aspek Lingkungan

Sampai saat ini SBK belum melakukan analisis dampak lingkungan untuk proyek
pengembangan pop HARRIS Hotel Sanur. Analisis akan dilakukan pada saat proyek akan
dimulai.

2.18 Faktor Risiko

Seperti halnya kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan lainnya, usaha yang
dilakukan oleh SBK tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang disebabkan oleh
berbagai faktor yang dapat mempengaruhi tingkat pertumbuhan dan kesehatannya,
seperti :


Halaman - 16
o Risiko Kondisi Politik dan Keamanan

Kondisi politik dan keamanan yang terjadi di Indonesia sangat mempengaruhi
industri prariwisata di Indonesia. SBK akan bergerak dalam bidang penyediaan jasa
akomodasi hotel berbintang yang perkembangannya sangat dipengaruhi oleh
persepsi tentang kondisi keamanan yang ada. Jika kondisi politik di Indonesia
menjadi tidak menentu dapat menyebabkan kondisi yang tidak aman dan dapat
mengurungkan wisatawan asing berkunjung ke Indonesia, sehingga akan
beperngaruh terhadap tingkat hunian hotel, yang pada akhirnya dapat mengurangi
pendapatan SBK.

o Kompetisi Dalam Industri

Kompetisi dalam jasa penyediaan hotel di Indonesia, khususnya di wilayah Sanur,i
Bali cukup ketat, Saat ini SBK merencanakan akan membangun pop HARRIS Hotel
Sanur dengan konsep manajemen hotel Back Packer. Keberadaan perusahaan
pesaing dapat menyebabkan menurunnya permintaan yang pada akhirnnya dapat
menyebabkan menurunnya tingkat pendapatan dan laba yang akan diterima SBK.
Untuk mengatasi hal tersebut maka SBK harus mengadakan Riset dan Pengembangan
produk untuk mengetahui selera dan keinginan konsumen aar bisa bersaing dalam
industri.

o Risiko Dampak Lingkungan

SBK harus menaati peraturan-peraturan Pemerintah yang berhubungan dengan
masalah lingkungan hidup. Kemampuan SBK dalam memenuhi semua persyaratan
yang ditentukan oleh Pemerintah berkenaan dengan penanggulangan dampak
negatif pada lingkungan dapat menimbulkan tindakan sangsi dari pemerintah atau
masyarakat yang ahirnya dapat mengganggu tehadap kelancaran operasional hotel.

2.19 Persyaratan Modal dan Strategi Finansial

Untuk melaksanakan proyek pembangunan pop HARRIS Hotel Sanur diperlukan modal
yang relatif cukup besar, mulai dari perijinan sampai dengan pembangunan proyek.
Untuk itu, strategi financial yang akan dilakukan oleh SBK adalah mencari dana pihak
ketiga, terutama yang bersumber dari pinjaman bank, untuk mendukung kelancaran
pembangunan proyek.


Halaman - 17

3 KELAYAKAN PASAR

3.1 Tinjauan Makro Ekonomi Indonesia

Relatif baiknya kinerja perekonomian Indonesia pada tahun 2010, yang didukung oleh
terjaganya stabilitas sektor keuangan, diharapkan akan terus memberi dampak positif
pada perekonomian Indonesia di tahun-tahun mendatang. Membaiknya minat investasi
di Indonesia dan terus berkembangnya pasar modal nasional secara amat moderat,
sebagai refleksi dari meningkatnya kredibilitas perekonomian nasional, telah menjadi
pendorong utama bagi perbaikan ekonomi Indonesia dalam beberapa tahun terakhir ini.
Dengan asumsi tidak kembali terjadi gejolak pada perekonomian dunia, dan relatif
stabilnya kondisi politik dalam negeri, pada tahun 2011 perekonomian Indonesia
diperkirakan akan tumbuh di sekitar 5,8% 6,5%.

Bahkan pertumbuhan ini diperkirakan bisa lebih tinggi lagi jika terus diikuti oleh
membaiknya tingkat investasi dan terjaganya kredibilitas Pemerintah di mata investor
asing dan dunia usaha. Semakin membaiknya perekonomian dunia secara keseluruhan,
dan berlangsungnya diversifikasi pasar ekspor secara berarti ke negara-negara non-
tradisional diperkirakan akan menjaga tetap baiknya kinerja ekspor Indonesia di tahun
2011 mendatang.

Dalam hal ini jika pada tahun 2009 pertumbuhan ekonomi bisa mencapai sekitar 4,5%,
dan tahun 2010 diperkirakan bisa mencapai sekitar 6 persen, maka sangat besar
peluang bagi Indonesia untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang lebih baik di tahun
2011. Selain akan didukung oleh pertumbuhan investasi fisik dan pertumbuhan ekspor
yang moderat, peningkatan daya beli masyarakat diperkirakan akan tetap menjadi
motor penggerak pertumbuhan ekonomi dari sisi permintaan.

Sedangkan dari sisi produksi, peranan sektor industri manufaktur non migas dan sektor
pertambangan non migas diperkirakan akan terus meningkat dan memainkan peranan
penting dalam perekonomian Indonesia pada tahun 2011 mendatang. Di samping itu
berkembangnya kembali sektor pertanian, sektor perdagangan, sektor konstruksi, dan
sektor keuangan juga akan sangat mendukung pertumbuhan ekonomi yang lebih baik
pada tahun 2011.

Figur 5 - Pertumbuhan PDB

Sumber: Bank Indonesia


Halaman - 18
Inflasi

Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan
inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK
mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami
akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi
yang cukup besar di penghujung tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang
ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh
tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010
sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga
melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh Pemerintah.

Pada akhir tahun 2010, inflasi IHK tercatat sebesar 0,92% (mtm) atau 6,96% (yoy).
Tingginya tekanan inflasi tersebut diwarnai oleh dominasi tekanan inflasi yang
bersumber dari kelompok bahan pangan.Kenaikan harga beberapa komoditas bahan
pangan akibat gangguan cuaca yang masih berkelanjutan menyebabkan laju
inflasivolatile foods mencatat kenaikan yang tinggi. Selain faktor domestik,
perkembangan harga komoditas pangan internasional juga turut memengaruhi harga
komoditas di dalam negeri, khususnya komoditas minyak goreng yang mulai merambat
naik pada triwulan akhir tahun 2010. Sementara itu, inflasi inti secara keseluruhan
tahun masih cukup terkendali sejalan dengan penguatan nilai tukar, relatif terjaganya
ekspektasi inflasi masyarakat, dan sisi penawaran yang masih memadai dalam
merespons kenaikan permintaan. Dari kelompok administered prices, pasca kenaikan
tarif dasar listrik pada Juli 2010 tidak terdapat lagi kebijakan strategis pemerintah
hingga akhir tahun 2010. Dengan realisasi tersebut, inflasi tahun 2010 berada di atas
sasaran inflasi yang ditetapkan oleh pemerintah sebesar 51%.

Figur 6 - Perkembangan Inflasi Tahun 2010


Nilai Tukar Rupiah

Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah
selama Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama Desember 2010
relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan
Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan kecenderungan
melemah. Sentimen negatif terkait krisis fiskal di Irlandia sempat menimbulkan tekanan
terhadap rupiah meski selanjutnya mereda. Selain itu, rupiah juga terkoreksi akibat
meningkatnya permintaan valas diakhir tahun. Rata-rata nilai tukar rupiah selama
Desember 2010 tercatat sebesar Rp9.024 per dolar AS atau melemah 0,9% (mtm)
dibandingkan dengan bulan sebelumnya. Pada akhir bulan, rupiah ditutup pada level
Rp9.010 per dolar AS atau menguat 0,3% (ptp) dari level penutupan bulan sebelumnya.
Dengan demikian, selama tahun 2010 rupiah secara rata-rata mencapai Rp9.081 per

Halaman - 19
dolar AS atau terapresiasi sebesar 3,8% dibandingkan dengan akhir tahun 2009. Adapun
pergerakan nilai tukar rupiah selama Desember 2010 menurun menjadi 0,16% dari 0,26%
pada bulan sebelumnya .

Figur 7 - Perkembangan Nilai Tukar Rupiah


Suku Bunga

Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku
bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga
perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga perbankan,
suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga
deposito dan suku bunga kredit mengalami penurunan. Sampai dengan November 2010,
rata-rata suku bunga deposito 1 bulan menurun sebesar 3bps dibandingkan dengan
bulan sebelumnya menjadi 6.78% (Tabel 2.1). Apabila dibandingkan dengan akhir tahun
2009, suku bunga deposito mengalami penurunan sebesar 9bps dari 6.87% menjadi
6,78%. Sementara itu, suku bunga kredit mengalami penurunan di bulan November
2010. Suku bunga KMK, Kredit Investasi (KI) dan Kredit Konsumsi (KK) pada November
2010 masing-masing tercatat sebesar 12,96%, 12,35% dan 14,53%.

Figur 8 - Perkembangan Tingkat Suku Bunga


Penurunan suku bunga deposito terjadi pada seluruh tenornya. Penurunan suku bunga
deposito terbesar terjadi pada tenor 6, 12, dan 24 bulan masing-masing sebesar
8,9bps, 203bps, dan 62bps. Khusus di bulan Oktober 2010, rata-rata suku bunga
deposito seluruh tenor mengalami peningkatan sebesar 12bps.

Halaman - 20
Untuk suku bunga deposito 1 bulan, penurunan suku bunga terutama dilakukan oleh
kelompok bank persero dan bank swasta.

Penurunan suku bunga kredit terutama terjadi pada kredit konsumsi. Penurunan suku
bunga kredit konsumsi (KK) selama tahun 2010 sebesar 177bps, terbesar dibandingkan
dengan suku bunga kredit modal kerja (KMK) yang mengalami penurunan sebesar
68bps dan dengan suku bunga kredit investasi (KI) yang turun sebesar 58bps. Dengan
perkembangan tersebut, pada Oktober 2010 suku bunga KK menjadi sebesar 14,65%,
suku bunga KMK sebesar 13,01% dan suku bunga KI sebesar 12,38%. Penurunan suku
bunga kredit di tahun 2010 terutama dilakukan oleh kelompok bank asing dan
campuran, serta bank swasta.

Prospek Tahun 2011

Prospek perekonomian Indonesia untuk tahun 2011 masih tergambar cukup baik,
didukung oleh kuatnya konsumsi dan investasi swasta di dalam negeri. Setelah
diperkirakan tumbuh sebanyak 6% untuk tahun 2010, bahwa perekonomian Indonesia
masih bisa tumbuh sekitar 6.1-6.3 untuk tahun 2011.

Dari sisi permintaan, sektor konsumsi (baik swasta dan pemerintah) tumbuh sebesar
kira kira 5,4% (y-o-y) sepanjang tahun 2010 didukung oleh kuatnya konsumi rumah
tangga, yang juga telah terindikasi dengan tingginya penjualan kendaraan bermotor dan
indeks penjualan riil di Indonesia.

Masuknya investasi modal asing juga telah mendukung perkembangan ekonomi
Indonesia, bahwa jumlah investasi modal asing akan mendekati USD 15 milyar untuk
tahun 2010. Ini merupakan rekor tertinggi untuk Indonesia, walaupun adanya
kemungkinan untuk jumlah ini semakin meningkat di tahun 2011.

Tingkat inflasi yang cukup terjaga, menguatnya nilai mata uang Rupiah dan juga
meningkatnya indeks saham Jakarta telah membantu mendorong sentimen konsumen di
Indonesia. Ini telah membuat konsumsi rumah tangga kembali tumbuh sebesar 5,2% di
tahun 2010. Pertumbuhan yang juga terlihat di lapangan tenaga kerja juga telah
berperan besar untuk mengangkat tingkat pengangguran dalam negeri.

Ke depan, resiko dari melambung tingginya inflasi, dan dampak dari perekonomian
dunia yang terlihat tersendat-sendat sekali lagi, bisa jadi menghambat pertumbuhan
konsumsi swasta di tahun 2011. Berkurangnya tingkat pembelanjaan pemerintah dan
kemungkinan akan dikurangkannya jumlah subsidi BBM di tahun 2011 bisa jadi akan
membuat pertumbuhan konsumi swasta terbatas. Walau bagaimana pun, tetap optimis
kalau momentum yang positif dari tahun ini akan mendorong konsumsi swasta untuk
terus berkembang sebanyak kira-kira 4,5% untuk tahun 2011.

Pengeluaran pemerintah telah sedikit berkurang di Semester II tahun 2010 menyusul
dengan konsolidasi posisi fiskal pemerintah, dengan defisit anggaran pemerintah
diperkirakan lebih rendah dari 1.5% terhadap GDP Indonesia. Melihat tren dari
pembelanjaan pemerintah di tahun 2010, bahwa pemerintah telah berupaya untuk
mengendalikan tingkat pengeluarany dibandingkan dengan tahun 2009 lalu. Sementara
itu, dalam sisi pendapatan sendiri, membaikanya tingkat pendapatan pajak pemerintah
juga telah mengangkat posisi fiscal balance untuk tahun 2010. Secara umum, kami juga
melihat kemungkinan kalau melemahnya tren pembelanjaan pemerintah ini disebabkan
dengan keyakinan yang lebih tinggi terhadap potensi pertumbuhan konsumsi dan
investasi swasta.

Dalam APBN yang disusun untuk tahun 2011, kami melihat beberapa hal yang menarik
untuk disimak. Pertama, pemerintah Indonesia akan mengurangi pembelanjaan
subsidinya (-13.6% yoy) seiring dengan membaiknya kondisi perekonomian Indonesia

Halaman - 21
secara menyeluruh. Di saat yang bersamaan, pemerintah juga telah berkomitmen untuk
menaikan pembelanjaan modal dan investasi baru sebanyak hampir 30% yoy. Menurut
pandangan kami, kedua hal ini akan semakin mendorong potensi pertumbuhan ekonomi
ke depan, apalagi menilai dengan tingginya multiplier effect dari pembelanjaan modal
terhadap peningkatan ekonomi secara menyeluruh.

Pada saat ini, kalau pertumbuhan pengeluaran pemerintah tahun 2011 akan kembali ke
sekitaran 4-5%, walaupun adanya resiko dari harga minyak dunia.

Laju investasi pada 2010 telah didorong dengan meningkatknya sentimen di dalam
negeri dan juga membaiknya profil makro Indonesia di mata investor asing. Kalau
jumlah investasi modal asing akan mencapai rekor tertingginya sebanyak USD 15 milyar
tahun ini, dan di saat yang bersamaan tingkat investasi modal lokal juga telah
meningkat pesat dan mencapai USD 4milyar selama Kuartal I-III tahun 2010, yang
sebenarnya telah melampaui jumlah investasi lokal total di tahun-tahun sebelumnya.

Adanya excess capacity di dalam negeri dan upaya pemerintah Indonesia yang masih
berkomitmen untuk meningkatkan infrastruktur di Indonesia terus membuka peluang
untuk masuknya investasi modal baru baik dari dalam negeri ataupun luar negeri. Selain
itu, bahwa kemungkinan dinaikannya credit rating Indonesia juga akan terus menambah
kepercayaan investor terhadap potensi di Indonesia.

Dengan melihat tren pertumbuhan impor barang modal, masih positifnya potensi
investasi untuk tahun 2011, walaupun kemungkinan besar laju pertumbuhan investasi
tetap berada di sekitar 5-9% seperti yang terlihat di tahun ini.

Tren inflasi di tahun 2010 terlihat cukup terjaga, walaupun sempat meningkat pesat di
Kuartal III disebabkan dengan dominannya harga bahan makanan. Di saat yang
bersamaan, bahwa menguatnya konsumsi dalam negeri tetap memberikan tekanan
kepada tingkat harga secara umum, apalagi dengan semakin tingginya pertumbuhan
kredit perbankan yang diperkirakan akan mencapai sekitar 20-25% di tahun 2010.

Untuk tahun 2011 sendiri, dengan adanya resiko kenaikan tingkat harga komoditas di
dunia dan rencana pemerintah untuk mulai mengurangi subsidi BBM merupakan
beberapa faktor lainnya yang akan mengangkat tren inflasi ke atas. Kalau tingkat inflasi
di Indonesia bisa mencapai rata-rata 6,5-7,0% di tahun 2011, lebih tinggi dari sekitar
5,0-5,2% yang terlihat di tahun 2010.

Halaman - 22

3.2 Gambaran Umum Industri Perhotelan Indonesia

Perkembangan pembangunan jumlah hotel berbintang di Indonesia selama tahun 2004
sampai tahun 2009 didominasi oleh pembangunan hotel bintang tiga dengan rata rata
pertumbuhan 5,6%, sedangkan perkembangan seluruh hotel berbintang selama 5 tahun
terakhir rata rata mencapai 3,24% .

Figur 9 - Perkembangan Hotel Nasional 2004 -2009
Klasifik
asi
Tahun
2
0
0
4
2
0
0
5
2
0
0
6
2
0
0
7
2
0
0
8
2
0
0
9
Rata -
rata
Pertu
mbuh
an
Bintang
5
7
6
8
0
8
3
9
1
9
6
9
7
5,0%
Bintang
4
1
5
0
1
5
3
1
6
5
1
5
7
1
8
8
1
9
1
5,3%
Bintang
3
2
4
2
2
5
2
2
6
5
2
7
2
3
1
2
3
1
7
5,6%
Bintang
2
2
4
5
2
5
2
2
4
1
2
3
8
2
6
5
2
6
9
2,0%
Bintang
1
3
0
1
3
0
2
3
0
3
3
1
6
3
0
8
3
1
3
0,8%
TOTAL
1
0
1
4
1
0
3
9
1
0
5
7
1
0
7
4
1
1
6
9
1
1
8
7
3,24%
Sumber : Badan Pusat Statistik (Diolah CISI)

Meningkatnya jumlah hotel berbintang diikuti pula dengan meningkatnya tingkat
hunian, dimana secara keseluruhan hotel berbintang selama tahun 5 tahun terakhir
meningkat rata-rata 1,54% per tahun, sedangkan dilihat dari rata rata tingginya tingkat
hunian didominasi oleh hotel berbintang di Kalimantan Tengah sebesar 62,74%, DKI
Jakarta sebesar 52,65% dan Bali 51,98% seperti terlihat pada tabel berikut :

Figur 10 - Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Nasional 2004 -2009
Propinsi
Tahun
Rata-
Rata
2004 2005 2006 2007 2008 2009
N. Aceh Darussalam 48,73 47,47 57,93 53,61 49,81 50,31
51,31
Sumatera Utara 37,43 42,05 43,57 42,57 42 42,42
41,67
Sumatera Barat 40,24 38,68 40,66 40,84 45,79 46,25
42,08
Riau 42,1 40,22 44,8 49,07 47,34 47,81
45,22
Jambi 34,81 35,72 37,8 39,22 50,25 50,75
41,43
Sumatera Selatan 36,71 34,68 44,67 45,84 44,43 44,87
41,87
Bengkulu 21,77 30,39 27,94 29,29 36,44 36,80
30,44
Lampung 45,56 47,54 49,02 51,2 48,81 49,30
48,57
Kep. Bangka Belitung 38,14 34,67 34,52 24,43 30,88 31,19
32,31
Kep. Riau - - 49,69 51,14 46,09 46,55
48,37
DKI Jakarta 51,08 54,53 55,01 53,61 50,57 51,08
52,65

Halaman - 23
Propinsi
Tahun
Rata-
Rata
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Jawa Barat 37,77 37 38,63 39,39 40,26 40,66
38,95
Jawa Tengah 43,21 41,74 36,92 37,6 37,79 38,17
39,24
D.I. Yogyakarta 45,64 43,04 43,37 45,55 50,07 50,57
46,37
Jawa Timur 48,29 45,6 45,46 42,78 46,9 47,37
46,07
Banten 33,26 32 39,3 37,58 46,89 47,36
39,40
Bali 47,8 46,37 43,85 53,49 59,88 60,48
51,98
Nusa Tenggara Barat 32,54 35,95 43,28 43,29 44 44,44
40,58
Nusa/ Tenggara Timur 43,86 46,71 46,76 39,36 51,85 52,37
46,82
Kalimantan Barat 40,49 39,76 45,98 41,25 41,85 42,27
41,93
Kalimantan Tengah 42,7 62,95 66,78 72,47 65,43 66,08
62,74
Kalimantan Selatan 46,98 51,4 51,2 49,57 53,66 54,20
51,17
Kalimantan Timur 54,5 53,55 51,27 48,03 45,75 46,21
49,89
Sulawesi Utara 51,92 51,55 47,66 47,59 53,93 54,47
51,19
Sulawesi Tengah 52,93 51,55 54,45 53,79 43,36 43,79
49,98
Sulawesi Selatan 38,17 36,7 37,99 36,85 40,05 40,45
38,37
Sulawesi Tenggara 43,61 47,3 41,73 36,55 39,65 40,05
41,48
Gorontalo - - 41,94 56,58 59,09 59,68
54,32
Sulawesi Barat - - 36,52 30,51 26,63 26,90
30,14
Maluku 48,11 51,02 42,7 29,37 38,7 39,09
41,50
Maluku Utara 23,5 33,02 65,85 54,45 26,84 27,11
38,46
Irian Jaya Barat - - 35,92 35,31 35,19 35,54
35,49
Papua 34,78 43,25 38,9 42,89 47,17 47,64
42,44
Indonesia 44,98 45,03 46,18 46,89 48,06 48,54
46,61
Pertumbuhan 0,11% 2,55% 1,54% 2,50% 1,00% 1,54%
Sumber : Badan Pusat Statistik

Jaringan Hotel di Indonesia

Menurut data dari Perhimpunan Hotel dan Restauran Indonessia (PHRI), dilihat dari segi
pengelolaan hotel sebagian besar hotel berbintang (dalam hal ini bintang 3 ke atas)
dikelola oleh pihak asing. Hal ini terlihat dari banyaknya hotel yang menggunakan nama
dari luar negeri yang merupakan identitas/nama dari pengelola bisnis hotel yang
bersangkutan, diantaranya terlihat pada beberapa jaringan hotel internasional yang ada
di Indonesia, sebagai berikut :

Operator Hotel Nama Hotel Beberapa Diantaranya
Accor Mercure Convention Center
Hotel Ibis
Aerowisata Hotels Grand Preanger Hotel, Bandung
Senggigi Beach Hotel, Lombok
Aston Aston Jakarta
Aston Atrium Hotel
Banyan Tree Hotels Banyan Tree Hotels in Bintan Island (Bintan)
Best Western Best Western New Kuta Condotel
Clarion Hotels Clarion Hotels, Makasar
Conrad Hotels Conrad Bali Resort & SPA

Halaman - 24
Operator Hotel Nama Hotel Beberapa Diantaranya
Crowne Plaza Hotels Crowne Plaza Hotels, Jakarta
Dusit Dusit Mangga Dua
Four Seasons Hotels Four Season Jimbaran
Four Season Bayan
Four Season Hotels Jakarta
Hilton Hotels Hilton Hotel Surabaya
Holiday Inn Hotels Holiday Inn Baruna Resort
Holiday Inn Hotels in Batam Island
Hyatt Hotels Hotel Aryaduta
Hyatt Regency Bandung
Hyatt Regency Yogyakarta
Intercontinental Hotels Intercontinental Midplaza Hotel
Intercontinetal Hotels in Bali
JW Marriot Hotels JW Marriot Hotels Jakarta
Melia Hotels Melia Bali Villas Resort & Spa
Grand Melia
Melia Purosani
Meridien Hotels Le Meridien Nirwana Golg & Spa Hotels
Le Meridien Hotels in Jakarta
Nikko Hotels Nikko Jakarta
Oberoi Hotels Oberoi Lombok Hotel
Oberoi Hotels in Bali
Pan Pacific Hotels Sari Pan Pacific Hotel
Quality Inns Hotels Grand Quality Jogja Hotel
Ramada Hotels Ramada Bintang Bali
Ramada Resort Benoa Bali
Regent Hotels Regent Hotels in Jakarta
Ritz Carlton Hotels Ritz Carlton Hotels in Jakarta
Redtop Hotels Redtop
Raddin Hotels Raddin Hotel
Shangrila Hotels Shangrila Hotel in Surabaya
Shangrila Hotel in Jakarta
Sheraton Hotels Sheraton Bandara, Sheraton Media, Tower
Sheraton Senggigi Beach Resort
Sofitel Hotels Sofitel Seminyak Hotel
Swiss Belhotel Hotels Arion Swiss Belhotel Hotels in Bandung
Grand Swiss Belhotel in Medan
Westin Hotels Westin Hotels in Bali
Santika Hotel Santika Premiere Jakarta
Sahid Group Grand Sahid Hotel
Pardede Hotel Pardede
Sofyan Betawi Sofyan
Sumber : CIC

Jaringan hotel dengan standar internasional tersebar di seluruh wilayah di Indonesia
dan menunjukkan perkembangan yang cukup pesat, dilihat dari jumlah hotel dengan
jaringan internasioanl yang dari tahun ke tahun jumlahnya makin bertambah. Beberapa
industri perhotelan Indonesia yang sudah memiliki manajemen usaha yang cukup baik
dengan sumberdaya manusia yang cukup memadai, juga mampu berkembang dengan

Halaman - 25
memperluas jaringan hotel lokal di beberapa wilayah yang menjadi daerah tujuan
wisata di Indonesia.

Di tengah kondisi krisis ekonomi global, industri perhotelan masih menjadi daya tarik
bagi pengusaha dalam melakukan ekspansi usahanya. Peranan pemerintah di bidang
pariwisata dengan berbagai program dan kebijakan lainnya mendorong para investor
untuk tetap melakukan pembangunan beberapa hotel baru dan juga
pengembangan/perluasan di sejumlah daerah di Indonesia.

Tarif Kamar

Ketatnya persaingan di industri perhotelan tanah air, membuat beberapa hotel
berbintang yang beroperasi di Indonesia membuat program yang mampu menarik para
wisatawan, diantaranya beberapa paket menarik dengan harga terjangkau namun tetap
dilengkapi dengan pelayanan yang memuaskan.

Beberapa tarif kamar yang berlaku di beberapa hotel berbintang di Indonesia antara
lain :

Hotel Bintang Tarif (USD)
Manhattan **** 66
Indonesia Kempinski Jakarta ***** 275
Ascott ***** 210
Dharmawangsa ***** 207
Ritz Carlton ***** 206
JW Marriot ***** 192
Four Seasons ***** 176
Somerset Berlian **** 171
Mulia Senayan ***** 168
Treva Internasional ** 145
Grand Melia ***** 135
Nikko Hotel Jakarta **** 129
Sheraton Bandara ***** 125
Grand Mahakam ***** 120
Apartemen Djuanda *** 103
Paragon Galery *** 55
Sahid Jaya *** 71
Sari Pan Pacific **** 93
Atlet Century Park ***** 76
Allison Residence ***** 94
Crowne Plaza ***** 96
Kristal *** 92
Twin Plaza *** 54
Spark Hotel *** 43
Santika Premiere Jakarta **** 80
Jakarta Airport *** 92
Novotel Mangga Dua **** 77
Mercure Convention Center **** 68
Sumber : CIC

Halaman - 26

3.3 Gambaran Umum Industri Pariwisata Indonesia

Secara keseluruhan jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung ke
Indonesia pada Desember 2010 mencapai 644.221 orang, mengalami kenaikan sebesar
3,01 persen dibanding bulan yang sama tahun sebelumnya. Begitu pula, jika dibanding
November 2010, jumlah wisman Desember 2010 mengalami peningkatan sebesar 11,43
persen. Jumlah wisman yang datang melalui 19 pintu masuk utama pada Desember 2010
mengalami kenaikan 3,31 persen dibanding Desember 2009 yaitu dari 573.150 orang
menjadi 592.122 orang.

Demikian pula, jika dibanding November 2010 jumlah wisman yang datang melalui 19
pintu masuk mengalami kenaikan sebesar 11,17 persen. Sementara itu, jumlah wisman
yang datang melalui pintu masuk Ngurah Rai pada Desember 2010 mengalami sedikit
kenaikan, yaitu 0,40 persen dibanding bulan yang sama tahun 2009, yaitu dari 221.604
orang menjadi 222.497 orang. Namun, jika disbanding November 2010, jumlah wisman
yang datang melalui Ngurah Rai naik cukup besar 13,03 persen.

Figur 11- Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk

Secara kumulatif, selama Januari-Desember 2010, jumlah wisman yang berkunjung ke
Indonesia mencapai 7.002.944 orang, yang berarti meningkat 10,74 persen dibanding
jumlah wisman pada periode yang sama tahun 2009. Kenaikan jumlah wisman ini terjadi
di sebagian besar pintu masuk utama, dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di
pintu masuk bandara Adi Sumarmo sebesar 35,54 persen, diikuti Soekarno-Hatta 31,16
persen. Sementara itu, enam pintu masuk utama mengalami penurunan dengan
penurunan tertinggi terjadi di Minangkabau 46,12 persen. Diharapkan pada tahun-tahun
berikutnya jumlah kunjungan wisman dapat lebih tinggi lagi.

Kenaikan jumlah wisman Desember 2010 dibanding Desember 2009 juga terjadi di
sebagian besar pintu masuk utama, dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di

Halaman - 27
Sepinggan 58,41 persen, Selaparang 54,48 persen dan Husein Sastranegara 39,02
persen. Sementara itu, pintu masuk yang mengalami penurunan jumlah kunjungan
wisman tertinggi terjadi di pintu masuk bandara Makasar 73,55 persen. Selanjutnya,
jika dibanding November 2010 kenaikan jumlah wisman Desember 2010 terjadi di
sebagian pintu masuk dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di pintu masuk
bandara Adi Sucipto 160,53 persen dan kenaikan terendah di Minangkabau 0,06 persen.
Sementara itu penurunan jumlah kunjungan wisman yang cukup tajam melalui bandara
St. Syarif Kasim II 59,76 persen dan yang terendah di pintu masuk Soekarno-Hatta 5,65
persen.

Figur 12 Perkembangan Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk

Sumber : BPS Pariwisata Feb 2011

Secara keseluruhan jumlah wisman yang datang ke Indonesia pada tahun 2010 mencapai
7,00 juta orang atau meningkat 10,74 persen jika dibanding wisman tahun 2009 sebesar
6,32 juta. Selanjutnya berdasarkan penelitian terhadap wisman yang akan
meninggalkan Indonesia (Passenger Exit Survey-PES) yang dilakukan oleh Kementerian
Kebudayaan dan Pariwisata, menunjukkan bahwa rata-rata lama tinggal wisman di
Indonesia pada tahun 2010 mengalami peningkatan sebesar 4,55 persen dibanding tahun
sebelumnya, yaitu dari 7,69 hari menjadi 8,04 hari. Peningkatan lama tinggal ini
berdampak pada rata-rata pengeluaran mereka per kunjungan yang juga mengalami
kenaikan 9,02 persen, yaitu dari US$995,93 menjadi US$1.085,75. Begitu juga dengan
rata-rata pengeluaran mereka per hari mengalami kenaikan sebesar 4,20 persen, yaitu
dari US$129,57 pada tahun 2009 menjadi US$135,01 pada tahun 2010.

Selanjutnya, perkiraan penerimaan devisa pariwisata pada tahun 2010 mencapai US$7,6
miliar atau naik 20,63 persen jika dibanding dengan tahun sebelumnya yang mencapai
US$6,3 miliar. Kenaikan ini disebabkan meningkatnya pengeluaran wisman per
kunjungan.

Figur 13 Profil Wisman 2009 dan 2010
No Uraian 2009 2010
Pertumbuhan
(%)
1. Jumlah Wisman (Ribu Orang) 6.323,7 7002,9 10,74
a. 19 Pintu 5.898,9 6.575,4 11,47
b. Pintu Lainnya 424,8 427,5 0,62
2. Rata-rata Pengeluaran Per Kunjungan (US&) 995,93 1.085,75 9,02
3. Rata-rata lama tinggal (hari) 7,69 8,04 4,55
4. Rata-rata Pengeluaran Per Hari (US$) 129,57 135,01 4,20
5. Perkiraan Penerimaan Devisa (milliar US$) 6,3 7,6 20,63
Sumber : Survei PES 2010, Kemenbudpar


Halaman - 28
Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel berbintang di 17 provinsi di Indonesia pada
Desember 2010 mencapai rata-rata 53,84 persen atau naik 1,31 poin dibanding TPK
Desember 2009 sebesar 52,53 persen. Pada Desember 2010, TPK tertinggi tercatat di
Provinsi Sulawesi Tengah sebesar 65,10 persen dan TPK terendah di Provinsi D.I.
Yogyakarta sebesar 40,92 persen.

TPK Hotel Berbintang di 17 Provinsi di Indonesia Desember 2009 dan 2010:
No. Provinsi
TPK (%)
November 2010 Desember 2010
1. Sumatera Utara 37,41 46,67
2. Sumatera Barat 52,56 53,05
3. DKI Jakarta 55,28 55,84
4. Jawa Barat 54,02 55,90
5. Jawa Tengah 46,15 44,14
6. D.I. Yogyakarta 60,59 40,92
7. Jawa Timur 51,32 51,95
8. Bali 59,66 60,81
9. Sulawesi Utara 43,73 49,19
10. Sulawesi Selatan 42,85 51,23
11. Kalimantan Timur 46,34 62,64
12. Riau 48,16 50,42
13. Nusa Tenggara Barat 44,16 53,26
14. Kepulauan Riau 48,53 47,34
15. Lampung 46,24 52,09
16. Jambi 52,05 48,94
17. Sulawesi Tengah 51,32 65,10
17 Provinsi 52,53 53,84
Sumber: BPS

Kenaikan TPK hotel Desember 2010 dibanding Desember 2009 terjadi di seluruh Provinsi
DTW kecuali Provinsi Jawa Tengah, DI Yogyakarta, Kepulauan Riau dan Jambi. Dengan
kenaikan tertinggi terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah sebesar 14,68 poin. Sementara
itu Provinsi Sumatera Barat merupakan provinsi dengan kenaikan TPK terendah yaitu
0,49 Poin.

TPK Menurut Klasifikasi Bintang di 17 Provinsi di Indonesia :
No. Provinsi
TPK (%)
Desember 2009 Desember 2010
1. Bintang 1 40,18 46,55
2. Bintang 2 48,36 52,88
3. Bintang 3 53,14 56,21
4. Bintang 4 55,00 53,77
5. Bintang 5 57,57 55,28
Seluruh Bintang 52,53 53,84
Sumber: BPS


Halaman - 29
Selanjutnya bila dilihat menurut klasifikasi hotel, TPK hotel tertinggi terjadi pada hotel
bintang 3 yaitu mencapai 56,21 persen, sedangkan TPK hotel terendah terjadi pada
hotel bintang 1 yang hanya mencapai 46,55 persen.

Rata-rata lama menginap tamu asing dan Indonesia pada hotel berbintang di 17 provinsi
di Indonesia pada Desember 2010 mencapai 1,99 hari, naik 0,03 hari jika dibanding
rata-rata lama menginap tamu Desember 2009. Secara keseluruhan, rata-rata lama
menginap tamu asing pada Desember 2010 lebih tinggi dibanding tamu Indonesia yaitu
masing-masing 3,08 hari dan 1,73 hari, dan ini terjadi hampir di seluruh provinsi DTW,
kecuali Provinsi Sulawesi Tengah.

Jika dirinci menurut provinsi, tercatat rata-rata lama menginap tamu yang tertinggi
pada Desember 2010 terjadi di Provinsi Bali yaitu 3,94 hari, diikuti oleh Provinsi Nusa
Tenggara Barat sebesar 2,76 hari. Sedangkan rata-rata lama menginap tamu yang
terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah yaitu 1,24 hari. Untuk tamu asing, rata-
rata lama menginap tertinggi terjadi di Provinsi Lampung sebesar 4,32 hari, diikuti
Provinsi Bali sebesar 4,20 hari, dan Riau 4,12 hari. Sedangkan rata-rata lama menginap
tamu asing terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah sebesar 1,00 hari. Sementara
itu untuk tamu Indonesia, rata-rata lama menginap tertinggi terjadi di Provinsi Bali
sebesar 3,33 hari, dan terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah sebesar 1,24 hari.

Rata-rata Lama Menginap Tamu Asing dan Indonesia pada Hotel Berbintang di 17
Provinsi di Indonesia :
No. Provinsi
Rata-Rata Lama Tamu Menginap (Hari)
Asing Indonesia Total
Des
2009
Des
2010
Des
2009
Des
2010
Des
2009
Des
2010
1. Sumatera Utara 1,48 1,92 1,38 1,36 1,39 1,44
2. Sumatera Barat 2,19 1,66 1,35 1,44 1,40 1,45
3. DKI Jakarta 2,76 2,18 2,03 2,11 2,15 2,12
4. Jawa Barat 2,41 2,97 1,57 1,51 1,62 1,56
5. Jawa Tengah 1,66 1,62 1,36 1,35 1,36 1,36
6. D.I. Yogyakarta 2,07 2,17 1,64 1,65 1,68 1,70
7. Jawa Timur 2,58 2,27 1,50 1,48 1,55 1,52
8. Bali 3,41 4,20 3,18 3,33 3,33 3,94
9. Sulawesi Utara 4,50 3,61 1,88 1,68 2,03 1,74
10. Sulawesi Selatan 2,41 2,84 1,76 1,70 1,78 1,73
11. Kalimantan Timur 3,87 3,69 1,82 1,79 1,97 1,90
12. Riau 3,80 4,12 1,65 1,64 1,72 1,70
13. Nusa Tenggara Barat 4,02 3,56 2,27 2,58 2,61 2,76
14. Kepulauan Riau 1,69 1,43 1,58 1,38 1,65 1,40
15. Lampung 2,46 4,32 1,41 1,56 1,43 1,60
16. Jambi 1,82 2,15 1,91 1,38 1,91 1,39
17. Sulawesi Tengah 1,43 1,00 1,67 1,24 1,66 1,24
17 DTW 2,77 3,08 1,75 1,73 1,96 1,99
Sumber: BPS

Halaman - 30

3.4 Gambaran Umum Industri Pariwisata Bali

Jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung ke Bali pada bulan
Desember 2009 mencapai 222.546 orang. Angka ini mengalami peningkatan sebesar
26,47 persen dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya. Apabila
dibandingkan dengan bulan Nopember 2009, jumlah wisman mengalami peningkatan
sebesar 20,42 persen. Pada bulan Desember 2009, sebagian besar wisman datang ke
Bali melalui bandara (99,58%) sedangkan melalui pelabuhan laut hanya sebesar 0,42
persen. Dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya, jumlah wisman yang
datang melalui Bandara Ngurah Rai mengalami peningkatan sebesar 26,08 persen,
sedangkan bila dibandingkan dengan keadaan bulan Nopember 2009 angka ini naik
20,03 persen. Wisman yang datang melalui pelabuhan laut pada bulan Desember 2009
berjumlah 942 orang, naik 371,00 persen dibandingkan bulan Desember 2008 dan naik
sebesar 420,44 persen dibandingkan dengan bulan Nopember 2009.

Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel berbintang di Bali pada bulan Desember 2009
mencapai rata-rata 59,66 persen, atau naik 4,76 poin dibandingkan TPK bulan
Nopember 2009 yang sebesar 54,90 persen. Kota Denpasar menempati urutan tertinggi
dengan TPK sebesar 62,51 persen dan terendah di Kabupaten Buleleng dengan TPK
sebesar 28,14 persen.

TPK Pada Hotel Berbintang di Bali Menurut Kabupaten/Kota, NovemberDesember 2009
No. Provinsi
TPK (%)
November 2009 Desember 2009
1. Tabanan 40,65 50,22
2. Badung 56,11 61,23
3. Gianyar 37,24 44,50
4. Karangasem 0,88 33,69
5. Buleleng 36,58 28,14
6. Denpasar 57,68 62,51
Bali 54,90 59,66
Sumber: BPS Provinsi Bali

Rata-rata Lama Menginap Tamu Asing dan Indonesia pada Hotel Berbintang di Bali
NovemberDesember 2009
No. Provinsi
Rata-Rata Lama Tamu Menginap (Hari)
Asing Indonesia Total
Nov
2009
Des
2009
Nov
2009
Des
2009
Nov
2009
Des
2009
1. Bintang 1 3,45 3,63 2,19 2,81 2,86 3,32
2. Bintang 2 3,58 4,03 4,71 2,35 3,75 3,50
3. Bintang 3 4,14 4,35 2,51 3,04 3,49 3,78
4. Bintang 4 2,87 2,73 3,05 2,77 2,93 2,75
5. Bintang 5 3,74 3,19 5,93 3,81 4,18 3,34
Sumber: BPS Provinsi Bali

Halaman - 31

3.4.1 Perkembangan Winus dan Wisman di Bali

Perkembangan jumlah wisatawan yang berkunjung ke Bali selama tahun 2005 sampai
tahun 2007 terus mengalami peningkatan, sementara pada tahun 2008 dan tahun 2009
mengalami sedikit penurunan yang dsebabkan menurunannya wisatawan nusantara
(Winus) masing masing 15% dan 10%. Sedangkan perkembangan wisatawan Asing
(Wisman) selama empat tahun terakhir terus meningkat dengan rata rata peningkatan
mencapi 12% per tahun.

GRAFIK 2.1.
PERKEMBANNGAN WISMAN DAN WINUS DI BALI
TAHUN 2005 -2009
-
300.000
600.000
900.000
1.200.000
1.500.000
1.800.000
2.100.000
2.400.000
2.700.000
3.000.000
J
u
m
l
a
h

(
o
r
g
)
Wisman 1.312.294 1.391.449 1.902.543 1.942.046 1.966.883
Winus 540.824 675.266 820.838 696.305 629.538
Total 1.853.118 2.066.715 2.723.381 2.638.351 2.596.421
2005 2006 2007 2008 2009
Sumber :Bali DalamAngk a 2010.

Pada periode Januari - September tahun 2010 wisman yang berkunjung ke Bali
mencapai mencapai 1.919.126 orang bila dibanding dengan periode yang sama pada
tahun 2009 sebesar 1.756.1491 maka terjadi kenaikan sebesar 9,26% . Wisman yang
paling banyak datang ke Bali adalah wisman berkebangsaan Australia, Jepang,
Republik Rakyat Cina, Malaysia, dan Taiwan menempati jumlah terbanyak, dengan
persentase masing-masing sebesar 24,14%, 10,18%, 8,18%, 5,49% dan 5,22%.
Sepuluh negara asal wisman yang terbanyak datang ke Bali pada Januari terlihat
pada tabel berikut :

Halaman - 32

No Keterangan
Wisman Januari s/d September 2010
Wisman
Jan.s/d
Sept2009
(org)
Perubahan
Wisman
Jan.s/d
Sept2010
Thd. 2009
Bamdara
(Orang)
Pelabuhan
(Orang)
Total
(Orang)
Bobot
(%)

1. Australia 455.142 8,047 463.189 24,14 314.281 47,38%
2. Jepang 195.279 9 195.288 10,18 250.065 -21,91%
3. Republik R. Cina 157.008 1 157.009 8,18 154.871 1,38%
4. Malaysia 105.357 5 105.362 5,49 101.077 4,24%
5. Taiwan 100.268 1 100.259 5,22 91.775 9,26%
6. Korea Selatan 93.138 2 93.140 4,85 93.730 -0,63%
7. Perancis 80.854 538 81.392 4,24 85.749 -5,08%
8. Inggrris 71.870 230 72.100 3,36 68.212 5,70%
9. Jerman 64.126 565 64.691 3,37 58.018 11,50%
10. Singapura 61.594 2 61.596 3,21 38.319 60,75%
11. Lainnya 511.874 13.216 525.090 27,36 500.394 4,94%
Jumlah 1.896.510 22.616 1.919.126 100,00 1756.491
9,26%
Sumber : Berita Resmi Statistik Provinsi Bali No.44/11/51/Th.IV,5 November 210

3.4.2 Perkembangan Industri Perhotelan di Bali

Perkembangan jumlah hotel berbintang di Bali selama 5 tahun terakir tidak
mengalami perubahan yang signifikan, yaitu dari 146 hotel pada 2005 hanya
meningkat menjadi 149 kamar pada tahun 2009 atau naik rata rata 0,5% per tahun.
Namun demikian belakangan ini pembangunan Villa di Pulau Dewata sangat marak
sehingga secara otomatis akan menambah jumlah kamar yang ada. Hingga saat ini
belum ada data yang pasti mengenai jumlah villa di Bali. Bali.

GRAFIK 2.1.
PERKEMBANNGAN J UMLAH HOTEL BERBINTANG DI BALI
TAHUN 2005 -2009
-
25
50
75
100
125
150
J
u
m
l
a
h

(
U
n
i
t
)
Bintang 1 9 11 9 11 9
Bintang 2 36 30 34 35 27
Bintang3 36 38 38 39 35
Bintang 4 29 30 28 28 41
Bintang 5 36 38 36 37 37
Total 146 147 145 150 149
2005 2006 2007 2008 2009

Berdasarkan sebaran wilayah lokasi hotel, Pada tahun 2009, jumlah hotel berbintang
sebagian besar berada di wilayah Kabupaten Badung dengan jumalh unit hotel
mencapai 90 unit atau sekitar 60,4% dari total hotel berbintang di Bali seperti terlihat
pada tabel berikut :


Halaman - 33
Kabupaten / Kota
Kelas Hotel
Jumlah
Bintang 5 Bintang 4 Bintang 3 Bintang 2 Bintang 1
1. Jembrana - - 1 - 1 2
2. Tabanan 1 - 1 - - 2
3. Badung 26 28 19 15 2 90
4. Gianyar 5 5 1 - - 11
5. Klungkung - - 1 1 - 2
6. B a n g l i - - - - - -
7. Karangasem 1 2 1 1 - 5
8. Buleleng 1 2 2 3 1 9
9. Denpasar 3 4 9 7 5 28
Jumlah 37 41 35 27 9 149
Sumber : BPS Dalam Angka 2010

3.4.3 Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Berbintang di Bali

Perkembangan tingkat hunian hotel berbintang pada tahun 2006 terlihat adanya
penurunan, kemudian pada tahun 2007 dan 2008 meningkat dan tahun 2009 kembali
menurun seperti terlihat pada tabel berikut :

Kelas Bintang
Tingkat Hunian Hotel
Rata -
rata
2005 2006 2007 2008 2009
Bintang 5
49,80 49,14 57,31 66,94 60,92 56,82
Bintang 4
47,46 43,22 52,12 62,55 59,22 52,91
Bintang 3
42,11 36,62 48,34 61,19 59,55 49,56
Bintang 2
39,46 38,08 49,57 51,08 47,41 45,12
Bintang 1
27,36 39,68 36,47 38,29 42,53 36,87
Seluruh Hotel
44,40 44,46 53,32 62,77 59,0 52,79
Sumber : Bali Dalam Angka 2010

Menurunnya tingkat penghunian hotel berbintang pada tahun 2009 sebesar 6,01%
dibanding tahun 2008 diantaranya selain akibat terjadinya peristiwa peledakan bom di
Hotel JW Marriot pada pertengahan tahun 2009 juga disebabkan oleh adanya larangan
atau travel warning yang dikeluarkan oleh sejumlah Negara untuk berkunjung ke
Indonesia. Namun demikian dengan meningkatnya jumlah wisatawan mancanergara
yang bekunjung ke bali pada periode Januari s/d September 2010 maka tingkat hunian
kembali mengalami meningkat mencapai 62,06%.

3.4.4 Perkembangan Lama Menginap Wisatawan di Bali

Rata rata lama menginap tamu hotel berbintang di Bali selama periode tahun 2005
sampai 2009 terus mengalami peninglatan dengan rata rata peningkatan 3,32 hari.
Sedangkan untuk waktu lamanya menginap, tamu hotel 5 paling lama menginap
dengan rata rata lama menginap selama 4,06 hari, kemudain diikuti oleh tanu hotel
bintang 4 seperti terlihat pada tabel berikut :


Halaman - 34
Kelas Bintang
Rata rata Lama Menginap Tamu Hotel di Bali
Rata -
rata
2005 2006 2007 2008 2009
Bintang 5
3,71 3,63 4,08 4,07 4,79 4,06
Bintang 4
2,38 3,13 3,18 3,27 3,23 3,04
Bintang 3
3,27 2,73 3,10 2,99 2,69 2,96
Bintang 2
3,08 3,25 3,25 3,29 4,06 3,39
Bintang 1
3,01 2,39 2,46 3,5 3,63 3,00
Seluruh Hotel
3,19 3,23 3,48 3,54 3,63 3,41
Sumber : Bali Dalam Angka 2010

Sementara berdasarkan catatan Berita Resmi Statistik Provinsi Bali No.44/11/51/Th.IV
, tangal 5 November 210, rata rata lama menginap tamu hotel berbintang di Bali
untuk bulan September 2010 mencapai 3,40 hari.

3.5 Prospek Industri Pariwisata Indonesia

Berdasarkan perkembangan pembangunan hotel, tingkat hunian yang semakin
meningkat setiap tahunnya serta bergairahnya kalangan pengusaha perhotelan baru
yang terus agresif dalam membangun hotel-hotel baru menunjukan pasar hotel di
Indonesia saat ini masih mempunyai prospek yang positif.

3.6 Pesaing Usaha

Dengan mempertimbangkan lokasi, karakteristik dan tarif sewa kamar, terdapat tujuh
hotel yang dapat dianggap sebagai pesaing dari rencana proyek terdiri dari :

Nama Hotel Lokasi Klasifikasi Hotel
Jumlah
Kamar
Tarif Sewa
Stana Puri Gopa Semawang Sanur Melati 28 US$45-60
Vila Shanti Beach Hotel Sanur- Denpasar Melati 48 US$60-80
Werda Pura The Village
Centre
Jl. Panatai Kuta Melati 80 US$25-167
Sanur Agung Hotel Jl. Ngurah Rai Melati 42 US$58-69
Gazebo Cottages Beach
Hotel
Jl. Wana Segara Bintang 2 75 US$72-133
Perigata Hotel Jl. Danau Tambingan Bintang 3 42 US$135-200
Hotel Lataverana Jl. Danau Tambingan Bintang 3 39 US$105-310
Respati Hotel Jl. Danau Tambingan Bintang 3 35 US$95-155
Sumber : Hasil Survey KJPP Y&R

3.7 Strategi Pemasaran

Strategi pemasaran yang diterapkan perusahaan untuk mencapai rencana pemasaran
yang telah ditetapkan adalah sebagai berikut :
Melakukan pemasaran yang proaktif dengan menawarkan langsung ke perusahaan-
perusahaan;
Bekerjasama dengan perantara seperti tour operator, biro perjalanan wisata, dan
hotel reservation agent.
Membuat brosur yang memuat segala fasilitas dan menekankan nilai tambah dari
hotel.
Mengikuti exhibition perhotelan

Halaman - 35

4 KELAYAKAN TEKNIS
4.1 Lokasi dan Peruntukan Tanah

Perseroan berencana akan membangun pop HARRIS Hotel Sanur di atas sebidang tanah
seluas 2.507 m yang berlokasi di Jalan Danau Tamblingan Sanur, Bali. Lokasi tersebut
sebagian besar merupakan daerah komersial yang digunakan untuk hotel, vila dan
restoran dan sebagian lagi digunakan untuk pertokoan dan rumah penduduk.

Jarak dari lokasi proyek ke Pantai Sanur 0,5 Km yang dapat ditempuh menggunakan
kendaraan roda empat selama 5 meit, jarak ke kota Denpasar 3 Km dapat ditempuh
selama 10 menit dan jarak ke Bandara Ngurah Rai 7 km dan dapat ditempuh selama
25 menit.

4.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan

Keadaan lokasi proyek pada saat ini terlihat pada areal depan sudah mulai ada
pengerjaan bangunan dan di bagian areal belakang dan tengah terdapat bangunan lama
yang sudah dikosongkan oleh pemiliknya. Fasilitas lingkungan berupa fasilitas umum
seperti listrik dari PT PLN (Persero), air bersih dari PAM Jaya, telepon dari PT Telkom
(Persero) dan sarana jalan, telah tersedia dengan kondisi cukup baik dan terpelihara.

4.3 Legalitas Tanah

Tanah yang akan dibangun pop HARRIS Hotel Sanur adalah tanah milik ahli waris I Warsa
berdasarkan SPPT No. (NOP) : 51.71.010.009.024-0020.0 dan SPPT No. (NOP)
51.71.010.009.024-0021.0 dengan total luas keseluruhan 2.507 m
2

Penggunaan tanah lokasi hotel oleh SBK dilakukan dengan sistem kerjasama bagi hasil
berdasarkan kesepakatan bersama antara SBK dengan pemilik tanah yang dalam
kesepakatan tersebut dinyatakan antara lain :

1. Selama masa pengosongan (sampai) Pengosongan Tahap II) dan BANGUNAN BARU
belum beroperasi secara komersial maka PIHAK KEDUA akan membayar uang sewa
sebesar Rp. 40.000.000 (empat puluh juta rupiah) per bulan bersih dari pengurangan
pajak dimulai sejak Pengosongan Tahap I seperti diatur dalam Pasal 2 ayat 1a selesai
dilaksanakan.

2. Setelah BANGUNAN BARU beroperasi secara komersial maka pembayaran uang sewa
akan dilaksanakan sebagai berikut:
- PARA PIHAK sepakat bahwa 50% (lima puluh per seratus) dari keuntungan bersih
pengoperasian TANAH dan BANGUNAN BARU setiap bulannya akan digunakan
untuk pengembalian dana investasi yang ditanamkan PIHAK KEDUA untuk
perolehan hak, pengembangan dan pengelolaan TANAH dan BANGUNAN BARU
berikut bunga yang diperhitungkan atas pinjaman dana investasi yang ditanamkan
tersebut dengan dasar perhitungan suku bunga pinjaman Bank Mandiri.
- Selama masih ada dana investasi dan outstanding bunga yang masih belum
terbayar lunas, maka PIHAK PERTAMA akan menerima 25% (dua puluh lima per
seratur) dari keuntungan bersih sebagai pembayaran uang sewa, dan bilamana
investasi dan serta outstanding bunga sudah terbayar lunas, maka besar uang
sewa menjadi 50% (lima puluh per seratus) dari keuntungan bersih.

Halaman - 36
- Sehubungan dengan pinjaman yang diterima PIHAK PERTAMA untuk pembayaran
Pengosongan Tanah dan Bangunansebagaimana dimaksud dalam pasal 2 ayat 2a.,
maka 1/3 (satu per tiga) pembayaran uang sewa sebagaimana dimaksud diatas
akan digunakan sebagai angsuran pengembalian pinjaman biaya pengosongan
Tanah dan Bangunan tersebut sampai pengembalian tersebut lunas.
- Pajak yang terutang atas pembayaran uang sewa pada ayat 2 ini akan menjadi
tanggungan PIHAK PERTAMA
- Untuk keperluan ayat 2 ini pula, PIHAK KEDUA akan memberikan ringkasan
laporan keuangan bulanan kepada PIHAK PERTAMA yang termasuk didalamnya
outstanding pinjaman dana investasi berikut bunga yang diperhitungkan atasnya.

3. Pembayaran uang sewa dilakukan setiap tanggal 20 pada bulan berikutnya, dimulai
sejak dilakukannya serah terima TANAH dan BANGUNAN dari PIHAK PERTAMA kepada
PIHAK KEDUA.

4.4 Kapasitas Hotel

Pop HARRIS Hotel Sanur Bali yang akan di bangun oleh SBK adalah hotel budget setarap
dengan hotel bintang dua dengan rencana jumlah kamar standar sebanyak 150 kamar.
Pengembangan pop HARRIS Hotel Sanur akan dibangun dengan konsep sebagai hotel
bintang dua lengkap dengan sarana pendukung hotel dapat memenuhi syarat klasifikasi

Sebagai hotel bintang dua Pop HARRIS Hotel Sanur direncanakan akan memiliki 150
kamar dan dilengkapi dengan public area. Selain itu juga dilengkapi dengan area untuk
parkir kendaraan.

Pop HARRIS Hotel Sanur direncanakan akan memiliki fasilitas-fasilitas hotel sebagai
berikut :
- Guest Room
- Front Office
- Musholla
- House Keeping
- Breakfast Area
- Training Room
- Storage
- Pantry
- Staff Canteen
- Kitchen
- General Storage

4.4.1 Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)

Sampai dengan saat ini, IMB yang diperlukan untuk pembangunan masih dalam proses
pengurusan.

4.4.2 Jadwal Pembangunan dan Kemajuan Pelaksanaan Proyek

Pembangunan pop HARRIS Hotel Sanur dijadwalkan mulai pada bulan Juli 2011 dan
selesai pada bulan Desember 2012. Saat ini sedang tahap penyiapan lahan.

Halaman - 37
4.5 Ketersediaan Kualitas Sumber Daya, Termasuk Bahan Baku, Pekerja dan Ahli
Profesional

Untuk pembangunan hotel, dibutuhkan tanah yang cukup luas. Lahan yang tersedia
cukup mendukung yakni seluas 2507m
2
dan telah mendapat perizinan dari pihak yang
berwewenang.

Dalam upaya menyokong keberlangsungan kinerja hotel yang baik tentunya SBK akan
mendapatkan dukungan berupa sumber daya dan manajemen dari IPP yang sudah
perpengalaman. IPP sudah memiliki pengalaman yang cukup lama dalam mengelola
bidang property. Tenaga ahli yang akan mengawasi operasional pop HARRIS Hotel Sanur
adalah Direktur Operasional pop HARRIS Hotel yang saat ini dijabat oleh Irene J.
Budiasih.
4.6 Proses Produksi

Kualitas pelayanan terhadap konsumen merupakan critical success factor yang harus
memiliki tingkat performansi tinggi terutama bagi perusahaan yang bergerak dalam
bidang jasa. Pada bisnis tersebut, perusahaan secara langsung bertatap muka dengan
konsumen dan menjual produk pelayanannya. Salah satu unit bisnis yang bergerak di
bidang jasa adalah bisnis perhotelan.

Hotel SBK adalah salah satu hotel sebagaimana hotel pada umumnya akan
memprioritaskan kepuasan pelanggan dalam memberikan pelayanannya. Oleh karena
itu, semua pihak terutama bagian operasional harus dapat melaksanakan pekerjaan
secara terkoordinasi untuk dapat memberikan pelayanan yang terbaik. Salah satu
bagian operasional yang memiliki peran penting dalam pelayanan terhadap konsumen
adalah receptionist. Pada bagian ini, terdapat transaksi reservation, check in, walk in,
dan check out yang sangat berkaitan dengan interaksi ke konsumen. Transaksi-transaksi
tersebut membutuhkan koordinasi yang baik dengan housekeeper. Namun, pada
pelaksanaannya housekeeper harus berulang kali ke bagian receptionist untuk
mengetahui status kamar yang sedang, tidak, atau selesai digunakan untuk dapat
dipersiapkan kembali.

Transaksi lain yang juga berhubungan dengan pelayanan terhadap konsumen yang perlu
mendapat perhatian adalah transaksi pemesanan makanan dan minuman. Pada
transaksi ini, food and beverage service harus berulang kali ke bagian receptionist
untuk memberikan bill pesanan dan menghubungi bagian food and beverage product
untuk memberikan informasi pesanan. Hal ini akan menimbulkan kesulitan jika
frekuensi konsumen yang menginap dan memesan makanan dan minuman meningkat.
Untuk mengatasinya diperlukan system informasi yang terintergrasi antara seluruh
bagian.

Halaman - 38

5 KELAYAKAN POLA BISNIS

5.1 Keunggulan Kompetitif Karena Keunikan Dari Pola Bisnis

SBK memiliki model bisnis yang terintegrasi, dengan kemampuan dalam pengembangan
dan pengelolaan properti, mulai dari pengadaan lahan, desain, pengembangan proyek,
penjualan, penyewaan hingga pengelolaan operasional dari properti ritel, perkantoran,
hotel dan hunia. Dengan memiliki lokasi strategis dan sinergi yang tercipta dari konsep
perhotelan.

5.2 Kemampuan Pesaing Untuk Meniru Produk

Kemungkinan pesaing dalam bidang usaha ini sangat besar, hal ini terlihat dari
banyaknya pembangunan perhotelan di Bali. Beberapa pengembang terus aktif
melakukan penjualan dan pembangunan konstruksi. Hal ini dikarenakan oleh
keterbatasan lahan yang membuat harga melejit sehingga tidak lagi memungkinkan bagi
para pengembang property.

5.3 Kemampuan Untuk Menciptakan Nilai

Pada saat ini pembangunan property khususnya hotel memang sedang jadi tren bagi
para kontraktor di wilayah Bali. Penginapan yang murah karena pop HARRIS Hotel Sanur
merupakan hotel Bintang 2 yang ditujukan untuk Back Packer.

Halaman - 39

6 KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN

6.1 Ketersediaan Tenaga Kerja

Berdasarkan struktur organisasinya, SBK telah menyiapkan tenaga kerja sesuai dengan
kompetensi yang dimiliki masing-masing personil. Berikut disajikan rincian tenaga kerja
untuk masing-masing departemen SBK:

Marketing Department
Fungsi Manajemen/Jabatan Diperlukan (orang)
Division Head 1
Department Head 2
Section Head 5
Sales 24
Administration Sales 4
Receptionis 2
Design Graphic 1
Even Organizer 1
Secretary 1
Administration 1
Support 1
Total 43

Finance & Accounting Department
Division Head 1
Department Head 4
Section Head 5
Collection 4
Cashier Officer 4
Filling 2
Finance Staff 4
Accounting Staff 1
A/P Staff 2
Tax Staff 1
Total 28

Project
Directorate Head 1
Department Head 5
Section Head 5
Architec 1
Structure 1
M/E 2
Administration 1
General Affair 1
Secretary 1
Total 18

Human Resource
Department Head 1
Section Head 1
Staff 2
Total 4


Halaman - 40
General Affair
Division Head 1
Section Head 2
Administration 1
Supporting 1
Purchasing 1
Messanger 2
Driver 2
OB/Girl 4
Security 6
Total 20

Legal
Department Head 1
Section Head 1
Staff 1
Total 3

6.2 Manajemen Kekayaan Intelektual

Manajemen SBK belum mendaftarkan kekayaan intelektualnya sebagai sesuatu yang
akan menciptakan nilai bagi perusahaan.

6.3 Manajemen Risiko

Perjanjian Off Balance Sheet

SBK tidak memiliki kewajiban Off Balance Sheet yang tidak tercermin pada laporan
keuangan internalnya.

Pengungkapan Secara Kuantitatif dan Kualitatif Mengenai Risiko Pasar

Risiko pasar adalah risiko terkait dengan perubahan yang merugikan pada harga pasar,
termasuk tingkat suku bunga dan kurs nilai tukar dari instrumen keuangan. SBK
berkeyakinan bahwa risiko pasar utama adalah risiko nilai tukar mata uang asing yang
terkait perubahan kurs nilai tukar dari hutang yang didenominasi dalam mata uang
asing risiko likuiditas dan kredit serta risiko harga komoditas.

Risiko Likuiditas

SBK memiliki risiko likuditas jika SBK mengalami kesulitan dalam mendapatkan sumber
pendanaan. Manajemen risiko likuiditas berarti menjaga kecukupan saldo kas. SBK
mengelola risiko likuiditas dengan pengawasan proyeksi dan arus kas actual secara terus
menerus.

6.4 Kapasitas dan Kemampuan Manajemen

SBK memiliki kapasitas dan kemampuan manajemen yang memadai untuk menjalankan
proyek ini.

6.5 Kesesuaian Struktur Organisasi dan Manajemen
Ditinjau dari struktur organisasinya, KCU memiliki pola manajemen yang komprehensif
untuk menjalakan usahanya.


Halaman - 41
7 KELAYAKAN KEUANGAN

7.1 Biaya Proyek Pembangunan Pop HARRIS Hotel Sanur Bali

Dalam rangka pembangunan pop HARRIS Hotel Sanur Bali investasi yang dibutuhkan
adalah sebesar Rp38.318 Juta,- (untuk skedul pembiayaan pembangunan dapat dilihat
dalam Lampiran 2). Biaya investasi tersebut, secara garis besar adalah untuk Hard
Cost/Contruction Cost, FF&E Hotel dan Soft Cost. Pada tabel berikut disajikan rincian
biaya investasi rencana pembangunan pop HARRIS Hotel Sanur, Bali :

Figur 14 Biaya Proyek (000)
Uraian
Total
Investasi
Tahun
2011 2012
Kebutuhan Investasi
Hard Cost/Construction Cost 30.364.970 12.145.988 18.218.982
FF & E Hotel 1.009.425 1.009.425
Soft Cost 3.711.087 3.711.087
Total Investasi (excl. IDC) 35.085.482 15.857.075 19.228.407
Interest During Construction (IDC) 3.233.425 551.720 2.681.705
Total Investasi Include IDC 38.318.907 16.408.795 21.910.112

7.2 Modal Kerja

Untuk operasional hotel tahap awal (tahun 2013) diperhitungkan membutuhkan modal
kerja sebesar Rp706 juta dengan perincian sebagai berikut :

Figur 15 Biaya Proyek (Rp000)
Uraian Jumlah
- Piutang dagang (7 hari)

242.178
- Persediaan

+ Persediaan Material Room & lainnya (30 hari) 164.109

+ Persediaan Food & Beverage (7 hari) 19.165
- Biaya operasional hotel (30 hari)

527.105
Kebutuhan Modal Kerja

952.557
Hutang Dagang (30 hari)

(246.243)
Kebutuhan Modal Kerja Bersih

706.314

7.3 Sumber Pembiayaan

Untuk mewujudkan rencananya, selain menggunakan dana sendiri (equity), SBK juga
akan menggunakan dana dari pihak ketiga. Berikut adalah rincian sumber pembiayaan
yang akan diajukan :


Halaman - 42
Figur 16 - Sumber Pembiayaan (000)
No. Pembiayaan Pihak Ketiga Modal Sendiri Total
1. Investasi 26.823.000 11.496.907 38.318.907
Komposisi 70,00% 30,00% 100,00%
2. Modal Kerja 706.314 706.314
Komposisi 100,00% 100,00%
Total 26.823.000 12.203.221 39.025.211
Komposisi 68,73% 31,27% 100,00%

7.4 Pendekatan Studi Kelayakan

Pendekatan yang digunakan dalam studi kelayakan adalah pendekatan pendapatan
dengan menggunakan model invested capital. Pendekatan pendapatan digunakan
karena dapat memberikan gambaran mengenai kelayakan finansial secara terukur.
Dalam pendekatan pendapatan dengan model invested capital yang diskontokan adalah
free cash flow to project, yaitu arus kas bersih yang tersedia untuk pemilik modal, baik
ekuitas maupun hutang.

7.5 Asumsi Asumsi Proyeksi Keuangan
7.5.1 Asumsi Pendapatan Hotel
Jumlah Kamar : 150
Tarif kamar : Rp325.000 (tahun 2013), meningkat 5% per tahun
Tingkat Okupansi : 60%, 65%, 70% pada tahun 2013, 2014, 2015 dan 80% tahun
2016 dan seterusnya

7.6 Proyeksi Biaya
7.6.1 Biaya Operasional

Beban operasional hotel terdiri dari beban operasional langsung dan beban
operasional tidak langsung dengan dasar asumsi perhitungan sebagai berikut :

Figur 17 Biaya Operasional (000)
Uraian
Asumsi
Bobot Keterangan
1. BIAYA OPERASI
a. Beban Langsung (Direct Expenses)

Room Expenses 16% Dari Pendapatan Kamar

Food & Beverage Expenses 52% Dari Pedapatan F &B

Phone Expenses 70% Dari pendapatan Phone

Other Expenses 65% Dari Pendapatan Lain2
b. Beban Overhead (Undistribution Expenses)

Energy 10% Dari Pendapatan Hotel

Maintenance 4,5%
Dari Pendapatan Hotel

Pemasaran 6,0%

Administration 9%
c. Kenaikan Biaya Biaya 7% Pertahun

Halaman - 43
7.6.2 Biaya Bunga Pinjaman
Berdasarkan Akta Perjanjian Kredit No. 2B tanggal 13 Desember 2010 antara IPP
dengan PT BANK NEGARA INDONESIA (Persero) Tbk, tingkat bunga pinjamanan
ditetapkan 12% untuk mengantisipasi fluktuasi tingkat bunga, maka dalam
perhitungan proyeksi studi kelayakan ini dipertimbangkan tingkat bunga sebesar 13%
per tahun. Hal ini didasarkan pada data tingkat suku bunga kredit bank umum untuk
kredit investasi selama tahun 2010 yang rata-ratanya sebesar 12,08% dengan
mempertimbangkan tingkat bunga kredit per sektor untuk sektor konstruksi dan sektor
perdagangan, restoran dan hotel yang rata-rata tertimbangnya sebesar 13,27%
(Sumber : Statistik Perbankan Indonesia Vol. 9, No. 2, Januari 2011.
7.6.3 Penetapan Tingkat Diskonto

Tingkat diskonto yang digunakan adalah Wighted Average Cost of Capital (WACC)
untuk Proyek pembangunan Hotel HARRIS pop Sanur Bali. WACC merupakan biaya
modal tertimbang atas biaya modal untuk ekuitas dan biaya modal untuk utang.

Biaya Ekuitas dihitung dengan mengaplikasikan model Capital Asset Pricing Model
(CAPM). Model ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko
ditambah premium untuk menutup risiko sistimatis dari sekuritas saham, dengan
formula sebagai berikut :

K
e
= R
f
+ (R
m
-R
f
)
K
e
= R
f
+ R
p

Dimana :

R
f
= tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko
= beta
R
m
= tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
R
p
= selisih antara R
m
dengan R
f

R
f
(Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang
dianggap tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Dalam Rencana transaksi BSM
instrumen bebas risiko yang digunakan adalah Surat Utang Negara dengan jangka waktu
30 tahun yang jatuh tempo tanggal 15 Juli 2038 sebesar 9,75%. Angka tersebut akan
digunakan sebagai tingkat kembalian bebas risiko (R
f
).

Premi risiko pasar (R
m
-R
f
) ditentukan dengan menggunakan rujukan dari hasil penelitian
Aswath Damodaran yang memprediksi bahwa risk premium untuk pasar emerging
seperti Indonesia adalah sekitar 7,50%.

(Beta). Beta merupakan pengukur tingkat kepekaan pengembalian saham terhadap
pengembalian pasar saham secara keseluruhan (seperti index yang dikeluarkan oleh S&P
500 atau IHSG). Untuk SBK kami menggunakan rata-rata beta dari beberapa perusahaan
yang memiliki bisnis serupa dengan bisnis utama SBK yang bersumber dari
thomsonreuters.com. yaitu :

Nama Perusahaan Beta Levered
Plaza Indonesia 1,21
Jakarta International Hotel 1,43
Hotel Sahid Jaya 0,88
Hotel Mandarin -0.33
Mas Murni Indonesia 0,49
Pudjiadi Prestig 1,55
Rata-rata 0,87
Sumber : thomsonreuters.com

Halaman - 44

Rata-rata beta levered yang diperoleh disesuaikan dengan rata-rata DER industri yang
diperoleh dari thomsonreuters sebesar 0,32 sehingga diperoleh rata-rata beta unlevered
SBK sebesar 1,08. Untuk memperoleh beta levered dari SBK, maka beta unlevered
tersebut dikonversi dengan DER sebesar 70:30, yang merupakan tingkat DER yang umum
digunakan dalam struktur pembiayaan suatu proyek properti (beberapa bank BUMN
seperti PT Bank Mandiri Tbk, PT Bank BNI Tbk, PT Bank BRI Tbk) sehingga diperoleh
beta levered SBK sebesar 2,97. Berikut ini adalah perhitungan biaya modal ekuitas
untuk SBK:

Keterangan Persentase
Tingkat Bunga Bebas Risiko 9,75%
Premi Risiko Pasar 7,75%
Beta 2,97
Biaya Modal untuk Ekuitas 32,00%

Dengan biaya modal untuk utang diasumsikan sebesar 13,00% atau 9,75% setelah pajak,
sehingga diperoleh WACC sebagai berikut :

Figur 18 - Perhitungan WACC
Struktur Modal Bobot Biaya Modal WACC
Utang 70,00% 9,75% 6,83%
Ekuitas 30,00% 32,00% 9,60%
WACC 16,43%
7.6.4 Biaya Pajak

Pajak penghasilan (PPh) dihitung sesuai dengan Undang-Undang Pokok Perpajakan
yang berlaku di Indonesia No. 36 tahun 2008 adalah sebesar 25 % dari total Laba bersih
sebelum pajak.

7.7 Proyeksi Keuangan

Proyeksi keuangan yang digunakan bersumber dari manajemen IPP, periode proyeksi
diasumsikan selama 22 tahun dengan dasar pertimbangan umur ekonomis aktiva selama
20 tahun (sesuai dengan bisnis lifecycle-nya yang relative cukup panjang) dan adanya
biaya capex yang rutin dikeluarkan selama umur proyeksi. Penilai melakukan
penyesuaian pada harga/tarif serta biaya bunga bank.

Berdasarkan proyeksi keuangan yang telah disusun, berikut disajikan proyeksi neraca,
laba (rugi), dan arus kas SBK untuk periode tahun 2011 sampai dengan 2020 :


Halaman - 45
Figur 19 - Proyeksi Neraca (Rp000)
Uraian
2010
Projection
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
AKTIVA
Aktiva Lancar 87 87 87 1.065 1.453 1.548 1.736 2.120 1.739 3.148 3.383
Aktiva Tetap 0 0 0 29.755 28.136 26.517 24.988 23.359 23.172 21.467 19.862
Aktiva Lain-Lain 6 16.414 38.324 5.561 4.172 2.783 1.394 6 6 6 6
Total Aktiva 92 16.501 38.411 36.382 33.761 30.848 28.118 25.484 24.917 24.621 23.250
PASIVA
Hutang Lancar 9 9 2.691 3.474 4.580 5.690 6.290 5.772 428 449 470
Hutang Jangka Panjang 0 16.409 36.117 33.604 29.312 23.948 18.047 12.682 12.682 8.878 3.805
Ekuitas 83 83 (397) (696) (132) 1.211 3.782 7.030 11.807 15.294 18.975
Total Pasiva 92 16.501 38.411 36.382 33.761 30.848 28.118 25.484 24.917 24.621 23.250

Figur 20 - Proyeksi Laba (Rugi) (Rp000)
URAIAN Tahun Operasi
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Pendapatan 12.628 14.354 16.228 19.479 20.464 21.500 22.588 23.676
Beban Operasional 6.177 6.801 7.477 8.661 9.016 9.466 9.859 10.263
Laba Kotor 6.450 7.553 8.751 10.819 11.448 12.034 12.729 13.413
Beban Usaha 3.307 3.569 3.854 4.347 4.497 3.265 3.430 3.596
Laba Rugi Operasi (EBIT) 3.144 3.985 4.898 6.471 6.951 8.769 9.299 9.818
Beban lain 3.443 2.981 2.511 1.900 1.177 276 0 0
Laba Rugi Sebelum Pajak (300) 1.003 2.387 4.571 5.774 8.492 9.299 9.818
Pajak Penghasilan 0 251 597 1.143 1.443 2.123 2.325 2.454
Laba Bersih (EAT) (300) 752 1.790 3.428 4.330 6.369 6.974 7.363
Bagi hasil pemilik tanah 0 188 448 857 1.083 1.592 3.487 3.682
Laba Bersih stlh bagi hasil (300) 564 1.343 2.571 3.248 4.777 3.487 3.682

Figur 21 - Proyeksi Arus Kas (Rp000)
Uraian
Contruction Projection
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Arus Kas Aktivitas Operasi
- Arus Kas Masuk 0 0 12.386 14.321 16.192 19.417 20.445 21.480 22.567 23.655
- Arus Kas Keluar 934 480 6.413 7.603 8.910 11.116 11.933 13.144 13.903 14.591
Surplus (Defisit) dari Operasi (934) (480) 5.973 6.717 7.282 8.301 8.512 8.336 8.664 9.064
Arus Kas Aktivitas Investasi
- Arus Kas Masuk 17.343 22.390 706 0 0 0 0 0 0 0
- Arus Kas Keluar 16.409 21.910 0 188 448 958 1.083 3.111 3.487 3.793
Surplus (Defisit) Kas 0 0 6.679 6.529 6.835 7.343 7.429 5.225 5.177 5.271
Saldo Kas Awal 87 87 87 640 969 1.002 1.079 1.430 1.015 2.387
Kas Teredia untuk Hutang 87 87 6.766 7.169 7.804 8.344 8.508 6.656 6.192 7.658
Pembayaran Bunga & Pokok
- Bunga Bank 0 0 3.443 2.981 2.511 1.900 1.177 276 0 0
- Pokok Hutang Investasi 0 0 2.682 3.219 4.292 5.365 5.901 5.365 0 0
- Hutang Lain 0 0 0 0 0 0 0 0 3.805 5.073
Total Pemb Hutang & Bunga 0 0 6.126 6.200 6.802 7.265 7.078 5.641 3.805 5.073
Saldo Kas Akhir 87 87 640 969 1.002 1.079 1.430 1.015 2.387 2.585

Halaman - 46

7.8 Analisis Titik Impas

Analisis BEP digunakan untuk mengetahui pada titik berapa hasil penjualan sama
dengan jumlah biaya. Atau perusahaan beroperasi dalam kondisi tidak laba dan tidak
rugi, atau laba sama dengan nol. Melalui titik BEP, kita akan dapat mengetahui
bagaimana hubungan antara biaya tetap, biaya variabel, keuntungan dan volume
kegiatan (penjualan atau produksi). Berdasarkan hasil analisis keuangan Break Even
Point (BEP) akan dicapai pada saat rata-rata pendapatan SBK mencapai sebesar
Rp. 5.483.417.000,- atau 22,06% dari rata-rata pendapatan.

7.9 Analisis Profitabilitas

Tingkat profitabilitas SBK ditinjau dari parameter rasio-rasio profitabilitas, rasio ini
bertujuan untuk mengetahui seberapa jauh efektifitas manajemen dalam mengelola
perusahaannya, rasio ini berdasarkan proyeksi keuangan yang dilakukan memberikan
operating profit margin dan net profit margin dengan rata-rata selama operasi adalah
sebesar 39,59% dan 26,65%.

7.10 Analisa Kelayakan Investasi

Kriteria suatu proyek dapat layak untuk dijalankan:

a. NPV : NPV lebih besar daripada nol.
b. IRR : IRR lebih besar daripada discount rate
c. Profitability Index : Profitability Index lebih besar daripada 1
d. Payback Period : Payback Period tidak ada kriteria, hanya menunjukan tingkat
pengembalian Investasi
Berdasarkan analisis kelayakan investasi yang telah dilakukan diperoleh hasil
perhitungan sebagai berikut:

Net Present Value (NPV) : Rp5.841.429.000
Internal Rate of Return (IRR) : 17,43% (lebih tinggi dari discount rate 16,43%)
Profitability Index (PI) : 1,14365
Payback Periode : 6 Tahun (setelah investasi dilaksanakan)

Berdasarkan hasil analisa investasi tersebut, Proyek pembangunan pop HARRIS Hotel
Sanur Bali layak untuk akan dilaksanakan oleh SBK.


Halaman - 47

8 PERNYATAAN PENILAI USAHA

8.1 Pernyataan atas Kelayakan Proyek

Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang
terkait dalam rangka menentukan Kelayakan proyek, Y&R berpendapat bahwa proyek
pembangunan pop HARRIS Hotel Sanur yang akan dilaksanakan oleh SBK adalah layak.

Kesimpulan akhir diatas berlaku bilamana tidak terdapat perubahan atas asumsi-asumsi
yang digunakan. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak terbatas pada, perubahan
kondisi baik secara internal pada SBK maupun secara eksternal yaitu kondisi pasar dan
perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan keuangan serta peraturan-
peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya setelah tanggal Laporan
studi kelayakan ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal Laporan Studi Kelayakan ini
dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut diatas, maka kesimpulan mengenai
kelayakan proyek ini mungkin berbeda.

8.2 Pernyataan Indepedensi Penilai Usaha

Y&R tidak mempunyai tanggung jawab apapun berkaitan dengan dampak dan akibat
yang mungkin dan dapat timbul dari isi laporan ini ke pihak selain kepada IPP/SBK dan
Bapepam - LK. Jika pihak lain memilih untuk mengandalkan isi laporan ini maka mereka
bertanggung jawab sepenuhnya terhadap dampak maupun risiko yang mungkin
ditimbulkan.

Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi
yang disediakan oleh IPP/SBK dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia
untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan. Y&R
tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang
disediakan tersebut.

IPP/SBK telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari
kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan IPP/SBK,
anak perusahaan, perusahaan afiliasi, konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam
penyusunan laporan ini.

Sebagai tambahan, kami tidak terlibat dalam diskusi dengan IPP sehubungan dengan
Transaksi dan kami tidak terlibat dalam komunikasi ataupun interaksi apapun dalam
mencapai konsensus mengenai persyaratan dan kondisi transaksi tersebut.

Manajemen IPP/SBK menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut
Hotel HARRIS Junior telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada
pengurangan atas fakta-fakta yang penting.


Halaman - 48

9 KUALIFIKASI PENILAI USAHA

Penilai Usaha yang menandatangani laporan penilaian kelayakan usaha ini merupakan
Penilai Usaha bersertifikat MAPPI dengan perijinan sebagai berikut:

Ijin Penilai : No. B-1.08.00044
STTD : No. 03/PM.STTD-P/B/2006

SKB Hotel Bagus

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

SKB Hotel Bagus

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

KJPP YANUAR BEY DAN REKAN

Anda mungkin juga menyukai