A. Konsep Penilaian
Penilaian dan Penilai memiliki arti yang saling berkaitan satu sama lain.
Untuk lebih memahami mengenai kedua hal tersebut, terlebih dahulu kita harus
memahami dasar kata dai penilaian dan penilai yaitu „nilai‟. Nilai merupakan
sebuah kata yang mempunyai arti yang sangat luas dan sangat tergantung dari
kata yang mengikutinya. Namun secara umum kata nilai sering digunakan untuk
mengungkapkan atau menggambarkan kemaknaan dari sesuatu.
Perkataan nilai dapat ditafsirkan sebagai makna atau arti sesuatu
barang/benda. Hal ini mempunyai pengertian bahwa sesuatu barang/benda akan
mempunyai nilai bagi seseorang jika barang/benda tersebut memberi makna
atau arti bagi seseorang tersebut. Nilai suatu properti dapat pula ditafsirkan
sebagai suatu harga yang dibayarkan oleh pembeli yang mampu, bersedia dan
berkelayakan membeli dari penjual yang bersedia, berkelayakan dan mempunyai
hak untuk menjualnya.
Jadi dalam hal ini antara penjual dan pembeli harus mengetahui keadaan
pasaran yang sebenarnya atau kedua belah pihak telah mendapat nasehat dari
pihak profesional yang telah mahir dalam pasaran properti berkenaan.
1
C. Konsep Nilai
2
pasar yang memungkinkan. Sebaliknya harga bisa lebih rendah dari biaya jika
pemilik mempunyai kepentingan yang memaksa dan keadaan pasar yang tidak
menguntungkan. Harga dapat pula sama dengan biaya, jika pemilik tidak ada
kepentingan apa-apa untuk mendapatkan keuntungan atau suatu sebab yang
memaksa pemilik menjual hartanya dan tidak ada pengaruh pasar.
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat
mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang
tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga
yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu
sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. Dengan kata lain nilai adalah apa yang
sepatutnya dibayar oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam
sebuah transaksi, sementara harga adalah apa yang akhirnya disetujui. Nilai
bukan merupakan fakta, tapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas
barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi
nilai tertentu.
C.2. Nilai Pasar
C.2.1. Pengertian Nilai Pasar Mengacu kepada SPI 1 (Nilai Pasar sebagai
Dasar Penilaian)
Nilai Pasar adalah representasi nilai tukar atau sejumlah uang yang dapat
diperoleh, atas suatu properti jika properti tersebut ditawarkan untuk dijual di
pasar (terbuka) pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan
persyaratan definisi Nilai Pasar Penerapan Nilai Pasar untuk penilaian real
properti, mengasumsikan bahwa properti yang dinilai harus dianggap seolah-olah
diperjualbelikan di pasar, tanpa memperhitungkan keuntungan khusus tertentu
sebagai bagian dari usaha yang berjalan (going concern) atau tujuan lainnya.
Semua pendekatan, teknik dan prosedur dalam mengukur Nilai Pasar, jika dapat
diterapkan dan penerapannya dilakukan secara tepat dan benar, akan
menghasilkan Nilai Pasar apabila didasarkan pada kriteria yang berdasarkan
pasar.
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal
penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran
suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
3
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
“properti” dipergunakan karena fokus dari SPI ini adalah penilaian
properti. Dengan pertimbangan karena standar penilaian ini juga berisi
tentang laporan keuangan, istilah “aset” dapat digunakan dalam
penerapan umum definisi ini
“estimasi sejumlah uang...” merujuk pada harga yang dinyatakan dalam
satuan uang (biasanya dalam Rupiah), yang dapat dibayarkan secara
tunai pada tanggal penilaian atas suatu properti dalam transaksi pasar
bebas ikatan. Nilai Pasar diukur sebagai harga yang paling
memungkinkan diperoleh secara wajar di pasar pada tanggal penilaian,
dengan memenuhi definisi Nilai Pasar. Ini merupakan harga terbaik yang
dapat diperoleh oleh penjual secara wajar dan harga yang paling
menguntungkan yang dapat diperoleh oleh pembeli secara wajar pula.
Estimasi ini, dalam penilaian real properti, secara husus tidak
memperhitungkan kenaikan atau penurunan harga akibat persyaratan
atau keadaan khusus seperti pembiayaan khusus, perjanjian jual dan
sewa kembali (sale and leaseback), pertimbangan khusus atau konsesi-
konsesi yang diberikan oleh orang yang terkait dengan penjualan, atau
unsur lain dari Nilai Khusus (lihat di dalam SPI 0.5.35).
“...dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
properti...” merujuk pada fakta bahwa nilai suatu properti lebih merupakan
estimasi jumlah uang daripada harga yang ditetapkan sebelumnya atau
harga jual sebenarnya. Nilai Pasar tersebut merupakan harga dimana
pasar mengharapkan suatu transaksi yang memenuhi semua unsur lain
dari definisi Nilai Pasar pada tanggal penilaian.
“...pada tanggal penilaian...” mensyaratkan bahwa estimasi Nilai Pasar
berlaku hanya untuk tanggal tertentu saja. Karena pasar dan kondisi
pasar dapat berubah, maka estimasi nilai dapat saja tidak benar atau
tidak tepat pada waktu yang lain. Nilai Pasar hasil penilaian akan
mencerminkan keadaan dan kondisi pasar aktual pada tanggal efektif
penilaian dan bukan pada tanggal sebelumnya atau tanggal yang akan
datang. Definisi ini juga mengasumsikan bahwa transaksi dan kontrak
4
penjualan diselesaikan bersamaan tanpa adanya perbedaan harga yang
mungkin terjadi di dalam suatu transaksi berdasarkan Nilai Pasar.
“... antara pembeli yang berminat membeli ...” merujuk pada seseorang
yang memiliki motivasi, namun tidak dipaksa untuk membeli. Pembeli
dimaksud tidak sangat ingin membeli maupun bersedia membeli dengan
harga berapapun. Pembeli dimaksud juga membeli sesuai dengan
keadaan pasar yang berlaku, dan dengan harapan pasar saat ini, serta
bukan pasar hipotesis yang tidak dapat diharapkan terjadi. Pembeli
dimaksud diasumsikan tidak akan membeli di atas harga pasar. Pemilik
properti saat ini adalah termasuk bagian pelaku ekonomi yang
membentuk “pasar”. Penilai tidak seharusnya membuat asumsi-asumsi
yang tidak realistis mengenai kondisi pasar maupun membuat asumsi
tingkat Nilai Pasar di atas yang dapat diperoleh secara wajar.
“... penjual yang berminat menjual ...” adalah penjual yang tidak terlalu
berminat atau tidak terpaksa menjual pada sembarang harga ataupun
tidak bertahan pada tingkat harga yang dianggap tidak layak dalam
kondisi pasar pada saat penilaian. Penjual yang berminat menjual
berkeinginan untuk menjual propertinya pada kondisi pasar dan pada
tingkat harga terbaik yang mungkin dicapai di pasar (terbuka), setelah
melakukan upaya pemasaran yang layak, berapapun harga yang
mungkin dapat dicapai. Keadaan sesungguhnya pemilik properti tidak
termasuk dalam pertimbangan, sebab “penjual yang berminat menjual” ini
adalah pemilik hipotesis.
“... dalam suatu transaksi bebas ikatan (arm’s-length transaction) ...”
adalah transaksi antara pihak-pihak yang tidak memiliki hubungan
tertentu atau hubungan istimewa (misalnya, induk perusahaan dengan
anak perusahaannya atau pemilik bangunan dengan penyewanya) yang
dapat membentuk tingkat harga yang bukan merupakan keadaan
sebenarnya di pasar atau menaikkan harga akibat adanya unsur Nilai
Khusus. Transaksi Nilai Pasar dianggap terjadi antara pihak-pihak yang
tidak berkepentingan, dan masing-masing bertindak independen.
“... yang pemasarannya dilakukan secara layak ...” berarti properti akan
dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar penjualannya dapat
terjadi pada tingkat harga terbaik yang dapat diperoleh secara wajar
5
sesuai dengan definisi Nilai Pasar. Jangka waktu pemasaran properti
dapat bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, namun harus cukup waktu
sehingga properti dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam
jumlah yang memadai . Waktu pemasaran ini dianggap terjadi sebelum
tanggal penilaian.
“... di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya dan kehati-hatian ...” menganggap bahwa
pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual
masing-masing memiliki informasi yang cukup tentang keadaan dan
karakteristik properti, penggunaan yang ada (aktual) dan potensialnya,
serta keadaan pasar pada tanggal penilaian. Selain itu masing-masing
bertindak untuk kepentingannya sendiri dengan pemahaman yang
dimilikinya, dan secara hati-hati menentukan harga terbaik untuk
posisinya masing-masing d alam transaksi tersebut. Prinsip kehati-hatian
ditunjukkan dengan menganalisa keadaan pasar pada tanggal penilaian,
dan bukan pada keuntungan atau ramalan pada waktu setelah itu.
Seorang penjual yang menjual propertinya pada tingkat harga di bawah
harga pasar tidak berarti dapat dikatakan tidak bijaksana apabila tingkat
harga pasar saat itu memang dalam kondisi menurun. Dalam kondisi
demikian, sebagaimana dalam situasi pembelian dan penjualan lainnya
yang terjadi dalam kondisi pasar dengan tingkat harga yang berfluktuasi,
pembeli atau penjual yang berhati-hati akan selalu bertindak sesuai
dengan informasi pasar terbaik yang tersedia saat itu.
“... dan tanpa paksaan ... “ menyatakan bahwa masing-masing pihak
terdorong untuk melakukan transaksi, tetapi juga tidak ada paksaan untuk
menyetujuinya
8
undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penaksiran
nilai, metodologi penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai
dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar
sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI 1. Oleh karena itu Nilai
Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar
sebagaimana didefinisikan dalam SPI 1 kecuali diindikasikan
sebaliknya secara eksplisit.
6. Nilai Wajar adalah istilah yang digunakan di dalam akuntansi, yang
penting untuk dibedakan dengan Nilai Pasar. Meskipun Nilai Wajar
dan Nilai Pasar dapat memiliki besaran yang sama di dalam kondisi
tertentu, kedua nilai ini memiliki definisi yang berbeda. Sebagai
contoh, estimasi Nilai Wajar mungkin tidak memenuhi persyaratan
Nilai Pasar mengenai adanya waktu yang memadai bagi suatu
penjualan atau kondisi tanpa tekanan
9
D.2. Jenis Properti
Jenis properti dapat berupa properti yang berwujud, properti tak berwujud,
serta surat berharga. Properti berwujdu terdiri dari Real Properti atau personal
proepoerti. Klasifikasi properti secara lengkap sebagimana gambar di bawah.
10
Durability: properti merupakan barang yang tahan lama, yang memiliki
waktu penggunaan yang panjang.
Legal complexity: properti sangat terkait dengan aspek legal yang
berhubungan dengan hak penguasaan atas properti dan hak tersebut akan
berpengaruh pula terhadap nilai properti.
11
Merujuk pada relativitas tingkat pemasok properti (supply) yang dapat
memenuhi pembeli potensial.
4. Transferability
Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu pihak ke pihak lain.
Dengan adanya demand, maka akan terdapat produsen yang mesuply barang
tersebut. Melalui mekanisme supply and demand, maka terbentuk suatu harga
kesetimbangan.
13
Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan di masa yang akan
datang akan Highest and Best Use/penggunaan tertinggi dan terbaik properti
tersebut. Harapan akan keuntungan atau ketidak untungan dimasa yang
akan datang ini akan mempengaruhi harga suatu properti. Contoh: Akibat
adanya lumpur lapindo, properti disekitar areal lumpur lapindo diperkirakan
akan naik akibat adanya pemahaman di masyarakat areal sekitar lumpur
lapindo dimasa yang akan datang akan menjadi kompleks pertambangan
bila lumpur lapindo sudah selesai. Contoh lain rencana pembangunan Ring
Road di Makassar membuat harga harga tanah sepanjang jalur rencana
Ring Road naik.
7. Prinsip Persaingan (Competition)
Semua bentuk usaha selalu menginginkan untuk mendapatkan keuntungan,
tak terkecuali pada usaha di bidang properti. Keuntungan yang diperoleh
dalam pasar properti tertentu, menimbulkan daya tarik “pemain properti”
untuk memasuki pasar tersebut sehingga akan muncul persaingan. Pada
umumnya semakin tinggi persaingan, maka nilai properti cenderung akan
turun akibat banyaknya pilihan. Contoh: Akibat dari bisnis properti
memberikan keuntungan yang tinggi, maka banyak developer lain yang
membangun properti dan mengakibatkan nilai properti turun.
8. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Increasing and Decreasing Return)
Prinsip dasar ekonomi mengatakan bahwa penambahan biaya pada suatu
usaha belum tentu memeberikan penambahan dalam pendapatan. Demikian
juga dalam usaha di bidang properti, yang mana berlaku juga kondisi bahwa
penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah
penghasilan pada properti tersebut. Pada suatu titik tertentu, penambahan
biaya justru akan mengakibatkan penambahan hasil yang makin berkurang.
Contoh: Penambahan patung pada properti bisa mengakibatkan nilai properti
tersebut berkurang, sebab apabila ditawarkan di pasaran, belum tentu
semua orang menyukai patung tersebut. Bisa jadi penambahan patung
tersebut justru mengurangi nilai properti.
9. Prinsip Kontribusi (Contribution)
Nilai suatu elemen tertentu diukur berdasarkan kontribusinya terhadap nilai
properti secara keseluruhan. Dalam hal ini baik tanah dan bangunan
memberikan kontribusi pada total nilai properti. Contoh: Bangunan tua yang
14
berdiri diatas tanah komersil dapat dikatakan tanah tersebut memberikan
kontribusi terhadap seluruh nilai dari properti tersebut.
10. Prinsip Keseimbangan (Balance)
Nilai suatu properti akan mencapai maksimal apabila faktor-faktor produksi
yang berkaitan dengan properti tersebut dalam keadaan seimbang. Faktor-
faktor produksi tersebut antara lain: tenaga kerja, modal, bahan baku, dll.
Contoh: membangun industri di daerah yang jauh dari bahan baku bisa
menyebabkan nilai dari properti tersebut turun akibat pertimbangan besarnya
biaya angkutan untuk bahan mentah.
F. Penilaian dalam Pengelolaan BMN
15
tercantum dalam laporan keuangan, pada kenyataannya mengalami kenaikan
setiap tahun, sehingga perlu dilakukan penyesuaian melalui revaluasi.
Pada saat suatu BMN akan dilakukan pemanfaatan, maka harus
ditentukan harga sewa (apabila BMN akan disewakan), atau kontribusi tetap dan
pembagian keuantungan (apabila BMN akan dilakukan kerjasa pemanfaatan).
Penentuan nilai sewa, besaran kontribusi tetap, dan besaran pembagian
keuantungan dilakukan melalui kegiatan penilaian. Demikian pula apabila suatu
BMN akan dilakukan pemindahtanganan kepada pihak ketiga, maka harus
dilakukan kegiatan penilaian. Sebagai contoh, apabila suatu BMN akan
dilakukan pemindahtanganan melalui penjualan, maka harus didapatkan nilai
pasar untuk menentukan nilai limit terendah penjualan.
16
Jenis nilai yang dihasilkan pada kegiatan pemanfaatan BMN berupa sewa
dapat berupa nilai pasar tanah dan/atau bangunan yang akan disewakan,atau
nilai pasar sewanya. Apabila penilaian menghasilkan nilai pasar tanah dan/atau
bangunan, maka nilai tersebut sebagai dasar perhitungan nilai sewa dengan
menggunakan formulasi tarif sewa. Apabila penilaian menghasilkan nilai sewa,
maka nilai sewa tersebut lagnsung dapat dipergunakan untuk menentukan tarif
sewa. Jenis nilai yang dihasilkan dari kegiatan penilaian yang ditujukan untuk
pemindahtangan berupa penjualan, hibah, tukar menukar adalah nilai pasar.
BAB II
PENDEKATAN PENILAIAN
A. Proses Penilaian
Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor. Oleh karena itu,
penilaian properti merupakan suatu proses pemecahan masalah dengan
mempertimbangkan dan menganalisis semua faktor yang berpengaruh terhadap
nilai properti tersebut. Adapun faktor yang mempengaruhi tersebut dapat berupa
faktor internal (yang terkait dengan karakteristik fisik properti itu sendiri) maupun
faktor eksternal. Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai
properti yang didasarkan pada tujuan untuk: memahami permasalahan,
merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah
tersebut, mendapatkan data-data, mengklasifikasikan data, menganalisis,
menginterpretasi dan selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi
nilai. Proses penilaian dapat digambarkan dalam diagram berikut ini:
Proses penilaian (valuation process) adalah prosedur sistematis yang
diikuti penilai untuk memecahkan/meyelesaikan permasalahan client/pelanggan
17
untuk menghasilkan nilai yang bisa dipertanggungjawabkan. Proses penilaian
merupakan model atau kerangka kerja (framework) yang dapat disesuaikan
sesuai dengan berbagai permasalahan terkait dengan nilai properti. Proses
penilaian dimulai ketika penilai setuju menerima tugas penilaian yang diberikan
oleh client dan berakhir ketika simpulan nilai dilaporkan dalam laporan penilaian.
Proses penilaian mencakup beberapa langkah yang memadai sesuai
permasalahan penilaian properti (ketersediaan data, analisis data pasar,
penerapan teknik penilaian dan rekonsiliasi nilai. Proses penilaian berakhir
ketika laporan diserahkan kepada client, dengan rincian sebagaimana pada table
berikut.
Tabel 2.1. Tahapan Penilaian
18
Penentuan tanggal penilaian
Tujuan penilaian dan maksud penggunaan
penilaian
Asumsi luar biasa atau konidisi hipotesis
Kondisi pembatas
Ruang lingkup pekerjaan
2 Rekonsiliasi nilai
3 Pelaporan
19
Gambar 1. Bagan Tahapan Penilaian
IDENTIFIKASI PERMASALAHAN
Identifikasi Tanggal Tujuan Jenis Nilai
Properti Penilaian Penilaian
SURVEY PENDAHULUAN
Data Sumber Data Personel dan Perencanaan
yan Waktu Kerja
g diperlukan Pelaksanaan
REKONSILIASI NILAI
20
Proses pengidentifikasian permasalah penilaian akan mempengaruhi langsung
keputusan penilai tentang lingkup kerja yang perlu dilakukan penilain untuk
menyelesaikan penugasan penilaian.
A.1.1.1. Identifikasi Klien
Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam melakukan identifikasi klien adalah
sebagai berikut:
Untuk memtutuskan apakah menerima atau menolak penugasan penilaian
yang diminta oleh klien. Penilai harus mempertimbangkan klien dan jaminan
profesional lainya (misal ahli geologi, pertambangan batu bara/migas, panas
bumi, dll).
Penilai harus mengidentifikasi dengan jelas tentang klien dan penggunaan
laporan penilaian karena mempengaruhi secara langsung terhadap
pengidentifikasian maksud penilaian yang merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari lingkup pekerjaan penilaian.
Jika klien menghendaki tanpa identitas (anonymous), penilai harus
mengidentifikasikannya di kertas kerja
21
A.1.1.3. Maksud Penilaian dan Jenis Nilai
22
A.1.1.4. Tanggal Penilaian
23
A.1.1.6. Asumsi Luar Biasa atau Kondisi Hipotesis
Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam penilaian yang berhubungan
dengan asumsi luar biasa (genarl assumtion) dan kondisi hipotesis adalah
sebagai berikut:
Untuk dapat menggambarkan lingkup kerja penilaian yang harus dilakukan
penilaian untuk penyelesaian penugasan penilaian, penilai harus terlebih
dahulu harus mengidentifikasikan apakah ada asumsi luar biasa atau kondisi
hipotesis yang dapat mempengaruhi nilai? Kala ada harus dnyatakan dalam
laporan penilaian
Pernytaan asumsi luar biasa digunakan penilai untuk menegaskan bahwa
suatu informasi yang belum pasti (yang dapat mempengaruhi nilai) dianggap
menjadi pasti dan benar. Contoh, dalam penilaian gudang/pabrik yang
diduga terkontaminasi limbah/racun (polusi), penilai masih dimungkingkan
untuk menilai gudang/pabrik tersebut dengan asumsi luar biasa bahwa
gudang/pabrik tersebut tidak terkontaminasi limbah/racun (polusi).
Kondisi hipotesis adalah kondisi yang bertentangan dengan kondisi yang
sebenarnya, yang perlu ditegaskan penilai untuk tujuan analisis. Contoh,
dalam penilaian gudang/pabrik yang telah diketahui kepastiannya
terkontaminasi limbah/racun (polusi), penilai masih dimungkinkan menilai
gudang/pabrik tersebut dengan kondisi hipotesis bahwa gudang/pabrik
tersebut tidak terkontaminasi limbah/racun (polusi).
Penggunaan asumsi luar biasa dan kondisi hipotesis yang memadai
tergantung pada tujuan penggunaan laporan penilaian dan permasalahan
penilain.
24
o Melindungi kepentingan kedua belah pihak, yaitu penilai (yang
diberi tugas) dan klien (yang memberi tugas)
o Menginformasikan kepada klien dan pengguna lainnya tentang
batasan penggunaan laporan penilaian
Contoh, dalam penilaian minyak dan gas bumi atau mineral maka penilai
dapat menyatakan asumsi umum dan kondisi pembatas dalam laporan penilaian
sebagai berikut. Contoh 1, Asumsi Umum. Penilai mengasumsikan bahwa
kebenaran/validitas hak kuasa penambangan adalah nemar/valid hanya
berdasarkan sesuai dengan data dan atau informasi dan/atau keterangan yang
diberikan secara tertulis maupun lisan oleh klien. Hal ini karena penilai tidak
melakukan legal auditing tentang kebenaran/validitas hak kuasa penambangan
karena bukan merupakan bagian dari penilaian. Penilai tidak bertanggungjawab
terhadap masalaha penilaian yang timbul jika didapati data dan/atau informasi
dan/atau keterangan tertulis maupun lisan yang diberikan klien tidan benar/valid.
Contoh 2, Kondisi pembatas. Penilai tida bersedia menghadiri
persidangan (sebagai saksi ahli ataupun istilah lainnya) kecuali dinyatakan lain
(telah ada kesepakatan waktu dan kompensasi yang memadai).
Penilai tidak melakukan survey dengan peralatan/kehalian teknis, kecuali
dinyatakan lain. Data dan/atau informasi diambil dari sumber yang
dipertimbangkan dapat dipercaya.
25
A.3. Pengumpulan dan Analisis Data
A.3.1. Pengumpulan Data
Data umum maupun spesifsik untuk properti pembanding harus
dikumpulkan untuk tujuan penugasan penilaian tertentu, seperti : data
penawaran (supply) dan permintaan (demand) terkait dengan persaingan
properti pembanding yang serupa dengan properti yang dinilai di masa yang
akan datang. Data penawaran (supply) termasuk : stok properti (existing),
properti yang direncanakan (proposed competitive properties), tingkat
kekosongan (vacancy rate), tingkat penyerapan (absorbsi pasar). Data
permintaan (demand) termasuk populasi, pendapatan, lapangan kerja dan data
lain yang terkait dengan pengguna potensial properti.
Data yang diperlukan penilai tersebut dapat dikelompokkan menjadi dua
a. Data umum (general data), yaitu berupa trend perubahan sosial, ekonomi,
peraturan, lingkungan yang dapat mempengaruhi nilai properti dalam
wilayah pasar tertentu. Yang dimaksud dengan trend adalah kecenderungan
arah/pola perubahan umum dari waktu ke waktu (data kurun waktu/time
series, maupun data kerat silang/ cross section), seperti perubahan
komposisi populasi, penurunan tingkat hunian gedung perkantoran,
peningkatan “start” pengembangan, an sebagainya.
b. Data khusus/ spesifik, yang meliputi data karateristik properti yang dinilai dan
properti pembanding. Data yang lebih spesifik adalah berkaitan dengan
properti subjek dan properti pembanding yang meliputi:
Data lokasi dan lingkungan, yaitu bangunan di sekitarnya, HBU dari
properti yang dinilai, tren bangunan dari lokasi dan lingkungan,
transportasi, fasilitas dan utilitas yang ada di sekitar lokasi, data penawaran
dan permintaan.
Zoning, yaitu ketinggian bangunan, KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB
(Koefisien Lantai Bangunan), rencana pelebaran jalan di masa yang akan
datang.
Data tanah
Data bangunan, yaitu data properti jual dan sewa yang sebanding yang
meliputi harga jual, pendapatan sewa, tingkat kekosongan, biaya
operasional, tingkat kapitalisasi.
30
Karakteristik pasar di sekitar lokasi
Data Properti Subjek adalah data tentang properti subjek yang meliputi:
tapak (site), bangunan (improvement), dan dokumen kepemilikan (title).
Langkah terakhir dari analisis data khusus ini adalah analisis highest
and best use properti yang dinilai. Sedangkan data pembanding adalah
data properti yang mempunyai kegunaan sama/serupa, berlokasi pada
kawasan yang sama, dan telah diketahui nilainya. Data ini dapat berupa
data fisik tanah dan bangunan, data harga jual/beli, data sewa untuk
berbagai jenis properti, data-data lain sebagai pembanding adalah
tingkat hunian untuk gedung psuperkantoran, pertokoan, perhotelan,
harga sewa kamar hotel, dan data lain yang relevan dalam proses
pengestimasian nialai properti subjek.
32
Penilai melakukan analisis bagaimana hubungan antara permintaan dan
persediaan: apakah ada residual, kapan akan mencapai equilibrium, dan
lain sebagainya.
f. Capture Estimation
Penilai membuat estimasi seberapa besar pasar yang bisa diserap oleh
objek penilaian.
Terkait dengan penilaian, analisis pasar dikembangkan untuk
menghasilkan informasi yang diperlukan dalam menerapkan masing-masing
pendekatan penilaian, sebagai contoh :
a. Untuk pendekatan data pasar (sales market approach), analisis pasar
memberikan informasi yang dapat digunakan untuk menjelaskan kondisi
pasar. Analisis pasar juga dapat membantu penilai mengidentifikasi
properti-properti pembanding, selanjutnya penilai dapat menentukan
unsur-unsur apa saja yang membedakan antara properti objek penilaian
dengan properti pembanding.
b. Untuk pendekatan biaya (cost approach), analisis pasar memberikan
dasar untuk penentuan biaya pembuatan bangunan baru saat ini, serta
besarnya penyusutan.
c. Untuk pendekatan pendapatan (income approach), analisis pasar
memberikan informasi tentang harga, pendapatan (sewa), pengeluaran
(expenses),tingkat hunian dan tingkat kapitalisasi yang diperlukan untuk
estimasi nilai dengan pendekatan pendapatan. Melalui analisis pasar,
penilai mengumpulkan dan menganalisis harga jual, harga sewa, tingkat
hunian, tingkat suku bunga dan lain-lain. Data data ini diperlukan untuk
membuat proyeksi arus kas atas properti tersebut, yang juga didasari
kemampuan objek dalam meraih pangsa pasr.
33
A.3.2.2. Analisis Highest and Best Use (HBU)
Analisis lain yang juga dilakukan selain analisis pasar adalah analisis
Highest and Best Use (HBU) yang dapat didefinisikan sebagai penggunaan yang
paling layak dan optimal dari suatu aset, yang terdiri dari 4 syarat yaitu secara
fisik dimungkinkan, secara hukum sah, secara finansial layak, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari properti tersebut.Berdasarkan analisis HBU penilaian dapat
menginterprestasikan tekanan pasar yang mempengaruhi properti yang dinilai,
serta mengidnetifikasikan opini nilai akhir yang digunakan.
Analisis HBU mencakup :
a. Tanah kosong (land as vacant). Beberapa pertanyaan yang diajukan
dalam penilaian HBU pada tanah kosong antara lain:
Apakah sebaiknya tanah dikembangkan atau dibiarkan kosong?
Jika sebaiknya dikembangkan, opsi pengembangan seperti apa
yang sebaiknya dilakukan dan kapan waktunya?
Analisis HBU dengan tanah yang danggap kosong dapat membantu
penilai dalam mengidentifikasi properti pembanding. Properti
pembanding (yang telah diketahui harganya) yang tidak memiliki
penggunaan HBU yang sama akan disisihkan (tidak digunakan) dalam
analisis lebih lanjut.
Contoh, objek penilaian berupa tanah kosong.. Berdasarkan analisis
pasar, tanah tersebut dapat dikembangkan untuk dibangun ruko.
Letaknya di pinggir jalan utama serta luasnya 1200 m2, sehingga dapat
dikembangkan untuk dibangun 8 ruko. Berdasar analisi suplly and
demand, maka pembanguna 8 ruko tersebut dapat diserap oleh pasar.
Pada kasus tersebut, HBU objek yang dinilai adalah apabila tanah
tersebut adalah dikembangknkan untuk dibangun ruko.
Jalan Utama
Residential Residential
Tanah Kosong; Cocok Untuk
dibangun ruko
Residential Residential
Pada kasus tersebut, properti pembanding bukan tanah yang saat ini
dipergunakan untuk residential, tetapi :
34
- Tanah kosong yang saat ini telah dikembangkan sebagai ruko
- Apabila tidak didapatkan, maka properti pembanding dapat berupa ruko
yang ditransaksikan saat ini. Nilai tanah yang didapatkan dari harga
transaksi dikurangi estimasi nilai bangunan, selanjutnya dijadikan harga
tanah properti pembanding.
35
CASE HBU DALAM PENILAIAN PROPERTI (4).
B.1.1. Konsep
37
1. Mendapatkan informasi transaksi penjualan properti pembanding
(properti yang sebanding dan sejenis). Mencari dan menumpulkan data
pasar properti pembanding yang dijual atau ditawarkan di pasaran yang
dapat diperbandingkan dengan properti yang akan dinilai (subjek
properti). Properti pembanding harus memenuhi syarat-syarat sebagai
berikut:
a. Transaksi relatif masih baru, dalam arti bahwa tanggal transaksi
properti pembanding harus relatif dekat dengan tanggal penilaian.
b. Properti yang kompetitip. Untuk dapat disebut sebagai properti yang
kompetitip, data pasar properti yang dipilih sebagai data pembanding
sebaiknya merupakan substitusi atau merupakan alternatip yang
potensial dipilih oleh pembeli.
c. Lokasi yang berdekatan dengan properti yang akan dinilai
d. Merupakan transaksi pada pasar yang bersifat terbuka, yang didapat
dari : lembaga publik (notaris, kecamatan, kelurahan, pengelola PBB),
media cetak yang menerbitkan iklan penjualan/penawaran properti,
penjual dan pembeli properti, makelar atau broker.
2. Menentukan unsur pembanding dan satuan pembanding, antara lain:
a) Data transaksi penjualan/penawaran , yang meliputi antara lain
tanggal transaksi, jenis properti, nama pembeli dan penjual serta
motif dari jual beli.
b) Karateristik fisik properti, lokasi dan aksesibilitas, serta lingkungan.
38
3. Melakukan penyesuaian. Penyesuaian yang dilakukan terhadap unsur-
unsur pembanding, yang telah ditentukan sebelumnya, terdiri dari :
a) Penyesuaian waktu, dilakukan apabila data pembanding berupa data
transaksi, yang diperhitungkan dari waktu terjadinya transaksi sampai
dengan waktu penilaian.
b) Penyesuaian jenis data, dilakukan apabila data pembanding yang
diperoleh merupakan data penawaran (selain data transaksi)
c) Penyesuaian terhadap fisik properti, lokasi dan aksesibilitas, serta
lingkungan.
39
Properti yang dinilai Unsur Pembanding Properti yang dinilai Unsur Pembanding
dari properti
pembanding
Tanah
exclude
40
Harga transaksi objek pembanding 1, 2 dan 3 semuanya berupa data
penawaran, harga dalam satuan per m2, ditabulasikan sebagai berikut.
Alamat Jl. Ibrahim Singadilaga No. JL Ibrahim Singadilaga Jl. Abdul Khadir, (belakang
34 Purwakarta Jl Utama)
Lokasi Jalan protokol Jalan protokol Jalan lingkungan
Jarak tempuh ke jalan utama
utama 50 meter
Lebar jalan 8 meter Lebar jalan 8 meter Lebar jalan 3 meter
Dokumen SHM SHM SHM
Luas Tanah (m²) 1000 300 1100
Bentuk Tanah Persegi panjang Persegi panjang Persegi Panjang
Jenis Tanah Tanah darat Tanah darat Tanah darat
Kontur Datar Datar Datar
Elevasi dr Sejajar permukaan jalan Sejajar permukaan jalan Sejajar permukaan jalan
permukaan jalan
Penguasaan Dikuasai pemilik Dikuasai pemilik Dikuasai pemilik
Perkantoran pemeritah, Perkantoran pemeritah,
Lingkungan Tempat hunian
tempat usaha, hunian tempat usaha, hunian
41
Perbandingan Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
Penjelasan:
1. Luas tanah objek penilaian 2 (970 m2) mempunyai nilai per meter persegi
lebih kecil dibanding objek pembanding 2 dan (300 m2), dan sama dalam
hal luasannya dengan objek pembanding 1 dan 3 (tidak ada penyesuaian).
2. Aksesibilitas objek penilaian yang dilewati angkutan serta merupakan jalan
protokol mempunyai nilai yang lebih besar dibanding data pembandintg 3
yang berupa jalan lingkungan dan tidak dilewati angkutan umum.
Aksesibilitas objek penilaian mempunyai kharateristik yang sama dengan
data pembanding 1 dan 2 (tidak ada penyesuaian).
3. Lingkungan objek penilaian yang berupa perkantoran pemerintah, tempat
usaha dan hunian mempunyai nilai yang lebih besar dibanding data
pembanding 3 yang hanya berupa hunian dengan bangunan di lingkungan
tersebut yang kurang teratur, Lingkungan objek penilaian mempunyai
kharateristik yang sama dengan data pembanding 1 dan 2 (tidak ada
penyesuaian).
4. Kantor pemerintah hanya boleh mendapatkan sertipikat berupa Hak Pakai.
Oleh karena itu, tidak ada penyesuaian Hak Pakai tersebut dengan data
pembanding yang mempunyai sertipikat Hak Milik.
42
B.2. Pendekatan Biaya
43
4. Menghituung nilai bangunan dengan cara ,mengurangkan biaya
reproduksi atau biaya penggantian baru dengan penyusutan.
5. Menjumlahkan nilai tanah dengan nilai bangunan untuk medapatkan nilai
properti
B.2.2.1 Penilaian Propeti Berupa Tanah dan Bangunan (Real Properti) dengan
Menggunakan Pendekatan Biaya
45
Dalam melakukan penilaian tersebut penilai melakukan langkah sebagai
berikut:
1. Mencari harga pasar saat ini dalam keadaan baru (harga jual di toko),
didapatkan data sebagai berikut.
- Mesin ketik merek Brother GX-6750 = Rp 2.100.000
- Lemari besi merek LION = Rp 2.900.000
- Rak besi ELITE home made tainggi 3 m . = Rp 1.000.000
- Filing Cabiner merek ELITE 2 susun = Rp 2.500.000
3. Nilai pasar peralatan kantor adalah harga pasar barang dalam keadaan
baru dikurangi penyusutan, misalkan dari tabel diatas dihitung sebesar
90%, yaitu :
46
Filing Cabiner merek Rp 2.500.000 90% 10% x Rp 2.500.000
ELITE 2 susun
= Rp ...............
47
dengan biaya yang tinggi akan dinilai rendah apabila pendapatan yang
dihadilkan oleh properti tersebut rendah.
2. Pendapatan yang dihasilkan oleh suatu properti diperoleh pada saat ini dan
saat yang akan datang. Karena pendapatan diperoleh pada masa yang
akan datang, maka menghadapi suatu resiko yang bisa mempengaruhi
terhadap nilai properti tersebut.
3. Investasi memiliki yield yang akan mengakibatkan adanya capital
appreciation.
Rata-rata = 13,53
48
Misalnya Properti yang sedang dinilai mempunyai pendapatan dari
NOI sebesar Rp 53.000.000 per tahun, maka Nilai Properti adalah
V = NOI/ R, atau Rp 53.000.000/ 13,53% = Rp 391.722.099.
49
(income multiplier) yang diperoleh dari harga jual properti
pembanding yang mempunyai potensi yang sama untuk
menghasilkan pendapatan di masa mendatang.
v) Kelemahan metode ini adalah tingkat kapitalisasi (capitalization
rate) dan pengganda pendapatan (income multiplier) yang
diperoleh dari harga jual properti pembanding hanya menunjukkan
rasio pendapatan terhadap nilai tahun pertama (pada tahun
transaksi), dan tidak mencerminkan profitabilitas.
Contoh 2.:
Anda sedang menilai properti A yang diharapkan menghasilkan
pendapatan kotor potensial tahunan Rp 60.000.000. Untuk maksud
penilaian tersebut didapatkan pembanding sebagai berikut :
No PGI SP PGIM
Rata-rata 5.76
50
b. Kapitalisasi yield (yield capitalization), dilakukan dengan mengkonversi
pendapatan yang akan datang (sewa atau pendapatan lainnya) yang
akan diterima di masa mendatang dengan tingkat imbal hasil (return) atau
yield tertentu/ Dalam penerapanya, metode yield merupakan analisis
arus kas terdiskonto (discounted cash flow).
51
2. Pendapatan kotor efektif (Effective /gross Income/EGI)
3. Pendapatan opeasi bersih (Net Operating Income/NOI)
4. Arus pendapatan sebelum dan sesudah pajak (Pre-tax & After TaxCash Flow)
5. Keuntungan dari pengembalian modal investasi (Reversionary benefits)
6. Tingkat pengembalian modal investasi (Rate of return).
Langkah langkah tersebut dapat diuraikan dalam proses penghitungan
sebagai berikut:
I. Potensial Gross Income
Sewa Berjangka *) Rp xxx
Pendapatan lain-lain Rp xxx
Total Potensial Gross Income (PGI) Rp xxx
Tingkat Kekosongan (Rp xxx)
II. Effective grossincome (EGI) Rp xxx
III. Biaya Operasional
Biaya Operasi (Rp xxx)
Biaya tetap (Rp xxx)
Biaya varibael (Rp xxx)
Replacemet allowance (Rp xxx)
Total operating expenses (Rp xxx)
(Rp xxx)
IV. Net Operating Income (NOI) Rp xxx
Keterangan :
*) Harga sewa dari penyewa yang telah ada
**) Tingkat kapitalisasi. Ditentukan dengan menggunakan analisis
pengkapitalisasian yang sesuai diterapkan untuk jenis properti, lokasi
properti dan resiko bisnis properti tersebut.
53
B.3.2.3..Effective Gross Income
54
Biaya Cadangan Penggantian
55
Laporan keuangan dalam 1 (satu) tahun operasi
1 Penerimaandarisewahotelsetahun 175.000.000
2a Keuntunganrestorant 25.000.000
Terimasewakiostokokelontong 45.000.000
Terimasewaaula 15.000.000
3 Tingkatkekosongan(void)rata-rata25%
4 Biayaoperasi
a Upah/gaji 12.500.000
b Belibahanmakanan/minuman 11.800.000
c Penggantian/alatperlengkapan 7.500.000
d Pemeliharaandanmaintenance 10.000.000
e LitrikdanAir 5.000.000
f Administrasi 6.000.000
g Bungabank20%daripokokpinjamansebesarRp50.000.000
h Premiasuransi 550.000
i PBB 8.500.000
Jawaban
56
I Potential Gross Income (PGI)
Penerimaan dari sewa hotel setahun (PGI) 175.000.000
1 Tingkat kekosongan 25% x Rp 175,000.000 43.750.000
131.250.000
2 Penghasilan Lain-lain
2.a Keuntungan Restorant 25.000.000
2.b Sewa kios/ toko 45.000.000
2.c Sewa aula 15.000.000
II Effective Gross Income (EGI) 216.250.000
III Biayaoperasi
a Upah/gaji 12.500.000
b Beli bahanmakanan/minuman 11.800.000
c Penggantian/alatperlengkapan 7.500.000
d Pemeliharaandanmaintenance 10.000.000
e LitrikdanAir 5.000.000
f Administrasi 6.000.000
g Bungabank20%dari pokokpinjamansebesar Rp50.000.000 10.000.000
h Premi asuransi 550.000
i PBB 8.500.000
BIAYAYANGHARUSDIBAYAR 71.850.000
= Rp 1.534.250.000,-
C. Rekonsiliasi Nilai
Dalam melakukan penilaian, sebaiknya dilakukan dengan beberapa
pendekatan, yang selanjutnya dilakukan rekonsilasi nilai. Rekonsilasi nilai
adalah suatu analisa terhadap berbagai simpulan nilai untuk mendapatkan suatu
estimasi nilai akhir.
57
Kriteria dalam melakukan rekonsiliasi nilai dapat berupa:
1. Kesesuaian, yaitu kesesuaian pendekatan, kesesuaian properti
pembanding yang digunakan dan kesesuaian analisis yang dilakukan.
2. Keakuratan tiap pendekatan yang digunakan.
3. Kuantitas dan kualitas bukti-bukti/data pembanding.
4. Estimasi nilai akhir apakah berupa nilai tunggal atau range
BAB III
LAPORAN PENILAIAN
58
A.1. Fungsi Laporan Penilaian
Laporan penilaian berfungsi untuk :
- Menyampaikan kesimpulan penilai tentang nilai kepada klien dan pihak
lain yang berkepintingan.
- Sebagai catatan lengkap dan terperinci dari nlai, suatu properti dipandang
dari berbagai sudut kegunaan dan kepentingan sesuai dengan keadaan
(circumstatment) dan situasi yang berlaku.
- Sebagai sarana untuk melindungi properti dari bermacam-macam
kemungkinan yang dapat merugikan dari kejadian-kejadian yang tidak
disangka-sangka, seperti penggelapan.
59
- Laporan tertulis sederhana (form report)
- Laporan tertulis lebih lengkap – ditunjang data (letter report)
- Laporan lengkap dan formil – ditunjang data selengkap mungkin
(narrative report). Laporan Penilaian lengkap menghasilkan kesimpulan
nilai dengan mencantumkan nama Penilai dan tanggal penilaian. Laporan
penilaian mengidentifikasikan properti dan hak properti yang dinilai, dasar
penilaian, dan tujuan penilaian. Laporan penilaian mengungkapkan
semua asumsi serta kondisi dan syarat pembatas yang dipergunakan
dalam penilaian, menetapkan tanggal penilaian dan pelaporan,
menjelaskan hasil inspeksi lapangan, merujuk pada penerapan SPI dan
pengungkapan yang diperlukan, serta mencantumkan tanda tangan
penilai.
Dikarenakan peran kunci laporan penilaian dalam pengkomunikasian
kesimpulan penilaian terhadap para penggunanya dan pihak ketiga, maka
perlu diatur ketentuan yang:
Membahas persyaratan pelaporan yang konsisten dengan praktek
profesional terbaik
Mengidentifikasikan elemen-elemen penting untuk dicantumkan
dalam laporan penilaian.
60
o Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar akan dilaporkan secara terpisah
dalam hal beberapa komponen properti dalam penilaian dinilai
pada dasar Selain Nilai Pasar.
Mengidentifikasi dan menjelaskan:
o Hak kepemilikan atau kepentingan properti yang dinilai;
o Karakteristik fisik dan legal properti;
o Golongan properti lain yang dinilai selain kategori properti yang
utama.
Menjelaskan ruang lingkup penugasan penilaian;
Menyatakan semua asumsi dan kondisi pembatas yang mendasari
kesimpulan nilai ;
Mengidentifikasikan asumsi khusus dan menentukan kemungkinan
kondisi tersebut akan terjadi;
Memuat deskripsi informasi dan data yang diperiksa, analisis pasar yang
dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian yang diterapkan, dan
alasan yang mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan
(lihat juga pada PPPI yang terkait);
Memuat pernyataan yang secara khusus melarang publikasi dari laporan
secara keseluruhan atau sebagian, atau referensi didalamnya, atau opini
nilai, atau nama dan afiliasi profesional dari penilai, tanpa persetujuan
tertulis dari penilai;
Memuat Pernyataan Penilai (Compliance Statement) dimana penilaian
telah dilakukan sesuai dengan SPI, mengungkapkan beberapa
penyimpangan dari persyaratan khusus SPI dan memberikan penjelasan
terhadap penyimpangan tersebut, namun harus tetap memenuhi KEPI.
o Pernyataan Penilai (Compliance Statement) harus
mengkonfirmasikan bahwa:
Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan
penilaian adalah benar sesuai dengan pemahaman terbaik
dari Penilai;
Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan
kondisi yang dilaporkan;
70
Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti
yang dinilai (jika terdapat kepentingan tertentu harus
disebutkan);
Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian
yang dilaporkan;
Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan KEPI
dan SPI;
Mencantumkan nama, kualifikasi profesional, dan tanda tangan Penilai
71
C.2. Pernyataan Penilai (Compliance Statement)
Pernyataan Penilai (Compliance Statement), suatu pernyataan dimana
Penilai menegaskan bahwa Penilai telah mengikuti persyaratan etika dan profesi
sesuai dengan ketentuan KEPI dan SPI. Untuk isi dari Pernyataan Penilai,
C.3. Asumsi
Asumsi adalah dugaan yang dianggap benar. Asumsi melibatkan fakta,
kondisi atau situasi yang mempengaruhi properti yang dinilai atau pendekatan
penilaian tetapi mungkin verifikasinya tidak mungkin atau tidak berarti untuk
dilakukan. Asumsi apabila telah dinyatakan adalah sesuatu yang diterima dalam
pemahaman penilaian. Setiap asumsi yang mendasari penilaian harus bersifat
wajar.
72
5.1.7 di bawah). Asumsi khusus hanya dapat dibuat dalam suatu kondisi yang
tidak memungkinkan Penilai untuk melakukan prosedur penilaian secara lazim.
74
75