1

Proses Penilaian
2

o  Proses Penilaian adalah prosedur yang sistematis yang

menjadi panutan Penilai Properti untuk memberikan
jawaban terhadap pertanyaan pemberi tugas tentang
Nilai suatu Properti
o  Seluruh permasalahan dan tahapan pekerjaan penilaian
yang dilaksanakan oleh seorang Penilai seharusnya dapat
terjawab dalam proses penilaian, yang meliputi proses
pendefinisian masalah, penentuan lingkup penugasan,
pengumpulan data, analisis, pengunaan pendekatan
penilain dan penentuan nilai serta penyusunan laporan
penilaian
 Proses Penilaian
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
Maksud Penentuan Nilai Identifikasi Real Estat dan Identifikasi Pemberi Tugas Tanggal Penilaian Asumsi & Kondisi
Penggunaan (Dasar Penilaian) Haknya Pembatas
Penilaian

LINGKUP PEKERJAAN

PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA

DATA UMUM DATA KHUSUS DATA PERMINTAAN & PENAWARAN

Wilayah, kota dan lingkungan Data properti yang dinilai Data perbandingan
(Neighborhood) (Tanah dan Bangunan) (Transaksi, Penawaran, Sewa, Tingkat Hunian,
Income)

ANALISIS DATA
Analisis Pasar Analisis HBU (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik)
Permintaan dan Penawaran Tanah dalam keadaan Kosong
Studi Pasar Properti dikembangkan

ESTIMASI NILAI TANAH

PENDEKATAN PENILAIAN
Data Pasar Pendapatan Biaya

REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

LAPORAN PENILAIAN
 Definisi Penugasan
4

o  Maksud Penggunaan Penilaian

¤  Sering dikenal dengan istilah maksud dan tujuan penilaian.
Seorang Penilai setidaknya wajib mengetahui dua hal dari calon
pemberi tugas. Pertama; untuk apa penilaian itu dilakukan dan,
kedua; untuk keperluan apa nilai tersebut digunakan
¤  Dengan demikian, adalah kewajiban Penilai untuk mengetahui
dan memahami maksud dan tujuan penilaian yang hendak
dilakukan
 Definisi Penugasan (2)
5

o  Penentuan Nilai (Dasar Penilaian)

¤  Seiring diketahuinya maksud dan tujuan penilaian, maka tahapan
selanjutnya Penilai dapat mengetahui nilai apa yang hendak
digunakan sebagai dasar penilaian sesuai dengan tujuan tersebut
¤  Dasar penilaian atau jenis nilai yang akan ditentukan seharusnya
ditentukan sesuai apa yang dimaksud atau diinginkan oleh
pemberi tugas, namun dapat juga mengadopsi standar penilaian
yang berlaku
¤  Standar Penilaian Indonesia (SPI) mengatur hal tersebut
 Definisi Penugasan (3)
6

o  Identifikasi Properti dan Haknya

¤  Pekerjaan penilaian tidak dapat dilakukan bila objek penilaian
atau properti yang dinilai belum diketahui. Beberapa hal yang
perlu diketahui oleh Penilai sehubungan dengan spesifikasi
properti dan haknya seperti :
n  Lokasi
n  Spesifikasi
properti dan jumlahnya
n  Hak dan dokumen perizinan
n  Batasan properti (bila ada)
 Definisi Penugasan (4)
7

o  Identifikasi Pemberi Tugas

¤  Penilai harus mengetahui siapa yang memberikan tugas penilaian kepadanya
dan/atau untuk siapa laporan penilaian tersebut diperlukan. Hal ini perlu
diketahui agar penilai dapat memahami lingkup penugasn tersebut secara
lebih menyeluruh
o  Tanggal Penilaian
¤  Salah satu batasan nilai dalam pemenuhan prinsip perubahan (change) dalam
penilaian mengetahui tanggal penilaian. Tanggal penilaian dapat diasumsikan
sebelum, bersamaan dengan inspeksi atau setelah inspeksi. Sesuai dengan
keperluan penilaian bersangkutan, tanggal penilaian adakalanya ditentukan
pada tanggal tertentu oleh klien. Dengan diketahuinya tanggal penilaian
tersebut, maka penilai dapat menentukan asumsi-asumsi apa saja yang akan
digunakan dalam proses pelaksanaan penilaian.
 Definisi Penugasan (5)
8

o  Asumsi dan Syarat Pembatas

¤  Asumsi dan pembatasan menjadi penentu dalam melaksanakan penilaian.
Suatu laporan penilaian yang akan diterbitkan penilaian selalu terikat kepada
asumsi-asumsi yang digunakan.
¤  Asumsi dapat bersifat khusus dapat bersifat umum. Asumsi khusus, pada
umumnya ditentukan terhadap penilaian properti yang memiliki keterbatasan
untuk dapat hasil nilai yang direncana kan sudah sesuai. Untuk beberapa
kasus, properti yang memiliki potensi bermasalah, akan sukar dinilai bila
penilaian tidak mengambil asumsi secara khusus terhadap masalah tersebut.
¤  Syarat pembatas, lebih kepada hal-hal yang menjadi batasan bagi penilai
dalam melakukan penilaian seperti adanya keterbatasan dalam melakukan
inspeksi, riset data dan permasalahan pelaksanaan lainnya.
 Lingkup Penugasan
9

o  Penentuan lingkup penugasan adalah bagian yang terpenting pada

setiap pekerjaan penilaian, dimana hal ini akan memperlihatkan
bagi pembaca apa dan bagaimana penilaian tersebut
dilaksanakan
o  Lingkup penugasan, dapat ditentukan setelah melewati proses
identifikasi permasalahan penilaian. Ada tidaknya hambatan pada
pelaksanaan pekerjaan penilaian seharusnya sudah dapat diketahui
dari sejak awal penilaian tersebut dilakukan.
o  Dengan demikian, maka penilai wajib menentukan lingkup
pekerjaan yang akan dilaksanakan
 Pengumpulan Data
10

o  Proses pengumpulan data dapat dilakukan melalui pekerjaan

inspeksi. Persyaratan data yang dikumpulkan dapat mendukung
pekerjaan analisis dan penggunaan metode meliputi 3 (tiga)
kelompok data :
1.  Data Umum

2.  Data Khusus

3.  Data Pasar

 Pengumpulan Data (2)
11

o  Data umum pada umumnya meliputi data-data kewilayahan, kota/

kabupaten, kecamatan, kelurahan dan lingkungan dimana properti
berada
o  Data khusus pada umum meliputi data-data dari properti yang
menjadi objek penilaian. Data-data yang diperlukan tersebut
dapat meliputi spesifikasi termasuk ukuran, kondisi dari properti
dan informasi properti lainnya
o  Data perbandingan dapat meliputi data-data pembanding,
apakah menyangkut data penjualan/transaksi, penawaran, biaya-
biaya, tingkat hunian, penyusutan, pendapatan, tingkat kapitaisasi
dan data terkait lainnya
 Analisis Data
12

o  Analisis Pasar
¤  Analisis
pasar dapat meliputi proses identifikasi market
area, analisis permintaan dan penawaran atau properti dan
pasar sejenis sesuai dengan objek penilaian
o  Analisis Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
¤  dalam kondisi tanah kosong
¤  dalam kondisi tanah terbangun
 Estimasi Nilai Tanah
13

o  Mengestimasi harga atau nilai tanah merupakan hal yang

prinsip harus dilakukan Penilai setelah dapat kesimpulan
HBU pada analisis sebelumnya
o  Dalam menentukan nilai tanah, Penilai dapat menggunakan
salah satu teknik atau metode sebagai berikut :
¤  teknik perbandingan data pasar (sales comparison)
¤  teknik pengembangan lahan (land development)
¤  teknik penyisaan tanah (land residual)
¤  teknik alokasi (allocation)
¤  teknik ekstraksi (extraction)
¤  metode sewa tanah (land rent)
 Estimasi Nilai Tanah (2)
14

o  Teknik perbandingan data pasar :

¤  untuk
penilaian tanah melibatkan perbandingan langsung dari
properti yang dinilai dengan bidang tanah yang sejenis dimana
data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia.
o  Teknik pengembangan lahan :
¤  proses ini meliputi proyeksi pengembangan tanah menjadi
sejumlah kavling, membuat analisis pendapatan dan biaya yang
terkait serta mendiskontokan pendapatan bersih menjadi indikasi
nilai. Teknik ini mungkin dapat diterima dalam beberapa situasi,
namun tergantung kepada sejumlah asumsi yang mungkin sangat
sulit untuk dikaitkan dengan definisi Nilai Pasar.
 Estimasi Nilai Tanah (3)
15

o  Teknik penyisaan tanah :

¤  Teknik menerapkan data pendapatan dan biaya sebgai
elemen dalam analisisnya. Analisis finansial dibuat atas
pendapatan bersih yang dapat dihasilkan oleh suatu
penggunaan yang menghasilkan pendapatan dan
pengurangan dari pendapatan bersih dibuat untuk unsur
pengembalian finansial (financial return) yang dibutuhkan
dalam pengembangan tanah. Pendapatan sisa dianggap
sebagai residu untuk tanah dan dikapitalisasikan kedalam
indikasi nilai. Metode ini terbatas untuk properti penghasil
pendapatan dan terutama diterapkan untuk properti yang
relatif baru dimana asumsi yang dibutuhkan lebih sedikit.
 Estimasi Nilai Tanah (4)
16

o  Teknik alokasi :
¤  teknik ini dilakukan dengan perbandingan tidak langsung yang
mengembangkan perbandingan (rasio) antara nilai tanah dan nilai
pengembangan atau bentuk hubungan lainnya antara komponen
properti. Hasilnya adalah ukuran yang mengalokasikan harga pasar
total terhadap komponen tanah dan pengembangan untuk tujuan
perbandingan.
 Estimasi Nilai Tanah (5)
17

o  Teknik ekstraksi :
¤  teknik ini dilakukan dengan perbandingan tidak langsung (terkadang
disebut abstraksi). Teknik ini menghitung estimasi nilai dari
pengembangan dengan menerapkan analisis biaya dikurangi
depresiasi dan mengekstraksi hasilnya dari harga total properti
pembanding. Residu yang dihasilkan adalah indikasi dari nilai tanah
o  Teknik sewa tanah :
¤  Teknik ini sering juga disebut dengan teknik kapitalisasi sewa tanah.
Jika tanah dapat secara independen menghasilkan pendapatan sewa,
sewa ini dapat dikapitalisasikan ke dalam indikasi Nilai apabila data
pasar cukup tersedia.
 Pendekatan Penilaian
18

o  Tiga pendekatan penilaian dikenal dalam Proses Penilaian;

Pendekatan Data Pasar, Biaya dan Pendapatan
o  Dalam situasi dimana data transaksi pasar banyak didapatkan,
Pendekatan Biaya menjadi kurang relevan, namun apabila data
pembanding sulit didapatkan maka Pendekatan Biaya menjadi
dominan digunakan.
o  Adalah wajar bagi Penilai untuk mempertimbangkan setiap
pendekatan. Setiap pendekatan didasarkan kepada prinsip
substitusi, yang beranggapan bahwa jika terdapat beberapa
komoditas, barang atau jasa yang serupa, maka yang menawarkan
harga terendah akan menarik permintaan terbesar dan distribusi
terluas.
 Pendekatan Penilaian (2)
19

o  Dalam pengertian yang sederhana, harga properti yang

tercipta di pasar akan dibatasi oleh harga yang umum
dibayarkan untuk properti pesaing di pangsa pasar yang
sama, alternatif keuangan untuk menginvestasikan uang di
tempat yang lain dan biaya untuk membangun properti yang
baru atau mengadaptasi properti tua untuk penggunaan yang
serupa dengan properti yang dinilai.
 Pendekatan Penilaian (2)
20

o  Pendekatan Data Pasar :

¤  Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti
sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta
menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan.
Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian)
dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding,
baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam
tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli
 Prosedur Pendekatan Pasar

Riset Data

Verifikasi Data • Lokasi

•  Dokumen
•  Pembiayaan
Seleksi Unit •  Transaksi
Perbandingan •  Fisik
m2/Ha/ARR •  Ekonomi
Penyesuaian +/ - •  Peruntukkan
Elemen •  Pasar
Perbandingan

Rekonsiliasi
Indikasi Nilai

Data 1
+ Data 2
+ Data 3
=Indikasi Nilai
30% 50% 20% 100%
 Pendekatan Penilaian (3)
22

o  Pendekatan Biaya :
¤  Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa,
sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang
dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari
properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan
yang sebanding.
¤  Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi
depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau memiliki
keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara
tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan
untuk properti yang dinilai.
Cost Approach

MARKET VALUE

REPRODUCTION/REPLACEMENT COST OF THE SUBJECT

PROPERTY’S IMPROVEMENTS AS IF NEW

ACCRUED DEPRECIATION ON THE IMPROVEMENTS

LAND VALUE
 Nilai Properti by Cost Approach
24

minus

RCN : Depresiasi : Land Value :

•  Direct Cost •  Physical Deterioration •  Highest and Best Nilai
•  Indirect Cost •  Functional Use As if Vacant
Obsolescence Pasar
•  Developer’s Cost Properti
•  External Obsolescence

plus

RCN : Reproduction/Replacement Cost New

Depresiasi : Accrued of Depreciation
 Pendekatan Penilaian (4)
25

o  Pendekatan Pendapatan :
¤  Pendekatan
ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya
yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan
mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi
menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan
pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui
konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini
mungkin menggunakan kapitalisasi langsung (dikenal
dengan tingkat kapitalisasi), yield atau tingkat diskonto
(menggambarkan tingkat pengembalian investasi), atau
keduanya.
 Reskonsiliasi Nilai
26

o  Pendekatan penilaian yang digunakan lebih dari satu,

maka Penilai seharusnya memberikan kesimpulan nilai
dengan jalan rekonsiliasi.
o  Rekonsiliasi dapat dilakukan sesuai pemahaman dan
keyakinan Penilai atas kesimpulan yang diambil. Salah
satu teknik rekonsiliasi yang dapat digunakan adalah
teknik pembobotan rata-rata
 Laporan Penilaian
27

o  Proses terakhir dari pelaksanaan penilaian adalah

penyusunan laporan penilaian. Laporan penilaian
disusun sesuai dengan bentuk dan sifat laporan
o  Laporan penilaian dapat terdiri dari laporan lengkap
(narrative) dan laporan berbentuk ringkas (short form
report). Pemilihan bentuk laporan tersebut disesuaikan
kebutuhan pemberi tugas
28 Terima Kasih
Jak, 2010/hy/mappi