PENDEKATAN

PERBANDINGAN DATA PASAR

PENDEKATAN PENILAIAN
Amerika Australia INDONESIA

     
1. Market Data Approach 1. Market Data Approach : Market 1. Pendekatan Data Pasar
Continuum, Simple Comparison,
Detailed Analysis (paired sales analysis,
market adjustment grid)
 

     
2. Cost Approach : Quantity Survey, 2. Cost Approach 2. Pendekatan Biaya : Metode
Unit in Place, Square Metre, Index Kalkulasi Biaya dan Metode DRC

     
3. Income Approach : Direct 3. Hypothetical Development Approach 3. Pendekatan Pendapatan : Metode
Capitalization, DCF, Land Kapitalisasi Langsung & Metode Arus
Development, Residual Technique Kas Terdiskonto
(land, building, property)

     
4. Computer Based Technique : Cash
Flow Method, Regression (simple and
multi regression analysis)
I. Definisi
Pendekatan Data Pasar:
Suatu pendekatan untuk memperkirakan Nilai
Pasar dari suatu aktiva,
“berdasarkan harga jual dari
aktiva sejenis yang sebanding,
yang ditransaksikan di pasar terbuka”
Pada dasarnya Perdekatan Perbandingan Data Pasar dapat
digunakan untuk semua jenis properti, asalkan data
transaksi yang tersedia cukup dan dapat dipercaya.
 Pendekatan Data Pasar

Proses Penilaian untuk menghasilkan indikasi nilai dari subyek

properti diperoleh dengan cara membandingkan properti
sebanding yang sudah terjual / sedang ditawarkan, kemudian
mengidentifikasi unit pembanding yang sesuai, dan melakukan
penyesuaian terhadap harga jual atau unit harga dari properti
pembanding yang relevan, sebagai elemen pembanding pasar.

Harga jual (penawaran) atau sudah terjual dari properti pembanding

kemudian dianalisis dengan menerapkan satuan pembanding yang
sesuai dan dicocokkan dengan perbedaan atas objek penilaian
berdasarkan unsur – unsur pembading

4
KONSEP PENDEKATAN
DATA PASAR
Nilai Objek Penilaian =
Harga Jual [penawaran] Properti Pembanding +/- Penyesuaian

Properti Pembanding Objek Penilaian

KONSEP PENDEKATAN DATA PASAR

Nilai Objek =
Harga Jual (penawaran) Pembanding - Penyesuaian

= - PENYESUAIAN

Nilai
Objek Properti Penyesuaian /
Pembanding adjusment
6
KONSEP PENDEKATAN
DATA PASAR
 Pendekatan Perbandingan Data Pasar didasarkan pada 2 [dua] asumsi,
yaitu :
 Harga jual dari properti pembanding merupakan indikator bagi suatu

nilai pasar atas objek penilaian.

 Properti yang sebanding [properti pembanding] akan mempunyai

harga jual yang sebanding dengan objek penilaian.

KONSEP PENDEKATAN
DATA PASAR
 Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah pendekatan yang
menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang
hampir sebanding dengan objek penilaian, didasarkan pada suatu proses
perbandingan.

 Harga jual [penawaran] dari properti pembanding kemudian dianalisis

dengan menerapkan satuan pembanding* yang sesuai dan dicocokan
dengan perbedaan atas objek penilaian berdasarkan unsur-unsur
pembanding*.
III. Faktor-Faktor Penting
Faktor-faktor penting dalam menentukan Nilai Pasar:

Penggunaan (highest & best use)

Nilai Pasar diukur berdasarkan penggunaan yang
optimal (penggunaan yg paling menguntungkan)
Lokasi
Kondisi Pasar
Penting untuk memahami kekuatan pasar yang dapat
mempengaruhi nilai dari properti tersebut (identifikasi,
analisa dan evaluasi)
Pendekatan Data Pasar
Dikenal juga dengan:
Market Data Approach
Direct Comparison Method
Comparison Method
Direct Sales Comparison
Sales Comparison
Pendekatan ini merupakan pendekatan yang paling banyak digunakan.
Bahkan dalam penerapan pendekatan2 lain, tetap harus menggunakan
prinsip Pendekatan Data Pasar
KONSEP PENDEKATAN
DATA PASAR
 Pada dasarnya Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat digunakan
untuk semua jenis properti, asalkan data transaksi yang tersedia cukup
dan dapat dipercaya.
LANGKAH LANGKAH
PENILAIAN DALAM
PENDEKATAN DATA PASAR
 Mengumpulkan Data Data Properti Pembanding
 Melakukan Verifikasi terhadap Properti Pembanding
 Menetapkan Satuan Pembanding*
 Menetapkan Unsur Pembanding*
 Melakukan Penyesuaian* antara Properti Pembanding dengan Objek
Penilaian
 Melakukan Rekonsiliasi* terhadap indikasi Nilai yang ada
PENGUMPULAN DAN
VERIFIKASI DATA
PROPERTI PEMBANDING
 Prinsip dasar : Mencari data pembanding yang paling mirip dengan
objek penilaian, sehingga proses penyesuaian tidak menjadi terlalu
rumit, terutama untuk unsur-unsur pembanding yang punya pengaruh
signifikan dalan menentukan nilai / harga jual suatu properti.
 Ha-hal yang perlu diperhatikan :
 Cakupan area

 Waktu

 Karakteristik fisik : Luas tanah, luas bangunan, usia, dll.

 Jumlah properti pembanding

 Properti yang sedang ditawarkan atau sudah terjual ?

SATUAN PEMBANDING
 Pengertian Satuan Pembanding
Satuan Pembanding adalah satuan yang akan dipakai dalam
melakukan penilaian; pada umumnya bergantung ‘nature’ dari properti
tersebut.

 Jenis Satuan Pembanding

Misalnya : satuan pembanding untuk rumah adalah m2, satuan
pembanding untuk kondominium adalah kamar, dll.
UNSUR PEMBANDING
 Pengertian Unsur Pembanding
Unsur Pembanding adalah faktor-faktor dari properti yang
menyebabkan terjadinya perbedaan nilai pasar antara properti yang
satu dengan yang lain. Dengan demikian nilai properti merupakan
fungsi dari reaksi pasar akan tingkat kegunaan dari unsur-unsur
tersebut.
UNSUR PEMBANDING
 Jenis Unsur Pembanding :
 Lokasi & Aksesbilitas

 Luas Tanah & Luas Bangunan

 Bahan Bangunan

 Usia Bangunan

 Hak atas Tanah

 Zoning

 Posisi Tanah

 Lebar Jalan

 Harga Penawaran & Waktu Penawaran

 Harga Jual & Waktu Penjualan

2. Verifikasi & Analisa Data
Membuat ringkasan & menyusun tentang informasi dari
properti pembanding, termasuk:
Penjual / pembeli
Waktu transaksi
Lokasi
Sifat-sifat fisik antara lain luas tanah, bangunan, prasarana,
dll
Syarat pembayaran
Motivasi dari terjadinya penjualan / pembelian
Analisa data transaksi
Per m2
Per unit
Per kamar
Gross Rent Multiplier
3. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian terhadap perbedaan & persamaan antara
properti yang dinilai dengan data pembanding

Faktor-faktor yang diadakan penyesuaian:

Waktu
Lokasi (lingkungan / jalan)
Sifat-sifat fisik (baik tanah maupun bangunan)

4. Rekonsiliasi
Dari Indikasi Nilai yang diperoleh dari data
pembanding, dilakukan rekonsiliasi
(pembobotan) untuk mendapatkan suatu
kesimpulan nilai.
TEKNIK PENYESUAIAN
 Pengertian Penyesuaian

 Penyesuaian adalah langkah penting yang perlu dilakukan agar

harga jual [penawaran] dari properti pembanding mendekati sama
dengan nilai objek penilaian. Oleh karena itu penyesuaian
dilakukan terhadap properti pembanding dan bukan objek
penilaian. Properti pembanding yang mempunyai kemiripan paling
banyak dengan objek penilaian akan mendapat penyesuaian paling
sedikit. Demikian pula sebaliknya.
BAGAIMANA MELAKUKAN ADJUSTMENT
Langkah penting yang perlu dilakukan agar
pembanding sama atau hampir sama dengan
aset yang dinilai adalah menyesuaikan
pembanding dengan aset yang dinilai bila
pembanding kurang maka harus diplus (+)
begitu pula sebaliknya bila pembanding bagus
maka harus diminus (-), properti pembanding
yang mempunyai kemiripan paling banyak
dengan objek penilaian akan mendapatkan
penyesuaian paling sedikit demikian pula
sebaliknya.

20
Teknik-teknik Penyesuaian
Ada 3 cara penyesuaian (adjustment):
1. Metode Tambah Kurang (Plus Minus
Method)
2. Metode Jumlah Rupiah (Rupiah Amount
Method)
3. Metode Persentase (Percentage Method)
TEKNIK PENYESUAIAN
 Jenis Teknik Penyesuaian
 Penyesuaian Lumpsum ( Tambah Kurang)

Penyesuaian langsung dilakukan secara keseluruhan dan tidak

dirinci per unsur pembanding. Biasanya penyesuaian dinyatakan
dalam Rupiah.

Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3

Sale Price 100,000 120,000 110,000
Adjustment 12,000 (9,000) 5,000
Adjusted Sale Price 112,000 111,000 115,000
TEKNIK PENYESUAIAN
 Penyesuaian Jumlah Rupiah
Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur
pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan antara
properti pembanding & objek penilaian dinyatakan dalam Rupiah.

Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3

Sa le Price 96,300 79,400 83,400
Time Adjustment 12,000 9,000 9,000
Time Adjusted Sa le Price 108,300 88,400 92,400
Age 10 yea rs - 3,200 (3,200)
Condition Good 4,800 - 4,800
Lot Size 50 * 40 (10,000) - (5,000)
Floor Area 1,500 (9,600) (4,800) -
Ga ra ge Atta ched - 800 -
Qua lity Good - - 4,000
Net Adjustment (14,800) (800) 600
Adjusted Sa le Price 93,500 87,600 93,000
TEKNIK PENYESUAIAN
 Penyesuaian Persentase
Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur
pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan antara
properti pembanding & objek penilaian dinyatakan dalam
persentase.

Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3

Sa le Price 96,300 79,400 83,400
Time Adjustment 12% 9% 9%
Time Adjusted Sa le Price 107,856 86,546 90,906
Age 10 yea rs 0% 4% -4%
Condition Good 5% 0% 5%
Lot Size 50 * 40 -10% 0% -5%
Floor Area 1,500 -10% -5% 0%
Ga ra ge Atta ched 0% 3% 0%
Qua lity Good 0% 0% 5%
Net Adjustment -15% 2% 1%
Adjusted Sa le Price 91,700 88,300 91,800
SUMBER INFORMASI DALAM
MELAKUKAN PENYESUAIAN
 Matched Pairs
 Cost
 Regression Analysis
 Survey
REKONSILIASI
 Rekonsiliasi adalah teknik pembobotan yang diperlukan untuk
menentukan nilai pasar objek penilaian dari indikasi-indikasi nilai
yang ada. Bobot yang paling besar diberikan kepada properti
pembanding yang mempunyai perbedaan paling sedikit dengan objek
penilaian. Demikian pula sebaliknya.

 Pembobotan dapat dilakukan dalam bentuk persentase maupun dalam

bentuk skala [rating]. Praktek penilaian sehari-hari di Indonesia pada
umumnya meggunakan teknik pembobotan dalam bentuk persentase.
Jumlah total pembobotan harus 100%.
 PENILAIAN TANAH
KAVLING RESIDENSIAL
 DATA OBJEK PENILAIAN
DAN DATA PROPERTI
PEMBANDING
DATA OBJEK PENILAIAN Objek Prope rti Properti Prope rti Prope rti
DAN PROPERTI PEMBANDING Penila ia n 1 2 3 4
Kompleks Pd. Ca be Inda h Pd. Cabe Inda h Pd. Ca be Inda h Pd. Ca be Inda h Pd. Ca be Inda h
Blok/ No E/ 2 G/ 5 D/ 28 AM/ 26 F/ 7
Kota Ja k. Se l Ja k. Se l Jak. Se l Ja k. Se l Ja k. Se l
Lua s Ta na h 175 150 170 165 175
Posisi Tana h Sta nda rd Sta nda rd Sta nda rd Sta nda rd Standa rd
Le bar Jala n 10 8 8 8 10
Ma te rial Ja lan Aspa l Aspa l Aspa l Aspa l Aspa l
Kondisi Ja la n Ba ik Ba ik Ba ik Ba ik Ba ik
Loka si & Akse sbilita s Ta ma n - - - Tama n
Fa sos/ Fa sum/ Utilitas Sta nda rd Sta nda rd Sta nda rd Sta nda rd Standa rd
Bentuk Ta nah PP Proporsional PP Proporsiona l PP Proporsional PP Proporsiona l PP Proporsiona l
Hak Ata s Ta na h HM HGB HM HM HGB
Zoning Reside nsia l Re side nsia l Reside nsia l Reside nsia l Re side nsia l
Harga Pena wa ran 18,750,000 18,700,000 19,800,000
Waktu Pe na wa ra n 2 bln 3 bln 1 bula n
Harga Transa ksi 17,500,000
Waktu Tra nsaksi 1 bulan
 Kondis i Jalan Baik Baik Baik Baik Baik
Lokas i & Aks es bilitas Taman - - - Taman
Fas os /Fas um/Utilitas S tandard S tandard S tandard S tandard S tandard
Bentuk Tanah P P P ropors ional P P P ropors ional P P P ropors ional P P P ropors ional P P P ropors ional
Hak Atas Tanah HM HGB HM HM HGB
PENILAIAN TANAH KAVLING
Zoning Res idens ial Res idens ial Res idens ial Res idens ial Res idens ial
Harga P enawaran 18.750.000 18.700.000 19.800.000
Waktu P enawaran 2 bln 3 bln 1 bulan
Harga Trans aks i 17.500.000
Waktu Trans aks i 1 bulan
PENYES UAIAN
Dis kon 10% 10% 10% 0%
P rediks i Harga Trans aks i 16.875.000 16.830.000 17.820.000 17.500.000
RESIDENSIAL

Harga per m2 112.500 99.000 108.000 100.000

Luas Tanah -5% -2,5% -5% 0%
P os is i Tanah 0% 0% 0% 0%
Lebar Jalan 2,5% 2,5% 2,5% 0%
Uns ur P embanding

Material Jalan 0% 0% 0% 0%
Kondis i Jalan 0% 0% 0% 0%
Lokas i & Aks es bilitas 5% 5% 5% 0%
Fas os /Fas um/Utilitas 0% 0% 0% 0%
Bentuk Tanah 0% 0% 0% 0%
Hak Atas Tanah 10% 0% 0% 10%
Zoning 0% 0% 0% 0%
Waktu 0% 0% 0% 0%
Total P enyes uaian 12,5% 5,0% 2,5% 10,0%
Indikas i Nilai 127.000 104.000 111.000 110.000
Rekons ilias i/P embobotan 15% 30% 25% 30%
Nilai P as ar Tanah Objek P enilaian 111.000 19.050 31.200 27.750 33.000

Jumlah Abs olut P enyes uaian 22,5% 10,0% 12,5% 10%

Jumlah P enyes uaian 4 3 3 1
S tandard Devias i 9.832
CoV 9%

Mean 113.000 14.000 (9.000) (2.000) (3.000)

290.000.000 196.000.000 81.000.000 4.000.000 9.000.000
96.666.667
MENGUKUR TINGKAT
KEYAKINAN DALAM
MELAKUKAN PENYESUAIAN
 Jumlah Penyesuaian
Makin banyak jumlah penyesuaian suatu properti pembanding
terhadap objek penilaian dapat diartikan bahwa properti pembanding
tersebut mempunyai banyak perbedaan terhadap objek penilaian.

 Jumlah Absolut Penyesuaian

Jumlah absolut penyesuaian menggambarkan jumlah kotor [gross
absolute] dari penyesuaian yang dilakukan antara properti pembanding
terhadap objek penilaian. Makin besar jumlah absolutnya
mengindikasikan makin besar pula perbedaannya.
MENGUKUR TINGKAT
KEYAKINAN DALAM
MELAKUKAN PENYESUAIAN
 Teknik Statistik : Standar Deviasi & Coefficients of Variation
 Melalui standard deviasi dapat diketahui seberapa jauh
penyimpangan yang dilakukan dalam melakukan penyesuaian.
 Sedangkan coefficients of variation adalah standar deviasi dibagi

dengan rata-rata; kemudian dikalikan dengan 100.

 referensi
Property Appraisal and Assessment Administration, The International
Association Of Assessing Officers,1990
The Appraisal Of Real Estate, Appraisal Institute, 2001
PENILAIAN RUMAH
TINGGAL
Deskripsi Objek Penilaian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
Ha rga Jua l ??? 96300 82400 83400
Wa ktu Penjua la n 24 Bula n 18 Bula n 18 Bula n
Usia Ba nguna n 10 Ta hun 10 Ta hun 12 Ta hun 8 Ta hun
Kondisi Ba nguna n Ba ik Seda ng Ba ik Seda ng
Lua s Ta na h 50 * 140 70 * 200 50 * 150 60 * 175
[Kecil] [Besa r] [Kecil] [Seda ng]
Lua s Ba nguna n 1500 1700 1600 1500
Ga ra si Atta ched Atta ched Deta ched Atta ched
Kua lita s Ba ik Ba ik Ba ik Seda ng

Ketera nga n :
Wa ktu 500 per Bula n
Usia 1,600 per Ta hun
Kondisi 4,800 a nta ra kondisi ba ik da n seda ng
Lua s Ta na h 5,000 untuk setia p ka tegori
Lua s Ba nguna n 48 per sf
Ga ra si 800 lebih mura h untuk ya ng deta ched
Kua lita s 4,000 a nta ra kondisi ba ik da n seda ng
 PENILAIAN RUMAH
TINGGAL
Deskripsi Objek Penilaian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
Harga Jual ??? 96.300 82.400 83.400
Waktu Penjualan 12.000 9.000 9.000
Usia Bangunan - 3.200 (3.200)
Kondisi Bangunan 4.800 - 4.800
Luas Tanah (10.000) - (5.000)
Luas Bangunan (9.600) (4.800) -
Garasi - 800 -
Kualitas - - 4.000
Total Penyesuaian (2.800) 8.200 9.600
Indikasi Nilai 93.500 90.600 93.000
TERIMA
KASIH