INVESTASI PROPERTI

(Lanjutan)
MATERI PENDIDIKAN PLP-1 MAPPI

Disampaikan Oleh :
Ir. Muhammad amin, MSc, mappi (cert.)
nipp : pb-1.08.00012
mappi : 92-s-00212
WHY REAL ESTATE IS A GOOD INVESTMENT

ANNUAL INCOME

EQUITY INCOME

TAX SHELTER

CAPITAL APPRECIATION
XII. HUBUNGAN ANTARA INVESTASI PROPERTI
DENGAN PENILAIAN

 Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu investasi income

producing property mencerminkan Nilai Pasar dari property
tersebut
 Pendapatan yang akan diperoleh property tersebut akan didapat
pada saat ini dan dimasa akan datang
 Oleh karena pendapatan tersebut akan diperoleh dimasa akan
datang, hal tersebut berarti mengandung resiko
 Memiliki Yield yang akan mengakibatkan adanya capital
appreciation
TRADITIONAL INVESTMENT CRITERIA
RULES – OF
THUMB
CRITERIA
CONTOH GROSS INCOME MULTIPLIER

Sale Expected Selling GIM

Gross Income Price

1 1,260,000 7,350,000 5.83

2 1,344,000 8,400,000 6.25
3 1,386,000 8,960,000 6.46
4 1,365,000 8,470,000 6.21
5 1,302,000 6,440,000 4.95
6 1,323,000 8,190,000 6.19
7 1,428,000 9,975,000 6.99
8 1,394,400 8,820,000 6.33
9 1,444,800 10,150,000 7.03
10 1,360,800 7,350,000 5.40
Average 6.16
 CONTOH OVERALL CAPITALIZATION RATE

COMPARABLE Gedung Gedung Gedung Gedung Gedung Gedung

1 2 3 4 5 6

Leasable Area (M2) 2,100 1,800 2,200 2,400 1,900 2,300

Vacancy allowance 10% 6% 9% 11% 7% 12%
Rentable Area (M2) 1,890 1,692 2,002 2,136 1,767 2,024
Age (years) 4 5 6 3 2 7

Rental Rate 62,500 55,000 59,000 62,000 60,000 58,000

(Rp/M2/Bulan)

Service Charge 20,000 18,000 20,000 20,000 18,000 20,000

(Rp/M2/Bulan)

Operating Expenses 15,000 16,000 17,000 14,000 13,000 18,000

(Rp/M2/Bulan)

NOI 1,493,100,000 1,136,592,000 1,449,096,000 1,698,624,000 1,357,512,000 1,397,664,000

Sales Price (RP) 8,630,635,838 6,143,740,541 7,875,521,739 9,651,272,727 8,080,428,571 7,514,322,581

Rate of Return (i) 17.3% 18.5% 18.4% 17.6% 16.8% 18.6%

(NOI/Sales Price)
TRADITIONAL APPRAISAL METHODS

The Market Comparison Approach

The Cost Approach

The Income Approach

DISCOUNTED CASH FLOW MODELS
Net Present Value (NPV)
Investasi bisa diterima jika NPV > 0

Internal Rate Of Return (IRR)

Project bisa diterima jika IRR > Tingkat balikan yang diharapkan

ADVANCED TECHNIQUES MODELS

Profitability Index (PI) /

Benefit-Cost Ratio (BCR)

Adjusted Internal Rate of Return

Reinvestment rate
 DISCOUNTED CASH FLOW MODELS
Net Present Value (NPV)
Metode ini dilakukan dengan cara menghitung selisih antara Nilai
kini Investasi dengan Nilai kini penerimaan - penerimaan kas
bersih (operasional maupun terminal arus kas ) dimasa yang akan
datang.

Untuk menghitung Nilai kini tersebut perlu ditentukan terlebih

dahulu tingkat bunga yang dianggap relevan.

Tingkat bunga ini ditentukan berdasarkan tingkat bunga investasi

yang sejenis dimana perlu diperhatikan resiko atas Investasi
tertentu.

Resiko atas Investasi tertentu artinya resiko yang berbeda antara

suatu Investasi dengan Investasi yang lain.
DISCOUNTED CASH FLOW MODELS
Net Present Value (NPV)

n=n CF n
NPV = - I 0 + Σ
n=1 (1+i)n

Penjelasan:
NPV = Net Present Value (Rp)
I o = Initial Investment (Rp)
CF = Arus Kas Bersih (Rp)
I = Tingkat diskonto / bunga Investasi tertentu (%)
n = Masa investasi (tahun)

Bila NPV > 0, maka Investasi menguntungkan.

Bila NPV < 0, maka Investasi tidak menguntungkan.

 DISCOUNTED CASH FLOW MODELS
Internal Rate of Return (IRR)

Metode ini menghitung tingkat bunga yang menyamakan Nilai kini Investasi
dengan Nilai kini penerimaan – penerimaan kas bersih di masa – masa
mendatang .

Apabila tingkat bunga ini lebih besar dari pada tingkat bunga yang relevan
( tingkat keuntungan yang disyaratkan ) maka Investasi dikatakan
menguntungkan dan apabila lebih kecil dikatakan tidak menguntungkan .
Secara Umum Rumus IRR dapat ditulis :
n=n CF n
0 = -I0 + Σ
n=1 (1+i)n
Catatan : i = IRR ( Internal Rate of Return )
Notasi rumus lihat rumus NPV
DISCOUNTED CASH FLOW MODELS
Dengan “trial and error” dihitung i = IRR

Selain menggunakan “ trial and error “ rumus mencari IRR dapat

menggunakan interpolasi linier dengan rumus sebagai berikut :
NPV1
IRR = i 1 + x [ i 2 – i1]
NPV1 - NPV 2

Notasi :
i 1 = tingkat bunga ke 1 ( tingkat diskon yang menghasilkan NPV 1 )
I 2 = tingkat bunga ke 2 ( tingkat diskon yang menghasilkan NPV 2 )
NPV 1 = Net Present Value 1
NPV 2 = Net Present Value 2
IRR = Internal Rate of Return .
 DISCOUNTED CASH FLOW MODELS

Profitability Index (PI)

Metode ini menghitung perhitungan antara nilai
sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa
datang dengan nilai sekarang investasi, apabila
prifitability index (PI)-nya lebih besar dari 1 maka
proyek dikatakan menguntungkan, tetapi apabila
kurang dikatakan tidak menguntungkan
RISK ANALYSIS

Sensitivity Analysis

Probabilistic Modeling and Simulation

Modern Capital Market Measures

PROPERTY DEVELOPMENT PROCESS

The Fourteen Phases of Property Development

EVALUATION ACQUISITION PROCUREMENT DISPOSAL

1. Opportunity / 5. Professional
9. Design 12. Promotion
Site Identification Appointments
10. Tendering/
2. Market Analysis 6. Financing 13. Letting
Contracting
7. Planning
3. Site Investigation 11. Construction 14. Sale
Application
8. Site Assembly/
4. Feasibility Study
Purchase
 TERIMA KASIH

ATAS KESEMPATAN DAN PERHATIANNYA