ELEMEN PERBANDINGAN

Pendekatan Perbandingan Penjualan (The Sales Comparison Approach) merupakan salah satu
pendekatan penilaian yang paling banyak digunakan. Bahkan dalam penerapan pendekatan yang lain,
prinsip Pendekatan Perbandingan Penjualan tetap digunakan. Penilaian dengan Pendekatan
Perbandingan Penjualanadalah the process in which a market value estimate is derived by analyzing the
market for similar properties and comparing these properties to the subject properti (Appraisal Institute,
1996: 397). Ada beberapa prosedur yang harus dilakukan dalam pendekatan ini, yaitu:

1. Mengumpulkan data terkait transaksi penjualan, daftar penjualan/pembelian, data penawaran

penjualan/pembelian atas properti yang sebanding (similar) dengan properti yang dinilai (properti
subjek), yang antara lain meliputi jenis properti, tanggal penjualan lokasi, ukuran, kondisi fisik, dan
zoning.
2. Memverifikasi data yang diperoleh dengan melakukan konfirmasi untuk meyakini keakuratan
data dan bahwa transaksi yang terjadi mencerminkan arm?s-length transactions dan pertimbangan
pasar. Arm?s-length transactions adalah a home sale transaction where both buyer and seller act
willingly, with full knowledge of all details of the transaction (termwiki)
3. Memilih unit pembanding yang sesuai (misalnya, rupiah per meter persegi, jumlah kamar, dll)
dan membangun analisis perbandingan
4. Melakukan analisis perbedaan antara elemen-elemen pembanding yang dimiliki properti
pembanding dengan properti subjek, dan melakukan penyesuaian harga atas perbedaan tiap-tiap
elemen tersebut atau bahkan menghilangkan suatu properti dari daftar properti pembanding jika
perbedaannya terlalu jauh.
5. Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis perbandingan untuk
mendapatkan indikasi nilai tunggal atau kisaran (range) nilai.
6. Hak kepemilikan yang melekat pada properti
7. Pembiayaan (financing)
8. Kondisi penjualan
9. Waktu penjualan
10. Semua elemen pembanding yang tersisa, seperti: lokasi, karakteristik fisik (ukuran, kondisi),
zoning, dsb.
11. Hak kepemilikan yang melekat pada properti
12. Pembiayaan
13. Kondisi penjualan
14. Waktu transaksi
15. Semua elemen pembanding yang tersisa, seperti lokasi, kondisi fisik bangunan, dan karakteristik
fungsionalnya.

ELEMEN-ELEMEN PEMBANDING
Elemen-elemen pembanding adalah ?are the characteristics of properties and transactions that
cause the prices paid for real estate to vary? (Appraisal Institute, 1996: 403). Elemen-elemen
pembanding bisa diidentifikasikan dari analisis dan verifikasi data pasar yang diperoleh. Penilai harus
meyakini bahwa elemen pembanding yang dipilih berpengaruh terhadap nilai dan itu harus didasarkan
pada bukti-bukti pasar. Misalnya, dari survey pasar diperoleh informasi bahwa setiap tahun terjadi
kenaikan harga properti sebesar 10%. Berdasarkan hal tersebut. maka ?waktu penjualan? seharusnya
dijadikan sebagai salah satu elemen pembanding.
Pertimbangan atas elemen-elemen pembanding yang dapat mempengaruhi nilai harus
dilakukan dengan cermat. Identifikasi perbedaan elemen-elemen pembanding yang dimiliki properti
subjek dan properti pembanding diperlukan untuk melakukan penyesuaian, agar diperoleh indikasi nilai
pasar yang andal. Berikut ini adalah elemen-elemen pembanding yang dapat dipertimbangkan penilai
ketika melakukan penilaian dengan pendekatan perbandingan penjualan (Kenneth, 1997:94):

PENYESUAIAN
Proses penyesuaian dilakukan ketika properti pembanding sudah dipilih. Proses tersebut dimulai
dari harga transaksi properti pembanding ditambah atau dikurangi dengan penyesuaian karena adanya
perbedaan elemen pembanding antara properti pembanding dengan properti subjek.
Penyesuaian elemen pembanding dapat diekspresikan dalam percentage adjustments (bentuk
prosentase). Contoh berdasarkan analisis pasar, rata-rata setiap tahun terjadi kenaikan harga properti di
suatu wilayah sebesar 10%. Dengan demikian, perbedaan waktu penjualan antara properti pembanding
dengan properti subjek selama 1 tahun menyebabkan adanya penyesuaian harga sebesar 10%.
Percentage adjustments sering diterapkan pada perbedaan dalam hak kepemilikan, syarat pembiayaan,
kondisi penjualan dan kondisi pasar.
Penyesuaian elemen pembanding juga dapat diekspresikan dalam dollar adjustments (dalam
bentuk rupiah/dollar). Contoh: berdasarkan analisis pasar, perbedaan luas tanah di suatu kawasan
perumahan mengakibatkan perbedaan harga sebesar Rp1.000.000,00/meter 2. Dengan demikian, jika
properti pembanding memiliki tanah lebih luas 10 meter 2 dibanding properti subjek, maka dilakukan
penyesuaian sebesar Rp. 10.000.000,00 (dengan cara mengurangi nilai properti pembanding terkait).
Dollar adjustments sering diterapkan untuk penyesuaian terkait dengan karakteristik properti, seperti
luas tanah, luas bangunan, jumlah kamar, dsb.

URUTAN PENYESUAIAN
Urutan penyesuaian atas elemen pembanding seharusnya mengikuti pola yang logis. Menurut
Kenneth (1997:94) urutan penyesuaian yang direkomendasikan oleh Appraisal Institute merupakan pola
yang baik karena disamping memenuhi logika juga hanya mengandung sedikit penyimpangan dibanding
sekema penyesuaian yang lain. Urutan penyesuaian yang direkomendasikan Appraisal Institue (1996:
420) sebaiknya diikuti, jika penilai menggunakan percentage adjustments atau kombinasi antara
percentage adjustments dengan dollar adjustments. Hal ini dimaksudkan agar nilai dasar terkoreksi
(correct value base) dan nilai penyesuaian waktu yang diperoleh lebih akurat. Urutan penyesuaian
tersebut adalah sebagai berikut (Kenneth, 1997:94):
.           Urutan pertama penyesuaian nilai dilakukan terhadap perbedaan hak kepemilikan properti.
Perbedaan status legal kepemilikan akan berpengaruh terhadap harga properti. Misalnya, harga properti
dengan Sertifikat Hak Milik umumnya lebih tinggi dibandingkan dengan harga properti dengan status
Girik. Penyesuaian ini harus dilakukan pertama kali untuk memperlihatkan nilai properti pembanding
jika status kepemilikannya disetarakan dengan properti subjek. Selanjutnya, nilai properti pembanding
setelah penyesuaian hak kepemilikan, dijadikan sebagai dasar untuk menghitung penyesuaian
pembiayaan.
           Urutan ke dua penyesuaian nilai dilakukan terhadap perbedaan pembiayaan (jika ada). Penilai
harus memastikan apakah transaksi penjualan properti pembanding dilakukan secara tunai atau secara
kredit. Jika secara kredit, apakah tingkat bunga properti pembanding lebih tinggi atau lebih rendah
dibanding tingkat bunga pasar saat ini. Jika penjualan properti pembanding dilakukan secara kredit,
maka penyesuaian nilai dapat dilakukan dengan model kas ekuivalen ( the cash equivalency model).
Model ini tidak akan dijelaskan dalam artikel ini. Penyesuaian pembiayaan dilakukan sebelum
penyesuaian kondisi penjualan untuk memperlihatkan nilai properti pembanding jika pembiayaannya
disetarakan dengan properti subjek. Selanjutnya, nilai properti pembanding setelah penyesuaian kondisi
pembiayaan, dijadikan sebagai dasar untuk menghitung penyesuaian kondisi penjualan yang dilakukan
dalam bentuk prosentase.
Urutan ke tiga penyesuaian nilai dilakukan terhadap kondisi penjualan. Kondisi penjualan
umumnya merefleksikan motivasi dari pembeli dan penjual. Dalam berbagai situasi, kondisi penjualan
berpengaruh signifikan terhadap harga transaksi, terutama jika unsur arm?s-length transactions tidak
terpenuhi. Misalnya, akan terjadi perbedaan harga yang cukup besar antara properti yang dijual secara
terburu-buru (karena kebutuhan uang sangat mendesak) dengan properti yang dijual dalam keadaan
normal. Pada kejadian pertama unsur arm?s-length transactions tidak dipenuhi, sedang pada transaksi
ke dua unsur arm?s-length transactions terpenuhi. Penjual yang butuh uang tunai secara cepat,
biasanya akan menjual propertinya di bawah harga pasar. Kondisi penjualan yang tidak memenuhi unsur
arm?s-length transactions tidak memenuhi kondisi pasar yang sesungguhnya. Jika penilai mendeteksi
transaksi yang tidak memenuhi unsur arm?s-length transactions atas suatu properti pembanding maka
harus ekstra hati-hati. Latar belakang transaksi penjualan tersebut harus ditelliti sebelum penyesuaian
dibuat. Penyesuaian terhadap kondisi penjualan harus dilakukan terlebih dulu sebelum penyesuaian
waktu penjualan untuk menyamakan kondisi penjualan properti pembanding dengan properti subjek.
Tiga urutan pertama tersebut di atas merefleksikan situasi pada saat properti pembanding
dijual. Nilai yang diperoleh setelah ke tiga penyesuaian tersebut dilakukan, diistilahkan Keneth (1997:
94) sebagai nilai dasar terkoreksi (the correct value base). Selanjutnya penyesuaian terhadap waktu
penjualan dalam bentuk prosentase dihitung dari nilai dasar terkoreksi.
 Urutan ke empat penyesuaian nilai dilakukan terhadap waktu transaksi. Menurut Appraisal
Institute (1996:411) sebenarnya bukan ?waktu transaksi? yang mempengaruhi nilai namun, kondisi
pasar yang berubah seiring perjalanan waktu umumnya mengubah nilai properti. Misalnya, karena
adanya perubahan daya beli masyarakat, perubahan permintaan dan penawaran. Dengan demikian
penyesuaian waktu penjualan sebenarnya merupakan perwujudan atas penyesuaian kondisi pasar, dan
umumnya harga pasar properti semakin tinggi seiring berjalannya waktu, terkecuali kalau ada faktor-
faktor yang tidak normal seperti krisis properti yang pernah terjadi di Amerika atau pasca kerusuhan
hebat yang terjadi di Indonesia tahun 1998. Jika kondisi pasar tidak berubah meskipun ada perbedaan
waktu penjualan maka tidak ada penyesuaian yang perlu dilakukan. Perbedaan waktu biasanya diukur
dalam prosentase, dan seharusnya dihitung dari nilai setelah penyesuaian hak kepemilikan, pembiayaan,
dan kondisi penjualan. Jika penyesuaian waktu dilakukan langsung dari harga transaksi maka akan
terjadi distorsi nilai karena harga transaksi dipengaruhi oleh jenis hak kepemilikan, syarat pembiayaan,
dan kondisi penjualan yang berbeda (Appraisal Institute, 1996 : 421). Nilai yang diperoleh setelah
penyesuaian waktu menjadi dasar perhitungan penyesuaian lain yang dilakukan dalam bentuk
prosentase maupun dalam bentuk dollar.
Penyesuaian selanjutnya dilakukan terhadap elemen pembanding yang tersisa, seperti lokasi,
kondisi fisik bangunan, dan karakteristik fungsionalnya. Jika penyesuaian dilakukan dalam prosentase
maka semua perbedaan elemen pembanding yang tersisa dihitung dari nilai setelah penyesuaian waktu.
Jika urutan penyesuaian seperti tersebut di atas tidak dilakukan maka akan terjadi distorsi nilai, yang
dapat digambarkan dalam contoh berikut.

Elemen Pembanding Properti Properti Jumlah Penerapan Penerapan

Subjek Pembanding Penyesu- Urutan Penyesuaian
aian Penyesuaian ke Harga (Rp)
ke Harga (Rp)
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
Harga jual   1 milyar   1.000.000.000 1.000.000.000
Status kepemilikan Girik SHGB -30% -300.000.000 -300.000.000
Harga stlh       700.000.000  
penyesuaian status
kepemilikan
Pembiayaan Tunai Tunai 0    
Harga stlh       700.000.000  
penyesuaian status
pembiayaan
Kondisi Penjualan   butuh uang +5% 35.000.000 50.000.000
cepat
correct value base       735.000.000  
(nilai dasar
terkoreksi)
 Waktu penjualan   1 tahun +10% 73.500.000 100.000.000
yang lalu
Harga stlh       808.500.000  
penyesuaian status
waktu penjualan
Penyesuaian elemen          
sisa:
Aksesibilitas Dekat Agak jauh +10% 80.850.000 100.000.000
kampus dari kampus
Lingkungan Kondusif Cukup +7% 5.659.500 7.000.000
Kondusif
Luas bangunan 100 m2 90 m2 2 juta/m2 20.000.000 20.000.000
Estimasi nilai       915.009.500 977.000.000

(Sumber: Appraisal Institute, 1996:421, dimodifikasi)

Pada kolom 5 terlihat bahwa nilai dasar terkoreksi properti pembanding adalah sebesar
Rp735.000.000. Nilai ini mencerminkan kesamaan situasi pada saat properti pembanding dijual, yaitu
kesamaan atas status kepemilikan, kondisi pembiayaan, dan kondisi penjualan dengan properti subjek.
Nilai ini digunakan sebagai dasar untuk menghitung penyesuaian atas waktu penjualan (jika ada).
Selanjutnya, nilai setelah penyesuaian waktu digunakan sebagai dasar untuk menghitung penyesuaian
atas elemen pembanding lainnya yang tersisa.
Dari tabel tersebut terlihat bahwa terdapat perbedaan estimasi nilai properti antara
perhitungan penyesuaian yang dilakukan dengan mengikuti urutan penyesuaian yang direkomendasikan
oleh Appraisal Institute (kolom 5) dengan perhitungan penyesuaian tanpa memperhatikan urutan
penyesuaian (kolom 6). Estimasi nilai yang diperoleh dengan melakukan penyesuaian sesuai urutan yang
direkomendasikan Appraisal Institute lebih rendah dibanding yang dihasilkan tanpa memperhatikan
urutan penyesuaian. Selisih nilai sebesar Rp. 61.990.500 merupakan distorsi nilai yang diakibatkan
karena adanya perbedaan dalam menerapkan urutan penilaian. Estimasi nilai sebesar Rp. 915.009.500
diyakini Kenneth lebih rasional.

SIMPULAN
Penerapan urutan penyesuaian atas elemen-elemen pembanding sesuai Appraisal Institute akan
menghasilkan nilai dasar terkoreksi yang lebih andal dan estimasi nilai pasar dengan penyimpangan
paling kecil.
Daftar Pustaka:
Appraisal Institute, 1996. The Appraisal of Real Estate, Eleventh Edition. Illinois
Lustht, Kenneth M, 1997. Real Estate Valuation, Principles and Applications. Irwin:United States of
America