Fds, 06072021

Exposure
Time

Firman Dwi Suprayoga

(Koordinator Tim Teknis KPSPI MAPPI)
Exposure
Time
EXPOSURE TIME

Karena definisi Nilai Pasar memasukkan kondisi waktu yang layak untuk di”ekspose” pada pasar yang terbuka, maka konsep
“exposure time” memiliki peran penting dalam proses penilaian. Penilai harus membangun opini dari “esposure time”
sehubungan dengan opini nilai karena ekspos yang layak pada pasar adalah kondisi dari definisi Nilai Pasar.
EXPOSURE TIME
 01 Exposure time yang wajar adalah kondisi dari definisi Nilai
Pasar
Identifikasi yang tidak tepat dari exposure time pada
02 opini Nilai Pasar akan mengarahkan pada opini nilai yang
tidak kredibel
Pentingnya 03
Studi atas kondisi pasar dan exposure time membutuhkan
analisis aktifitas pasar yang memadai
Exposure Pengetahuan tentang exposure time yang wajar dibutuhkan
Time 04 untuk mengetahui dan mengevaluasi dampak dari exposure
time yang terbatas pada transaksi likuidasi

Analisis terhadap penjualan terdahulu dari objek penilaian

05 membutuhkan perbandingan atas exposure time yang
wajar sehubungan dengan opini nilai dan periode ekspos
terkait dengan penjualan.
 Lamanya suatu property di-expose di pasar berpengaruh terhadap
01 jumlah pembeli potensial dari property, semakin lama semakin
banyak pembeli potensial dan sebaliknya,
Banyaknya jumlah pembeli potensial akan mempengaruhi harga yang
02 terbentuk dalam transaksi yang akan terjadi

Opini nilai yang didasarkan pada property yang di-expose dengan

Pentingnya 03 kurang memadai akan menjadi opini yang tidak berorientasi pada
pasar.

Exposure 04
Untuk memperoleh Nilai Pasar, idealnya setiap data pembanding
yang digunakan pada Pendekatan Pasar telah terjual dengan
Time kondisi sesuai dengan definisi Nilai Pasar, salah satunya terkait
dengan cara pemasaran dan jangka waktu expose di pasar.

Analisis terhadap data penjualan yang telah terjadi sebelumnya atas

05 objek penilaian merupakan hal yang fundamental dalam menentukan
Nilai Pasar dan hal ini merupakan pemenuhan terhada USPAP.
Pengetahuan ini termasuk historis cara pemasaran dan waktu yang
dibutuhkan.
Tentang EXPOSURE TIME

1 2 3

Terbatasnya waktu Faktor lain yang Penilai harus memiliki

expose merupakan menyebabkan pemahaman terhadap
faktor yang rendahnya harga jual exposure time yang
menurunkan harga adalah keterpaksaan wajar/layak untuk
jual yang seringkali penjual untuk dapat mengenali dan
dihasilkan oleh melepaskan memahami dampak
transaksi likuidasi propertinya. dari market exposure
yang terbatas
Your Logo or Name Here 7
 01 Exposure time dari tiap properti pada tiap kondisi
pasar adalah berbeda-beda. Ini bukanlah sesuatu yang
tetap sehingga penilai dapat menggunakan pernyataan
boilerplate, tapi merupakan fungsi dari harga, kondisi
pasar dan karakteristik properti

Pentingnya 02 Dasar penentuannya antara lain berdasarkan:

Exposure - informasi statistik jumlah hari properti yang mirip

dipasarkan

Time - Informasi langsung dari verifikasi lapangan

- Wawancara dengan pelaku pasar
- Informasi dari jasa pengumpul data

jawaban dari pertanyaan “berapa lama exposure time

03
yang layak” seharusnya akan berhubungan dengan
jawaban atas pertanyaan “untuk properti seperti apa
dan pada range nilai berapa..”
Miskonsepsi EXPOSURE TIME
• Konsep exposure time seringkali tertukar dengan marketing time (sebagaimana opini nilai yang tertukar
dengan harga jual)

TIME

Exposure Time MarketingTime

Hypothetical Date of Sale List Date

(Tanggal Penilaian) Date of Sale
Hypothetical List Date

• Pada konteks penilaian, marketing time adalah prediksi kedepan jangka waktu yang dibutuhkan properti
untuk dipasarkan sehingga menemukan pembelinya
• Kondisi pasar yang berbeda di masa depan khususnya dengan tingginya ketidakpastian (unpredictable),
sangat mungkin marketing time berbeda dengan exposure time, sehingga berdampak pada opini nilai dan
harga yang terjadi pada transaksi di masa yang akan dating (fds)
Miskonsepsi EXPOSURE TIME
• Daya Serap Pasar (The Absorption Period) merupakan konsep yang juga mungkin
disalahpersepsikan dengan exposure time

• Konsep absorption period terkait dengan sewa atas properti yang belum terhuni atau
penjualan dari unit/lots property. Konsep ini merupakan perspektif proyeksi kedepan yang
berkaitan dengan tingkat hunian yang stabil atau terjualnya persediaan (properti).
 01 Pemahaman terhadap exposure time yang wajar adalah
kunci untuk menentukan opini Nilai Likuidasi dimana
exposure time nya berdasarkan pada permintaan klien
atau penugasan dan tidak berorientasi pada pasar.
EXPOSURE 02 exposure time untuk Nilai Likuidasi yang didasarkan pada
TIME permintaan klien dan bukan merupakan opini penilai
dianggap sebagai kondisi penugasan.
X
Liquidation 03 (fds) Opsi penentuan exposure time:
- Untuk Nilai Pasar ditentukan oleh Penilai (berdasarkan kondisi

Value -
pasar)
Untuk Nilai Likuidasi ditentukan klien dan tidak berdasarkan
pasar (disebut sebagai kondisi penugasan)
- Untuk Nilai Likuidasi Penilai dapat menentukan exposure time
berdasarkan ketentuan yang berlaku sebagai bagian dari
kondisi penugasan
 ISU
&
permasalahan
PMK 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang
Solusi… Nota Internal
Solusi… Nota Internal
Solusi… Nota Internal
 01 Penjual vs Pemilik = UUHT dan UUPA

02 Kerahasiaan terkait penggunaan data

dari penilai sebelumnya (QnA USPAP
Lain-Lain Confidentaility)
03 STUDI KASUS
- PEMALSUAN LEGALITAS
- KESALAHAN PENUNJUKAN LOKASI
- BANGIL
Lain-Lain…
SPI 102
KEPI DAN SPI Edisi VII
tahun 2018
PEMBERI TUGAS PENILAIAN

SPI 103 Definisi, KEPI dan SPI Edisi VII tahun 2018

Uniform Standard Professional Appraisal Practice 2020-2021

Tentang Pihak Ketiga:
Pengguna Laporan Penilaian
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgelijk Wetbook voor Indonesie):
• Pasal 1315
• Pada umumnya seseorang tidak dapat mengadakan pengikatan atau perjanjian selain untuk dirinya sendiri
• Pasal 1317
• Dapat pula diadakan perjanjian untuk kepentingan orang ketiga, bila suatu perjanjian yang dibuat untuk diri
sendiri, atau suatu pemberian kepada orang lain, mengandung syarat semacam itu. Siapa pun yang telah
menentukan suatu syarat, tidak boleh menariknya kembali, jika pihak ketiga telah menyatakan akan
mempergunakan syarat itu.
• Pasal 1340
• Persetujuan hanya berlaku antara pihak-pihak yang membuatnya. Persetujuan tidak dapat merugikan pihak
ketiga; persetujuan tidak dapat memberi keuntungan kepada pihak ketiga selain dalam hal yang ditentukan
dalam pasal 1317.
TerimaKasih
Firman Dwi Suprayoga
Koordinator Tim Teknis KPSPI MAPPI
firmandwisuprayoga@yahoo.com
firman suprayoga