Pengertian Penilaian Investasi

Investment Appraisal / Penilaian Investasi adalah proses evaluasi dari keinginan untuk
membuat permohonan Investasi (Investment) yang meliputi beberapa hal, seperti penggantian
pabrik dan mesin yang telah habis pakai, pendirian pabrik baru, pengambilalihan perusahaan
lain, pengembangan produk baru, kampanye promosi penjualan, jalan raya baru atau rumah sakit.

Metode Penilaian Investasi

1. Average Rate of Return (ARR)

Model ini adalah menghitung rata-rata laba bersih (earning after tax) dari suatu proyek
dibagi nilai tunai investasi. Jika hasil lebih besar daripada biaya modal proyek, maka dianggap
proyek tersebut layak dan begitupula sebaliknya.

2. Payback Period (PP)

Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali
pengeluaran investasi dengan menggunakan aliran kas netto (net cash flow), atau total arus kas
bersih dalam periode tertentu sama dengan pengeluaran investasi di awal periode.
Metode payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup
kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran kas netto (net cash
flow).

3. Net Present Value (NPV)

 Dalam metode ini, pertama-tama yang dihitung adalah nilai sekarang (present value) dari
keseluruhan proceeds yang diharapkan atas discount rate tertentu. Kemudian jumlah present
value dari keseluruhan selama usianya dikurangi dengan present value dari jumlah
investasinya (initial investment). Selisih antara Present Value dari keseluruhan dengan Present
Value dari pengeluaran modal (Capital outlays) dinamakan nilai neto sekarang ( Net Present
Value).

4. Internal Rate of Return (IRR)

IRR ialah menentukan tingkat bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang dari
arus kas bersih yang diharapkan akan diterima (PV of future proceeds) sama dengan jumlah nilai
sekarang dari pengeluaran modal (PV if capital outlays).
Pada dasarnya IRR harus dicari dengan cara “trial dan error”. Yaitu dengan cara coba-
coba. Pertama-tama jika menghitung Present Value dari proceeds suatu investasi dengan
menggunakan tingkat bunga yang dipilih. Kemudian hasil perhitungan itu dibandingkan dengan
jumlah Present Value dari outlet-nya.

5. Profitability Index (PI)

Model ini adalah menghitung nilai tunai arus kas masuk bersih dibagi nilai tunai
investasi. Jika nilainya lebih besar dari 1, maka proyek investasi tersebut dianggap layak, dan
sebaliknya.
 Contoh Soal dan Pembahasan

CONTOH SOAL

PT. Asthree akan melakukan investasi melalui pembelian sebuah gudang seharga Rp.
80.000.000,- Gudang tersebut mempunyai umur ekonomis 4 tahun dan nilai residu Rp.
25.000.000,- perusahaan membayar bunga 20 % dengan tingkat pendapatan bersih sebagai
berikut :
Tahun 1 : Rp. 2.500.000
Tahun 2 : Rp. 3.500.000
Tahun 3 : Rp. 4.500.000
Tahun 4 : Rp. 5.000.000

tentukan Payback periode, PI, ARR, NPV ?

jawaban :

Depresiasi = 80.000.000-25.000.000 = Rp. 13.750.000

4
tahun EAT Depresiasi Proceed DF PV Proceed
1 2.500.000 13.750.000 16.250.000 0,833 13.536.250
2 3.500.000 13.750.000 17.250.000 0,694 11.971.500
3 4.500.000 13.750.000 18.250.000 0,579 10.566.750
4 5.000.000 13.750.000 18.750.000 0,482 9.037.500
 15.000.000 25.000.000 0,482 12.050.000
57.162.000

Payback Periode :
Harga perolehan = 80.000.000
Residu = 25.000.000 _
55.000.000
Proceed 1 = 16.250.000 _
38.750.000
proceed 2 = 17.250.000 _
21.500.000
proceed 3 = 18.250.000 _ ( 3 tahun )
3.250.000

3.250.000 x 12 = 2,08 ( 2 bulan )

18.750.000

0.8 x 30 hari = 2,4 hari ( 2 hari )

jadi lamanya pengembalian modal oleh investor yaitu 3 tahun 2 bulan 2 hari

PI = PV proceed = 57.162.000 = 0,714 < 1 ( ditolak )

PV Outlays 80.000.000
ARR = EATx 100 % = 15.000.000 x 100 % = 19,83 % ( ditolak )
PV outlays 80.000.000
NPV = PV Proceed-PV outlays = 57.162.000-80.000.000 = -22.838.000 (ditolak)

IRR :
Prinsip dari konsep Internal Rate of Return adalah bagaimana menentukan discount rate yang
dapat mempersamakan present value of of proceeds dengan outlay.
Sehingga pada keadaan ini net present valuenya = nol. Dalam hal ini ada hubungan antara
konsep NPV dengan IRR. Konsep NPV, mencari NPV pada discount rate tertentu, sedangkan
konsep IRR, justru mencari Discount Rate yang diinginkan.

Proyek A dengan trial and error discount rate : 8%, 15 %, 17 % dan 18 %

Disecount rate 8 % N Df Proceeds Pv proceeds

1 0,926 400.000 370.400

2 0,857 400.000 342.800

3 0,794 200.000 158.800

4 0,735 100.000 73.500

Total PV 945.500

Net investmen 800.000

NPV 145.500

Discount rate 15 % N Df Proceeds Pv proceeds

1 0,870 400.000 348.000

 2 0,756 400.000 305.400

3 0,658 200.000 131.600

4 0,572 100.000 57.200

Total PV 839.200

Net investmen 800.000

NPV 39.200

Disecount rate 18 % N Df Proceeds Pv proceeds

1 0,847 400.000 338.800

2 0,718 400.000 287.200

3 0,609 200.000 121.800

4 0,516 100.000 51.600

Total PV 799.400
Net investmen 800.000

NPV - (600)

Disecount rate 17 % N Df Proceeds Pv proceeds

1 0,855 400.000 342.000

2 0,731 400.000 292.400

3 0,624 200.000 124.800

4 0,534 100.000 53.400

Total PV 812.600

Net investmen 800.000

Npv 12.600

Dari hasil perhitungan diatas discount rate yang dicari terletak antara 17 % dan 18 %

Untuk menentukan discount rate yang tepat, dapat dilakukan perhitungan sebagai berikut:

17 % = 812.600

18 % = 799.400

Perbedaan 1 % = 13.200
Pada r =17 % pv proceeds = 812.600

net investmen = 800.000

perbedaan = 12600

Presentase perbedaan =

12.600

———— x 1 % = 0,95 %

13.200

r yang dicari = 17 % + 0,95 % = 17,95 %

IRR = 17,95 %
 Metode Penilaian Investasi

Metode penilaian investasi

Untuk menilai atau menganalisa feasible tidaknya suatu usulan investasi maka metode
yang digunakan dalam penilaian investasi adalah sebagai berikut:
1. Metode Payback Period (PP)
Payback period adalah suatu metode dalam penentuan jangka waktu yang dibutuhkan
dalam menutupi initial investment dari suatu proyek dengan menggunakan cash inflow yang
dihasilkan dari proyek tersebut.
Jumlah investasi X 1 thn
Payback period =
Cash Inflow
· Kriteria penilaian pada payback period adalah :
Jika Payback periodnya < waktu maksimum, maka usulan proyek tersebut dapat diterima.
Jika Payback periodnya > waktu maksimum, maka usulan proyek tersebut ditolak.
· Kelebihan dari metode Payback Period ini adalah :
a. Mudah dimengerti
b. Lebih mengutamakan investasi yang menghasilkan aliran kas yang lebih cepat
c. Beranggapan bahwa semakin lama waktu pengembalian, semakin tinggi resikonya
d. Cukup akurat untuk mengukur nilai investasi yang diperbandingkan untuk beberapa kasus dan
bagi pembuat keputusan.
· Kelemahan metode Payback Period ini adalah :
a. Mengabaikan nilai waktu dari pada uang (time value of money)
b. Mengabaikan penerimaan–penerimaan investasi atau proceedssetelah Payback Period tercapai.

2. Metode ARR (Average Rate of Return)

Merupakan cara untuk mengukur rata-rata pengembalian bunga dengan cara
membandingkan antara rata-rata laba sebelum pajak EAT dengan rata-rata investasi.
Jumlah EAT X 100%
ARR =
Investasi
 Kriteria penilaian ARR :
Jika ARR > 100%, Investasi diterima
Jika ARR < 100%, Investasi Ditolak
· Kelebihan dari metode ini adalah:
a. Sederhana dan mudah dimengerti
b. Metode ini menggunakan data akuntansi yang sudah tersedia sehingga tidak memerlukan
perhitungan tambahan.
· Kekurangan utama dari metode ini adalah:
a. Tidak memperhitungkan “time value of money”
b. Menitik beratkan pada laba akuntansi dan bukan pada arus kas dari investasi bersangkutan
c. Merupakan pendekatan jangka pendek dengan menggunakan angka rata-rata yang dapat
menyesatkan
d. Kurang memperhitungkan jangka waktu investasi

3. Net Present Value (NPV)

Metode Net Present Value adalah menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan
nilai sekarang penerimaan kas bersih (operasional maupun terminal cash flow) di masa yang
akan datang.
NPV = Total PV Aliran Kas Bersih – Total PV Investasi

Kriteria penilaian NPV adalah :

Jika NPV > 0, maka investasi diterima.
Jika NPV < 0, maka investasi ditolak.
· Kelebihan dari metode Net Present Value ini :
a. Memperhatikan nilai waktu dari pada uang (time value of money)
b. Mengutamakan aliran kas yang lebih awal
c. Tidak mengabaikan aliran kas selama periode proyek atau investasi
· Kelemahan dari metode Net Present Value adalah :
a. Memerlukan perhitungan Cost Of Capital sebagai Discount Rate
b. Lebih sulit penerapannya dari pada Pay Back Period

4. Internal Rate of Return (IRR)

 IRR adalah tingkat pengembalian yang menyebabkan NPV proyek itu sama dengan nol.
Ini merupakan suatu tingkat pengembalian persentase proyek berdasar pada arus kas yang
diperkirakan itu.
IRR = P1 – C1 (P2 – P1)
C2 – C1
Keterangan :
P1 = Tingkat bunga 1 C1 = NPV 1
P2 = Tingkat bunga 2 C2 = NPV 2
Kriteria penilaian IRR adalah :
Jika IRR > dari suku bunga yang telah ditetapkan, maka investasi diterima.
Jika IRR < dari suku bunga yang telah ditetapkan, maka investasi ditolak.
· Kelebihan metode Internal Rate Of Return :
a. Tidak mengakibatkan aliran kas selama periode proyek
b. Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang
c. Mengutamakan aliran kas awal dari pada aliran kas belakangan
· Kelemahan metode Internal Rate Of Return :
a. Memerlukan perhitungan COC (Cost Of Capital) sebagai batas minimal dari nilai yang mungkin
dicapai
b. Lebih sulit dalam melakukan perhitungan

5. Profitability Indeks (PI)

Metode Profitability Index adalah menghitung melalui perbandingan antara lain nilai
sekarang (present value) dari rencana penerimaan–penerimaan kas bersih di masa yang akan
datang dengan nilai sekarang (present value) dari investasiyang telah dilaksanakan, jadi
perhitungan profitability Index dapat dihitung dengan membandingkan antara Present Value kas
masuk dengan Present Value kas keluar.
Total PV Kas bersih
PI =
Total Investasi
Kriteria untuk Profitabilitas Indeks :
Proyek dinilai layak jika PI > atau = 1,00, sebaliknya
 Dinilai tidak layak jika PI < 1,00
· Kelebihan metode Profitability Index :
a. Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang (time value of money)
b. Menentukan terlebih dahulu tingkat bunga yang akan digunakan
c. Konsisten dengan tujuan perusahaan, yaitu memaksimalkan kekayaan pemegang saham.
· Kelemahan metode Profitability Index :
a. Dapat memberikan panduan dan pilihan yang salah pada proyek-proyek-proyek yang mutually
exsclusive yang memiliki unsure ekonomis dan skala yang berbeda