BAB II

PENILAIAN INVESTASI
APA ITU INVESTASI ?

Pemberian sesuatu untuk ditanamkan agar dapat

menghasilkan sesuatu, diperlukan untuk kegiatan
berjaga-jaga dalam menghadapi peristiwa usaha
yang tidak terduga, dan untuk memenuhi
kebutuhan hidup.
Untuk memperoleh investasi diperlukan modal
dasar yang dapat berupa uang, motivasi atau
semangat.
Jadi investasi tidak dapat terlepas dari suatu
kegiatan bisnis dan merupakan aspek utama
untuk lahirnya suatu usaha.
PENTINGNYA INVESTASI

Untuk mengetahui sejauh mana gagasan

usaha yang direncanakan dapat memberikan
manfaat (benefit), baik manfaat keuangan
maupun manfaat sosial.
Hasil perhitungan investasi merupakan
indikator dari modal yang ditanamkan, yaitu
perbandingan antara total manfaat yang
diterima dengan total biaya yang dikeluarkan
dalam bentuk nilai sekarang (present value)
selama umur ekonomis usaha.
 METODE MENGHITUNG PERKIRAAN
INVESTASI

Return On Investment (ROI)

Internal Rate of Return (IRR)
Net Present Value (NPV)
Break Even Point (BEP)
Payback Period (PP)
Average Rate of Return (ARR)
Sebuah calon usaha diperlukan sebuah
investasi yang tidak mudah diperoleh,
maka sebelum memulai usaha, perlu
dilakukan sebuah studi kelayakan bisnis
atau proyek, dengan demikian studi
kelayakan bisnis bisa dikatakan
mempunyai tujuan untuk menghindari
keterlanjuran penanaman modal yang
terlalu besar untuk kegiatan yang belum
tentu menguntungkan, atau meminimum
kan kegagalan suatu usaha atau proyek
yang akan dilakukan.
 PENYEBAB KEGAGALAN SUATU USAHA

1. Kesalahan peramalan pasar

2. Kesalahan dalam penggunaan teknologi
3. Kesalahan dalam peramalan kontinuitas
bahan baku
4. Kesalahan dalam pelaksanaan proyek
(misalnya terjadi pembengkakan biaya)
Perbedaan intensitas dari studi kelayakan
bisnis sebenarnya terletak pada
ketidakpastian bisnis, tetapi kompleksitas
yang mempengaruhi bisnis, dan utama
adalah modal, dengan argumentasi
semakin besar modal yang dipakai,
semakin dalam sebuah studi kelayakan
bisnis akan dilakukan.
Sehingga studi kelayakan bisnis
dimungkinkan melibatkan para pihak,
yaitu investor, kreditur, pemerintah dan
pihak swasta
 PERHITUNGAN MENGENAI KEUANGAN
USAHA

Untuk menghitung dan mengetahui posisi

keuangan usaha yang sudah berjalan,
dilakukan dengan menyusun laporan
keuangan usaha yang berupa neraca,
laporan rugi laba dan menganalisis arus
kas. Neraca terdiri dari aktiva (harta) dan
pasiva (hutang + modal). Sehingga Aktiva
= pasiva
Aktiva atau harta terdiri atas harta lancar dan
harta tetap (alat transportasi, bangunan, mesin
dan lain-lain). Pasiva terdiri dari hutang meliputi
hutang lancar, hutang jangka panjang, dan
modal meliputi modal sendiri, laba periode lalu,
dan mungkin ada cadangan biaya. Contoh
sederhana Neraca :
Aktiva Jumlah Pasiva Jumlah
Aktiva Lancar XX Hutang
Aktiva Tetap XX Jangka Pendek XX
Jangka Panjang XX
Modal XX

Total Aktiva XXX Total Pasiva XXX

Laporan rugi laba terdiri dari total pendapatan dikurangi total biaya. Berikut ini
contoh sederhana Laporan Rugi Laba :
PT. ABC
Laporan Rugi Laba
Per 31 Desember 20XX
Pendapatan :
Jasa travel Rp xxx
Sewa Rp xxx
Bunga Rp xxx
Total Pendapatan Rp xxxx
Biaya-biaya :
Gaji karyawan Rp xx
Air, listrik dan telepon Rp xx
Kendaraan Rp xx
Asuransi Rp xx
Penyusutan kendaraan Rp xx
Penyusutan gedung Rp xx
Total biaya Rp xxx
Laba kotor Rp xxx
Biaya usaha :
Penjualan Rp xx
Administrasi umum Rp xx
Total biaya usaha Rp xxx
Laba bersih/usaha Rp xx
 METODE RETURN ON INVESTMENT (ROI)

Tingkat pengembalian total harta yang

digunakan untuk menghasilkan laba. Semakin
tinggi return on investment, kondisi usaha
semakin baik, karena laba usaha akan
cenderung meningkat. ROI dirumuskan sebagai
berikut :

Laba Usaha
ROI = --------------------- X 100%
Total Harta
 Contoh Perhitungan ROI. Jika diketahui neraca usaha per 31 Desember
20XX sebagai berikut :

Neraca, Per 31 Desember 20XX

Aktiva Jumlah Pasiva Jumlah

Aktiva Lancar Rp 30.000.000 Hutang
Aktiva Tetap Rp 10.000.000 Jangka Pendek Rp 5.000.000
Jangka Panjang Rp 10.000.000
Modal Rp 25.000.000

Total Aktiva Rp 40.000.000 Total Pasiva Rp 40.000.000

Laporan Laba Rugi

Per 31 Desember 20XX
Pendapatan Rp 15.000.000
Biaya produksi Rp 9.000.000
Laba kotor Rp 6.000.000
Biaya usaha Rp 2.000.000
Laba usaha Rp 4.000.000
Dari contoh di atas, dapat dihitung Return
On Investment (ROI) sebagai berikut :

Rp 4.000.000
ROI = -------------------------- X 100%
Rp 40.000.o00
= 10%/ tahun

Artinya : total harta yang diinvestasikan

untuk usaha selama setahun menghasilkan
laba sebesar 10% dari nilai total hartanya
 METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
Adalah besarnya tingkat pengembalian modal sendiri yang
dipergunakan menjalankan usaha. Jadi IRR mengukur
kemanfaatan modal sendiri untuk menghasilkan laba. Jadi
besar IRR > bunga bank, dikatakan usahanya tersebut
dinilai layak untuk diberi kredit bank. Namun jika IRR <
bunga bank berarti usahanya tidak layak untuk diberi kredit
bank. Rumusnya :
Laba Usaha
IRR = ---------------------- X 100%
Modal sendiri

Atau : IRR = i1 + NPV1 ( i2 i1 )

NPV1 + NPV2
Dimana : i1 = tingkat bunga pertama dan i2 = tingkat
bunga kedua.
Berdasarkan tabel neraca dan laporan laba rugi tahun 20XX
di atas dapat dihitung IRR sebagai berikut :

Rp 4.000.000
IRR = ------------------------ X 100% = 16%/tahun
Rp.25.000.000
Berarti modal sendiri sebesar Rp25.000.000 mampu
mendorong usaha tersebut menghasilkan laba sebesar 16%
per tahun. Jika interest rate (tingkat suku bunga) kredit bank
18%, maka usaha tersebut tidak layak diberi kredit bank,
karena IRR = 16% < interest rate = 18%. Sebaliknya jika
interest rate bank sebesar 14% berarti layak diberi kredit
bank karena IRR = 16% > interest rate = 14%
 METODE NET PRESENT VALUE (NPV)

Atau nilai sekarang bersih adalah analisis

keuangan yang digunakan untuk
mengukur layak tidaknya suatu usaha
dilaksanakan dilihat dari nilai sekarang
arus kas bersih yang akan diterima
dibandingkan dengan nilai sekarang dari
jumlah investasi yang dikeluarkan.
Dengan kata lain NPV dihitung dari aliran
kas bersih dikurangi dengan biaya
investasi.
 CONTOH KASUS

Dalam setahun PT. ABC menerima laporan laba

rugi yang diketahui arus kas bersih sebesar
Rp10.000.000, sedangkan nilai investasi yang
ditanamkan Rp7.000.000 maka besar adalah NPV
= Rp10.000.000 Rp7.000.000 = Rp3.000.000
Kriteria kelayakan usaha :
1. Jika NPV > 0, suatu usaha layak untuk terus
dilaksanakan
2. Jika NPV < 0, suatu usaha tidak layak untuk
dijalankan.
LANJUTAN ...............

Rumus NPV yang paling umum digunakan sebagai berikut :

NPV = PVAKB PV1
1
Dimana : PVAKB = AKB --------------
(1 + i)n

Keterangan :
PVAKB = Present Value Arus Kas Bersih
AKB = Arus Kas Bersih (laba bersih + penyusutan)
i = tingkat suku bunga
1
--------- = discount factor (DF)
(1 + i)n
n = banyak periode (tahun)
 CONTOH LAIN MENGHITUNG NPV
DAN IRR
tn. Khaidar seorang pengusaha sukses dan ingin
melakukan perluasan usaha yang lain, yaitu
usaha penerbitan buku. Untuk usaha tersebut
diperlukan biaya dan investasi yang harus
dikeluarkan. Informasi biaya secara rinci sebagai
berikut :
Pengadaan mesin cetak baru dengan kapasitas
dan kecepatan cetak tinggi seharga Rp50.000.000
dengan umur ekonomis 6 tahun dan nilai residu
Rp20.000.000. investasi ini dengan modal sendiri.
LANJUTAN ................

Biaya-biaya operasional per bulan meliputi :

Gaji karyawan 3 orang @ Rp600.000 Rp1.800.000
Barang habis pakai rata-rata Rp 500.000
Biaya kertas cetak rata-rata Rp2.000.000
Biaya perawatan mesin cetak Rp 500.000
Biaya promosi Rp 500.000
Biaya transportasi Rp 200.000
Total biaya operasional per bulan Rp5.500.000
Berarti biaya operasional per tahun :
= Rp5.500.000 X 12 bulan
= Rp66.000.000,-
LANJUTAN ..................

Dengan anggapan biaya operasional selama 6 tahun

rata-rata naik 10% dari biaya tahun sebelumnya.
Penyusutan mesin cetak per tahun =
Rp50.000.000 Rp20.000.000
= ------------------------------------
6 tahun
Rp30.000.000
= ------------------ = Rp5.000.000/tahun
6 tahun
LANJUTAN ..............

Diperkirakan pendapatan atau laba dari menjual buku

sebesar Rp7.000.000 per bulan. Sehingga selama setahun
total pendapatan dari laba buku terjual sebagai berikut :
Rp7.000.000 X 12 bulan = Rp84.000.000.
Dengan anggapan total pendapatan per tahun rata-rata
naik 10% dari tahun sebelumnya.
Dari data di atas, kita menghitung NPV dan IRR jika
tingkat suku bunga kredit bank diketahui 16% per tahun
dibandingkan dengan tingkat bunga kredit bank yang
sama sebesar 20% !
 Langkah Perhitungan NPV dan IRR
Perhitungan Laba Rugi selama umur ekonomis ( = 6 tahun)
Tahun ke
Keterangan
1 2 3 4 5 6
Pendapatan :
Laba buku (naik 10%/th) 84.000.000 92.400.000 101.640.000 111.804.000 122.984.400 135.282.840
Nilai residu -- -- -- -- -- 20.000.000

Total penjualan 84.000.000 92.400.000 101.640.000 111.804.000 122.984.400 155.282.840

Biaya :
Operasional (naik 10%/tahun) 66.000.000 72.600.000 79.860.000 87.846.000 96.630.000 106.293.660
Penyusutan 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000

Total biaya 71.000.000 77.600.000 84.860.000 92.846.000 101.630.000 111.293.660

Laba kotor operasional 13.000.000 14.800.000 16.780.000 18.958.000 21.353.800 43.989.180

Pajak (10%) 1.300.000 1.480.000 1.678.000 1.895.800 2.135.380 4.398.918

Laba bersih (Usaha) 11.700.000 13.320.000 15.102.000 17.062.200 19.218.420 39.590.262

Arus kas bersih (laba 16.700.000 18.320.000 20.102.000 22.062.200 24.218.420 44.590.262
bersih+penyusutan)
 Proses Perhitungan NPV dan IRR
Arus Present
Thn Investasi Kas DF Value Present DF = Present
ke (I) Bersih =16% Investasi Value AKB 20% Value AKB
(AKB) (PVI)
0 50.000.000 -- 1 50.000.000 - 1 --

1 16.700.000 0,8621 14.397.070,00 0,8333 13.916.110,00

2 18.320.000 0,7432 13.615.424,00 0,6944 12.721.408,00

3 20.102.000 0,6406 12.877.341,20 0,5787 11.633.027,40

4 22.062.200 0,5523 12.184.953,06 0,4823 10.640.599,06

5 24.218.420 0,4761 11.530.389,76 0,4019 9.733.382,998

6 44.590.262 0,4104 18.299.843,52 0,3349 14.933.278,74

Jumlah 50.000.000 82.905.021,54 73.577.806,20

Catatan : DF = Discount Factor =
1
--------------------
(1 + i)n

Perhitungan DF = 16%
1 1
Tahun ke 0, DF = --------------- = ---------------- = 1/1 = 1
(1 + 0,16)0 (1,16)0
1 1
Tahun ke 1, DF = --------------- = ---------------- = 0,8621
(1 + 0,16)1 (1,16)1
1 1
Tahun ke 2, DF = --------------- = ---------------- = 0,7432
(1 + 0,16)2 (1,16)2
1 1
Tahun ke 3, DF = --------------- = ---------------- = 0,6406
(1 + 0,16)3 (1,16)3
Dengan demikian, besar NPV dan IRR sebagai berikut :
NPV1 = PVAKB PV1
= Rp82.905.021,54 - Rp50.000.000
= Rp32.905.021,54

NPV2 = PVAKB PV1

= Rp73.577.806,20 - Rp50.000.000
= Rp23.577.806,20

IRR = i1 + NPV1 ( i2 i1 )
NPV1 + NPV2

32.905.021,54
IRR = (0,16) + ----------------------------------- (0,20 0,16)
32.905.021,54 + 23.577.806,20

IRR = (0,16) + (0,5826) (0,04)

IRR = 0,16 + 0,023304
IRR = 0,183304
IRR = 18,3304% > 16%
Karena IRR usaha penerbitan sebesar
18,3304% dan lebih besar dari tingkat
suku bunga kredit bank (i = 16%), maka
usaha penerbitan layak untuk diteruskan
dan bahkan mungkin diberi kucuran
kredit bank sebagai tambahan modal
usaha
METODE BREAK EVEN POINT
atau titik pulang pokok (TPP) adalah keadaan usaha tidak
rugi dan juga tidak laba, karena penerimaan total (total
revenue = TR) besarnya sama dengan biaya total (total
cost = TC) atau break event point (BEP) dicapai saat TR =
TC. Dengan menghitung BEP, kita dapat mengetahui
berapa minimum unit produk yang seharusnya dijual agar
tidak rugi. Adapun rumus BEP :
Biaya tetap
BEP = --------------------
P/u VC/u
LANJUTAN .............

Keterangan :
1. Biaya tetap (fixed cost) adalah biaya usaha yang
dikeluarkan secara tetap per periode waktu, misal gaji
karyawan/pegawai per bulan
2. Biaya variabel (variable cost) adalah biaya usaha
yang besar kecilnya dipengaruhi oleh kegiatan
produksi, misal upah tenaga kerja langsung
(borongan, satuan unit, harian, mingguan), biaya
bahan baku
3. P/u = harga jual per unit produk
4. VC/u = biaya variabel per unit produk.
CONTOH BISNIS KULINER

Si Fatah membuka usaha warung bakso

super dengan dibantu dua orang tenaga
kerja yang digaji per bulan per orang
sebesar Rp200.000. Si Fatah menjual bakso
super per mangkuk Rp2.000 dengan biaya
produk permangkuk Rp1.500. Berapa
mangkukkah bakso super minimum harus
dijual oleh si Fatah agar mencapai BEP ?
 JAWABAN :

Diketahui :
Biaya tetap per bulan = 2 orang X Rp200.000 = Rp400.000.
Biaya produksi permangkuk = Rp1.500 (VC/u)
Harga jual permangkuk = Rp2.000 (P/u)
Biaya tetap Rp400.000
BEP = ----------------- = ---------------------
P/u VC/u Rp2.000 Rp1.500
Rp400.000
BEP = --------------- X 1 mangkuk = 800 (mangkuk) per bulan
Rp500
800 (mangkuk)
BEP/hari = ---------------------- = 26,67 atau 27 (mangkuk) per hari
30 (hari)
Dimana : 1 bulan = 30 hari.
CONTOH LAIN

Proyek perkebunan Kelapa Sawit dimana proyek ini baru

mulai produksi pada tahun ke 5 dan pada tahun ke 10
mungkin baru tercapai BEP, berarti selama 10 tahun
investor harus membiayai segala kegiatan operasional
dan pemeliharaan yang membutuhkan modal dalam
jumlah besar, kendatipun proyek ini cukup layak
(feasible) dilihat dari waktu jangka panjang.
Bagi investor yang modalnya relatif kecil, mungkin
pembukaan usaha perkebunan ini tidak feasible, tetapi
bagi investor yang modalnya cukup, proyek perkebunan
ini merupakan pilihan yang tepat untuk berinvestasi.
METODE PAYBACK PERIOD

Merupakan metode penghitungan investasi

dalam jangka waktu tertentu yang
menunjukkan terjadinya arus penerimaan
kas (cash in flows) secara komulatif salam
dengan jumlah investasi dalam bentuk
present value. Atau merupakan teknik
penilaian terhadap jangka waktu
pengembalian investasi suatu proyek atau
usaha.
Nilai kas bersih (proceed) merupakan
penjumlahan laba setelah pajak ditambah
dengan penyusutan, hal ini dilakukan jika
investasi menggunakan modal sendiri 100%.
Rumus umum metode payback period sebagai
berikut :

Investasi
PP = ------------------------ X 1 tahun
Kas Bersih per tahun

Perhitungan metode payback period ada dua,

yaitu : 1. kas bersih per tahun sama
2. Kas bersih per tahun tidak sama
Contoh Kasus :
PT. Pinarak ingin berinvestasi dibidang penyewaan alat
berat dengan nilai sebesar Rp10 milyar. Dari nilai tersebut
sebesar Rp5 milyar untuk modal kerja. Alat berat yang
disewakan memiliki umur ekonomis 10 tahun dan
perhitungan penyusutan alat berat dengan metode garis
lurus dengan asumsi tidak ada nilai residu. Pengembalian
tingkat bunga (cost of capital) sebesar 18%. Sedangkan
untuk keuntungan per tahun diperkirakan sebagai berikut :

Tahun 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
ke

Laba 400 700 800 1.100 900 600 800 900 1.000 1.200
 Dari kasus di atas, kita dapat membuat Tabel Cash Flow
dan menghitung Payback Period investasi tersebut akan
kembali.
Cash Flow Berdasarkan Umur Ekonomi Investasi (Rp.juta)
Tahun EAT Penyusutan Kas Bersih D.F=18% PV Kas Bersih
ke
1 400 500 900 0,8475 762,75
2 700 500 1.200 0,7182 861,84
3 800 500 1.300 0,6086 791,18
4 1.100 500 1.600 0,5158 825,28
5 900 500 1.400 0,4371 611,94
6 600 500 1.100 0,3704 407,44
7 800 500 1.300 0,3139 408,07
8 900 500 1.400 0,2660 372,40
9 1.000 500 1.500 0,2255 338,25
10 1.200 500 1.700 0,1911 324,87
Perhitungan Penyusutan :
Investasi Modal Kerja
Penyusutan per tahun = -------------------------------- X 1 tahun
Umur Ekonomis
Rp10.000.000 - Rp5.000.000
= -------------------------------------
10 tahun
= Rp500.000.000/tahun

Perhitungan Paybck Period sebagai berikut :

1. Kas Bersih per tahun sama
Berdasarkan kasus di atas, misalkan PT.Pinarak mempunyai kas bersih
(proceed) per tahun sama sebesar Rp2 milyar, maka payback
periodnya :
Investasi
Payback Period = ------------------------- X 1 tahun
Kas Bersih per tahun
Rp10.000.000.000
= ------------------------ X 1 tahun = 5 tahun
Rp2.000.000.000
Berarti PT. Pinarak mempunyai tingkat pengembalian investasi selama 5
tahun atau 60 bulan.
2. Kas Bersih per tahun tidak sama
perhitungan awalnya sebagai berikut :
Investasi = Rp10.000.000.000
Kas Bersih tahun ke-1 = Rp 900.000.000 -
= Rp 9.100.000.000
Kas Bersih tahun ke-2 = Rp 1.200.000.000 -
= Rp 7.900.000.000
Kas Bersih tahun ke-3 = Rp 1.300.000.000 -
= Rp 6.000.000.000
Kas Bersih tahun ke-4 = Rp 1.600.000.000 -
= Rp 4.400.000.000
Kas Bersih tahun ke-5 = Rp 1.400.000.000 -
= Rp 3.000.000.000
Kas Bersih tahun ke-6 = Rp 1.100.000.000 -
= Rp 1.900.000.000
Kas Bersih tahun ke-7 = Rp 1.300.000.000 -
= Rp 600.000.000
Pada tahun ke 7 ternyata residu investasi yang ada lebih kecil dari
kas bersih tahun ke 8 sebesar Rp1.400.000.000, maka untuk
menentukan waktu yang terakhir sebagai berikut :
investasi
Payback Period = ------------------------- X 1 tahun
Kas Bersih per tahun
Rp600.000.000
= -------------------- X 1 tahun
Rp1.400.000.000
= 0,4236 tahun atau 5,14 bulan

Dengan demikian, waktu pengembalian investasi dengan nilai kas

bersih per tahun yang berbeda PT. Pinarak memerlukan waktu selama
7 tahun 5,14 bulan. Dari kedua perhitungan dengan menggunakan
kas bersih per tahun sama dan kas bersih per tahun tidak sama,
merupakan usaha yang layak diterima karena keduanya mempunyai
tingkat pengembalian investasi dengan waktu lebih pendek (5 tahun
dan 7 tahun 5,14 bulan) dari pada umur ekonomis, yaitu 10 tahun.
Namun jika dipilih salah satunya, maka metode kas bersih per tahun
sama yang dipilih karena tingkat pengembalian investasi (payback
period) lebih pendek, yaitu hanya 5 tahun atau 60 bulan.
 METODE AVERAGE RATE OF RETURN (ARR)

Adalah suatu metode untuk mengukur

rata-rata pengembalian bunga dengan
cara membandingkan antara rata-rata
laba sebelum pajak (earning after tax =
EAT) dengan rata-rata investasi. Atau
metode yang digunakan untuk mengukur
tingkat keuntungan rata-rata yang
diperoleh dari suatu investasi.
 RUMUS ARR
Average Earning After Tax
ARR = ------------------------------
Average Investasi
Rata-rata EAT
= ------------------------
Rata-rata Investasi
Total EAT
Rata-rata EAT = ------------------
Umur Ekonomis
Investasi
Rata-rata Investasi = ----------------
2
Berdasarkan kasus bisnis PT. Pinarak, dapat dihitung besar
ARR dengan urutan sebagai berikut :
Perhitungan Rata-Rata EAT PT. Pinarak
(Rpjuta)
Tahun ke EAT Penyusutan Kas Bersih
1 400 500 900
2 700 500 1.200
3 800 500 1.300
4 1.100 500 1.600
5 900 500 1.400
6 600 500 1.100
7 800 500 1.300
8 900 500 1.400
9 1.000 500 1.500
10 1.200 500 1.700
Total 8.400
 Total EAT Rp8.400.000.000
Rata-rata EAT = --------------------- = --------------------- =
Umur Ekonomis 10 tahun
= Rp840.000.000/tahun

Investasi Rp10.000.000.000
Rata-rata Investasi = ------------ = ------------------------ =
2 2
= Rp5.000.000.000
Rata-rata EAT Rp840.000.000
ARR = ---------------------- = ----------------------- X 100%
Rata-rata Investasi Rp5.000.000.000

ARR = 16,8%.
TERIMA KASIH