! Analisis Investasi Aset Riil - 1314-Fix-Edar

ANALISIS INVESTASI ASET RIIL
(STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK)

MANAJEMEN KEUANGAN
SEKOLAH TINGGI ILMU EKONOMI KESATUAN
TUJUAN PERUSAHAAN
PERUSAHAAN SECARA KESELURUHAN BAIK SKALA KECIL,
MENENGAH MAUPUN BESAR SESUNGGUHNYA MEMILIKI
TUJUAN PRIMER YANG SAMA YAITU MENGHASILKAN LABA,
MENINGKATKAN KESEJAHTERAAN PEMILIK PERUSAHAAN,
MANAJEMEN, KARYAWAN, BERTUMBUH DAN MENYEDIAKAN
PRODUK SPESIFIK UNTUK MENJAWAB KEBUTUHAN
TERTENTU MASYARAKAT.
TUJUAN PERUSAHAAN
MEMAKSIMALISASI LABA
MAKSIMALISASI LABA BIASANYA DIHUBUNGKAN DENGAN SKALA
WAKTU JANGKA PENDEK, YAITU BAGAIMANA MENDAYAGUNAKAN
KAPASITAS PERUSAHAAN YANG TERSEDIA SAAT INI SEOPTIMAL
MUNGKIN DIIKUTI DENGAN PENGENDALIAN BIAYA SEEFEKTIF DAN
SEEFISIEN MUNGKIN, SEHINGGA LABA YANG DIPEROLEH MAKSIMAL
MAKSIMALISASI NILAI PERUSAHAAN
MEMAKSIMALISASI NILAI PERUSAHAAN MERUPAKAN SASARAN
JANGKA PANJANG, YAITU BAGAIMANA MEMPERBAIKI KINERJA
PERUSAHAAN SUPAYA TERUS MENINGKAT SEHINGGA KINERJA YANG
BAIK ITU MENDORONG MENINGKATNYA NILAI PERUSAHAAN
PADA UMUMNYA KINERJA MANAJEMEN PERUSAHAAN
SELALU DIUKUR DARI KEMAMPUANNYA UNTUK
MEMPEROLEH LABA
TUJUAN PERUSAHAAN
LABA DIPEROLEH DARI HASIL AKTIFITAS USAHA
YANG DILAKUKAN OLEH PERUSAHAAN DALAM
BENTUK MEMPRODUKSI BARANG ATAU JASA
YANG DIBUTUHKAN OLEH MASYARAKAT
DALAM MENJALANKAN AKTIFITAS USAHANYA
PERUSAHAAN MEMERLUKAN INVESTASI
PENGERTIAN INVESTASI
INVESTASI PADA HAKEKATNYA MERUPAKAN PENEMPATAN SEJUMLAH
DANA PADA SAAT INI DENGAN HARAPAN UNTUK MEMPEROLEH
KEUNTUNGAN DI MASA YANG AKAN DATANG
INVESTASI SELALU BERHADAPAN DENGAN RESIKO KETIDAKPASTIAN
KARENA PENGELUARAN DILAKUKAN PADA SAAT SEKARANG,
SEDANGKAN MANFAATNYA BARU AKAN DITERIMA DALAM WAKTU
YANG AKAN DATANG.
MASA YANG AKAN DATANG BERHADAPAN DENGAN BERBAGAI FAKTOR-
FAKTOR PERUBAHAN, SEPERTI PERUBAHAN NILAI TUKAR RUPIAH,
TINGKAT INFLASI, TINGKAT SUKU BUNGA, KONDISI POLITIK, SOSIAL
EKONOMI, KEAMANAN.
SEMAKIN BESAR KETIDAKTAHUAN AKAN LAJU PERUBAHAN FAKTOR-
FAKTOR PERUBAHAN DI MASA DEPAN, SEMAKIN BESAR RESIKO YANG
DIHADAPI.
OLEH KARENA ITU, INVESTASI MEMERLUKAN EVALUASI KELAYAKAN
DALAM BENTUK ANALISIS SEBELUM INVESTASI DILAKSANAKAN.
BENTUK INVESTASI
INVESTASI DAPAT DILAKUKAN DALAM BERBAGAI BIDANG USAHA, DALAM
PRAKTEKNYA INVESTASI DAPAT DIREALISASIKAN DALAM 2 BENTUK YAITU :
INVESTASI NYATA (REAL INVESTMENT)
MERUPAKAN INVESTASI DALAM BENTUK HARTA TETAP (FIXED ASSET) SECARA UMUM
MELIBATKAN ASET NYATA/ASET-ASET RIIL (REAL ASSETS) SEPERTI : PEMBELIAN
TANAH, PENDIRIAN PABRIK, PENDIRIAN BANGUNAN, PEMBELIAN PERALATAN ATAU
MESIN, PEMBUKAAN PERTAMBANGAN, PEMBUKAAN PERKEBUNAN DAN LAIN LAIN.
INVESTASI FINANCIAL (FINANCIAL INVESTMENT)
MERUPAKAN INVESTASI YANG MELIBATKAN ASET-ASET FINANSIAL (FINANCIAL ASSETS)
DALAM BENTUK KONTRAK-KONTRAK TERTULIS.
INVESTASI ASET-ASET FINANSIAL DILAKUKAN DI :
PASAR UANG, INVESTASI DALAM BENTUK SERTIFIKAT DEPOSITO, COMMERCIAL
PAPER, SURAT- SURAT BERHARGA PASAR UANG DLL.
PASAR MODAL, INVESTASI DALAM BENTUK SAHAM, OBLIGASI, WARAN, OPSI,
DLL.
HUBUNGAN REAL INVESTMENT DENGAN
FINANCIAL INVESTMENT
PADA PEREKONOMIAN PRIMITIF HAMPIR SEMUA
INVESTASI MERUPAKAN INVESTASI RIIL, SEDANGKAN
PADA PEREKONOMIAN MODERN LEBIH BANYAK
DILAKUKAN INVESTASI FINANSIAL.
LEMBAGA-LEMBAGA INVESTASI FINANSIAL YANG
BERKEMBANG PESAT MEMBERIKAN FASILITAS
PENDANAAN UNTUK INVESTASI RIIL.
HUBUNGAN KEDUA BENTUK INVESTASI TERSEBUT
BERSIFAT KOMPLEMENTER BUKAN KOMPETITIF.
PENGERTIAN PROYEK
KEGIATAN YANG MELIBATKAN BERBAGAI SUMBER
DAYA YG TERHIMPUN DLM SUATU WADAH
(ORGANISASI) TERTENTU DALAM JANGKA WAKTU
TERTENTU UNTUK MELAKUKAN KEGIATAN YANG
TELAH DITETAPKAN SEBELUMNYA ATAU UNTUK
MENCAPAI SASARAN TERTENTU.
BIDANG PROYEK
KEGIATAN PROYEK BIASANYA DILAKUKAN UNTUK BERBAGAI BIDANG PROYEK
ANTARA LAIN :
PEMBANGUNAN FASILITAS BARU, MERUPAKAN KEGIATAN BARU YANG
BENAR-BENAR BARU
PERBAIKAN FASILITAS YANG SUDAH ADA, MERUPAKAN KELANJUTAN
ATAU PENGEMBANGAN DARI USAHA YANG SUDAH ADA SEBELUMNYA
PENELITIAN DAN PENGEMBANGAN, MERUPAKAN KEGIATAN PENELITIAN
YANG DILAKUKAN UNTUK SUATU FENOMENA YANG
MUNCUL DI MASYARAKAT.
FAKTOR TIMBULNYA PROYEK
DALAM PRAKTEKNYA TIMBULNYA SUATU PROYEK DISEBABKAN OLEH
BERBAGAI FAKTOR ANTARA LAIN :
PERMINTAAN PASAR, HAL INI DISEBABKAN JENIS PRODUK YANG
TERSEDIA BELUM MENCUKUPI ATAU BELUM ADA
MENINGKATKAN KUALITAS PRODUK, HAL INI DILAKUKAN DALAM
RANGKA UNTUK MENINGKATKAN KUALITAS SUATU PRODUK, KARENA
TINGGINYA PERSAINGAN YANG ADA
KEGIATAN PEMERINTAH, DILAKUKAN DALAM RANGKA MEMENUHI
KEBUTUHAN MASYARAKAT TERHADAP SUATU PRODUK
JENIS-JENIS PROYEK
JENIS PROYEK DAPAT DIBEDAKAN DALAM 2 JENIS ANTARA
LAIN :
PROYEK MANDIRI (INDEPENDENT PROJECT),
PROYEK MANDIRI ADALAH PROYEK YANG ARUS KASNYA TIDAK
BERHUBUNGAN ATAU TIDAK TERGANTUNG SATU SAMA LAIN.
PENERIMAAN SATU PROYEK TIDAK MENGHILANGKAN PROYEK YANG
LAIN UNTUK DIPERTIMBANGKAN. MISALNYA, PERUSAHAAN DENGAN
DANA YANG TIDAK TERBATAS DAPAT DIHADAPKAN DENGAN 3
PROYEK YANG MANDIRI:
MEMASANG AC DI PABRIK,
MENAMBAH KENDARAAN ANTAR JEMPUT KARYAWAN
MEMBELI KOMPUTER BARU.
PENERIMAAN SALAH SATU PROYEK TIDAK MENGHILANGKAN PROYEK
LAIN UNTUK DIPERTIMBANGKAN, KETIGA PROYEK TERSEBUT DAPAT
DILAKSANAKAN OLEH PERUSAHAAN.
JENIS-JENIS PROYEK
LAIN :
PROYEK BERSAING MENIADAKAN (MUTUALLY EXCLUSIVE) ,
PROYEK BERSAING MENIADAKAN ADALAH PROYEK YANG MEMPUNYAI
FUNGSI SAMA SEHINGGA BERSAING SATU SAMA LAIN. PENERIMAAN
SATU PROYEK DARI KELOMPOK YANG BERSAING MENIADAKAN AKAN
MENGHILANGKAN PROYEK LAIN DALAM KELOMPOK YANG
DIPERTIMBANGKAN. MISALNYA, PERUSAHAAN DAPAT
MENINGKATKAN KAPASITAS PRODUKSI DENGAN CARA:
PERLUASAN PABRIK,
AKUISISI PABRIK SEJENIS,
MELAKUKAN KONTRAK PRODUKSI DENGAN PERUSAHAAN LAIN (SUB-
KONTRAK)
JIKA PERUSAHAAN MEMILIH SATU DARI 3 ALTERNATIF MAKA
KEPUTUSAN TERSEBUT OTOMATIS MENIADAKAN ALTERNATIF YANG
LAINNYA.
KEPUTUSAN PENGANGGARAN MODAL
LAIN :
PROYEK BERSAING MENIADAKAN ADALAH PROYEK YANG MEMPUNYAI
FUNGSI SAMA SEHINGGA BERSAING SATU SAMA LAIN. PENERIMAAN
SATU PROYEK DARI KELOMPOK YANG BERSAING MENIADAKAN AKAN
MENGHILANGKAN PROYEK LAIN DALAM KELOMPOK YANG
DIPERTIMBANGKAN. MISALNYA, PERUSAHAAN DAPAT
MENINGKATKAN KAPASITAS PRODUKSI DENGAN CARA:
PERLUASAN PABRIK,
MELAKUKAN KONTRAK PRODUKSI DENGAN PERUSAHAAN LAIN (SUB-
KONTRAK)
JIKA PERUSAHAAN MEMILIH SATU DARI 3 ALTERNATIF MAKA
KEPUTUSAN TERSEBUT OTOMATIS MENIADAKAN ALTERNATIF YANG
LAINNYA.

INVESTASI DAN PEMASALAHANNYA
INVESTASI BERKAITAN DENGAN PENGELUARAN
DANA PADA SAAT SEKARANG DAN MANFAATNYA
BARU AKAN DITERIMA DI MASA YANG AKAN
DATANG.
PERJALANAN WAKTU DAN PERUBAHAN INDIKATOR EKONOMI MAKRO
SEPERTI : INFLASI, PERUBAHAN KURS, TINGKAT BUNGA DAN
KEBIJAKAN PERPAJAKAN AKAN MEMPENGARUHI NILAI UANG DAN
CENDERUNG MENGALAMI PENYUSUTAN. MAKA INVESTASI
BERHADAPAN DENGAN RESIKO :
RISIKO NILAI RIIL DARI UANG YANG AKAN DITERIMA DI MASA
YANG AKAN DATANG
RISIKO KETIDAKPASTIAN MENERIMA UANG DALAM JUMLAH YANG
SESUAI DENGAN YANG DIPERKIRAKAN AKAN DITERIMA DI MASA
YANG AKAN DATANG
CONTOH :
BARANG YANG DIBELI MISALNYA SEHARGA Rp. 1.000,-
SEKARANG DI TAHUN MENDATANG AKAN MENGALAMI
KENAIKAN MENJADI MISALNYA Rp. 1.250,- ATAU Rp.
1.500,-
KENYATAAN SEPERTI ITU MENYEBABKAN
TIMBULNYA NILAI WAKTU DARI UANG (TIME
VALUE OF MONEY) DARI INVESTASI YANG
DITANAMKAN.

TIME VALUE OF MONEY
MENGAPA KONSEP NILAI WAKTU
DARI UANG (TIME VALUE OF MONEY)
ITU PENTING UNTUK DIPERHATIKAN
DALAM BERINVESTASI?
TIME VALUE OF MONEY
PADA UMUMNYA SETIAP ORANG BERPENDAPAT BAHWA NILAI UANG
SEKARANG DENGAN JUMLAH YANG SAMA LEBIH BERHARGA
DARIPADA NILAI UANG DI MASA YANG AKAN DATANG
JADI ORANG AKAN LEBIH SUKA MENERIMA JUMLAH UANG YANG
SAMA SEKARANG DARIPADA DI MASA MENDATANG DAN LEBIH SUKA
MENGELUARKAN JUMLAH YANG SAMA DI MASA MENDATANG
DARIPADA SEKARANG
PERBEDAAN NILAI UANG KARENA FAKTOR WAKTU TERSEBUT
DITUNJUKAN OLEH NILAI TUKAR UANG (EXCHANGE VALUE OF
MONEY) YANG BERSANGKUTAN YANG SEMAKIN MENURUN DI MASA
DATANG.
DALAM HUBUNGAN DENGAN NILAI WAKTU DARI UANG TERSEBUT DI
ATAS, KITA MENGENAL DUA KONSEP NILAI, YAITU FUTURE
VALUE/FV (NILAI AKAN DATANG DAN PRESENT VALUE/PV (NILAI
SEKARANG)
TIME VALUE OF MONEY
PADA DASARNYA FUTURE VALUE ADALAH NILAI DARI
UANG ATAU ARUS KAS YANG AKAN DITERIMA PADA
AKHIR PERIODE TERTENTU DI MASA YANG AKAN
DATANG YANG BERTUMBUH SEBESAR TINGKAT BUNGA
YANG DIPERHITUNGKAN. FUTURE VALUE BERKAITAN
DENGAN PROYEKSI ARUS KAS MASUK (CASH
INFLOW) DI MASA MENDATANG.
SEDANGKAN PRESENT VALUE ADALAH JUMLAH UANG
YANG HARUS DIINVENTASIKAN PADA WAKTU SEKARANG
DENGAN TINGKAT BUNGA TERTENTU UNTUK
MENDAPATKAN PENERIMAAN KAS PADA AKHIR PERIODE
TERTENTU DI MASA YANG AKAN DATANG. PRESENT
VALUE BERKAITAN DENGAN PROYEKSI ARUS KAS
KELUAR (CASH OUTFLOW) DI MASA SEKARANG.

TIME VALUE OF MONEY
SEHUBUNGAN DENGAN FUTURE VALUE DAN PRESENT VALUE
MUNCUL ISTILAH COMPOUNDING (COMPOUNDING FACTOR) DAN
DISCOUNTING (DISCOUNTED FACTOR)
COMPOUNDING ADALAH METODE PERHITUNGAN BUNGA ATAS
POKOK TABUNGAN DAN SEKALIGUS ATAS BUNGA TERAKUMULASI.
DALAM METODE INI DIKENAL COMPOUND INTEREST (BUNGA
MAJEMUK), YAITU BUNGA ATAS POKOK TABUNGAN (PRINCIPAL) DAN
SEKALIGUS ATAS PENDAPATAN BUNGA YANG TERAKUMULASI.
TINGKAT BUNGA YANG MENJADI FAKTOR PENAMBAH DISEBUT
COMPOUNDED FACTOR.
DISCOUNTING ADALAH METODE PROSES PENGURANGAN
TERHADAP NOMINAL KAS ATAU DANA DENGAN TINGKAT
BUNGATERTENTU UNTUK MENDAPATKANNILAI SEKARANG DARI
ARUS KAS YANG BERSANGKUTAN. TINGKAT BUNGA YANG MENJADI
FAKTOR PEGURANG DISEBUT DISCOUNTED FACTOR.
TIME VALUE OF MONEY
HUBUNGAN COUMPOUNDING DAN DISCOUNDING TERHADAP ARUS KAS

FUTURE
VALUE

1 2 3 4 5 6 7

PRESENT
VALUE

COMPOUNDING
DISCOUNTING

TIME VALUE OF MONEY
1. MAJEMUK TAHUNAN
FUTURE VALUE (NILAI AKAN DATANG) :
3. MAJEMUK ANUITAS
2. MAJEMUK BEBERAPA KALI DALAM SETAHUN
a. MAJEMUK ANUITAS AKHIR PERIODE
b. MAJEMUK ANUITAS AWAL PERIODE
TIME VALUE OF MONEY
FUTURE VALUE :
1. MAJEMUK TAHUNAN
DALAM HAL INI PENDAPATAN BUNGA DARI ARUS KAS SEJAK
DIINVESTASIKAN SAMPAI AKHIR PERIODE YANG DITENTUKAN
BERLANGSUNG BUNGA MAJEMUK ATAU BUNGA BERBUNGA.
FV
t
= A

(1+r)
t

FV = NILAI AKAN DATANG DARI ARUS KAS (FUTURE VALUE)
A = ARUS KAS
r = TINGKAT BUNGA PER TAHUN
t = PERIODE WAKTU, 0, 1, 2,, n
(1+r)
t
= COMPOUDING FACTOR (CF)
TIME VALUE OF MONEY
CONTOH FUTURE VALUE MAJEMUK TAHUNAN :
BERAPAKAH NILAI UANG YANG DITERIMA 2 TAHUN YANG
AKAN DATANG APABILA SEKARANG UANG SEBESAR $100
DIINVESTASIKAN DENGAN BUNGA 8%?
FV
2
= $100(1+0,08)
2

FV
t
= A

(1+r)
t

=
$116,64
= $100(1,1664)
(1+r)
t
= COMPOUDING FACTOR
TIME VALUE OF MONEY
TABLE COMPOUNDING FACTOR (CF) NILAI MAJEMUK TAHUNAN
CF = (1+r)
t
CONTOH FUTURE VALUE MAJEMUK TAHUNAN :
FV
2
= $100(1+0,08)
2

FV
t
= A

(1+r)
t

=
$116,64
= $100(1,1664)
TAHUN 7% 8% 9%
1
2 1,1664
3
(1+r)
t
= COMPOUDING FACTOR (CF)
CF
TIME VALUE OF MONEY
FUTURE VALUE:
A $100
r 8%
THN KE 0 1 2 3 4
FV 100.00 108.00 116.64 125.97 136.05
EXCEL
TIME VALUE OF MONEY
FUTURE VALUE:
100
108
116.64
125.97
136.05
0
20
40
60
80
100
120
140
N
I
L
A
I
0 1 2 3 4
TAHUN KE
TIME VALUE OF MONEY
FUTURE VALUE :
NILAI MAJEMUK BEBERAPA KALI DALAM SETAHUN MERUPAKAN
PERHITUNGAN NILAI MAJEMUK ATAS PEMBAYARAN BUNGA
YANG DILAKUKAN BEBERAPA KALI DALAM SETAHUN.
PEMBAYARAN BUNGA DAPAT DILAKUKAN BEBERAPA KALI DALAM
SETAHUN, MISALNYA 6 BULAN SEKALI (2 KALI DALAM SETAHUN),
3 BULAN SEKALI (4 KALI DALAM SETAHUN).
TIME VALUE OF MONEY
FUTURE VALUE :
A
t
= ARUS KAS PADA PERIODE KE-t
n = FREKUENSI BUNGA DIBAYAR PERTAHUN
FV = A x
t x n
r
n
1 +
TIME VALUE OF MONEY
FUTURE VALUE :
CONTOH MAJEMUK BEBERAPA KALI DALAM SETAHUN
AMIN MENYIMPAN UANGNYA DI BANK SEBESAR Rp. 100.000,- DENGAN
TINGKAT BUNGA 8% PER TAHUN YANG DIBAYARKAN PER 6 BULAN, APABILA
AMIN MEMBIARKAN UANGNYA TETAP TERSIMPAN DI BANK SELAMA 2
TAHUN, BERAPA JUMLAH UANG AMIN SELAMA DISIMPAN DI BANK?
TIME VALUE OF MONEY
FUTURE VALUE :
CONTOH MAJEMUK BEBERAPA KALI DALAM SETAHUN
FV = A x
t x n
r
n
1 +
FV = 100.000 x
2 x 2
0,08
2
1 +
FV = 100.000 x
4
(1,04 )
= 116.985,856
TIME VALUE OF MONEY
FUTURE VALUE :
3a. MAJEMUK ANUITAS AKHIR TAHUN
ANUITAS (ANNUITY) MERUPAKAN SEDERETAN PEMBAYARAN DENGAN
JUMLAH YANG SAMA SELAMA BEBERAPA PERIODE TERTENTU, DIMANA
PEMBAYARAN TERSEBUT DILAKUKAN PADA SETIAP AKHIR PERIODE
A
t
CF = COMPOUDING FACTOR
FV
t
= A
(1+r)
t
- 1
r
(1+r)
t
- 1
r
CF
=
FV = A x CF
TIME VALUE OF MONEY
CONTOH FUTURE VALUE MAJEMUK ANUITAS AKHIR TAHUN :
BAMBANG MENYIMPAN UANG SETIAP AKHIR TAHUN SEBESAR
Rp. 2.000.000,- DI SUATU BANK DENGAN TINGKAT BUNGA 12%,
BERAPA JUMLAH UANG YANG DIPEROLEH BAMBANG PADA
AKHIR TAHUN KE 5?
FV
t
= 2.000.000
(1+0,12)
5
- 1
0,12
= Rp. 12.705.694,72
FV = A
(1+r)
t
- 1
r
= A x CF
FV
t
= 2.000.000 x 6,3528
TIME VALUE OF MONEY
FUTURE VALUE :
3b. MAJEMUK ANUITAS AWAL TAHUN
NILAI MAJEMUK ANUITAS AWAL PERIODE MERUPAKAN SEDERETAN
PEMBAYARAN DENGAN JUMLAH YANG SAMA SELAMA BEBERAPA
PERIODE TERTENTU, DIMANA PEMBAYARAN TERSEBUT DILAKUKAN
PADA SETIAP AWAL PERIODE.
A
t
CF = COMPOUDING FACTOR
FV = A x CF x ( 1 + r )
FV
t
= A
(1+r)
t
- 1
r
x x
( 1 + r )
(1+r)
t
- 1
r
CF
=
TIME VALUE OF MONEY
CONTOH FUTURE VALUE MAJEMUK ANUITAS AWAL TAHUN :
BAMBANG MENYIMPAN UANG SETIAP AKHIR TAHUN SEBESAR Rp.
2.000.000,- DI SUATU BANK DENGAN TINGKAT BUNGA 12%, BERAPA
JUMLAH UANG YANG DIPEROLEH BAMBANG PADA AKHIR TAHUN KE 5?
FV = A x CF x ( 1 + r )
FV
t
= A
(1+r)
t
- 1
r
x x
( 1 + r )
FV = 2.000.000 x 6,3528 x ( 1 + 0,12)
FV = 12.705.694,72 x 1,12
FV = 14.230.378,09
TIME VALUE OF MONEY
PRESENT VALUE (NILAI SEKARANG ) :
1. PRESENT VALUE PENERIMAAN SATU KALI DIAKHIR PERIODE
2. PRESENT VALUE ANUITAS TETAP TIAP PERIODE.
a.PRESENT VALUE ANUITAS TETAP TIAP AKHIR PERIODE
b.PRESENT VALUE ANUITAS TETAP TIAP AWAL PERIODE
3. PRESENT VALUE ANUITAS TIDAK TETAP TIAP PERIODE
TIME VALUE OF MONEY
PV
t
= A
t
(1+r)
-t
ATAU PV
t
=
A
t
(1+r)
t

PV = NILAI SEKARANGDARI ARUS KAS (PRESENT VALUE)
A
t
r = TINGKAT DISKON ATAU TINGKAT BUNGA YANG DIPERHITUNGKAN
1. PRESENT VALUE PENERIMAAN SATU KALI DI AKHIR PERIODE :
UNTUK MENGHITUNG NILAI SEKARANG DARI JUMLAH PENERIMAAN PADA
AKHIR PERIODE
PV
t
= A
t
x DF
DF = DISCOUNTED FACTOR
DF =
(1+r)
t

1
ATAU
PV
t
=
1

(1+r)
t

A
t
TIME VALUE OF MONEY
CONTOH PRESENT VALUE PENERIMAAN SATU KALI DIAKHIR PERIODE :
BERAPAKAH NILAI SEKARANG DARI UANG SEBESAR $100 YANG AKAN
DITERIMA PADA 2 TAHUN YANG AKAN DATANG JIKA FAKTOR DISKON
YANG DIPERHITUNGKAN ADALAH 12%?
ATAU
= $79,72
=
PV
t
= A
t
x DF
=
DF =
(1+0,12)
2

1
=
0.7972
$100 x 0.7972
=
$79,72
PV
t
=
1

(1+r)
t

A
t
1

(1+0,12)
2

100

TIME VALUE OF MONEY
A
t
2a. PRESENT VALUE ANUITAS TETAP TIAP AKHIR PERIODE :
PV
t
=
(1+r)
t
- 1

r(1+r)
t

A
t
UNTUK MENGHITUNG NILAI SEKARANG DARI PENERIMAAN YANG
JUMLAHNYA TETAP SETIAP AKHIR PERIODE
(1+r)
t
- 1
r(1+r)t
DF
=
PV
t
= x A
t
DF
TIME VALUE OF MONEY
CONTOH PRESENT VALUE ANUITAS TETAP TIAP AKHIR PERIODE :
BERAPAKAH NILAI SEKARANG YANG AKAN DITERIMA PADA 3 TAHUN
YANG AKAN DATANG DARI UANG SEBESAR Rp. 1.000.000,- YANG
DITERIMA SETIAP TAHUN, JIKA FAKTOR DISKON YANG
DIPERHITUNGKAN ADALAH 12%?
PV = A x DF
12%, 3
PV
t
=
(1+r)
t
- 1

r(1+r)
t

A
t
PV = 1.000.000 x 2,4018
PV = 2.401.831,27
TIME VALUE OF MONEY
CONTOH PRESENT VALUE ANUITAS TETAP TIAP AKHIR PERIODE :
YANG AKAN DATANG DARI UANG SEBESAR 133,10 YANG DITERIMA
SETIAP TAHUN, JIKA FAKTOR DISKON YANG DIPERHITUNGKAN
ADALAH 10%?
PV = A x DF
10%, 3
PV
t
=
(1+r)
t
- 1

r(1+r)
t

A
t
PV = 1.000.000 x 2,4018
PV = 2.401.831,27
TIME VALUE OF MONEY
A
t
2b. PRESENT VALUE ANUITAS TETAP TIAP AWAL PERIODE :
PV = A x DF x ( 1 + r )
JUMLAHNYA TETAP SETIAP AWAL PERIODE
PV
t
=
(1+r)
t
- 1

r(1+r)
t

A
t
(1+r)
t
- 1
r(1+r)t
DF
= ( 1 + r )
TIME VALUE OF MONEY
CONTOH PRESENT VALUE ANUITAS TETAP TIAP AWAL PERIODE :
YANG AKAN DATANG DARI UANG SEBESAR 133,10 YANG DITERIMA
SETIAP TAHUN, JIKA FAKTOR DISKON YANG DIPERHITUNGKAN
ADALAH 10%?
PV = A x DF x ( 1 + r )
PV
t
=
(1+r)
t
- 1

r(1+r)
t

A
t
( 1 + r )
PV = 1.000.000 x 2,4028 x ( 1,12 )
PV = 2.690.051,02
TIME VALUE OF MONEY
CONTOH PRESENT VALUE ANUITAS TETAP TIAP AWAL PERIODE :
YANG AKAN DATANG DARI UANG SEBESAR Rp. 1.000.000,- YANG
DITERIMA SETIAP TAHUN, JIKA FAKTOR DISKON YANG
DIPERHITUNGKAN ADALAH 12%?
PV = A x DF x ( 1 + r )
PV
t
=
(1+r)
t
- 1

r(1+r)
t

A
t
( 1 + r )
PV = 1.000.000 x 2,4028 x ( 1,12 )
PV = 2.690.051,02
TIME VALUE OF MONEY

3. PRESENT VALUE ANUITAS TIDAK TETAP SETIAP PERIODE:
JUMLAHNYA TIDAK TETAP SETIAP TAHUN
TAHUN PENERIMAAN (FV)
DISCOUTED FACTOR
(12%)
PV
1 Rp. 200.000,- 0.8929 Rp. 178,571.4286
2 Rp. 400.000,- 0.7972 Rp. 318,877.5510
3 Rp. 250.000,- 0.7118 Rp. 177,945.0620
4 Rp. 200.000,- 0.6355 Rp. 127,103.6157
5 Rp. 150.000,- 0.5674 Rp. 85,114..0284
Rp. 887,611.6856
CONTOH :
HITUNGLAH NILAI SEKARANG DARI PENERIMAAN TAHUN KE 1 = Rp.
200.000,-, TAHUN KE 2 = Rp. 400.000,-, TAHUN KE 3 = Rp. 250.000,-, TAHUN KE
4 = Rp. 200.000,-, TAHUN KE 5 = Rp. 150.000,-, ASUMSIKAN BAHWA TINGKAT
BUNGA 12% PER TAHUN
DISCOUNTED FACTOR =
(1+r)
t

1

DANA INVESTASI
KEPUTUSAN INVESTASI
KEPUTUSAN INVESTASI DITUJUKAN UNTUK
MENGHASILKAN KEBIJAKAN YANG BERHUBUNGAN
DENGAN :
KEBIJAKAN PENGALOKASIAN SUMBER DANA SECARA
OPTIMAL,
KEBIJAKAN MODAL KERJA
KEBIJAKAN INVESTASI YANG BERDAMPAK PADA
STRATEGI PERUSAHAAN YANG LEBIH LUAS (MERGER
DAN AKUISISI)

KEPUTUSAN PENDANAAN
SUMBER DANA DIBAGI DALAM 2 KATEGORI YAKNI :
SUMBER INTERNAL YAITU DARI LABA DITAHAN
(RETAINED EARNINGS)
SUMBER EKSTERNAL YAITU :
- DALAM BENTUK UTANG YANG MELIPUTI PENUNDAAN PEMBAYARAN
UTANG, PINJAMAN JANGKA PENDEK SEBAGAI TAMBAHAN MODAL KERJA
DAN PINJAMAN JANGKA PANJANG (OBLIGASI) SEBAGAI DANA
INVESTASI.
MENERBITKAN SAHAM, BAIK DALAM BENTUK SAHAM PERDANA (INITIAL
PUBLIC OFFER/IPO) MAUPUN SAHAM BIASA BARU SEBAGAI SUMBER
MODAL INVESTASI DALAM RANGKA EKSPANSI PERUSAHAAN.
MASALAH UTAMA
MASALAH UTAMA DALAM MENGOPTIMALKAN KEPUTUSAN PENDANAAN
ADALAH MENETAPKAN STRUKTUR MODAL (UTANG DAN EKUITAS) YANG
OPTIMAL SEBAGAI ASUMSI DASAR DALAM MEMUTUSKAN BERAPA JUMLAH
DANA DAN BAGAIMANA KOMPOSISI JUMLAH DANA PINJAMAN DAN DANA
SENDIRI YANG DITAMBAHKAN UNTUK MENDUKUNG KEBIJAKAN INVESTASI
SEHINGGA KINERJA KEUANGAN PERUSAHAAN DAPAT TUMBUH SECARA
SEHAT.
DISAMPING ITU KOMPOSISI STRUKTUR MODAL HARUS PULA
DIPERTIMBANGKAN HUBUNGAN ANTARA PERUSAHAAN, KREDITUR MAUPUN
PEMEGANG SAHAM SEHINGGA TIDAK TERJADI KONFLIK
KEPUTUSAN DIVIDEN DITENTUKAN DARI JUMLAH KEUNTUNGAN
PERUSAHAAN SETELAH PAJAK (EARNING AFTER TAX). OLEH KARENA ITU
TUJUAN MEMAKSIMUMKAN KEUNTUNGAN YANG DIBAGIKAN KEPADA
PEMEGANG SAHAM (DIVIDEN) DENGAN KENDALA MEMAKSIMUMKAN LABA
DITAHAN UNTUK DIINVESTASIKAN KEMBALI SEBAGAI SUMBER DANA
INTERNAL.DENGAN KATA LAIN SEMAKIN BANYAK JUMLAH LABA DITAHAN
BERARTI SEMAKIN SEDIKIT UANG YANG TERSEDIA BAGI PEMBAYARAN
DIVIDEN
KEBUTUHAN DANA INVESTASI
SECARA UMUM, PENGALOKASIAN DANA DAPAT DILAKUKAN KE DALAM DUA
BENTUK, YAITU UNTUK AKTIVA TETAP (FIXED ASSETS), DAN UNTUK
MODAL KERJA (WORKING CAPITAL).
1. ALOKASI DANA UNTUK AKTIVA TETAP.
AKTIVA TETAP TERDIRI DARI AKTIVA TETAP BERWUJUD (TANGIBLE
ASSETS), DAN AKTIVA TETAP TIDAK BERWUJUD (INTANGIBLE ASSETS).
AKTIVA TETAP BERWUJUD MENURUT BARIDWAN (1989.) ADALAH AKTIVA
YANG BERWUJUD YANG DAPAT DIGUNAKAN DALAM JANGKA WAKTU LEBIH
DARI SATU PERIODE AKUNTANSI. SEPERTI TANAH, GEDUNG PERKANTORAN
DAN PERALATANNYA, GEDUNG PABRIK DAN MESIN-MESIN, DAN AKTIVA
TETAP LAINNYA.,
AKTIVA TETAP TIDAK BERWUJUD ADALAH: AKTIVA TETAP YANG TIDAK
BERWUJUD SECARA FISIK YANG MEMILIKI UMUR LEBIH DARI SATU TAHUN
SEPERTI HAK PATENT, LISENSI, COPYRIGHT, GOODWILL, BIAYA
PENDAHULUAN, BIAYA-BIAYA PRA-OPERASIONAL, DAN LAIN SEBAGAINYA.
2. ALOKASI DANA UNTUK MODAL KERJA
WESTON & COPELAND (1995) MENDEFENISIKAN MODAL KERJA
ADALAH INVESTASI PERUSAHAAN DALAM BENTUK UANG TUNAI, SURAT
BERHARGA, PIUTANG DAN PERSEDIAAN DIKURANGI BEBAN LANCAR.
SAWIR (2005), MENYATAKAN MODAL KERJA ADALAH KESELURUHAN
AKTIVA LANCAR YANG DIMILIKI PERUSAHAAN UNTUK MEMBIAYAI
KEGIATAN OPERASI SEHARI-HARI.
SUMBER PENDANAAN
1. MODAL ASING : SUMBER DANA YANG DIDAPATKAN
DARI LUAR PERUSAHAAN (KREDITUR) YANG TIDAK
IKUT MEMILIKI PERUSAHAAN TERSEBUT SEPERTI
BANK, PERUSAHAAN LEASING, DAN LAIN
SEBAGAINYA. SUMBER DANA DARI MODAL ASING
BIASANYA BERWUJUD HUTANG
2. INTERNAL PERUSAHAAN (MODAL SENDIRI) :
SUMBER DANA MODAL SENDIRI BIASANYA
BERWUJUD MODAL SAHAM DAN LABA DITAHAN.
PEMBELANJAAN HUTANG
1.HUTANG JANGKA PENDEK (SHORT TERM DEBT)
HUTANG JANGKA PENDEK ADALAH HUTANG YANG AKAN
DIKEMBALIKAN DALAM TEMPO WAKTU KURANG DARI 1
TAHUN.
HUTANG JANGKA PENDEK INI HANYA DAPAT DIGUNAKAN
UNTUK PEMBIAYAAN INVESTASI JANGKA PENDEK PULA, MIS:
PEMBIAYAAN AKTIVA LANCAR ATAU MODAL KERJA.
PENDANAAN HUTANG JANGKA PENDEK
PINJAMAN DARI LEMBAGA KEUANGAN
MENERBITKAN SURAT DAGANG.
KREDIT DAGANG
SUMBER KEUANGAN LAINNYA
PEMBELANJAAN HUTANG
2. HUTANG JANGKA PANJANG (LONG TERM DEBT)
HUTANG JANGKA PANJANG ADALAH HUTANG YANG AKAN
DIHARAPKAN DIBAYARKAN KEMBALI DALAM KURUN WAKTU
LEBIH DARI 1 TAHUN, MIS: OBLIGASI (BONDS), HIPOTIK
(MORTAGE), DAN SEBAGAINYA.
HUTANG JANGKA PANJANG DAPAT DIGUNAKAN UNTUK
PEMBIAYAAN MODAL KERJA ATAUPUN MEMBIAYAI AKTIVA
TETAP.
BESARNYA KEBUTUHAN DANA YANG DIPERLUKAN UNTUK MEMBIAYAI
SUATU RENCANA INVESTASI SANGAT TERGANTUNG PADA JENIS PROYEK
DAN SKALA PROYEK, PROYEK BERSKALA BESAR MEMERLUKAN DANA
INVESTASI YANG BESAR, DAN PROYEK BERSKALA KECIL HANYA
MEMERLUKAN DANA INVESTASI YANG RELATIF KECIL
DALAM MENENTUKAN BESARNYA DANA YANG AKAN
DIPERLUKAN UNTUK MENJALANKAN SUATU
AKTIVITAS BISNIS, DIBUTUHKAN SUATU
PERAMALAN (FORECASTING) YANG BAIK.
PERAMALAN ATAU TAKSIRAN INI BERBEDA-BEDA
UNTUK MASING-MASING JENIS PROYEK.
PADA UMUMNYA, TAKSIRAN DANA YANG DIBUTUHKAN
TERSEBUT TERGANTUNG PADA KOMPLEKSITAS DARI
KEGIATAN PENDANAAN ITU SENDIRI, MISALNYA PENENTUAN
LOKASI BISNIS YANG BERGANTUNG KEPADA HARGA TANAH.
SEMAKIN MAHAL HARGA TANAH MAKA AKAN SEMAKIN BESAR
PULA DANA YANG DIBUTUHKAN OLEH BISNIS TERSEBUT.
DI SAMPING ITU, TERDAPAT PULA FAKTOR-FAKTOR BIAYA
YANG AKAN DIKELUARKAN SELAMA UMUR BISNIS TERSEBUT.
BIAYA MODAL
COST OF CAPITAL
SETIAP MODAL YANG DITANAMKAN ATAU
DIINVESTASIKAN, AKAN MENGELUARKAN BIAYA
MODAL (COST OF CAPITAL) TERSENDIRI.
BIAYA MODAL TERSEBUT MAKSUDNYA ADALAH:
BIAYA YANG HARUS DIKELUARKAN SETELAH
ADANYA PENANAMAN MODAL, MISALNYA
KEHARUSAN ADANYA PEMBAYARAN DIVIDEN
BAGI PEMEGANG SAHAM.
BIAYA MODAL
COST OF CAPITAL
BIAYA MODAL DAPAT DIHITUNG BERDASARKAN BIAYA UNTUK
MASING-MASING SUMBER DANA ATAU DISEBUT BIAYA MODAL
INDIVIDUAL.
BIAYA MODAL INDIVIDUAL TERSEBUT DIHITUNG SATU PER
SATU UNTUK TIAP JENIS MODAL. NAMUN, APABILA
PERUSAHAAN MENGGUNAKAN BEBERAPA SUMBER MODAL
MAKA BIAYA MODAL YANG DIHITUNG ADALAH BIAYA MODAL
RATA-RATA TERTIMBANG (WEIGHTED AVERAGE COST OF
CAPITAL DISINGKAT WACC) DARI SELURUH MODAL YANG
DIGUNAKAN.
KONSEP BIAYA MODAL ERAT KAITANNYA DENGAN DENGAN
KONSEP MENGENAI PENGERTIAN TINGKAT KEUNTUNGAN
YANG DISYARATKAN (REQUIRED RATE OF RETURN).
ALOKASI DANA INVESTASI
KEBUTUHAN DANA DIHUBUNGKAN DENGAN JENIS PENGGUNAAN
DANA YANG DIPERLUKAN DIBEDAKAN ATAS :
INVESTASI INISIAL (INITIAL INVESMENT, ORIGINAL
INVESMENT) ; MERUPAKAN MODAL AWAL YANG DIPERLUKAN
UNTUK MEMBIAYAI PENGADAAN AKTIVA TETAP :
TANAH LOKASI PROYEK
BARANG MODAL MISALNYA, GEDUNG, BANGUNAN PABRIK, PERUMAHAN
KARYAWAN DLL
ALAT-ALAT KANTOR MISALNYA MEBEL, KOMPUTER DLL
SARANA PENDUKUNG MISALNYA JALAN LINGKUNGAN, KENDARAAN, LISTRIK,
TELEPON, AIR DLL
MODAL KERJA (WORKING CAPITAL) ; MERUPAKAN DANA YANG
DIPERLUKAN MEMBIAYAI AKTIVITAS OPERASI PADA MASA
PROYEK MEMASUKI TAHAP OPERASI KOMERSIAL
DARI URAIAN DI ATAS MAKA DAPAT DISIMPULKAN BAHWA SEBUAH
PROYEK MEMERLUKAN DUA MACAM PENGELUARAN YAITU :
PENGELUARAN UNTUK MODAL AWAL (CAPITAL EXPENDITURE)
YAITU PENGELUARAN UNTUK INVESTASI INISIAL (INITIAL
INVESMENT, ORIGINAL INVESMENT) ;
PENGELUARAN OPERASI UNTUK MEMPEROLEH PENDAPATAN
(OPERATING OR REVENUE EXPENDITURE) YAITU MODAL KERJA
(WORKING CAPITAL) YANG DIBUTUHKAN UNTUK MEMBIAYAI
AKTIVITAS OPERASI PADA MASA PROYEK MEMASUKI TAHAP
OPERASI KOMERSIAL
UNTUK MENGHITUNG KEBUTUHAN DANA INVESTASI
DIPERLUKAN PENGINDENTIFIKASIAN UNTUK SETIAP
ELEMEN INVESTASI YANG ADA PADA SETIAP
GOLONGAN PENGELUARAN BAIK PENGELUARAN
INVESTASI INISIAL MAUPUN UNTUK PENGELUARAN
MODAL KERJA.
INVESTASI INISIAL (INITIAL INVESMENT, ORIGINAL INVESMENT)
SECARA SEDERHANA, JUMLAH DANA YANG DIPERLUKAN UNTUK MEMBIAYAI SEBUAH RENCANA INVESTASI
INISIAL DAPAT DIHITUNG MELALUI PENGINDENTIFIKASIAN DANA UNTUK KEPERLUAN BERIKUT :

BIAYA PEMBEBASAN TANAH
BIAYA IZIN PEMBANGUNAN PROYEK ; IZIN LOKASI, IMB, SERTIFIKAT, DLL
BIAYA KONSULTAN UNTUK PERANCANGAN FISIK PROYEK
BIAYA PEMATANGAN LAHAN
BIAYA PEMBANGUNAN FISIK PROYEK; PRASARANA (INFRASTRUKTUR), SARANA (BANGUNAN)
PROYEK
BIAYA PENGADAAN MESIN DAN PERALATAN PRODUKSI
BIAYA INSTALASI JASA-JASA UMUM ; LISTRIK, TELEPON, AIR DLL
BIAYA PENGADAAN PERALATAN KANTOR DAN MEBEL
BIAYA IZIN KEGIATAN PROYEK
BIAYA PENGADAAN PENUNJANG PROYEK ; KENDARAAN
DLL
MODAL KERJA (WORKING CAPITAL)
JUMLAH DANA YANG DIPERLUKAN UNTUK MEMBIAYAI
KEBUTUHAN MODAL KERJA PERTAHUN, MERUPAKAN
PERHITUNGAN PERKIRAAN UNTUK KEPERLUAN :
BIAYA PENGADAAN BAHAN BAKU
BIAYA TENAGA KERJA LANGSUNG
BIAYA ENERGI DAN JASA PIHAK KETIGA
BIAYA BIAYA TUNAI LAINNYA
KAS MINIMUM
BIAYA PEMASARAN
BIAYA DISTRIBUSI PRODUK
DLL
JENIS-JENIS PROYEK
LAIN :
PROYEK MANDIRI (INDEPENDENT PROJECT),
PROYEK MANDIRI ADALAH PROYEK YANG ARUS KASNYA TIDAK
BERHUBUNGAN ATAU TIDAK TERGANTUNG SATU SAMA LAIN.
PENERIMAAN SATU PROYEK TIDAK MENGHILANGKAN PROYEK YANG
LAIN UNTUK DIPERTIMBANGKAN. MISALNYA, PERUSAHAAN DENGAN
DANA YANG TIDAK TERBATAS DAPAT DIHADAPKAN DENGAN 3
PROYEK YANG MANDIRI:
MEMASANG AC DI PABRIK,
MENAMBAH KENDARAAN ANTAR JEMPUT KARYAWAN
MEMBELI KOMPUTER BARU.
PENERIMAAN SALAH SATU PROYEK TIDAK MENGHILANGKAN PROYEK
LAIN UNTUK DIPERTIMBANGKAN, KETIGA PROYEK TERSEBUT DAPAT
DILAKSANAKAN OLEH PERUSAHAAN.
JENIS-JENIS PROYEK
JENIS PROYEK DAPAT DIBEDAKAN DALAM 2 JENIS ANTARA LAIN :
PROYEK BERSAING MENIADAKAN ADALAH PROYEK YANG MEMPUNYAI FUNGSI
SAMA SEHINGGA BERSAING SATU SAMA LAIN. PENERIMAAN SATU PROYEK
DARI KELOMPOK YANG BERSAING MENIADAKAN AKAN MENGHILANGKAN
PROYEK LAIN DALAM KELOMPOK YANG DIPERTIMBANGKAN. MISALNYA,
PERUSAHAAN DAPAT MENINGKATKAN KAPASITAS PRODUKSI DENGAN CARA:
PERLUASAN PABRIK,
MELAKUKAN KONTRAK PRODUKSI DENGAN PERUSAHAAN LAIN (SUB-KONTRAK)
JIKA PERUSAHAAN MEMILIH SATU DARI 3 ALTERNATIF MAKA KEPUTUSAN
TERSEBUT OTOMATIS MENIADAKAN ALTERNATIF YANG LAINNYA.

DEPRESIASI
(PENYUSUTAN)
DEPRESIASI
(PENYUSUTAN)
DEPRESIASI ATAU PENYUSUTAN ATAU PENGHAPUSAN MERUPAKAN
SALAH SATU KOMPONEN BIAYA TETAP YANG TIMBUL KARENA
DIGUNAKANNYA AKTIVA TETAP, DIMANA BIAYA INI DAPAT DIKURANGKAN
DARI PENGHASILAN/REVENUE.
DEPRESIASI DAPAT DIKURANGKAN SEBAGAI BIAYA/EXPENSE DARI
PENGHASILAN YANG DITERIMA, DAPAT DIHITUNG DENGAN BEBERAPA
METODE, YAITU :
THE STRIGHT LINE METHOD (METODE GARIS LURUS) - SLN
THE DOUBLE DECLINING BALANCE METHOD - DB
THE SUM OF THE YEAR DIGIT METHOD - SYD
DEPRESIASI
(PENYUSUTAN)
DEPRESIASI =
NILAI BELI NILAI SISA
N
THE STRIGHT LINE METHOD (METODE GARIS LURUS) - SLN :
METODE DEPRESIASI GARIS LURUS ADALAH METODE UNTUK MENGETAHUI
PENYUSUTAN DARI SUATU AKTIVA TETAP DENGAN CARA MENGHITUNG NILAI
INVESTASI (NILAI BELI) DIKURANGI NILAI SISA DIBAGI UMUR EKONOMIS.
TINGKAT DEPRESIASI 1/N, TIAP TAHUN SAMA
NILAI DEPRESIASI TIAP TAHUN SAMA.
DEPRESIASI =
1
N
(NILAI BELI NILAI SISA)
X
N = UMUR EKONOMIS
1
N
= TINGKAT DEPRESIASI
DEPRESIASI
(PENYUSUTAN)
CONTOH :
DEPRESIASI SUATU AKTIVA TETAP DENGAN NILAI INVESTASI (NILAI BELI),
Rp. 27.000,- DENGAN NILAI SISA Rp. 2.000,- UMUR EKONOMIS 5 TAHUN
ADALAH :
= Rp. 5.000,-
DEPRESIASI =
1
N
NILAI BELI NILAI SISA
X
DEPRESIASI =
1
5
(27.000 2.000) X
DEPRESIASI
(PENYUSUTAN)
NO.
NILAI
(Rp.)
TINGKAT
DEPRESIASI
JUMLAH
DEPRESIASI
(Rp.)
1 25.000 1/5 5.000
2 25.000 1/5 5.000
3 25.000 1/5 5.000
4 25.000 1/5 5.000
5 25.000 1/5 5.000
JUMLAH 25.000
DEPRESIASI
(PENYUSUTAN)
THE DOUBLE DECLINING BALANCE METHOD (DB) :
METODE DEPRESIASI DOUBLE DECLINING BALANCE ADALAH METODE UNTUK
MENGETAHUI PENYUSUTAN DARI SUATU AKTIVA TETAP DENGAN CARA
MENGHITUNG KESELURUHAN NILAI INVESTASI (NILAI BELI) TANPA DIKURANGI
NILAI SISA.
NILAI INVESTASI TAHUN BERIKUTNYA YANG DISUSUTKAN ADALAH NILAI
INVESTASI SEBELUMNYA DIKURANGI JUMLAH DEPRESIASI TAHUN SEBELUMNYA
TINGKAT DEPRESIASI 2/N
NILAI DEPRESIASI TIAP TAHUN TIDAK SAMA, MENURUN.
DEPRESIASI
(PENYUSUTAN)
THE DOUBLE DECLINING BALANCE METHOD (DB) :
TAHUN
NILAI AWAL
TAHUN
(Rp.)
TINGKAT
DEPRESIASI
JUMLAH
DEPRESIASI
(Rp.)
NILAI AKHIR
TAHUN
(Rp.)
1 27.000 2/5 10.800 16.200
2 16.200 2/5 6.480 9.720
3 9.720 2/5 3,888 5.832
4 5.832 2/5 2.333 3.499
5 3.499 2/5 1.499 2.100
JUMLAH 24.900
CONTOH :
ADALAH :
DEPRESIASI
(PENYUSUTAN)
THE SUM OF THE YEAR DIGIT METHOD (SYD) :
METODE DEPRESIASI SUM OF THE YEAR DIGIT ADALAH METODE UNTUK
MENGETAHUI PENYUSUTAN DARI SUATU AKTIVA TETAP DENGAN CARA
MENGHITUNG KESELURUHAN NILAI INVESTASI (NILAI BELI) DIKURANGI NILAI
SISA. SEPERTI HALNYA METODE METODE GARIS LURUS
TINGKAT DEPRESIASI TAHUN 1 = N : S, TAHUN 2 = (N-1) : S . . . . . . DST
S = JUMLAH DARI KESELURUHAN BILANGAN UMUR EKONOMIS AKTIVA
N = UMUR EKONOMIS AKTIVA
NILAI DEPRESIASI TIAP TAHUN TIDAK SAMA, MENURUN.
N (N + 1)
2
S =
DEPRESIASI
(PENYUSUTAN)
THE SUM OF THE YEAR DIGIT METHOD (SYD) :
NO.
NILAI
(Rp.)
TINGKAT
DEPRESIASI
JUMLAH
DEPRESIASI
(Rp.)
1 25.000 5/15 8.333
2 25.000 4/15 6.667
3 25.000 3/15 5.000
4 25.000 2/15 3.333
5 25.000 1/15 1.667
JUMLAH 25.000
CONTOH :
ADALAH :

CASH FLOW
PENGERTIAN CASH FLOW
CASH FLOW ATAU ARUS KAS ATAU ALIRAN KAS ADALAH
PENERIMAAN YANG DIHASILKAN OLEH OPERASI BISNIS
DALAM PERIODE WAKTU TERTENTU, DIPEROLEH DENGAN
MENAMBAHKAN LABA BERSIH ,DEPRESIASI/PENYUSUTAN DAN
BUNGA SETELAH PAJAK
CASH FLOW MERUPAKAN UNSUR ANALISIS YANG SANGAT
PENTING KEDUDUKANNYA DALAM STUDI KELAYAKAN
RENCANA INVESTASI KARENA KELAYAKAN FINANSIAL SEBUAH
USULAN RENCANA INVESTASI DIUKUR PADA NILAI SEKARANG
ARUS KASNYA.
PERKIRAAN ATAU PROYEKSI ARUS KAS YANG AKURAT AKAN
MENGHASILKAN KESIMPULAN YANG AKURAT, DEMIKIAN PULA
SEBALIKNYA.
SEORANG INVESTOR ATAU PENGUSAHA YANG TELAH
MEMBUAT KEPUTUSAN UNTUK MELAKSANAKAN SUATU
SUATU USULAN INVESTASI PADA SAAT SEKARANG INI
SELALU MENGHARAPKAN AGAR ARUS KAS YANG
DITERIMANYA PADA MASA YANG AKAN DATANG ADALAH
LEBIH BESAR DARIPADA DARI PADA PENGELUARAN
KASNYA SEKARANG
TUGAS MENDASAR DARI SEORANG EVALUATOR PROYEK
ADALAH KEMAMPUAN UNTUK MELAKUKAN PENAKSIRAN
TERHADAP ARUS KAS YANG AKAN DITERIMA DAN
DIKELUARKAN PADA WAKTU YANG AKAN DATANG
SEPANJANG USIA EKONOMIS PROYEK.
UNTUK MENGEVALUASI INVESTASI YANG DIKELUARKAN,
PERUSAHAAN HARUS MENENTUKAN ATAU
MEMPROYEKSIKAN ARUS KAS YANG RELEVAN.
ARUS KAS RELEVAN ADALAH ARUS KAS KELUAR YANG
MENGHASILKAN SEJUMLAH ARUS KAS MASUK
SEHUBUNGAN DENGAN ADANYA INVESTASI TERSEBUT.
JENIS-JENIS CASH FLOW
SECARA UMUM ARUS KAS DAPAT DIKELOMPOKAN MENJADI :
INITIAL CASH FLOW (ARUS KAS AWAL)
INITIAL CASH FLOW (ARUS KAS AWAL), MERUPAKAN ARUS KAS KELUAR (CASH
OUTFLOW) DALAM RANGKA UNTUK MEMENUHI KEPERLUAN AKTIVA TETAP DAN
PENENTUAN MODAL AWAL PADA PERIODE KE 0.
OPERATIONAL CASH FLOW (ARUS KAS OPERASIONAL)
OPERATIONAL CASH FLOW (ARUS KAS OPERASIONAL), MERUPAKAN ARUS KAS DALAM
RANGKA UNTUK MEMENUHI KEPERLUAN OPERASIONAL PERUSAHAAN PADA PERIODE KE n,
MELIPUTI :
ARUS KAS KELUAR (CASH OUTFLOW) , ARUS KAS YANG DIKELUARKAN UNTUK
MEMBIAYAI OPERASIONAL PERUSAHAAN
ARUS KAS MASUK (CASH INFLOW), ARUS KAS BERASAL DARI HASIL PENJUALAN
(PENDAPATAN)
TERMINAL CASH FLOW (ARUS KAS AKHIR)
TERMINAL CASH FLOW (ARUS KAS AKHIR), MERUPAKAN ARUS KAS PADA AKHIR UMUR
PROYEK, ARUS KAS INI BERASAL DARI MODAL KERJA PADA AKHIR UMUR PROYEK, ARUS
KAS INI BERASAL DARI MODAL KERJA DAN PENJUALAN AKTIVA TETAP YANG SUDAH
HABIS UMUR EKONOMISNYA

METODE ANALISIS
KELAYAKAN INVESTASI
MANAJEMEN KEUANGAN
SEKOLAH TINGGI ILMU EKONOMI KESATUAN
LKM
METODE ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI
PAYBACK PERIOD METHOD (PP)
DISCOUNTED PAYBACK PERIOD METHOD (DPP)
NET PRESENT VALUE (NPV)
PROFITABILITY INDEX (PI)
INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
UNTUK MENENTUKAN USULAN PROYEK INVESTASI MANA YANG LAYAK
DITERIMA ATAU DITOLAK, MAKA USULAN INVESTASI TERSEBUT HARUS
DINILAI, BERIKUT INI AKAN DIBAHAS METODE ANALISIS KELAYAKAN
INVESTASI YANG SERING DIPERGUNAKAN UNTUK MENILAI SUATU USULAN
PROYEK INVESTASI
PAYBACK PERIOD METHOD
PAYBACK PERIOD METHOD (METODE PEMULIHAN/PENGEMBALIAN
INVESTASI)
PAYBACK PERIOD METHOD MERUPAKAN METODE ANALISIS KELAYAKAN
INVESTASI UNTUK MENILAI KELAYAKAN INVESTASI MENURUT JANGKA WAKTU
PEMULIHAN/PENGEMBALIAN MODAL YANG DIINVESTASIKAN.
JANGKA WAKTU PEMULIHAN/PENGEMBALIAN MODAL (PAYBACK PERIODE)
ADALAH JANGKA WAKTU YANG DIPERLUKAN YANG DINYATAKAN DALAM
SATUAN TAHUN
KRITERIA KELAYAKAN :
INVESTASI LAYAK BILA PAYBACK PERIODE LEBIH PENDEK DARI USIA
EKONOMIS PROYEK ATAU YANG DISYARATKAN PERUSAHAAN.
INVESTASI TIDAK LAYAK BILA PAYBACK PERIODE LEBIH LAMA DARI
USIA EKONOMIS PROYEK ATAU YANG DISYARATKAN PERUSAHAAN.
KELEMAHAN :
MENGABAIKAN NILAI WAKTU DARI UANG
MENGABAIKAN ARUS KAS SESUDAH PERIODE PEMULIHAN
MODAL DICAPAI
MENGABAIKAN NILAI SISA PROYEK
KELEBIHAN :
MUDAH DIGUNAKAN
BERGUNA UNTUK MEMILIH PROYEK DENGAN MASA PEMULIHAN
MODAL YANG TERCEPAT
INFORMASI MASA PEMULIHAN MODAL DAPAT DIPAKAI SEBAGAI
ALAT PREDIKSI RESIKO KETIDAKPASTIAN DI MASA MENDATANG,
MAKIN LAMA MASA PEMULIHAN MAKIN BESAR RESIKO YANG
AKAN DIHADAPI DI MASA MENDATANG
MASA PEMULIHAN MODAL DAPAT DIPAKAI UNTUK MENGHITUNG
PAYBACK PERIOD METHOD DAPAT DIHITUNG DENGAN DUA MACAM
ACUAN :
METODE ARUS KAS RATA-RATA ,
METODE YANG DIPERGUNAKAN BILA JUMLAH ARUS KAS PER
TAHUN SAMA

METODE ARUS KAS KUMULATIF,
METODE YANG DIPERGUNAKAN BILA JUMLAH ARUS KAS TIDAK
SAMA ATAU BERBEDA DARI TAHUN KE TAHUN.
METODE ARUS KAS RATA-RATA

METODE YANG DIPERGUNAKAN BILA JUMLAH ARUS KAS PER
TAHUN SAMA
PAYBACK PERIOD
INVESTASI AWAL (OI)
ARUS KAS (A
t
)
= x 1 TAHUN
CONTOH METODE ARUS KAS RATA-RATA
PAYBACK PERIOD
INVESTASI AWAL
ARUS KAS
= x 1 TAHUN
SUATU PERUSAHAAN SEDANG MEMPERTIMBANGKAN SUATU USULAN
PROYEK INVESTASI SEBESAR Rp. 450 JUTA, UMUR PROYEK
DIPERKIRAKAN 5 TAHUN TANPA NILAI SISA, ARUS KAS YANG
DIHASILKAN PER TAHUN SELAMA UMUR PROYEK SEBESAR Rp. 150
JUTA. PERIODE PENGEMBALIAN PROYEK TERSEBUT DAPAT
DITENTUKAN SEBAGAI BERIKUT :
Rp. 450 JUTA
Rp. 150 JUTA
= x 1 TAHUN
=
3 TAHUN
APABILA PERUSAHAAN MENSYARATKAN BAHWA PERIODE
PENGEMBALIAN MAKSIMUM 4 TAHUN, MAKA PROYEK INVESTASI
TERSEBUT LAYAK DITERIMA
METODE ARUS KAS KUMULATIF,
METODE YANG DIPERGUNAKAN BILA JUMLAH ARUS KAS TIDAK
SAMA ATAU BERBEDA DARI TAHUN KE TAHUN.
PAYBACK PERIOD
=
A - B
x 1 TAHUN
C - B
n
+
KETERANGAN :
n = TAHUN TERAKHIR DIMANA ARUS KAS MASIH BELUM BISA
MENUTUP INVESTASI AWAL
A = JUMLAH INVESTASI AWAL
B = KUMULATIF ARUS KAS PADA TAHUN KE n (ARUS KAS KUMULATIF PADA
TAHUN SEBELUM ARUS KAS KUMULATIF MENUTUP INVESTASI AWAL)
C = KUMULATIF ARUS KAS PADA TAHUN KE n + 1
CONTOH METODE ARUS KAS KUMULATIF
PROYEK INVESTASI SEBESAR Rp. 600 JUTA, UMUR EKONOMIS PROYEK
DIPERKIRAKAN 5 TAHUN TANPA NILAI SISA, ARUS KAS YANG DIHASILKAN
PROYEK TERSEBUT SELAMA UMUR PROYEK ADALAH TAHUN KE 1 = Rp.
300 JUTA, TAHUN KE 2 = Rp. 250 JUTA, TAHUN KE 3 = Rp. 200 JUTA,
TAHUN KE 4 = Rp. 150 JUTA DAN TAHUN KE 5 = Rp. 100 JUTA. PERIODE
PENGEMBALIAN PROYEK TERSEBUT DAPAT DITENTUKAN SEBAGAI
BERIKUT :
TAHUN ARUS KAS ARUS KAS KUMULATIF
1 RP. 300.000.000,- RP. 300.000.000,-
2 RP. 250.000.000,- RP. 550.000.000,-
3 RP. 200.000.000,- RP. 750.000.000,-
4 RP. 150.000.000,- RP. 900.000.000,-
5 RP. 100.000.000,- RP. 1.000.000.000,-
PAYBACK PERIOD
=
Rp. 600 JUTA - Rp. 550 JUTA
x 1 TAHUN 2 +
Rp. 750 JUTA - Rp. 550 JUTA
PAYBACK PERIOD
=
A - B
x 1 TAHUN
C - B
n
+
= 2,25 TAHUN
MASA PEMULIHAN/PENGEMBALIAN MODAL INVESTASI 2,25 TAHUN,
ARTINYA BAHWA JANGKA WAKTU PENGEMBALIAN MODAL INVESTASI
SEBESAR Rp. 600 JUTA ADALAH 2,25 TAHUN. JIKA PERUSAHAN
MENETAPKAN SYARAT PERIODE PEMULIHAN/PENGEMBALIAN 2 TAHUN
MAKA USULAN PROYEK TERSEBUT SEBAIKNYA DI TOLAK/TIDAK LAYAK.
PROYEK INVESTASI A DAN B, UMUR EKONOMIS PROYEK DIPERKIRAKAN
SAMA YAITU 5 TAHUN TANPA NILAI SISA DENGAN NILAI INVESTASI AWAL
JUGA SAMA SEBESAR Rp. 500 JUTA.
ARUS KAS YANG DIHASILKAN PROYEK A : TAHUN KE 1 = Rp. 250 JUTA,
TAHUN KE 2 = Rp. 250 JUTA, TAHUN KE 3 = Rp. 75 JUTA, TAHUN KE 4 = Rp.
50 JUTA DAN TAHUN KE 5 = Rp. 25 JUTA.

SEDANGKAN ARUS KAS YANG DIHASILKAN PROYEK B : TAHUN KE 1 = Rp.
100 JUTA, TAHUN KE 2 = Rp. 150 JUTA, TAHUN KE 3 = Rp. 250 JUTA,
TAHUN KE 4 = Rp. 275 JUTA DAN TAHUN KE 5 = Rp. 300 JUTA.

PERIODE PENGEMBALIAN PROYEK TERSEBUT DAPAT DITENTUKAN
SEBAGAI BERIKUT :
TAHUN
PROYEK A PROYEK B
ARUS KAS KUMULATIF ARUS KAS KUMULATIF
1 RP. 250 JUTA RP. 250 JUTA RP. 100 JUTA RP. 100 JUTA
2
RP. 250 JUTA
RP. 500 JUTA
RP. 150 JUTA RP. 250 JUTA
3
RP. 75 JUTA RP. 575 JUTA RP. 250 JUTA
RP. 500 JUTA
4 RP. 50 JUTA RP.625 JUTA RP. 275 JUTA RP. 775 JUTA
5 RP. 25 JUTA RP. 650 JUTA RP. 300 JUTA RP. 1.075 JUTA
PAYBACK PERIOD = 2 TAHUN PAYBACK PERIOD = 3 TAHUN
DARI TABEL ARUS KAS DI ATAS DAPAT DIKETAHUI BAHWA PAYBACK PERIOD
PROYEK A ADALAH 2 TAHUN SEDANGKAN PROYEK B ADALAH 3 TAHUN, SEHINGGA
PROYEK INVESTASI A YANG DITERIMA, KARENA MODAL YANG DIINVESTASIKAN
LEBIH CEPAT KEMBALI. TETAPI JIKA ARUS KAS SETELAH PERIODE
PENGEMBALIAN TERCAPAI DIPERHATIKAN, PROYEK A HANYA MENGHASILKAN Rp.
150 JUTA, SEDANGKAN PROYEK B MAMPU MENGHASILKAN Rp. 575 JUTA. INI
MENUNJUKAN SALAH SATU KELEMAHAN PAYBACK METHOD YANG MENGABAIKAN
ARUS KAS SETELAH PERIODE PENGEMBALIAN TERCAPAI
DISCOUNTED PAYBACK PERIOD METHOD
DISCOUNTED PAYBACK PERIOD METHOD MERUPAKAN METODE
ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI UNTUK MENILAI KELAYAKAN
INVESTASI MENURUT JANGKA WAKTU PEMULIHAN/PENGEMBALIAN
MODAL YANG DIINVESTASIKAN DENGAN MEMPERHATIKAN NILAI
WAKTU DARI UANG.
CONTOH :
SUATU PERUSAHAAN SEDANG MEMPERTIMBANGKAN SUATU
USULAN PROYEK INVESTASI SEBESAR Rp. 600 JUTA, UMUR
EKONOMIS PROYEK DIPERKIRAKAN 5 TAHUN TANPA NILAI SISA.
ARUS KAS YANG DIHASILKAN PROYEK TERSEBUT SELAMA UMUR
PROYEK ADALAH TAHUN KE 1 = Rp. 300 JUTA, TAHUN KE 2 = Rp. 250
JUTA, TAHUN KE 3 = Rp. 200 JUTA, TAHUN KE 4 = Rp. 150 JUTA DAN
TAHUN KE 5 = Rp. 100 JUTA DENGAN ASUMSI TINGKAT BUNGA 12%.
PERIODE PENGEMBALIAN PROYEK TERSEBUT DAPAT DITENTUKAN
SEBAGAI BERIKUT :
TAHUN ARUS KAS DF (12%) PV ARUS KAS
ARUS KAS
KUMULATIF
1 RP. 300.000.000,-
0,8929 267.870
267.870
2 RP. 250.000.000,-
0,7972 199,300
467.170
3 RP. 200.000.000,-
0,7118 142.360
609.530
4 RP. 150.000.000,-
0,6355 95.325
704.855
5 RP. 100.000.000,-
0,5674 56.740
761.595
PAYBACK PERIOD
=
600.000 - 467.170
x 1 TAHUN 2 +
609.530 - 467.170
PAYBACK PERIOD
=
A - B
x 1 TAHUN
C - B
n
+
= 2,9331 TAHUN
NET PRESENT VALUE (NILAI SEKARANG BERSIH)
NET PRESENT VALUE MERUPAKAN METODE ANALISIS KELAYAKAN
INVESTASI UNTUK MENILAI KELAYAKAN INVESTASI YANG
MENYELARASKAN NILAI AKAN DATANG ARUS KAS MENJADI NILAI
SEKARANG DENGAN MELALUI PEMOTONGAN ARUS KAS DENGAN MEMAKAI
FAKTOR PENGURANG (DISCOUNTED FACTOR) PADA TINGKAT BIAYA
MODAL (COST OF CAPITAL) ATAU TINGKAT BUNGA ATAU TINGKAT
PENGEMBALIAN YANG DISYARATKAN (REQUIRED RATE OF RETURN-RRR)

PROYEK INVESTASI LAYAK DITERIMA BILA NPV BERTANDA
POSITIF (>0)
PROYEK INVESTASI TIDAK LAYAK DITERIMA BILA NPV BERTANDA
NEGATIF (<0)
NET PRESENT VALUE :

NET PRESENT VALUE (NPV) DENGAN
ARUS KAS TETAP TIAP TAHUN

NET PRESENT VALUE (NPV) DENGAN
ARUS KAS BERBEDA TIAP TAHUN
NET PRESENT VALUE (NPV) DENGAN ARUS KAS SAMA/TETAP TIAP TAHUN,
METODE YANG DIPERGUNAKAN BILA JUMLAH ARUS KAS SAMA DARI TAHUN
KE TAHUN.
KETERANGAN :
NPV = NILAI SEKARANG BERSIH
TPV = TOTAL NILAI SEKARANG
I
0
= INVESTASI AWAL ATAU ORIGINAL INVESMENT (OI)
A
t
= ARUS KAS/CASH FLOW PADA PERIODE KE t

r = TINGKAT BUNGA/BIAYA MODAL/RRR YANGDIPERHITUNGKAN
t = PERIODE WAKTU INVESTASI 1, 2, , n
NPV = TPV I
0
TPV
t
=
(1+r)
t
- 1

r(1+r)
t

A
t
(1+r)
t
- 1

r(1+r)
t

=
DISCOUNTED
FACTOR
CONTOH METODE NET PRESENT VALUE (NPV) DENGAN ARUS
KAS TETAP/SAMA TIAP TAHUN
PROYEK INVESTASI SEBESAR Rp. 40 JUTA TANPA NILAI SISA DAN DAPAT
MENGHASILKAN ARUS KAS SEBESAR Rp. 12 JUTA PER TAHUN SELAMA 5
TAHUN. JIKA DIASUMSIKAN RRR SEBESAR 20%, MAKA NPV NYA DAPAT
DIHITUNG SEBAGAI BERIKUT :
TPV
t
=
(1+r)
t
- 1

r(1+r)
t

A
t
TPV
t
=
(1+0,20)
5
- 1

0.20(1+0,20)
5

12 JUTA

TPV
t
= 12.000.000

x

2,9906

=

35.887.345,68

NPV = TPV I
0
=

35.887.345,68

-

40.000.000

=

-4.112.654,32

ATAU
TAHUN ARUS KAS
DISCOUNTED FACTOR
NILAI SEKARANG (PV)
20%
1 12.000.000 0.8333 10,000,000.00
2
12.000.000 0.6944 8,333,333.33
3
12.000.000 0.5787 6,944,444.44
4 12.000.000 0.4823 5,787,037.04
5 12.000.000 0.4019 4,822,530.86
2.9906
TOTAL NILAI SEKARANG (TPV) 35,887,345.68
INVESTASI AWAL (OI) 40.000.000,00
NPV
-4,112,654.32
BERDASARKAN KRITERIA KELAYAKAN NPV, USULAN PROYEK
INVESTASI TERSEBUT SEBAIKNYA DITOLAK KARENA NILAI NPV NYA
NEGATIF, ARTINYA DANA SEBESAR Rp. 40 JUTA YANG DIINVESTASIKAN
PADA PROYEK TERSEBUT HANYA MENGHASILKAN PV ARUS KAS
SEBESAR Rp. 35,887,345.68
NET PRESENT VALUE (NPV) DENGAN ARUS KAS BERBEDA TIAP
TAHUN,
METODE YANG DIPERGUNAKAN BILA JUMLAH ARUS KAS BERBEDA
DARI TAHUN KE TAHUN.
TPV =
A
t
(1+r)
t

t

t=1

KETERANGAN :
PV = NILAI SEKARANG
I
0
A
t

n = UMUR PROYEK INVESTASI
NPV = TPV I
0
PV
t
=
A
t
(1+r)
t

PV
t
= A
t
(1+r)
t

1

(1+r)
t

1

=
DISCOUNTED
FACTOR
KAS BERBEDA TIAP TAHUN
DIPERKIRAKAN 5 TAHUN TANPA NILAI SISA, ARUS KAS YANG DIHASILKAN
TAHUN KE 1 = Rp. 300 JUTA, TAHUN KE 2 = Rp. 250 JUTA, TAHUN KE 3 = Rp.
200 JUTA, TAHUN KE 4 = Rp. 150 JUTA, TAHUN KE 5 = Rp. 100 JUTA. JIKA
DIASUMSIKAN RRR SEBESAR 15%, MAKA NPV NYA DAPAT DIHITUNG
SEBAGAI BERIKUT :
TAHUN ARUS KAS
DISCOUNTED FACTOR
NILAI SEKARANG (PV)
15%
1 300.000.000 0.8696 260,869,565.22
2
250.000.000 0.7561 189,035,916.82
3
200.000.000 0.6575 131,503,246.49
4 150.000.000 0.5718 85,762,986.84
5 100.000.000 0.4972 49,717,673.53

TOTAL NILAI SEKARANG (TPV) 716,889,388.90
NPV 16,889,388.90
BERDASARKAN KRITERIA KELAYAKAN NPV, USULAN PROYEK INVESTASI
TERSEBUT SEBAIKNYA DITERIMA, KARENA NILAI NPV NYA POSITIF,
ARTINYA DANA SEBESAR Rp. 700 JUTA YANG DIINVESTASIKAN PADA
PROYEK TERSEBUT DAPAT MENGHASILKAN PV ARUS KAS SEBESAR Rp.
716,889,388.90

PROFITABILITY INDEX METHOD (PI) ATAU METODE INDEKS
KEMAMPUANLABAAN MERUPAKAN METODE ANALISIS KELAYAKAN
INVESTASI UNTUK MENILAI KELAYAKAN INVESTASI YANG MENGUKUR
TINGKAT KELAYAKAN INVESTASI BERDASARKAN RASIO ANTARA NILAI
SEKARANG ARUS KAS MASUK TOTAL (TPV) DENGAN DENGAN NILAI
SEKARANG INVESTASI AWAL (I
0
)

PROYEK INVESTASI LAYAK DITERIMA BILA PI > 1
PROYEK INVESTASI TIDAK LAYAK DITERIMA BILA PI < 1
KETERANGAN :
PI

= PROFITABILITY INDEX/INDEKS KEMAMPULABAAN

I
0

NPV = TPV I
0
PI =
TPV

I
0

TPV = NPV + I
0
PI =
NPV + I
0
I
0

NPV

I
0

= + 1
CONTOH METODE PROFITABILITY INDEX
DIPERKIRAKAN 5 TAHUN TANPA NILAI SISA, ARUS KAS YANG
DIHASILKAN TAHUN KE 1 = Rp. 30 JUTA, TAHUN KE 2 = Rp. 25 JUTA,
TAHUN KE 3 = Rp. 20 JUTA, TAHUN KE 4 = Rp. 15 JUTA, TAHUN KE 5 =
Rp. 10 JUTA. JIKA DIASUMSIKAN RRR SEBESAR 15%, MAKA PI NYA
DAPAT DIHITUNG SEBAGAI BERIKUT :
CONTOH METODE PROFITABILITY INDEX
TAHUN ARUS KAS
DISCOUNTED FACTOR
NILAI SEKARANG (PV)
15%
1 30.000.000 0.8696 26,869,565.22
2
25.000.000 0.7561 18.903.591,68
3
20.000.000 0.6575 13.150.324,65
4 15.000.000 0.5718 8.576.298.68
5 10.000.000 0.4972 4.971.767,35

TOTAL NILAI SEKARANG (TPV) 71.688.938,89
NPV 21.688.938,89
PI =
TPV

I
0

PI =
NPV + I
0
I
0

NPV

I
0

= + 1
PI =
71.688.938,89
50.000.000,00
PI = 1,43
PI =
NPV

I
0

+ 1
PI =
21.688.938,89
50.000.000,00
+ 1
INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) ATAU TINGKAT
KEMAMPUANLABAAN INTERNAL DISEBUT JUGA DISCOUNTED CASH
FLOW METHOD MERUPAKAN METODE ANALISIS KELAYAKAN
INVESTASI UNTUK MENILAI KELAYAKAN INVESTASI DIMANA NET
PRESENT VALUE (NPV) = 0, KARENA TOTAL PRESENT VALUE (TPV)
SAMA DENGAN INVESTASI AWAL (I
0
)

PROYEK INVESTASI LAYAK DITERIMA BILA IRR > RRR
PROYEK INVESTASI TIDAK LAYAK DITERIMA BILA IRR < RRR
INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) :

INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) DENGAN
ARUS KAS TETAP TIAP TAHUN

INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) DENGAN
TPV =
A
t
(1+r)
t

n

r=1

KETERANGAN :
PV = NILAI SEKARANG
I
0
A
t

n = UMUR PROYEK INVESTASI
NPV = TPV I
0
= 0

PV
t
=
A
t
(1+r)
t

PV
t
= A
t
(1+r)
t

1

(1+r)
t

1

=
DISCOUNTED
FACTOR
NPV = TPV I
0
= 0

TPV
t
=
DISCOUNTED FACTOR (df)

A
t
X

NPV = (A
t
X df) I
0
0 = (A
t
X df) I
0
df =
A
t

I
0
= PAYBACK PERIOD

CONTOH METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) DENGAN ARUS
PROYEK INVESTASI SEBESAR Rp. 80 JUTA TANPA NILAI SISA DAN DAPAT
MENGHASILKAN ARUS KAS SEBESAR Rp. 24 JUTA PER TAHUN SELAMA 5
TAHUN. JIKA DIASUMSIKAN RRR SEBESAR 12%, MAKA IRR NYA DAPAT
DIHITUNG SEBAGAI BERIKUT :
PP = df =

3,3333

=

A
t

I
0
24.000.000
80.000.000

=

DENGAN MELIHAT TABEL PV ANUITAS, TINGKAT SUKU BUNGA IRR
DENGAN df 3,3333 BERKISAR PADA 15% DAN 16%
LANGKAH 1 : MENCARI DISCOUNTED FACTOR (DF)
LANGKAH 2 : MENCARI KISARAN IRR PADA TABEL PV ANUITAS
NPV = TPV I
0
NPV DENGAN TINGKAT SUKU BUNGA 15%
NPV = (24.000.000 X 3,3522) 80.000.000

NPV = + 451.722,35

NPV = TPV I
0
NPV DENGAN TINGKAT SUKU BUNGA 16%
NPV = (24.000.000 X 3,2743) 80.000.000

NPV = - 1.416.800

LANGKAH 3 : MENCARI TPV DAN NPV DARI KISARAN IRR
ATAU
THN ARUS KAS
DF
PV
DF
PV
15% 16%
1 24.000.000 0.8696 20.8690565.22 0,8621 20.689.655,17
2
24.000.000 0.7561 18.147.448.02 0,7432 17.835.909.63
3
24.000.000 0.6575 15.780.389.58 0,6407 15.375.784,16
4 24.000.000 0.5718 13.722.077.89 0,5523 13.254.986,35
5 24.000.000 0.4972 11.932.241.35 0,4761 11.426.712.37
3,3522 3,2743
TPV 80.451.722.35 78.583.047.69
INVESTASI AWAL (OI) 80.000.000,00 80.000.000
NPV 451.722,35 - 1.416.952.31
LANJ UTAN LANGKAH 3 : MENCARI TPV DAN NPV DARI KISARAN IRR
LANGKAH 4 : MENCARI IRR DENGAN PERHITUNGAN INTERPOLASI
DENGAN KISARAN IRR 15% DAN 16%
IRR
=

NPV1 NPV2
R
1 +

x

(R
2
R
1
)

NPV
1
KETERANGAN :
IRR = INTERNAL RATE OF RETURN
R
1
= TINGKAT BUNGA TERKECIL DARI KISARAN IRR
R
2
= TINGKAT BUNGA TERBESAR DARI KISARAN IRR
NPV
1
= NET PRESENT VALUE DARI R1
NPV
2
= NET PRESENT VALUE DARI R2
PERHITUNGAN INTERPOLASI, PATOKAN 15% (NPV TERBESAR)
BERDASARKAN KRITERIA KELAYAKAN IRR, USULAN PROYEK INVESTASI TERSEBUT
SEBAIKNYA DITERIMA, KARENA NILAI IRR > RRR, ARTINYA DANA SEBESAR Rp. 80
JUTA YANG DIINVESTASIKAN PADA PROYEK TERSEBUT DAPAT MENGHASILKAN IRR
= 15,2417%, LEBIH TINGGI DARI RRR = 12%
TPV 80.451.722.35 78.583.047.69
INVESTASI AWAL (OI) 80.000.000,00 80.000.000
NPV 451.722,35 - 1.416.952.31
IRR
15,2417%

=

451.722,35 +1.416.952.31
451.722,35
=

15%

+

X

(16% - 15%)

DENGAN ARUS KAS BERBEDA TIAP TAHUN
LANGKAH-LANGKAH :
1. CARI PAYBACK PERIODE (PP) UNTUK MENGETAHUI df
a. Mencari PP (DF) arus kas kumulatif
b. Mencari PP (DF) dari arus kas rata-rata
c. Mencari PP (DF) rata-rata
2. SETELAH df DIKETAHUI, DENGAN MENGGUNAKAN TABEL PV ANUITAS CARI
TINGKAT SUKU BUNGA IRR DIKISARAN BERAPA % DENGAN MEMPERHATIKAN
UMUR PROYEK
3. CARI NPV DARI KEDUA KISARAN TINGKAT SUKU BUNGA, KEMUDIAN
BANDINGKAN KEDUANYA
4. CARI IRR DENGAN PERHITUNGAN INTERPOLASI
CONTOH METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) DENGAN ARUS KAS
BERBEDA TIAP TAHUN
PERUSAHAAN RAWE RAWE RANTAS SEDANG MEMPERTIMBANGKAN SUATU USULAN
PROYEK INVESTASI SEBESAR Rp. 112.500.000,- UMUR PROYEK DIPERKIRAKAN 5
TAHUN TANPA NILAI SISA, ARUS KAS YANG DIHASILKAN TAHUN 1 : Rp. 45 JUTA, TAHUN
2 : Rp. 37,5 JUTA, TAHUN 3 : Rp. 30 JUTA, TAHUN 4 : Rp. 22,5 JUTA, DAN TAHUN 5 : Rp.
15 JUTA. JIKA DIASUMSIKAN RRR SEBESAR 15%, MAKA IRR NYA DAPAT DIHITUNG
SEBAGAI BERIKUT :
LANGKAH 1 : MENCARI DISCOUNTED FACTOR (DF)
TAHUN ARUS KAS
ARUS KAS KUMULATIF
1 45.000.000,- 45.000.000,-
2 37.500.000,- 82.500.000,-
3 30.000.000,- 112.500.000,-
4 22.500.000,- 135.000.000,-
5 15.000.000,- 150.000.000,-
a. MENCARI PP (DF) ARUS KAS BERBEDA (KUMULATIF)
=
Rp. 112,5 JUTA - Rp. 112,5 JUTA
x 1 TAHUN
3
+
Rp. 135 JUTA - Rp. 112,5 JUTA
PAYBACK PERIOD (PP)
=
A - B
x 1 TAHUN
C - B
n
+
LANJ UTAN LANGKAH 1: a. MENCARI PP (DF) ARUS KAS KUMULATIF
3 TAHUN
=
PAYBACK PERIOD (PP)
PP = DF
3
=
=
0
x 1 TAHUN
3
+
Rp. 135 JUTA - Rp. 112,5 JUTA
PAYBACK PERIOD (PP)
ARUS KAS RATA-RATA
=
45 JT + 37,5 JT + 30 JT + 22,5 JT + 15 JT
5
LANJ UTAN LANGKAH 1 :
b. MENCARI PP (DF) ARUS KAS RATA-RATA
Rp. 30.000.000,-
= =
150.000.000
5
=
I0
A
PP (DF)
3,75
=
=
112.500.000
30.000.000
PP (DF) RATA-RATA
=
3 + 3,75
2
=
6,75
2
3,375
=
c. MENCARI PP (DF) RATA-RATA
CONTOH METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) DENGAN
DENGAN MELIHAT TABEL PV ANUITAS, TINGKAT SUKU BUNGA IRR
DENGAN df 3,3750 BERKISAR PADA 14% DAN 15%
LANGKAH 2 : MENCARI KISARAN IRR PADA TABEL PV ANUITAS
THN 14% 15%
1 0,8772 0,8696
2 1,6467 1,6257
3 2,3216 2,2832
4 2,9137 2,8550
5 3,4331 3,3522
THN ARUS KAS
DF
PV
DF
PV
14% 15%
1 45.000.000,-
0.8772 39,473,684 0.8850
9,823,008.85
2
37.500.000,-
0.7695 28,855,032
0.7831 29,368,000.63
3
30.000.000,-
0.6750 20,249,145
0.6931 20,791,504.87
4 22.500.000,-
0.5921 13,321,806
0.6133 13,799,671.37
5 15.000.000,-
0.5194 7,790,530
0.5428 8,141,399.04
TPV
109,690,198
111,923,585
INVESTASI AWAL (OI)
112,500,000
112,500,000
NPV
(2,809,802)
(576,415)
LANGKAH 3 : MENCARI TPV DAN NPV DARI KISARAN IRR 14% - 15%
THN ARUS KAS
DF
PV
DF
PV
13% 12%
1 45.000.000,- 0.8850
9,823,008.85
0.8929 40,178,571.43
2
37.500.000,- 0.7831 29,368,000.63 0.7972 29,894,770.41
3
30.000.000,- 0.6931 20,791,504.87 0.7118 21,353,407.43
4 22.500.000,- 0.6133 13,799,671.37 0.6355 14,299,156.76
5 15.000.000,- 0.5428 8,141,399.04 0.5674 8,511,402.84
TPV 111,923,585 114,237,308.87
INVESTASI AWAL (OI) 112,500,000 112,500,000.00
NPV (576,415) 1,737,308.87
LANGKAH 3 : MENCARI TPV DAN NPV DARI KISARAN IRR 14% - 15%
DARI KISARAN IRR TERSEBUT DICARI NPV DENGAN DF 14%, HASIL
NPVNYA NEGATIF, COBA DENGAN MENURUNKAN 1% YAITU DF 13%,
SAMPAI MENGHASILKAN NPV POSITIF DENGAN % IRR TERKECIL,
PADA PERHITUNGAN DI ATAS NPV POSITIF PADA 12%, JADI KISARAN
IRR PADA 12% - 13%
PERHITUNGAN INTERPOLASI, PATOKAN 12% (NPV TERBESAR)
BERDASARKAN KRITERIA KELAYAKAN IRR, USULAN PROYEK INVESTASI TERSEBUT
SEBAIKNYA DITOLAK, KARENA NILAI IRR < RRR, ARTINYA DANA SEBESAR Rp.
112,5 JUTA YANG DIINVESTASIKAN PADA PROYEK TERSEBUT HANYA
MENGHASILKAN IRR = 12,7509%, LEBIH RENDAH DARI RRR = 15,0000%
TPV 114.237.308,87 111.923.584,76
INVESTASI AWAL (OI) 112.500.000,00 112.500.000,00
NPV
1.737.308.87
- 576.415,24
IRR
12,7509%

=

1.737.308.87 +576.415,24
1.737.308.87
=

12%

+

X

(13% - 12%)

HUBUNGAN NPV DENGAN IRR
NPV DAN IRR BERHUBUNGAN NEGATIF (BERLAWANAN),
ARTINYA APABILA IRR MENDEKATI NOL MAKA NPV
AKAN MENDEKATI MAKSIMUM, SEBALIKNYA APABILA
NPV MENDEKATI NOL MAKA IRR AKAN MENDEKATI
MAKSIMUM
SOAL 1 : METODE ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI
AJI PAMUNGKAS SEDANG MEMPERTIMBANGKAN TIGA USULAN PROYEK YANG SALING
LEPAS (MUTUALLY EXCLUSIVE), MASING-MASING MEMERLUKAN DANA SEBESAR
$90.000 TANPA NILAI SISA DAN UMUR PROYEK DIPERKIRAKAN 5 TAHUN, ARUS KAS
DARI MASING-MASING PROYEK MEMILIKI POLA YANG BERBEDA. PROYEK A
MENGHASILKAN ARUS KAS YANG KONSTAN SETIAP TAHUN, PROYEK B
MENGHASILKAN ARUS KAS YANG TINGGI PADA AWAL TAHUN DAN MENURUN PADA
TAHUN BERIKUTNYA, SEDANGKAN PROYEK C MENGHASILKAN ARUS KAS YANG
RENDAH PADA AWAL TAHUN DAN MENINGKAT PADA TAHUN-TAHUN BERIKUTNYA..
ARUS KAS KETIGA USULAN PROYEK TERSEBUT ADALAH SEBAGAI BERIKUT :
TAHUN PROYEK A
PROYEK B PROYEK C
1 $30.000 $50.000 $10.000
2 30.000 40.000 20.000
3 30.000 30.000 30.000
4 30.000 20.000 40.000
5 30.000 10.000 50.000
DIASUMSIKAN BIAYA MODAL/RRR/TINGKAT SUKU BUNGA 15%, USULAN PROYEK
MANAKAH DARI KETIGA PROYEK TERSEBUT YANG LAYAK DITERIMA? (HITUNG PP,
DPP, NPV, PI DAN IRR)
PENYELESAIAN :
1. PERHITUNGAN PAYBACK PERIOD (PP) :
a. PROYEK A
PAYBACK PERIOD
INVESTASI AWAL (OI)
ARUS KAS (A)
= x 1 TAHUN
$90.000
$30.000
= x 1 TAHUN
=
3 TAHUN
INVESTASI AWAL/OI/I
0
= $90.000
ARUS KAS (A
t
) = $30.000
b. PROYEK B
PAYBACK PERIOD
=
A - B
x 1 TAHUN
C - B
n
+
x
=
2
+
1 TAHUN
$90.000 - $90.000
$120.000 - $90.000
2,0000 TAHUN
1 $50.000 $50.000
2 40.000 90.000
3 30.000 120.000
4 20.000 140.000
5 10.000 150.000
INVESTASI AWAL/OI/I
0
= $90.000
=
c. PROYEK C
PAYBACK PERIOD
=
A - B
x 1 TAHUN
C - B
n
+
x
=
3
+
1 TAHUN
$90.000 - $60.000
$100.000 - $60.000
3,7500 TAHUN
1 $10.000 $10.000
2 20.000 30.000
3 30.000 60.000
4 40.000 100.000
5 50.000 150.000
INVESTASI AWAL/OI/I
0
= $90.000
=
KESIMPULAN :
DARI PERHITUNGAN PAYBACK PERIOD (PP) DARI KETIGA PROYEK
INVESTASI YANG DIUSULKAN DIPEROLEH HASIL SEBAGAI BERIKUT :
PROYEK A B C
PAYBACK PERIOD (PP) 3,0000 TAHUN 2,0000 TAHUN 3,7500 TAHUN
REKOMENDASI :
BERDASARKAN HASIL PERHITUNGAN PAYBACK PERIOD (PP) DARI KETIGA
PROYEK INVESTASI DI ATAS, USULAN PROYEK INVESTASI B YANG DITERIMA
KARENA PAYBACK PERIODNYA LEBIH CEPAT DARI PADA PROYEK INVESTASI
PROYEK A DAN C.
BERDASARKAN HASIL PERHITUNGAN PAYBACK PERIOD PADA TABEL DI ATAS
KETIGA PROYEK LAYAK UNTUK DITERIMA KARENA PAYBACK PERIODNYA LEBIH
KECIL DARI UMUR PROYEK (5 TAHUN)
DARI INVESTASI SEBESAR $90.000 YANG DITANAMKAN PROYEK INVESTASI A DAPAT
MENGEMBALIKAN DALAM WAKTU 3 TAHUN, PROYEK INVESTASI B SELAMA 2
TAHUN SEDANGKAN PROYEK INVESTASI C SELAMA 3,7500 TAHUN.
a. PROYEK A
THN
DF
15%
PROYEK A PROYEK B PROYEK C
ARUS
KAS
PV
ARUS
KAS
PV
ARUS
KAS
PV
1 0,8696 $30.000 $26.086,96 $50.000 $43.478,26 $10.000 $8.695,65
2 0,7561 30.000 22.684,31 40.000 30.245,75 20.000 15.122,87
3 0,6575 30.000 19.725,49 30.000 19.725,49 30.000 19.725,49
4 0,5718 30.000 17.152,60 20.000 11.435.06 40.000 22.870,13
5 0,4972 30.000 14.915,30 10.000 4.971.33 50.000 24.858.84
3,3522
TPV
100.564,65 109.856,33 91.272,98
INVESTASI AWAL/OI
90.000,00 90.000,00 90.000,00
NPV
10.564,65
19.856,33
1.272,98
INVESTASI AWAL/OI/I
0
= $90.000
BIAYA MODAL/RRR = 15%
2. PERHITUNGAN NET PRESENT VALUE (NPV) :
KESIMPULAN :
DARI PERHITUNGAN NET PRESENT VALUE (NPV) DARI KETIGA PROYEK
PROYEK A B C
NET PRESENT VALUE (NPV) $10.564,6529 $19.856,3268 $1.272,9791
REKOMENDASI :
BERDASARKAN HASIL PERHITUNGAN NET PRESENT VALUE (NPV) DARI KETIGA
KARENA NET PRESENT VALUE (NPV) YANG DIHASILKAN PALING BESAR
DIBANDINGKAN DENGAN PROYEK INVESTASI PROYEK A DAN C.
BERDASARKAN HASIL PERHITUNGAN NET PRESENT VALUE PADA TABEL DI ATAS
KETIGA PROYEK LAYAK UNTUK DITERIMA KARENA NET PRESENT VALUENYA
LEBIH BESAR DARI 0.
DARI INVESTASI YANG DITANAMKAN SEBESAR $90.000 PROYEK INVESTASI A
DAPAT MENGHASILKAN NET PRESENT VALUE (NPV) SEBESAR $10.564,6529,
PROYEK INVESTASI B SEBESAR $19.856,3268 SEDANGKAN PROYEK INVESTASI C
SEBESAR $1.272,9791
2. PERHITUNGAN NET PRESENT VALUE (NPV) :
INVESTASI AWAL/OI/I0 = $90.000
TOTAL PRESENT VALUE (TPV) :
PROYEK A
B
C
TOTAL PRESENT VALUE (TPV) $10.564,6529 $19.856,3268 $1.272,9791
3. PERHITUNGAN PROFITABILITY INDEX (PI) :
a. PROYEK A
PI =
TPV

I
0

$10.564,6529
=
$90.000
=
1.1174
b. PROYEK B
PI =
TPV

I
0

$19.856,3268
=
$90.000
=
1.2206
c. PROYEK C
PI =
TPV

I
0

$1.272,9791
=
$90.000
=
1.0141
KESIMPULAN :
DARI PERHITUNGAN PROFITABILITY INDEX (PI) DARI KETIGA PROYEK INVESTASI
YANG DIUSULKAN DIPEROLEH HASIL SEBAGAI BERIKUT :
PROYEK A B C
PROFITABILITY INDEX (PI) 1,1174 1.2206 1,0141
REKOMENDASI :
BERDASARKAN HASIL PERHITUNGAN PROFITABILITY INDEX (PI) DARI KETIGA
KARENA PROFITABILITY INDEX (PI) YANG DIHASILKAN PALING TINGGI
DIBANDINGKAN DENGAN PROYEK INVESTASI PROYEK A DAN C.
BERDASARKAN HASIL PERHITUNGAN PROFITABILITY INDEX PADA TABEL DI ATAS
KETIGA PROYEK LAYAK UNTUK DITERIMA KARENA PROFITABILITY INDEXNYA
LEBIH BESAR DARI SATU.
DAPAT MENGHASILKAN PROFITABILITY INDEX (PI) SEBESAR 1,1174, PROYEK
INVESTASI B SEBESAR 1,2206 SEDANGKAN PROYEK INVESTASI C SEBESAR
1,0141
3. PERHITUNGAN PROFITABILITY INDEX (PI) :
a. PROYEK A
INVESTASI AWAL/OI/I
0
= $90.000
PAYBACK PERIOD (PP) = DF = 3,0000
4. PERHITUNGAN INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
PADA TABEL PV ANUITAS DISCOUNTED FACTOR (DF) 3,0000 BERADA PADA
KISARAN 19% DAN 20%, HAL INI MENUNJUKAN BAHWA IRR BERADA PADA
KISARAN 19% DAN 20%.
THN ARUS KAS
DF
PV
DF
PV
19% 20%
1 $30.000 0,8403 $25.210,08 0,8333 $25.000,00
2 30.000 0,7062 21.184,94 0,6944 20.833,33
3 30.000 0,5934 17.802,47 0,5787 17.361,11
4 30.000 0,4987 14.960,06 0,4823 14.467,59
5
30.000 0,4190 12.571,48 0,4019 12.056,33
3,0576 2,9906
TPV $91.729,05 $89.718,39
INVESTASI AWAL (OI) 90.000,00 90.000,00
NPV 1.729,05 - 281,64
PERHITUNGAN INTERPOLASI, DENGAN PATOKAN 19% (TERBESAR)
IRR
19,8599%

=

1.729,05 +281,64
1.729,05
=
19%

+

X

(20% - 19%)

TPV $91.729,05 $89.718,39
NPV 1.729,05 - 281,64
b. PROYEK B
INVESTASI AWAL/OI/I
0
= $90.000
KISARAN 27% DAN 28%.
THN ARUS KAS
DF
PV
DF
PV
27% 28%
1
$50.000
0,7874 39.370,08 0,7813 39.062,50
2
40.000
0,6200 24.800,05 0,6104 24.414,06
3
30.000
0,4882 14.645,70 0,4768 14.305,11
4
20.000
0,3844 7.688,03 0,3725 7.450,58
5
10.000
0,3027 3.026,78 0,2910 2.910,38
2,5827 2,5320
TPV 89.530,64 88.142,64
NPV - 469,36 - 1.857,36
PERHITUNGAN INTERPOLASI, DENGAN PATOKAN 27% (NPV TERBESAR)
TPV 89.530,64 88.142,64
NPV - 469,36 - 1.857,36
IRR
27,2017%

=

469,36 +1.857,36
469,36
=
27%

+

X

(28% - 27%)

c. PROYEK C
INVESTASI AWAL/OI/I
0
= $90.000
KISARAN 9% DAN 10%.
THN ARUS KAS
DF
PV
DF
PV
9% 10%
1
$10.000
0,9174 9.174,34 0,9091 9.090,91
2
20.000
0,8417 16.833,60 0,8264 16.528,93
3
30.000
0,7722 23.165,50 0,7513 22.539,44
4
40.000
0,7084 28.337,01 0,6830 27.320,54
5
50.000
0,6499 32.496,57 0,6209 31.046,07
3,8897 3,7908
TPV 110.006,99 106.525,88
NPV 20.006,99 16.525,88
TPV 110.006,99 106.525,88
NPV 20.006,99 16.525,88
IRR
9,5476%

=

(20.006,99 +16.525,88)
20.006,99
=
9%

+

X

(10% - 9%)

KESIMPULAN :
DARI PERHITUNGAN INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) DARI KETIGA PROYEK
PROYEK A B C
INTERNAL RATE OF RETURN 19,8599% 27,2017% 9,5476%
REKOMENDASI :
BERDASARKAN HASIL PERHITUNGAN INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) DARI
KETIGA PROYEK INVESTASI DI ATAS, USULAN PROYEK INVESTASI B YANG
DITERIMA KARENA INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) YANG DIHASILKAN PALING
TINGGI DIBANDINGKAN DENGAN PROYEK INVESTASI PROYEK A DAN C.
BERDASARKAN HASIL PERHITUNGAN INTERNAL RATE OF RETURN PADA TABEL DI
ATAS PROYEK A DAN B LAYAK UNTUK DITERIMA KARENA INTERNAL RATE OF
RETURNNYA LEBIH BESAR DARI REQUIRED RATE OF RETURNNYA (15%),
SEDANGKAN PROYEK C TIDAK LAYAK UNTUK DITERIMA KARENA IRRNYA LEBIH
KECIL DARI RRRNYA (15%)
DAPAT MENGHASILKAN INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) SEBESAR 19,8599%,
PROYEK INVESTASI B SEBESAR 27,2017% SEDANGKAN PROYEK INVESTASI C
SEBESAR 9,5476%
KESIMPULAN AKHIR :
BERDASARKAN ANALISA DARI KETIGA PROYEK INVESTASI A, B, C YANG
DIUSULKAN, DENGAN MENGGUNAKAN METODE PERHITUNGAN KELAYAKAN
INVESTASI PP, NPV, PI DAN IRR, DIPEROLEH HASIL SEBAGAI BERIKUT :
PROYEK A B C
PAYBACK PERIOD (PP)
3,0000 TAHUN 2,5714 TAHUN 3,8571 TAHUN
$10.564,6529 $19.856,3268 $1.272,9791
1,1174 1.2206 1,0141
19,8599% 27,2017% 9,5476%
DARI HASIL PERHITUNGAN DI ATAS DAPAT DISIMPULKAN BAHWA KETIGA PROYEK
INVESTASI TERSEBUT MEMENUHI SYARAT UNTUK DITERIMA KECUALI IRR PROYEK
C (IRR<RRR) KARENA TELAH MEMENUHI SYARAT DARI KRITERIA KELAYAKAN
INVESTASI YANG DISYARATKAN OLEH KEEMPAT METODE KELAYAKAN INVESTASI
TERSEBUT.
REKOMENDASI :
DARI KETIGA PROYEK INVESTASI YANG DIUSULKAN DENGAN RENCANA INVESTASI
YANG DITANAMKAN PERUSAHAAN SEBESAR $90.000, PERKIRAAN PROYEK
BEROPERASI SELAMA 5 TAHUN DAN SUKU BUNGA YANG DISYARATKAN (RRR) 15%,
PROYEK B YANG DIPILIH UNTUK DITERIMA KARENA MEMPUNYAI NILAI YANG LEBIH
BAIK DIBANDINGKAN DENGAN PROYEK A DAN C. BERDASARKAN HASIL TABEL
KESIMPULAN DI ATAS, PROYEK B MEMPUNYAI KEMAMPUAN :
1. MENGEMBALIKAN INVESTASI (PAYBACK PERIOD/PP) YANG DITANAMKAN TERCEPAT
DALAM WAKTU 2,5714 TAHUN, LEBIH CEPAT DIBANDINGKAN DENGAN PROYEK A
(3 TAHUN) DAN C (3,8571 TAHUN).
2. MENGHASILKAN NET PRESENT VALUE (NPV) TERBESAR YAITU SEBESAR
$19.856,3268, LEBIH BESAR DIBANDINGKAN DENGAN PROYEK A ($10.564,6529)
DAN C ($1.272,9791)
3. MENGHASILKAN RASIO PROFITABILITY INDEX (PI) TERBESAR YAITU SEBESAR
1.2206, LEBIH BESAR DIBANDINGKAN DENGAN PROYEK A (1,1174) DAN
C (1,0141).
4. MENGHASILKAN INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) TERBESAR YAITU SEBESAR
27,2017%, LEBIH BESAR DIBANDINGKAN DENGAN PROYEK A (19,8599%)
DAN C (9,5476%)

PT. BANGUN SEMARAK PERSADA MERUPAKAN ANAK PERUSAHAAN SEBUAH
PERUSAHAAN MULTINASIONAL YANG BERKANTOR PUSAT DI AMERIKA SERIKAT.
PERUSAHAAN TERSEBUT ADALAH PEMASOK PRODUK TIANG PANCANG DARI BETON
YANG BEROPERASI DI LIMA KOTA BESAR DI PULAU JAWA. SAAT INI PERUSAHAAN
MEMILIKI LIMA PABRIK PEMROSESAN SEMEN, KECUALI BUBUK SEMEN, SEMUA
BAHAN BAKU DIPRODUKSI SECARA INTERNAL OLEH PERUSAHAAN. PERMINTAAN
AKAN PRODUKSI TERSEBUT TELAH TUMBUH SECARA STABIL DI TINGKAT NASIONAL,
KHUSUSNYA DI PULAU JAWA LAJU PERTUMBUHANNYA DI ATAS RATA-RATA
NASIONAL.
DI WILAYAH JAKARTA MENGALAMI PERTUMBUHAN YANG PALING CEPAT, PABRIK
PEMROSESAN TELAH BERTAMBAH SELAMA LIMA TAHUN TERAKHIR DAN
PERUSAHAAN SEDANG MEMPERTIMBANGKAN PENAMBAHAN PABRIK LAINNYA YANG
BERLOKASI DI PULAU BALI, UMUR PROYEK DIPERKIRAKAN 10 TAHUN. KEUNGGULAN
UTAMA PERUSAHAAN ADALAH KEMAMPUANNYA UNTUK BEROPERASI SEPANJANG
TAHUN, HAL INI TIDAK DITEMUI DI PERUSAHAAN LAIN YANG BERLOKASI DI LUAR
PULAU JAWA. UNTUK KEPERLUAN PELAPORAN KEPADA INDUK PERUSAHAAN, PT.
BANGUN SEMARAK PERSADA MELAKUKAN PEMBUKUAN DALAM MATA UANG DOLLAR
AS.
IKHTISAR BIAYA INVESTASI AWAL/ORIGINAL INVESMENT DAPAT
DIRINCI SEBAGAI BERIKUT :
TANAH $55.000
BANGUNAN 135.000
MESIN DAN PERALATAN 220.000
INVENTARIS DAN KENDARAAN 50.000
SARANA DAN PRASARANA LAINNYA 125.000
J UMLAH INVESTASI AWAL $585.000
ESTIMASI OPERASIONAL PABRIK SELAMA UMUR PROYEK DAPAT DIRINCI SEBAGAI
BERIKUT :
PENJUALAN RATA-RATA PERTAHUN (DALAM YAR KUBIK) 35.000
HARGA JUAL PER YAR KUBIK $45
BIAYA VARIABEL
SEMEN $12,94
PASIR/KERIKIL 6,42
ABU 1,32
CAMPURAN 1,53
TENAGA SUPIR 3,24
MEKANIK 1,43
OPERASI PABRIK 1,39
OPERATOR MESIN 1,50
KOMPONEN TRUK 1,75
BAHAN BAKAR 1,48
LAIN-LAIN 2,27
TOTAL BIAYA VARIABEL $35,27
BIAYA TETAP (TAHUNAN)
GAJI KARYAWAN $135.000
ASURANSI 75.000
DEPRESIASI 58.200
LAIN-LAIN 30.000
TOTAL BIAYA TETAP $298.200
SETELAH MENELAAH DATA TERSEBUT, JANUARSO SALAH SATU DARI ANGGOTA TIM
KELAYAKAN PROYEK MENYATAKAN BAHWA PROYEK PABRIK TERSEBUT AKAN
MEMERLUKAN WAKTU LEBIH DARI LIMA UNTUK MENUTUP TOTAL PENGELUARAN
AWAL (INVESTASI AWAL) SEBESAR $585.000 TERSEBUT. INDUK PERUSAHAAN TELAH
MENETAPKAN DENGAN TEGAS BAHWA PERIODE PENGEMBALIAN INVESTASI TIDAK
LEBIH DARI 5 (LIMA) TAHUN. BIAYA MODAL/RRR PERUSAHAAN ADALAH 10%, TINGKAT
PAJAK PERUSAHAAN RATA-RATA 25%.
DIMINTA
HITUNGLAH PERIODE PENGEMBALIAN (PAYBACK PERIOD), APAKAH PERNYATAAN
JANUARSO BENAR ATAU SALAH BAHWA PERIODE PENGEMBALIAN LEBIH DARI LIMA
TAHUN.
HITUNGLAH PI, NPV DAN IRR, KESIMPULAN APA YANG DAPAT ANDA PEROLEH DAN
BERIKAN REKOMENDASI ATAS KESIMPULAN TERSEBUT.
PENYELESAIAN :
DIKETAHUI :
INVESTASI AWAL/OI/I0 = $585.000
UMUR PROYEK = 10 TAHUN
PAYBACK PERIOD YANG DISYARATKAN = 5 TAHUN
BIAYA MODAL/RRR
= 10%
TINGKAT PAJAK PERUSAHAAN = 15%
ARUS KAS RATA-RATA PERTAHUN (SELAMA 10 TAHUN)
a. PRODUKSI RATA-RATA PER TAHUN (YAR KUBIK) 35.000
b. HARGA JUAL PER YAR KUBIK $45
c. HASIL PENJUALAN (a X b) 1.575.000
d. BIAYA VARIABEL ($35,27 X a) 1.234.450
e. BIAYA TETAP 298.200
f. TOTAL BIAYA (d + e) 1.532.650
g. LABA SEBELUM PAJAK/EBT (c - f) 42.350
h. PAJAK (25% X g) 10.587,50
i. LABA SETELAH PAJAK/EAT (g i) 31.762,50
j. DEPRESIASI 58.200
k. ARUS KAS PERTAHUN (I +j) $89.962,50
PERHITUNGAN PROYEKSI ARUS KAS

:
PERHITUNGAN KELAYAKAN INVESTASI

:
PAYBACK PERIOD
INVESTASI AWAL (OI)
ARUS KAS (A)
= x 1 TAHUN
$585.000,00
$89.962,50
= x 1 TAHUN
=
6,5027 TAHUN
INVESTASI AWAL/OI/I
0
= $585.000,00
ARUS KAS (A
t
) = $89.962,50
1. PERHITUNGAN PAYBACK PERIOD (PP)
HASIL PERHITUNGAN DI ATAS MEMBUKTIKAN BAHWA PERNYATAAN
JANUARSO BENAR BAHWA PERIODE PENGEMBALIAN INVESTASI LEBIH
DARI LIMA TAHUN.


:
2. PERHITUNGAN NET PRESENT VALUE (NPV)
TAHUN ARUS KAS
DISCOUNTED FACTOR
NILAI SEKARANG (PV)
10%
1 $89.962,50 0,9091 $81.784,09
2
$89.962,50 0,8264 74.349,17
3
$89.962,50 0,7513 67.590,16
4 $89.962,50 0,6830 61.445,60
5 $89.962,50 0,6209 55.859,63
6 $89.962,50 0,5645 50.781,49
7 $89.962,50 0,5132 46.164,99
8 $89.962,50 0,4665 41.968,17
9 $89.962,50 0,4241 38.152.88
10 $89.962,50 0,3855 34.684,44
6,1446

TOTAL NILAI SEKARANG (TPV)
$552.780,62
INVESTASI AWAL (OI) $585.000,00
NPV - $32.219,38

:
3. PERHITUNGAN PROFITABILITY INDEX (PI)
INVESTASI AWAL/OI/I0 = $585.000,00
TOTAL PRESENT VALUE (TPV) = $552.780,62
PI =
TPV

I
0

$552.780,62
=
$585.000,00
=
0,9449

:
INVESTASI AWAL/OI/I
0
= $90.000
PADA TABEL PV ANUITAS DISCOUNTED FACTOR (DF) 6,5027 BERADA
PADA KISARAN 8% DAN 9%, HAL INI MENUNJUKAN BAHWA IRR
BERADA PADA KISARAN 8% DAN 9%.

:
THN ARUS KAS
DF
PV
DF
PV
8% 9%
1 $89.962,50 0,9259 83.298,61 0,9174 $82.534,40
2 $89.962,50 0,8573 77.128,34 0.8417 75.719,64
3 $89.962,50 0,7938 71.415,13 0,7722 69.467,56
4 $89.962,50 0,7350 66.125,12 0,7084 63.731,70
5
$89.962,50 0,6806 61.226,97 0.6499 58.469,45
6
$89.962,50 0,6302 56.691,64 0,5963 53.641,70
7
$89.962,50 0,5835 52.492,25 0,5470 49.212,57
8
$89.962,50 0,5403 48.603,94 0,5019 45.149,15
9
$89.962,50 0,5002 45.003,65 0,4604 41.421,23
10
$89.962,50 0,4632 41.670,04 0,4224 38.001,13
6,7101 6,4177
TPV $603.655,70 $577.348,53
INVESTASI AWAL (OI) $585.000,00 $585.000,00
NPV 18.655,70 - 7.651,47.

:
TPV $603.655,70 $577.348,53
INVESTASI AWAL (OI) $585.000,00 $585.000,00
NPV 18.655,70 - 7.651,47.
8,7091%

=

IRR =

(18.655,70 +7.651,47)
18.655,70
8%

+

X

(9% - 8%)

IRR
=

NPV1 NPV2
R
1 +

x

(R
2
R
1
)

NPV
1
KESIMPULAN :
BERDASARKAN HASIL ANALISA METODE PERHITUNGAN KELAYAKAN INVESTASI
PP, NPV, PI DAN IRR DI ATAS, DIPEROLEH HASIL SEBAGAI BERIKUT :
NO. METODE HASIL
KRITERIA
KELAYAKAN
HASIL
PENILAIAN
KELAYAKAN
REKOMENDASI
1 PP 6,50 THN PP < 5 THN PP > 5 THN TIDAK LAYAK
2
NPV - $32.219,38 NPV > 0 NPV < 0 TIDAK LAYAK
3 PI 0,9449 PI > 1 PI < 1 TIDAK LAYAK
4
IRR 8,7091% IRR > RRR (10%) IRR < RRR TIDAK LAYAK
DARI TABEL DI ATAS DAPAT DISIMPULKAN BAHWA PROYEK INVESTASI PRODUK
TIANG PANCANG BETON PT. BANGUN SEMARAK PERSADA TERSEBUT TIDAK
LAYAK UNTUK DIREALISASIKAN KARENA HASIL PENILAIAN KELAYAKAN INVESTASI
TIDAK MEMENUHI SYARAT KRITERIA KELAYAKAN INVESTASI DARI KEEMPAT
METODE KELAYAKAN (PP, NPV, PI DAN IRR).

INVESTASI DALAM KONDISI INFLASI
SALAH SATU PERISTIWA MONETER YANG SANGAT
PENTING DAN DIJUMPAI HAMPIR DI SEMUA NEGARA
ADALAH INFLASI.
INFLASI DIDEFINISIKAN SEBAGAI KECENDERUNGAN
KENAIKAN HARGA-HARGA BARANG DAN TERMASUK
FAKTOR-FAKTOR PRODUKSI SECARA UMUM DAN
TERUS MENERUS.
KENAIKAN HARGA DARI SATU ATAU DUA JENIS BARANG
ATAU JASA SAJA TIDAK BISA DISEBUT SEBAGAI
INFLASI, KECUALI BILA KENAIKAN TERSEBUT
MENGAKIBATKAN KENAIKAN SEBAGIAN BESAR DARI
HARGA BARANG-BARANG DAN JASA-JASA LAINNYA.
HARGA YANG DIMAKSUD DALAM PENGERTIAN INFLASI
DISINI BUKAN HARGA YANG DITETAPKAN OLEH
PEMERINTAH, TETAPI HARGA YANG TERJADI DI PASAR
ANTARA PIHAK-PIHAK YANG BEBAS.
PENYEBAB TIMBULNYA INFLASI
DALAM LITERATUR EKONOMI MONETER, DIKENAL DUA
PENYEBAB TERJADINYA INFLASI YAITU :
INFLASI KARENA TARIKAN PERMINTAAN
(DEMAND PULL INFLATION)
INFLASI KARENA TEKANAN BIAYA
(COST PUSH INFLATION).
DEMAND PULL INFLATION
TERJADI KARENA PENGARUH TERLALU BANYAKNYA UANG DALAM
PEREDARAN DIBANDINGKAN DENGAN ARUS BARANG DAN JASA,
SEHINGGA TERJADI KELEBIHAN PERMINTAAN (EXCESS DEMAND)
DIBANDING DENGAN PASOKAN BARANG DAN JASA.
COST PUSH INFLATION
TERJADI KARENA PENGARUH KENAIKAN BIAYA PRODUKSI,
KENAIKAN HARGA BAHAN BAKAR MINYAK (BBM), TARIF
ANGKUTAN, TARIF LISTRIK, TELEPON, UPAH DAN GAJI ATAU
SEMUA JENIS KOMPONEN BIAYA PRODUKSI, SEHINGGA
MENDORONG KENAIKAN HARGA PRODUK.
DATA EMPIRIK MENUNJUKAN BAHWA INFLASI DI
INDONESIA LEBIH BANYAK DISEBABKAN OLEH COST
PUSH INFLATION DARIPADA DEMAND PULL INFLATION.
SALAH SATU SUMBER UTAMANYA ADALAH KENAIKAN
HARGA BBM YANG KEMUDIAN DIIKUTI OLEH
PENYESUAIAN TARIF ANGKUTAN, LISTRIK, TELKOM,
YANG MENDORONG INFLASI
ASAL TIMBULNYA INFLASI
BERDASARKAN ASALNYA, INFLASI DAPAT DIGOLONGKAN MENJADI
DUA, YAITU INFLASI YANG BERASAL DARI DALAM NEGERI DAN
INFLASI YANG BERASAL DARI LUAR NEGERI.
INFLASI BERASAL DARI DALAM NEGERI MISALNYA TERJADI
AKIBAT TERJADINYA DEFISIT ANGGARAN BELANJA YANG DIBIAYAI
DENGAN CARA MENCETAK UANG BARU DAN GAGALNYA PASAR
YANG BERAKIBAT HARGA BAHAN MAKANAN MENJADI MAHAL.
INFLASI DARI LUAR NEGERI ADALAH INFLASI YANG TERJADI
SEBAGAI AKIBAT NAIKNYA HARGA BARANG IMPOR. HAL INI BISA
TERJADI AKIBAT BIAYA PRODUKSI BARANG DI LUAR NEGERI
TINGGI ATAU ADANYA KENAIKAN TARIF IMPOR BARANG
BESARNYA CAKUPAN PENGARUH TERHADAP HARGA
INFLASI TERTUTUP (CLOSED INFLATION)
BESARNYA CAKUPAN PENGARUH TERHADAP HARGA,
APABILA KENAIKAN HARGA YANG TERJADI HANYA BERKAITAN
DENGAN SATU ATAU DUA BARANG TERTENTU.
INFLASI TERBUKA (OPEN INFLATION)
BESARNYA CAKUPAN PENGARUH TERHADAP HARGA APABILA
KENAIKAN HARGA TERJADI PADA SEMUA BARANG SECARA
UMUM
KEPARAHAN YANG DITIMBULKAN
BERDASARKAN KEPARAHANNYA INFLASI JUGA DAPAT
DIBEDAKAN :
INFLASI RINGAN (KURANG DARI 10% / TAHUN)
INFLASI SEDANG (ANTARA 10% SAMPAI 30% / TAHUN)
INFLASI BERAT (ANTARA 30% SAMPAI 100% / TAHUN)
INFLASI YANG TIDAK TERKENDALI/HIPERINFLASI
(LEBIH DARI 100% / TAHUN)
DAMPAK INFLASI
INFLASI MEMILIKI DAMPAK POSITIF DAN DAMPAK NEGATIF TERGANTUNG PARAH
ATAU TIDAKNYA INFLASI.
APABILA INFLASI ITU RINGAN, JUSTRU MEMPUNYAI PENGARUH YANG POSITIF
DALAM ARTI DAPAT MENDORONG PEREKONOMIAN LEBIH BAIK, YAITU
MENINGKATKAN PENDAPATAN NASIONAL DAN MEMBUAT ORANG BERGAIRAH
UNTUK BEKERJA, MENABUNG DAN MELAKUKAN INVESTASI.
SEBALIKNYA, DALAM MASA INFLASI YANG PARAH, YAITU PADA SAAT TERJADI
INFLASI TAK TERKENDALI (HIPERINFLASI), KEADAAN PEREKONOMIAN MENJADI
KACAU DAN PEREKONOMIAN DIRASAKAN LESU. ORANG MENJADI TIDAK
BERSEMANGAT KERJA, MENABUNG, ATAU MELAKUKAN INVESTASI DAN
PRODUKSI KARENA HARGA MENINGKAT DENGAN CEPAT.
PARA PENERIMA PENDAPATAN TETAP SEPERTI PEGAWAI NEGERI ATAU
KARYAWAN SWASTA SERTA KAUM BURUH JUGA AKAN KEWALAHAN
MENANGGUNG DAN MENGIMBANGI HARGA SEHINGGA HIDUP MEREKA MENJADI
SEMAKIN MEROSOT DAN TERPURUK DARI WAKTU KE WAKTU.
DAMPAK INFLASI
BAGI MASYARAKAT
BAGI MASYARAKAT YANG MEMILIKI PENDAPATAN TETAP, INFLASI SANGAT MERUGIKAN.
KITA AMBIL CONTOH SEORANG PENSIUNAN PEGAWAI NEGERI PADA TAHUN 1990, UANG
PENSIUNNYA CUKUP UNTUK MEMENUHI KEBUTUHAN HIDUPNYA, NAMUN DI TAHUN 2003 ATAU
TIGA BELAS TAHUN KEMUDIAN, DAYA BELI UANGNYA MUNGKIN HANYA TINGGAL SETENGAH.
ARTINYA, UANG PENSIUNNYA TIDAK LAGI CUKUP UNTUK MEMENUHI KEBUTUHAN HIDUPNYA.
SEBALIKNYA, ORANG YANG MENGANDALKAN PENDAPATAN BERDASARKAN KEUNTUNGAN,
SEPERTI MISALNYA PENGUSAHA, TIDAK DIRUGIKAN DENGAN ADANYA INFLASI. BEGITU JUGA
HALNYA DENGAN PEGAWAI YANG BEKERJA DI PERUSAHAAN DENGAN GAJI MENGIKUTI
TINGKAT INFLASI.
INFLASI JUGA MENYEBABKAN ORANG ENGGAN UNTUK MENABUNG KARENA NILAI MATA
UANG SEMAKIN MENURUN. MEMANG, TABUNGAN MENGHASILKAN BUNGA, NAMUN JIKA
TINGKAT INFLASI DI ATAS BUNGA, NILAI UANG TETAP SAJA MENURUN. BILA ORANG ENGGAN
MENABUNG, DUNIA USAHA DAN INVESTASI AKAN SULIT BERKEMBANG. KARENA, UNTUK
BERKEMBANG DUNIA USAHA MEMBUTUHKAN DANA DARI BANK YANG DIPEROLEH DARI
TABUNGAN MASYARAKAT.
DAMPAK INFLASI
BAGI DEBITUR
BAGI ORANG YANG MEMINJAM UANG KEPADA BANK (DEBITUR),
INFLASI MENGUNTUNGKAN, KARENA PADA SAAT PEMBAYARAN
UTANG KEPADA KREDITUR, NILAI UANG LEBIH RENDAH
DIBANDINGKAN PADA SAAT MEMINJAM.
BAGI KREDITUR
SEBALIKNYA, KREDITUR ATAU PIHAK YANG MEMINJAMKAN UANG
AKAN MENGALAMI KERUGIAN KARENA NILAI UANG
PENGEMBALIAN LEBIH RENDAH JIKA DIBANDINGKAN PADA
SAAT PEMINJAMAN.
DAMPAK INFLASI
BAGI PRODUSEN
BAGI PRODUSEN, INFLASI DAPAT MENGUNTUNGKAN BILA PENDAPATAN
YANG DIPEROLEH LEBIH TINGGI DARIPADA KENAIKAN BIAYA PRODUKSI.
BILA HAL INI TERJADI, PRODUSEN AKAN TERDORONG UNTUK MELIPAT-
GANDAKAN PRODUKSINYA (BIASANYA TERJADI PADA PENGUSAHA
BESAR).
NAMUN, BILA INFLASI MENYEBABKAN NAIKNYA BIAYA PRODUKSI HINGGA
PADA AKHIRNYA MERUGIKAN PRODUSEN, MAKA PRODUSEN ENGGAN
UNTUK MENERUSKAN PRODUKSINYA. PRODUSEN BISA MENGHENTIKAN
PRODUKSINYA UNTUK SEMENTARA WAKTU. BAHKAN, BILA TIDAK
SANGGUP MENGIKUTI LAJU INFLASI, USAHA PRODUSEN TERSEBUT
MUNGKIN AKAN BANGKRUT (BIASANYA TERJADI PADA PENGUSAHA
KECIL).
CONTOH :
KOKO SEDANG MEMPERTIMBANGKAN KESEMPATAN INVESTASI
SENILAI $60.000 YANG DIHARAPKAN BERUMUR 5 TAHUN TANPA
NILAI SISA DISUSUTKAN DENGAN METODE GARIS LURUS.
ESTIMASI ARUS KAS MASUK SELAMA 5 TAHUN BERTURUT-TURUT
SEBAGAI BERIKUT : $25.000, $40.000, $50.000, $50.000, $40.000,
SEDANGKAN ARUS KAS KELUAR SEBAGAI BERIKUT : $10.000,
$15.000, $20.000, $25.000, $20.000. DIASUMSIKAN TINGKAT PAJAK
20% DAN RRR 23%, NPV DIHITUNG SEBAGAI BERIKUT
PENGHITUNGAN ARUS KAS SEBELUM DISESUAIKAN DENGAN INFLASI
PENGHITUNGAN ARUS KAS SESUDAH DISESUAIKAN DENGAN INFLASI
(10%)

PENYESUAIAN INVESTASI
PENYESUAIAN DIBUAT DALAM PROYEK PENGANGGARAN
MODAL UNTUK MENYESUAIKAN DENGAN KEADAAN
TERTENTU.
DUA BENTUK ANALISA KHUSUS YANG BIASANYA
DIPERGUNAKAN ADALAH :

PROYEK INVESTASI DENGAN UMUR BERBEDA
RASIONALISASI KAPITAL (CAPITAL RATIONING)
1. PROYEK INVESTASI DENGAN UMUR BERBEDA
PERUSAHAAN SERINGKALI HARUS MEMILIH KELOMPOK TERBAIK
DARI PROYEK DENGAN UMUR BERBEDA. JIKA PROYEKNYA
INDEPENDENT (MANDIRI), UMUR DARI PROYEK TIDAK PENTING
TETAPI JIKA PROYEK MUTUALLY EXCLUSIVE (BERSAING
MENIADAKAN) MAKA PERBEDAAN UMUR HARUS
DIPERTIMBANGKAN.
SOAL :
PT. PUTRI MENGEVALUASI DUA PROYEK YAITU :
PROYEK A DAN B DENGAN INVESTASI AWAL MASING-MASING SEBESAR OI-
A Rp. 65.000
OI-B Rp. 75.000
ARUS KAS DARI MASING-MASING PROYEK DAPAT DILIHAT PADA TABEL DI
BAWAH INI. BIAYA MODAL DALAM MENGEVALUASI PROYEK YANG
MEMPUNYAI RISIKO YANG SAMA ADALAH SEBESAR 10%.
TAHUN
KE
ARUS KAS
PROYEK A PROYEK B
1 32.000 40.000
2 33.000 30.000
3 38.000 25.000
4 20.000
5 15.000
6 10.000
NPV DARI MASING-MASING PROYEK DENGAN BIAYA MODAL SEBESAR 10%,
NPVA = {32.000 X (0.909)} + {33.000 X (0,826)} + {38.000 X (0,751)} - 65.000
= {29.088 + 27.258 + 28.538} - 65.000
= 84.884 - 65.000
= 19.884

NPVB = {40.000 X (0.909)} + {30.000 X (0,826)} + {25.000 X (0,751)} +
{20.000 X (0,683)} + {15.000 X (0,621)} + {10.000 X (0,564) } - 75.000
= {36.360 + 24.780 + 18.775 + 13.660 + 9.315 + 5.640} - 75.000
= 108.530 - 75.000
= 33.530
APABILA TIDAK MEMPERHATIKAN PERBEDAAN UMUR PROYEK, KEDUA
PROYEK TERSEBUT DAPAT DITERIMA (NPV > 0), DENGAN KATA LAIN :
JIKA PROYEK TERSEBUT INDEPENDENT DAN DANANYA TERBATAS,
HANYA SATU YANG DAPAT DITERIMA YAITU PROYEK B KARENA NPVNYA
BESAR DARIPADA NPVNYA PROYEK A.

JIKA PROYEK TERSEBUT MUTUALLY EXCLUSIVE, LAMANYA UMUR
PROYEK HARUS DIPERTIMBANGKAN. PROYEK A MEMPUNYAI UMUR
PROYEK 3 TAHUN DAN PROYEK B MEMPUNYAI UMUR PROYEK 6 TAHUN,
PENDEKATAN NPV TANPA MEMPERHITUNGKAN UMUR PROYEK DAPAT
MENGHASILKAN KEPUTUSAN YANG SALAH UNTUK MEMILIH PROYEK
MANA YANG LEBIH BAIK.
MESKIPUN ADA SEJUMLAH PENDEKATAN PERHITUNGAN YANG DAPAT
DIGUNAKAN UNTUK MENGEVALUASI PROYEK DENGAN UMUR YANG TIDAK
SAMA, TEKNIK YANG LEBIH EFISIEN YAITU DENGAN MENGGUNAKAN
PENDEKATAN ANNUALIZED NPV

CARA UNTUK MENGEVALUASI PROYEK YANG UMURNYA TIDAK SAMA DAN
MERUPAKAN PROYEK MUTUALLY EXCLUSIVE ADALAH DENGAN
MENGKONVERSI NPV YANG UMURNYA TIDAK SAMA MENJADI JUMLAH
TAHUNAN YANG EKIVALEN (DALAM PENGERTIAN NPV).
PENDEKATAN PERHITUNGAN ANNUALIZED NPV
ANP
V
= NILAI BERSIH SEKARANG TAHUNAN UNTUK SETIAP PROYEK (Z)
NPV
Z
= NILAI BERSIH SEKARANG UNTUK SETIAP PROYEK (Z) DENGAN
BIAYA MODAL B
DF
B,P
= DISCOUNTED FACTOR DENGAN BIAYA MODAL B SELAMA
PERIODE P
ANP
V
=
NPV
Z

DF
B,P

PENDEKATAN PERHITUNGAN ANNUALIZED NPV DAPAT DILAKUKAN DALAM
3 LANGKAH :
MENCARI NPV DARI MASING-MASING PROYEK SESUAI DENGAN UMUR PROYEKNYA SEPERTI
YANG TELAH DILAKUKAN PADA PERHITUNGAN DI ATAS, DENGAN HASIL :
NPV
A
, 10%,3 = 19.884
NPV
B
, 10%,6 = 33.530
APABILA UMUR PROYEK TIDAK DIPERHITUNGKAN PROYEK B YANG DIPILIH UNTUK
DILAKSANAKAN KARENA NPV
B
LEBIH BESAR DARI PADA NPV
A
.
LANGKAH 1 :
LANGKAH 2 :
ANPV
A
=
NPV
A

DF
10%,3

=
19.884
2,487
= 7.995
ANPV
B
=
NPV
B

DF
10%,6

=
33.530
4,355
= 7.699
LANGKAH 3 :
DARI HASIL PERHITUNGAN ANNUALIZED NPV DI ATAS, YANG MEMPERTIMBANGKAN UMUR
PROYEK, TERNYATA PROYEK A YANG DIPILIH KARENA NPV
A
LEBIH BAIK DARIPADA NPV
B
.
CONTOH :
PT. PUTRA MENGEVALUASI DUA PROYEK YAITU :
PROYEK A DAN B DENGAN INVESTASI AWAL MASING-MASING SEBESAR Rp.
2.000.000,-
ARUS KAS DARI MASING-MASING PROYEK DAPAT DILIHAT PADA TABEL DI
BAWAH INI. BIAYA MODAL DALAM MENGEVALUASI PROYEK YANG
MEMPUNYAI RISIKO YANG SAMA ADALAH SEBESAR 12%.
TAHUN
KE
ARUS KAS
PROYEK A PROYEK B
1 600.000 375.000
2 600.000 375.000
3 600.000 375.000
4 600.000 375.000
5 600.000
375.000
6
375.000
7 375.000
8 375.000
9
375.000
10
375.000

CAPITAL RATIONING (RASIONALISASI KAPITAL)
TUJUAN DARI CAPITAL RATIONING (RASIONALISASI KAPITAL)
ADALAH MEMILIH SUATU GROUP DARI PROYEK YANG
MENGHASILKAN NPV KESELURUHAN YANG PALING TINGGI DAN
TIDAK MEMBUTUHKAN DANA LEBIH BESAR DARI YANG
DISEDIAKAN.
ADA 2 PENDEKATAN UNTUK MEMILIH PROYEK DENGAN
RASIONALISASI KAPITAL YAITU :
PENDEKATAN IRR
PENDEKATAN NPV
PENDEKATAN RASIONALISASI KAPITAL YANG MENGGAMBARKAN PROYEK
DENGAN IRR DALAM URUTAN YANG MENURUN DIBANDINGKAN DENGAN JUMLAH
DANA YANG DIINVESTASIKAN.
PENDEKATAN IRR
CONTOH :
PT. PUTRA MEMPUNYAI 6 USULAN PROYEK DENGAN ANGGARAN SEBESAR
340.000. INVESTASI AWAL DAN IRR UNTUK SETIAP PROYEK SEBAGAI BERIKUT :
PROYEK
INVESTASI
AWAL (OI)
IRR
PV ARUS KAS
DF 10%
A 150.000 12.5% 190.000
B 90.000 20,0% 132.000
C 100.000 16,0% 145.000
D 40.000 8,0% 36.000
E 60.000 15,0% 79.000
F 110.000 11,0% 126.000
PROYEK INVESTASI AWAL (OI) IRR
B 90.000 20,0%
C 100.000 16,0%
E 60.000 15,0%
A 150.000 12.5%
F 110.000 11,0%
RRR 10%
D 40.000 8,0%
PERUSAHAAN MEMPUNYAI BIAYA MODAL 10%. DARI TABEL DI ATAS
DISUSUN PERINGKAT PROYEK DARI IRR TERBESAR KE IRR TERKECIL
BERDASARKAN DAFTAR PERINGKAT IRR DI ATAS PROYEK B, C, E YANG DITERIMA
BERSAMA, BARU MENYERAP DANA 250.000 (90.000 + 100.000 + 60.000) DARI DANA
SEBESAR 340.000 YANG TERSEDIA. PROYEK D TIDAK DIPERTIMBANGKAN SEBAB
IRR < 10% (BIAYA MODAL).
PENDEKATAN PADA RASIONALISASI KAPITAL YANG BERDASARKAN
PENGGUNAAN NPV UNTUK MENENTUKAN GRUP DARI PROYEK YANG
AKAN MEMAKSIMALKAN KEKAYAAN PEMEGANG SAHAM
PENDEKATAN NPV
PROYEK
INVESTASI
AWAL (OI)
IRR
PV ARUS KAS
DF 10%
ALT. 1 ALT. 2
B 90.000 20,0% 132.000 132.000 132.000
C 100.000 16,0% 145.000 145.000 145.000
E 60.000 15,0% 79.000 79.000
A 150.000 12.5% 190.000 190.000
F 110.000 11,0% 126.000
RRR 10%
D 40.000 8,0% 36.000
JUMLAH 356.000 467.000
ALT. 1 : PROYEK B, C, E
OI PROYEK B, C, E = 90.000 + 100.000 + 60.000 = 250.000
TERDAPAT SISA DARI ANGGARAN SEBESAR = 340.000 250.000 = 90.000
TIDAK MEMAKSIMALKAN PENGGUNAAN ANGGARAN YANG DISEDIAKAN
NPV PROYEK B, C, E = 356.000 250.000 = 106.000
PENDEKATAN NPV
PROYEK
INVESTASI
AWAL (OI)
IRR PV, 10% ALT. 1 ALT. 2
B 90.000 20,0% 132.000 132.000 132.000
C 100.000 16,0% 145.000 145.000 145.000
E 60.000 15,0% 79.000 79.000
A 150.000 12.5% 190.000 190.000
F 110.000 11,0% 126.000
RRR 10%
D 40.000 8,0% 36.000
JUMLAH 356.000 467.000
ALT. 2 : PROYEK B, C, A
OI PROYEK B, C, A = 90.000 + 100.000 + 150.000 = 340.000
TDK TERDAPAT SISA DARI ANGGARAN = 340.000 340.000 = 0
MEMAKSIMALKAN ANGGARAN YANG DISEDIAKAN
NPV PROYEK B, C, A = 467.000 340.000 = 127.000
ALT 2. DIPILIH KARENA MEMAKSIMALKAN ANGGARAN YANG DISEDIAKAN DAN
MEMAKSIMALKAN NPV
PENDEKATAN NPV
PROYEK
INVESTASI
AWAL (OI)
IRR PV, 10% ALT. 1 ALT. 2
B 90.000 20,0% 132.000 132.000 132.000
C 100.000 16,0% 145.000 145.000 145.000
E 60.000 15,0% 79.000 79.000
A 150.000 12.5% 190.000 190.000
F 110.000 11,0% 126.000
RRR 10%
D 40.000 8,0% 36.000
JUMLAH 356.000 467.000
TENTUKAN GRUP PROYEK MANA YANG DAPAT MEMAKSIMALKAN RETURN
PERUSAHAAN
CONTOH :
SEBUAH PERUSAHAAN MEMPUNYAI MODAL SEBESAR Rp. 25.000.000,- UNTUK
DIINVESTASIKAN DAN PADA SAAT INI SEDANG MEMPERTIMBANGKAN 6 USULAN
PROYEK. INVESTASI AWAL IRR DAN PV DENGAN DF 10% UNTUK SETIAP PROYEK
SEBAGAI BERIKUT :
PROYEK INVESTASI AWAL
(OI)
IRR PV ARUS KAS
DF 10%
A 8.000.000 12.0% 10.000.000
B 7.000.000 20,0% 11.200.000
C 10.000.000 16,0% 14.500.000
D 4.000.000 8,0% 3.600.000
E 6.000.000 15,0% 7.900.000
F 11.000.000 11,0% 12.650.000

RISIKO
DALAM PROYEK INVESTASI
RISIKO DALAM PROYEK INVESTASI
SETIAP JENIS INVESTASI SELALU MEMPUNYAI RISIKO, TIDAK
ADA INVESTASI YANG BEBAS DARI RISIKO, RISIKO SELALU
MELEKAT PADA TIAP INVESTASI BESAR ATAU KECIL, DAN DAPAT
DIKATAKAN BAHWA HASIL YANG TINGGI RISIKONYA JUGA TINGGI.

SEHINGGA DIPERLUKAN PEMAHAMAN TERHADAP RISIKO YANG
BERKAITAN DENGAN ALTERNATIF SARANA INVESTASI YANG
DAPAT TERDIRI DARI RISIKO LIKUIDITAS, KETIDAKPASTIAN
HASIL, KEHILANGAN HASIL, PENURUNAN NILAI INVESTASI
SAMPAI RISIKO HILANGNYA MODAL INVESTASI TERSEBUT.
MASALAH YANG DIHADAPI PEMBUAT KEPUTUSAN
DALAM BERINVESTASI ADALAH :
RISIKO
KETIDAKPASTIAN
DISEBABKAN OLEH FAKTOR-
FAKTOR TERTENTU
DAPAT
DIRAMAL
TIDAK DAPAT
DIRAMAL
RISIKO
KETIDAKPASTIAN
PERBEDAAN RISIKO DAN
KETIDAKPASTIAN
PERBEDAAN ANTARA RISIKO DAN KETIDAKPASTIAN
ADALAH DIHUBUNGKAN DENGAN PENGETAHUAN
PENGAMBIL KEPUTUSAN TENTANG PROBABILITAS ATAU
KESEMPATAN TERJADINYA SUATU RETURN ATAU
CASHFLOW.

RISIKO TIMBUL BILAMANA PENGAMBIL KEPUTUSAN
MAMPU MENGESTIMASI PROBABILITAS DARI HASIL YANG
AKAN DIPEROLEH BERDASARKAN DATA HISTORIS YANG
DIMILIKINYA.

KETIDAKPASTIAN TIMBUL BILAMANA PENGAMBIL
KEPUTUSAN TIDAK MEMILIKI DATA HISTORIS DARI MANA
DISTRIBUSI PROBABILITAS AKAN DIKEMBANGKAN.
PENGUKURAN RISIKO
DALAM PROYEK INVESTASI
CARA PENDEKATAN YANG DAPAT DIGUNAKAN UNTUK MENGUKUR
DAN MEMPEROLEH SUATU GAMBARAN TENTANG RISIKO ADALAH
ANALISA SENSITIVITAS DAN PROBABILITAS.
ANALISA SENSITIVITAS MERUPAKAN PENILAIAN BEBERAPA
ESTIMASI RETURN DARI SUATU PROYEK, SEPERTI ESTIMASI YANG
PESIMIS, SANGAT MUNGKIN DAN OPTIMIS. BESARNYA RISIKO
DIUKUR DARI RANGE ANTARA ESTIMASI YANG TERENDAH DAN
ESTIMASI YANG TERTINGGI.
PENGUKURAN LAIN UNTUK MENGUKUR RISIKO SUATU PROYEK
ADALAH DENGAN CARA MEMPERKIRAKAN/MENENTUKAN
PROBABILITAS DARI MASING-MASING RETURN BAIK SECARA
OBJEKTIF MAUPUN SUBJEKTIF, UNTUK DAPAT MENGETAHUI
EXPECTED VALUE DARI RETURN UNTUK MASING-MASING PROYEK.
ANALISA SENSITIVITAS
SALAH SATU CARA TERMUDAH DALAM MEMPERKIRAKAN RISIKO
DARI SUATU PROYEK ADALAH DENGAN MENGGUNAKAN ANALISA
SENSITIVITAS, YANG BERARTI BAHWA DALAM MENILAI SUATU
PROYEK DIGUNAKAN BEBERAPA JUMLAH RETURN/PENGHASILAN
YANG MEMPUNYAI KEMUNGKINAN UNTUK DIPEROLEH.

CARA INI DILAKUKAN DENGAN JALAN MENGEVALUASI SUATU
PROYEK BERDASARKAN SEJUMLAH ESTIMASI ATAS CASH INFLOW
YANG MUNGKIN DITERIMA. HAL INI DIMAKSUDKAN AGAR
DIPEROLEH SUATU PERKIRAAN DARI VARIABILITAS HASIL-HASIL
YANG AKAN DIPEROLEH.
CARA YANG PALING SERING DIGUNAKAN ADALAH
MENGESTIMASIKAN HASIL YANG TERJ ELEK (TERLALU PESIMIS),
HASIL YANG PALING MUNGKIN UNTUK DICAPAI DAN HASIL YANG
TERLALU OPTIMIS DARI SUATU PROYEK, PADA DASARNYA
DIPENGARUHI OLEH FAKTOR SUBJEKTIF.

DALAM HAL SEPERTI INI MAKA RISIKO DARI SUATU PROYEK AKAN
DIREFLEKSIKAN OLEH RANGE DARI HASIL YANG DIHARAPKAN
DIMANA PENGUKURAN SEPERTI INI MERUPAKAN PENGUKURAN
RISIKO YANG PALING DASAR SEKALI.

RANGE DAPAT DITENTUKAN DENGAN MELIHAT SELISIH ANTARA
HASIL TERBAIK DENGAN HASIL TERBURUK, SEMAKIN BESAR
RANGE SUATU PROYEK MAKA SEMAKIN BESAR VARIABILITAS ATAU
RISIKO YANG DIKANDUNG OLEH PROYEK TERSEBUT.
CONTOH :
KETERANGAN PROYEK A PROYEK B
INITIAL INVESMENT 10.000.000 10.000.000
ESTIMASI CASH INFLOW
- TERLALU PESIMIS 1.500.000 0
- PALING MUNGKIN 2.000.000 2.000.000
- TERLALU OPTIMIS 2.500.000 4.000.000
RANGE 1.000.000 4.000.000
RANGE PROYEK A : 2.500.000 - 1.500.000 = 1.000.000
RANGE PROYEK B : 4.000.000 - 0 = 4.000.000
RANGE CASH INFLOW < RISIKO <
RANGE CASH INFLOW > RISIKO >
RISIKO PROYEK A < RISIKO PROYEK B
UMUR PROYEK 15 TAHUN , RRR 10%
NPV A = PVA CASH INFLOW PV INVESTASI
= CASH INFLOW X DF
10%,15
PV INVESTASI
= 1.500.000 X 7,606 10.000.000
= 1.409.000
KEMUNGKINAN
CASH INFLOW
PROYEK A PROYEK B
- TERLALU PESIMIS 1.409.000 - 10.000.000
- PALING MUNGKIN 5.212.000 5.212.000
- TERLALU OPTIMIS 9.015.000 20.424.000
RANGE 7.606.000 30.424.000
DARI TABEL TERSEBUT TAMPAK BAHWA ANALISA SENSITIVITAS
DAPAT MEMBERIKAN INFORMASI YANG BERMANFAAT
TENTANG PROYEK-PROYEK KARENA SEKALIPUN DUA PROYEK
AKAN MEMBERIKAN HASIL YANG SAMA APABILA DIDASARKAN
ATAS CASH INFLOW YANG PALING MUNGKIN, TETAPI APABILA
RANGE CASH INFLOW IKUT DIPERTIMBANGKAN MAKA
KEADAAN MENJADI LAIN.

DENGAN MEMBANDINGKAN RANGE NPV ANTARA PROYEK A
DAN PROYEK B, MAKA DAPAT TERLIHAT BAHWA RANGE NPV
PROYEK A LEBIH KECIL DARI RANGE NPV PROYEK B, HAL INI
BERARTI BAHWA RISIKO PROYEK A LEBIH KECIL
DIBANDINGKAN DENGAN RISIKO PROYEK B.
RANGE NPV < RISIKO <
RANGE NPV > RISIKO >
PENENTUAN PROYEK MANA YANG NANTINYA AKAN
DIPILIH SANGAT TERGANTUNG PADA SIKAP DECISION
MAKER TERHADAP RISIKO.

APABILA DIA TERMASUK SEORANG YANG
KONSERVATIF MAKA PILIHAN AKAN JATUH PADA
PROYEK A, SEBALIKNYA APABILA DIA TERMASUK
ORANG YANG MAU MENANGGUNG RISIKO DAN
NYEREMPET BAHAYA MAKA PROYEK B LAH YANG
AKAN DIPILIH.

PROBABILITAS
PROBABILITAS DIGUNAKAN UNTUK MENGUKUR DAN
MEMPERKIRAKAN RISIKO YANG TERKANDUNG DALAM
SUATU PROYEK SECARA LEBIH AKURAT.

PROBABILITAS DAPAT DIKATAKAN SEBAGAI
PERSENTASI KEMUNGKINAN TERJADINYA SUATU
HASIL/RETURN.
PENENTUAN PROBABILITAS DAPAT DIHITUNG
BESARNYA EXPECTED VALUE DARI SUATU PROYEK.
PROBABILITAS
EXPECTED VALUE DARI SUATU PROYEK MERUPAKAN
HASIL RATA-RATA TERTIMBANG (WEIGHTED AVERAGE
RETURN) DIMANA PENIMBANGNYA ATAU WEIGHT YANG
DIGUNAKAN ADALAH PROBABILITAS DARI MASING-
MASING HASIL.

ASPEK YANG PALING SULIT DALAM MENGHITUNG DAN
MENENTUKAN EXPECTED VALUE ADALAH DALAM
MENENTUKAN DAN MENETAPKAN PROBABILITAS DARI
HASIL-HASIL YANG DIHARAPKAN.
PROBABILITAS
RETURN YANG DIHARAPKAN :
E(R) =
Ri pri

n

i=1

KETERANGAN :
E(R) = RETURN YANG DIHARAPKAN
Ri = RETURN KE-i YANG MUNGKIN TERJADI
pri = PROBABILITAS KEJADIAN RETURN KE-i
n = BANYAKNYA RETURN YANG MUNGKIN TERJADI
PROBABILITAS
CONTOH 1 RETURN YANG DIHARAPKAN :
E(R) =
Ri pri

n

i=1

KONDISI PROBABILITAS RETURN
EKONOMI KUAT 0,30 0,20
EKONOMI SEDANG 0,40 0,15
RESESI 0,30 0,10
E(R) = [(0,30)(0,20) + (0,40)(0,15) + (0,30)(0,10)] = 0,15
JADI, RETURN YANG DIHARAPKAN ADALAH SEBESAR 0,15 ATAU 15%
PROBABILITAS
CONTOH LAIN 2 RETURN YANG DIHARAPKAN :
SEORANG INVESTOR MEMPERTIMBANGKAN SUATU USULAN INVESTASI
YANG MENAWARKAN KEMUNGKINAN 60% PELUANG (PROBABILITAS)
MENERIMA LABA BERSIH SEBESAR Rp. 5.000,-, 20% PELUANG
MENERIMA LABA BERSIH SEBESAR Rp. 3.000,-, DAN SISANYA 20%
MEMPUNYAI PELUANG MENERIMA LABA BERSIH Rp. 1.500,-.
BERAPA RETURN YANG DIHARAPKAN (EXPECTED RETURN) ATAU NILAI
EKSPEKTASI (EXPECTED VALUE) DARI USULAN INVESTASI TERSEBUT?
PROBABILITAS
SOLUSI CONTOH LAIN 2 RETURN YANG DIHARAPKAN :
1 2 3
LABA BERSIH PROBABILITAS 1 x 2
Rp. 5.000,- 0,60 Rp. 3.000,-
Rp. 3.000,- 0,20 Rp. 600,-
Rp. 1.500,- 0,20 Rp. 300,-
E(R)
Rp. 3.900,-
E(R) = [(5.000)(0,60) + (3.000)(0,20) + (1.500)(0,20)] = Rp. 3.900,-
JADI, RETURN YANG DIHARAPKAN ADALAH SEBESAR Rp. 3.900,-
PROBABILITAS
CONTOH LAIN 3 RETURN YANG DIHARAPKAN :
PROYEK A PROYEK B
PROBABILITAS ARUS KAS PROBABILITAS ARUS KAS
0,10 Rp. 6.000,- 0,10 Rp. 4.000,-
0,20 Rp. 7.000,- 0,25 Rp. 6.000,-
0,40 Rp. 8.000,- 0,30 Rp. 8.000,-
0,20 Rp. 9.000,- 0,25 Rp. 10.000,-
0,10 Rp. 10.000,- 0,10 Rp. 12.000,-
INVESTOR DIHADAPKAN PADA DUA PILIHAN USULAN INVESTASI PROYEK A
DAN PROYEK B DENGAN DATA SEBAGAI BERIKUT :
BERAPA RETURN YANG DIHARAPKAN (EXPECTED RETURN) ATAU NILAI
EKSPEKTASI (EXPECTED VALUE) DARI MASING-MASING USULAN
INVESTASI PROYEKTERSEBUT?
PROBABILITAS
SOLUSI CONTOH LAIN 3 RETURN YANG DIHARAPKAN :
PROYEK A PROYEK B
PROBABILITAS
1
ARUS KAS
2
1 x 2
PROBABILITAS
3
ARUS KAS
4
3 X 4
0,10 Rp. 6.000,- Rp. 600,- 0,10 Rp. 4.000,- Rp. 4.000,-
0,20 Rp. 7.000,- Rp. 1.400,- 0,25 Rp. 6.000,- Rp. 1.500,-
0,40 Rp. 8.000,- Rp. 3.200,- 0,30 Rp. 8.000,- Rp. 2.400,-
0,20 Rp. 9.000,- Rp. 1.800,- 0,25 Rp. 10.000,- Rp. 2.500,-
0,10 Rp. 10.000,- Rp. 1.000,- 0,10 Rp. 12.000,- Rp. 1.200,-
E(R)A
Rp. 8.000,-
E(R)B
Rp. 8.000,-
E(R)A = Rp. 8.000,-
E(R)B = Rp. 8.000,-
RETURN DAN RISIKO INVESTASI
PADA PEMBUATAN SUATU KEPUTUSAN INVESTASI DI SAMPING
MEMPERHITUNGKAN RETURN, INVESTOR JUGA PERLU
MEMPERTIMBANGKAN TINGKAT RISIKO DARI SUATU INVESTASI.

RISIKO INVESTASI MERUPAKAN KEMUNGKINAN TERJADINYA
PERBEDAAN ATAU PENYIMPANGAN ANTARA RETURN AKTUAL YANG
DITERIMA DENGAN RETURN YANG DIHARAPKAN (EXPENTED
VALUE).

SEMAKIN BESAR KEMUNGKINAN PERBEDAAN ATAU
PENYIMPANGANNYA SEMAKIN BESAR RISIKO DARI INVESTASI
TERSEBUT.

UNTUK MENGHITUNG BESARNYA RISIKO YANG DIKAITKAN DENGAN
RETURN YANG DIHARAPKAN DARI SUATU INVESTASI BISA KITA
LAKUKAN DENGAN MENGHITUNG VARIAN RETURN DAN STANDAR
DEVIASI RETURN INVESTASI BERSANGKUTAN.

VARIAN MAUPUN STANDAR DEVIASI MERUPAKAN UKURAN
PENYEBARAN DISTRIBUSI PROBABILITAS, SEMAKIN BESAR
PENYEBARANNYA, SEMAKIN BESAR VARIAN DAN STANDAR
DEVIASI, SEHINGGA SEMAKIN BESAR PULA RISIKO INVESTASI
TERSEBUT.
PERHITUNGAN VARIAN DAN STANDAR DEVIASI MEMBERIKAN
INFORMASI TENTANG BESARNYA PENYIMPANGAN YANG
MERUPAKAN RISIKO YANG SEBENARNYA DARI RETURN YANG
DIHARAPKAN.
MENGHITUNG BESARNYA RISIKO
MENGHITUNG BESARNYA RISIKO (STANDAR DEVIASI)
2
=
[(R
i
E(R)]
2
pr
i

n

r=1

STANDAR DEVIASI DIGUNAKAN UNTUK MENGUKUR RISIKO APABILA NILAI
E(R) RELATIF SAMA. SECARA MATEMATIS RUMUS UNTUK MENGHITUNG
VARIANS DAN STANDAR DEVIASI DAPAT DITULIS SEBAGAI BERIKUT :
KETERANGAN :

2
= VARIANS RETURN

= STANDAR DEVIASI
R
i
= RETURN KE-I
pr
i
=

PROBABILITAS RETURN
= (
2
)
1/2

VARIANS RETURN : STANDAR DEVIASI :
> RISIKO >
< RISIKO <
MENGHITUNG BESARNYA RISIKO (KOEFISIEN VARIASI)
UNTUK MENGHITUNG RISIKO DENGAN NILAI EXPECTED VALUE/EXPECTED
RETURN (EV/ER) YANG BERBEDA DAPAT DIGUNAKAN KOEFISIEN VARIASI :
KETERANGAN :
CV = KOEFISIEN VARIASI

= STANDAR DEVIASI

CV > RISIKO >
CV <
RISIKO <
CV

E(R)
=
HUBUNGAN ANTARA RISIKO DAN WAKTU
WAKTU MERUPAKAN FAKTOR PENTING YANG HARUS
DIPERTIMBANGKAN DALAM MENILAI RISIKO DARI PROYEK
INVESTASI.
SEMAKIN JAUH/LAMA INVESTASI SUATU PROYEK,
SEMAKIN JAUH CASH INFLOW YANG DIRAMALKAN,
SEMAKIN BESAR VARIABILITASNYA, DENGAN DEMIKIAN
SEMAKIN BESAR RISIKO DARI CASH INFLOW YANG
DIRAMALKAN TERSEBUT.
HUBUNGAN ANTARA RISIKO DAN WAKTU
E
1 10
15 20
25
30
C
A
S
H
I
N
F
L
O
W
TAHUN
PROBABILITAS PROBABILITAS PROBABILITAS PROB. PROB.
SD
SD
RISIKO PORTOFOLIO
EVALUASI MENGENAI RISIKO PADA PEMBAHASAN SEBELUMNYA
HANYA TERBATAS UNTUK SUATU PROYEK SAJA (INVESTASI
TUNGGAL).
SESUNGGUHNYA RISIKO DARI SUATU PROPOSAL PROYEK INVESTASI
TIDAK BISA DIPANDANG SECARA TERPISAH DARI PROYEK-PROYEK
LAINNYA.
PERUSAHAAN HARUS DIPANDANG SEBAGAI MEMILIKI SEJUMLAH
PROYEK (A PORTOFOLIO OF PROJECT)
RISIKO PORTOFOLIO
DIVERSIFIKASI MERUPAKAN LANGKAH MENYEBARKAN
RISIKO UNTUK DAPAT MENCIPTAKAN PORTOFOLIO YANG
EFISIEN.

DIVERSIFIKASI YANG BAIK AKAN MEMUNGKINKAN RISIKO
DARI KESELURUHAN PORTOFOLIO AKAN LEBIH KECIL BILA
DIBANDINGKAN DENGAN RISIKO DARI MASING-MASING
PROYEK SECARA INDIVIDUAL (TUNGGAL).
RISIKO PORTOFOLIO
WAKTU WAKTU
R
E
T
U
R
N
R
E
T
U
R
N
A
B
C
D
KORELASI POSITIF SEMPURNA KORELASI NEGATIF SEMPURNA
RISIKO PORTOFOLIO
R
E
T
U
R
N
WAKTU
E( r )
WAKTU WAKTU
KOMBINASI PROYEK A DAN B YANG BERKORELASI NEGATIF
UNTUK MENGURANGI RISIKO SECARA KESELURUHAN
PROYEK A PROYEK B
PROYEK A DAN B
(PORTOFOLIO
E( r )
E( r )
RISIKO PORTOFOLIO
RETURN PORTOFOLIO YANG DIHARAPKAN :
E(Rp) =
Wi E(Ri)
n

i=1

KETERANGAN :
E(Rp) = RETURN YANG DIHARAPKAN DARI PORTOFOLIO
E(Ri) = RETURN YANG DIHARAPKAN DARI KOMPONEN PORTOFOLIO KE-i
Wi = BOBOT KOMPONEN PORTOFOLIO KE-i
n = JUMLAH KOMPONEN PORTOFOLIO
RISIKO PORTOFOLIO
PROBABILITAS PORTOFOLIO :
Pp =
Wi Pi
n

i=1

KETERANGAN :
Pp = PROBABILITAS DARI PORTOFOLIO
Pi = PROBABILITAS KOMPONEN PORTOFOLIO KE-i
Wi = BOBOT KOMPONEN PORTOFOLIO KE-i
n = JUMLAH KOMPONEN DALAM PORTOFOLIO
RISIKO PORTOFOLIO
STANDAR DEVIASI PORTOFOLIO
p
2
=
[(Rp
i
E(Rp)]
2
Pp
i

n

r=1

KETERANGAN :
p
2
= VARIANS RETURN PORTOFOLIO
p = STANDAR DEVIASI PORTOFOLIO
E(Rp) = RETURN PORTOFOLIO YANG DIHARAPKAN
Rp
i
= RETURN PORTOFOLIO KE-I
Pp
i
=

PROBABILITAS RETURN PORTOFOLIO KE-I

p = ( p
2
)
1/2

VARIANS RETURN :
STANDAR DEVIASI :

! Analisis Investasi Aset Riil - 1314-Fix-Edar

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

! Analisis Investasi Aset Riil - 1314-Fix-Edar

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

ANALISIS INVESTASI ASET RIIL

(STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK)

Anda mungkin juga menyukai