(1 – (1+i) –n)
= Present Value Interest Factor Annuity (PVIFAi%,n)
i
Aplikasi Annuitas Nilai Sekarang
Metode Penilaian Investasi dengan NPV dan IRR dengan cash flow sama atau
seragam setiap periodenya (sumber sheet 1 bunga majemuk)
Misalkan suatu proyek dengan investasi 40.000 umur proyek 5 tahun dengan cash flow
15.000 per tahun selama 5 tahun dengan bunga 15%.
Jawaban
Jika dikerjakan menggunakan cara biasa seperti halnya cash flow nya berbeda Anda bisa
lihat di lampiran excel sheet 1 kolom F sd I baris sd baris 12 tentu saja memerlukan waktu
yang lebih lama. Dengan cash flow yang sama atau seragam setiap periodenya maka
dipergunakan rumus faktor nilai sekarang annuitas. Dengan discount faktor (df) atau bunga
15% sementara periodenya 5 tahun maka kita hitung terlebih dahulu:
(1 – (1,15)-5 ) 502823265
PVIFA15%,5 = = = 3,3521551
0,15 0,15
Contoh perhitungan di atas adalah dihitung secara bertahap, perhitungan secara langsung
juga dapat Anda lakukan. Sekarang Anda perhatikan di excel sheet 1 bahwa 3,352155 (6
decimal) di cell H11 adalah hasil dari penjumlahan setiap faktor bunga 15% dari tahun
pertama hingga tahun ke lima, dimana hasilnya sama persis dengan perhitungan
menggunakan rumus PVIFA15%,5 di cell H12. Di sinilah pentingnya penggunaan rumus
annuitas jika arus kasnya seragam karena akan lebih praktis. Perhitungan metode analisis
dengan metode IRR jika arus kasnya sama pada prinsipnya sama seperti yang sudah
dijelaskan di atas. Jika pada tingkat bunga yang disyaratkan df atau r1 diperoleh NPV positif
Anda tinggal menaikan tingkat bunganya (bunga r2) terus Anda kalikan dengan cash flow
annuitasnya sampai hasil NPV nya negatif maka proses selanjutnya lakukan interpolasi.
Mungkin di antara Anda ada yang bertanya “bagaimana jika dengan tingkat bunga r1 yang
ditetapkan hasil NPV nya negatif, apakah perlu menghitung bunga r2 ?”. Jawabannya tidak
perlu karena jika dengan bunga r1 diperoleh NPV negatif maka berarti usulan proyek
investasi tersebut ditolak.
Untuk mencari Angsuran Bulanan prinsipnya sama hanya saja perlu ada penyesuaian dalam
tingkat bunga dan periode pinjaman. Jika bunga per tahun adalah 12% maka bunga per
bulan adalah 12%/12 = 1% per bulan, sementara jangka waktu 5 tahun jika dikonversi
bulanan menjadi 5x12 = 60 bulan. Sehingga angsuran bulanan sebagai berikut :
PV 30 Juta 30 Juta
A= = = = 667.333
-60
PVIFA 1%,60 (1 – (1,01) ) 44,9550384
0,01
Pada tabel di bawah ini ditampilkan tabel amortisasi pinjaman untuk periode tahunan :
Untuk ketelitian gunakan desimal sebanyak mungkin untuk perhitungan nilai sekarang
faktor bunga annuitas (PVIFA) sedangkan untuk angsuran maksimal 2 desimal bahkan
tanpa desimal pun juga gpp
b. Saldo utang tahun ke lima
Saldo utang tahun ke lima artinya konsumen telah membayar angsuran selama lima
tahun, berarti sisa angsuran masih 10 tahun lagi atau masih tersisa 120 bulan angsuran
PV = A x PVIFA0,975%,120 = 5.668.490 x 70,55069061 = 399.915.879
c. Pokok Pinjaman tahun ke 6
Secara konsep pokok pinjaman tahun ke 6 adalah saldo utang tahun ke 5 dikurangi saldo
utang tahun ke 6. Saldo utang tahun ke 5 sudah dijawab di pertanyaan b di atas yaitu
399.915.879. Sementara saldo utang tahun ke 6 artinya konsumen telah membayar
angsuran selama 6 tahun berarti sisa angsuran masih 9 tahun lagi atau masih 108 bulan
lagi, maka saldo utang tahun ke 6 adalah :
PV = A x PVIFA0,975%,108 = 5.668.490 x 66,59759197 = 377.507.779
Pokok pinjaman tahun ke 6 adalah 399.915.879 dikurangi 377.507.779 = 22.408.100
d. Bunga dibayar tahun ke 6
Dari pembahasan amortisasi pinjaman diketahui bahwa angsuran terdiri dari bunga dan
pokok pinjaman, oleh karena itu bunga adalah angsuran dikurangi pokok pinjaman.
Hanya saja sebelum menjawab pertanyaan di atas disini perlu ada penyesuaian waktu
dari tahunan menjadi bulanan terutama dalam hal angsuran tahunan menjadi 12 kali
angsuran bulanan. Bunga di bayar pada tahun ke 6 diperoleh dari angsuran tahun ke 6
yang tidak lain adalah 12 kali angsuran bulanan dikurangi pokok pinjaman tahun ke 6.
Sedangkan bunga dibayar tahun ke 6 =(12 x angsuran bulanan) dikurangi pokok
pinjaman tahun ke 6 oleh karena itu :
Bunga dibayar tahun ke 6 = (12x5.668.490) – (22.408.100) = 45.613.779
Setelah Anda memahami contoh ini silahkan Anda pahami contoh 4.6 hal 67 (edisi 3)
atau contoh 4.6 hal 84 (edisi 4)
Mencari Tingkat Bunga (Contoh 4.9 pada buku edisi 3 ataupun edisi 4)
Di sini akan Bp bahas dengan pendekatan yang berbeda dengan yang di buku karena
jawaban yang ada di buku sesungguhanya jawaban yang sudah “di setting” agar
jawabannya mendekati nilai akuratnya, sehingga seringkali menimbulkan pertanyaan dan
juga membingungkan mahasiswa yaitu dari mana asal muasal menentukan dua tingkat
bunga yang rentangnya sangat kecil yaitu 18% per tahun dan 18,5% per tahun.
1. Sebuah perhiasan bernilai Rp 30 juta tunai, dapat dibeli dengan 12 kali angsuran
bulanan masing-masing sebesar Rp 2.758.973,49. Berapa tingkat bunganya.
Jawaban:
Disini hanya ada dua data yaitu n = 12 dan PV = 30 juta maka kita menentukan terlebih
dahulu tingkat bunga tingkat bunga yaitu r1 yang diharapkan akan menghasilkan NPV
positif atau dengan kata lain perkalian antara nilai sekarang faktor bunga annuitas atau
biasa disingkat PVIFA%,n di kali angsuran periodik hasilnya di atas 30 juta, tidak peduli
berapa besaran nilainya yang penting di atas 30 juta. Misalkan kita tentukan r1 sebesar
12% p.a atau 1% per bulan terus dikalikan angsuran periodiknya maka PV =
PVIFA1%,12 x 2.758.973,49 = 11,25507747 x 2.758.973,49 = 31.052.460,38 sehingga
NPV1 = 31.052.460,38 – 30 juta = 1.052.460,38.
Dengan metode Interpolasi yang telah dijelaskan di atas pada prinsipnya kita
menentukan dua tingkat bunga yaitu r1 yang akan menghasilkan NPV positif dan tingkat
bunga yaitu r2 yang akan menghasilkan NPV negatif, tentu saja bunga yaitu r2 > tingkat
bunga yaitu r1. Misalkan kita tentukan r2 sebesar 24% p.a atau 2% per bulan maka nilai
PV = PVIFA2%,12 x 2.758.973,49 = 10,57534122 x 2.758.973,49 = 29.177.086,08
NPV2 = 29.177.086,08 – 30.000.000 = – 822.913,92
1.052.460,38
IRR = 1% + x (2% – 1%)
1.052.460,38 – (– 822.913,92)
1.052.460,38
IRR = 1% + x 1%
1.875.374,30
IRR = 1% + (0,56120017 x 0,01)
IRR = 1% + 0,005612002
IRR = 1% + 0,5612002% = 1,5612002% per bulan atau
IRR = 18,7344% per tahun
di buku Matematika Keuangan tingkat bunganya 1,55 % per bulan atau 18,6% per tahun,
kalau kita hitung perbedaannya hanya 0,134% orang bilang “bety” artinya beda tipis hehehe.
2. Harga rumah 800 Juta DP 20% Tenor / Jangka Waktu 13 tahun angsuran bulanannya
sebesar 9.345.839,77 Berapa tingkat bunganya ?
Untuk menjawab soal di atas, maka PV harga rumah adalah 80%x800 juta = 640 juta
Selanjutnya kita cari tingkat bunga r1 yang akan menghasilkan NPV positif misalnya 9% p.a
atau bunga per bulan 9%/12 = 0,75% atau 0,0075 maka kita cari nilai PVIFA0,75%,156:
( 1 – (1,0075) – 156 )
PVIFA0,75%,156 = = 91,77001765 (sheet 2 cell H36)
0,0075
PV1 = PVIFA0,75%,156 x A = 91,77001765 x 9.345.839,77 = 857.667.880,332
NPV1 = 857.667.880,332 – 640 juta = 217.667.880,332
Selanjutnya kita cari tingkat bunga r2 yang akan menghasilkan NPV negatif misalnya 18%
p.a atau 1,5% per bulan atau 0,015 maka kita cari nilai PVIFA1,5%,156
( 1 – (1,015) – 156 )
PVIFA1,5%,156 = = 60,13226014 (sheet 2 cell H39)
0,015
PV2 = PVIFA1,5%,156 x A = 60,13226014 x 9.345.839,77 = 561.986.468,019
NPV2 = 561.986.468,019 – 640 juta = – 78.013.531,981
Selanjutnya kita interpolasi :
217.667.880,332
IRR = 0,75% + (1,5% – 0,75%)
217.667.880,332 – (–78.013.531,981)
217.667.880,332
IRR = 0,75% + 0,75%
295.681.412,314
IRR = 0,75% + (0,736156793 x 0,0075)
IRR = 0,75% + 0,5521176%
Jika dihitung dengan menggunakan exel dimana tingkat bunganya adalah 15% (sheet 2
pada kolom H excel bunga majemuk) sedangkan dengan interpolasi sebesar 15,6254111%
orang bilang “bety” artinya “beda tipis” hehehe karena selisihnya hanya sebesar
0,6254111% kalau dihitung variannya 0,6254111% / 15% = 4,6194% masih dibawah 5%,
dimana dalam penelitian ilmu sosial kesalahan di bawah 5% atau tingkat kenyakinan 95%
adalah sesuatu yang wajar dan masih dapat diterima. Pencarian tingkat bunga dengan
metode interpolasi meskipun tidak bisa menghasilkan akurasi yang sempurna, meskipun
demikian jawabannya yang diperoleh tetaplah betul
Mencari Jumlah Periode (contoh 4.7 edisi 3 atau edisi 4)
KPR sebesar Rp 210 juta dengan bunga 18% p.a, Jika besarnya angsuran per bulan adalah
Rp 3.783.889,18, dalam jangka waktu berapa lama KPR tersebut akan lunas
Jawaban :
PV = 210 juta i = 18% p.a = 1,5% = 0,015 per bulan A = 3.783.889,18
log 1 – PV x i
A
n =–
log (1 + i)
210.000.000 x 0,15
log 1–
3.783.889,18
n = –`
log (1 + 0,15)
log 0,167523188
n = –
log 0,15
n = – (–120)
n = 120 bulan atau 10 tahun
Untuk membuktikan bahwa jawaban di atas benar dimana lamanya periode angsuran
adalah 120 bulan atau 10 tahun, maka soal di atas dapat kita modifikasi atau kita balik
kembali dengan mencari besarnya angsuran per bulan, sebagai gantinya pada soal tersebut
kita tambahkan periode angsuran 10 tahun atau 120 bulan yang baru saja diperoleh. Jadi
soal barunya sebagai berikut “KPR sebesar Rp 210 juta dengan bunga 18% p.a, jangka
waktu angsuran 10 tahun, berapa angsuran bulanannya”
Jawaban :
PV = 210.000.000 n = 120 i = 18% p.a = 1,5% per bulan A=?
PV
A=
PVIFA1,5%,120
210.000.000
A= (1 – (1,015)-120)
0,015
210.000.000
A=
55,49845411
A = 3.783.889,18
Ternyata besarnya angsuran yang diperoleh sama persis dengan soal sebelumnya, hal ini
menunjukkan bahwa jawaban pertanyaan sebelumnya yang menanyakan n periode adalah
betul. Perhitungan dengan menggunakan excel ada di sheet 3 “bunga majemuk” silahkan
lihat di sheet 3 Excel “bunga majemuk post” baris 17 sd 27 kolom fgh.
Pembiayaan Kembali Pinjaman :
Jika pihak kreditur menetapkan tingkat bunga mengambang dimana jika terjadi perubahan
tingkat bunga maka akan berubah pula pembayaran angsurannya, jika tingkat bunga
meningkat akan meningkat pula angsuran pinjamannya, sebaliknya jika tingkat bunga
menurun akan menurun pula angsuran pinjamannya.
Contoh 7.6 hal 104 Edisi 3 Revisi
Tuan Bento meminjam Rp 400 juta dari Bank Abu Nawas untuk membeli rumah. Pinjaman
itu akan dilunasi dengan angsuran selama 15 tahun dengan bunga 21% p.a. Setelah
melakukan pembayaran selama 2 tahun tingkat bunga turun menjadi 15%, sehingga Tuan
Bento berniat akan melunasi pinjamannya yang berbunga 21% dengan pinjaman baru yang
berbunga 15%. Ketika Tuan Bento hendak melunasi pinjaman lebih cepat pihak Bank
mensyaratkan adanya denda sebanyak 18 kali angsuran bulanan. Keputusan apakah yang
sebaiknya diambil Tuan Bento ?
Jawaban:
Yang pertama kita akan hitung besarnya pinjaman baru yang berbunga 15% yang akan
digunakan untuk melunasi pinjaman sebelumnya yang berbunga 21%. Di mana besarnya
pinjaman adalah sebesar saldo utang setelah 24 kali angsuran ditambah denda 18 kali
angsuran.
PV = 400.000.000
n = 15 tahun x 12 = 180
i = 21%/12 = 1,75% = 0,0175
PV 400.000.000
A= =
PVIFA1,75%,180 PVIFA1,75%,180
PV 400.000.000 400.000.000
A= = = = 7.332.449,08
1 – (1 + i) – n 1 – (1,0175) – 180 54,62653216
i 0,0175
Jika pembayaran periodiknya dilakukan bulanan maka tingkat bunga yang dinyatakan dalam
per tahun (p.a) dan jangka waktu yang tahunan di sesuaikan menjadi bulanan.
Contoh :
Suatu perusahana investasi menawarkan bunga atau return 12% p.a dengan jangka waktu
10 tahun. Jika Anda memutuskan ikut berinvestasi dengan pembayaran investasi 500 ribu
per bulan, berapa nilai investasi Anda setelah 10 tahun.
Jawaban :
n = 12 x 10 = 120 bulan i = 12% /12 = 1% per bulan = 0,01
FVA1%,120 = FVIFA1%,120 x A
((1,01)^120 – 1)
FVA = x 500.000
0,01
= 230,03868946 x 500.000
FVA = 115.019.344,73
Penjelasan perhitungan secara tabel untuk bulanan kalau dikerjakan secara manual sama
seperti halnya penjelasan tabel di atas tetapi tentu akan memakan waktu yang lama, oleh
karena kita akan terbantu jika perhitungan menggunakan excel yang ada di sheet 4 copy of
bunga majemuk
0,01
115.019.344,73
=
230,03868946
= 500.000
Perhitungan menggunakan excel ada di sheet 3 bunga majemuk
Menghitung Jumlah Periode Tabungan ( n )
FVA x i
log 1 +
A
n=
log ( 1 + i )
Misalkan soal di atas kita gunakan lagi akan tetapi yang ingin kita cari adalah jumlah
periodenya (soal di atas periodenya 120), sementara nilai masa depan anuitas yang
diperoleh sebesar 115.019.344,73 kita masukan sebagai tambahan data, jadi soalnya
sebagai berikut :
Suatu perusahana investasi menawarkan bunga atau return 12% p.a yang akan
menghasilkan uang sebesar 115.019.344,73 dengan syarat Anda secara rutin membayar
500 ribu per bulan untuk investasi tersebut. Berapa lama jangka waktu investasi tersebut :
Jawaban
115.019.344,73 x 0,01
log 1+
500.000
n=
log ( 1 + 0,01 )
log ( 1 + 2,300386895 )
n=
log (1,01)
log 3, 300386895
n=
log 1,01
n = 120
Lampiran perhitungan dengan excel ada di sheet 3 bunga majemuk
Untuk mendapatkan hasil yang akurat Anda harus menggunakan desimal yang banyak
paling tidak 8 atau 9 desimal karena jika desimal yang sedikit bisa jadi akan sedikit berbeda
hasilnya.
Mencari Tingkat Bunga Bunga Tabungan
Pencarian tingkat bunga tabungan pada prisipnya sama dengan pencarian tingkat bunga
dari pembayaran angsuran pinjaman yaitu dengan metode interpolasi. Model persamaan
untuk mencari tingkat bunga adalah :
FVA
FVIFA%,n =
A
Masih menggunakan contoh soal di atas dimana variabelnya kita “putar-putar” supaya Anda
makin paham dan “tidak perlu pusing”.
Suatu perusahaan Investasi yang menjanjikan uang sebesar Rp 115.019.344,73
pada akhir tahun ke 10 melalui pembayaran tabungan bulanan sebesar 500 ribu. Berapa
tingkat bunga tabungan investasi tersebut ?
115.019.344,73
FVIFA%,n = = 230,03868946
500.000
Pertanyaannya adalah 230,03868946 hasil dari nilai masa depan faktor bunga annuitas
(FVIFA%,n) pada tingkat berapa persen ??? dengan asumsi kita belum tau jawabannya
berapa persen. Karena angsurannya adalah dalam bulanan maka tingkat bunganya juga
harus disesuaikan dalam bulanan. Untuk kali Bapak akan mencoba dengan cara interpolasi
tetapi yang hasilnya mendekati nilai akuratnya, tetapi konsekuensinya kita coba beberapa
tingkat bunga yang berbeda-beda. Bapak yakin Anda “tidak jenuh” karena Anda sudah
beberapa kali mempelajari menghitung tingkat bunga dengan cara interpolasi, maka Bapak
anggap Anda akan “bersemangat” karena Anda “makin paham”. Prinsipnya adalah kita
hitung FVIFA dengan tingkat bunga tertentu dengan n = 120 (karena bulanan). Misalnya kita
coba dengan bunga 9% p.a atau 0,75% per bulan atau 0,0075 selanjutnya kita hitung
FVIFA0,75%,120
((1,0075)120 – 1)
FVIFA0,75%,120 = = 145,13570781
0,0075
Selanjutnya nilai 145,13570781 kita kalikan dengan angsurannya yaitu 500.000 diperoleh :
Rp 72.567.853,91 dimana hasil ini masih agak jauh di bawah Rp 115.019.344,73 sehingga
perlu kita naikan lagi. Misalkan kita naikan menjadi 0,90% per bulan atau 0,009 kita cari FVA
((1,0090)120 – 1)
FVIFA0,90%,120 = = 214,49866749 x 500.000 = Rp 107.249.333,74
0,0090
Dimana nilai Rp 107.249.333,74 sudah cukup dekat dengan Rp 115.019.344,73. Terus kita
coba naikan dikit lagi misalnya 0,975% atau 0,00975 kita dapatkan nilai 226,02927415 terus
kita kalikan 500 ribu didapat Rp 113.014.637,08 anggaplah ini adalah nilai terdekat dibawah
nilai FVA yaitu Rp 115.019.344,73 Sekali lagi asumsinya kita belum tau kalau jawabannya
adalah 1% per bulan, maka Anda “tidak boleh” menggunakan nilai 1% per bulan. Maka
langkah berikutnya adalah kita naikan lagi tingkat bunganya sampai didapat nilai lebih
besar dari Rp115.019.344,73. Misalkan kita coba 1,025% per bulan atau 0,01025 di dapat
FVIFA1,025%,120 = 234,13425611 x 500 ribu = Rp 117.067.128,06 Anggaplah ini adalah
nilai terdekat diatas nilai FVA yaitu Rp 115.019.344,73, sehingga kita telah mendapat dua
tingkat bunga yaitu r1 sebesar 0,975% dan nilai r2 sebesar 1,025% selanjutnya kita cari Net
Future Value (NFV) r1 dengan bunga 0,975% yaitu Rp 113.014.637,08 – 115.019.344,73 =
– Rp 2.004.707,65 sementara untuk Net Future Value r 2 dengan bunga 1,025% yaitu Rp
117.067.128,06 – Rp 115.019.344,73 = Rp 2.047.783,33. Interpolasi dengan IRR maka:
NVPr1
IRR = r1 + x (r2 – r1)
NVPr1 – NVPr2
– Rp 2.004.707,65
IRR = 0,00975 + x (0,01025 – 0,00975)
– Rp 2.004.707,65 – Rp 2.047.783,33
– Rp 2.004.707,65
= 0,00975 + x 0,0005
– Rp 4.052.490,98