Metode Penilaian Investasi

Ada 5 metode penilaian investasi yang biasa di pergunakan yaitu :

1. Pay Back Period (PB) :
Mengukur berapa lama jangka waktu pengembalian investasi, oleh karena itu satuan
ukuran yang digunakan adalah satuan waktu tahun, bulan, minggu dst. Metode pay back
period belum memperhitungkan nilai waktu dari uang di mana Cash Flow setiap periode
nya belum di present value kan.
2. Discounted Pay Back Period (DPB) :
Sama seperti metode pay back period, mengukur berapa lama jangka waktu
pengembalian investasi, yang membedakannya adalah cash flow setiap periodenya
sudah di “present value kan” atau sudah di “diskontokan” dengan tingkat bunga atau “rate
of return” yang disyaratkan. Metode Discounted Pay Back (DPB) dipakai untuk mengatasi
kelemahan metode Pay Back karena pada kenyataannya uang dengan nilai nominal
yang sama nilainya berbeda setiap periodenya, analoginya 10 juta uang sekarang tidak
sama nilainya dengan 10 juta lima tahun yang akan datang.
3. Net Present Value (NPV)
Sesuai dengan namanya “Net Present Value” yang berarti present value neto atas cash
flow yang berarti selisih antara Total Present Value dengan “Initial Cash Flow” atau
investasi awal. Investasi awal berarti semua pengeluaran untuk investasi yang belum
menghasilkan cash flow. Jika NPV positif berarti terjadi pertambahan kemakmuran, oleh
karena jika NPV positif maka proyek yang di usulkan layak diterima, bahkan ada
pendapat yang menyatakan bahwa jika NPV sama dengan nol juga layak diterima
dimana total present value yang dihasilkan atas investasi proyek dengan tingkat bunga
yang disyaratkan sama besar dengan besarnya investasi yang di keluarkan.
4. Internal Rate of Return (IRR)
Yaitu suatu tingkat bunga yang akan menyamakan present value cash flow dengan
initial investment, dimana pada tingkat bunga tersebut present value cash flow yang
dihasilkan setiap periodenya jika di total sama besarnya dengan Investasi awal. Untuk
itu Initial Investment (investasi awal) ada di periode ke nol dan arus kasnya di beri tanda
negatif yang berarti adalah pengeluaran-pengeluaran kas untuk berbagai pengeluaran
aktiva tetap dsb. Untuk mencari IRR jika dengan program exel begitu mudah tinggal ketik
sama dengan (semua perhitungan exel diawali dengan tanda “= IRR” terus ‘kurung buka”
blok arus kas dari tahun ke nol (cash flow tahun ke nol negatif) sampai dengan akhir
tahun investasi terus ‘kurung tutup” kemudian tinggal enter maka akan langsung di
dapatkan tinggal bunga IRR yang dicari dan jika hasil yang ditampilkan dalam persen
maka pada “cell cursor” di seting dalam persen. Untuk perhitungan secara manual atau
 konvensional dengan cara “trial and error” akan di bahas secara khusus pada bagian
tersendiri.
5. Profitability Index (PI) kadang di sebut juga Benefit Cost Ratio (BCR)
Yaitu membandingkan Total Present Value Cash Flow (PVCF) dengan Investasi Awal,
jika rasio PI > 1 maka usulan proyek investasi di terima
Contoh.1 (diambil dari file exel bunga majemuk sheet 1)
Misalkan ada suatu proyek jangka waktu 5 tahun dengan investasi 30 ribu dengan cash flow
seperti pada tabel dengan biaya modal (bunga) atau discounta factor = df 15%
Tahun Cash Flow (CF) df (discount factor) 15% PVCF
n
kolom 1 kolom 2 1/(1 + 0,15) kolom 3 kolom 2 x kolom 3 = kolom 4
0
0 -30.000 1/(1+0) =1,000000 – 30.000
1
1 5.000 1/(1,15) =0,869565 4.347,83
2 10.000 1/(1,15)2=0,756144 7.561,44
3
3 20.000 1/(1,15) =0,657516 13.150,32
4
4 14.000 1/(1,15) =0,571753 8.004,55
5
5 7.000 1/(1,15) =0,497177 3.480,24
Total PVCF 36.544,37
Net Present Value 6.544,37
Evaluasi proyek tersebut dengan metode :
a. Pay Back Period (PB)
b. Discounted Pay Back Period
c. Net Present Value (NPV) sudah di jawab lihat tabel
d. Internal Rate of Return (IRR)
e. Profitability Indeks
Jawab :
a. Pay Back Period (PB)
CF yang dibutuhkan untuk Investasi Kembali
PB = Tahun sebelum Investasi Kembali +
CF di tahun Investasi telah kembali
Kalau kita jumlahkan Cash Flow dari tahun pertama dan tahun ke dua jumlahnya 15.000
sedangkan investasinya 30.000 jadi pada tahun ke dua investasi belum kembali dan cash
flow yang dibutuhkan masih 15.000 lagi supaya investasi tersebut kembali sepenuhnya.
Baru di tahun ke tiga investasi sudah kembali, oleh karena itu :
15.000
PB = 2 + = 2,75 tahun atau 2 + 0,75x12 = 2 tahun 9 bulan
20.000
b. Discounted Pay Back Period (DPB)
Prinsipnya sama dengan metode Pay Back hanya saja pada metode Discounted Pay
Back yang dipakai adalah Present Value Cash Flow atau Cash Flow yang sudah di
diskontokan. Jika Present Value Cash Flow (PVCF di kolom 4) tahun pertama hingga
tahun ke tiga kita jumlahkan jumlahnya baru mencapai 25.059,59 berarti pada tahun ke
tiga investasi tersebut belum kembali dan masih di butuhkan 4.940,41 supaya investasi
tersebut kembali sepenuhnya, oleh karena itu :
 4.940,41
DPB = 3 + = 3,617 tahun atau 3 + 0,617x12 = 3 tahun 7,4 bulan
8.004,55
c. Net Present Value (NPV)
Jika kita jumlahkan PVCF dari tahun pertama hingga tahun ke lima hasilnya 36.544,37
sementara investasi yang dikeluarkan sebesar 30 ribu oleh karena selisih bersih (neto)
NPV = 6.544,37 (bisa dilihat di tabel)
d. Internal Rate of Return (IRR)
NPV r1
IRR = r1 + x (r2 – r1)
NPV r1 – NPV r2
di mana syaratnya :
r1 = tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif
r2 = tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif
r2 > r1
Untuk mencari IRR dengan metode trial and error atau coba coba atau dengan kata lain
dengan metode konvensional bukan dengan program misalnya excel di sini dengan cara
melakukan “interpolasi”. Dari jawaban pertanyaan c tentang Net Present Value (NPV) di
ketahui bahwa pada tingkat bunga 15% menghasilkan NPV 6.544,37 yang mana
merupakan NPV positif, di sini berarti r1 = 15%. Langkah berikutnya adalah mencari
tingkat bunga r2 yang akan menghasilkan NPV negatif yaitu dengan cara menaikan
tingkat bunganya, sesuai dengan karakteristik present value yaitu jika semakin tinggi
tingkat bunganya dan semakin lama periodenya maka nilainya akan semakin kecil.
Pertanyaannya adalah berapa tingkat bunga r2 tersebut dan bagaimana cara mencarinya
atau menebaknya ?. Jawabannya adalah di sini kita bebas menentukan tingkat bunga r2
tersebut yang penting telah menghasilkan NPV negatif tidak peduli seberapa besar
tingkat/nilai negatifnya dengan cara menaikan tingkat bunga di atas tingkat bunga r1
sampai mendapatkan NPV negatif. Jika tingkat bunga r2 masih menghasilkan NPV positif
maka tingkat bunga tersebut harus di naikan lagi sampai mendapatkan NPV negatif.
Hanya saja jika nilai negatifnya terlalu besar atau semakin jauh dari nol tingkat akurasi
yang diperoleh juga semakin jauh ketepatannya, tetapi secara konsep jawaban yang
dihasilkan tersebut tetap benar meskipun tidak seakurat jika menggunakan program
excel. Baiklah supaya Anda benar benar paham di sini akan dipakai dua tingkat bunga r2
yang sama-sama menghasilkan NPV negatif yaitu 23,1% dan 30%. Pada tingkat bunga
23,1% mewakili dekat dengan nilai akuratnya sementara yang 30% mewakili jauh dari
nilai akurat, dimana pedoman nilai akurat di sini adalah jika dijawab dengan program
 Excel. Dari lampiran excel “bunga majemuk” di sheet 1 pada tingkat bunga 23,1%
diperoleh NPV = – 44,63 sementara pada tingkat bunga 30% diperoleh NPV = –
4.346,27. Sehingga jika diselesaikan dengan cara Interpolasi sbb :
Jika r2 = 23,1% maka :
6.544,37
IRR = 15% + x (23,1% – 15%)
6.544,37 – (– 44,63 )
6.544,37
15% + x 8,1%
6.589,00
15% + (0,99322703 x 0,081)
15% + 0,08045139
15% + 8,045139%
IRR = 23,04514% mendekati perhitungan Excel 23,0363% bedanya hanya 0,00884%
Jika r2 = 30,00% maka :
6.544,37
IRR = 15% + x (30% – 15%)
6.544,37 – (– 4.346,27 )
6.544,37
15% + x 15%
10.890,64
15% + (0,600917 x 0,15)
15% + 0,090138
15% + 9,0138%
IRR = 24,0138% agak jauh, perhitungan excel 23,0363% tetap betul karena
perbedaannya hanya 24,0138% – 23,0363% = 0,99069%
Mungkin di antara Anda ada yang bertanya “pak kita kan ga pakai excel sementara kalau
ujian waktunya juga terbatas terus bagaimana cara menebak atau memperkirakan tingkat
bunga r2 yang langsung diperoleh NPV negatif dan hasilnya agak mendekati nilai akurat
excel”. Jawabannya adalah dengan membandingkan atau menghitung rasio nilai NPV
dengan Investasi awal perhatikan pada Investasi awal 30.000 dengan NPV 6.544,37 kalau
dihitung rasio antara NPV dengan Investasi sekitar 21,8146% ya perkiraan nilai IRR pada
kisaran antara 50% sd 60% an di atas 15% atau di atas r1. Sekedar pembuktian dengan
tingkat bunga r1 = 15% sementara nilai IRR yang diperoleh 23,0363% yang berarti nilai IRR
53, 575% di atas r1 (23,0363% – 15%)/15% = 53,575%). Kemudian Anda perhatikan pada
sheet 1 dimana Investasi awal 25.000 dengan NPV 2.755,55 jika dihitung rasio NPV dengan
Investasi sekitar 11,022% ya “feeling” nya antara 20% sd 30% di atas r1 (16,664% –-
13%/13% = 28,185%). Kesimpulannya adalah jika rasio antara NPV dengan Investasi awal
semakin besar maka besaran nilai IRR juga semakin jauh di atas tingkat bunga r1,
sebaliknya jika rasio antara NPV dengan Investasi semakin kecil maka kisaran nilai IRR juga
semakin dekat dengan tingkat bunga r1.
e. Profitability Indeks (PI) atau Benefit Cost Ratio (BCR)
Dari jawaban contoh di atas diperoleh :
Total PVCF 36.544,37
PI = = = 1,218146
Initial Investment 30.000

Kriteria Penerimaan/Penolakan usulan Investasi

a. Metode Pay Back dan Discounted Pay Back
semakin cepat investasi tersebut kembali maka investasi tersebut semakin layak untuk
dipilih sebaliknya jika pengembalian invesatsi terlalu lama maka sebaiknya di tolak
b. Metode Net Present Value (NPV)
Jika NPV > 0 (NPV positif) bahkan jika NPV = 0 Investasi tersebut layak di terima
Jika NPV < 0 (NPV negatif) maka Investasi di tolak
c. Metode Internal Rate of Return (IRR)
Jika IRR > df atau bunga maka Investasi layak di terima
d. Profitability Indeks (PI) atau Benefit Cost Ratio (BCR)
Jika PI atau BCR > 1 maka investasi layak di terima
Jika PI atau BCR < 1 maka investasi sebaiknya di tolak
Contoh soal UAS tahun yang lalu :
PT. INTAN sedang mempertimbangkan suatu proyek investasi di bidang pertambangan,
membutuhkan investasi peralatan pertambangan sebesar Rp 100 juta dan modal kerja
sebesar Rp 50 juta. Usia proyek 5 tahun dan setelah proyek berakhir peralatan
pertambangan diperkirakan dapat dijual dengan harga Rp 10 juta, metode penyusutan yang
dipakai adalah garis lurus. Estimasi laporan keuangan proforma proyek setiap tahun selama
5 tahun sebagai berikut:
Pendapatan Rp 205 juta
Biaya-biaya (diluar depresiasi) Rp 150 juta
Bunga Rp 10 juta
Perusahaan menetapkan biaya modal sebesar 16% dan tarif pajak 20%
Dari data tesebut diatas, saudara diminta untuk:
a. membuat estimasi arus kas (proceed)
b. berapa discounted pay back period
c. menghitung NPV dan IRR proyek tersebut
d. apakah proyek tersebut layak dijalankan atau tidak?
Jawaban :
Penyusutan metode garis lurus :
Harga aktiva – Nilai Sisa aktiva) 100 juta – 10 juta
= = 18 juta per tahun
Umur Aktiva 5
Laporan keuangan proforma :
Pendapatan Rp 200 juta
Biaya-biaya (diluar depresiasi) Rp 150 juta
Laba sebelum bunga dan pajak (EBIT) Rp 50 juta
Bunga Rp 10 juta
Laba sebelum pajak (EBT) Rp 40 juta
Pajak 20% Rp 8 juta
Laba bersih (EAT) Rp 32 juta
Proceed = EAT + Penyusutan + Bunga x (1 – Pajak)
= 32 juta + 18 juta + 10 juta x (1 – 20%)
= 32 juta + 18 juta + 8 juta = 58 juta setiap tahun selama 5 tahun dan di tahun ke
ada kas masuk dari penjualan nilai aktiva sebesar 10 juta sehingga arus kas di tahun ke 5
sebesar 68 juta (58 juta + 10 juta)
Tahun Cash Flow (.000) df=pv=16% PVCF (.000)
0 -150.000. 1,000000 -150.000
1 58.000 0,862069 50.000
2 58.000 0,743163 43.103
3 58.000 0,640658 37.158
4 58.000 0,552291 32.033
5 68.000 0,476113 32.376
Total PVCF 194.670
NPV 44.670
IRR (excel) 27,92%

Kesimpulan : Usulan Investasi tersebut layak untuk dilaksanakan

Perhitungan dengan microsoft excel ada di sheet 1 file “bunga majemuk”
Annuitas
Annuitas adalah suatu seri pembayaran atau penerimaan kas dalam jumlah yang sama atau
seragam setiap periodenya. Aplikasi annuitas dalam kehidupan sehari hari banyak dipakai
dalam pembayaran asuransi, investasi, angsuran pinjaman dsb. Ada beberapa macam
annuitas seperti; annuitas nilai sekarang, annuitas nilai yang akan datang, annuitas di muka,
annuitas di tunda
Present Value Annuity atau Anuitas Nilai Sekarang
(1 – (1+i) –n)
PV = A
i
dimana :
PV = Nilai Sekarang
i = Tingkat Bunga
A = Angsuran periodik

(1 – (1+i) –n)
= Present Value Interest Factor Annuity (PVIFAi%,n)
i
Aplikasi Annuitas Nilai Sekarang
Metode Penilaian Investasi dengan NPV dan IRR dengan cash flow sama atau
seragam setiap periodenya (sumber sheet 1 bunga majemuk)
Misalkan suatu proyek dengan investasi 40.000 umur proyek 5 tahun dengan cash flow
15.000 per tahun selama 5 tahun dengan bunga 15%.
Jawaban
Jika dikerjakan menggunakan cara biasa seperti halnya cash flow nya berbeda Anda bisa
lihat di lampiran excel, tentu saja memerlukan waktu yang lebih lama. Dengan cash flow
yang sama atau seragam setiap periodenya maka dipergunakan rumus faktor nilai sekarang
annuitas. Dengan discount faktor (df) atau bunga 15% sementara periodenya 5 tahun maka
kita hitung terlebih dahulu:
(1 – (1,15)-5 ) 502823265
PVIFA15%,5 = = = 3,3521551
0,15 0,15
Contoh perhitungan di atas adalah dihitung secara bertahap, perhitungan secara langsung
juga dapat Anda lakukan. Sekarang Anda perhatikan di excel bahwa 3,352155 (6 decimal) di
cell H11 adalah hasil dari penjumlahan setiap faktor bunga 15% dari tahun pertama hingga
tahun ke lima, dimana hasilnya sama persis dengan perhitungan menggunakan rumus
PVIFA15%,5 di cell H12. Di sinilah pentingnya penggunaan rumus annuitas jika arus kasnya
seragam karena akan lebih praktis. Perhitungan metode analisis dengan metode IRR jika
arus kasnya sama pada prinsipnya sama seperti yang sudah dijelaskan di atas. Jika pada
tingkat bunga yang disyaratkan df atau r1 diperoleh NPV positif Anda tinggal menaikan
tingkat bunganya (bunga r2) terus Anda kalikan dengan cash flow annuitasnya sampai hasil
NPV nya negatif maka proses selanjutnya lakukan interpolasi. Mungkin di antara Anda ada
yang bertanya “bagaimana jika dengan tingkat bunga r1 yang ditetapkan hasil NPV nya
negatif, apakah perlu menghitung bunga r2 ?”. Jawabannya tidak perlu karena jika dengan
bunga r1 diperoleh NPV negatif maka berarti usulan proyek investasi tersebut ditolak.

Amortisasi Pinjaman Tahunan

Amortisasi Pinjaman adalah penyesuaian nilai suatu pinjaman setiap periodenya. Di bawah
ini akan diberikan contoh, amortisasi dari suatu pinjaman. Misalkan Anda melakukan
pinjaman sebesar Rp 30 juta untuk jangka waktu 5 tahun dengan bunga 12% p.a (p.a = per
annum = per tahun). Angsuran Periodik (A) di cari dengan menggunakan rumus :
PV 30 Juta
A= = = 8.322.292
PVIFA 12%,5 3,60477620

Untuk mencari Angsuran Bulanan prinsipnya sama hanya saja perlu ada penyesuaian dalam
tingkat bunga dan periode pinjaman. Jika bunga per tahun adalah 12% maka bunga per
bulan adalah 12%/12 = 1% per bulan, sementara jangka waktu 5 tahun jika dikonversi
bulanan menjadi 5x12 = 60 bulan. Sehingga angsuran bulanan sebagai berikut :

PV 30 Juta 30 Juta
A= = = = 667.333
-60
PVIFA 1%,60 (1 – (1,01) ) 44,9550384

0,01
Pada tabel di bawah ini ditampilkan tabel amortisasi pinjaman untuk periode tahunan :

Tahun Angsuran Bunga per Tahun Pokok Pinjaman Saldo Utang

per Tahun
0 30.000.000
1 8.322.292 12%x30 juta=3.600.000 4.722.292 (angs - bunga) 25.277.708
2 8.322.292 3.033.325 5.288.967 19.988.741
3 8.322.292 2.398.649 5.923.643 14.065.098
4 8.322.292 1.687.812 6.634.480 7.340.618
5 8.322.292 891.674 7.430.618 0
Jumla 41.611.460 11.611.460 30.000.000
h

Penjelasan perhitungan tabel di atas :

Angsuran per tahun adalah Pinjaman (PV) dibagi PVIFA, seperti pada penjelasan di atas.
Bunga per tahun adalah 12% kali saldo utang tahun sebelumnya, oleh karena itu bunga
tahun pertama 12%x30 juta, bunga tahun ke dua 12%x25.277.708 dan seterusnya.
Saldo utang harus dimulai di tahun ke nol, saldo utang tahun pertama adalah saldo utang
tahun ke 0 yaitu 30 juta di kurangi pokok pinjaman tahun pertama. Saldo utang tahun ke dua
adalah saldo utang tahun pertama dikurangi pokok pinjaman tahun ke dua dan di akhir
periode saldo utang nol, tetapi jika perhitungan Anda tidak nol bisa positif mendekati nol
atau bahkan negatif mendekati nol jawaban Anda tetap benar perbedaan selisih tersebut
karena faktor pembulatan desimal. Pokok Pinjaman adalah angsuran per tahun dikurangi
bunga per tahun. Angsuran per tahun itu terdiri dari bunga dan pokok pinjaman.
Perhatikan di kolom jumlah, jumlah pokok pinjaman 30 juta yang tidak lain adalah besarnya
pinjaman. Jumlah angsuran 41.611.460 terdiri dari bunga 11.611.460 di tambah pinjaman
30 juta. Anda bisa melihat proses perhitungan tabel di atas dengan program microsoft excel
di sheet 3 “bunga majemuk”. Sekali lagi jika perhitungan manual Anda tidak sama persis
dengan modul ini di mana ada sedikit perbedaan, maka selisih tersebut semata mata karena
faktor pembulatan decimal dan jawaban Anda tetap betul. Untuk tabel amortisasi pinjaman
dalam periode bulanan di sini hanya akan ditampilkan dari bulan pertama sampai bulan ke
lima sedangkan tampilan secara utuh sampai selesai sampai dengan bulan ke enam puluh
dapat Anda lihat di sheet 4 “bunga majemuk” .
Tabel Amortisasi Pinjaman Bulanan sd bulan ke 5 tampilan lengkap di sheet 4
Bulan Angsuran per Bunga per Bulan Pokok Pinjaman Saldo Utang
Bulan
0 30.000.000
1 667.333 300.000 367.333 29.632.667
2 667.333 296.327 371.007 29.261.660
3 667.333 292.617 374.717 28.886.943
4 667.333 288.869 378.464 28.508.479
5 667.333 285.085 382.249 28.126.230
6
7
Penjelasan Tabel :
Besarnya angsuran per bulan sudah di jawab dan dijelaskan di atas, bunga per bulan adalah
1% dikalikan saldo utang bulan sebelumnya. Pinjaman 30 juta di taruh di bulan ke nol.
Angsuran per bulan terdiri dari bunga per bulan ditambah pokok pinjaman, oleh karena itu
pokok pinjaman diperoleh dari angsuran per bulan dikurangi bunga per bulan. Saldo utang
bulan ke satu diperoleh dari saldo utang bulan ke nol dikurangi pokok pinjaman bulan ke
satu, saldo utang bulan ke dua diperoleh dari saldo utang bulan ke satu dikurangi pokok
pinjaman bulan ke dua, saldo utang bulan ke tiga di peroleh dari saldo utang bulan ke dua
dikurangi pokok pinjaman bulan ke tiga dan seterusnya. Jika Anda memperhatikan jawaban
dengan excel perhatikan rumus tiap cell sehingga ketika ‘copy paste” hasilnya tidak
mengalami perubahan. Untuk perhitungan dengan microsoft excel di bawah kolom akhir
periode pada kolom angsuran per tahun atau per bulan jika kita cek dengan menggunakan
rumus irr dengan cara =irr(blok arus kas dari tahun ke nol sd akhir periode) akan di
dapatkan tingkat bunga yang sesuai. Catatan untuk excel arus kas tahun ke nol negatif
karena menunjukan arus kas keluar.
Pinjaman Model Flat
Pada kenyataannya proses pembayaran angsuran pinjaman ketika saya (dan mungkin Anda
nanti) melakukan pinjaman di Bank model pembayaran angsuran yang dipakai Bank
bukanlah model amortisasi pinjaman, akan tetapi model flat di mana besarnya tingkat bunga
adalah tetap setiap periodenya. Dengan menggunakan contoh yang sama dengan pinjaman
30 juta bunga 12% jangka waktu 5 tahun, proses perhitungan angsuran periodik sbb:
bunga per tahun = 12% x 30 juta = 3.600.000 per tahun
bunga selama 5 tahun = 5 x 3,6 juta = 18 juta
 total pinjaman + bunga = 30 juta + 18 juta = 48 juta
angsuran per tahun 48 juta dibagi 5 = 9,6 juta per tahun
Angsuran model flat lebih 9,6 juta besar jika dibandingkan dengan model amortisasi
8.322.292 per tahun dan jika dihitung irr menggunakan excel hasilnya 18,03% atau 1,50 kali
lebih tinggi dari tingkat bunga yang dinyatakan yaitu 12%.
Model Angsuran Rumah : (Excel sheet 2 “bunga majemuk)
Suatu pengembang menawarkan rumah type 36 dengan harga Rp 600 juta dengan jangka
waktu angsuran (tenor) 15 tahun. Pengembang mensyaratkan Down Payament (DP) atau
uang muka sebesar 20%. Pengembang menggandeng Bank BUMN untuk pembiayaannya
dengan menetapkan tingkat bunga 11,7% p.a (per annum = per tahun), tentukan :
a. Angsuran per bulan
b. Saldo utang tahun ke 5
c. Pokok pinjaman tahun ke 6
d. Bunga di bayar pada taun ke 6
Jawaban :
Sebelum menjawab pertanyaan di atas terlebih dahulu kita melakukan penyesuaian data
terutama bunga dan jangka waktu yang tahunan untuk disesuaikan menjadi data bulanan.
Jika bunga per tahun 11,7% maka bunga per bulan 11,7%/12 = 0,975% per bulan atau
0,00975 sementara jangka 15 tahun dirubah menjadi 15 x 12= 180 bulan. Adanya
persyaratan uang muka 20% akan mengurangi harga rumah menjadi 480 juta (600 juta
dikurangi 20% x 600 juta atau 80% x 600 juta). Sehingga Present Value (PV) harga
rumahnya menjadi 480 juta
a. Angsuran bulanannya adalah :

PV 480 juta 480 juta

A= = = = 5.668.490
PVIFA%,n PVIFA0,975%,180 84,67863686

Untuk ketelitian gunakan desimal sebanyak mungkin untuk perhitungan nilai sekarang
faktor bunga annuitas (PVIFA) sedangkan untuk angsuran maksimal 2 desimal bahkan
tanpa desimal pun juga gpp
b. Saldo utang tahun ke lima
Saldo utang tahun ke lima artinya konsumen telah membayar angsuran selama lima
tahun, berarti sisa angsuran masih 10 tahun lagi atau masih tersisa 120 bulan angsuran
PV = A x PVIFA0,975%,120 = 5.668.490 x 70,55069061 = 399.915.879
c. Pokok Pinjaman tahun ke 6
Secara konsep pokok pinjaman tahun ke 6 adalah saldo utang tahun ke 5 dikurangi saldo
utang tahun ke 6. Saldo utang tahun ke 5 sudah dijawab di pertanyaan b di atas yaitu
 399.915.879. Sementara saldo utang tahun ke 6 artinya konsumen telah membayar
angsuran selama 6 tahun berarti sisa angsuran masih 9 tahun lagi atau masih 108 bulan
lagi, maka saldo utang tahun ke 6 adalah :
PV = A x PVIFA0,975%,108 = 5.668.490 x 66,59759197 = 377.507.779
Pokok pinjaman tahun ke 6 adalah 399.915.879 dikurangi 377.507.779 = 22.408.100
d. Bunga dibayar tahun ke 6
Dari pembahasan amortisasi pinjaman diketahui bahwa angsuran terdiri dari bunga dan
pokok pinjaman, oleh karena itu bunga adalah angsuran dikurangi pokok pinjaman.
Hanya saja sebelum menjawab pertanyaan di atas disini perlu ada penyesuaian waktu
dari tahunan menjadi bulanan terutama dalam hal angsuran tahunan menjadi 12 kali
angsuran bulanan. Bunga di bayar pada tahun ke 6 diperoleh dari angsuran tahun ke 6
yang tidak lain adalah 12 kali angsuran bulanan dikurangi pokok pinjaman tahun ke 6.
Sedangkan bunga dibayar tahun ke 6 =(12 x angsuran bulanan) dikurangi pokok
pinjaman tahun ke 6 oleh karena itu :
Bunga dibayar tahun ke 6 = (12x5.668.490) – (22.408.100) = 45.613.779
Mencari Tingkat Bunga (Contoh 4.9 pada buku edisi 3)
Di sini akan Bp bahas dengan pendekatan yang berbeda dengan yang di buku karena
jawaban yang ada di buku sesungguhanya jawaban yang sudah “di setting” agar
jawabannya mendekati nilai akuratnya, sehingga seringkali menimbulkan pertanyaan dan
juga membingungkan mahasiswa yaitu dari mana asal muasal menentukan dua tingkat
bunga yang rentangnya sangat kecil yaitu 18% per tahun dan 18,5% per tahun.
1. Sebuah perhiasan bernilai Rp 30 juta tunai, dapat dibeli dengan 12 kali angsuran
bulanan masing-masing sebesar Rp 2.758.973,49. Berapa tingkat bunganya.
Jawaban:
Disini hanya ada dua data yaitu n = 12 dan PV = 30 juta maka kita menentukan terlebih
dahulu tingkat bunga tingkat bunga yaitu r1 yang diharapkan akan menghasilkan NPV
positif atau dengan kata lain perkalian antara nilai sekarang faktor bunga annuitas atau
biasa disingkat PVIFA%,n di kali angsuran periodik hasilnya di atas 30 juta, tidak peduli
berapa besaran nilainya yang penting di atas 30 juta. Misalkan kita tentukan r1 sebesar
12% p.a atau 1% per bulan terus dikalikan angsuran periodiknya maka PV =
PVIFA1%,12 x 2.758.973,49 = 11,25507747 x 2.758.973,49 = 31.052.460,38 sehingga
NPV1 = 31.052.460,38 – 30 juta = 1.052.460,38.
Dengan metode Interpolasi yang telah dijelaskan di atas pada prinsipnya kita
menentukan dua tingkat bunga yaitu r1 yang akan menghasilkan NPV positif dan tingkat
bunga yaitu r2 yang akan menghasilkan NPV negatif, tentu saja bunga yaitu r2 > tingkat
bunga yaitu r1. Misalkan kita tentukan r2 sebesar 24% p.a atau 2% per bulan maka PV =
PVIFA2%,12 x 2.758.973,49 = 10,57534122 x 2.758.973,49 = 29.177.086,08
 NPV2 = 29.177.086,08 – 30.000.000 = – 822.913,92
1.052.460,38
IRR = 1% + x (2% – 1%)
1.052.460,38 – (– 822.913,92)
1.052.460,38
IRR = 1% + x 1%
1.875.374,30
IRR = 1% + (0,56120017 x 0,01)
IRR = 1% + 0,005612002
IRR = 1% + 0,5612002% = 1,5612002% per bulan atau
IRR = 18,7344% per tahun di buku 18,6% (perbedaannya 0,134% beda tipis = beti)
2. Harga rumah 800 Juta DP 20% Tenor / Jangka Waktu 13 tahun angsuran bulanannya
sebesar 9.345.839,77 Berapa tingkat bunganya ?
Untuk menjawab soal di atas, maka PV harga rumah adalah 80%x800 juta = 640 juta
Selanjutnya kita cari tingkat bunga r1 yang akan menghasilkan NPV positif misalnya 9% p.a
atau bunga per bulan 9%/12 = 0,75% atau 0,0075 maka kita cari nilai PVIFA0,75%,156:
( 1 – (1,0075) – 156 )
PVIFA0,75%,156 = = 91,77001765 (sheet 2 cell H36)
0,0075
PV1 = PVIFA0,75%,156 x A = 91,77001765 x 9.345.839,77 = 857.667.880,332
NPV1 = 857.667.880,332 – 640 juta = 217.667.880,332
Selanjutnya kita cari tingkat bunga r2 yang akan menghasilkan NPV negatif misalnya 18%
p.a atau 1,5% per bulan atau 0,015 maka kita cari nilai PVIFA1,5%,156
( 1 – (1,015) – 156 )
PVIFA1,5%,156 = = 60,13226014 (sheet 2 cell H39)
0,015
PV2 = PVIFA1,5%,156 x A = 60,13226014 x 9.345.839,77 = 561.986.468,019
NPV2 = 561.986.468,019 – 640 juta = – 78.013.531,981
Selanjutnya kita interpolasi :
217.667.880,332
IRR = 0,75% + (1,5% – 0,75%)
217.667.880,332 – (–78.013.531,981)
217.667.880,332
IRR = 0,75% + 0,75%
295.681.412,314
IRR = 0,75% + (0,736156793 x 0,0075)

IRR = 0,75% + 0,5521176%

IRR = 1,3021176% per bulan

IRR = 15,6254111% p.a

Jika dihitung dengan menggunakan exel dimana tingkat bunganya adalah 15% (sheet 2
pada kolom H excel bunga majemuk) sedangkan dengan interpolasi sebesar 15,6254111%
orang bilang “bety” artinya “beda tipis” hehehe karena selisihnya hanya sebesar
0,6254111% kalau dihitung variannya 0,6254111% / 15% = 4,6194% masih dibawah 5%,
dimana dalam penelitian ilmu sosial kesalahan di bawah 5% atau tingkat kenyakinan 95%
adalah sesuatu yang wajar dan masih dapat diterima. Pencarian tingkat bunga dengan
metode interpolasi meskipun tidak bisa menghasilkan akurasi yang sempurna, meskipun
demikian jawabannya yang diperoleh tetaplah betul
Mencari Jumlah Periode
KPR sebesar Rp 210 juta dengan bunga 18% p.a, Jika besarnya angsuran per bulan adalah
Rp 3.783.889,18, dalam jangka waktu berapa lama KPR tersebut akan lunas
Jawaban :
PV = 210 juta i = 18% p.a = 1,5% = 0,015 per bulan A = 3.783.889,18

log 1 – PV x i
A
n =–
log (1 + i)

210.000.000 x 0,15
log 1–
3.783.889,18
n = –`
log (1 + 0,15)

log 0,167523188
n = –
log 0,15

n = – (–120)
n = 120 bulan atau 10 tahun
Untuk membuktikan bahwa jawaban di atas benar dimana lamanya periode angsuran
adalah 120 bulan atau 10 tahun, maka soal di atas dapat kita modifikasi atau kita balik
kembali dengan mencari besarnya angsuran per bulan, sebagai gantinya pada soal tersebut
kita tambahkan periode angsuran 10 tahun atau 120 bulan yang baru saja diperoleh. Jadi
soal barunya sebagai berikut “KPR sebesar Rp 210 juta dengan bunga 18% p.a, jangka
waktu angsuran 10 tahun, berapa angsuran bulanannya”
Jawaban :
PV = 210.000.000 n = 120 i = 18% p.a = 1,5% per bulan A=?
PV
A=
PVIFA1,5%,120
 210.000.000
A= (1 – (1,015)-120)
0,015
210.000.000
A=
55,49845411

A = 3.783.889,18
Ternyata besarnya angsuran yang diperoleh sama persis dengan soal sebelumnya, hal ini
menunjukkan bahwa jawaban pertanyaan sebelumnya yang menanyakan n periode adalah
betul. Perhitungan dengan menggunakan excel ada di sheet 3 “bunga majemuk” silahkan
lihat di sheet 3 Excel “bunga majemuk”.
Pembiayaan Kembali Pinjaman :
Jika pihak kreditur menetapkan tingkat bunga mengambang dimana jika terjadi perubahan
tingkat bunga maka akan berubah pula pembayaran angsurannya, jika tingkat bunga
meningkat akan meningkat pula angsuran pinjamannya, sebaliknya jika tingkat bunga
menurun akan menurun pula angsuran pinjamannya. Di sini akan dibahas contoh 7.6 hal
104 Edisi 3 Revisi “Tuan Bento meminjam Rp 400 juta dari Bank Abu Nawas untuk membeli
rumah. Pinjaman itu akan dilunasi dengan angsuran selama 15 tahun dengan bunga 21%
p.a. Setelah melakukan pembayaran selama 2 tahun tingkat bunga turun menjadi 15%,
sehingga Tuan Bento berniat akan melunasi pinjamannya yang berbunga 21% dengan
pinjaman baru yang berbunga 15%. Ketika Tuan Bento hendak melunasi pinjaman lebih
cepat pihak Bank mensyaratkan adanya denda sebanyak 18 kali angsuran bulanan.
Keputusan apakah yang sebaiknya diambil Tuan Bento ?
Jawaban:
Yang pertama kita akan hitung besarnya pinjaman baru yang berbunga 15% yang akan
digunakan untuk melunasi pinjaman sebelumnya yang berbunga 21%. Di mana besarnya
pinjaman adalah sebesar saldo utang setelah 24 kali angsuran ditambah denda 18 kali
angsuran.
PV = 400.000.000
n = 15 tahun x 12 = 180
i = 21%/12 = 1,75% = 0,0175

PV 400.000.000
A= =
PVIFA1,75%,180 PVIFA1,75%,180

PV 400.000.000 400.000.000
A= = = = 7.332.449,08
–n – 180
1 – (1 + i) 1 – (1,0175) 54,62653216
 i 0,0175

Denda pelunasan lebih cepat = 18 x 7,332449,08 = 131.804.083,39

Saldo setelah 24 kali angsuran :
–156
1 – (1,0175)
PV = PVIFA1,75%,156 x A = x 7.332.449,08 = 390.484.200,00
0,0175

Besarnya pinjaman yang harus diperoleh untuk pelunasan sebesar :

131.804.083,39 + 390.484.200,00 = 522.288.283,39
Selanjutnya dengan bunga 15% p.a kita menghitung angsuran angsuran bulanan selama
156 bulan jika pinjaman baru sebesar 522.288.283,39 jadi dilakukan:
PV = 522.288.283,39; n = 156; i = 15%/12 = 1,25% = 0,0125 maka :
A = PV dibagi PVIFA1,25%,156 = 522.288.283,39 / 68,47966753 = 7.626.910,33
Kalau kita bandingkan angsuran baru 7.626.910,33 ternyata lebih besar dari angsuran
sebelumnya 7.332.449,08 maka keputusannya tetap meneruskan angsuran sebelumnya
dan tidak perlu melakukan pinjaman baru. Terus bagaimana kalau denda pelunasannya
sebesar 14 kali angsuran bulanan silahkan hitung sendiri untuk latihan....