CARA MENGHITUNG NPV, NET BC,GROSS BC,IRR, PP, BEP, PR

SIMULASI MENGHITUNG KRITERIA INVESTASI

Dengan Kriteria Investasi :

Maka berdasarkan kriteria NPV, proyek tersebut mampu menghasilkan nilai kini bersih
selama 17 tahun pada tingkat DF 11 % sebesar Rp 44.270.806 atau > 0 sehingga dapat
disimpulkan bahwa proyek tersebut layak untuk dilaksanakan.

Artinya dari setiap satuan biaya yang dikeluarkan proyek mampu menghasilkan manfaat bersih
sebesar 1,45.

Dan berdasarkan kriteria Net B/C nilai Net B/C 1,45 > 1 , dapat disimpulkan proyek tersebut
layak untuk dilaksanakan.
Artinya dari setiap satuan biaya yang dikeluarkan oleh proyek mampu menghasilkan manfaat
kotor sebesar 1,24.

Dan berdasarkan kriteria Gross B/C dengan nilai sebesar 1,24 dapat disimpulkan bahwa proyek
tersebut layak untuk dilaksanakan.

Artinya, kemampuan proyek menghasilkan return sebesar 14,87 persen (> 11 %). Dan
berdasarkan kriteria IRR dengan nilai sebesar 14,87 > df atau tingkat discount factor yang
berlaku, dapat disimpulkan bahwa proyek tersebut layak untuk dilaksanakan.

Dan jika dilihat di Akumulasi benefit (di lampiran awal) maka diketahui payback period terjadi
pada tahun ke 12 atau lebih cepat dari umur ekonomis proyek yaitu 17 tahun, dengan jumlah
pengembalian modal sejumlah 120.000.000 > jumlah modal awal, yaitu 120.000.000 >
105.000.000. dan berdasarkan kriteria investasi PP maka proyek tersebut layak untuk
dilaksanakan.
Artinya perusahaan swasta harus mendapatkan omset sebesar Rp 160.059.701 agar terjadi BEP.
Jika dilihat di lampiran awal BEP terjadi pada tahun ke 8 – ke 9. Dan pada tahu selanjutnya
merupakan profit dari perusahaan.

Berdasarkan kriteria profitability ratio dengan nilai sebesar Rp 145.900.541, atau >1 maka proyek
tersebut layak untuk dilaksanakan.

1. NPV (Net Present Value)

NPV adalah selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang mendapat potongan harga dengan
menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor, atau bisa juga disebut
merupakan arus kas yang diperkirakan pada masa akan datang yang didiskontokan pada saat ini.

Jika anda berhubungan dengan masalah ini maka harus tahu bagaimana cara menghitung NPVuntuk
bisa menentukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta
perkiraan manfaat/benefit dari proyek yang direncanakan.Net Present Value (NPV) sendiri adalah
keuntungan bersih yang berdasarkan jumlah dari Present Value (PV). Untuk bisa menghitung dari
NPV ini bisa menggunakan rumus dibawah ini.

Dimana:
NB = Net benefit = Benefit – Cost

C = Biaya investasi + Biaya operasi

= Benefit yang telah didiskon

= Cost yang telah didiskon

i = diskon faktor

n = tahun (waktu)

Berikut ini merupakan hubungan antara nilai NPV dalam hubungannya dengan kelayakan suatu
proyek/usaha:

Kriteria Kesimpulan
NPV>0 Proyek/usaha layak untuk dilaksanakan
Proyek/usaha berada di dalam keadaan BEP dimana TR = TC dalam bentuk
NPV=0 persent value
NPV<0 Proyek/usaha tidak layak untuk dilaksanakan
2. IRR (Internal Rate of Return)

IRR merupakan suatu nilai petunjuk yang identik dengan seberapa besar suku bunga yang dapat
dihasilkan oleh investasi tersebut dibandingkan dengan suku bunga bank yang berlaku umum (suku
bunga pasar atau Minimum Attractive Rate of Return/MARR).

Cara menghitung IRR dipakai untuk menentukan sebuah investasi dilaksanakan atau tidak, biasanya
digunakan acuan kalau investasi tersebut harus lebih tinggi dari Minimum acceptable rate of return
atau Minimum atractive rate of return.

Pada suku bunga IRR akan diperoleh NPV=0, atau biasa disebut dengan IRR mengandung makna
suku bunga yang dapat diberikan investasi, yang memberikan NPV = 0. Syarat utamanya adalah
apabila IRR> suku bunga MARR.

IRR adalah discount rate yang membuat NPV sama dengan nol, namun tidak berhubungan dengan
discount 41 rate yang dihitung berdasarkan data di luar proyek sebagai social opportunity cost of
capital (SOCC) yang berlaku umum di masyarakat (bunga deposito).

Untuk bisa memperoleh hasil akhir dari IRR kita harus mencari discount rate yang menghasilkan NPV
positif, kemudian setelah itu cari discount rate yang menghasilkan NPV negatif. Anda bisa
menggunakan rumus IRR dibawah ini :

Keterangan: IRR = Internal Rate of Return

i1 = Tingkat Diskonto yang menghasilkan NPV+

i2 = Tingkat Diskonto yang menghasilkan NPV-

NPV1=Net Present Value bernilai positif

NPV2= Net Present Value bernilai negatif

Menurut Yacob Ibrahim, Internal Rate of Return atau IRR adalah suatu tingkat discount rate yang
menghasilkan NPV sama dengan 0. IRR memiliki tiga nilai yang masing-masing memiliki arti terhadap
kriteria investasi, yaitu:

1) IRR < SOCC, hal ini berarti bahwa usaha atau proyek tersebut tidak layak secara finansial.
2) IRR = SOCC, hal ini juga berarti bahwa usaha atau proyek tersebut berada dalam keadaan break
even point.
3) IRR > SOCC, hal ini berarti bahwa usaha atau proyek tersebut layak secara finansial.
3. Net B/C

Net B/C merupakan nilai manfaat yang bisa didapatkan dari proyek atau
usaha setiap kita mengeluarkan biaya sebesar satu rupiah untuk proyek atau usaha
tersebut. Net B/C merupakan perbandingan antara NPV positif dengan NPV
negatif. Nilai Net B/C memiliki arti sebagai berikut:

1) Net B/C > 1, maka berarti proyek atau usaha layak dijalankan secara
finansial.
2) Net B/C = 1, hal ini juga berarti bahwa usaha atau proyek tersebut berada
dalam keadaan break even point.
3) Net B/C < 1, maka berarti proyek atau usaha tidak layak dijalankan secara
finansial.
Rumus yang digunakan untuk menghitung Net B/C adalah:

4. PV (Present Value)
Rumus untuk menghitung PV adalah :
Di mana:

PV = Present value

CF = Cash flow

n = periode waktu tahun ke n

m = periode waktu

r = tingkat bunga

Sv = salvage value

Bila nilai PV lebih kecil dari original outlays (OO) atau original cost (harga beli), berarti tidak
feasible/tidak layak dijalankan. dapat menghasilkan arus kas per tahun Rp. 21.000.000 selama 6
tahun dengan asumsi IRR sekitar 13 persen.

Perhitungan IRR Praktis

Untuk mempermudah perhitungan IRR, yaitu dengan mencoba suku bunga yang diperkirakan akan
memberikan nilai NPV positif misalnya 10 % yang akan memberikan NPV sebesar 382 dan
dilanjutkan dengan perhitungan NPV yang negatif, Misalnya pada 20 % akan memberikan NPV
sebesar -429. Dengan menggunakan rumus sebagai berikut :

atau disederhanakan

dari data di atas akan diperoleh IRR Sebesar 14,71 %, angka ini sedikit berbeda dari hasil hitungan di
atas karena merupakan perhitungan empiris, angka ini bisa diperbaiki kalau rentang bunga tinggi
dengan bunga rendah lebih kecil.

Berikut Contoh Soal dan Pembahasan Internal Rate of Return (IRR) :

Aplikasi IRR, arus kas setiap tahun jumlahnya sama.
Soal 1 :
Suatu pabrik mempertimbangkan usulan investasi sebesar Rp 130.000.000 tanpa nilai sisa
dapat menghasilkan arus kas per tahun Rp 21.000.000 selama 6 tahun.
Diasumsikan RRR sebesar 13 %, hitunglah IRR!
Dicoba dengan faktor diskonto 10 %…
NPV = (Arus kas x Faktor Diskonto) – Investasi Awal
NPV = (21.000.000 x 5.8979) – 130.000.000
NPV = Rp 659.000,00
Dicoba dengan faktor diskonto 12 %
NPV = (Arus kas x Faktor Diskonto) – Investasi Awal
NPV = (21.000.000 x 5,7849 ) – 130.000.000
NPV = RP -6.649.000,00
Karena NPV mendekati nol, yaitu Rp. 659.000,00 dan -Rp. 6.649.000,00…
Artinya tingkat diskonto antara 10% sampai 12%, untuk menentukan ketepatannya
dilakukan Interpolasi sbb :
Selisih PV dengan
Selisih Bunga Selisih PV OI
10% 130659000 130659000
12% 123351000 130000000
2% 7308000 659000

IRR = 10% + (659.000/7.308.000) x 2%

IRR = 10,18%
Kesimpulan :
Proyek investasi sebaiknya ditolak
Karena IRR < 13 %
Aplikasi IRR, arus kas setiap tahun jumlahnya tidak sama.
Soal 2 :
Perusahan Zamanria sedang mempertimbangkan suatu usulan proyek investasi
senilai Rp 150.000.000, umur proyek diperkirakan 5 tahun tanpa nilai sisa.
Arus kas yang dihasilkan :
Tahun 1 adalah Rp 60.000.000
Tahun 2 adalah Rp 50.000.000
Tahun 3 adalah Rp 40.000.000
Tahun 4 adalah Rp 35.000.000
Tahun 5 adalah Rp 28.000.000
Jika diasumsikan RRR = 10 % berapakah IRR?

Jawab :

Dicoba dengan faktor diskonto 16%

Tahun 1 arus kas = Rp.60.000.000 x 0,8621 Rp.51.726.000
Tahun 2 arus kas = Rp.50.000.000 x 0,7432 Rp37.160.000
Tahun 3 arus kas = Rp.40.000.000 x 0,6417 Rp25.668.000
Tahun 4 arus kas = Rp.35.000.000 x 0,5523 Rp19.330.500
Tahun 5 arus kas = Rp.28.000.000 x 0,6419 Rp17.973.200
Total PV Rp100.131.700
Investasi Awal Rp150.000.000
Net Present Value -Rp49.868.300
Dicoba dengan faktor diskonto 10%
Tahun 1 arus kas = Rp.60.000.000 x 0,9090 54540000
Tahun 2 arus kas = Rp.50.000.000 x 0,8264 Rp41.320.000
Tahun 3 arus kas = Rp.40.000.000 x 0,7513 Rp30.052.000
Tahun 4 arus kas = Rp.35.000.000 x 0,6830 Rp23.905.000
Tahun 5 arus kas = Rp.28.000.000 x 0,6209 Rp17.385.200
Total PV Rp167.202.200
Investasi Awal Rp150.000.000
Net Present Value Rp17.202.200
Perhitungan interpolasi :
Selisih Bunga Selisih PV Selisih PV dengan Investasi Awal
10% Rp167.202.200 Rp167.202.200
16% Rp100.131.700 Rp150.000.000
6% Rp67.070.500 Rp17.202.200
IRR= 10% + (Rp.17.202.200/Rp. 67.070.500) x 6 %
IRR= 11,5388 %