1

KONSEP
PENILAIAN
INVESTASI
MUDJIYONO, SE., MSI.
DOSEN TETAP ITB SEMARANG
pendahuluan 2
 Secara prinsip investasi jangka panjang sama
dengan investasi jangka pendek.
 Investasi jangka panjang dalam manajemen
keuangan dikaitkan dengan penganggaran
modal atau capital budgeting. Pengertian modal
(capital) mengacu pada aset tetap yang
digunakan dalam proses produksi, sedangkan
budget adalah suatu rencana atau proyeksi
aliran kas dalam kurun waktu tertentu.
 dengan demikian penganggaran modal adalah
merupakan proses menyeluruh tentang suatu
proyek.
 Tujuan yang dicapai investasi jangka panjang
adalah memaksimumkan kemakmuran
pemegang saham atau memaksimumkan nilai
perusahaan melalui maksimisasi harga saham.
Proyeksi Aliran Kas 3
 Tugas utama dalam penganggaran modal adalah
estimasi aliran kas dimasa yang akan datang, baik kas
masuk maupun kas keluar.
 Peran utama manajer keuangan dalam
memproyeksikan kas, meliputi:
 Mengkoordinasi berbagai pengendalian proses estimasi
untuk meyakinkan individu yang terlibat menggunakan
metode secara konsisten dan asumsi yang rasional agar
tidak terjadi penyimpangan.
 Secara umum investasi jangka panjang dikelompkan
menjadi:
a) Investasi penggantian aset karena usang atau ketinggalan
jaman.
b) Investasi ekspansi, penambahan kapasitas produksi karena
adanya kesempatan usaha yang lebih baik.
c) Investasi penambahan produk baru atau diversifiaksi
produk.
d) Investasi lainnya seperti investasi peralatan pengendalian
polusi dan investasi peningkatan keselamatan kerja
Metode Penilaian 4

Investasi
 Terdapat delapan metode yang biasanya
digunakan untuk mengevaluasi investasi:
a. Average rate of return
b. Metode payback
c. Discount payback
d. Net present value
e. Internal rate of return
f. Modified internal rate of return
g. Profitability index atau benefit cost ratio
h. Adjusted net present value.
Aliran Kas Bersih Proyek A dan B (dalam ribuan 5
rupiah)
Tahun 0 1 2 3 4 5
Proyek A 100.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000
Proyek B 100.000 10.000 30.000 40.000 50.000 20.000

Average Rate of Return

Berapa return rata-rata? (50.000 + 40.000 + 30.000 +
20.000 +10.000)/ 5 = 30.000.000
Metode ini didasarkan atas laba akuntansi dibagi
dengan investasi.
Average Rate of Return = Rata-rata Net Cash Flow /
Investasi
Investasi diketahui Rp100.000.000
Maka Average Rate of Return Investasi Proyek A =
Rp30.000.000/100.000.000 = 30% demikian dengan
investasi proyek B = 30%
Hasilnya sama.
Kelemahan: metode ini tidak memperhatikan nilai waktu
uang.
 6
 Payback Period: berapa lama investasi dapat ditutup
kembali dari aliran kas bersihnya. Menunjukkan
jangka waktu pengembalian investasi yang telah
dikeluarkan. Pada proyek A pada tahun pertama
dan kedua baru dapat menghasilkan Rp90 juta,
sehingga investasi yang belum tertutup Rp100 juta –
Rp90 Juta = 10 juta. Jika pada tahun ke tiga
menghasilkan Rp30juta maka diperlukan sepertiga
tahun atau empat bulan. Maka payback period = 2
tahun 4 bulan. Dengan cara yang sama proyek B,
payback period = 3 tahun 5 bulan. Kelemahan
metode ini adalah: a. Tidak memperhatikan konsep
nilai waktu uang. b) tidak memperhatikan aliran kas
bersih setelah payback.
 Discount Payback: metode ini menggunakan aliran
kas bersih yang didiscounted-kan atau
dipresentvaluekan. Misal discount rate yang relevan
10% maka present value atau nilai sekarang aliran
kas bersih proyek A dan proyek B adalah:
Present Value Aliran Kas Bersih Proyek A dan 7
Proyek B (dalam ribuan rupiah)
Tahun 0 1 2 3 4 5
Proyek A 100.000 45.454 33.058 22.058 13.660 6.200
Proyek B 100.000 9.091 24.793 30.053 34.151 31.046
Lihat tabel NPV: periode 1, baris 10% = 0,909 maka nilai 50.000 NPV= 45.454

Maka discount payback period untuk proyek A = 2 th 8 bln

23 hr. Sedangkan discount payback period proyek B
adalah 4 th 22 hari.

• Net Present Value: selisih antara present value aliran

kas bersih (proceed) dengan present value investasi.
Metode ini merupakan salah satu metode
pendiskontoan aliran kas.
Rumus : NPV = σ𝑛𝑡=1 𝑁𝐶𝐹𝑡 /(1 + 𝑟)𝑡 − 𝐴0
NCFt = aliran kas bersih yaang diharapkan dari proyek investasi pada periode t
r = discount rate/biaya modal rata-rata
A0= investasi yang dikeluarkan tahun pertama atau tahun ke 0
Present Value Aliran Kas Bersih Proyek A dan 8
Proyek B (dalam ribuan rupiah)
Tahun 0 1 2 3 4 5
Proyek A 100.000 45.454 33.058 22.539 13.660 6.209
Proyek B 100.000 9.091 24.793 30.053 34.151 31.046

Dengan demikian net present value proyek A (NPVA) Rp20.920

jt. Dan net present value proyek B (NPVB) adalah Rp29.134 jt.
Jadi kedua proyek tersebut memiliki NPV yang positif, sehingga
menunjukkan tambahan keuntungan riil.
 Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat diskonto/
discount rate yang menyamakan present value aliran kas
bersih dengan present value investasi atau membuat
present value sama dengan nol.
PV Investasi – PV Aliran kas bersih
NCF0 + NCF1/(1 + IRR)1 + NCF2/(1 + IRR)2 + NCFn/(1 + IRR)n = 0
Contoh Proyek A 9

Net Present Value Proyek A

Internal Rate of Return (IRR) 10
 adalah tingkat diskonto/ discount rate yang
menyamakan present value aliran kas bersih
dengan present value investasi atau membuat
present value sama dengan nol.
PV Investasi – PV Aliran kas bersih
NCF0 + NCF1/(1 + IRR)1 + NCF2/(1 + IRR)2 + NCFn/(1 +
IRR)n = 0
 Misal discount rate yang digunakan adalah 20%
maka present value aliran kas bersih proyek A
adalah Rp100,469 jt. Ini berarti discount rate yang
digunakan terlalu rendah. misal 21%, maka present
value aliran kas bersih sebesar Rp98.763. selanjutnya
mencari disount rate yang menghasilkan present
value aliran kas sebesar Rp100jt.
IRR = 20% + [(Rp100,469 – Rp100)/(Rp100,469 –
98,763)](1%)
IRR = 20% + 0,274%
IRR = 20,274%
Contoh Proyek A 11
Modified Internal Rate of Return 12
(MIRR)
Untuk mengatasi kelemahan asumsi penggunaan
metode internal rate of return maka dikembangkan metode
modified internal rate of return. Pada prinsipnya metode ini
hanya menggunakan biaya modal/discount rate sebagai
indikator reinvestment rate untuk aliran bersih masing-masing
proyek. Dengan demikian hasil yang diperoleh akan lebih
realitis. MIRR dihitng dengan cara:
𝒏−𝟏
𝒏
σ𝟏=𝟎 𝑨𝑲𝑩𝟏 (𝟏 + 𝒓)𝟐
𝑴𝑰𝑹𝑹 = −𝟏
𝑨𝟎
100.000 (1 + IRR)5 = 194.742
(1 +IRR)5 = 1,94745
MIRR= (1,94745)0,20 – 1 = 14,260%
Dengan cara yang sama MIRR proyek B = 15,771% masih
lebih tinggi dari pada MIRR proyek A.
Contoh Proyek A 13
Provitability Index (PI) 14

 Profitability Index = Cost Benefit analysis method

Apabila metode net present mencari selisih antara
present value aliran kas bersih dengan present value
investasi. Maka metode profitability indeks merupakan
pembagian atau rasio antara present value aliran kas
bersih dengan present value investasi. Dengan
menggunakan data yang telah dihitung, diperoleh:
Profitability index = PV Aliran Kas Bersih/PV investasi
Profitability index Proyek A = 120.912/100.000 = 1,219 kali
Profitability index Proyek B = 129.133/100.000 = 1,291 kali
Jika PI > 1 maka NPV positif. Dan PI < 1, NPV negatif. Dan PI
= 1, maka NPV sama dengan nol.
Disimpulkan: NPV positif maka MIRR > biaya modal, dan PI >
1. berarti investasi l layak secara ekonomis. Dan jika terjadi
sebaiknya maka investasi tidak layak untuk dilaksanakan.
Investasi dengan usia ekonomis berbeda
15
 Investasi K
0 1 2 3 4 5 6
100.000 25.000 20.000 30.000 25.000 25.000 30.000
 Investasi L
0 1 2 3
60.000 25.000 20.000 30.000
Biaya modal rata-rata kedua investasi (discount rate)
12%, maka net present value investasi K adalah Rp4,386
juta dan net present value investasi L adalah Rp4.031
dengan demikian inv. K lebih baik dari pada Inv. L.
Ajusted Present Value 16
𝑛
𝐴1
𝐴𝑃𝑉 = ෍ 𝑡
+ 𝑃𝑉 𝑃𝑒𝑚𝑏𝑖𝑎𝑦𝑎𝑎𝑛 𝐿𝑎𝑖𝑛
(1 + 𝑟)
1=0

Misal, Proyek Alfa memerlukan investasi Rp10.000.000

usia investasi 2 tahun, depresiasi dg metode garis lurus
tanpa nilai sisa, maka depresiasi per tahun Rp50.000. Pola
aliran kas adalah:
Keterangan Tahap 1 Tahap 2
Pendapatan Rp15.000.000 Rp15.000.000
Biaya Opersional (6.000.000) (6.000.000)
Depresiasi per tahun (5.000.000) (5.000.000)
Laba sblm Bunga & Pjk Rp 4.000.000 Rp 4.000.000
Pajak PPh 40% (1.600.000) Rp (1.600.000)
Laba setelah Pajak Rp 2.400.000 Rp 2.400.000
Depresiasi 5.000.000 5.000.000
Aliran Kas Bersih Rp 7.400.000 Rp 7.400.000
 17
 Jika biaya modal 13% dan investasi dibiayai dengan
modal sendiri, maka nilai proyek tersebut adalah:
𝑅𝑝7.400.000 𝑅𝑝7.400.000
𝑁𝑃𝑉 = −100.000.000 + +
1,13 1 (1,13)2
= - 100.000.000 + Rp12.343.958
= Rp2.343.958
 Jika dibiayai dengan utang 50% bunga 10%, maka
bunga per tahun Rp500.000. Sehingga terdapat
penghematan pajak per tahun sebesar 40% x
Rp500.000= Rp200.000. penghematan pajak timbul
sebagai akibat penggunaan utang. Maka Present
Value penghematan: Rp200.000/(1,10)1+
Rp200.000/(1,10)2 = Rp347.107
 Jika perusahaan menikmati penghematan pajak yang
lama, maka atas dasar APV nilai investasi asalah:
APV = Rp2.343.958 + Rp347.107 = Rp2.691.065
CAPITAL RATIONING 18
 Capital rationing adalah suatu keadaan dimana
investasi aset tetap dibatasi oleh tersediaanya
dana yang dapat diinvestasikan pada suatu
periode tertentu. Dengan apital rationing, maka
perusahaan menoba mencari kombinasi usulan
yang memeberikan profitabilitas besar.
 Misal sebuah perusahaan memiliki kesempatan
untuk menginvestasikan dana Rp1 M pada 8
usulan investasi.
Usuln Index Initial outlay Profitability
1 Rp150.000.000 0,97
2 3) 175.000.000 1,16
3 4) 125.000.000 1,14
4 1) 400.000.000 1,25
5 100.000.000 1,05
6 5) 200.000.000 1,09
7 2) 100.000.000 1,19
8 100.000.000 1,02
Inflasi dan Capital Budgeting 19

 Contoh: Misal, Investasi senilai Rp24.000 selama

empat tahun. Diasumsikan depresiasi dipergunakan
dengan metode garis lurus, pajak 50%. Pola aliran
kas sbb:
Tahun Penghematan Depresiasi Pajak Cash flow
(1) Kas (3) (4) Stlh Pjk
(2) (5)
1 10.000 Rp6.000 Rp2.000 Rp8.000
2 10.000 6.000 2.000 8.000
3 10.000 6.000 2.000 8.000
 Depresiasi pengurang pendapatan kena pajak
dengan asumsi tidak ada inflasi, maka nominal
income sama dengan real income. Dengan
demikian internal rate of return investasi sebesar
12,6%
 20
 Jika kita pertimbangkan dengan inflasi 7% maka:
Tahun Penghematan Kas Depresiasi Pajak Cash Flow stlh
(2) (3) (4) Pajak
(1) (5)
1 Rp10.700 Rp6.000 Rp2.350 Rp8.350
2 11.449 6.000 2.725 8.724
3 12.250 6.000 3.125 9.125
4 13.108 6.000 3.554 9.554

 Aliran kas harus di deflasikan dengan tingkat

inflasi 7%, maka:
Tahun
1 2 3 4
Aliran Kas Rp7.804 Rp7.620 Rp7.449 Rp7.289
Investasi Penggantian 21
 Penggantian Aset (Replacement Analysis) Apakah
perusahaan akan mengganti atau mempertahankan aset
lama? Maka perlu mempertimbangkan opportunity cost,
sunk cost, nilai sisa serta biaya-biaya yang timbul dipilih
dari beberapa alternat.
 Contoh dengan menggunakan metode depresiasi
modified cost recovery system. PT. Teksmasin membeli
mesin pintal 10 tahun lalu berharga Rp75.000, Mesin saat
beli diperkirakan memiliki usia ekonomis 15 tahun dan
telah didepresiasi dengan metode garis lurus. Nilai sisa
pada akhir tahun ke-15 Rp0, jadi nilai buku mesin adalah
Rp25.000
Mesin baru sejenis dibeli dengan harga Rp120.000 dengan
usia ekonomis 5 tahun. Nilai sisa mesin baru diperkirakan
Rp20.000. Mesin baru didepresiasi dengan metode modified
cost recovery system dan masuk kategori usia ekonomis 3
tahun. Jadi depresiasi tahun pertama hingga tahun ke empat
adalah: 33%, 45%, 15% dan 7%. Mesin lama dapat dijual
dengan harga Rp10.000 (rugi Rp15.000) PPh 40% dan
penggantian tersebut dilakukan akan menghemat biaya
Rp50.000 per tahun. Haruskah penggantian tersebut
dilakukan ? Hitunglah IRR dan NPV, discount rate 16%
 Estimasi Aliran Kas Bersih dalam Analysis
Penggantian. 22
No Keterangan Tahun

Mesin 0 1 2 3 4 5

I. Net Cash Flow Inventasi

1 Hrg beli msn bru (120.000)
2 Hrg jual msn lama 10.000
3 Tax saving kerufan msn 6.000
lama (40%x15.000)
4 Total Kebutuhan dana
Investasi (104.000)
II. Operating Inflows Project
5 Penghematan Bi Tunai 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000
6 Deprsiasi Mesin Baru 39.600 54.000 18.000 8.400 0
7 Depresiasi Mesin Lama 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000
8 Perubahan Depresiasi. 34.600 49.000 13.000 2.600 (5.000)
9 Penghematan Pajak atas 13.840 19.600 5.200 1.360 (2.000)
krusakn Dep (40% x baris 8)
10 Ner Operatng Cash Flow 43.840 49.660 35.200 31.360 28.000
(5+9)
11 Estimasi Nilai Sisa Msn Baru 20.000
Lanjutkan hal berikutnya
 23

0 1 2 3 4 5

12 Pajak atas Reovery Msn 8.000

13 Baru 12.000
Nilai Sisa Setelah Pajak
III Nilai Cash Flow
14 Total Nilai Cash Flow Est 5 (104.000) 43.840 49.600 32.500 31.360 40.000
(10+13)
IV. Hasil akhir

Payback Period 2 tahun 3 bln

Internal Rate of Return 28,32%

Net Present Value Rp29,569,50

Pertanyaan 24
1. Terdapat dua alternatif investasi, proyek Beta
memerlukan investasi Rp10 jt. dan diharapkan
menghasilkan aliran kas masuk bersih pertahun Rp3 jt.
selama lima tahun. Proyek Cendana memerlukan Rp25jt.
dan diharapkan menghasilkan aliran kas masuk bersih
Rp7,5jt. pertahun selama lima tahun. Berapakah net
present value, internal rate of return dan profitability index
kedua proyek tersebut? Anggaplah bahwa biaya modal
12%. Proyek manakah yang akan saudara pilih?
2. Perusahaan eksplorasi minyak mempertimbangkan dua
proyek yang mutualy exclusive. Kedua proyek tersebut
memerlukan investasi Rp10 milyar. Alternatif pertama,
diharapkan menghasilkan minyak hanya pada tahun
pertama sebesar Rp12 milyar. Sedangkan alternatif
kedua menghasilkan minyak sebesar Rp1,75 milyar per
tahun selama 20 tahun.
a. Berapakah net present value jika cost of capital sebesar 12%
dan internal rate of return kedua alternatif tersebut?
b. Misalkan biaya modal perusahaan adalah 10%. Berapakah
apabila perusahaan hanya akan memilih investasi yang
menghasilkan tingkat keuntungan lebih besar dari 10%
 25

3. PT. Rajawali membeli mesin lima tahun yang lalu dengan

harga Rp100 juta dengan usia ekonomis 10 tahun. Nilai sisa
diharapkan sebesar Rp10 juta pada akhir tahun ke
sepuluh. Mesin tersebut telah didepresiasikan dengan
straigh line method. Jika dijual saat ini mesin tersebut akan
laku Rp65 juta. Saat ini ada tawaran mesin baru dengan
umur ekonomis 5 tahun seharga Rp150 juta termasuk biaya
pemasangan. Penggantian ini memerlukan tambahan
modal kerja Rp5 juta. Jika mesin lama diganti dengan
mesin baru, maka akan ada penghematan biaya
operasional tunai sebelum pajak Rp50 juta per tahun
selama lima tahun. Penjualan diperkirakan tidak
mengalami perubahan. Mesin baru didepresiasi dengan
metode tahun digit. Tarif PPh 34% dan biaya modal 15%.
Atas dasar informasi tersebut saudara diminta:
a. Buatlah estimasi aliran kas bersih penggantian mesin ini, Berapa
aliran kas bersih setiap tahunnya ?
b. Menentukan bersarnya rate of return, net present value,
disounted payback dan modified internal rate of return?
c. Haruskah PT. Rajawali memerlukan penggantian itu? Jelaskan
alasan saudara atas dasar jawaban sebelumnya !