Cash Flow (Aliran Kas)

Penilaian usul investasi mendasarkan pada

cash flow, dan bukan pada keuntungan yang
dilaporkan pihak akuntansi.
Aliran Kas neto sering disebut dengan Net
Cash Inflows (NCIF), atau sering disebut juga
dengan istilah Proceeds.
Cara menaksir besarnya NCIF/Proceeds.
1. Jika modal yang dipakai 100% Modal
Sendiri. Maka Proceeds = EAT + Depresiasi
2. Jika sebagian modal dipakai adalah modal
asing, maka rumus yang digunakan adalah:
Prceeds = EAT+Depresiasi+(Nom.bunga (1-%tax))
Contoh.
Proyek senilai Rp.30.000.000,- umur satu tahun, dibiayai 100%
modal sendiri dengan perkiraan penghasilan sbb:
Penghasilan ……………………………………..…Rp.55.000.000,-
Fixed cost …………...Rp. 30.000.000
Variable Cost ……….Rp. 15.000.000
Total Cost Rp.45.000.000,-_
EBIT Rp.10.000.000,-
Bunga 0
EBT Rp.10.000.000,-
Tax 50% Rp. 5.000.000,-_
EAT Rp. 5.000.000,-
Proceeds = 5.000.000 + 30.000.000,- =Rp.35.000.000,-
Contoh
Proyek senilai Rp.30.000.000,- umur satu tahun, dibiayai 100%
modal asing bunga 18% dengan perkiraan penghasilan sbb:
Penghasilan ……………………………………..…Rp.55.000.000,-
Fixed cost …………...Rp.30.000.000
Variable Cost ……….Rp.15.000.000
Total Cost Rp.45.000.000,-_
EBIT Rp.10.000.000,-
Bunga 18% Rp. 5.400.000,-_
EBT Rp. 4.600.000,-
Tax 50% Rp. 2.300.000,-_
EAT Rp. 2.300.000,-
Proceeds = 2.300.000,- + 30.000.000,-+(5.400.000,-(1-50%))
= Rp.35.000.000,-
Metode penilaian Investasi
❑Payback Period
❑Net Present Value (NPV)
❑Profitability Index (PI)
❑Internal Rate of Return

❑Payback Period.
Cara menghitung payback period jika proceeds per tahunnya
sama. Misalkan proyek seharga Rp.45.000.000,- umur dua
tahun. Dengan proceeds pertahunnya sama yakni
Rp.22.500.000.
Payback Period = = 2 tahun
Kalau proceeds per tahun tidak sama.
Contoh.
Ada usul investasi proyek seharga Rp.120.000,- dengan
proceeds per tahun selama usianya adalah sbb:
Tahun ke 1 Rp.60.000
Tahun ke 2 50.000 Investasi………………………Rp.120.000
Proceeds 1 ………………… 60.000
Tahun ke 3…………………..40.000 Rp. 60.000
Proceeds 2 …………………. 50.000
Tahun ke 4 ………………….30.000 Investasi belum tertutup 10.000
Tahun ke 5…………………. 20.000
Tahun ke 6 ………………… 10.000 Payback Period = 2 th +……. Bulan
Tepatnya 2 th + x 12 bulan

Keputusan investasi: = 2 tahun + 3 bulan

Jika payback yg
disyaratkan 3tahun,
maka proyek diterima
 ❑NET PRESENT VALUE (NPV)
1. Jika proceeds setiap tahunnya sama.
Misal, suatu investasi sebesar Rp.120.000,- umur 6 tahun,
dengan proceeds per tahunnya Rp.35.000,- dengan bunga
15% per tahun. Hitung NPV proyek tersebut.

NPV = Proceeds [ ] – Investasi

35.000 [ ] – 120.000 = +12.456,89

Keputusan investasi :
proyek diterima karena
NPV Positif
2. Jika proceeds setiap tahunnya tidak sama.
Contoh.
Ada usul investasi proyek seharga Rp.120.000,- bunga 15%, dengan proceeds per
tahun selama usianya adalah sbb:
Tahun ke 1 Rp.60.000
Tahun ke 2 50.000 No Proceeds DF 15% PV of Proceeds
Tahun ke 3…………………..40.000 1 60.000 0,86956522 52.173,91
Tahun ke 4 ………………….30.000 2 50.000 0,75614367 37.807,18
Tahun ke 5…………………. 20.000 3 40.000 0,65751623 26.300,65
Tahun ke 6 ………………… 10.000 4 30.000 0,57175325 17.152,60
5 20.000 0,49717674 9.943,53
6 10.000 0,4323276 4.323,28
Total PV of Proceeds 147.701,15
Initial Investment 120.000,00
Net Present Value (NPV) + 27.701,15
Keputusan investasi :
proyek diterima karena
NPV Positif
 ❑PROFITABILITY INDEX (PI)
1. Jika proceeds setiap tahunnya sama.
Misal, suatu investasi sebesar Rp.120.000,- umur 6 tahun,
dengan proceeds per tahunnya Rp.35.000,- dengan bunga
15% per tahun. Hitung PI proyek tersebut.

PI =

= 1,1038
Keputusan investasi :
proyek diterima karena
PI > 1
2. Jika proceeds setiap tahunnya tidak sama.
Contoh.
Ada usul investasi proyek seharga Rp.120.000,- bunga 15%, dengan proceeds per
tahun selama usianya adalah sbb:
Tahun ke 1 Rp.60.000
Tahun ke 2 50.000 No Proceeds DF 15% PV of Proceeds
Tahun ke 3…………………..40.000 1 60.000 0,86956522 52.173,91
Tahun ke 4 ………………….30.000 2 50.000 0,75614367 37.807,18
Tahun ke 5…………………. 20.000 3 40.000 0,65751623 26.300,65
Tahun ke 6 ………………… 10.000 4 30.000 0,57175325 17.152,60
5 20.000 0,49717674 9.943,53
6 10.000 0,4323276 4.323,28
Total PV of Proceeds 147.701,15
Initial Investment 120.000,00

Keputusan investasi : PI = = 1,2308…….

proyek diterima karena
PI > 1
 ❑INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
Perhitungan IRR, sebenarnya adal pencarian tingkat suku bunga yang
akan menyamakan PV of Proceeds dengan Initial Outlaysnya.
Perhitungan sebenarnya adalah dengan cara trial and error.

Contoh.
IRR = Ada usul investasi proyek seharga
Rp.120.000,- bunga 15% dengan
Dimana P1 = tingkat bunga ke 1 proceeds per tahun selama usianya
P2 = tingkat bunga ke 2 adalah sbb:
Tahun ke 1 Rp.60.000
C1 = NPV ke 1
Tahun ke 2 50.000
C2 = NPV ke 2 Tahun ke 3…………………..40.000
Tahun ke 4 ………………….30.000
Tahun ke 5…………………. 20.000
Tahun ke 6 ………………… 10.000

Hitung besarnya IRR

 Tabel persiapan perhitungan IRR
Tahun Proceees Tingkat bunga 20% Tingkat bunga 30%
DF PV DF PV

1 60.000 0,83333333 50.000,00 0,769230769 46.153,85

2 50.000 0,69444444 34.722,22 0,591715976 29.585,80

3 40.000 0,5787037 23.148,15 0,455166136 18.206,65

4 30.000 0,48225309 14.467,59 0,350127797 10.503,83

5 20.000 0,40187757 8.037,55 0,269329074 5.386,58

6 10.000 0,33489798 3.348,98 0,207176211 2.071,76

Total PV of Proceeds 133.724,49 111.908,47

Initial Investmen 120.000,00 120.000,00

NPV 13.724,49 (8.091,53)

IRR =
P1 = 20%
P2 = 30% Keputusan investasi :
Proyek diterima, karena
C1 =+ 13.724,49
besarnya IRR > tingkat
C2 = - 8.091,53 suku bunga.

IRR =

IRR = 26,3 %
Semakin lebar jarak antara P1 dan P2, maka IRR yang didapatkan
semakin bias. Agar tidak terjadi semacam itu, maka jarak P1 dan P2
harus 1% saja.
Pengecekan perhitungan IRR yg telah dilakukan.
Tingkat bunga 25% Tingkat bunga 26%
No Proceeds DF 25% PV of Proceeds df 26% PV ofProceeds
1 60.000 0,8 48.000,00 0,793650794 47.619,05
2 50.000 0,64 32.000,00 0,629881582 31.494,08
3 40.000 0,512 20.480,00 0,499906018 19.996,24
4 30.000 0,4096 12.288,00 0,396750808 11.902,52
5 20.000 0,32768 6.553,60 0,314881593 6.297,63
6 10.000 0,262144 2.621,44 0,249906027 2.499,06
Total PV of Proceeds 121.943,04 119.808,58
Initial investment 120.000,00 120.000,00
NPV 1.943,04 (191,42)

Dengan tingkat suku bunga 26% ternyata NPV nya sudah negatif, jadi
tdk mungkin kalau IRR nya diatas 26%.
IRR =

=
= 25,91… %.
Dengan perhitungan IRR cara lain

IRR = x (P2 –P1)

= x 1% = 25.91….%