b.

Jika memperhatikan time volue of money DF = 10%

20.000.000

0 1 2 3
0,909 x
10.000.000

9.090.000

0,826 x 10.000.000

8.260.000

0,751 x 10.000.000

7.510.000

24.860.000

 Jika tidak memperhaatikan time volue of money maka proceeds yang diperoleh
selama 3 tahun adalah sebesar Rp. 30.000.000,-
 Jika memperhatikan time volue of money maka proceeds yang diperoleh selama 3
tahun hanya sebesar Rp. 24.860.000,-
1. Untuk investasi yang proceeds tiap tahunnya sama
Jika proceeds tiap tahun sama maka dapat dihitung dengan menggunakan tabel PV of
annuity (A2)
Contoh:
Suatu tawaran investasi sebesar Rp. 100.000.000,- proceeds tahunan yang
diharapkan selama 5 tahun adalah sebesar Rp. 22.500.000,- Apa pendapat saudara
jika Cost of capital 10%?
Jawab:
PV proceeds : 3,790 x Rp. 22.500.000 = Rp. 85. 275.000,-

Investas : = Rp. 100.000.000,-

NPV : -Rp. 14.725.000,-

 PI : 85. 275.000
100.000.000
Karena NPV negative dan PI kurang dari 1 maka usulan tersebut tidak diterima, atas dasar
DF = 10%

2. Untuk investasi yang proceeds tiap tahunya tidak sama jika proceeds tiap tahun tidak sama,
maka dihitung dengan mengunakan tabel Al.

Contoh :
Suatu tawaran investasi sebesar Rp. 120.000.000,- Perkiraan proceeds yang akan diperoleh
tiap tahunya adalah :
Tahun I Rp. 60.000.000,-
Tahun II Rp. 50.000.000,-
Tahun III Rp. 30.000.000,-
Tahun IV Rp. 30.000.000,-
Tahun V Rp. 30.000.000,-
Tahun VI Rp. 30.000.000,-

Apa pendapat saudara? DF 10%

Tahun Faktor proceeds PV proceeds

1 0,909 60.000.000 54.540.000
2 0,826 50.000.000 41.300.000
3 0,751 30.000.000 22.490.000
4 0,683 30.000.000 20.490.000
5 0,620 30.000.000 18.600.000
6 0,564 30.000.000 16920.000
Jumlah PV of proceeds 174.380.000
Jumlah investasi ( 120.000.000 )
NPV 54.380.000

Dengan DF 10% maka NPV positif jadi tawaran investasi diterima.

Selain itu pula dihitung Profitability Index (PI)

PI = PV of proceeds = 174.380.000 = 1,45

PV of investment 120.000.000
 Dengan DF 10% maka PI>1 jadi tawaran investasi diterima.

Jika ada beberapa usulan investasi dan setelah dihitung semuanya positif NPVnya serta PI> maka
yang dipilih yang NPVnya positif terbesar.

5.4.3. IRR (internal Rate of Return)

Prinsip IRR adalah bagaimana menentukan discount rate yang dapat mempersamakan Present
volue of Proceeds dengan investasinya. Pada keadaan tersebut NPV = 0. Dalam hal ini ada hubungan
antara NPV dan IRR, yaitu yang satu mencari NPV pada discount rate tertentu sedangkan yang
lainnya justru mencari discount ratenrya.

IRR bisa dicari dengan metode coba-coba , mula-mula dihitung jumlah PV proceeds dengan DF yang
dipilih. Kemudian dihitung jumlah PV sproceeds dan dibandingkan dengan investasi lainnya.

a. Jika PV proceeds> investasi maka gunakan DF yang lebih tinggi lagi

b. Jika PV proceeds< investasi maka gunakan I.F yang lebih kecil lagi
c. Hal tersebut diteruskan sampai diperoleh suatu DF yang menjadikan PV proceeds =
investasi atau NPV = 0.
1. Untuk investasi yang proceeds tiap tahunnya sama.
Jika proceeds tiap tahunnya sama maka dapat dihitung dengan menggunakan tabel PVof
annuity (A2).
Contoh:
Suatu tawaran investasi sebesar Rp. 45.000.000,- proceeds tahunan selama 3 tahun
sebesar Rp. 22.500.00,- carilah IRR dan apa pendapat anda jika cost of capital 10%
Jawab:
a. Adai coba dengan DF 20%
PV of proceeds : 2,106 x Rp. 22.500.000,- = Rp. 47.385.000,-
PV investasi = Rp. 45.000.000,-
NPV (+) = Rp. 2.385.000,-
b. Dicoba dengan DF 23%
PV of proceeds : 2,001 x Rp. 22.500.000,- = Rp. 45.247.500,-
PV investasi = Rp. 45.000.000,-
NPV (+) = Rp. 247.5000,-
c. Dicoba dengan DF 24%
PV of proceeds : 1,981 x Rp. 22.500.000,- = Rp. 44.572.500,-
PV investasi = Rp. 45.000.000,-(-)
NPV (-) = Rp. 427. 500,-
 Dari hasil coba-coba ternyata IRR diketahui terletak antara DF 23% dengan 24% lalu dicari
dengan interpolasi mengunakan hasil perhitungan dua tingkat Bungan yaitu 23% dan 24%.

Selisih Selisih Selisih PV proceeds dengan

tingkat bungga PV proceeds investasi

23% 45.247.500 45.247.500

24% 44.572.500 45.000.000
1% 675.000 247.500

IRR = 23% + 247.500 × 1% = 23,37%

675.000

Selisih Selisih PV proceeds Selisih PV proceeds dengan

tingkat bungga investasi
23% 45.247.000 44.572.500
24% 44.572.500 45.000.000
1% 675.000 - 427.000

IRR = 24% 427.500 ×1% = 23,37

65.500
IRR (23,37)> cost of capital (10%) , maka investasi bisa diterima.

Catatan;
Pada tingkat bungga 23,37%, NPV = 0. Jika tingkat bungga 10% NPV pasti positif besar sehingga
tawaran diterma (IRR>cost of capital).
Contoh yang proceeds tiap tahunya sama tersebut sebenarnya bisa diselesaikan dengan lebih cepat,
sebagai berikut:
Rp. 45.000.000,- =Rp. 22.500.000,-x
(Investasi) (PV proceeds)
x=2

Dengan menggunakan tabel A2, dicari pada tahun ke 3 yang PV faktornya 2,00. Angka 2,00 tidak
ada, tetapi 2,00 tersebut terletak antara 2,001 (DF 23%) dan 1,981 (DF 24%) ini berarti bahwa
timgkat bunga pasti terletak antara 23% dengan 24% lalu langsug dihitung dengan cara interpolasi
tersebut.
 2. Untuk Investasi yang proceeds tiap tahunya tidak sama.

Jika proceeds tiap tahunya tidak sama maka dapat dicari dengan menggunakan tabel Al.

Contoh:

Suatu tawaran investasi sebesar Rp. 120.000.000,- tersebut diharapkan akan diperoleh
proceeds sebagai berikut.

Tahun I Rp. 60.000.000,- Tahun IV Rp. 30.000.000,-

Tahun II Rp. 50.000.000,- Tahun V Rp. 30.000.000,-
Tahun III Rp. 30.000.000,- Tahun VI Rp. 30.000.000,-

Hitunglah IRR dan apa pendapat anda jika of capital 20%?

Jawab:

Tahun proceeds DF PV DF PV
27% 28%
1 60.000.000 0,787 47.220.000 0,781 46.860.000
2 50.000.000 0,620 31.000.000 0,610 30.500.000
3 30.000.000 0,488 14.640.000 0,476 14.280.000
4 30.000.000 0,384 11.520.000 0,372 11.160.000
5 30.000.000 0,302 9.060.000 0,291 8.730.000
6 30.000.000 0,238 7.140.000 0,227 6.310.000
Jumlah PV proceeds 120.580.000 118.340.000
Jumlah PV investasi (120.580.000) (120.000.000)
NPV + 580.000 -1.660.000

Selisih Selisih Selisih PV Proceeds

Tingkat Bungga PV Proceeds Dengan Investasi
27% 120.580.000 120.580.000
28% 118.340.000 120.000.000
1% 2.240.00 580.000
IRR = 27% + 580.000 × 1% = 27,26%
2.240.000

IRR = 28% - 1.660.000 × 1% = 27,26%1

2.240.000
Sebenarnya IRR bisa dicari dengan rumus :

IRR =P1 – C1 P2 – P1
C2– C1
Keterangan :

P1 = tingkat bunga ke 1

P2 = tingkat bunga ke 2

C1 = NPV ke 1

C2 =NPV ke 2

IRR = 27% - 580.00 28% ⎯ 27%

-1.660.000 ⎯ 580.000
27% + 0.26% = 27,26%

IRR (27,26%) > cost of capital (20%), maka tawaran investsi bisa diterima.