CONTOH SOAL

Net Present Value

Terminology
C = Cash Flow
t = time period of the investment
r = opportunity cost of capital

The Cash Flow could be positive or negative at any time period.

CIF : cash inflow pada waktu t yang dihasilkan suatu investasi

r : biaya modal
COF : initial cash outflow
t : usia investasi

NPV > 0 = Diterima NPV < 0 = Ditolak

 Net Present Value

Example
Suppose we can invest $50 today and receive
$60 in one year. What is our increase in value
given a 10% expected return?

60
Profit = -50 + $4.55
1.10
$4.55 Added Value
This is the definition of NPV
$50 Initial Investment
 Net Present Value

Net Present Value Rule

Managers increase shareholders wealth by
accepting all projects that are worth more than
they cost.

Therefore, they should accept all projects with a

positive net present value.
 NPV

Example
Perusahaan anda mempunyai kesempatan untuk
membeli gedung kantor. Anda akan mempunyai
penyewa yang bersedia untuk membayar sebesar
Rp16 jt per tahun selama 3 tahun. Pada akhir
tahun ketiga anda memperkirakan akan bisa
menjual gedung kantor itu senilai Rp 450 juta.
Harga berapa yang anda mau bayar untuk gedung
kantor itu? Rate of return yg diharapkan= 7%
 Net Present Value
$466,000
Example continued (dalam ribuan) $450,000

$16,000 $16,000 $16,000

Present Value 0 1 2 3

14,953
14,953
380,395
$409,323
Apabila gedung kantor itu ditawarkan untuk dijual
dengan harga Rp350 jt, apakah anda akan
membelinya? Dan berapa nilai tambah (added value)
yang dihasilkan oleh pembelian anda? (dalam
ribuan)

16,000 16,000 466,000

NPV 350,000 1
2

(1.07) (1.07) (1.07)3
NPV 59,323
 IRR

Adalah tingkat discount (discount rate) yang menyamakan nilai

sekarang dari aliran kas yang akan terjadi (PV inflows) dengan nilai
sekarang aliran kas keluar mula-mula (PV investment cost)

PV (inflows) = PV (investment costs)

Atau
Internal Rate of Return (IRR) - Discount rate at which NPV = 0.

Mencari IRR dilakukan dengan prosedur coba-coba (trial dan error)

Jadi, apabila present value terlalu rendah maka kita merendahkan

IRR nya. Sebaliknya apabila PV terlalu tinggi, kita meninggikan
IRRnya
contoh

Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp.

112.500.000, dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan 15 %, perkiraan arus kas
pertahun
Penyelesaian :

Bunga 12% Bunga 13%

Tahun Kas Bersih
Discount Factor PV Kas Bersih Discount factor PV Kas Bersih

1 45.000.000 0.8929 0.8850

40.180.500 39.825.000
2 37.500.000 0.7972 0.7831
29.895.000 29.366.250
3 30.000.000 0.7118 0.6931
21.354.000 20.793.000
4 22.500.000 0.6355 0.6133
14.298.750 13.799.250
5 15.000.000 0.5674 0.5428
8.511.000 8.142.000

Total PV kas bersih (cash inflow) 114.239.250 111.925.500

Total PV investasi 112.500.000 112.500.000

NPV NPV1 1.739.250 NPV2 )574.500(

 Buat perhitungan interpolasi :

Selisih PV dengan OI (nilai

Selisih bunga Selisih PV
awal) initial outlays
%12 114.239.250 114.239.250
%13 111.925.500 112.500.000
%1 2.313.750 1.739.250

IRR = 12 % + (1.739.250 / 2.313.750) x 1 %

IRR = 12 % + (0,752) x 1 %
IRR = 12 % + 0,752 %
IRR = 12,752 %

Nilai IRR lebih kecil dari 15 %, maka usulan proyek investasi ini di tolak.
 IRR

Kriteria penerimaan:
Apabila suatu proyek mempunyai IRR lebih besar daripada
biaya dana (cost of fund) maka proyek diterima.

Ini berarti proyek menguntungkan karena ada kelebihan

dana bagi shareholder setelah dana yg dihasilkan proyek
digunakan untuk membayar modal.

IRR dibandingkan dengan cost of fund atau hurdle rate.

 Perbandingan antara Metode NPV dan IRR

Apabila ada satu proyek yang independen maka NPV dan IRR akan
selalu memberikan rekomendasi yang sama untuk menerima atau
menolak usulan proyek tersebut.

Tapi apabila ada proyek2 yang mutually exclusive, NPV dan IRR tidak
selalu memberikan rekomendasi yg sama.

Ini disebabkan oleh dua kondisi:

1. Ukuran proyek berbeda. Yg satu lebih besar daripada yg lain
2. Perbedaan waktu. Waktu dari aliran kas dari dua proyek
berbeda. Satu proyek aliran kasnya terjadi pada tahun2 awal
sementara yg proyek yg lain aliran kasnya terjadi pada tahun2
akhir

Intinya: untuk proyek2 yg mutually exclusive, pilih proyek dengan NPV

yang tertinggi.
 Diversifikasi
Diversifikasi adalah berinvestasi pada berbagai jenis
saham, dengan harapan jika terjadi penurunan
pengembalian satu saham akan ditutup oleh
kenaikan pengembalian saham yang lain
Bahwa risiko portofolio dipengaruhi oleh :
Risiko masing masing saham
Proporsi dana yang diinvestasikan pada
masing masing saham
Kovarians atau koefisien korelasi antar
saham dalam portofolio
Jumlah saham yang membentuk portofolio
 Beberapa Jenis Risiko Investasi
Risiko bisnis business risk
Risiko yang timbul akibat menurunnya profitabilitas
perusahaan emiten
Risiko likuiditas liquidity risk
Risiko yang berkaitan dengan kemampuan saham yang
bersangkutan untuk dapat segera diperjualbelikan tanpa
mengalami kerugian yang berarti
Risiko tingkat bunga interest rate risk
Risiko yang timbul akibat perubahan tingkat bunga yang
berlaku di pasar