INVESTASI

MANAJEMEN INVESTASI

• Manajemen Investasi, adalah proses pengelolaan uang

• Disebut pula Manajemen Portofolio atau Manajemen Uang
• Pengelola Portofolio : Manajer Investasi (fund manajer) atau
Manajer Portofolio
• Portofolio adalah sekelompok bentuk investasi
 JENIS INVESTASI

A. REAL ASSETS
1. Properti :
Tanah, rumah apertemen dll. untuk meperoleh sewa
dan kenaikan harga
2. Logam Mulia :
– Emas, perhiasan,intan dll. sebagai pelengkap
portofolia untuk memperoleh hasil atas kenaikan
harga
– Barang antik, untuk kepuasan psikis bagi
pemiliknya
B.FINANCIAL ASSETS
1. Investasi jangka pendek : Tabungan, Giro, Sertifikat
Deposito Deposito Berjangka
2. Investasi Penyertaan : Saham Biasa (common stock)
3. Investasi Penghasilan Tetap (Fixed Income) Obligasi
(bond), Saham Preferen (preferred stock), Sekuritas
Konvertibel (convertible securities)
4. Opsi (option), Right, Warrant, Put & Call
5. Wahana Investasi Lainnya : Perdagangan komoditi dan
Bursa Berjangka (Future Trading, Reksadana (mutual
fund)
 TUJUAN INVESTASI
Penanaman uang dengan harapan :
1. Mendapat hasil, dan
2. Memperoleh nilai tambah
Ditinjau dari segi individual :
• Untuk memperoleh kehidupan yang lebih layak dimasa
depan
• Mengurangi tekanan inflasi
• Dorongan untuk menghemat pajak (memanfaatkan
keringanan pajak)
Ditinjau dari segi entitas/perusahaan :
• Meningkatkan hasil usaha melalui other income
• Menghindari adanya idle fund
• Menciptakan struktur keuangan yang lebih baik
• Memanfaatkan fasilitas perpajakan
 RISIKO INVESTASI

• Risiko Tingkat Bunga, terutama jika terjadi kenaikan

• Risiko Daya Beli, disebabkan inflasi
• Risiko Pasar, posisi bear dan bull
• Risiko Manajemen, kesalahan dalam pengelolaan
• Risiko Likuiditas, kesulitan pencairan aktiva
• Risiko Penarikan, kemungkinan redemtion
• Risiko Konversi, keharusan penukaran suatu aktiva
• Risiko Politik, nasional maupun internasional
• Risiko Industri, munculnya saingan produk homogen
FAKTOR HARUS DIPERTIMBANGKAN INVESTOR :
1. Tingkat Imbal hasil (expected return)
2. Risiko (risk)
3. Premi Risiko (Risk Premium)
4. Pendapatan (income)
5. Pajak (taxes)
6. Biaya Transaksi (transaction cost)
7. Kekayaan (wealth)
Faktor Lain :
1. Diversifikasi
2. Analisis Tehnikal
3. Analisis Fundamental
4. Teori Pasar Efisien
5. Model Penilaian harga saham
6. Strategi investasi lainnya
Kriteria:
NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible)
NPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (feasible)
NPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana
TR=TC dalam bentuk present value.

Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi,

biaya operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yang
direncanakan.
 PERHITUNGAN KRITERIA INVESTASI

1. NET PRESENT VALUE (NPV)

NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan
social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor.
Rumus: n
NPV   NBi (1  i )  n Dimana:
i 1 NB = Net benefit = Benefit – Cost
atau C = Biaya investasi + Biaya operasi
n
NBi = Benefit yang telah didiskon
NPV   = Cost yang telah didiskon
i 1 (1  i ) n
i = diskon faktor
atau n = tahun (waktu)
n n
NPV   Bi  Ci   N Bi
i 1 i 1
CONTOH :
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri
pengolahan hasil pertanian, diketahui:
Dana investasi: Rp. 35.000.000,- dialokasikan selama 2 tahun, yaitu tahun
persiapan Rp. 20.000.000,- dan tahun pertama Rp. 15.000.000,-. Kegiatan
pabrik dimulai setelah tahun ke-2 dari pengembangan kontruksi.
Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari
berbagai biaya pada tahun kedua sebesar Rp 5.000.000,- per tahun dan
untuk tahun-tahun berikutnya seperti pada tabel 1.
Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan
hasil-hasil pertanian. Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan
jumlah penghasilan Rp 10.000.000,- sedang tahun-tahun berikutnya
seperti terlihat pada tabel 1, discount factor sebesar 18 %
Pertanyaan :
a. Buat Tabel NPV, berdasarkan kriteria apakah investasi layak dibiayai
b. Buat Tabel BC, simpulkan apakah investasi layak dibiayai
c. Buat Tabel IRR, berdasarkan kriteria apakah investasi layak dibiayai
NET PRESENT VALUE
Tabel 1: Perhitungan NPV (Rp.000)

Thn S Biaya Total Cost Benefit Net D.F. Present

Operasi Benefit 18% Value

0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 -20.000

1 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 -12,713
2 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 3,591
3 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 3,652
4 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 4,126
5 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 4,371
6 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 5,186
7 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 5,336
8 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 5,586
9 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 5,863

10 - 11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 6,115

NPV
11.114

Keputusan Investasi :
Hasil menunjukkan bahwa NPV = 11.114 atau NPV > 0, ini berarti proyek investasi
layak dibiayai
2. BENEVIT COST RATIO (B/C RATIO)
Tabel 2: Perhitungan BC Ratio (Rp.000)
Thn Investas Biaya Total Benefit Net D.F. B C
i Operasi Cost Benefit 18% (Benefit (Cost)
)
0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 - 20.000
1 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 - 12.713
2 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 7.182 3.591
3 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 7.304 3.652
4 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 7.221 3.095
5 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 7.431 3.060
6 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 7.778 2.593
7 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 7.848 2.511
8 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 7.980 2.394
9 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 8.118 2.255
10 - 11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 8.217 2.102
69.080 57.966

Keputusan Investasi :
B/C Ratio = 69.080/57.966 = 1,192, atau B/C Ratio > 1 berarti investasi layak dibiayai
3. INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol).
Jika IRR > COC maka proyek dikatakan layak
IRR = COC berarti proyek pada BEP
IRR < COC dikatakan bahwa proyek tidak layak.
Untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung dulu NPV1 dan
NPV2 dengan cara coba-coba. Jika NPV1 bernilai positif maka discount
factor kedua harus lebih besar dari COC, dan sebaliknya.
Dari percobaan tersebut maka IRR berada antara nilai NPV positif dan
NPV negatif yaitu pada NPV = 0.

Rumus: IRR  i1 
NPV1
i2  i1 
( NPV1  NPV2 )
dimana: i1 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1
i2 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2
Tabel 3: Perhitungan IRR (Rp.000)
Thn Net Benefit D.F. Present Value D.F. Present Value
18% (PV1) 24% (PV2)
0 -20.000 1,0000 -20.000 1,0000 -20.000
1 -15.000 0,8475 -12,713 0,8065 -12,713
2 5.000 0,7182 3,591 0,6504 3,591
3 6.000 0,6086 3,652 0,5245 3,652
4 8.000 0,5158 4,126 0,4230 4,126
5 10.000 0,4371 4,371 0,3411 4,371

6 14.000 0,3704 5,186 0,2751 5,186

7 17.000 0,3139 5,336 0,2218 5,336
8 21.000 0,2660 5,586 0,1789 5,586
9 26.000 0,2255 5,863 0,1443 5,863

10 32.000 0,1911 6,115 0,1164 6,115

NPV1 = 11.114 NPV2 = -48,94
IRR  i1 
NPV1
i2  i1 
( NPV1  NPV2 )
11.114
IRR  0,18  (0,24  0,18)
(11.114  48)
IRR  0,23974  23,97%

Keputusan Investasi :
Hasil perhitungan menunjukkan bahwa IRR 23,97% lebih
besar dari COC sebesar 18%, berarti proyek tersebut
layak dikerjakan.
 SOAL TUGAS KELAYAKAN INVESTASI
Dosen : Dr.H.Ramli Hatma,SE,MM

Perusahaan PT.ABC yang bergerak dibidang industri makanan kaleng akan

menambah mesin produksi (disertai tempat pabriknya) dengan nilai investasi Rp.
45.000.000,- dialokasikan selama 2 tahun, yaitu tahun persiapan Rp. 35.000.000,-
dan tahun pertama Rp. 10.000.000,-. Kegiatan pabrik dimulai setelah tahun ke-2
Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari berbagai
biaya pada tahun kedua sebesar Rp 8.500.000,- dan penghasilan Rp 20.000.000,-
per tahun dan untuk tahun-tahun berikutnya seperti pada tabel (terlampir),
discount factor sebesar 18 %
Pertanyaan :
a. Buat Tabel NPV, berdasarkan kriteria apakah investasi layak dibiayai
b. Buat Tabel BC, simpulkan apakah investasi layak dibiayai
c. Buat Tabel IRR, berdasarkan kriteria apakah investasi layak dibiayai, gunakan
discount factor 24 % untuk mendapatkan PV2 (negatif)
d. Buat Kesimpulan dan Keputusan Investasi
Catatan :
Tabel DF 18 % dan 24 % terlampir
 Lampiran Soal Tugas Kelayakan Investasi

Benefit DF 18 % DF 24 %
Tahun Investasi Total Cost

0 (35,000) 35,000 - 1.0000 1.0000

1 (10,000) 10,000 - 0.8475 0.8065

2 0 8,500 20,000 0.7182 0.6504

3 0 9,000 22,000 0.6086 0.5245

4 0 10,000 22,500 0.5158 0.4230

5 0 11,000 22,000 0.4371 0.3411

6 0 11,000 23,500 0.3704 0.2751

7 0 12,000 25,500 0.3139 0.2218

8 0 12,500 30,000 0.2660 0.1789

9 0 12,500 32,000 0.2255 0.1443

10 0 13,500 35,000 0.1911 0.1164

SEMOGA SUKSES