ANALISIS KRITERIA

INVESTASI
INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
 Ukuran kedua dari perhitungan kriteria investasi adalah IRR.
IRR atau internal rate of return adalah suatu tingkat discount
rate yang menghasilkan net present value sama dengan 0 (nol).
Dengan demikian apabila hasil perhitungan IRR lebih besar dari
Social opportunity Cost of Capital (SOCC) dikatakan
proyek/usaha tersebut feasible, bila sama dengan SOCC berarti
pulang pokok dan di bawah SOCC proyek tersebut tidak
feasible.
 Untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung nilai NPV1
dan nilai NPV2 dengan cara coba – coba. Apabila nilai NPV1
telah menunjukkan angka positif maka discount factor yang
kedua harus lebih besar dari SOCC dan sebaliknya apabila NPV1
menunjukkan angka negatif maka discount factor yang kedua
berada di bawah SOCC atau discount factor.
INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
Fomula untuk IRR dapat dirumuskan sebagai berikut:

NPV1
IRR  i1  .(i2  i1 )
( NPV1  NPV2 )
Di mana :
i1 = adalah tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1
i2 = adalah tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2
Kriteria:
a. IRR > SOCC, berarti proyek tersebut feasible untuk dikerjakan.
b. IRR < SOCC ini berarti tidak layak untuk dikembangkan
c. IRR = SOCC, berarti proyek berada dalam keadaan break even point.
Pada contoh perhitungan sebelumnya diperoleh NPV = Rp. 5.395.000 dan
bernilai positif. Oleh karena NPV bernilai positif maka DF kedua harus
dinaikkan di atas DF 18%.
NET PRESENT VALUE (NPV)
Persiapan Perhitungan Net Present Value

Biaya Present
Investasi
Operasi Total Cost Benefit Net Benefit Value
(Rp.000)
Thn (Rp.000) (Rp. 000) (Rp.000) (Rp. 000) D.F. 18% (Rp.000)
0 25000 0 25000 - -25000 1.000 -25,000
1 15000 0 15000 - -15000 0.8475 -12,713
2 0 6000 6000 10000 4000 0.7182 2,873
3 0 6000 6000 12000 6000 0.6085 3,651
4 0 6000 6000 14000 8000 0.5158 4,126
5 0 7000 7000 17000 10000 0.4371 4,371
6 0 7000 7000 21000 14000 0.3704 5,186
7 0 8000 8000 25000 17000 0.3139 5,336
8 0 9000 9000 30000 21000 0.266 5,586
9 0 10000 10000 36000 26000 0.2255 5,863
NPV 5,395
INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
PERSIAPAN PERHITUNGAN IRR INDUSTRI YANG MENGOLAH
HASIL-HASIL PERTANIAN

Present Present Present

Net Benefit Value Value Value
Thn (Rp. 000) D.F. 18% (Rp.000) D.F. 20% (Rp.000) D.F. 21% (Rp.000)

0 -25000 1.0000 -25,000 1.0000 -25,000 1.0000 -25,000

1 -15000 0.8475 -12,713 0.8333 -12,500 0.8264 -12,396

2 4000 0.7182 2,873 0.6944 2,778 0.6830 2,732
3 6000 0.6085 3,651 0.5787 3,472 0.5645 3,387
4 8000 0.5158 4,126 0.4822 3,858 0.4665 3,732
5 10000 0.4371 4,371 0.4019 4,019 0.3855 3,855
6 14000 0.3704 5,186 0.3349 4,689 0.3186 4,460
7 17000 0.3139 5,336 0.2791 4,745 0.2633 4,476
8 21000 0.2660 5,586 0.2326 4,885 0.2176 4,570
9 26000 0.2255 5,863 0.1938 5,039 0.1799 4,677
10 32000 0.1911 6,115 0.1615 5,168 0.1486 4,755
NPV     5,395   1,152   -751
INTERNAL RATE OF RETURN
(IRR)
NPV1
IRR  i1  .(i2  i1 )
( NPV1  NPV2 )

5.395
IRR  0,18  .(0,21  0,18)
5.395  751

IRR = 0, 18 + (0.877806703 x 0.03)

IRR = 0.18 + 0.02633
IRR = 20,63%
Kesimpulan:
IRR > SOCC atau 20,63% > 18%, yang berarti proyek tersebut
feasible untuk dikerjakan.
INTERNAL RATE OF RETURN
(IRR)
Kembali pada contoh sebelumnya, internal rate of return merupakan
tingkat bunga yang menyamakan antara harga beli (orignal outlays)
dengan present value. Berdasrakan uraian ini, untuk mendapatkan nilai PV
= Original Outlays harus dicari dengan menggunakan dua tingkat bunga.
Tingkat bunga pertama menghasilkan PV lebih kecil dari Original Outlays
dan tingkat bunga kedua lebih besar dari Original Outlays.
Present value I dengan DF = 18 % menghasilkan PV seperti terlihat dalam
perhitungan sebelumnya PV = Rp 69.099.059,-
dan present value II degan DF = 14 % dihitung sebagai berikut :

20.000.000 20.000.000 20.000.000

PV   2
 3

(1  0,14) (1  0,14) (1  0,14)
20.000.000 20.000.000 15.000.000
 
(1  0,14) 4 (1  0,14) 5 (1  0,14) 5

PV = 17.543.860 +15.389.351 + 13.499.430 +

11.841.606 + 10.387.373 + 7.790.530
PV = Rp 76.452.149,-
INTERNAL RATE OF RETURN
(IRR)
PV = 17.543.860 +15.389.351 + 13.499.430 +
11.841.606 + 10.387.373 + 7.790.530
PV = Rp 76.452.149,-

i 2  ii
IRR  i1  ( PVi  OO).
PV2  PV1
IRR = 14 + (76.452.149) – 75.000.000)
x ( 18 -14) / (69.099.059 – 76.452.149)
= 14 + (1.452.149) x 4/7.353.090)
= 14 + 0,79 = 14,79 %
INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
Nilai IRR adalah sebesar Rp 14,79% dan lebih kecil dari tingkat bunga yang
berlaku dimasyarakat (DF=18%), maka penggantian mesin baru tersebut tidak
layak.
Persiapan Perhitungan NPV dan IRR dalam Penggantian Mesin Baru
Present
Value
Net
Investasi Cash Flow
Benefit
p (000) Rp (000) Present
Rp.(000)
Value D.F
Thn D.F. 18% Rp (000) 14% Rp (000)
0 75000   -75000 1.000 -75000 1.0000 -75000
1 -   20000 0.8475 16950 0.8772 17544
2 -   20000 0.7182 14364 0.7695 15390
3 -   20000 0.6085 12170 0.6750 13500
4 -   20000 0.5158 10316 0.5921 11842
5 -   20000 0.4371 8742 0.5194 10388
6 -   15000 0.4371 6557 0.5194 7791
       NPV   -5902   1455
INTERNAL RATE OF RETURN
(IRR)
Net Present value = - Rp 5.902.000,-

1.455
IRR =  0,14  .(0,18  0,14)
1.455  5.902

IRR = 0,1479 = 14,79 %

Soal 2 :
Perusahan Zamanria sedang mempertimbangkan suatu usulan
proyek investasi
senilai Rp 150.000.000, umur proyek diperkirakan 5 tahun tanpa nilai
sisa.
Arus kas yang dihasilkan :
Tahun 1 adalah Rp 60.000.000
Tahun 2 adalah Rp 50.000.000
Tahun 3 adalah Rp 40.000.000
Tahun 4 adalah Rp 35.000.000
Tahun 5 adalah Rp 28.000.000
Jika diasumsikan DF = 10 % berapakah NPV dan IRR?
Dicoba dengan faktor diskonto 16%
Tahun 1 arus kas = Rp.60.000.000 x 0,8621 Rp.51.726.000
Tahun 2 arus kas = Rp.50.000.000 x 0,7432 Rp37.160.000
Tahun 3 arus kas = Rp.40.000.000 x 0,6417 Rp25.668.000
Tahun 4 arus kas = Rp.35.000.000 x 0,5523 Rp19.330.500
Tahun 5 arus kas = Rp.28.000.000 x 0,6419 Rp17.973.200
Total PV Rp100.131.700
Investasi Awal Rp150.000.000
Net Present Value -Rp49.868.300
Dicoba dengan faktor diskonto 10%
Tahun 1 arus kas = Rp.60.000.000 x 0,9090 54540000
Tahun 2 arus kas = Rp.50.000.000 x 0,8264 Rp41.320.000
Tahun 3 arus kas = Rp.40.000.000 x 0,7513 Rp30.052.000
Tahun 4 arus kas = Rp.35.000.000 x 0,6830 Rp23.905.000
Tahun 5 arus kas = Rp.28.000.000 x 0,6209 Rp17.385.200
Total PV Rp167.202.200
Investasi Awal Rp150.000.000
Net Present Value Rp17.202.200
Perhitungan interpolasi :
Selisih Bunga Selisih PV Selisih PV dengan Investasi Awal
10% Rp167.202.200 Rp167.202.200
16% Rp100.131.700 Rp150.000.000
6% Rp67.070.500 Rp17.202.200
IRR= 10% + (Rp.17.202.200/Rp. 67.070.500) x 6 %
IRR= 11,5388 %
Kesimpulan :
Usulan proyek investasi tersebut sebaiknya diterima, karena IRR > 10%