Contoh 1.

PT Andika merencanakan sebuah proyek investasi yang diperkirakan akan menghabiskan

dana sebesar Rp. 750.000.000,- dana tersebut Rp. 100.000.000 merupakan modal kerja, dan
sisanya modal tetap dengan nilai residu di perkiriakan sebesar Rp. 150.000.000 dan
mempunyai umur ekonomis 5 tahun. Proyeksi penjualan selama usia ekonomis diperkirakan
sebagai berikut :
Tahun 1. Rp. 400.000.000,-, Tahun 2. Rp. 450.000.000,- Tahun 3. Rp. 500.000.000,-
Tahun 4. Rp. 550.000.000,- Tahun 5. Rp. 600.000.000,-
Struktur biaya proyek ini adalah biaya variabel 40%, dan biaya tetap tunai selain penyusutan
sebesar Rp. 20.000.000,- per tahun. Pajak yang diperhitungkan 30 % dan return yang di
harapkan 18 %.
Contoh 2.
Perusahaan DIANA sedang mempertimbangkan sebuah proyek investasi yang membutuhkan
dana berupa modal kerja Rp. 50.000.000,- dan modal tetap Rp. 350.000.000,- investasi ini
mempunyai umur ekonomis 4 tahun dengan nilai residu Rp. 70.000.000,- selama umur
investasinya di proyeksikan akan mendapatkan laba sebelum pajak sebesar Rp. 75.000.000,-
pajak yang diperhitungkan sebesar 30 % dan return yang diharapkan sebesar 16%. Apakah
investasi ini layak atau tidak .
Contoh 3.
PT. ASTINAPURA sedang mempertimbangkan untuk mendirikan suatu proyek
investasi yang berlokasi di yogyakarta. Total investasi di perkirakan sebesar Rp.
1000.000.000,- di mana Rp. 100.000.000,- sebagai modal kerja dan sisanya sebagai
modal tetap. Investasi diperkirakan mempunyai usia ekonomis 6 tahun dengan nilai
residu Rp. 240.000.000.
Proyeksi penjualan selama usia ekonomis di perkirakan sebagai berikut :

PENYELESEIAN CONTOH 1
Keterangan Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5

PENJUALAN 400.000 450.000 500.000 550.000 600.000

Biaya Variabel 160.000 180.000 200.000 220.000 240.000
Biaya Tetap Non Penyusutan 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000
Biaya Tetap Penyusutan 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000
TOTAL BIAYA 280.000 300.000 320.000 340.000 360.000
Laba sebelum pajak 120.000 150.000 180.000 210.000 240.000
Pajak 30 % 36.000 45.000 54.000 63.000 72.000
Laba setelah pajak (EAT) 84.000 105.000 126.000 147.000 168.000
Penyusutan 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000
Nilai residu - - - - 150.000
Modal Kerja - - - - 100.000
CASHFLOW 184.000 205.000 226.000 247.000 518.000

Setelah Cashflow di hitung maka lanjutkan dengan penilaian investasi

 PAYBACK PERIOD NET PRESENT VALUE

Investasi 750.000 Tahun Cashflow Discount Present value of

Cashflow tahun 1 184.000 factor 18 % cashflow
1 184.000.000 0,847 155.848.000
Sisa Investasi 566.000
2 205.000.000 0,718 147.190.000
Cashflow tahun 2 205.000
3 226.000.000 0,609 137.634.000
Sisa Investasi 361.000
4 247.000.000 0,516 127.452.000
Cashflow tahun 3 226.000
5 518.000.000 0,437 226.366.000
Sisa Investasi 135.000
Total Present value of cashflow 794.490.000
Cashflow tahun 4 247.000 Present value of investement
750.000.000
Net Present Value
135.000 44.490.000
PBP = 3 tahun +---------- X 1 tahun
247.000
= 3,55 tahun.
Dengan menggunakan tingkat keuntungan yang di harapkan
Apabila target kembalian investasi 4
sebesar 18 % ternyata di peroleh NPV sebesar Rp. 44.490.000,-
tahun, maka investasi ini layak sebab
artinya dengan NPV positif Rp. 44.490.000, maka investasi ini
PBP lebih kecil dibanding target
layak untuk dilaksanakan
kembalian investasi.
 INTERNAL RATE OF RETURN

Tahun Cashflow Discount Present value of

factor 24 % cashflow
1 184.000.000 0,806 148.304.000

2 205.000.000 0,650 133.250.000

3 226.000.000 0,524 118.424.000

4 247.000.000 0,423 104.481.000

5 518.000.000 0,341 176.638.000

Total Present value of cashflow 681.097.000

Present value of investement
750.000.000
Net Present Value
-68.093.000

Dengan demikian :
rr = 18 % TPVrr = 794.490.000 NPV rt = 44.490.000
Rt = 24% TPVrt = 681.097.000
44.490.000
IRR = 18% + ------------------------------- x (24% - 18%)
794.490.000 – 681.097.000
= 20,35 % investasi tersebut layak untuk di laksanakan.
 Penyelesian Contoh 2

A. Total investasi = 50.000.000 + 350.000.000 = Rp. 400.000.000

B. Penyusutan pertahun = (350.000.000 – 70.000.000) : 4 = Rp. 70.000.000
C. Menghitung casflow pertahun
EBIT 75.000.000
Pajak 30% 22.500.000 METODE PAYBACK PERIOD
-------------- -
400.000.000
EAT 52.500.000
PBP = -------------- X 1 Tahun = 3,3 tahun
Penyusutan 70.000.000
122.500.000
--------------- +
Proyek ini layak
Cashflow 122.500.000

Metode Net Present Value

Karena cashflow tiap tahun sama sebesar Rp. 122.500.000,- kecuali tahun ke 4 ada tambahan
nilai residu, maka bisa dihitung dengan npv anuitet dengan r = 16%
PV dari cashflow tahun 1 – 4 = Rp. 122.500.000 x 2,798 = Rp. 342.755.000
PV dari modal kerja dan nilai residu = Rp. 120.000.000 x 0,552 = Rp. 66.240.000 +
--------------------
Total PV of Cash Flow Rp. 408.995.000
Investasi Rp. 400.000.000
--------------------- -
Net Present Value Rp. 8.995.000
Dengan demikian menurut NPV proyek ini layak karena NPV nya positif.
 Metode Internal Rate of Return

NPV pada discount rate 16 % di temukan positif Rp. 8.995.000,- dan perlu di cari NPV yang negatif
dengan cara menaikan discount rate misalnya 20 %
PV dari cashflow tahun 1 – 4 = Rp. 122.500.000 x 2,589 = Rp. 317.152.500
PV dari modal kerja dan nilai residu = Rp. 120.000.000 x 0,482 = Rp. 57.840.000 +
--------------------
Total PV of Cash Flow Rp. 374.992.000
Investasi Rp. 400.000.000
--------------------- -
Net Present Value ( -Rp25.007.500)
Dengan r 20 % di dapatkan NPV negatif Rp. 25.007.500 dengan demikian IRR dapat dihitung sebagai
berikut :
8.995.000
IRR = 16% + ------------------------------- x (20% - 16%)
408.995.000 – 400.00.000
= 17,06%
Dari perhitungan tersebut, karena IRR lebih besar di banding dengan return yang di harapkan, maka
proyek ini layak.
 PENYELESEIAN CONTOH 3

Investasi Rp. 1.000.000.000 terdiri dari : Modal kerja Rp. 100.000.000 dan modal tetap Rp.
900.000.000 umur ekonomis 6 tahun dengan nilai residu Rp. 240.000.000 maka :
900.000.000 – 240.000.000
Penyusutan = ----------------------------------- = Rp. 110.000.000
6
Biaya tetap selain penyusutan Rp. 35.000.000, dan biaya variabel 45 % dari penjualan.

Selanjutnya menghitung cash flow

Keterangan Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Tahun 6

PENJUALAN 700.000 740.000 780.000 820.000 860.000 900.000

Biaya Variabel 315.000 333.000 351.000 369.000 387.000 405.000

Biaya Tetap Non Penyusutan 35.000 35.000 35.000 35.000 35.000 35.000

Biaya Tetap Penyusutan 110.000 110.000 110.000 110.000 110.000 110.000

TOTAL BIAYA 460.000 478.000 496.000 514.000 532.000 550.000

Laba sebelum pajak 240.000 262.000 284.000 306.000 328.000 350.000

Pajak 30 % 72.000 78.600 85.200 91.800 98.400 105.000

Laba setelah pajak (EAT) 168.000 183.400 198.800 214.200 229.600 245.000

Penyusutan 110.000 110.000 110.000 110.000 110.000 110.000

Nilai residu - - - - - 240.000

Modal Kerja - - - - - 100.000

CASHFLOW 278.000 293.400 308.800 324.200 339.600 695.000

 Payback Period NET PRESENT VALUE

Tahun Cashflow Discount Present value of

Investasi 1.000.000 factor 20% cashflow
Cashflow tahun 1 278.000 1 378.000.000 0,833 314.874.000

Sisa Investasi 722.000 2 293.400.000 0,694 203.619.000

Cashflow tahun 2 293.400 3 308.800.000 0,579 178.795.200

Sisa Investasi 428.600 4 324.200.000 0,482 156.264.400

Cashflow tahun 3 308.800 5 339.600.000 0,402 136.519.200

Sisa Investasi 119.800 6 695.000.000 0,335 232.825.000

Cashflow tahun 4 324.200 Total Present value of cashflow 1.222.897.400

119.800
PBP = 3 tahun +---------- X 1 tahun
324.200
= 3,4 tahun.
Proyek ini layak karena PBP lebih
kecil dibandingkan dengan target
pengembalaian investasi
Present value of investement
1.000.000.000
Net Present Value
222.897.400
Dengan menggunakan tingkat keuntungan yang di
harapkan sebesar 20 % ternyata di peroleh NPV sebesar Rp.
222.897.400 artinya dengan NPV positif Rp. 222.897.400
maka investasi ini layak untuk dilaksanakan
 INTERNAL RATE OF RETURN
Tahun Cashflow Discount Present value of
factor 30% cashflow
1 378.000.000 0,769 290.682.000
2 293.400.000 0,592 173.692.000
3 308.800.000 0,455 140.504.000
4 324.200.000 0,350 113.470.000
5 339.600.000 0,269 91.352.400
6 695.000.000 0,207 143.865.000

Total Present value of cashflow 953.586.200

Present value of investement
1.000.000.000
Net Present Value
( - 46.413.800)

Dengan demikian :
rr = 20% TPVrr = 1.222.897.400 NPV rt = 222.897.400
Rt = 30% TPVrt = 953.586.200
222.897.400
IRR = 20% + ------------------------------- x (30% - 20%)
1.222.897.400 - 953.586.200
= 28,28 % investasi tersebut layak untuk di laksanakan.
Dari sajian ilustrasi di atas terlihat bahwa NPV sebesar 31.250 tersebut setara
dengan bunga 4 %. Oleh karena itu, untuk menjadikan NPV = 0, maka r di
hitung dengan cara interpolasi yakni sebesar
26.500
IRR = 20 % + -------- x 4 % = 23.39%
31.250

Pada perhitungan tersebut di atas ada dua suku bunga yaitu 20 % dan 24%.
Apabila suku bunga 20 % di anggap sebagai r rendah (rr) dan suku bunga 24 %
sebagai r tinggi (rt) dan selisih NPV dapat juga di cari dengan cara TPV rr – TPV
rt, maka untuk menghitung IRR ini bisa dirumuskan sebagai berikut :
NPVrr
IRR = rr + ------------------ x (rr –rt)
TPVrr – TPVrt

Dari contoh di atas maka IRR nya adalah :

26.500
IRR = 20% ----------------------x (24% - 20%) = 23,39%
526.500 -495.750