KEPUTUSAN

INVESTASI
 PENDAHULUAN

Together, We Do The Best

Perencanaan terhadap keputusan investasi
penting dilakukan karena beberapa hal sebagai
berikut:
Dana yang dikeluarkan untuk keperluan
investasi sangat besar,
Dana yang dikeluarkan akan terikat dalam
jangka panjang,
Keputusan investasi menyangkut harapan
terhadap hasil keuntungan di masa yang akan
datang,

Together, We Do The Best

 PEMBAHASAN

Together, We Do The Best

ALIRAN KAS (CASHFLOW)

1 • INITIAL CASHFLOW

• OPERATIONAL
2 CASHFLOW

3 • TERMINAL CASHFLOW

Together, We Do The Best

 INITIAL CASHFLOW

Aliran kas yang berhubungan dengan

pengeluaran-pengeluaran kas untuk keperluan
investasi

Together, We Do The Best

 OPERATIONAL CASHFLOW
Aliran kas yang dapat digunakan untuk
menutup investasi.
Biasanya diterima setiap tahun selama usia
investasi, dan berupa aliran kas bersih.
Dapat dihitung dengan menambahkan laba
akuntasi dengan penyusutan.

Cashflow = Laba setelah pajak + Penyusutan + Bunga (1-pajak)

Together, We Do The Best

 TERMINAL CASHFLOW
Aliran kas yang diterima sebagai akibat
habisnya umur suatu proyek investasi.

0 1 2 3 4

Initial Operational Operational Operational Operational

Cashflow Cashflow Cashflow Cashflow Cashflow
+ Terminal
Cashflow

Together, We Do The Best

 METODE PENILAIAN
INVESTASI

ARR PBP NPV IRR PI

Together, We Do The Best

 Accounting rate of return
Metode penilaian investasi yang mengukur seberapa
besar tingkat keuntungan dari investasi.
Angka yang dipergunakan adalah laba setelah pajak
(EAT) yang dibandingkan dengan rata-rata investasi.

𝐑𝐚𝐭𝐚 −𝐑𝐚𝐭𝐚 𝐄𝐀𝐓

𝐀𝐑𝐑= 𝐗 𝟏𝟎𝟎 %
𝐑𝐚𝐭𝐚 − 𝐑𝐚𝐭𝐚 𝐈𝐧𝐯𝐞𝐬𝐭𝐚𝐬𝐢
Apabila nilai ARR > keuntungan yang disyaratkan, maka
proyek tersebut diterima.

Together, We Do The Best

 Contoh
• II = Rp.500.000.000,-. ;UE = 5 tahun;NS = Rp.150.000.000,-.
• EAT masing-masing
• Tahun 1 = Rp.90.000.000,-
• Tahun 2 = Rp.120.000.000.-
• Tahun 3 = Rp.150.000.000,-
• Tahun 4 = Rp.180.000.000,-
• Tahun 5 = Rp.210.000.000,-
• Maka nilai ARR nya adalah

• = 46,15%

Together, We Do The Best

 PAYBACK PERIOD
Suatu periode yang diperlukan untuk menutup
kembali pengeluaran investasi dengan
menggunakan aliran kas yang diterima

Together, We Do The Best

Contoh
I = Rp 300.000.000,-
Cashflow per tahun = Rp 150.000.000,-
maka payback periodnya adalah

= 2 Tahun

Together, We Do The Best

Perhitungan PBP apabila cashflow per tahun tidak
sama
• I = Rp300.000.000,- cashflow selama 5 tahun masing-masing
Rp50.000.000,;Rp75.000.000;Rp120.000.000,-;Rp.150.000.000,-;Rp175.00
0.000,-,
Investasi 300.000.000
Cashflow tahun1 50.000.000
250.000.000
Cashflow tahun2 75.000.000
175.000.000
Cashflow tahun3 120.000.000
55.000.000
Cashflow tahun4 150.000.000 
• PBP = 3 + x 1 Thn = 3,37 dibulatkan menjadi 3,4 Tahun

Together, We Do The Best

 Net present value
Selisih antara nilai sekarang dari cashflow
dengan nilai sekarang dari investasi.
Apabila NPV positif, maka investasi tersebut
layak dilakukan.
Contoh perhitungan NPV untuk investasi
Rp300.000.000,- , dengan keuntungan yang
diharapkan 17% dan data cashflow selama 5
tahun sebagai berikut:

Together, We Do The Best

 Tabel 1. Perhitungan Net Present Value r=17%
Present Value of
Tahun Cashflow Discount Factor
Cashflow
1 50.000.000 0,8547 42.735.000
2 75.000.000 0,7305 54.787.500
3 120.000.000 0.6244 74.928.000
4 150.000.000 0,5336 80.040.000
5 175.000.000 0,4561 79.817.500
Total Present Value of Cashflow 332.308.000
Present Value of Invesment 300.000.000
NET PRESENT VALUE 32.308.000

Dari perhitungan diatas diketahui bahwa nilai NPV

positif Rp32.308.000,- artinya proyek tersebut layak.

Together, We Do The Best

 Internal rate of return
Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat discount rate
yang dapat menyamakan PV of cashflow dengan PV of
Invesment. Untuk mencari besarnya IRR diperlukan data
NPV yang mempunyai kutub positif dan negatif. Setelah
didapatkan 2 kutub positif dan negatif selanjutnya dibuat
interpolasi atau dihitung dengan rumus sebagai berikut

Dimana
• rr = tingkat discount rate (r) lebih rendah
• rt = tingkat discount rate (r) lebih tinggi
• TPV = Total Present Value
• NPV = Net Present Value

Together, We Do The Best

Dengan menggunakan contoh NPV pada metode Net Preset
Value yang telah ditemukan NPV positif Rp32.308.000,- dengan
rate 17% selanjutnya dicari NPV negatif dengan menaikkan
tingkat discount rate, misalnya dinaikkan menjadi 25%, maka
NPV nya adalah
Tabel 2 Perhitungan Net Present Value r = 25%

Tahun Cashflow Discount Factor Present Value of Cashflow

1 50.000.000 0,8 40.000.000
2 75.000.000 0,64 48.000.000
3 120.000.000 0,512 61.440.000
4 150.000.000 0,4096 61.440.000
5 175.000.000 0,3277 57.347.500

Total Present Value of Cashflow 268.227.500

Present Value of Invesment 300.000.000
NET PRESENT VALUE
(31.772.500)

Together, We Do The Best

Sehingga IRR dapat dihitung

= 21,03%
Setelah nilai IRR ditemukan untuk menilai apakah proyek
layak dijalankan atau ditolak adalah dengan
membandingkan keuntungan yang disyaratkan dengan
IRR. Proyek tersebut dinilai layak karena nilai IRR lebih
besar dari return yang diharapkan.

Together, We Do The Best

 Profitability indeks
Metode profitability index (PI) adalah
metode dengan menghitung perbandingan
antara present value dari penerimaan dengan
present value dari investasi. Bila profitability
index ini lebih besar dari satu, maka proyek
investasi dinilai layak. Rumus yang digunakan
untuk menghitung PI adalah

Together, We Do The Best

 Bila kita menggunakan contoh pada metode
NPV, maka bisa kita hitung profitability
indexnya

Dari contoh tersebut investasi dinilai layak

dijalankan karena nilai PI lebih besar dari 1.

Together, We Do The Best

 CONTOH SOAL

PT. ASTINAPURA sedang mempertimbangkan untuk mendirikan suatu proyek investasi

yang berlokasi di Singaraja. Total investasi diperkirakan sebesar Rp 1.000.000.000,-,
dimana Rp 100.000.000,- sebagai modal kerja dan sisanya sebagai modal tetap. Investasi
diperkirakan mempunyai usia ekonomis 6 tahun dengan nilai residu Rp 240.000.000,-.
Proyeksi penjualan selama usia ekonomisnya diperkirakan sebagai berikut :

Penjualan Penjualan
Tahun Tahun
(ribu rupiah) (ribu rupiah)
1 700.000 4 820.000
2 740.000 5 860.000
3 780.000 6 900.000

Struktur biaya yang dikeluarkan adalah Biaya Variabel 45% dan biaya selain penyusutan
sebesar Rp 35.000.000,-. Pajak 30% dan tingkat keuntungan diharapkan sebesar 20%.
Jawab :
Investasi Rp 1.000.000.000,- terdiri dari :
Modal kerja Rp 100.000.000,- dan Modal tetap Rp 900.000.000,- umur
ekonomis 6 tahun dengan nilai residu Rp 240.000.000,-.

900.000.000 – 240.000.000
Penyusutan = = Rp 110.000.000,-
6

Biaya tetap selain penyusutan Rp 35.000.000,-, Biaya variable 45% dari

penjualan.
 a. Menghitung Cashflow
KETERANGAN Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Tahun 6
PENJUALAN 700.000 740.000 780.000 820.000 860.000 900.000
Biaya Variabel 315.000 333.000 351.000 369.000 387.000 405.000
Bi. Tetap Non Penyus 35.000 35.000 35.000 35.000 35.000 35.000
Biaya Tetap 110.000 110.000 110.000 110.000 110.000 110.000
Penyusutan

TOTAL BIAYA 460.000 478.000 496.000 514.000 532.000 550.000

Laba Sebelum Pajak 240.000 262.000 284.000 306.000 328.000 350.000
Pajak 30% 72.000 78.600 85.200 91.800 98.400 105.000
EAT 168.000 183.400 198.800 214.200 229.600 245.000
Penyusutan 110.000 110.000 110.000 110.000 110.000 100.000
Nilai Residu - - - - - 240.000
Modal Kerja - - - - - 100.000

Cashflow 278.000 293.400 308.800 324.200 339.600 695.000

 b. Accounting rate of return

(168.000 + 1183.400 + 198.800 + 214.200 + 229.600 + 245.000) : 6

APR =
1.000.000 + 240.000
2

= 33,31 %
Karena tingkat keuntungan yang disayaratkan sebesar 20%, maka menurut metode
ini proyek investasi ini layak, sebab ARR = 33,31% lebih besar disbanding dengan
return diharapkan
 c. Payback period

Investasi 1.000.000,-
Cashflow tahun 1 278.000,-
722.000,-
Cashflow tahun 2 293.400,-
428.600,-
Cashflow tahun 3 308.800,-
119.800,-
Cashflow tahun 4 324.200,-

PBP = 3 tahun + x 1 tahun

119.800,-
324.200,-
= 3,4 tahun
Apabila target kembalian investasi 4 tahun, maka investasi ini layak sebab payback
period-nya lebih kecil disbanding dengan target kembalian investasi
d. Metode Net Present Value r = 20%
Tahun Cashflow Discount Factor Present Value of Cashflow
1 378.000.000,- 0,833 314.874.000,-
2 293.400.000,- 0,694 203.619.600,-
3 308.800.000,- 0,579 178.795.200,-
4 324.200.000,- 0,482 156.264.400,-
5 339.600.000,- 0,402 136.519.200,-
6 695.000.000,- 0,335 232.825.000,-

Total Present Value of Cashflow 1.222.897.400,-

Investasi 1.000.000.000,-
Net Present Value
222.897.400,-

Dengan menggunakan tingkat keuntungan yang diharapkan sebesar 20%, ternyata

diperoleh NPV positif sebesar Rp 189.397.400,-. Maka proyek investasi ini layak untuk
dilaksanakan
e. Internal Rate of Return r = 30%
Tahun Cashflow Discount Factor Present Value of Cashflow
1 378.000.000,- 0.769 290.682.000,-
2 293.400.000,- 0.592 173.692.800,-
3 308.800.000,- 0.455 140.504.000,-
4 324.200.000,- 0.350 113.470.000,-
5 339.600.000,- 0.269 91.352.400,-
6 695.000.000,- 0.207 143.865.000,-

Total Present Value of Cashflow 953.586.200,-

Investasi 1.000.000.000,-
Net Present Value
-46.413.800,-

Dengan demikian :
rr= 20%, TPVrr = Rp 1.222.897.400,- NPVrt = Rp 222.897.400,-
rt= 24%, TPVrt = Rp 953.586.200,-
222.897.400
IRR = 20% + 1.222.897.400 – 953.586.200 x (30% - 20%)
= 28,28%.
Karena IRRnya lebih besar dibanding dengan return yang diharapkan, maka proyek ini layak.