CONTOH KASUS INVESTASI DAN SOLUSI PENILAIANNYA

I. KASUS A ( INVESTASI PRODUK BARU )

Tuan Jefry tahun 2013 merencanakan membuka MINIMARKET dan membutuhkan total pengeluaran
sebesar Rp. 500.000.000 yang digunakan untuk pengadaan aktiva tetap sebesar Rp. 200.000.000 dan
modal kerja sebesar Rp. 300.000.000. Umur ekonomis aktiva tetap ditaksir 5 tahun dan memiliki nilai
residu Rp. 50.000.000 disusut dengan metode garis lurus. Selama 5 tahun berjalan MINIMARKET
diproyeksikan akan memberi laba bersih berturut turut mulai tahun 1 = Rp. 50.000.000; tahun 2 =
Rp. 60.000.000; tahun 3 = Rp. 70.000.000 ; tahun 4 = Rp. 80.000.000 dan tahun 5 = Rp. 90.000.000.
Biaya modal (bunga) investasi sebesar 10 % pertahun. Dari informasi tersebut diatas saudara diminta
membuat analisis kelayakan investasi MINIMARKET tersebut dengan menggunakan metode sbb ;

1. Metode Payback Periode

2. Metode Discounted Payback Periode
3. Metode Accounting Rate of Return
4. Metode Net Present Value
5. Metode Internal Rate of Return.
6. Buatlah kesimpulan untuk masing-masing metode serta secara keseluruhannya.

JAWABAN ;

Untuk menjawab kasus diatas maka diperlukan pemahaman tentang data dan informasi yang
terkandung dalam narasi kasus tersebut . Solusi dapat dilakukan dengan tahapan berikut ;

A. DIKETAHUI DATA
 Total nilai pengeluaran ( Initial Investment) = Rp. 500.000.000
 Aktiva tetap = Rp. 200.000.000, umur ekonomis 5 tahun,
 Nilai residu aktiva tetap Rp. 50.000.000 (terminal cashflow), penyusutan garis lurus.
 Modal kerja Rp. 300.000.000 (terminal cashflow)
 Laba bersih tahun 1 =Rp. 50.000.000 ; tahun 2 = Rp. 60.000.000; tahun 3 = Rp. 70.000.000 ;
tahun 4 = Rp. 80.000.000 dan tahun 5 = Rp. 90.000.000.
 Biaya modal (bunga) investasi sebesar 10 % pertahun.

B. ANALISIS
B1. Menentukan Cash Flow Proyek
a. Initial investment (total investasi) Rp. 500.000.000
b. Mencari Operating cash flow ( Proceed)
Proceed = Laba bersih (EAT) + Depresiasi

Nilai . AktivaTetap  Nilai . Re sidu 200.000.000  50.000.000

Depresiasi    30.000.000
Umur.Ekonomis 5

Karen laba bersih pertahun sudah ada di soal maka proceed selama 5 tahun dapat
diketemukan.

1
 c. Mencari terminal cash flow
Terminal cashflow yaitu dana investasi yang akan diterima kembali pada saat proyek
investasi berakhir, dalam kasus ini adalah pada tahun ke 5 terdiri dari
 Modal kerja = Rp.300.000.000
 Nilai residu aktiva tetap = Rp. 50.000.000

Jadi Cash flow proyek MINIMARKET dapat disusun sbb ;

Tahun Keterangan Laba bersih Depresiasi Cash flow

0 Initial Investment Rp. ( 500.000.000 )
1 Proceed tahun 1 Rp. 50.000.000 Rp. 30.000.000 Rp. 80.000.000
2 Proceed tahun 2 Rp. 60.000.000 Rp. 30.000.000 Rp. 90.000.000
3 Proceed tahun 3 Rp. 70.000.000 Rp. 30.000.000 Rp. 100.000.000
4 Proceed tahun 4 Rp. 80.000.000 Rp. 30.000.000 Rp. 110.000.000
5 Proceed tahun 5 Rp. 90.000.000 Rp. 30.000.000 Rp. 120.000.000
5 Modal kerja Rp.300.000.000
Residu Rp. 50.000.000

B2. MELAKUKAN PENILAIAN INVESTASI

Berdasarkan hasil perhitungan cash flow diatas maka penilaian investasi dengan berbagai
metode dapat dilakukan sebagai berikut ;

1. Metode Payback Periode

Tahun Keterangan Cash flow Kumulatif

0 Initial Investment Rp. ( 500.000.000 ) Rp. ( 500.000.000 )
1 Proceed tahun 1 Rp. 80.000.000 Rp. ( 420.000.000 )
2 Proceed tahun 2 Rp. 90.000.000 Rp. ( 330.000.000 )
3 Proceed tahun 3 Rp. 100.000.000 Rp. ( 230.000.000 )
4 Proceed tahun 4 Rp. 110.000.000 Rp. ( 120.000.000 )
5 Proceed tahun 5 + Rp. 470.000.000 Rp. 350.000.000
terminal cash flow

Sampai tahun ke 4 investasi masih minus Rp. (120.000.000),- dan oleh karena itu ditutup
dengan sebagian cash inflow tahun ke 5 sehingga Payaback Periode sebagai berikut ;

120.000.000
Payback.Periode  4tahun  x12.bulan  4.tahun  3,06.bulan
470.000.000

KESIMPULAN : Investasi MINIMARKET akan memiliki Paybac Periode 4 tahun + 3,06 bulan

2. Metode Discounted Payback Periode

Metode ini memasukkan time value of money yaitu dengan memasukkan bunga = 10 %
untuk mempresent valuekan seluruh cash flow.

2
 DF 10 %
Tahun Cash flow (dibulatkan) PV. Cash flow PV. CF Kumulatif
0 (500,000,000.00) 1 (500,000,000.00) (500,000,000.00)
1 80,000,000.00 0.909 72,720.000 (427,280.000)
2 90,000,000.00 0.826 74,340.000 (352,940,000)
3 100,000,000.00 0.751 75,100.000 (277,840.000)
4 110,000,000.00 0.683 75,130.000 (202,710.000)
5 470,000,000.00 0.621 291,870.000 89,160.000

202.710.000
Payback.Periode  4tahun  x12.bulan  4.tahun  8,3.bulan
291.870.000

KESIMPULAN : Dengan metode Discounted Pay back Periode maka Investasi MINIMARKET
akan kembali modalnya selama 4 tahun + 8, 3, bulan ( lebih lama dibanding dengan
metode Payback Periode biasa ).

3. Metode Accounting Rate of Return (ARR)

Rata  rata.laba.bersih
Rumus ARR  ARR  x100%
Rata  rata.Investasi

Jumlah.laba.bersih.selama.usia.investasi
Rata  rata.Laba.bersih 
usia.investasi
Rp.50. jt  Rp.60. jt  Rp.70. jt  Rp.80. jt  Rp.90. jt
Rata  rata.Laba.bersih  
5
Rp.350.000.000
Rata  rata.Laba.bersih   Rp.70.000.000
5
Investasi.awal  Investasi.akhir (ter min al.cashflow)
Rata  rata.Investasi 
2

Rp.500.000.000  Rp.350.000.000
Rata  rata.Investasi   Rp.425.000.000
2

Rp.70.000.000
ARR  x100%  16,47%
Rp.425.000.000

KESIMPULAN: Jadi investasi MINIMARKET akan memiliki ARR = 16,47 % atau lebih tinggi
dari biaya modalnya.

4. Metode Net Present Value

Metode ini membanding antara Present Value Pengeluaran Investasi dengan Present Value
Pemasukan Investasi (Proceed dan terminal cash flow) hasilnya bila positif menguntungkan
dan bila negative tidak menguntungkan.

3
 Tahun Cash flow DF 10%
0 (500,000,000.00) 1 (500,000,000.00)
1 80,000,000.00 0.909 72,720.000
2 90,000,000.00 0.826 74,340.000
3 100,000,000.00 0.751 75,100.000
4 110,000,000.00 0.683 75,130.000
5 470,000,000.00 0.621 291,870.000
Net Present Value (NPV) 89.160.000

KESIMPULAN : Investasi MINIMARKET meiliki NPV positif sebesar Rp. 89,160.000,- yang
berarti menguntungkan.

5. Metode Internal Rate of Return.

Metode ini mencari tingkat bunga yang dapat menghasilkan NPV = 0
Mencari IRR bisa dengan mencari NPV negatif dan NPV positif, kemudian dilakukan
interpolasi sebagi berikut.

Tahun Cash flow DF 10% PV. Cash Flow DF 20% PV. Cash Flow
0 (500,000,000.00) 1 (500,000,000.00) 1 (500,000,000.00)
1 80,000,000.00 0.909 72,720.000 0.833 66,640.000
2 90,000,000.00 0.826 74,340.000 0.694 62,460.000
3 100,000,000.00 0.751 75,100.000 0.578 57,800,000
4 110,000,000.00 0.683 75,130.000 0.482 53,020.000
5 470,000,000.00 0.621 291,870.000 0.401 188,470.000
Net Present Value (NPV) 89.160.000 (71,610.000)

Dengan bunga ( i ) 10 % meghasilkan NPV = Rp. 89.160.000,-. (positif)

Dengan bunga ( i ) 20% meghasilkan NPV = Rp.( 71.610.000) (negatif)

Lakukan interpolasi dengan rumus

i 2  i1
IRR  i1  NPV1
NPV 2  NPV1
20  10
IRR  10  89.160.000
 71.610.000  89.160.000
10
IRR  10  89.160.000
 160,770.000
891.600.000
IRR  10   10  5,5467  15,546 %
160,770.000

KESIMPULAN :
Proyek investasi MINIMARKET akan memiliki IRR = 15,546 % atau lebih besar dari biaya
bunga modal yang digunakan sehingga menguntungkan.

4
 6. KESIMPULAN PENILAIAN KELAYAKAN
Melihat hasil analisis dengan berbagai metode menunjukkan bahwa investasi
menguntungkan dan dapat dilaksakanan karena ;
a. Memiliki Payback Periode dan Discounted Payback Periode < dari umur ekonomis proyek
b. Memiliki ARR 16,47 % atau lebih tinggi dari biaya modalnya
c. Memiliki NPV positif
d. Memiliki IRR 15,546 % atau lebih tinggi dari biaya modalnya.

II. KASUS B (INVESTASI PENGGANTIAN AKTIVA TETAP)

Investasi penggantian aktiva tetap biasanya perlu dilakukan oleh perusahaan dalam rangka
mempertahankan pelayanan kepada pelanggan atau untuk memperoleh efisiensi biaya
operasi sehingga keuntungan perusahaan dapat tercapai sesuai harapan.

Ada perbedaan dalam melakukan analisis investasi penggantian aktiva tetap baik dalam
menentukan cash outly, proceed dan terminal cash flow. Sementara untuk menilai
kelayakan investasi dengan berbagai metode yang ada tidak ada perbedaan.
Langkah-langkah analisis investasi penggantian adalah sebagai berikut ;
 Langkah 1 : menentukan cash out flow atau initial investasment
 Langkah 2 : menentukan cash inflow operasi (proceed) tahunan yaitu tambahan
laba akibat penggantian yang bersumber dari tambahan pendapatan dan atau
adanya penghematan biaya operasi.
 Langkah 3 : menilai kelayakan investasi penggantian dengan metode Payback
Periode (PP), Accounting Rate of Return (ARR), Net Present Value (NPV), Internal
Rate of Return (IRR), Profitability Indeks (PI)

CONTOH KASUS
CV. CEPAT Travel akan mengganti sebuah mobil jenis L300 tahun 2008 yang memiliki nilai
buku Rp. 100.000.000,- dan memiliki sisa usia ekonomis 5 tahun. Mobil lama apabila dijual
akan laku sesuai nilai bukunya Rp. 100.000.000,- Mobil baru yang akan dibeli jenis L.300
tahun 2013 dengan harga Rp. 250.000.000 (on the road) dan diperkirakan akan memiliki usia
ekonomis 5 tahun dengan nilai residu Rp. 50.000.000,- Metode penyusutan garis lurus.
Tentukan Cash outlaysnya ( Pengeluaran Investasi).
Penggantian mobil tersebut akan dapat menaikkan laba operasi sebesar Rp.40.000.000
pertahun dan menghemat biaya operasi sebesar Rp. 10.000.000 pertahun.
Saudara diminta untuk membuat analisis kelayakan investasi penggantian bila biaya modal
CV CEPAT 15 % pertahun.
Langkah 1 . Menentukan cash outly ( initial investment ).
Format mencari pengeluaran investasi (Initial investmen) sbb ;
 Nilai beli aktiva BARU = Rp. xxxx
 Nilai jual aktiva LAMA = Rp. xxxx ( - )
Nilai investasi penggantian = Rp. xxxx

5
 Jawaban kasus ;
 Nilai beli aktiva BARU = Rp. 250.000.000
 Hasil Penjualan aktiva LAMA = Rp. 100.000.000,-( - )
Nilai initial investmen penggantian = Rp.150.000.000,-

Jadi nilai cash outly (investasi) penggantian aktiva adalah = Rp. 150.000.000,-

Langkah 2 : Menghitung Proceed tahunan

Format perhitungan untuk mencari tambahan laba bersih dan proceed sbb ;
Tambahan laba operasi dari ;
 Tambahan laba operasi dari tambahan pendapatan = Rp. xxx
 Tambahan laba operasi karena penghematan biaya = Rp. xxx ( + )
Total tambahan laba operasi Rp. xxxx

Dikurangi dengan tambahan biaya penyusutan

 Penyusutan aktiva BARU = Rp. xxxx

 Penyusutan aktiva LAMA = Rp. xxxx ( - )
Tambahan penyusutan karena penggantian Rp. xxxx ( - )
Tambahan Laba sebelum pajak Rp. xxxx
Pajak 30 % Rp. xxxx ( - )
Tambahan laba setelah pajak Rp. xxx

Tambahan proceed = Tambahan laba besih + tambahan depresiasi

Jawaban kasus diatas maka dapat dihitung proceed sbb ;

 Tambahan laba operasi dari tambahan pendapatan = Rp. 40.000.000

 Tambahan laba operasi karena penghematan biaya = Rp. 10.000.000,-( + )
Total tambahan laba operasi = Rp. 50.000.000

Tambahan biaya penyusutan

 Penyusutan aktiva BARU =(250 jt -50 jt)/5 = Rp. 40.000.000

 Penyusutan aktiva LAMA=(100 jt-0)/5
Tambahan penyusutan karena penggantian
Tambahan Laba sebelum pajak
Pajak 30 %
Tambahan laba setelah pajak
= Rp. 20.000.000,-( - )
=Rp. 20.000.000.( - )
= Rp.30.000.000,-
= Rp. 9.000.000,-( - )
= Rp.21.000.000,-

Jadi proceed pertahun adalah = Rp.21.000.000,- + Rp. 20.000.000,- = Rp. 41.000.000,-

Langkah 3 : Menilai Kelayakan Investasi Penggantian

a. Metode Payback Periode

Karena proceed tiap tahun sama yaitu Rp. 41.000.000 maka mencari Payback Peride
dapat digunakan rumus sbb ;

6
 Rp.150.000.000
PP  x1tahun  3,658.tahun
Rp.41.000.000

Kesimpulan ; Investasi penggantian menguntungkan karena memiliki PP < umur

ekonomis proyek.

b. Metode ARR
Laba bersih pertahun Rp. 21.000.000
Rata-rata investasi = ( 150.000.000 + 50.000.000)/ = Rp. 100.000.000

Rp.21.000.000
ARR  x100%  21%
Rp.100.000.000
Kesimpulan ; Investasi penggantian menguntungkan karena memiliki ARR >
BUNGA MODAL Investasi.

c. Metode NPV

Pengeluaran investasi (Initial investment) = Rp. 150.000.000

Proceed pertahun = Rp.41.000.000 ; Biaya modal = 15 %
Net Present Value (NPV) dapat dihitung sbb ;

PV. Proceed th 1 s/d th 5 = Rp 41.000.000 x 3,352 = Rp. 137.432.000,-

PV. Residu th 5 = Rp. 50.000.000 x 0.4971 = Rp. 24.850.000,-
PV. Initial investmen = Rp. 150.000.000 x 1 = Rp.( 150.000.000 )
Net Present Value ( NPV ) = Rp. 12.282.000

Kesimpulan ; Investasi penggantian menguntungkan karena memiliki NPV

positip

d. Metode IRR
Bunga 15 % ( i1 ) menghasilkan NPV = Rp 12.282.000 ) (c1)
Bunga 20 % ( i2 ) menghasilkan NPV = Rp.( 7.310.000) (c2)

i 2  i1
IRR  i1  c1
 c 2  c1
20  15
IRR  15  12.282.000  18,13%
 7.310.000  12.282.000

Kesimpulan ; Investasi penggantian menguntungkan karena memiliki IRR =

18,13 > biaya modalnya 15 %

e. Metode PI

7
 Rumus PI yaitu PV Proceed / PV Initial Inivestmen

Rp.162.282.000.000
PI   1.0818
Rp.150.000.000

Kesimpulan ; Investasi penggantian menguntungkan karena memiliki PI > 1

PENGARUH PAJAK TERHADAP INEVSTASI PENGGANTIAN.

Perhitungan initial investment (cash outly) akan harus memperhitungkan pajak keuntungan
apabila hasil penjualan AKTIVA LAMA mengalami keuntungan / kerugian ( berbeda dengan
nilai bukunya).

1. Bila hasil penjualan aktiva lama > nilai buku atau ADA KEUNTUNGAN

Misal mobil LAMA laku dijual dengan harga Rp. 110.000.000 dan pajak keuntungan 30 %
maka menghitung initial investmennya sbb ;

 Nilai beli aktiva BARU = Rp. 250.000.000,-

 Hasil Penjualan aktiva LAMA = Rp. 110.000.000,-
Pajak keuntungan 30 % ( 110 jt – 100 jt ) = Rp. 3.000.000,- (-)
Hasil bersih penjualan aktiova LAMA =Rp. 107.000.000,-( -)
Nilai initial investmen (cash outlays) =Rp. 143.000.000,-

2. Bila hasil penjualan aktiva lama < nilai buku atau ADA KERUGIAN

Misal mobil LAMA dijual laku dengan harga Rp. 80.000.000 dan pajak keuntungan 30 % maka
menghitung initial investmennya sbb ;

 Nilai beli aktiva BARU = Rp. 250.000.000,-

 Hasil Penjualan aktiva LAMA = Rp. 80.000.000,-
Penghematan pajak 30 % ( 100 jt – 80 jt ) = Rp. 6.000.000,- (+)
Hasil bersih penjualan aktiova LAMA =Rp. 86.000.000,-( -)
Nilai initial investmen (cash outlays) =Rp. 164.000.000,-

Jadi apabila aktiva lama dijual ada kuntungan / kerugian maka perhitungan cash
outly (initial investmen harus memperhitungkan pajak, sedangkan perhitungan
proceed masih tetap sama sebagaimana contoh doatas.

III. KASUS C ( MENILAI INVESTASI DENGAN UMUR PROYEK TIDAK SAMA )

IV. KASUS C ( MENILAI INVESTASI DENGAN UMUR PROYEK TIDAK SAMA )