INVESTASI DALAM

AKTIVA TETAP
 Jenis-jenis aliran kas berdasarkan
dimensi waktu :
• Aliran Kas Awal (Initial Cahflow)
• Aliran Kas Operasional (Operating
Cashflow)
• Aliran Kas Terminal (Terminal Cashflow)
Aliran Kas
Aliran kas secara umum :
• Aliran Kas Keluar Netto (Net Outflow of
Cash)
• Aliran Kas Masuk Netto
Metode Penilaian Investasi

METODE METODE PAYBACK METODE NET METODE INTERNAL METODE

ACCOUNTING RATE PERIOD PRESENT VALUE RATE OF RETURN PROFITABILITAS
OF RETURN INDEX
 1. Metode Accounting Rate of Return : metode penilaian investasi yang mengukur
Metode Accounting
Rate of Return
seberapa besar tingkat keuntungan dari investasi .

Metode ini menggunakan dasar laba akuntansi, sehingga angka yang dipergunakan
adalah Laba setelah pajak (EAT) yang dibandingkan dengan rata-rata investasi ;
ARR = Rata – Rata EAT x 100%
Rata-rata Investasi
Misalkan : sebuah proyek investasi membutuhkan dana sebesar Rp. 400.000.000,-
Investasi mempunyai umur ekonomis 3 tahun dan nilai residu Rp. 100.000.000,
selama usia investasi mendapat EAT selama 3 tahun masing-masing tahun ke 1 =
Rp. 60.000.000,- Tahun ke 2 = Rp. 80.000.000,- dan tahun ke 3 = Rp. 90.000.000,
maka Acconting Rate of Retunnya adalah
•ARR = (60.000.000 + 80.000.000 + 90.000.000) : 3 x 100%
400.000.000 + 100.000.000
 2
= 30%
Misalkan keuntungan diharapkan 22% maka proyek ini layak ARR lebih besar
dibanding dengan keuntungan yang diharapkan
 2. Metode payback Period : suatu periode yang diperlukan untuk
menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan aliran
kas yang diterima

Untuk mengetahui kelayakan investasi dengan metode ini adalah

membandingkan masa payback period dengan target lamanya
kembalian investasi.

Bila payback period lebih kecil dibanding dengan target kembalinya

Metode investasi, maka proyek investasi layak , sedangkan bila lebih besar
proyek tidak layak.
Payback Dalam menghitung payback laba yang digunakan adalah laba tunai atau
Period cashflow, dan untuk menghitung besarnya payback period bila
cashflownya sama tiap tahunnya adalah :

Payback Period = INVESTASI/PROCEED x 1 tahun

Cashflow
Metode payback Misalnya : Cashflownya sama tiap tahunnya adalah :

period Suatu proyek membutuhkan investasi sebesar Rp. 500.000.000,- dan setiap
tahunnya menghasilkan cashflow sebesar Rp. 200.000.00,- maka payback
periodenya adalah :
Payback Period = 500.000.000 x 1 tahun = 2,5 tahun
200.000.000

Misalnya : cashflownya tidak sama tiap tahunnya harus dicari dari tahun ke tahun :
Suatu proyek senilai Rp. 500.000.000,- diatas menghasilkan cashflownya selama 4
tahun masing-masing , Ke 1 Rp. 150.000.000, Ke 200.000.000, k 3 Rp.
250.000.000. ke 4 Rp.300.000.000. maka payback period nya adalah :
Investasi Rp. 500.000.000,-
Cashflow tahun ke 1 Rp. 150.000.000,-
Rp. 350.000.000,-
Cashflow tahun ke 2 Rp. 200.000.000,-
Rp. 150.000.000,-
Cashflow tahun ke 3 Rp. 250.000.000

PBP = 2 thn + 150.000.000 x 1 thn = 2,6 tahun

250.000.000
Kelemahan dari metode ini adalah :
- Mengabaikan time value of money dan mengabaikan penerimaan-penerimaan
investasi setelah payback periode tercapai.
 Metode Net Present Value
Tahun Cashflow Discount factor Present Value 3. Metode Net Present Value : salah satu metode untuk
R = 15% of Cashflow
menilai investasi yang memperhatikan time value of
1 150.000.000 0,870 130.500.000 money .Metode NPV : selisih antara antara nilai sekarang
2 200.000.000 0,756 151.200.000 dari cashflow dengan nilai sekarang dari investasi .
3 250.000.000 0,658 164.500.000
4 300.000.000 0,572 171.600.000
Contoh soal : suatu proyek senilai Rp. 600.000.000,- diatas
Total Present Value o Cashflow 617.800.000
Present Value of Invesment 600.000.000 menghasilkan cashflow selama 4 tahun masing-masing , tahun
NET PRESENT VALUE 17.800.000
ke 1 Rp. 150.000.000, tahun ke 2 Rp. 200.000.000,- tahun ke
3 Rp. 250.000.000,- tahun ke 4 Rp. 300.000.000,-, bila
diinginkan keuntungan sebesar Rp. 15%, maka NPVnya bisa
dihitung :

Dari perhitungan tersebut diperoleh hasil NPV positif Rp. 17.800.000,- artinya proyek ini layak
 4. Metode Internal Rate of Return : mencari discount rate yang dapat
Metode internal Rate of
Return
menyamakan antara present value dari aliran kas dengan present value
dari investasi. Jadi IRR adalah tingkat discount rate yang dapat
menyamakan PV of cashflow dengan PV of investment .
Untuk mencari besarnya IRR diperlukan data NPV yang mempunyai dua
kutub yaitu kutub positif dan kutub negative selanjutnya dibuat
interpolasi atau dihitung dengan rumus :

IRR = rr + NPV rr x (rt – rr)

TPV rr –TPV rt
Dimana :
rr = tingkat discount rate (r) lebih rendah
rt = tingkat discount rate (r) lebih tinggi
TPV = Total Present Value
NPV = Net Present Value
 Metode Internal
Rate o Retun
Tahun Cashflow Discount factor Present Value
R = 20% of Cashflow
Dengan menggunakan contoh perhitungan
NPV diatas yang telah ditemukan NPV
1 150.000.000 0,833 124.950.000 positif Rp. 17.800.000,- dengan discount
2 200.000.000 0,694 138.800.000 rate 15% , selanjutnya dicari NPV yang
3 250.000.000 0,579 144.750.000 negative dengan menaikkan tingkat
4 300.000.000 0,482 144.600.000 discount rate sebesar 20% maka NPVnya
adalah :
Total Present Value o Cashflow 553.100.000
Present Value of Invesment 600.000.000
NET PRESENT VALUE (46.900.000)
 Metode Internal Rate of Return

Untuk menghitung dengan cara membuat interpolasi , maka IRR bisa kita hitung sebagai berikut :
selisih DR Silisih PV
20% Rp. 553.100.000,-
15% Rp. 617.900.000,-
selisih 5% Rp. 64.800.000
IRR adalah sebesar : IRR = 15% + 17.900.000 x 5% = 16,38%
64.800.000
untuk menghitung IRR bisa juga digunakan rumus seperti diatas dimana :
rr = 15% NPV rr = Rp.17.900.000 TPV rr = Rp. 617.900.000
rr = 20% TPV rt = Rp. 553.100.000
Maka : IRR = 15% + 17.900.000 x (20% - 15%) = 16,38%
Setelah617.900.000
nilai IRR ditemukan, apakah proyek layak dijalankan atau ditolak maka nilai IRR dibandingkan dengan tingkat
– 553.100.000
keuntungan yang di isyaratkan. Bila nilai IRR lebih besar dibanding keuntungan yang di isyaratkan berarti layak,
demikian sebaliknya .
Metode Proitabilitas Index (PI) : Untuk menghitung
perbandingan antara present value dari penerimaan dengan
present value dari investasi .
Bila profitabilitas Index lebih besar dari 1, maka proyek
investasi dianggap layak untuk dijalankan.
Metode ini lebih sering digunakan untuk merangking
beberapa proyek yang akan dipilih dari beberapa
alternative proyek yang ada.
Metode Profitabilitas
Rumus : PI = PV of Cashlow
Investasi
Index (PI)
Bila kita menggunakan contoh sebelumnya , pada metode
NPV, maka bisa kita hitung profitability indexnya :

PI = 617.900.000 = 1,03
600.000.000
Contoh soal : PT. Merdeka merencanakan sebuah proyek investasi yang
diperkirakan akan menghabiskan dana sebesar Rp. 750.000.000,- dana
tersebut Rp. 100.000.000,- merupakan modal kerja, dan sisanya modal
tetap dengan nilai residu diperkirakan sebesar Rp. 150.000.000,- dan
mempunyai umur ekonmis 5 tahun.

Proyeksi penjualan selama usia ekonomis diperkirakan sebagai berikut :

Tahun 1 Rp. 400.000.000
Tahun 2 Rp. 450.000.000
Tahun 3 Rp. 500.000.000
Tahun 4 Rp. 550.000.000
Tahun 5 Rp. 600.000.000

Struktur biaya pada proyek ini adalah biaya variable 40%, dan biaya
tetap tunai selain penyusutan sebesar Rp. 20.000.000,- per tahun,, pajak
yang diperhitungkan 30% dan return yang diharapkan 18%.
 Keterangan Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Penjualan 400.000 450.000 500.000 550.000 600.000
Biaya Variabel 160.000 180.000 200.000 220.000 240.000
Biaya tetap non penyusutan 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000
Biaya tetap non penyusutan 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000

Total Biaya 280.000 300.000 320.000 340.000 360.000

Laba sebelum pajak (EBIT) 120.000 150.000 180.000 210.000 240.000
Pajak 30% 36.000 45.000 54.000 63.000 72.000
Laba setelah pajak (EAT) 84.000 105.000 126.000 147.000 168.000
Penyusutan 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000
Nilai Residu - - - - 150.000
Modal Kerja - - - - 100.000
Cashflow 184.000 205.000 226.000 247.000 518.000

Tabel : Perhitungan laba setelah pajak dan cashflow

(ribuan rupiah)
 Setelah dihitung EAT dan Cashflownya , maka dianalisis dengan berbagai alat analisis finansial :

• A. ARR (Accounting Rate of Return

• ARR = ( 84.000 + 105.000 + 125.000 + 147.000 + 168.000 ) : 5
 750.000 + 150.000
2
= 28%
Karena tingkat keuntungan yang diisyaratkan sebesar 18%, maka menurut metode ini proyek investasi ini layak, karena ARR = 28% lebih
besar dibandingdengan yag diharapkan = 18%.

B. Payback Period
InvestasiRp. 750.000
Cashfflow tahun 1 Rp. 184,000
Rp. 566.000
Cashflow tahun 2 Rp. 205.000
Rp. 361.000
Cashflow tahun 3 Rp. 226.000
Rp. 135.000
Cashflow tahun 4 Rp. 247.000

PBP = 3 tahun + 135.000 x 1 tahun = 3,55 tahun

247.000
Apabila target kembalian investasi 4 tahun , maka investasi ini layak , karena payback periodnya lebih kecil dibanding
dengan target kembalian investasi.
 Setelah dihitung EAT dan Cashflownya , maka dianalisis dengan berbagai alat analisis finansial :

• C. NPV (Net Present Value)

•
Tahun Cashflow Discount factor R = 18% Present Value of
Cashflow
1 184.000.000 0,847 155.848.000
2 205.000.000 0,718 147.190.000
3 226.000.000 0,609 137.634.000
4 247.000.000 0,516 127.452.000
5 518.000.000 0,437 226.366.000
Total Present Value o Cashflow 794.490.000
Present Value of Invesment 750.000.000
NET PRESENT VALUE 44.490.000

Dengan menggunakan tingkat keuntungan yang diharapkan sebesar 18%, ternyata diperoleh NPV sebesar Rp.
44.490.000,- artinya dengan NPV positiff Rp. 44.490.000,- maka proyek investasi ini layak untuk dilaksanakan
Setelah dihitung EAT dan
Cashflownya , maka dianalisis
dengan berbagai alat analisis
finansial : Tahun Cashflow Discount factor Present Value
R = 24% of Cashflow
• D. IRR (Internal Rate of Return)
•
1 184.000.000 0,806 148.304.000
2 205.000.000 0,650 133.250.000
3 226.000.000 0,524 118.424.000
4 247.000.000 0,423 104.481.000
5 518.000.000 0,341 178.638.000
Total Present Value o Cashflow 681.097.000
Present Value of Invesment 750.000.000
NET PRESENT VALUE (68.903.000
Setelah dihitung • D. IRR (Internal Rate of Return)
EAT dan • Dengan demikian :
Cashflownya , maka • rr = 18% TPVrr = Rp. 794.490.000,-
dianalisis dengan NPVrt = Rp. 44.490.000,-
• Rt = 24% TPVrt = Rp. 681.097.000,-
berbagai alat analisis
finansial : • IRR = 18% + 44.490.000 x
(24% - 18%)
 794.490.000 –
681.097.000
 = 20,35%

Dari contoh diatas maka bisa kita cari PI dengan

discount rate sebesar 18%

PI = 794.490.000 = 1,06%

• 750.000.000
Tahun Cashflow Discount factor R = Present Value
20% of Cashflow

1 150.000.000 0,833 124.950.000

2 200.000.000 0,694 138.800.000
3 250.000.000 0,579 144.750.000
4 300.000.000 0,482 144.600.000
Total Present Value o Cashflow 553.100.000
Present Value of Invesment 600.000.000
NET PRESENT VALUE (46.900.000)
Hubungan NPV dengan IRR

NPV = selisih antara PV cashflow dengan PV Investasi pada tingkat discount rate tertentu.

IRR = Tingkat disconto yang menjadikan NPV sama dengan nol, sehingga dengan mengambil contoh NPV dinaikan 20% dapat
digambarkan hubungan NPV dengan IRR SBB :

Rp (juta)

500 400

NPV

300

200

100 IRR = 17,06%

5 10 15 20 25 r (%)
Investasi Pengantian • Investasi Penggantian = pengganti aktiva tetap lama yang masih
mempunyai umur ekonomis dengan aktiva tetap baru yang lebih
menguntungkan, karena ;
 aktiva tetap lama masih mempunyai umur ekonomis , artinya
aktiva tetap lama tersebut mempunyai nilai buku yaitu selisih harga
perolehan aktiva dikurangi dengan akumulasi penyusutan.
 Aktiva tetap lama juga mempunyai harga jual , sehingga bila
diganti dengan aktiva tetap baru perlu di hitung laba atau rugi atas
penjualan aktiva tetap lama tersebut .
 Laba didapatkan bila harga jual aktiva tetap lama lebih tinggi
disbanding dengan nilai bukunya demikian pula sebaliknya.

Untuk menilai penggantian aktiva tetap layak atau tidak layak maka
perlu menghitung :
1. Investasi Bersih
2. Tambahan Cashflow

• .
 1. Investasi Bersih

Pada investasi penggantian yang dianalisis adalah besarnya tambahan keuntungan

Investasi Pengantian
dan tambahan investasi .
Tambahan Investasi sering disebut Investasi Bersih di dapatkan dari harga beli
aktiva tetap baru dengan penerimaan bersih atas penjualan aktiva tetap lama.

1. Perhitungan Penjualan Aktiva tetap lama

Harga beli Aktiva Tetap Lama xxx

Akumulasi Penyusutan xxx
Nilai Buku xxx
Harga Jual Aktiva Tetap Lama xxx
Laba (Rugi) Penjualan AT lama xxx
Pajak xxx
Laba bersih penjualan AT lama xxx

• .
 Pada investasi penggantian yang dianalisis adalah besarnya tambahan
keuntungan dan tambahan investasi .

Tambahan Investasi sering disebut Investasi Bersih di dapatkan dari harga

beli aktiva tetap baru dengan penerimaan bersih atas penjualan aktiva tetap
lama.

2, Perhitungan Penerimaan bersih dan Investasi bersih

Investasi • Nilai buku Aktiva tetap lama xxx

Pengantian •
•
Laba (rugi) penjualan AT lama
Penerimaan Bersoh xxx
xxx

• Harga Beli Aktiva tetap Baru xxx

• Investasi Bersih xxx
1. Investasi Bersih
Investasi bersih atau net Invesment nantinya akan menjadi initial cashflow
yang harus ditutup dengan aliran kas yang diterima dari penggantian.

.
 1. Investasi Bersih

Contoh Soal :

Investasi Pengantian
PT. Salatiga merencanakan akan mengganti Mesin yang dibeli 3 tahun yang lalu
seharga Rp. 500.000.000. umur ekonomisnya 7 tahun dan nilai residunya Rp.
80.000.000,- dengan mesin baru yang diperkirakan lebih efisien seharga Rp.
700.000.000,- dengan umur ekonomis 4 tahun dan nilai residu sebesar Rp.
200.000.000,- , Mesin lama diperkirakan akan laku dijual dengan harga Rp.
350.000.000,-
Atas penggantian mesin tersebut diharapkan akan bisa menghemat biaya tunai dari
penurunan bahan baku dan biaya tenaga kerja sebesar Rp. 120.000.000,- pertahun,
pajak sebesar 30% dan return yang diharapkan sebesar 18%.
Maka bisa kita hitung besarnya Investasi bersih :

Penyusutan Mesin Lama per tahun = 500.000.000 – 80.000.000 = Rp.

60.000.000,-
7

Penyusutan Mesin baru per tahun = 700.000.000 – 200.000.000 = Rp.

125.000.000,-
4
 Investasi Pengantian
1. Investasi Bersih

1. Perhitungan Penjualan Aktiva tetap lama 2. Perhitungan Penerimaan bersih dan

Investasi bersih
Harga beli Aktiva Tetap Lama
500.000.000 Nilai buku Aktiva tetap lama
Akm Penyusutan = 3 x 60 juta 320.000.000
180.000.000 Laba (rugi) penjualan AT lama
Nilai Buku 320.000.000 21.000.000
Harga Jual Aktiva Tetap Lama Penerimaan Bersih 341.000.000
350.000.000 Harga Beli Aktiva tetap Baru
Laba (Rugi) Penjualan AT lama 700.000.000
30.000.000 Investasi Bersih 359.000.000
Pajak 9.000.000
Laba bersih penjualan AT lama
21.000.000
 Investasi Pengantian
2. Tambahan Cashflow
Aliran Kas Tambahan (Incremental Cashflow) yang disebabkan penggantian aktiva
tetap karena adanya penghematan biaya tunai seperti turunnya biaya bahan baku
dan biaya tenaga kerja dan juga karena peningkatan penjualan yang disebabkan
aktiva tetap baru.
 Penghematan ini akan menjadi tambahan penghasilan , sehingga perlu dikurangi
dengan kenaikan biaya, seperti kenaikan biaya penyusutan (penyusutan mesin
baru – penyusutan mesin lama)
maka dari contoh diatas dapat dihitung biaya tambahan cashflownya sbb :

Penghematan Tunai 115.000.000

Tambahan penyusutan :
Penyusutan mesin baru = 125.000.000
Penyusutan mesin lama = 60.000.000
65.000.000
Tambahan E B I T 50.000.000
Pajak 30% 15.000.000
Tambahan EAT 35.000.000
Tambahan Penyusutan 65.000.000
Tambahan cashflow 100.000.000

Dengan demikian , penggantian tersebut menghasilkan tambahan cashflownya sebesar Rp, 100.000.000
 Dalam keputusan investasi penggantian , kadang-kadang umur ekonomis, dari aktiva tetap
pengganti berbeda . Bisa juga dalam dalam mengganti aktiva tetap ada dua alternative aktiva
tetap yang mempunyai umur ekonomis yang berbeda.

Contoh : perusahaan akan mengadakan pembaharuan dalam pergudangan, ada dua proyek
pilihan alat pemindah barang yakni conveyor (proyek C) dan truck forklift (proyek F).

Pemilihan Proyek C mempunyai umur ekonomis 6 tahun dan proyek F berumur 3 tahun. Investasi dan
Cashflow masing-masing proyek adalah sbb :

investasi • tahun
•0
Proyek C
-100.000.000
Proyek F
-50.000.000

dengan umur
•1 25.000.000 25.000.000
• 2. 35.000.000 27.500.000
•3 37.500.000 35.000.000

berbeda
•4 35.000.000
•5 27.500.000
•6 35.000.000

NPV r = 15% 21.676.207 15.546.149

IRR = 22,72% 32,55%

dari contoh diatas, dilihat analisa NPV, proyek C yang lebih baik karena menghasilkan NPV positif lebih banyak di
banding proyek F, tetapi kalau di alihat dari analisa IRR ternyata proyek F lebih baik karena IRRnya jauh lebih tinggi,
mana sebaiknya proyek yang dipilih.
 dari contoh diatas, dilihat analisa NPV, proyek C yang lebih baik karena
menghasilkan NPV positif lebih banyak di banding proyek F, tetapi kalau di
alihat dari analisa IRR ternyata proyek F lebih baik karena IRRnya jauh lebih
tinggi, mana sebaiknya proyek yang dipilih. untuk menjawab ini tidak bisa
diputuskan dengan melihat NPV dan IRR saja , maka perlu penyelesaiannya
dengan menggunakan :
Pemilihan • Replacement Chain Approach ; metode yang menjadikan kedua mesin yang umurnya berbeda

investasi
dibuat menjadi sama dengan mengasumsikan membeli mesin tersebut beberpa kali, sehingga
menghasilkan umur yang sama .
• Misal : Mesin A umurnya 2 tahun dan Mesin B umurnya 3 tahun, maka untuk menyamakan

dengan umur
umurnya mesin A dianggap membeli tiga kali sehingga umurnya menjadi 6 tahun, dan msin B
dibeli 2 kali , sehingga umurnya menjadi sama.
• Selanjutnya kedua mesin tersebut dianalisis dengan Net present value dan IRR , proyek yang
menghasilkan NPV dan IRR yang lebih besar yang dianggap lebih baik.

berbeda • contoh kasus proyek C dan F diatas, karena umur proyek F 3 tahun sementara proyek C
mempunyai umur 6 tahun , maka proyek F dianggap melakukan 2 kali investasi.
• dengan demikian cashflow selama 6 tahun dari proyek F adalah sbb :
• Proyek F
•0 1 2 3 4 5 6
• 50.000 25.000 27.500 35.000 25.000 27.000 35.000
• -50.000
• -15.000

Dari cashflow tersebut , selanjutnya dihitung besarnya NPV dan IRR untuk proyek F selama enam tahun, setelah dihitung
discount rate 15% ternyata menghasilkan NPV sebesar Rp. 25.767.995 ,- dan IRR sbesar 32,88% , dengan demikian baik
dengan NPV maupun IRR lebih besar proyek F , maka proyek F yang dipilih.
Pemilihan investasi 2. Equivalent Annual Annuity Method
Dengan menggunakan pendekatan equivalent annual annuity, masing-masing
dengan umur proyek perlu dicari net present valuenya, yang kemudian dibuat rata-rata tahunan
dengan membaginya dengan discount factor anuitetnya selama umur ekonomis
berbeda masing-masing proyek.
Dengan demikian langkah yang perlu diambil adalah :
a. Menghitung NPV masing-masing proyek dengan diskonto tertentu.
Contoh : Proyek C dan F dengan tingkat diskonto 15% diperoleh NPV proyek
C = Rp. 21.676.207 dan NPV proyek F = Rp. 15.546.149,-
b. Menghitung discount faktor annuity. Masing-masing proyek dengan diskount
rate sama dengan untuk mencari NPV yaitu 15% oleh karena itu diskount
factor untuk 3 tahun = 2,283 dan 6 tahun = 3,784
c. Menghitung Equivalent Annual Annuity (EAA).masing-masing proyek
dengan jalan membagi NPV proyek dengan diskount factor annuitynya
EAA Proyek C = Rp. 21.676.207 : 3,784 = Rp. 5.728.385,-
EAA Proyek F = Rp. 15.546.149 : 2,283 = Rp. 6.809.527
Dengan demikian EAA proyek F lebih bear , sehingga dengan metode ini ,
proyek F sebaiknya dipilih sebab menghasilkan EAA lebih besar disbanding
dengan proyek C
 • Capital rationing adalah penilaian usulan investasi dengan

Capital Rationing
melihat keterbatasan modal yang dimiliki oleh perusahaan.
Capital rationong terjadi jika perusahaan dihadapkan dengan
beberapa usulan investasi dengan tingkat return yang
berbeda-beda, sedangkan perusahaan memiliki keterbatasan
modal yang akan digunakan untuk membiayai investasi
tersebut.
• Kriteria yang dapat dijadikan pedoman dalam hal ini adalah:
• ·    Memilih proyek investasi yang menghasilkan return yang
paling tinggi
·    Perhatikan sifat hubungan antara proyek yang akan
dilaksanakan yaitu independent, dependent, atau mutually
exclusive
 Capital Rationing
Sifat-Sifat proyek yang mempunyai keterikatan tertentu

1. Proyek yang bersifat independen : sekumpulan poyek yang tidak mempunyai hubungan keterkaitan ,
• Karena tidak ada hubungan keterkaitan maka dalam menentukan pilihan proyek jauh lebih mudah yakni dengan membuat rangking proyek dari yang tingkat
keuntungannya atau profitabilitas Indexnya (PI) yang paling tinggi sampai yang paling rendah . Pilihan tentunya diurutkan sesuai dengan rangking proyek.
• Kontinjensi = proyek yang mempunyai hubungan keterkaitan, dimana bila suatu proyek diterima maka proyek lainnya juga harus diterima.sebaliknya bila
satu proyek ditolak proyek lainnya juga harus ditolak.
• Misalnya suatu departemen mempunyai dua proyek , yang satu proyek pembagunan gedung dan saat bersamaan ada proyek pengerasan jalan menuju
gedung tersebut.
• Departemen mensyaratkan jika mau mengambil proyek harus keduanya, tdak bisa salah satu saja yang diambil. Untuk menilai yang bersifat kontigensi ,
harus mengadakan pengabungan dari alat analisis yang digunakan.
• Jika menggunakan PI maka perlu menggunakan PI gabungan : Contohnya ada 2 proyek yang bersifat kontigensi yaitu Proyek A dengan investasi Rp. 100
juta menghasilkan PI sebesar 1,23 dan proyek B dengan investasi Rp 60 juta menghasilkan PI sebesar 0,95.
• Maka perlu dihitung PI gabungannya sbb :
• Proyek A Investasi PI PV of CF
•A Rp. 100 jt 1,23 Rp. 123 jt
•B Rp. 60 jt 0,95 Rp. 57 jt
• Rp. 160 jt Rp. 180 jt
• PI gabungan = 180 /160 = 1,125
• Karena PI gabungannya masih lebih besar dari 1 maka proyek ini layak untuk dilaksanakan.
 Sifat-Sifat proyek yang mempunyai keterikatan tertentu

Capital Rationing 3. Mutual Exlusive : proyek yang mempunyai hubungan keterkaitan yang saling
meniadakan.
Jika ada 2 proyek A dan B bersifat Mutually exclusive artinya jika proyek A
diterima maka proyek B harus ditolak demikian sebaliknya . Dari proyek-proyek
yang bersifat mutually exclusive akan dipilih yang PI nya paling tinggi.
Contoh :
Sebuah departemen pemerintah mempunyai dua proyek dan demi pemerataan , maka
hanya boleh mengmbil salah satu proyek untuk masing-masing kontraktor.
Dari beberapa proyek yang akan dipilih beserta sifat proyek dan keterbatasan dana
untuk memilih mana sebaiknya yang terlebih dahulundilaksanakan memerlukan
pertimbangan apakah proyek bisa ditunda atau tidak bisa ditunda, maka analisis untuk
proyek tidak bisa ditunda menggunakan analisis waktu tunggal sedangkan untuk
proyek yang bisa ditunda menggunakan analisis waktu ganda.
Capital Rationing
1. Menggunakan Analisis Waktu Tunggal (proyek tidak bisa ditunda)

Perusahaan PANDU sedang mempertimbangkan bebrapa proyek dengan kondisi sbb :

Proyek Kebutuhan Dana (jt) PI
A 200 1,12
B 250 1,15
C 150 1,22
D 300 1,09
E 200 1,10
F 100 1,07
G 150 0,98

Proyek B dan E bersifat mutually exclusive , proyek C dan G bersifat kontijensi, sedang lainnya bersifat
independen.
Dana tersedia Rp. 900.000.000,- Proyek-proyek mana saja yang sebaiknya dipilih, maka perlu
menyelesaikan dulu proyek-proyek yang mempunyai sifat khusus.
 1. Menggunakan Analisis Waktu Tunggal (proyek tidak bisa ditunda)
Capital Rationing
KEBUTUHAN
Proyek B dan E yang mempunyai sifat mutually exclusive dipilih yang
profitability indexnya lebih besar yaitu proyek B, sedangkan proyek E
PROYEK DANA (JT) PI
ditolak .
Dengan demikian proyek C dan G yang mempunyai ubungan kontijensi
perlu dicari PI gabungannya sbb : B 250 1,15
Proyek
C
Investasi
150.000.000 1,22
PI PV
186.000.000
A 200 1,12
G
144.000.000
150.000.000 0,98
C+G 300 1,10
330.000.000
300.000.000
D 300 1,09
PI Gabungan = 330.000.000 / 300.000.000 = 1,10
F 100 1,07
Dengan demikian PI untuk proyek C dan G adalah sebesar 1,10,, setelah
proyek-proyek yang mempunyai sifat khusus dianalisis, selanjutnya
proyek-proyek tersebut dirangking berdasarkan PI seperti dibawah ini.
Capital Rationing
1. Menggunakan Analisis Waktu Tunggal (proyek tidak bisa ditunda)

Dari rangking proyek dipilih proyek-proyek berdasarkan rangking tersebut diatas dan berdasarkan
keterbatasan dana yaitu Rp. 900.000.000
Alternatif I: Proyek B, A , C + G dan F
Proyek Investasi PI PV
B 250.000.000 1,15 287.500.000
A 200.000.000 1,12 244.000.000
C+G 300.000.000 1,10 330.000.000
F 100.000.000 1,07 107.000.000
850.000.000 948.500.000
PI Gabungan = 948.500.000 / 850.000.000 = 1,12
Alternatif Ke II : Proyek A, C+G , D dan F
Proyek Investasi PI PV
A 200.000.000 1,12 224.000.000
C+G 300.000.000 1,10 330.000.000
D 300.000.000 1,09 327.000.000
F 100.000.000 1,07 107.000.000
900.000.000 988.000.000
PI Gabungan = 988.000.000 / 900.000.000 = 1,10
Capital Rationing
1. Menggunakan Analisis Waktu Tunggal (proyek tidak bisa ditunda)

Dari alternative I diperoleh PI nya sebesar 1,12 dan masih ada sisa dana sebesar 50.000.000, dana ini bisa
diinvestasikan pada proyek lain .
Sedangkan alternative II dengan semua dana yang tersedia sebesar Rp. 900.000.000,- menghasilkan PI
sebesar 1,10 , dengan demikian sebaiknya perusahaan memilih alternative I yaitu proyek : B, A , C , G
dan F.
Capital Rationing
2. Menggunakan Analisis Waktu ganda (proyek bisa ditunda)

Jika proyek yang dipilih bisa ditunda pelaksanaannya , maka perlu dicari PI bila dilaksanakan tahun ini
dan PI bila proyek ditunda, selanjutnya dicari selisih PI-nya .
Proyek yang dipilih untuk dilaksanakan lebih dulu adalah proyek yang mempunyai selisih PI lebih besar
atau proyek yang ditunda pelaksanaannya yang mempunyai selisih PI –nya paling kecil.
Contoh
Perusahaan ANDA mendapatkan proyek-proyek dengan karakteristik sebagai berikut :
Proyek Keb. Dana (jt rp) PI saat ini PI tahun depan
A 200 1,17 1,15
B 200 1,14 1,10
C 200 1,11 1,04
D 200 1.08 1,05

Dana tersedia saat ini hanya Rp. 600 juta

Tahun depan tersedia dana Rp. 200 juta
Proyek mana yang dipilih lebih dulu ?
Capital Rationing
2. Menggunakan Analisis Waktu ganda (proyek bisa ditunda)

untuk menyelesaikan permasalahan ini perlu mencari selisih PI antara bila dilaksanakan tahun ini atau
tahun depan :
Proyek Keb. Dana (jt PI saat ini PI tahun Selisih PI
rp) depan
A 200 1,17 1,15 0,02
B 200 1,14 1,10 0,04
C 200 1,11 1,04 0,07
D 200 1.08 1,05 0,03
Dari table selisih PI yang paling kecil adalah proyek A sebesar 0,02 , maka sebaiknya proyek yang
ditunda adalah proyek A , buktinya adalah bisa dihitung PI :
Capital Rationing
2. Menggunakan Analisis Waktu ganda (proyek bisa ditunda)

Proyek Investasi PI PV
B 200.000.000 1,14 228.000.000
C 200.000.000 1,11 222.000.000
D 200.000.000 1,08 216.000.000
A 200.000.000 1,15 230.000.000
800.000.000 896.000.000
PI Gabungan = 896.000.000 / 800.000.000 = 1,12
Kita bandingkan bila yang ditunda proyek yang mempunyai selisih paling besar yaitu :
Proyek Investasi PI PV
A 200.000.000 1,17 234.000.000
B 200.000.000 1,14 228.000.000
D 200.000.000 1,08 216.000.000
C 200.000.000 1,04 208.000.000
800.000.000 886.000.000
PI Gabungan = 886.000.000 / 800.000.000 = 1,11
dengan perhitungan tersebut terlihat PI –nya lebih kecil , maka sebaiknya yang ditunda adalah Proyek
A.
Terima kasih