Manajemen Keuangan

METODE PENILAIAN

INVESTASI
ASET TETAP
KELOMPOK 5
Cetta Maharani (4.41.22.1.08)

Ensa Fanreza Putri (4.41.22.1.10)

Intan Nuraini (4.41.22.1.13)

Rifqi Bahtiar (4.41.22.1.22)

Syakira Ayukie Ozahra (4.41.22.1.26)

POKOK BAHASAN
Pengertian Investasi Aktiva Tetap

Cash Flow

Metode Penilian Investasi: 1. Accounting Rate of Return (ARR)

2. Payback Period (PP)

3. Net Present Value (NPV)

4. Internal Rate of Return (IRR)

5. Profitability Index (PI).

PENGERTIAN INVESTASI
ASET TETAP
Aset tetap adalah aset berwujud yang digunakan dalam operasi
perusahaan, tidak dimaksudkan untuk dijual dalam rangka kegiatan
normal perusahaan dan mempunyai masa manfaat lebih dari satu
tahun.
Investasi dalam aset tetap berkaitan dengan penganggaran modal
untuk pengadaan aset tetap dan perputaran dana yang telah
diinvestasikan dalam aset tetap yang dimiliki perusahaan.
 CASH FLOW
Untuk menghasilkan keuntungan tambahan, kita harus mempunyai kas untuk ditanamkan
kembali. Cash flow berguna untuk menampilkan jumlah kas sesungguhnya yang ada di
perusahaan bukan keuntungan seperti yang tercantum pada buku. Setiap usul pengeluaran
modal (capital expenditure) selalu mengandung dua macam aliran kas (cash flows), yaitu:

1 2

Aliran kas keluar neto (net outflow of Aliran kas masuk neto tahunan (net annual
cash), yaitu yang diperlukan untuk inflow of cash), yaitu sebagai hasil dari
investasi baru. investasi baru tersebut, yang ini sering pula
disebut "net cash proceeds".
 METODE PENILAIAN
INVESTASI ASET TETAP
ACCOUNTING RATE OF RETURN (ARR)

Pengertian

Accounting Rate of Return (ARR) adalah metode yang digunakan

untuk mengukur profitabilitas atau pengembalian suatu investasi
atau proyek dengan membandingkan laba yang dihasilkan dengan
investasi awal yang dikeluarkan.
 Rumus ARR :

ARR = Rata Rata EAT

X 100%
Rata Rata Investasi

= Total EAT / Umur Ekonomis

X 100%
(Investasi + Nilai Residu) /2
 PENGERTIAN

Waktu yang diperlukan sebuah perusahaan atau proyek

investasi untuk menutup investasi awal seluruhnya

PAYBACK dengan penerimaan kas yang diperoleh dan dihasilkan

dari investasi tersebut.

PERIOD
(PP) RUMUS

PP = Investasi
X 1 Tahun
Cash Flow
NET PRESENT VALUE
Pengertian

Net Present Value (NPV) adalah nilai sekarang (present value) dari cash flow suatu
investasi.

Dasar dari metode ini adalah mengaplikasikan suatu discount rate (tingkat
diskonto) tertentu untuk mengurangi nilai arus kas ke depan dari suatu proyek.

Kriteria keputusan penilaian dengan pendekatan ini yaitu, apabila NPV positif,
maka proyek sebaiknya dijalankan, namun apabila NPV bernilai negatif, maka
proyek sebaiknya dibatalkan.
 Rumus NPV :

Keterangan :

NPV : Net Present Value

k : Discount rate yang digunakan
At : cash flow pada periode t
N : periode terakhir di mana cash flow diharapkan
INTERNAL RATE OF RETURN
(IRR)
RUMUS

NPVrr
PENGERTIAN IRR = rr + X (rt-rr)
TPVrr-TPVrt
Tingkat bunga yang dijanjikan proyek Dimana :
investasi selama jangka waktu proyek
IRR = Internal Rate of Return
tersebut. Tingkat bunga disebut rr = Tingkat Diskon rate (r) lebih rendah
dengan hasil proyek investasi. rt = Tingkat Diskon rate (r) lebih tinggi
Menyamakan PV of cash flow dan PV of TPV = Total Present Value
NPV = Net Present Value
investment.
PROFITABILITY INDEX (PI)
Perbandingan antara penerimaan bersih nilai sekarang atau present
value (PV) dengan present value investasi.

RUMUS
PV dari Cash flow
Profitablity Index = X 100%
PV dari Investasi
Dengan kriteria :
Apabila profitability index (PI) > 1 maka layak.
Apabila profitability index (PI) = 1 maka tidak menjadi masalah apakah layak
atau tidak.
Apabila profitability index (PI) < 1 maka tidak layak.
CONTOH KASUS
PT. Andika merencanakan sebuah proyek investasi yang diperkirakan akan menghabiskan
dana sebesar Rp 750.000.000,-. Nilai residu diperkirakan sebesar Rp 150.000.000,- dan
mempunyai nilai ekonomis 5 tahun.

Proyeksi penjualan selama umur ekonomis diperkirakan sbb.

Tahun 1 Rp 400.000.000,-
Tahun 2 Rp 450.000.000,-
Tahun 3 Rp 500.000.000,-
Tahun 4 Rp 550.000.000,-
Tahun 5 Rp 600.000.000,-
Struktur biaya pada proyek ini adalah biaya variabel 40%, biaya tetap tunai selain
penyusutan sebesar Rp 20.000.000,- per tahun, dan biaya tetap penyusutan sebesar Rp
100.000.000,- per tahun. Pajak yang diperhitungkan 30% dan return yang diharapkan 18%.
 PT ANDIKA
CASHFLOW
DALAM SATUAN RUPIAH

KETERANGAN TAHUN 1 TAHUN 2 TAHUN 3 TAHIN 4 TAHUN 5

PENJUALAN 400.000.000 450.000.000 500.000.000 550.000.000 600.000.000

Biaya Variabel 160.000.000 180,000,000 200.000.000 220.000.000 240.000.000

Biaya Tetap Non Penyusutan 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000

Biaya Tetap Penyusutan 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000

TOTAL BIAYA 280.000.000 300.000.000 320.000.000 340.000.000 360.000.000

Laba Sebelum Pajak 120.000.000 150.000.000 180.000.000 210.000.000 240.000.000

Pajak (30%) 36.000.000 45.000.000 54.000.000 63.000.000 72.000.000

LABA SETELAH PAJAK (EAT) 84.000.000 105.000,000 126.000.000 147.000.000 168.000.000

Penyusutan 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000

Nilai Residu - - - - 150.000.000

CASHFLOW 184.000.000 205.000.000 226.000.000 247.000.000 418.000.000

 ACCOUNTING RATE OF RETURN

Total EAT / Umur Ekonomis

ARR = X 100%
(Investasi + Nilai Residu) / 2

(84.000+105.000+126.000+147.000+168.000) /5
ARR = X 100%
(750.000+150.000)/2

ARR = 28%

karena tingkat keuntungan yang disyaratkan sebesar 18%, maka menurut

metode ini proyek investasi ini layak, sebab ARR = 28% lebih besar dibandingan
dengan return yang diharapkan = 18 %
 Payback Period

750.000.000,-
Investasi
Cash flow (proceeds) tahun 1 184.000.000,- PP = X 1 Tahun
566.000.000,- Cash Flow
Cash flow (proceeds) tahun 2 205.000.000,- 135.000.000,-
361.000.000,- PP = 3 Tahun + X 1 Tahun
Cash flow (proceeds) tahun 3 247.000.000,-
226.000.000,-
135.000.000,-
Cash flow (proceeds) tahun 4 PP = 3,55 tahun
247.000.000,-

Karena investasi sudah tertutup sebelum akhir tahun ke 4, maka investasi ini layak
sebab payback periodnya lebih kecil dibanding dengan target kembalian investasi
 Net Present Value

DISCOUNT FACTOR PRESENT VALUE OF

TAHUN CASH FLOW
R=18% CASH FLOW

1 184.000.000 0,847 155.848.000

2 205.000.000 0,718 147.190.000

3 226.000.000 0,609 137.634.000

4 247.000.000 0,516 127.452.000

5 418.000.000 0,437 182.666.000

Total Present Value of Cash Flow (18%) 750.770.000

Present Value of Investment 750.000.000

NET PRESENT VALUE 770.000

Dengan menggunakan tingkat keuntungan yang diharapkan sebesar 18%,

ternyata diperoleh NPV sebesar RP 770.000,- artinya dengan NPV positif Rp
770.000,- maka proyek investasi ini layak dilaksanakan
 Internal Rate of Return
rr=18%
TAHUN CASH FLOW
DISCOUNT FACTOR
R=24%
PRESENT VALUE
OF CASH FLOW
rt=24%
1 184.000.000 0,806 148.304.000 TPVrr= Rp 794.490.000
2 205.000.000 0,650 133.250.000 TPVrt= Rp 681.097.000
3 226.000.000 0,524 118.424.000 NPVrr= Rp 44.490.000
4 247.000.000 0,423 104.481.000
NPVrr
5 418.000.000 0,341 142.538.000 IRR = rr + X (rt-rr)
Total Present Value of Cash Flow (24%) 646.997.000
TPVrr-TPVrt

Present Value of Investment 750.000.000

NET PRESENT VALUE -103.000.000

770.000
IRR = 18% + X (24%-18%)
750.770.000-646.997.000
IRR = 18,004%
Profitability Index

PV dari Cash flow

Profitablity Index = X 100%
PV dari Investasi

750.770.000
Profitablity Index = X 100%
750.000.000

Profitablity Index = 1,001%

Karena PI yang dihitung lebih dari 1 maka investasi layak

untuk dilakukan.
THANK YOU