KRETERIA INVESTASI

(CASH FLOW, NPV AND B/C RATIO)

DRS. H. M.YUSUF, MKES

2
 Investasi

• merupakan pengorbanan atau pengeluaran untuk

suatu harapan di masa yang akan datang

• investasi dapat dibedakan menjadi dua,

1. yaitu investasi finansial dan investasi nyata. Apabila
seseorang melakukan investasi dengan menyimpan
uang atau sumber daya yang dimilikinya dalam
bentuk-bentuk instrumen keuangan seperti saham,
obligasi, dan yang lainnya maka ia melakukan
investasi finansial.
2. Sedangkan investasi nyata diwujudkan dalam
benda-benda (aset) nyata seperti pabrik, peralatan
produksi, tanah, dan sebagainya.
 CASH FLOW
• Lap.Yg menggbrkan posisi kas perusahaan dlm suatu priode
akuntansi
• Pengeluaran-pengeluaran dan penerimaan-penerimaan yang
timbul akibat adanya kegiatan investasi

• Menurut Gunawan Adisaputra

pengertian cash flow adalah sebagai berikut: “Pengeluaran-
pengeluaran dan penerimaan-penerimaan yang timbul akibat adanya
kegiatan investasi

Menurut Tandelilin (2001), tujuan investasi adalah untuk :

• Menghasilkan sejumlah uang
• Untuk mendapat kehidupan yang lebih layak / baik dimasa yang
akan datang
 Fungsi Cash Flow
1. Fungsi likuiditas, yaitu dana yang tersedia untuk tujuan
memenuhi kebutuhan sehari-hari dan dapat dicairkan
dalam waktu relatif singkat tanpa ada pengurangan
investasi awal
2. fungsi anti inflasi, dana yang disimpan guna
menghindari resiko penurunan pada daya beli di masa
yang akan datang yang dapat di cairkan relatif cepat
3. Capital Growth, dana yang diperuntukan pertumbuhan /
perkembangan
1. Aliran kas awal (Initial cash flow)
Merupakan aliran kas yang berkaitan dengan
pengeluaran untuk kegiatan investasi : pembelian tanah,
gedung.
Aliran kas awal dapat dikatakan aliran kas keluar (cash
out flow

2. Aliran kas operasional (Operational cash flow)

Merupakan aliran kas yang berkaitan dengan
operasional proyek : penjualan, biaya umum dan
administrasi. Merupakan aliran masuk (cash in flow) dan
aliran keluar (cash out flow)
3. Aliran kas akhir (Terminal cash flow)
Merupakan aliran kas yang berkaitan dengan nilai sisa
proyek (nilai residu) seperti sisa modal kerja.
 Contoh Soal 1 :
Suatu perusahaan mempunyai rencana membeli sebuah
mesin baru untuk mengganti mesin lama yang dianggap
tidak efesien lagi.Harga mesin baru beserta biaya
pemasagannya sebesar Rp.60.000,- dengan taksiran umur
penggunaan 3 tahun. Mesin lama masih mempunyai umur
penggunaan 3 tahun lagi. Jika mesin lama dijual waktu ini
harganya sesuai dengan bukunya yaitu Rp.15.000,-.
Penggantian mesin lama dengan mesin baru diharapkan
akan dapat menghemat biaya2 tenaga kerja, material dan
biaya reperasi setiap tahunnya sebesar Rp. 27.500,-
sebelum pajak. Pajak perseroan ditetapkan 40 %.
Pertanyaan :
Buatlah cash flow dan laporan laba- ruginya
Perbedaan Laba Rugi Dengan Cash Flow

Uraian Laba Rugi Cash Flow

Penghematan biaya tenaga kerja, Rp. 27.500 Rp. 27.500

material dan reparasi
Depresiasi mesin baru Rp 20.000
Depresiasi mesin lama Rp 5.000

Tambahan Depresiasi Rp. 15.000

Keuntungan kena pajak Rp. 12.500
Pajak 40 % Rp. 5.000 Rp. 5.000
Kenaikan keuntungan sudah pajak Rp. 7.500
Kenaikan cash flow (proceed) Rp. 22.500
 Latihan
Misal suatu proyek memerlukan investasi untuk
aktiva tetap Rp. 800 juta dan untuk modal
kerja Rp. 200 juta. Aktiva tetap ditaksir memiliki
usia ekonomis 8 tahun tanpa nilai sisa dan
disusut dengan metode garis lurus. Biaya
operasional tunai diperkirakan Rp. 1.000 juta.
Penghasilan dari penjualan ditaksir Rp 1.500 juta.
Bila pajak penghasilan 35 %
Pertanyaan buatlah laporan laba rugi dan cash
flow
 LAPORAN LABA/RUGI CASH FLOWS
Pemasukan
Penghasilan dari penjualan = Rp. 1.500 juta Rp. 1.500 juta ( In )

Pengeluaran
Operasional tunai = Rp. 1.000 juta Rp. 1.000.juta (Out)
Penyusutan = 800/8 = Rp. 100 juta
= Rp. 1.100 juta
Laba sebelum pajak = Rp. 400 juta
Pajak 35 % = Rp. 140 juta Rp. 140 juta( Out)
Laba setelah pajak = Rp 260 Juta
Cash flow Rp. 360 juta
 Analisis Kriteria Investasi

Contoh 1:
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri
pengolahan hasil pertanian, diketahui:
Dana investasi: Rp. 35.000.000,- dialokasikan selama 2 tahun, yaitu tahun
persiapan Rp. 20.000.000,- dan tahun pertama Rp. 15.000.000,-.
Kegiatan pabrik dimulai setelah tahun ke-2 dari pengembangan kontruksi.
Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari
berbagai biaya pada tahun kedua sebesar Rp 5.000.000,- per tahun dan
untuk tahun-tahun berikutnya seperti pada tabel 1. Benefit dari kegiatan
industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan hasil-hasil pertanian.
Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan jumlah penghasilan Rp
10.000.000,- sedang tahun-tahun berikutnya seperti terlihat pada tabel 1.
Berdasarkan data di atas, apakah rencana pembukaan industri yang
mengolah hasil pertanian tersebut layak untuk dkembangkan bila dilihat
dari segi NPV dengan diskon faktor sebesar 18%?
2. Net Present Value (NPV)
NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity
cost of capital sebagai diskon faktor.
Rumus:
n
NPV   NBi (1  i )  n
i 1
Dimana:
atau NB = Net benefit = Benefit – Cost
n
C = Biaya investasi + Biaya operasi
NBi
NPV   B = Benefit yang telah didiskon
i 1 (1  i ) n C = Cost yang telah didiskon
atau i = diskon faktor
n n n = tahun (waktu
NPV   Bi  Ci   N Bi
i 1 i 1
Kriteria:
NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible)
untuk dilaksanakan
NPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (not
feasible) untuk dilaksanakan
NPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam
keadaan BEP dimana
TR=TC dalam bentuk present value.

Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang

perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan
pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek
yang direncanakan.
Contoh 1:
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun
industri pengolahan hasil pertanian, diketahui:
Dana investasi: Rp. 35.000.000,- dialokasikan selama 2 tahun, yaitu
tahun persiapan Rp. 20.000.000,- dan tahun pertama Rp.
15.000.000,-. Kegiatan pabrik dimulai setelah tahun ke-2 dari
pengembangan kontruksi.
Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari
berbagai biaya pada tahun kedua sebesar Rp 5.000.000,- per tahun
dan untuk tahun-tahun berikutnya seperti pada tabel 1.
Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari
pengolahan hasil-hasil pertanian. Kegiatan produksi dimulai pada
tahun kedua dengan jumlah penghasilan Rp 10.000.000,- sedang
tahun-tahun berikutnya seperti terlihat pada tabel 1. Berdasarkan
data di atas, apakah rencana pembukaan industri yang mengolah hasil
pertanian tersebut layak untuk dkembangkan bila dilihat dari segi
NPV dengan diskon faktor sebesar 18%?
Tabel 1: Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.000,-)

Thn Investasi Biaya Total Cost Benefit Net D.F. Present

Operasi Benefit 18% Value

0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 -20.000

1 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 -12,713
2 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 3,591
3 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 3,652
4 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 4,126
5 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 4,371
6 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 5,186
7 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 5,336
8 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 5,586
9 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 5,863

10 - 11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 6,115

NPV 11.115,73
Dari keterangan dan tabel yang diberikan maka:

n
NPV   NBi (1  i )  n
i 1

NPV  11.115.000
Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha
(proyek) layak diusahakan.
Catatan:
 Perkiraan cash in flow dan cash out flow yang menyangkut
proyeksi harus mendapat perhatian
 Perkiraan benefit harus diperhitungkan dengan
menggunakan berbagai variabel (perkembangan trend,
potensi pasar, perkembangan proyek sejenis di masa
datang, perubahan teknologi, perubahan selera
konsumen).
Tabel 2: Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.000,-)

Thn Investasi Biaya Total Benefit Net D.F. B C

Operasi Cost Benefit 18%
0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 - 20.000
1 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 - 12.713
2 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 7.182 3.591
3 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 7.304 3.652
4 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 7.221 3.095
5 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 7.431 3.060
6 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 7.778 2.593
7 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 7.848 2.511
8 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 7.980 2.394
9 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 8.118 2.255
10 - 11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 8.217 2.102
NPV 69.080 57.966
 Dengan menggunakan rumus yang lain, NPV dapat
juga dihitung dengan bantuan Tabel 2 berikut. Pada
tabel tersebut cost dan benefit langsung dikalikan
dengan DF:
n
NPV   Bi  Ci
i 1

NPV  69.080  57.966

NPV  11.114  Rp11.114.000,

Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan

usaha (proyek) layak diusahakan.
Contoh 2:
Pimpinan perusahaan akan mengganti mesin lama
dengan mesin baru karena mesin lama tidak
ekonomis lagi, baik secara teknis maupun ekonomis.
Untuk mengganti mesin lama dibutuhkan dana
investasi sebesar Rp 75.000.000,-. Mesin baru
mempunyai umur ekonomis selama 5 tahun dengan
salvage value berdasarkan pengalaman pada akhir
tahun kelima sebesar Rp. 15.000.000,-. Berdasarkan
pengalaman pengusaha, cash in flows setiap tahun
diperkirakan sebesar Rp 20.000.000,- dengan biaya
modal 18% per tahun. Apakah penggantian mesin ini
layak untuk dilakukan apabila dilihat dari PV dan
NPV?
 n
CFi Sv
PV  
Di mana: PV = Present value
 CF = Cash flow

i 1 (1  r ) (1  r )
m n n = periode waktu tahun ke
n
m = periode waktu
r = tingkat bunga
Sv = salvage value
20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 15.000.000
PV     ...  
(1  0,18) (1  0,18) 2
(1  0,18) 3
(1  0,18) 5
(1  0,18) 5
PV  16.949.153  14.363.689  12.172.617  10.315.778  8.742.184  6.556.638
PV  69.100.059

Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, pembelian mesin baru dengan harga
Rp 75.000.000,- ternyata tidak feasible karena PV lebih kecil dari original outlays
atau original cost (harga beli).
NPV = PV – OO = 69.100.059 – 75.000.000 = - 5.899.941, dimana OO=original
outlays
Berdasarkan perhitungan NPV diperoleh nilai negatif, maka pembelian mesin pun tidak
feasible.
 a. Net Benefit Cost Ratio (B/C ratio)
Benefit and cost raio (B/C ratio) merupakan aktivitas dari jumlah
sekarang penerimaan bersih dengan nilai sekarang pengeluaran Investasi
selama umur investasi. Adapun rumusnya adalah sebagai berikut :

PVkasbersih
PI  x100%
PVInvestasi
Dari contoh diatas, dapat dihitung prfitability index sebagai berikut :

Rp164.430,
PI  x100%
Rp120.000,
PI = 1,37
Apabila kita menggunakan profitability Index sebagai ukuran, maka usul investasi
yang mempunyai PI>1 dapat diterima, sebaliknya bila PI<1 usul tersebut seharus
ditolak
Ada usul investasi dalam suatu proyek yang membutuhkan investasi
sebesar Rp 120.000,- yang diperkirakan mempunyai proceeds selama
usianya sebagai berikut :
Pola Proceeds ( Keuntungan neto sesudah pajak plus depresiasi
sebagai berikut :
Tahun Proceeds
1 Rp 60.000,-
2 Rp 50.000,-
3 Rp 40.000,-
4 Rp 30.000,-
5 Rp 20.000,-
6 Rp 10.000,-
Pertanyaan
Hitunglah NPV dengan discnount rate 10
 Jawab
Tabel 3. Perhitungan NPV atas dasar discout rate 10 %

Tahu DF 10 % Procedds (Rp) PV Proceeds

n (Rp)
1 0,909 60.000 54.540
2 0,826 50.000 41.000
3 0,751 40.000 30.040
4 0,683 30.000 20.490
5 0, 621 20.000 12.420
6 0,564 10.000 5.640
PV Proceeds 164.430
PV Outlays 120.000
NPV +44.430
Tugas
Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan penggantian salah satu mesin
produksinya dengan mesin yang lebih baru dengan alasan untuk
penghematan biaya (efisiensi). Mesin lama mempunyai umur ekonomis 10
tahun dan telah digunakan selama 5 tahun.
Informasi tentang kedua mesin tersebut adalah sebagai berikut:
Tabel 5: Mesin Lama dan Mesin Baru

Uraian Mesin Lama Mesin Baru

Harga Rp.160.000.000 210.000.000
Umur Ekonomis 10 tahun 5 tahun
Nilai Sisa 10.000.000 20.000.000

Harga jual mesin lama Rp 95.000.000 Penghematan penggunaan mesin

baru diperkirakan Rp 40.000.000 per tahun. Tingkat keuntungan yang layak
adalah Rp 20% dan tingkat pajak sebesar 30%. Apakah sebaiknya
perusahaan mengganti mesin lama dengan mesin baru dengan menggunakan
metoda NPV dan Pay back priod