Pertemuan 3

EVALUASI PROYEK

Oleh:
Analisis Investasi Tambang
Saeful Aziz, S.T., M.B.A.
 LATAR BELAKANG

Evaluasi proyek dilakukan saat suatu perusahaan mempunyai beberapa pilihan

alternatif proposal investasi, biasanya digunakan dalam analisis proyek dan
penentuan diterima atau tidaknya proposal proyek atau penyusunan rangking
berdasarkan tingkatan daya tarik proyek.

Prinsip penting dalam mengevaluasi proposal investasi :

•Keuntungan besar lebih baik daripada keuntungan kecil

•Keuntungan yang diperoleh cepat lebih baik daripada yang diperoleh lambat
•Hasil evaluasi harus konsisten dan realistik

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 LATAR BELAKANG

Jenis proposal dalam mengevaluasi suatu investasi :

•Proposal investasi independen (individual/tidak tergantung)

Pemilihan suatu proposal investasi tidak mempengaruhi pemilihan proposal
investasi lain

•Proposal investasi dependen/mutually exclusive

Pemilihan suatu proposal investasi yang mempengaruhi pemilihan proposal
investasi lain

•Proposal investasi kontingensi

Pemilihan suatu proposal investasi akan berakibat diperlukannya suatuproposal
investasi lain yang mendukung (komplementer)

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 DASAR PERHITUNGAN ANALISIS PROYEK

Klasifikasi umum yang digunakan (Stermole, 1987)

Investasi yang memproduksi pendapatan (revenue producing investment

Alternatif proyek yang menghasilkan pendapatan terbesar, menggunakan analisis
nilai pendapatan (net value analysis).

Investasi yang memproduksi jasa/ layanan (service producing investment)

Alternatif proyek yang menghasilkan nilai biaya terkecil/paling minimum,
menggunakan analisis biaya (cost analysis).

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

DASAR PERHITUNGAN ANALISIS PROYEK

• Present Worth (PW) equation

PW Cost = PW Revenue. Membandingkan pendapatan dan biaya di awal
umur proyek

• Future Worth (FW) equation

FW Cost = FW Revenue. Membandingkan pendapatan dan biaya di akhir
umur proyek

• Annual Worth (AW) equation

Eq Annual Cost = Eq Annual Revenue. Membandingkan pendapatan dan
biaya secara seri tiap tahun

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

DASAR PERHITUNGAN ANALISIS PROYEK

Suatu investasi bangunan diharapkan akan memberikan pendapatan sebesar $5,000,000 tiap tahunnya,
dan memiliki nilai sisa $55,000,000 pada akhir tahun ke-8. Berapa nilai investasi pada waktu sekarang jika laju
pengembalian bunga (i=10%)?
Penyelesaian :

C = cost I = income L = salvage value i = 10% (dalam juta $)

C=? I=5 I=5 I=5 I=5

L = 55
0 1 2 3....... 8 I = 10%
Present Worth (PW) equation : PW Cost = PW Revenue
C = PW cost = $5,000,000(P/A10%,8) + $55,000,000(P/F10%,8) = $52,332,000

Annual Worth (AW) equation : Eq Annual Cost = Eq Annual Revenue

C (A/P10%,8) = $5,000,000 + $55,000,000(A/F10%,8) C = $52,332,000

Future Worth (FW) equation : FW Cost = FW Revenue

C (F/P10%,8) = $5,000,000(F/A10%,8) + $55,000,000 C = $52,332,000

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 LAJU PENGEMBALIAN BUNGA
(RATE OF RETURN)

Besarnya nilai laju pengembalian kepada investor diperhitungkan setiap tahun

berdasarkan pada investasi yang tidak diamortisasi.

Perhitungan ROR umumnya dilakukan dengan menggunakan average ROR.

Dari sudut pandang ekonomi, investasi dengan laju pengembalian tinggi, adalah
investasi yang baik untuk dipilih.

average annual profit after taxes

Average ROR =
average investment

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 LAJU PENGEMBALIAN BUNGA
(RATE OF RETURN)

Keuntungan Metoda perhitungan average ROR :

•Perhitungan sederhana
•Perolehan informasi yang cepat
•Memperlihatkan langsung nilai ROR yang dibutuhkan oleh para manajer

Kelemahan Metoda perhitungan average ROR :

•Perhitungannya berdasarkan pada keuntungan, bukan pada nilai aktual aliran kas
•Jangka waktu dari keuntungan tidak diperhitungkan

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 LAJU PENGEMBALIAN BUNGA
(RATE OF RETURN)

Dari contoh 8, bila investor membayar $50,000,000 pada awal tahun.

Berapa besar bunga laju pengembalian yang akan diterima?
Penyelesaian :
C = cost I = income L = salvage value i=? (dalam juta $)
C=10 I=5 I=5 I=5 I=5
L = 55
0 1 2 3....... 8
Nilai i dapat diperoleh dengan cara perhitungan coba-coba (trial and error)

PW equation : PW Cost = PW Revenue

$50,000,000 = $5,000,000(P/Ai,8) + $55,000,000 (P/Fi,8)
Coba-coba :
i = 10% = 5,000,000(5.236) + 55,000,000(0.4493) = 50,891,500
i=? = 50,000,000
i = 12% = 5,000,000(4.840) + 55,000,000(0.3829) = 45,260,500
Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3
 CUMULATIVE CASH POSITION DIAGRAM

PENGERTIAN
Prinsip investasi dan bunga yang belum diamortisasi oleh revenue, seperti profit,
nilai sisa, simpanan, mortgage payments, dan inflow uang lainnya.
Revenue bertanda positif (+), sedangkan cost bertanda negatif (-)

PENERAPAN
Cumulative cash position dimulai dari negatif dan terus berjalan sampai
mencapai posisi nol pada akhir proyek, saat nilai waktu dari uang ditangani oleh
proyek rate of return (Stermole, 1987).

KEUNTUNGAN
Mampu menggambarkan dengan lebih baik daripada penjelasan yang berupa
kumpulan kata-kata ataupun diagram.

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 CUMULATIVE CASH POSITION DIAGRAM

Evaluasi nilai ROR yang akan diterima oleh investor jika investasi awal sebesar $5,000,000 dan
terus bertambah sehingga pada akhir tahun ke-5 menjadi sebesar $7,320,500 lengkapi pula
dengan cumulative cash diagram.
Penyelesaian : (dalam juta $)
C=$5 I = $7.3205

0 1 2 . . . . . . . . . . . . . .5
PW eq : $5,000,000 = $7,320,500(P/Fi,5)
(P/Fi,4) = 0.68301, maka dengan coba-coba diperoleh nilai i = 10%
- $5,000,000 + $7,320,500
1 2 3 4

- $5,000,000
- $5,500,000
- $6,050,000
- $6,655,000

- $7,320,500
Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3
 PAYBACK PERIOD

PENGERTIAN
Waktu (dalam tahun) yang dibutuhkan oleh pendapatan suatu proyek untuk
mengembalikan nilai investasi/kapital yang telah ditanamkan dalam proyek
tersebut.

KEUNTUNGAN METODA PAYBACK PERIOD (Gentry, 1971)

• Sederhana dan perhitungannya mudah
• Dapat mengontrol pertimbangan tingkat resiko investasi
• Mengurangi lost opportunity risk pada perusahaan
• Merepresentasikan titik pulang pokok (break even point)

KELEMAHAN METODA PAYBACK PERIOD (Gentry, 1971)

• Tidak memperhitungkan nilai uang terhadap waktu
• Tidak memperhitungkan aliran kas setelah payback period tercapai

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 PAYBACK PERIOD

Tentukan payback period dari aliran kas alternatif-alternatif di bawah ini :

Aliran kas tahunan

Investasi awal (Rp) Allternatif A Alternatif B Alternatif C
50.000.000 50.000.000 50.000.000
Tahun proyek
1 10.000.000 25.000.000 5.000.000
2 10.000.000 3.000.000 6.000.000
3 10.000.000 7.000.000 9.000.000
4 10.000.000 15.000.000 1.500.000
5 10.000.000 2.500.000 1.500.000
6 10.000.000 2.000.000 7.000.000
7 10.000.000 10.000.000
8 5.000.000
9 5.000.000
10 1.000.000
Payback period (thn) 5 4 9

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 DISCOUNTED PAYBACK PERIOD

Digunakan untuk mengatasi kelemahan metoda Payback Period.

Metode ini mempertimbangkan konsep nilai uang terhadap waktu dengan

mengikutsertakan laju pengembalian bunga i (interest rate) dalam perhitungannya.

Discounted payback period dinyatakan sebagai nilai n’ terkecil.

n' -t
 Ft (1 + i )  0
t=0
keterangan : Fo = biaya investasi/ kapital
Ft = total aliran kas selama n periode
i = laju pengembalian bunga

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 DISCOUNTED PAYBACK PERIOD

Tentukan payback period dari aliran kas di bawah ini menggunakan metode
undiscounted dan discounted payback period dengan laju pengembalian bunga
sebesar 5%.

Alternatif B (P/F) pada 5% Aliran kas present value

Investasi awal (Rp)
-50.000.000 1,0 -50.000.000

Tahun proyek
1 25.000.000 0,9524 23.810.000
2 3.000.000 0,9070 2.721.000
3 7.000.000 0,8638 6.046.600
4 15.000.000 0,8227 12.340.500

5 6.000.000 0,7835 4.701.000

6 2.000.000 0,7462 1.492.400
Undiscounted Discounted
4 tahun 5,3 tahun
Payback period payback period

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 ANALISIS NET VALUE

Analisis ini didasarkan pada perbedaan antara net revenue (inflow) dan net cost
(outflow) selama umur proyek pada tingkat laju pengembalian modal minimum (i*).

Analisis Net Value terdiri atas :

Present value
Sejumlah uang pada saat sekarang (awal proyek, t=0) yang ekivalen nilainya dengan
uang sepanjang di masa depan (selama umur proyek) pada laju pengembalian modal
tertentu (i tertentu)
Annual value
Sejumlah uang yang bernilai sama tiap tahun (selama umur proyek) yang ekivalen
nilainya dengan uang sepanjang umur proyek pada laju pengembalian modal tertentu
(i tertentu)
Future value
Sejumlah uang di masa datang (akhir proyek) yang nilainya ekivalen dengan uang
selama umur proyek pada laju pengembalian modal tertentu (i tertentu)
Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3
 ANALISIS NET VALUE

PENJABARAN MATEMATIS

Net Present Value (NPV) =

present worth revenue or saving @ i* - present worth cost @ i*

Net Annual Value (NAV) =

equivalent annual revenue or saving @ i* - equivalent annual cost @ i*
atau
net equivalent annual positive and negative cash flow @ i*

Net Future Value (NFV) =

future worth revenue or saving @ i* - future worth cost @ i*
atau
net future worth positive and negative cash flow @ i*
Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3
 ANALISIS NET VALUE

Hasil perbandingan untuk tiap metode (NPV, NAV, dan NFV) bersifat
konsisten

Suatu proyek dikatakan “layak” secara ekonomis bila nilai NPV, NAV, dan
NFV positif (>0)

Pemilihan “alternatif proyek terbaik” dari beberapa alternatif

proyek/investasi secara mutually exclusive ditentukan berdasarkan nilai
NPV, NAV, dan NFV yang terbesar (paling menguntungkan)

Untuk membandingkan alternatif-alternatif yang memiliki umur berbeda

sebaiknya menggunakan analisis NPV. Penggunaan analisis NAV atau NFV
harus ditetapkan terlebih dahulu tahun analisis yang sama, biasanya
diambil tahun analisis dari proyek terlama

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 ANALISIS NET VALUE
(Umur Proyek Sama)

Proyek yang paling menguntungkan dari alternatif investasi A, B, dan C dengan

analisis net value, nilai i* = 12
(dalam juta rupiah) C = cost I = income L = salvage value

C = 20 I = 20 I = 20 I = 20
A) L = 20
0 1 2 3
C = 50 I = 10 I = 10 I = 10
B) L = 50
0 1 2 3
C = 100 I = 50 I = 50 I = 50
C) L = 100
0 1 2 3

Penyelesaian :
- Present value
NPV A = 20(P/A 12,3) + 20(P/F12,3) – 20 = +41,378
NPV B = 50(P/A 12,3) + 10(P/F12,3) – 50 = +75,57
NPV C = 100(P/A 12,3) + 50(P/F12,3) – 100 = +172,005  paling besar
Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3
 ANALISIS NET VALUE
(Umur Proyek Sama)

- Annual value
NAV A = 20 + 20(A/F12,3) – 20(A/P12,3) = + 17,6
NAV B = 10 + 50(A/F12,3) – 50(A/P12,3) = + 4
NAV C = 50 + 100(A/F12,3)–100(A/P12,3) = + 38  paling besar
- Future value
NFV A = 20(F/A 12,3) + 20 – 20(F/P 12,3) = + 59,38
NFV B = 10(F/A 12,3) + 50 – 50(F/P 12,3) = + 13,49
NFV C = 50(F/A 12,3) + 100 – 100(F/P 12,3) = + 128,2  paling besar

Ketiga alternatif menunjukkan hasil yang konsisten (alternatif C yang paling

menguntungkan), ditunjukkan dengan nilai NPV, NAV, dan NFV terbesar diantara
lainnya.

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 ANALISIS NET VALUE
(Umur Proyek Berbeda)

Evaluasi dua alternatif proyek dengan analisis net value, i* = 10%.

(dalam juta rupiah) C = cost I = income L = salvage value
C = 30 I = 20 I = 20 I = 20
L=0
A) 0 1 2 3
C = 15 I=5 I=5 I=5
B) L=0
0 1 2 . . . . . 6

Penyelesaian :
A) C = 30 I = 20 I = 20 I = 20 I=0 I=0 I=0
L=0
0 1 2 3 4 5 6
B) C = 15 I=5 I=5 I=5 I=5 I=5 I =5
L=0
0 1 2 3 4 5 6
Net Present Value
NPV A = 20(P/A 10%,3) – 30 = + 19.288  pilih nilai terbesar
NPV B = 5(P/A 10%,6) – 15 = + 6.45

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 ANALISIS NET VALUE
(Umur Proyek Berbeda)

Net Annual Value

NAV A = 20(P/A 10%,3) (A/P10%,6) –30(A/P10%,6) = + 4.496  pilih
nilai terbesar
NAV B = 5-15(A/P10%,6) = +1.503
Net Future Value
NFV A = 20(F/A 10%,3) (F/P10%,3) –30(F/P10%,6) = + 35.17  pilih
nilai terbesar
NFV B = 5(F/A10%,6) - 15(F/P10%,6) = + 11.76

> Pilih Alternatif Proyek A

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 DISCOUNTED CASHFLOW RATE OF RETURN

PENGERTIAN
Laju pengembalian investasi (%) pada saat nilai Net Present Value sama dengan
nol atau pada saat penjumlahan Present Worth positif dan Present Worth negatif

Secara matematis DCFROR adalah laju pengembalian pada saat

NPV =  Present Worth Revenue -  Present Worth Cost = 0
Atau
 Present Worth Revenue =  Present Worth Cost

Penentuan kelayakan suatu investasi dapat dilakukan dengan membandingkan

nilai DCFROR dan ROR minimum (i*) yang ditetapkan perusahaan, yaitu :
- DCFROR > ROR minimum, maka investasi layak secara ekonomis
- DCFROR < ROR minimum, maka investasi tidak layak secara ekonomis

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 DISCOUNTED CASHFLOW RATE OF RETURN

Keuntungan analisis dengan metoda DCFROR :

•Menghasilkan suatu angka tunggal yang dapat digunakan untuk menghitung nilai
proyek secara keseluruhan
•Mencegah timbulnya kebutuhan akan tingkat bunga eksternal

Kelemahan analisis dengan metoda DCFROR :

•Penentuan nilai DCFROR memerlukan perhitungan coba-coba
•Pembandingan beberapa alternatif investasi tidak dapat dilakukan secara
langsung, terutama untuk alternatif investasi yang umur dan pola aliran kasnya
sangat berbeda
•Dapat memberikan nilai DCFROR ganda (dual DCFROR)

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 DISCOUNTED CASHFLOW RATE OF RETURN

Tahun 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Aliran Kas -30 -1 5 5.5 4 17 20 20 -2 10

Gunakan analisis DCFROR untuk mengetahui layak tidaknya investasi di

atas, i* = 15%.
Penyelesaian :
NPV = - 30 - 1(P/Fi,1) + 5(P/Fi,2) + 5.5(P/Fi,3) + 4(P/Fi,5) + 20(P/Fi,6)
- 2(P/Fi,8) + 10(P/Fi,9)
untuk i=15%  NPV = +5.619
untuk i=20%  NPV = -1.664

5.62

NPV
-1.66 15% 18.7% 20% ROR
Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3
 DISCOUNTED CASHFLOW RATE OF RETURN

15% + (20 - 15) x (5619)

DCFROR = = 18.7%
5619 + 1664

Agar NPV = 0, maka dengan interpolasi diperoleh DCFROR = 18.7%.

DCFROR (18.7%) > ROR minimum (15%), maka investasi layak secara
ekonomis.

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 ANALISIS GROWTH RATE OF RETURN

FUNGSI
Dapat digunakan untuk memilih satu alternatif terbaik dari beberapa alternatif

METODA
Asumsikan bahwa pendapatan yang telah diperoleh pada suatu proyek (misalnya
proyek A) diinvestasikan kembali pada proyek lain (proyek B) yang mempunyai
ROR minimum. Dari kedua proyek tersebut (A dan B) kemudian dilakukan analisis
inkremental atau (A + reinvestment)

SYARAT
Bandingkan nilai Growth ROR yang diperoleh dengan nilai ROR minimum. Apabila
nilai Growth ROR > ROR minimum, maka proyek tidak menguntungkan

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 ANALISIS GROWTH RATE OF RETURN

Tentukan alternatif yang lebih menguntungkan antara alternatif A dan B, ROR

minimum = 10%. (dalam juta rupiah)
A) C = 50 I=5 I=5 L = 50 ; I = 5
0 1 2 . . . . . 5
B) C = 200 I = 70 I = 60 declining balance L = 0
0 1 2 . . . . . 5
Penyelesaian :
A) Reinvestasi I dan L pada i* = 9% :
- C=5 C=5 C = 50 ; C = 5 ; F = 81.525
0 1 2 . . . . . 5
dengan F = 5(F/A9%,5) + 50 = 81.525
A + re-investasi pendapatan :
C =50 - - F = 81.525
0 1 2 . . . . . 5
Growth ROR A) PW eq (50) = 81.525 (P/Fi,5)
Coba-coba didapat Growth ROR = 10.5% > i* (9%) diterima

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 ANALISIS BENEFIT COST RATIO DAN
ANALISIS PRESENT VALUE RATIO

Analisis Benefit Cost Ratio

Perbandingan antara jumlah aliran kas positif (revenue/inflow) dengan
jumlah aliran kas negatif (cost/outflow)
Present worth net revenue@i*
Benefit Cost Ratio =
Present worth net cost@i*

Analisis Present Value Ratio

Perbandingan antara jumlah net aliran kas (inflow + outflow) dengan
jumlah aliran kas negatif (cost/outflow)
Net present value@i*
Present Value Ratio =
Present worth cost@i*

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 ANALISIS BENEFIT COST RATIO DAN
ANALISIS PRESENT VALUE RATIO

Hubungan antara metode analisis BCR dan PVR

NPV@i* PW Net Revenue @i* - PW Net Cost @i*
PVR = =
PW Net cost@i* PW Net Cost@i*
PW Net Revenue@i* PW Net Cost @i*
= -
PW Net cost@i* PW Net Cost@i*

Syarat kelayakan suatu proyek

B/C ratio > 1  proyek layak secara ekonomis
PVR > 0  proyek layak secara ekonomis

Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3

 ANALISIS BENEFIT COST RATIO DAN
ANALISIS PRESENT VALUE RATIO

Hitung nilai B/C Ratio dan PVR kasus di bawah ini, minimum ROR = 15%.
C=90
C=100 Rev=50 Rev=50 Rev=50 Rev=50

0 1 2 3 . . . . . . . 10
Penyelesaian :
4.772 .8689 .8696
B/C Ratio = 50(P/A15%,9)(P/F15%,1)/[100 + 40(P/ F15%,1)]
= 1.5394 > 1 , diterima

4.772 .8696 .8696 .8696

PVR = [50(P/ A15%,9)(P/ F15%,1) - 40(P/F15%,1) - 100]/ [100 + 40(P/ F15%,1)]
= 0.5394 > 0 , diterima
Analisis Investasi Tambang Pertemuan 3