PENILAIAN INVESTASI

AKTIVA TETAP

OLEH

Drs. AKHMAD SAKHOWI, ME

2
 KEPUTUSAN INVESTASI
Investasi = penanaman dana pd suatu aktiva utk
memperoleh keuntungan dimasa yg akan datang
Investasi aktiva tetap = penanaman dana pd aktiva tetap
sering disebut dg Capital Budgeting ( CB )

Keputusan dalam C B penting karena ;

• Implikasi keputusan akan berlangsung dalam jangka
panjang.
• Menentukan bentuk-bentuk aktiva perusahaan
• Menyangkut pengeluaran dana yg besar

3
 ANALISIS KEPUTUSAN INVESTASI
( CAPITAL BUDGETING )
Proyek yang dianalisis dalam CB terdiri dari ;
• Penggantian (replacement) utk mempertahankan bisnis yg ada
• Penggantian utk mengurangi ( menghemat ) biaya
• Pengembangan produk yg ada pada pasar yg ada
• Pengembangan produk baru pada pasar baru
• Keamanan dan pemeliharaan lingkungan.

4
 Prosedure penilaian INVESTASI
1. Penentuan biaya investasi (biaya proyek atau initial
investment)
2. Menaksir cash in flow proyek ( operating cashflow maupun
terminal cash flows )
3. Membuat skema cash-flow proyek
4. Menilai kelayakan proyek dengan metode ;
a. Payback periode dan Discounted Payback Periode
b. Accounting Rate of Return
c. Net Present Value
d. Internal Rate of Return
e. Profitability Indeks
5. Memberi rekomendasi/ keputusan apakah pryek
menguntungkan atau tidak.
5
 CashFlow
• Cashflow = aliran dana ( keluar dan masuk ) yg berkait
investasi suatu proyek
• Cash-flow suatu proyek investasi terdiri dari ;
– Cash out flows  disebut juga initial investment yaitu
total jumlah dana yg dikeluarkan untuk membiayai proyek
baik untuk pengadaan aktiva tetap maupun modal kerja.
– Operating Cash-flows  sering disebut dg proceeds yaitu
kas masuk bersih yg terdiri dari depresiasi dan laba bersih
– Terminal cash flows  yaitu kas masuk bersih sebagai
akibat berakhirnya proyek, misalnya nilai residu aktiva
tetap, pencairan modal kerja.
• Proyek biasanya tidak hanya memerlukan aktiva tetap tapi
juga membutuhkan modal kerja.

6
 CASHFLOWS
Cash Total pengeluaran investasi
Out misal terdiri dari Aktiva Tetap
Flows dan Modal Kerja

Cash
Operating
Flows Cash Flow
EAT +
Depresiasi
Cash ( Proceed )
In
Flows Terminal Nilai Residu
Cash flows Modal Kerja

7
 Skema cashflow
Th 0 th 1 th 2 th3 th 4

x--------------x-----------------x------------------x---------------------x
(-) Cash out
(+) proceed th 1
(+) proceed th 2
(+) proceed th 3
(+) proceed th 4
(+) Residu AT
(+) Modal kerja

• Cash flow berbeda dg lap. laba rugi karena laba rugi melihat
penerimaan dan pengeluaran dari sisi akrual sedang cash flow
melihat dari sisi kas.

8
 Perbandingan R/L dg Cash Flow
Keterangan Jumlah Keterangan Jumlah
Penjualan 2.000.juta Kas masuk 2.000. jt
Biaya-biaya
Tunai. 1.000.juta Kas keluar 1.000. jt
Depresiasi 500 juta
Laba Operasi ( EBIT ) 500 juta
Pajak 150 juta Kas keluar 150. jt
Laba bersih ( EAT ) 350. juta Kas masuk 850. jt
bersih

9
 Metode Penilaian Investasi

1. Payback Period dan Discounted Payback Period

2. Accounting Rate of Return ( ARR )
3. Net Present Value
4. Internal Rate of Return ( IRR )
5. Profitability Index ( PI )
6. Modifide Internal Rate of Return ( MIRR)

10
 Payback Periode
• Metode Payback Period ( PP )  mengukur periode (
jangka waktu) yg diperlukan agar investasi dapat
kembali dari pengumpulan proceednya ( EAT +
Depresiasi ).

• Contoh 1
Sebuah investasi sebesar Rp. 1.000.000,- Umur
investasi 4 tahun dan laba bersih pertahun berturut
turut Rp. 250.000, Rp.150.000, Rp. 50.000, Rp.
(150.000 ). Apakah Investasi tsb menguntungkan bila
metode depresiasi dengan garis lurus

11
 Solusi Contoh 1
Diketahui ;
– Cashoutflow (initial investment) Rp. 1.000.000
– Depresiasi = ( Rp. 1.000.000 – 0 ) /4 =Rp. 250.000
– Laba bersih tahun 1 = Rp. 250.000
tahun 2 = Rp. 150.000
tahun 3 = Rp. 50.000
tahun 4 = Rp. ( 150.000 )
Catatan : Investasi ini tidak ada modal kerja dan tidak
ada nilai residu jadi tidak ada terminal cash flow
• Jadi Cash flow investasi dapat disusun sebagai
berikut ;
12
 SKEMA CASH FLOW
Th EAT Depresiasi Arus Kas

0 - 1.000.000
1 250.000 250.000 500.000
2 150.000 250.000 400.000
3 50.000 250.000 300.000
4 - 150.000 250.000 100.000

Berdasar skema cash flow diatas maka penilaian investasi

dengan berbagai metode dapat dihitung.

13
 Payback Periode
Th EAT Depresiasi Arus Kas Arus Kas
Kumulatif
0 - 1.000.000 -1.000.000
1 250.000 250.000 500.000 - 500.000
2 150.000 250.000 400.000 - 100.000
3 50.000 250.000 300.000 200.000
4 - 150.000 250.000 100.000 300.000

Proceed th 1 dan 2 = Rp. 900.000,- sisa investasi Rp. 100.000 akan

dipenuhi dg proceed th 3 ( 100.000 / 300.000 x 12 bln) = 4 bln.
Jadi PP = 2 tahun, 4 bln. Bila PP<UE maka feasable dan sebaliknya
14
 Discounted Payback Periode
• Metode PP simple tapi ada kelemahan tdk
memasukkan time value of money.
• Utk mengatasi kelemahan tsb maka dibuat
metode Discounted Payback Periode (DPP)
• DPP => mengukur waktu pengembalian
investasi dg memperhatikan time value of
money

15
CONTOH : Discounted Payback Periode

Th Proceed DF Arus Kas Arus Kas

10 % Kumulatif
0 1 - 1.000.000 -1.000.000

1 500.000 0.909 454.500 - 545.500

2 400.000 0.826 330.400 - 215.100

3 300.000 0.751 225.300 10.200

4 100.000 0.683 68.300 78.500

Jadi dalam waktu 2 tahun + 11,4 bulan investasi kembali

16
 Metode Accounting Rate of Return
( ARR )
• ARR => mencari kemampuan investasi dlm menghasilkan rata-
2 laba akuntansi.
LabaBersihrata  rata
• ARR = x100%
Investasir ata  rata
JumlahLabaBersih
• Laba rata-rata=
Umurinvestasi

• Investasi rata-rata = InitialInv estment  Ter min alCashflow

2

17
 Metode Accounting Rate of Return ( ARR )
• Dengan contoh 1 maka metode ARR dapat dihitung sbb ;

250.000  150.000  50.000  150.000

• Laba rata-rata=  Rp.75.000
4

1.000.000  0
• Investasi rata-rata = 2
 Rp.500.000

75.000
• ARR = x100%  15%
500.000

• Jadi investasi ini memiliki ARR sebesar 15 % , bila investor

memiliki target keuntungan < 15 % maka investasi
menguntungkan dan sebaliknya.

18
 Net Present Value (NPV)
• Metode ini menggunakan Discounted Cash Flow (DCF) dg
mempresent valuekan seluruh cash flow.
• NPV merupakan selisih antara Present Value Cash inflow
dengan Present Value Cash Out Flow.
n CFt
• Rumus NPV  NPV =  (1  k )
t 0
Dimana ;
CFt = Cash flow atau arus kas pada th t ,
k = biaya modal proyek ,
t = periode waktu ,
n = usia proyek

19
Contoh 1 : Metode NPV
Diketahui
• Investasi Aktiva Tetap =Rp 1.000.000
• Umur ekonomis 4 tahun, nilai residu Rp. 0
• Metode penyusutan garis lurus.
• Laba bersih sbb
tahun 1=Rp. 250.000
tahun 2 = Rp.150.000
tahun 3 = Rp. 50.000
tahun 4 =Rp. (150.000)
20
 CONTOH : Metode NPV

Th Cash flow DF PV
10 % Arus Kas
0 ( 1.000.000 ) 1 - 1.000.000

1 500.000 0.909 454.500

2 400.000 0.826 330.400

3 300.000 0.751 225.300

4 100.000 0.683 68.300

NPV = 78.500
Karena NPV positif maka Investasi menguntungkan
21
 Contoh 2
Investasi angkot Rp. 125 jt umur ekonomis 5 th metode
depresiasi garis lurus nilai residu Rp. 25 juta, tiap tahun
memberi laba bersih Rp. 15 juta. Buatlah analisis apakah
investasi menguntungkan dengan metode Net Present
Value ( NPV ) dengan biaya modal 15 %

Diketahui
• Nilai investasi Rp. 125.000.000, Umur ekonomis = 5 thn
• Depresiasi garis lurus nilai residu Rp. 25.000.000
• Laba bersih per tahun Rp. 15.000.000
• Biaya modal 15 %

22
 Solusi Contoh 2
Menghitung depresiasi = ( Nilai AT – Residu ) / Umue Ekonomis

Depresiasi = ( 125.000.000 – 25.000.000 ) / 5 = Rp. 20.000.000

Menentukan Proceed
Proceed = Depresisasi + Laba Bersih

Karena laba bersih pertahun dan depresiasi pertahun sama

besarnya maka proceed pertahun juga besarnya sama.
Jadi besarnya proceed pertahun selama 5 tahun sbb ;
Proceed = 20.000.000 + 15.000.000 = 35.000.000,- pertahun

Mencarai Net Present Value ( NPV )

23
 SOLUSI NPV
Tahun Cash Flows Nilai DF 15 % PV Cash Flows
0 Investasi - 125.000.000 1 - 125.000.000
1 Proceed 35.000.000 0.869 30.434.782.61
2 Proceed 35.000.000 0.756 26.465.028.36
3 Proceed 35.000.000 0.657 23.013.068.14
4 Proceed 35.000.000 0.571 20.011.363.60
5 Proceed 35.000.000 0.497 17.401.185.74
Residu 25.000.000 0.497 12.429.418.38
Net Present Value ( NPV ) 4,754,846.81

24
 Metode Profitability Index (PI)
Metode Profitability Index (PI) sering disebut sebgai COST
BENEFIT RATIO yaitu analisis biaya dan manfaat.

Profitability Index (PI) dapat dihitung dengan formula ;

PV .Cash inf low
PI 
PV .Initial .Investment
Dengan contoh soal 1 maka PI dapat dihitung sbb ;

129.754.846
PI   1,038
125.000.000

KESIMPULAN : Karena P I > 1 maka proyek diterima (menguntungkan.

Bila PI < 1 maka proyek ditolak karena tidak menguntungkan.

25
 Metode Internal Rate of Return
(IRR)
• Metode IRR yaitu mencari tingkat diskonto (interest) yg dapat
menghasilkan NPV = 0 (PV cash out flow = PV cash in flow).
• IRR juga dianggap sebagai tingkat keuntungan yang
diperkirakan akan dihasilkan oleh suatu proyek.

26
 IRR
• Rumus IRR sebagai berikut ;
n
CFt
IRR   0
t 0 (1  r ) t

• Dimana r = IRR yaitu tingkat diskonto yg menghasilkan NPV =

0, n = jumlah tahun

27
 Dengan contoh No 1 maka IRR
500.000 400.000 300.000 100.000
0  1.000.000    
(1  r )1
(1  r ) 2
(1  r ) 3
(1  r ) 4
r = IRR dicari dgn prosedure sbb ;
• Cari DF (r1) sehingga menghasilkan NPV positif (c1)
• Cari DF (r2) sehingga menghasilkan NPV negatif (c2)
• Lakukan Interpolasi antara dua DF ( r1 & r2 ) dengan
dua NPV diatas

Formula Interpolasi sbb ;

r 2  r1
IRR  r1  C1
C 2  C1
28
 Cari NPV positif = DF 10 %
Th Proceed DF PV
10 % Arus Kas
0 1 - 1.000.000
1 500.000 0.909 454.500
2 400.000 0.826 330.400
3 300.000 0.751 225.300
4 100.000 0.683 68.300
NPV 78.500

29
 Cari NPV negatif (DF =15%)
Th Proceed DF PV
15 % Arus Kas
0 1 - 1.000.000
1 500.000 0.869 434.500
2 400.000 0.756 302.400
3 300.000 0.657 197.100
4 100.000 0.571 57.100
NPV ( 8.900 )

30
 Interpolasi
r 1 = 10 %  c 1 = NPV = 78.500
r 2 = 15 %  c 2 = NPV = ( 8.900 )

r 2  r1
IRR  r1  C1
C 2  C1
15%  10%
IRR  10%  78.500
 8.900  78.500

IRR  10%  4,49%  14,49%

31
 SEKIAN

dan

TERIMA KASIH

32