KEPUTUSAN INVESTASI

1
 a. Keputusan Investasi
Pentingnya keputusan Investasi
Aliran kas (Cash Flow)
Metode Penilaian Investasi
Hubungan NPV dan IRR
Investasi Penggantian
Pemilihan Investasi dengan umur
berbeda

2
Laba yang akan digunkan untuk menutup
investasi bisa dalam 2 pegertian yaitu:

1.Laba Akuntansi : laba yang terdapat

dalam laporan R/L
2.Laba Tunai : laba yang berupa aliran
kas/cash flow

3
 Aliran kas (Cash Flow)

Keputusan investasi yang dilakukan

perusahaan mengharapkan bisa ditutup
oleh penerimaan-penerimaan dimasa
yang akan dating.
Penerimaan tersebut berasal dari proyeksi
keuntungan yang diperoleh atas investasi
yang bersangkutan.
Cash flow = EAT + Depresiasi

4
1. Initial Cash Flow
Aliran kas yang berhubungan dengan pengeluaran-pengeluaran kas untuk
keperluan investasi: pembelian tanah,mesin dan pengeluaran lain untuk
mendapatkan aktiva tetap Termasuk dalam initial cash flow adalah kebutuhan
dana yang akan digunakan untuk modal kerja Dikeluarkan pada awal periode

2. Operational cash flow

Aliran kas yang akan dipergunakan untuk menutup investasi Biasanya
diterima setiap tahun selama usia investasi dan berupa aliran kas bersih
Dihitung dari laba akuntansi => EAT + Penyusutan
Masalah akan muncul jika sumber dana yang digunakan bersal dari hutang
yang mengakibatkan EAT berbeda dan tentunya cash flownya berbeda antara
dibelanjai dengan modal sendiri dan dibelanjai dari hutang.

3.Terminal cash flow

Aliran kas yang diterima sebagai akibat habisnya umur ekonomis suatu proyek
investasi, bila proyek investasi habis dan umur ekonomisnya biasanya ada
penerimaan kas dari penjualan aktiva tetap yang masih bisa digunakan dan
dana yang digunakan sebagai modal kerja
Termasuk terminal cash flow adalah nilai residu dan modal kerja

5
Contoh :
Suatu proyek investasi yang dibelanjai dengan modal sendiri senilai 100 jt, usia
ekonomisnya 2 tahun, tanpa nilai residu. Biaya tunai per tahun sebesar 60 jt dan
pajak diperhitungkan 25%

Penyusutan= harga perolehan-NR

n

= 100 jt-0 = 50 jt
2 th

Taksiran R / L proyek
Penghasilan (misal) 150.000.000
Biaya tunai 60jt
Penyusutan 50jt
(110.000.000)
EBT 40.000.000
Tax 25% (10.000.000)
EAT 30.000.000

Cash flow = Rp. 30.000.000 + Rp. 50.000.000

= Rp. 80.000.000

6
Jika 100 % dibelanjai dengan hutang dengan bunga yang dibebankan 20 %/th dan pajak 25 %

Langkah:
Hitung beban bunga = 20 % x jmh hutang = 20 % x 100 jt = 20 jt
Hitung penyusutan/th = 100 jt / 2 th = 50 jt

Penghasilan Misal = 150 jt

Biaya Tunai = 60 jt
Penyusutan = 50 jt
Jumlah biaya =110 jt
EBIT = 40 jt
Bunga =20 jt
EBT = 20 jt
Pajak 25 % = 5 jt
EAT = 15 jt

Hitung R/L
Cash flow = EAT + Depr = 15 jt + 50 Jt = 65 jt

Jika layak bisa dibelanjai baik dengan modal sendiri atau Modal asing, sehingga cara menaksir
aliran kas operasi bila sebagian atau seluruhnya dibelanjai dengan modal asing

dari contoh diatas maka cash flow = 15 jt + 50 jt + 20 jt (1-0,15) = 80 jt

cash flow yang dihasilkan sama antara investasi yang sepenuhnya atau sebagian dibelanjai dengan
modal sendiri

Cash flow = EAT + penyusutan + bunga (1 –pajak )

7
 . Terminal cash flow
Aliran kas yang diterima sebagai akibat habisnya umur ekonomis suatu proyek
investasi, bila proyek investasi habis dan umur ekonomisnya biasanya ada
penerimaan kas dari penjualan aktiva tetap yang masih bisa digunakan
dan dana yang digunakan sebagai modal kerja

Termasuk terminal cash flow adalah nilai residu dan modal kerja.
Nilai residu adalah taksiran nilai /harga jual aktiva bila usia ekonomis proyek
habis dan modal kerja adalah dana yang digunakan untuk membiayai operasi
perusahaan sehari-hari. Modal kerja selalu berputar sehingga pada akhir
umur proyek akan diperhitungkan kembali sebagai penerimaan kas.

Terminal cash flow akan diterima pada akhir umur ekonomis, sehingga
nantinya akan diperhitungkan sebagai cash flow di tahun terakhir.

0 1 2 3 4

----------------------------------------------------------------------------------------------
Initial CF operational CF OCF OCF OCF + Terminal CF

8
METODE KEPUTUSAN INVESTASI

ARR (Accounting Rate Of Return)

PBP (Payback period)
NPV (Net Present Value)
IRR (Internal Rate of Return )
PI (Profitability Index)

9
ARR
 Metode Penilaian Investasi yang mengukur seberapa besar tingkat
keuntungan dari Investasi

 Menggunakan Laba akuntansi sehingga laba yang digunakan adalah

laba setelah pajak (EAT) dibandingkan dengan rata-rata investasi

 langkah: a.Hitung Rata-rata EAT  EAT/Umur Investasi

b.Hitung Rata-Rata Investasi  Investasi + Nilai Residu
2
c. ARR = Rata-rata EAT / Rata-rata Investasi
Bandingkan ARR dengan tingkat keuntungan yang disyaratkan. Jika
ARR > tigkat keuntungan yang disyaratkan maka proyek diterima

.Keuntungan metode ini adalah sederhana dan mudah cukup dengan

laporan rugi laba yang ada dan kelemahannya adalah mengabaikan
nilai waktu uang (Time Value of money) dan tidak memperhitungkan
aliran kas (Cas flow)

10
Contoh:
Proyek investasi butuh dana 400 juta, umur ekonomis
ditaksir 3 th dengan Nilai Residu 3 th. Selama usia
Investasi mendapat EAT masing-masing th 1= 60 juta
2)80 juta 3) 90 juta
ARR = (60 jt + 80 Jt + 90 Jt) : 3 th x100 % = 30 %
400 jt + 100 juta
2
Misal keuntungan yang diharapkan 25 % maka proyek ini
layak dijalankan karena ARR lebih besar

11
Payback Periode (PB)
Untuk mengukur lamanya dana investasi yang
ditanamkan kembali seperti semula atau untuk
mengetahui berapa lama semua investasi yang
dikeluarkan dapat tertutup kembali.

Jadi Pay back Periode adalah suatu periode yang

diperlukan untuk menutup kembali pengeluaran investasi
dengan menggunakan aliran kas yang diterima

Syarat kelayakan yaitu dengan membandingkan masa

payback period dengan target lamanya kembalian
investasi

Dalam menghitung payback laba yang digunakan adalah

laba tunai /cash flow

12
Dalam menghitung payback jika cash flownya sama tiap
tahun => Investasi x 1 th
Cash flow

Dan jika cash flownya tidak sama maka harus dicari tiap
tahun
Jika Payback < target kembalian investasi maka proyek
diterima
Kelebihan : Metode sederhana
Kelemahan : tidak memperhatikan nilai waktu uang dan
mengabaikan penerimaan-penerimaan setelay payback

13
Investasi yang menghasilkan cash flow
sama tiap tahun.

Proyek membutuhkan investasi 500 jt dan

tiap tahunnya menghasilkan cashflow yang
sama yaitu sebesar Rp 200 juta maka PBP
= 500 jt / 200 jt x 1 th = 2,5 th

14
 Investasi yang menghasilkan cash flow
berbeda tiap tahun
Suatu proyek membutuhkan investasi 500 juta, dan menghasilkan cash flow
(proceed / aliran kas bersih) sbb :
Tahun Proceeds
1 150 jt
2 200 jt
3 250 jt
4. 300 jt

Investasi 500 jt
cash flow 1 150 jt
350jt
cash flow 2 200 jt
150 jt
cash flow 3 250 jt

Pay back periode = 2 tahun + 150/250 x 1 tahun

= 2 tahun 6 bulan
15
NPV
Metode yang memeperhatikan Konsep time value of money karena investasi
yang dikelurakan psds waktu sekarang dan cash flow yang digunakan untuk
meutup investasi tersebut diterima diwaktu yang akan datang

langkah menghitung:
 Menghitung PV dari penerimaan atau cash flow dengan tingkat bunga
tertentu
 Jumlah semua PV dari penerimaan-penerimaan tersebut (Total PV Of
Cash flow)
 Bandingkan Total PV cash flow dengan PV dari Investasi
 Jika PV cash flow > PV of Investasi akan menghasilkan Net PV yang
positif
 sehingga proyek diterima dan sebaliknya (NPV = jumlah PV cash flow –
jumlah PV
 Outlay => NPV positif maka proyek diterima dan bernilai positif jika NPV >
0
 jika proyeknya ada dua pilihan maka Pilih NPV terbesar

16
Contoh jika cash flownya sama tiap tahun (000)
Jumlah investasi = 45.000
Proceeds tahunan selama 3 th = 22.500
Discount rate = 10%
PV dari proceeds = 2,487 x Rp. 22.500 = 55.958
PV dari outlay = =45.000
NPV ±10.958

Table PV of annuity of 1
Tahun 1% ………….10%
1
2
3 ……………………2.4868
4
Tabel annuity adalah tabel dari hasil penjumlahan proceeds

17
Contoh Cash flow per tahunnya berbeda)
Proyek senilai Rp. 600 jt menghasilkan cash flow selama 4 tahun
masing-masing Rp. 150 juta, Rp. 200 juta, Rp. 250 juta dan Rp. 300
juta.Bila diinginkan keuntungan sebesar 15% berapa NPVnya.

Perhitungan NPV, r =15%

Th cash flow DF, 15% PV
1 150.000.000 0,870 130.500.000
2 200.000.000 0,756 151.200.000
3 250.000.000 0,658 164.500.000
4 300.000.000 0,572 171.600.000
PV of proceeds 61.800.000
PV of outlays 600.000.000
NPV 17.800.000

18
Soal
Perhitungan NPV atas dasar discount rate 10% dan Investasi = 120.000
Th DF 10% Proceeds PV dari proceeds
1 0,909 60.000 54.540
2 0,826 50.000 41.300
3 0,751 40.000 30.040
4 0,683 30.000 20.490
5 0,621 20.000 12.420
6 0,564 10.000 5.640
PV dari proceeds 164.430
PV dari outlays 120.000
NPV + 44.430
Dengan usul investasi 120.000 dan rate of return yang kita inginkan 10%, menghasilkan PV Proceeds > PV
outlay sehingga menghasilkan NPV (+)  proyek diterima.

Cara lain :
NPV = At . k = discount rate
(1+K)t At = cash flow pada periode t
n = Periode yang terakhir dimana cash flow di harapkan
= At .
(1+ i)n

NPV = -120.000 + 60.000 + 50.000 + 40.000 + 30.000 + 20.000 + 10.000

(1.10 (1.10)2 (1.10)3 (1.10)4 (1.10)5 (1.10)6
= -120.000 + 60.000 + 50.000 + 40.000 + 30.000 + 20.000 + 10.000
0,909 0,826 0,751 0,683 0,621 0,564
= - 120.000 + 54.540 + 41.300 + 30.040 + 20.490 + 12.420 + 5.640
= -120.000 + 164.430
= 44.430
= + Rp. 44.430,-
19
= -120.000 + 60.000 + 50.000 + 40.000 + 30.000 + 20.000 + 10.000
0,909 0,826 0,751 0,683 0,621 0,564
= - 120.000 + 54.540 + 41.300 + 30.040 + 20.490 + 12.420 + 5.640
= -120.000 + 164.430
= 44.430

20
IRR (Internal Rate of Return)
Kosep tingkat diskonto yang menyebabkan nilai bersih
saat ini/NPV sama dengan nol atau Discount rate
yang dapat menyamakan tingkat bunga untuk cash
flow dengan tingkat bunga untuk investasi
Langkah:
– diperlukan data NPV yang mempunyai 2 kutub
yaitu kutub + dan kutub –

– Rumus IRR = DR 1 + NPV x ( DR2-DR1)

Total PV 1 – Total PV 2

21
Contoh 1
Dari contoh soal diatas selanjutnya dicari NPV yang
negative (-) dengan menaikkan tingkat DR, misalnya
bunga dinaikkan menjadi 20 % maka NPV sbb:

Perhitungan NPV, r =15%

Th cash flow DF, 15% PV
1 150.000.000 0,833 124.950.000
2 200.000.000 0,694 138.800.000
3 250.000.000 0,579 144.750.000
4 300.000.000 0,482 144.600.000
PV of proceeds 553.100.000
PV of outlays 600.000.000
NPV (46 .900.000)

22
Cara:
1. Cari denga rumus IRR

IRR = 15 % + 17,8 jt x (20%-15% )

617.800.000 -553.100.000

= 15 % + 0,2751 x 5 % = 15 % + (0,01375 x 100) =15 % + 1,375 % =

16,375 %

2. Dengan membuat interpolasi

Selisih DR Selisih PV
20% 553.100.000
15% 617.800.000
Selisih 5 % 64.700.000

IRR = 15 % + 17,8 jt x5% = 16,373

64.700.000

23
ad.4 Profitabilitas (PI)
 adalah metode yang menghitung perbandingan PV
dari cash flow dengan PV dari Investasi
 PV>1 maka investasi layak untuk dijalankan
 Sering digunakan untuk menghitung beberapa
proyek dari beberapa alternative proyek

PI= PV of cash flow / PV dari Investasi

Dari contoh diatas PI = 617.800.000/600.000= 1,2

24