MODUL

METODE PENILAIAN INVESTASI

Dr. Suryanto, SE., M.Si

Pendahuluan
Pengambilan keputusan proyek investasi terutama didasarkan pada
pertimbangan ekonomis. Secara ekonomis apakah suatu investasi layak atau tidak
dilaksanakan dapat dihitung dengan beberapa metode penilaian atau kriteria
rencana investasi, yaitu:
(1) Non-Discounted Cash Flow (non-DCF)
a. Payback Period (PBP)
b. Accounting Rate of Return (ARR)
(2) Discounted Cash Flow
a. Net Present Value (NPV)
b. Profitability Index (PI)
c. Internal Rate of Return (IRR)

PBP, NPV, PI dan IRR memerlukan arus kas sebagai dasar perhitungan-nya.
Selain itu, metode yang termasuk discounted cash flow melibatkan faktor tingkat
diskonto. Tingkat diskonto ini berpengaruh pada nilai antar waktu. Semakin tinggi
tingkat diskonto yang relevan, maka semakin besar perbedaan antara nilai
sekarang dengan nilai yang akan diterima di kemudian hari. Pemahaman
penggunaan tingkat diskonto yang telah dibahas pada modul sebelumnya itu
penting dalam perhitungan NPV, PI atau IRR pada pembahasan selanjutnya.

66
 Kegiatan Belajar 1
Metode Penilaian Investasi : Non-Discounted Cash Flow

No-discounted cash flow adalah suatu metode penilaian investasi yang tidak
memerhitungkan nilai waktu dari uang. Metode ini hanya melihat aliran kas tanpa
memperhitungkan nilai waktu dari aliran kas tersebut. Artinya aliran kas yang
akan diterima satu tahun lagi dianggap sama dengan aliran kas saat ini. Ada dua
metode untuk menilai investasi berdasarkan no-discounted cash flow ini, antara
lain :

(1) Metode Periode Pengembalian (Payback Period)

(2) Metode Accounting Rate of Return (ARR)

1. Metode Periode Pengembalian (Payback Period)

Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali
seluruh investasi awal yang dikeluarkan dengan menggunakan arus kas masuk
neto (proceeds) yang diperoleh atau yang diterima dari proyek tersebut. Dengan
demikian PBP suatu investasi menggambarkan panjangnya waktu yang diperlukan
agar dana yang tertanam pada suatu investasi dapat diperoleh kembali seluruhnya.
Semakin pendek jangka waktu kembalinya investasi, semakin baik suatu
investasi.

Kriteria Penerimaan
Apabila investasi akan dinilai dengan menggunakan kriteria penilaian
periode pengembalian maka sebelumnya ditetapkan lebih dahulu periode
pengembalian maksimum atau target periode pengembalian untuk pendamping
dengan periode pengembalian dari investasi yang akan dilaksanakan. Jika periode
pengembalian telah kita dapatkan, maka untuk menilai apakah investasi tersebut

67
diterima atau ditolak kita bandingkan periode pengembalian dengan periode
pengembalian maksimum yang disyaratkan atau ditentukan. Apabila periode
pengembaliannya ternyata lebih pendek dari pada periode pengembalian
maksimum atau yang ditentukan maka investasi tersebut sebaiknya diterima
dan sebaliknya apabila lebih lama maka sebaiknya ditolak.
Periode pengembalian merupakan kriteria yang biasa digunakan untuk
mengevaluasi proposal investasi. Dalam kasus anuitas (aliran kas dengan jumlah
yang sama setiap tahunnya), periode pengembalian dihitung dengan membagi
investasi awal dengan aliran kas bersih tahunan.
Formula untuk mencari payback period pada kasus anuitas adalah sebagai
berikut:

Investasi
PBP = x 1 tahun
Cash flow

Contoh
PT Citra (Tbk) sedang mempertimbangkan usulan investasi sebesar Rp
900.000.000,-. Berikut ini proyeksi aliran kas usulan investasi tersebut

TAHUN CASH FLOW (Rp)

1 250.000

2 250.000

3 250.000

4 250.000

5 250.000

6 250.000

Tentukan payback period-nya .

Jawab
Payback period usulan investasi tersebut adalah

68
 Investasi
PBP = x 1 tahun
Cash flow
900.000
PBP = x 1 tahun
250.000
= 3,6 tahun

Dalam aliran kas yang tidak sama (campuran), aliran kas bersih tahunan
diakumulasikan sampai dapat memenuhi investasi awal.

Contoh
PT Citra (Tbk) sedang mempertimbangkan usulan investasi sebesar Rp
900.000.000,-. Berikut ini proyeksi aliran kas usulan investasi tersebut

TAHUN CASH FLOW (Rp)

1 278.000

2 293.400

3 308.800

4 324.200

5 339.600
6 695.000

Tentukan payback period-nya.

Jawab
Maka payback period dari usulan investasi tersebut :
Investasi Rp 900.000,00
Tahun ke-1 (278.000,00)
Sisa Investasi Rp 622.000,00
Tahun ke-2 (293.400,00)
Sisa Investasi Rp 328.600,00
Tahun ke-3 308.800,00
Sisa Investasi Rp 19.800,00

Sisa investasi Rp 19.800,00 diambil dari aliran kas tahun ke-4 sebagian, yaitu :

69
 19.800
= x 12 bulan
324.200
= 0,7 bulan

Jadi payback period usulan investasi tersebut adalah 3 tahun 0,7 bulan

Keuntungan dan kerugian dari metode periode pengembalian (Payback

Period), diantaranya:
a. Keuntungan Metode Periode Pengembalian (Payback Period):
(1) Perhitungannya mudah dan sederhana
(2) Mempertimbangkan aliran kas dan bukan laba secara akuntansi;
(3) Sebagai alat pertimbangan risiko karena makin pendek periode
pengembalian makin rendah risiko pengembalian.
b. Kelemahan Metode Periode Pengembalian (Payback Period):
(1) Tidak dapat secara khusus menentukan maksimalisasi perusahaan
(2) Tidak memperhatikan nilai waktu dari uang
(3) Tidak dapat mengenali aliran kas yang terjadi setelah periode
pengembalian (Payback Period)

Untuk mengatasi salah satu kelemahan pada metode payback period yaitu
tidak memperhatikan time value of money atau faktor diskonto, maka beberapa
perusahaan melakukan modifikasi dengan pendekatan discounted payback period.
Metode ini seperti metode payback period biasa, tetapi dalam perhitungannya
menggunakan aliran kas yang didiskontokan dengan discount rate tertentu.
Metode ini memperhitungkan time value of money atau faktor diskonto terhadap
proceeds yang akan didapat pada waktu yang akan datang sehingga periode
waktu pengumpulan kembali dana yang diinvestasikan didasarkan pada proceeds
yang sudah didiskontokan.

70
Contoh
PT Citra (Tbk) sedang mempertimbangkan usulan investasi sebesar Rp
900.000.000, discount factor sebesar 10% per tahun dan proyeksi aliran kas
usulan investasi sebagai berikut :

TAHUN CASH FLOW (Rp)

1 278.000
2 293.400

3 308.800
4 324.200
5 339.600
6 695.000

Tentukan payback period-nya

Jawab :
Sebelum kita menentukan payback period dari usulan investasi tersebut, kita
terlebih dahulu harus mendiskontokan aliran kas dengan suku bunga sebesar 10%
per tahun. Maka akan diperoleh aliran kas yang sudah didiskontokan, yaitu:

TAHUN CASH FLOW (Rp) DF (10%) Discounted Cash Flow

1 278.000 0.9091 252.729,80

2 293.400 0.8264 242.465,76

3 308.800 0.7513 232.001,44

4 324.200 0.6830 221.428,60

5 339.600 0.6209 210.857,64

6 695.000 0.5645 392.327,50

71
Maka payback period dari usulan investasi tersebut :

Investasi Rp 900.000,00
Tahun ke-1 (252.729,80)
Sisa Investasi Rp 647.270,20
Tahun ke-2 (242.456,76)
Sisa Investasi Rp 404.804,44
Tahun ke-3 232.001,44
Sisa Investasi Rp 172.803,00

Sisa investasi Rp 19.800,00 diambil dari aliran kas tahun ke-4 sebagian, yaitu :
172.803,00
= x 12 bulan
221.428,60
= 9,36 bulan
Jadi payback period usulan investasi tersebut adalah 3 tahun 9,36 bulan

2. Metode Accounting Rate of Return (ARR)

Metode Accounting Rate of Return (ARR) adalah metode penilaian investasi
yang berusaha menunjukkan rasio atau perbandingan antara keuntungan neto
tahunan terhadap nilai investasi yang diperuntukkan untuk memperoleh
laba/keuntungan tersebut baik diperhitungkan dengan nilai awal investasi (initial
investment) atau rata-rata investasi, (average investment).. Metode ini mengukur
besarnya tingkat keuntungan dari investasi yang digunakan untuk memperoleh
keuntungan tersebut. Keuntungan yang diperhitungkan adalah keuntungan bersih
setelah pajak (Earning After Tax atau EAT). Sedangkan investasi yang
diperhitungkan adalah rata-rata investasi yang diperoleh dari investasi awal (jika
ada) ditambah investasi akhir dibagi dua. Hasil dari ARR ini merupakan angka
relatif (persentase).

Rata  rata Laba SetelahPajak

ARR  x 100%
Rata  rata Investasi

72
Dalam menghitung rata-rata EAT dengan cara menjumlahkan EAT selama umur
investasi lalu dibagi dengan umur investasi. Dalam menghitung rata-rata investasi
yaitu investasi ditambah nilai sisa atau residu dibagi dua.

Kriteria Penerimaan
Setelah ARR dihitung kemudian dibandingkan dengan tingkat keuntungan yang
disyaratkan. Jika angka ARR lebih besar dari tingkat keuntungan yang disyaratkan
berarti investasi layak dilakukan atau menguntungkan, sebaliknya jika angka ARR
lebih kecil dari tingkat keuntungan yang disyaratkan berarti investasi tidak layak
dilakukan.

Contoh
Investasi aktiva riil atau proyek A membutuhkan dana Rp. 280.000.000,-.
umur ekonomisnya 3 tahun dengan nilai sisa Rp. 40.000.000,-. Laba setelah pajak
(EAT) selama 3 tahun berturut-turut adalah: tahun ke 1 = Rp. 40.000.000,-, tahun
ke 2 = Rp. 50.000.000,-, dan tahun ke 3 = Rp. 30.000.000,-. Dari informasi
tersebut maka dapat dihitung besarnya Accountinmg Rate of Return sebagai
berikut:

(40.000.000  50.000.000  30.000.000) / 3

ARR = x 100%
(280.000.000  40.000.000) / 2

= 40.000.000 / 160.000.000 = 0,25 = 25%

Jika tingkat keuntungan yang disyaratkan atau yang diharapkan sebesar 20 %,

maka ARR = 25 % lebih besar dari 20 % berarti investasi layak dilaksanakan atau
menguntungkan. Jika ARR lebih kecil dari keuntungan yang disyaratkan, maka
investasi tidak layak dilaksanakan.

Penggunaan metode ARR ini sangat sederhana, sehingga mudah untuk

pengambilan keputusan. Apabila besarnya ARR lebih besar daripada biaya

73
investasi yang digunakan (biaya modal) maka investasi tersebut layak untuk
dilaksanakan, dan sebaliknya.

Metode ARR ini banyak kelemahannya, yaitu:

(1) Mengabaikan nilai waktu dari uang

(2) Hanya menitikberatkan pada masalah akuntansi, sehingga kurang
memperhatikan data aliran kas dari investasi
(3) Merupakan pendekatan jangka pendek dengan menggunakan angka rata-rata
yang dapat menyesatkan.
(4) Kurang memperhatikan lamanya investasi atau panjangnya jangka waktu
investasi.

74
 Kegiatan Belajar 2
Metode Penilaian Investasi : Discounted Cash Flow

Metode penialian investasi didiscounted cash flow yaitu suatu metode

penilaian investasi yang penilaiannya berdasarkan aliran kas yang sudah di-
present value- kan dengan suku bunga tertentu. Artinya penilaian yang dilakuan
dengan menggunakan aliran kas yang sudah memperhitungkan nilai waktu dari
uang. Adapun metode penilaian investasi yang termasuk discounted cash flow,
antara lain :
(1) Net Present Value (NPV)
(2) Profitability Index (PI)
(3) Internal Rate of Return (IRR)

1. Metode Net Present Value (NPV)

Net Present Value, merupakan metode yang didasarkan pada aliran kas
yang didiskonto (discounted cash flow). Net Present Valu (NPV) adalah selisih
antara nilai sekarang dari cash flow dengan nilai sekarang dari investasi. Untuk
menghitung NPV, pertama menghitung present value (PV) dari penerimaan atau
cash flow dengan tingkat discount rate tertentu, kemudian dibandingkan dengan
present value (PV) dari investasi.

n
CFt
NPV   I
t 0 (1  i)
t

Keterangan :
I = Nilai investasi atau Outlays
CF t = Aliran kas neto pada periode t
i = Discount rate
t = Jangka waktu proyek investasi (umur proyek investasi)

Selain dengan cara rumus di atas NPV juga dapat dicari dengan menggunakan fungsi
excel

75
Kriteria Penerimaan

Jika selisih antara PV dari cash flow lebih besar PV dari investasi atau
terdapat NPV positif berarti investasi layak dilaksanakan, sebaliknya jika PV dari
cash flow lebih kecil PV dari investasi atau terdapat NPV negatif berarti investasi
tidak layak dilaksanakan. Hal ini karena adanya faktor diskonto yang berupa
bunga dan biaya modal lainnya. Untuk mengatasi hal tersebut, maka metode NPV
akan mengakomodasikan tentang nilai waktu uang dalam suatu investasi. Metode
NPV merupakan metode untuk mencari selisih nilai sekarang dari aliran kas neto
(proceeds) dengan nilai sekarang dari investasi (outlays).
Proyek yang memiliki NPV = 0 tidak berarti proyek tersebut hanya mencapai
break even point (BEP), melainkan proyek tersebut masih memperoleh laba,
hanya saja laba yang diperoleh habis dipergunakan untuk:
(1) membayar bunga kepada kreditor yang telah meminjamkan dana untuk
inembiayai proyek tersebut,
(2) membayar semua keuntungan yang diharapkan (dividen) kepada pemegang
saham yang telah menginvestasikan dananya pada proyek tersebut,
(3) membayar investasi awal (I0) dari proyek tersebut.

NPV = 0 menunjukkan bahwa hasil yang diperoleh dari proyek tersebut tidak
ada yang dipakai untuk meningkatkan nilai perusahaan, sebaliknya jika NPV > 0,
berarti nilai perusahaan akan meningkat sebesar NPV proyek yang bersangkutan.
Dengan demikian, metode NPV merupakan metode yang hasil penilaiannya selalu
konsisten dengan tujuan perusahaan, yaitu untuk memaksimalkan nilai
perusahaan.

Kelebihan dan kelemahan metode Nilai Bersih Sekarang (NPV) yaitu:

(1) Kelebihan yaitu memperhitungkan nilai ukur dari uang dan menggunakan
semua aliran kas selama umur investasi.
(2) Kelemahan yaitu membutuhkan perhitungan yang tepat dan cermat dalam
menentukan tingkat bunga.

76
Contoh
PT Citra (Tbk) sedang mempertimbangkan usulan investasi sebesar Rp
900.000.000, discount factor sebesar 10% per tahun dan proyeksi aliran kas
usulan investasi sebagai berikut :

TAHUN CASH FLOW (Rp)

1 278.000
2 293.400

3 308.800
4 324.200
5 339.600
6 695.000
Tentukan Net Present Value (NPV) nya

Jawab
Kita dapat menghitung besarnya Net Present Value (NPV) bila diketahui discount
rate-nya 10% , yaitu :

Cara 1
278.000 293.4000 308.800 324.200 339.600
NPV = + + + +
(I  0,10) 1
(I  0,10) 2
(I  0,10) 3
(I  0,10) 4
(I  0,10) 5

695.000
+ - 900.000
(I  0,10) 6

= 252.729,80 + 242.456,76 + 232.001,44 + 221.428,60 + 210.857,64

+ 392.327,50 – 900.000

= 1.551.810,74 – 900.000
= 651.820,74

77
Cara 2

TAHUN CASH FLOW (Rp) PVIF(10%) PV

1 278,000 0.9091 252,729.80

2 293,400 0.8264 242,465.76
3 308,800 0.7513 232,001.44
4 324,200 0.683 221,428.60
5 339,600 0.6209 210,857.64
6 695,000 0.5645 392,327.50
S PV 1,551,810.74
I 900,000.00
NPV 651,810.74

Jadi NPV adalah Rp 651.810,74

Cara 3

78
2. Profitability Index (Indeks Laba)
Profitability Index (PI) adalah perbandingan present value dari net
cash flow dengan present value dari initial investment. Teknik Indeks Laba
disebut juga rasio manfaat-biaya dihitung dengan cara membagi jumlah nlai
sekarang dari aliran kas bersih dengan investasi awal. Nilai Sekarang dari
aliran kas bersih yang digunakan untuk perhitungan indeks laba di sini
adalah nilai sekarang dari aliran kas bersih yang dihitung dengan tingkat
diskonto minimum yang ditentukan investasi.
Metode PI disebut juga Benefit Cost Ratio merupakan metode yang
memiliki hasil keputusan sama dengan metode NPV, berarti apabila suatu
investasi diterima dengan menggunakan metode NPV maka akan diterima pula
jika dihitung menggunakan metode Profitability Index . Profitability Index dapat
dirumuskan:

PV of Net Cash Flow

PI 
PV Initial Investment

Kriteria Penerimaan
Dalam pengambilan keputusan dari kriteria penilaian Profitabilitas
Indeks (PI) adalah apabila PI lebih besar dari 1 maka usulan investasi akan
diterima dan dilaksanakan tetapi apabila PI kurang dari 1 maka usulan investasi
itu akan ditolak.

3. Metode Internal Rate of Return (IRR)

Metode Internal Rate of Return (IRR) merupakan metode penilaian investasi
untuk mencari tingkat bunga (discount rate) yang dapat menyamakan antara
present value atau nilai sekarang dari aliran kas neto (Present Value of Proceeds)
dengan present value dari investasi (Initial Outlays). IRR adalah tingkat diskonto
yang menyamakan PV dari arus kas masuk proyek dengan PV dari biaya proyek

79
tersebut. IRR merupakan tingkat diskonto (discount rate) yang menghasilkan
NPV = 0.
Metode Internal Rate of Return (IRR) merupakan metode penilaian investasi
untuk mencari tingkat bunga (discount rate) yang dapat menyamakan antara
present value atau nilai sekarang dari aliran kas neto (Present Value of Proceeds)
dengan present value dari investasi (Initial Outlays). Jika pada metode NPV mencari nilai
sekarang bersih dengan tingkat discount rate tertentu. IRR adalah tingkat discount rate
yang dapat menyamakan PV of cash flow dengan PV of investment.
Secara matematis, perhitungan IRR dapat dirumuskan dalam persamaan sebagai
berikut:

t
CFt
NPV   I 0
t 0 (1  IRR )
t

Keterangan rumus

IRR = Internal Rate of Return atau Tingkat Pengembalian Internal

CFt = Nilai Sekarang dari Aliran Kas masuk pada periode (t)
t = number of periode atau lama waktu atau periode berlangsung investasi
I = pengeluaran mula-mula atau nilai investasi awal (Initial Investment).
IRR juga dapat dicari dengan menggunakan fungsi excel
Dari rumus di atas, data yang telah diketahui adalah arus kas bersih dan
investasi awal, sedangkan IRR-nya dapat dihitung dengan cara coba-coba (trial
and error), jika arus kas tiap tahunnya tidak sama. Prosedur yang harus
digunakan:
(1) Hitung NPV dari aliran kas bersih (proceeds) dari suatu investasi dengan
menggunakan tingkat bunga (discount rate) yang dipilih secara sembarang.
(2) Apabila dengan discount rate yang dipilih secara sembarang menghasilkan
NPV positif, maka dicari NPV yang lain dengan discount factor yang lebih
tinggi agar menghasilkan NPV negatif

80
(3) Apabila dengan discount rate yang dipilih secara sembarang menghasilkan
NPV negatif, maka dicari NPV yang lain dengan discount factor yang lebih
rendah agar menghasilkan NPV positif.
(4) Apabila sudah diperoleh NPV yang satu positif dan yang lainnya negatif atau
yang satu negatif dan yang lainnya positif, maka IRR dapat dicari dengan
rumus interpolasi.

Rumus interpolasi IRR sebagai berikut:

Keterangan rumus:

IRR = Tingkat Pengembalian Internal.

rr = discount factor atau tingkat bunga yang paling rendah.
rt = discount factor atau tingkat bunga yang paling tinggi.
NPVrr = Nilai Bersih Sekarang dari tingkat bunga yang paling rendah.
PVrr = Total Nilai Sekarang dari aliran kas bersih dengan tingkat bunga yang
paling rendah.
PVrt = Total Nilai Sekarang dari aliran kas bersih dengan tingkat bunga yang
paling tinggi.

Kriterian Penerimaan

Kriteria keputusan untuk menerima atau menolak suatu proyek

menggunakan teknik Tingkat Pengembalian Internal (IRR):

a. Jika IRR lebih besar dari biaya modal maka proyek diterima;
b. Jika IRR lebih kecil dari biaya modal maka proyek ditolak.

81
Contoh
PT Citra (Tbk) sedang mempertimbangkan usulan investasi sebesar Rp
900.000.000, discount factor sebesar 10% per tahun dan proyeksi aliran kas
usulan investasi sebagai berikut :

TAHUN CASH FLOW (Rp)

1 278.000
2 293.400

3 308.800
4 324.200
5 339.600
6 695.000

Tentukan IRR

Jawab
Kita sudah menghitung NPV dengan discount factor 10% pada contoh 5 di atas
dengan memperoleh NPV positif Rp 651.820,74. Berarti kita harus mencari NPV
lain dengan discount factor yang lebih tinggi agar diperoleh NPV negatif. Kita
mencoba dengan discount factor 30%
CASH FLOW
TAHUN DF(30%) PV
(Rp)
1 278,000 0.7692 213,846.15
2 293,400 0.5917 173,609.47
3 308,800 0.4552 140,555.30
4 324,200 0.3501 113,511.43
5 339,600 0.2693 91,464.15
6 695,000 0.2072 143,987.47
S PV 876,973.98
INVESTASI 900,000.00
NPV (23,026.02)

Kita sudah memperoleh NPV negatif yaitu Rp (23.026,02). KemSudian kita akan
melakukan interpolasi untuk mencari IRR dengan data sebagai berikut :

82
 i S PV NPV
10% 1.551.810,74 651.810,74
30% 876.973,98 (23.026,02)

651.810,74
IRR  10%  x (30%  10%)
1.551.810,74  876.973,98
= 29%

Kita juga dapat mencari IRR dengan menggunakan fungsi excel

Hubungan Antara NPV, PI dan IRR

Dari lima metode penilaian investasi yang telah dijelaskan di muka, ternyata
ada 3 metode yang cukup baik digunakan dalam menilai investasi yaitu Metode
Net Present Value (NPV), Metode Profitability Index (PI) dan Metode Internal
rate of Return (IRR). Hal ini terutama karena ketiga metode tersebut
memperhatikan nilai waktu uang dalam analisis penilaiannya. Dengan demikian,
perhitungan metode NPV, PI dan IRR semuanya menggunakan basis konsep yang
sama yaitu present value dari aliran kas yang terjadi, baik aliran kas keluar (initial
investment) maupun aliran kas bersih (proceeds). Keputusan yang diambil dengan

83
menggunakan ketiga metode tersebut juga tidak berbeda, oleh karena itu antara
NPV, PI dan IRR memiliki hubungan yang selaras artinya suatu usulan proyek
investasi yang layak dilaksanakan jika dinilai dengan metode NPV, maka layak
pula jika dinilai dengan metode PI dan IRR.

Namun demikian, kadang-kadang terjadi konflik antara hasil keputusan

metode NPV dan IRR. Dalam kasus tertentu hasil keputusan kedua metode
tersebut saling berlawanan. Konflik hubungan antara NPV dan IRR dapat
dipelajari pada sub bahasan berikutnya.

Hubungan NPV dengan PI

Hubungan antara NPV dengan PI terlihat pada parameter atau ukuran yang
digunakan untuk menilai kelayakan suatu usulan proyek investasi. Apabila suatu
investasi memiliki nilai NPV positif (NPV > 0) berarti besarnya PV of Proceeds
atau PV of cash flow lebih besar daripada PV of Outlays atau PV of invesment.

Ingat bahwa NPV = PV of proceeds – initial investment. Jika PV of proceeds

lebih besar daripada initial investment maka akan menghasilkan PI > 1. Ingat pula
bahwa PI = PV of Proceeds dibagi initial investment. Suatu usulan investasi akan
diterima apabila NPV > 0 atau PI > 1. Dengan demikian antara NPV dan PI
memiliki keputusan yang sama jika digunakan untuk menilai suatu usulan proyek
investasi. Ingat NPV merupakan selisih antara PV of cash flow dengan initial
invesment pada tingkat discount rate tertentu.

Hubungan NPV dengan IRR

Hubungan antara NPV dengan IRR terlihat pada faktor diskonto (discount
rate) yang digunakan untuk menghitung nilai sekarang (present value) dari suatu
investasi. IRR merupakan tingkat pengembalian (rate of return) yang disyaratkan
oleh investor (perusahaan) ketika melakukan investasi. IRR merupakan discount
rate yang menjadikan NPV sama dengan nol, artinya pada saat NPV sama dengan

84
nol maka besarnya tingkat pengembalian investasi tercapai yakni sebesar IRR.
Apabila tingkat pengembalian (rate of return) yang diinginkan perusahaan dari
suatu investasi lebih rendah daripada IRR, maka investasi tersebut layak atau
diterima. Sebaliknya apabila rate of return yang diinginkan lebih tinggi daripada
IRR, maka investasi tersebut tidak layak diterima baik menurut metode NPV
maupun metode IRR. Dengan kata lain, apabila IRR lebih tinggi daripada rate of
return yang disyaratkan (diharapkan atau diinginkan), maka investasi diterima dan
terjadi sebaliknya.

Konflik Hubungan antara NPV dan IRR

Hubungan antara NPV dan IRR akan selaras ketika digunakan untuk
menilai suatu investasi tunggal artinya, ketika usulan investasi layak diterima jika
dinilai dengan metode NPV maka layak pula dilaksanakan jika dinilai dengan
metode IRR. Metode NPV dan IRR kemungkinan dapat menghasilkan kesimpulan
yang berbeda apabila digunakan untuk menilai dua atau lebih usulan investasi,
khususnya usulan investasi yang bersifat mutually exclusive (saling meniadakan
satu sama lain). Dua buah usulan investasi A dan B memiliki hubungan mutually
exclusive artinya apabila usulan investasi A diterima, maka usulan investasi B
harus ditolak. Sebaliknya apabila usulan investasi B yang diterima, maka usulan
investasi A harus ditolak sehingga antara usulan investasi A dan B saling
meniadakan. Untuk memberikan gambaran yang jelas mengenai konflik yang
terjadi antara metode NPV dan IRR, berikut ini diberikan contoh dua buah usulan
investasi A dan B yang bersifat mutually exclusive.

Contoh
Suatu perusahaan menghadapi 2 buah usulan proyek investasi A dan B. Perkiraan
aliran kas usulan investasi A dan B tersebut adalah sebagai berikut:

Aliran Kas per Tahun (Rp.)

Proyek
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4
Investasi A (40.000.000) 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000

Investasi B (40.000.000) 0 10.000.000 20.000.000 40.000.000

85
Apabila rate of return yang disyaratkan 10%, buatlah keputusan manakah
investasi yang layak diterima, dinilai dengan metode NPV dan IRR.

Untuk menyelesaikan permasalahan di atas kita hitung NPV dan IRR-nya: (kita
gunakan alat bantu excel, maka diperoleh NPV dan IRR sebagai erikut)

Investasi A:

NPV = Rp 7,547,981.70

IRR = 18.45%

Investasi B:

NPV = Rp 10,611,297.04

IRR = 17.99%

Dari perhitungan NPV dan IRR proyek investasi A dan B pada tingkat return yang
diharapkan 10%, maka diperoleh NPV-A sebesar Rp 7,547,981.70 dan NPV-B
sebesar Rp 10,611,297.04. Dengan demikian investasi B lebih layak atau lebih
menarik dari pada investasi A karena investasi B akan mendapatkan NPV yang
lebih besar. Apabila dilihat dari IRR-nya ternyata IRR usulan investasi B sebesar
17,99% lebih kecil dibanding usulan investasi A sebesar 18,45%, sehingga usulan
investasi A yang lebih menarik. Di sini terjadi konflik atau pertentangan
keputusan antara NPV dan IRR, yaitu:

Proyek/Kriteria Investasi A Investasi B Investasi yang dipilih

NPV Rp.7,547,981.70 Rp. 10,611,297.04 Investasi B lebih baik

IRR 18,45% 17,99% Investasi A lebih baik

Pertentangan keputusan usulan investasi antara metode NPV dan IRR timbul
karena metode IRR mengasumsikan bahwa aliran kas yang terjadi dapat
diinvestasikai kembali (reinvestment) dengan tingkat keuntungan yang diharapkan
dari penginvestasian kembali tersebut sebesar IRR yang diperoleh (yaitu 18,45%

86
untuk investasi A dan 17,99% untuk investasi B). Sedangkan metode NPV
mengasumsikan bahwa aliran kas masuk dapat diinvestasikan kembali dengan
tingkat keuntungan yang diharapkan sebesar discount rate-nya yaitu sebesar 10%.
Perbedaan asumsi inilah yang kernungkinan dapat menyebabkan konflik
keputusan antara kedua metode tersebut.

Konflik keputusan juga terjadi apabila dua usulan proyek investasi yang
memiliki NPV yang sama tetapi IRR-nya berbeda. Apabila usulan proyek
investasi A dan B menghasilkan NPV positif yang besarnya sama. Hal ini berarti
kedua proyek tersebut layak untuk dilaksanakan. Namun, keputusan tersebut
kernungkinan berbeda apabila dinilai dengan metode IRR. Untuk lebih jelasnya
kita lihat contoh berikut.

Contoh
PT Beta menghadapi 2 buah usulan proyek investasi X dan Y Kedua usulan
proyek tersebut menghasilkan NPV yang sama pada tingkat diskonto sebesar
15%. Perkiraan aliran kas usulan investasi X dan Y tersebut adalah sebagai
berikut:

Aliran Kas per Tahun (Rp.)

Proyek
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4

Investasi M - 40.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000

Investasi N - 40.000.000 0 0 20.000.000 51,900,625.00

Investasi X:

NPV = Rp. 2,824,675.44

IRR = 18,45%

Investasi Y:

NPV = Rp 2,824,675.44

IRR = 17,15%

87
 Dari perhitungan NPV perusahaan PT Beta ternyata benar bahwa NPV kedua
usulan investasi yang dihadapi besarnya sama yaitu Rp. 2.824.675,44 pada tingkat
bunga (diskonto) sebesar 15%. Namun IRR kedua usulan berbeda yaitu usulan
investasi proyek X sebesar 18,45% dan IRR usulan Y sebesar 17,15%.
Secara teoritis, metode NPV lebih baik daripada metode IRR dalam penilaian
keputusan investasi. Hal ini karena metode NPV lebih konsisten daripada metode
IRR berkaitan dengan discount rate yang digunakan. Konsistensi tersebut terlihat
pada nilai NPV yang selalu positif baik discount rate-nya lebih kecil maupun
lebih besar daripada 15% usulan investasi X dan Y tetap menguntungkan (layak
dilaksanakan). Usulan investasi akan ditolak (tidak layak) apabila discount rate-
nya melebihi besarnya IRR usulan proyek yang bersangkutan.
Namun demikian, metode ini akan mengalami masalah apabila metode
penilaian investasi tersebut digunakan untuk menilai dua usulan investasi yang
memiliki umur penggunaan (umur ekonomis) berbeda. Dalam pemilihan usulan
investasi, kita sering menemukan adanya perbedaan umur ekonomis di antara
usulan investasi yang ditawarkan. Hal itu terjadi baik untuk investasi baru maupun
investasi penggantian. Adanya umur ekonomis yang berbeda menghendaki agar
dalam penilaian usulan investasinya perlu dimodifikasi. Untuk memilih usulan
investasi yang memiliki umur ekonomis yang berbeda dapat dilakukan dengan 2
pendekatan, yaitu pendekatan metode rantai (chain method) atau replacement
chain dan metode biaya ekuivalen tahunan (equivalent annual cost). Untuk lebih
jelasnya harap ikuti contoh berikut ini:

Contoh

PT Jaya sedang mempertimbangkan penggantian salah satu mesin produksinya.

Ada 2 mesin yang diusulkan yaitu mesin A atau mesin B. Kedua usulan investasi
tersebut diharapkan menghasilkan return yang sama besarnya. Usulan investasi
mesin A memiliki umur ekonomis selama 3 tahun dan investasi mesin B selama 2
tahun. Nilai usulan investasi A adalah Rp. 50.000.000 dengan biaya sebesar Rp.
15.000.000 per tahun. Sedangkan nilai investasi B sebesar Rp. 40.000.000 dengan

88
biaya Rp. 18.000.000 per tahun. Apabila discount rate yang diperhitungkan adalah
10%, usulan investasi mesin mana yang sebaiknya dipilih?

Memilih usulan investasi menggunakan metode rantai (Chain Method)

Langkah-langkah penilaian investasi dengan metode rantai adalah:

(1) Mencari angka kelipatan persekutuan terkecil yang dapat dibagi oleh kedua
umur mesin
(2) Menghitung present value biaya dari masing-masing usulan investasi

Angka kelipatan persekutuan terkecil merupakan suatu angka yang dapat

dibagi dengan semua angka yang menjadi unsur kelipatan angka tersebut. Angka
kelipatan persekutuan terkecil untuk mesin A dan mesin B yang masing-masing
berumur 3 tahun dan 2 tahun adalah 6 tahun. Dalam metode rantai ini, mesin A
yang berumur 3 tahun dianggap akan dilakukan investasi kembali (reinvestment)
satu kali yaitu pada akhir tahun ketiga sehingga total umur investasi mesin A
menjadi 6 tahun. Sedangkan mesin B akan diinvestasikan kembali sebanyak 2 kali
yaitu pada akhir tahun kedua dan akhir tahun keempat, sehingga umur investasi
mesin B menjadi 6 tahun. Dengan demikian kedua mesin tersebut dianggap
memiliki umur ekonomis yang sama selama 6 tahun, sehingga dapat dibandingkan
present value biaya kedua investasi tersebut.
Perhitungan present value biaya (present value of cost) masing-masing usulan
investasi mesin A dan mesin B terlihat pada tabel berikut:

Tabel Perhitungan Present Value dari Biaya Investasi dengan Metode Rantai
Investasi A Investasi B
Tahun DF = 10% Tahun DF = 10%
Biaya PV x Biaya Biaya PV x Biaya
(1) (2) (3) (4) = (2) x (3) (1) (2) (5) (6) = (2) x (5)
0 1.0000 50,000,000 50,000,000 0 1.0000 40,000,000 40,000,000
1 0.9091 15,000,000 13,636,364 1 0.9091 18,000,000 16,363,636
2 0.8264 15,000,000 12,396,694 2 0.8264 18,000,000
47,933,884
3 0.7513 15,000,000 0.8264 40,000,000
48,835,462
0.7513 50,000,000 3 0.7513 18,000,000 13,523,666
4 0.6830 15,000,000 10,245,202 4 0.6830 18,000,000
39,614,780
5 0.6209 15,000,000 9,313,820 0.6830 40,000,000
6 0.5645 15,000,000 8,467,109 5 0.6209 18,000,000 11,176,584
6 0.5645 18,000,000 10,160,531
PV Biaya Investasi 152,894,651 178,773,082

89
 Dari perhitungan present value biaya usulan investasi mesin A dan mesin B
ternyata diperoleh bahwa PV biaya usulan investasi mesin A sebesar Rp.
152.894.650 lebih kecil daripada usulan investasi mesin B yaitu sebesar Rp.
178.773.082. dengan demikian mesin A lebih layak atau lebih menarik untuk
dipilih daripada mesin B.
Kelemahan metode ini terletak pada penggunaan angka kelipatan terkecil
tersebut. Perusahaan mengalami kesulitan dalam pengambilan keputusan apabila
kedua alternatif usulan investasi tersebut memiliki umur ekonomis yang panjang,
misalnya mesin A berumur 19 tahun dan B berumur 17 tahun. Jika digunakan
metode rantai ini maka kita harus menghitung present value sampai 19 x 17 = 323
tahun.

Memilih Usulan Investasi Menggunakan Metode Biaya Tahunan Ekuivalen

Metode biaya tahunan ekuivalen (BTE) digunakan untuk menyederhanakan
metode rantai yang telah dijelaskan di atas. Dalam metode BTE ini langkah-
langkah perhitungan sebagai berikut:

(1) Menghitung pesent value dari biaya usulan investasi mesin A dan investasi
mesin B selama umur ekonomisnya dengan discount rate tertentu.
(2) Mencari faktor anuitas (annuity factor) dari discount rate yang digunakan
untuk menghitung present value investasi yang bersangkutan.
(3) Membagi present value masing-masing usulan investai pada poin (1) dengan
faktor anuitas pada poin (2) di atas.
(4) Membandingkan hasil pembagian pada poin (3) untuk mengambil keputusan
usulan investasi mana yang dipilih. Usulan investasi yang memiliki biaya
ekuivalen tahunan terkecil merupakan usulan investasi yang sebaiknya dipilih.
Perhitungan PV biaya usulan investasi dengan discount rate sebesar 10%
selama 3 tahun untuk mesin A dan selama 2 tahun untuk mesin B adalah sebagai
berikut:
NPV mesin A 10%,3 tahun = 50.000.000 + 15.000.000 (2,487) = Rp. 87.305.000
NPV mesin B 10%,2 tahun = 40.000.000 + 18.000.000 (1,736) = Rp. 71.248.000

90
 Kemudian dihitung biaya tahunan ekuivalen usulan investasi mesin A dan B
dengan cara membagi PV biaya mesin A dan mesin B dengan faktor anuitasnya
sebagai berikut:
Mesin A = 87,305.000 : 2,487 = 35.104.544.
Mesin B = 71.248.000 : 1,736 = 41.041.475.

Dari perhitungan biaya tahunan ekuivalen ternyata biaya tahunan

ekuivalen usulan investasi mesin A lebih kecil dibanding dengan usulan investasi
mesin B, oleh karena itu usulan investasi mesin A lebih baik daripada mesin B,
Keputusan ini selaras dengan metode rantai di mana usulan investasi mesin A juga
lebih baik daripada mesin B. Dilihat dari cara perhitungannya, terbukti metode
biaya ekuivalen tahunan lebih sederhana dan lebih mudah dibanding metode
rantai.

Capital Rationing
Alasan paling klasik dan utama mengapa perusahaan harus melakukan
efisiensi dalam penggunaan uang adalah karena terbatasnya dana atau modal yang
dimiliki perusahaan. Kita tahu bahwa modal perusahaan dapat berupa modal asing
(dari pinjaman) dan modal sendiri. Dalam manajemen keuangan yang konservatif
(hati-hati), maka investasi aktiva tetap lebih aman menggunakan modal sendiri.
Namun modal sendiri ini sifatnya terbatas, sehingga diperlukan prioritas dalam
penggunaannya. Karena terbatasnya dana, maka usulan investasi yang akan
dilaksanakan perusahaan perlu dinilai secara rasional dengan melihat present
value tiap-tiap usulan investasi tersebut. Pemilihan usulan investasi dengan
melihat terbatasnya modal yang tersedia dinamakan “capital rationing”. Oleh
karena itu capital rationing terjadi ketika perusahaan menghadapi pemilihan
beberapa usulan investasi yang menghasilkan return berbeda-beda, sedangkan
perusahaan memiliki keterbatasan dana yang akan digunakan untuk investasi
tersebut
Di samping memilih investasi yang menghasilkan profit tertinggi, pemilihan
usulan investasi juga perlu memperhatikan sifat hubungan antar usulan-usulan

91
investasi yang ditawarkan. Hubungan antarusulan investasi meliputi investasi
yang bebas atau tidak saling tergantung (independent), investasi yang saling
terkait atau saling tergantung (dependent) dan investasi yang bersifat saling
meniadakan (mutually exclusive).
Agar memberikan gambaran yang lebih jelas berikut ini diberikan contoh
pemilihan investasi berkaitan dengan keterbatasan dana yang tersedia.

Contoh
Suatu perusahaan pengolahan kayu menghadapi 6 tawaran investasi yang
menjanjikan keuntungan cukup besar. Dana yang tersedia sebanyak Rp. 500 juta.
Keenam tawaran investasi tersebut mempunyai profitability index (benefit cost
ratio) sebagai berikut:

Usulan Investasi Nilai Investasi yang diperlukan Profitability Index Rangking

A Rp. 160.000.000 1,12 4
B Rp. 100.000.000 1,01 5
C Rp. 140.000.000 1,22 3
D Rp. 120.000.000 1,24 2
E Rp. 80.000.000 1,34 1
F Rp. 170.000.000 0,98 6

Untuk memilih usulan investasi yang ditawarkan kita perlu memperhatikan

hubungan masing-masing usulan investasi satu dengan lainnya. Apabila keenam
usulan investasi tersebut bersifat independent (tidak saling tergantung), maka kita
memilih usulan investasi yang memberikan present value aliran kas masuk yang
tertinggi. Kita membuat rangking usulan investasi yang dimulai dari usulan
investasi yang memiliki profitability index tertinggi hingga seluruh dana yang
tersedia dapat digunakan. Dengan demikian kita membuat suatu portofolio
(penganekaragaman) investasi dari dana yang tersedia. Dari rangking berdasarkan
profitability index tersebut, maka kita akan memilih usulan investasi dengan
urutan investasi E, D, C, A, B dan F. Namun karena dana yang tersedia hanya Rp.

92
500 juta, maka akan dipilih berdasarkan urutan profitability index-nya yaitu
investasi E, D, C dan A dengan total nilai investasinya sebesar : Rp. 80.000.000,-
+ Rp. 120.000.000,- + Rp. 140.000.000,- + Rp. 160.000.000 = Rp. 500.000.000.
Pemilihan alternatif usulan investasi tersebut juga dapat dinilai dengan
membandingkan besarnya NPV dari beberapa alternatif investasi, yaitu:

Alternatif 1: Memilih usulan investasi A, B, D dan E

Dana yang dibutuhkan = Rp. 160.000.000,- + Rp. 100.000.000,- + Rp.
120.000.000,- + Rp. 80.000.000,- = Rp. 460.000.000,-.
NPV usulan investasi A = Rp. 160.000.000 (1,12 – 1) = Rp. 19.200.000
NPV usulan investasi B = Rp. 100.000.000 (1,01 – 1) = Rp. 1.000.000
NPV usulan investasi D = Rp. 120.000.000 (1,24 – 1) = Rp. 28.800.000
NPV usulan investasi E = Rp. 80.000.000 (1,34 – 1) = Rp. 27.200.000
Total NPV alternatif 1 = Rp. 76.200.000

Alternatif 2: Memilih usulan investasi A, C, D, dan E

Dana = Rp. 160.000.000 + Rp. 140.000.000 + Rp. 120.000.000 + Rp. 80.000.000,-
= Rp. 500.000.000,-.
NPVA = Rp. 160.000.000 (1,12 – 1) = Rp. 19.200.000
NPVC = Rp. 140.000.000 (1,22 – 1) = Rp. 30.800.000
NPVD = Rp. 120.000.000 (1,24 – 1) = Rp. 28.800.000
NPVE = Rp. 80.000.000 (1,34 – 1) = Rp. 27.200.000
Total NPV alternatif 2 = Rp. 106.000.000

Alternatif 3: Memilih usulan investasi B, C, D, dan E

Dana = Rp. 100.000.000,+ Rp. 140.000.000 + Rp. 120.000.000 + Rp. 80.000.000
= Rp. 440.000.000,-.
NPVB = Rp. 100.000.000 (1,01 – 1) = Rp. 1.000.000
NPVC = Rp. 140.000.000 (1,22 – 1) = Rp. 30.000.000
NPVD = Rp. 120.000.000 (1,24 – 1) = Rp. 28.800.000
NPVE = Rp. 80.000.000 (1,34 – 1) = Rp. 27.200.000
Total NPV alternatif 3 = Rp. 87.200.000

93
 Dari perhitungan NPV alternatif 1, 2 dan 3 ternyata alternatif 2 dengan
kombinasi usulan investasi A, C, D, dan E memiliki NPV terbesar yaitu Rp.
106.000.000,-, sehingga alternatif 2 yang paling baik untuk dipilih dengan
investasi Rp. 500.000.000,-. Dengan demikian seluruh dana yang tersedia
digunakan untuk investasi.

Pengaruh Inflasi Terhadap Keputusan Investasi

Inflasi merupakan suatu keadaan adanya kecenderungan naiknya harga

barang-barang dan jasa. Inflasi ini akan mempengaruhi kegiatan ekonomi baik
secara makro maupun mikro termasuk kegiatan investasi. Bagaimana pengaruh
inflasi terhadap keputusan investasi, berikut ini diberikan contoh sehingga
memberikan gambaran yang jelas.

Contoh
Perusahaan “SINCO” akan mengadakan investasi senilai Rp. 250.000.000 selama
5 tahun. Investasi tersebut akan didepresiasi dengan metode garis lurus tanpa nilai
residu. Marjin laba dari investasi tersebut sebesar Rp. 80.000.000 per tahun.
Apabila pajak yang dikenakan 40% dan tingkat inflasi sebesar 6%, bagaimana
pola aliran kas sebelum dan sesudah ada pengaruh inflasi?
Untuk menyelesaikan persoalan di atas, kita buat pola aliran kasnya (dalam Rp.
000):
Tahun Marjin laba Depresiasi Laba Pajak 40% EAT Proceed
1 Rp. 80.000 Rp. 50.000 Rp. 30.000 Rp. 12.000 Rp. 18.000 Rp. 68.000
2 Rp. 80.000 Rp. 50.000 Rp. 30.000 Rp. 12.000 Rp. 18.000 Rp. 68.000
3 Rp. 80.000 Rp. 50.000 Rp. 30.000 Rp. 12.000 Rp. 18.000 Rp. 68.000
4 Rp. 80.000 Rp. 50.000 Rp. 30.000 Rp. 12.000 Rp. 18.000 Rp. 68.000
5 Rp. 80.000 Rp. 50.000 Rp. 30.000 Rp. 12.000 Rp. 18.000 Rp. 68.000
Jumlah aliran kas masuk bersih selama umur ekonomis Rp. 340.000

IRR usulan investasi di atas (sebelum ada inflasi) adalah:

NPV10%,5 tahun = -250.000.000 + 68.000.000 (3,791) = Rp. 7.788.000
NPV20%,5 tahun = -250.000.000 + 68.000.000 (2,991) = -Rp. 46.612.000

94
IRR= 10% + (7.788.000 / 54.400.000) x 10% = 10% + 1,43% = 11,43%

Apabila terdapat inflasi sebesar 6% per tahun, maka harga akan naik sebesar 6%
yang berarti penjualan juga akan naik sebesar 6%. Oleh karena itu, pola aliran
kasnya menjadi seperti terlihat pada tabel berikut (dalam Rp. 000):

Tahun Marjin Laba Depresiasi Laba Pajak 40% EAT Proceed

1 Rp. 84.800 Rp. 50.000 Rp. 34.800 Rp. 13.920 Rp. 20.880 Rp. 70.880
2 Rp. 89.888 Rp. 50.000 Rp. 39.888 Rp. 15.955 Rp. 23.933 Rp. 73.933
3 Rp. 95.281 Rp. 50.000 Rp. 45.281 Rp. 18.112 Rp. 27.169 Rp. 77.169
4 Rp. 100.998 Rp. 50.000 Rp. 50.998 Rp. 20.399 Rp. 30.599 Rp. 80.599
5 Rp. 107.058 Rp. 50.000 Rp. 57.058 Rp. 22.823 Rp. 34.235 Rp. 84.235
Jumlah aliran kas masuk bersih selama umur ekonomis dengan inflasi 6 Rp. 386.816

Dari kedua hasil perhitungan aliran kas pada label di atas terlihat bahwa dengan
adanya inflasi maka nilai aliran kas selama umur ekonomis menjadi lebih besar,
yaitu sebesar Rp. 386.816.000 dibanding tanpa inflasi sebesar Rp. 340.000.000.
Namun demikian, secara riil belum tentu keadaan setelah inflasi lebih baik
dibanding sebelum inflasi karena secara teoritis keadaan investasi dengan inflasi
yang tinggi justru akan lebih jelek. Untuk membuktikannya kita deflasikan aliran
kas investasi tersebut dengan tingkat deflasi sebesar tingkat inflasinya yaitu 6%
sebagai “discount rate”-nya yaitu:
Tahun Aliran kas bersih DR = 6% PV aliran kas bersih
1 Rp. 70.880.000 0,943 Rp. 66.839.840
2 Rp. 73.933.000 0,890 Rp. 65.800.370
3 Rp. 77.169.000 0,840 Rp. 64.821.960
4 Rp. 80.599.000 0,792 Rp. 63.834.408
5 Rp. 84.235.000 0,747 Rp. 62.923.545
Jumlan Present Value dari aliran kas Rp. 324.220. 123

IRR usulan investasi setelah ada inflasi 6% adalah:

Untuk discount rate 7%:
Investasi Rp. 250.000.000
PV1 = Rp. 66.839.840 x 0,935 = Rp. 62.495.250
PV2 = Rp. 65.800.370 x 0,873 = Rp. 57.443.723
PV3 = Rp. 64.821.960 x 0,816 = Rp. 52.894.719
PV4 = Rp. 63.834.408 x 0,763 = Rp. 48.705.653

95
PV5 = Rp. 62.923.545 x 0,713 = Rp. 44.864.488
Jumlah PV aliran kas Rp. 266.403.833
NPV aliran kas, DR = 7% Rp. 16.403.833

Untuk discount rate 10%:

Investasi Rp. 250.000.000
PV1 = Rp. 66.839.840 x 0,909 = Rp. 60.757.415
PV2 = Rp. 65.800.370 x 0,827 = Rp. 54.416.906
PV3 = Rp. 64.821.960 x 0,751 = Rp. 48.681.292
PV4 = Rp. 63.834.408 x 0,683 = Rp. 43.598.901
PV5 = Rp. 62.923.545 x 0,621 = Rp. 39.075.521
Jumlah PV aliran kas Rp. 246.530.035
NPV aliran kas, DR = 10% (Rp. 3.469.965)
IRR = 7% + (16.403.833 / 19.873.798) x 3% = 7% + 2,48% = 9,48%
Dari perhitungan present value di atas ternyata nilai usulan investasi dengan
adanya inflasi sebesar 6% adalah Rp. 324.220.123,- lebih kecil dibanding sebelum
inflasi yaitu sebesar Rp. 340.000.000,-. Demikian pula besarnya IRR sebelum
inflasi yaitu 11,43% lebih besar dibanding IRR setelah inflasi yaitu 9,48%. Hal ini
berarti bahwa inflasi akan menurunkan return yang diharapkan perusahaan.

96
Rangkuman

(1) Metode penilaian investasi discounted cash flow yaitu metode penilaian
investasi dengan menggunakan aliran kas yang sudah memperhitungkan nilai
waktu dari uang. Metode ini dianggap sebagai metode yang paling baik.

(2) Ada tiga metode penilaian investasi discounted cash flow yaitu Net Present
Value (NPV), Profitability Index (PI), dan Internal Rate of Return (IRR).
Ketiga metode penilaian investasi tersebut saling mendukung dalam hasil
penilaian. Artinya apabila kita menilai susulan investasi dengan salah satu
metode menyatakan layak, maka jika menilai dengan metode yang lainnya
juga akan menyatakan layak.

97
TUGAS

1. PT ARMANDO merencanakan sebuah proyek investasi yang membutuhkan dana

investasi sebesar Rp. 500.000.000,-. Dari dana tersebut Rp. 50.000,000,- sebagai
modal kerja dan sisanya sebagai modal tetap. Investasi diperkirakan mempunyai
umur ekonomis 5 tahun dengan nilai residu Rp. 100.000.000,- Metode penyusutan
menggunakan metode garis lurus. Proyeksi penjualan selama umur ekonomis adalah
sebagai berikut:

Tahun Penjualan (Rp.)

1 350.000.000
2 360.000.000
3 370.000.000
4 410.000.000
5 430.000.000
Struktur biaya yang dikeluarkan terdiri dari biaya variabel 40% dari penjualan dan
biaya tetap selain penyusutan Rp. 15.000.000,-. Pajak 30% dan tingkat keuntungan
yang diharapkan 20%. Anda diminta untuk menganalisis dengan berbagai metode
apakah rencana investasi tersebut layak dilaksanakan.

2. Suatu perusahaan perdagangan sedang mempertimbangkan untuk mengganti alat

transportasinya berupa truk lama dengan truk baru. Sebenarnya truk lama, baru saja
selesai diperbaiki sehingga diperkirakan masih mempunyai usia ekonomis sama
dengan truk yang baru. Pajak penghasilan yang dikenakan saat ini sebesar 30%.
Metode penyusutan yang dilakukan dengan garis lurus. Informasi tentang truk lama
dan truk baru adalah sebagai berikut:

Truk Lama Truk Baru

Harga Truk Rp. 60 juta Rp. 90 juta
Umur Ekonomis 5 tahun 5 tahun
Nilai Residu Rp. 10 juta Rp. 10 juta
Biaya Tunai per Tahun Rp. 50 juta Rp. 43 juta
Penghasilan per Tahun Rp. 80 juta Rp. 80 juta

Tingkat keuntungan yang dipandang layak adalah 17%. Apakah perusahaan

sebaiknya mengganti truk lama dengan truk baru?. Jelaskan perhitungan saudara
dengan menggunakan metode NPV.

98
Daftar Pustaka

Abdul Halim, 2009. Analisis Kelayakan Investasi Bisnis Kajian dari Aspek
Keuangan, Graha Ilmu, Yogyakarta
Agus Sartono, 2008. Manajemen Keuangan Teori dan Aplikai, Edisi 4, BPFE
Yogyakarta.
Eduardus Tandelilin, 2010. Portofolio dan Investasi Teori dan Praktek, Penerbit
Kanisius, Yogyakarta.
Gitman, J., Lawrence, Principles of Managerial Finance, Pearson Eductaion, Inc.
I Made Sudana, 2011. Manajemen Keuangan Perusahaan Teori dan Praktek,
Penerbit Erlangga, Jakarta.
Indriyo Gitosudarmo, 2008. Manajemen Keuangan, BPFE Yogyakarta.
Manahan P. Tampubolon, 2005. Manajemen Keuangan (Finance Management)
Konseptual, Problem & Studi Kasus, Ghalia Indonesia, Jakarta.
Mamduh M. Hanafi, 2008. Manajemen Keuangan, BPFE Yogyakarta.
Martono dan D. Agus Harjito, 2010. Manajemen Keuangan, Penerbit Ekonesia
Kampus Fakultas Ekonomi UII Yogyakarta.
Najmudin, 2011. Manajemen Keuangan dan Aktualisasi Syar’iyah Modern,
Penerbit Andi, Yogyakarta.
Ridwan S. Sundjaja dan Inge Barlian, Manajemen Keuangan, PT Prenhallindo,
Jakarta.
Ross, Stephen A.,Westerfield Randolph W., & Jordan, Bradford D., 2008.
Corporate Finance Fundamanetals, McGraw-Hill 1221 Avenue of the
America.
Suad Husnan dan Enny Pudjiastuti, 2006, Dasar-dasar Manajemen Keuangan,
Penerbit UPP STIM YKPN, Yogyakarta.
Sutrisno, 2005. Manajemen Keuangan Teori, Konsep dan Aplikasi, Penerbit
Ekonesia Fakultas Ekonomi UII, Yogyakarta.
Van Horn, James C. & Wachowicz, John M. 1997. Prinsip-prinsip Manejemen
Keuangan (terjemahan). Salemba Empat, Jakarta
Weton, J. Fred & Copeland, Thomas E. Managerial Finance, 8th Edition, The
Dryden Press, New York

99