Pendidikan Dasar Penilaian (PDP-2) Properti

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Jakarta, 28 November 2022
PENGERTIAN DAN BENTUK INVESTASI

❖ Investasi menyangkut suatu kegiatan yang menempatkan sejumlah

modal (capital) untuk memperoleh manfaat di masa yang akan
datang dalam berbagai bentuk seperti income flow, capital gain,
atau kombinasi keduanya.
❖ Sebagai kegiatan ekonomi Investasi adalah pendayagunaan
sumberdaya yang ada sekarang untuk memaksimalkan
kemungkinan pendapatan di masa yang akan datang.
❖ Aspek utama dalam investasi :
❖Return
❖Risk
❖ Tujuan utama investasi : memaksimalkan pendapatan dan
meminimalkan resiko
 PENGERTIAN DAN BENTUK INVESTASI
 Semakin besar tingkat
pengembalian (level of return),
semakin besar juga tingkat resiko
(level of risk) yang harus
ditanggung oleh investor.
 Statement yang harus selalu
diingat oleh seorang investor
adalah ”jangan menaruh seluruh
modal anda hanya pada satu jenis
usaha” atau ”Don’t put your eggs
only in one basket”
Jenis –jenis resiko berkaitan
mempengaruhi Nilai Properti :
dengan faktor-faktor yang
 Ketidakpastian masalah politik
Teror, perang, risiko pengambilalihan pemerintahan, penyogokan
pemerintah setempat, perubahan tatanan pemerintah, perubahan
kabinet
 Ketidakpastian moneter
Risiko devaluasi, risiko inflasi, risiko perubahan pajak, investasi di
masa yang akan datang, risiko kebangkitan (revival), risiko bentuk
kepemilikan, batasan-batasan modal negara, risiko penyitaan, risiko
pertukaran mata uang.
 Ketidakpastian lingkungan
Kualitas hidup, risiko lingkungan, iklim dan sikap berbisnis, gempa
bumi, kejahatan
 Ketidakpastian bisnis
Jenis-jenis risiko, hubungan dengan negara-negara lain, tren dalam
dunia ekonomi, supply (demand modal dan pekerja)
 Siklus real estat yang tidak pasti
Risiko pasar secara makro, risiko pasar secara mikro, risiko mutu
informasi, risiko supply and demand, risiko alternatif investasi, risiko
pendanaan, risiko modal
 Tingkatan jenis-jenis pasar dan proyek di setiap negara
 Keputusan investasi, lokasi, dan jenis properti
PENGERTIAN DAN BENTUK INVESTASI
Keputusan Investasi dibuat berdasarkan tingkat kelayakan
dengan berbagai indikator antara lain sebagai berikut :
❑ IRR(Internal Rate Of Return) > I
❑ NPV (Net Present Value) > 0
❑ PI (Profitability Indeks) ≥ 1
❑ BEP (Break Event Point) = ? Tahun
❑ ROI (Return on Investment) Rp ?
❑ Cash IN & Cash OUT ?

Aktivitas Investasi pada umumnya dikenal dua bentuk yaitu :

 Real Investment, yang secara umum melibatkan aset

berwujud, tanah, mesin-mesin atau pabrik
 Financial Investment, melibatkan kontrak tertulis seperti
saham, obligasi dll
PENGERTIAN DAN BENTUK INVESTASI

PORTOFOLIO INVESTASI :
1. INVESTASI DI MONEY MARKET (DEPOSITO) Robert T.Kiyosaki dalam bukunya
2. INVESTASI DI SAHAM (STOCK) “Why We Want You to be Rich”
3. INVESTASI DI PROPERTI menyatakan :
4. INVESTASI DI OBLIGASI (BOND)
Properti menawarkan
keuntungan jika dibeli pada
harga yang tepat, didanai
dengan baik, berada pada area
yang bagus dan dikelola
dengan baik

*) Dividen dan capital gain saham sulit diprediksi

WHY REAL ESTATE IS A GOOD INVESTMENT

ANNUAL INCOME

EQUITY INCOME

TAX SHELTER

CAPITAL APPRECIATION
PROSES INVESTASI PROPERTI
HUBUNGAN ANTARA INVESTASI PROPERTI DENGAN PENILAIAN

❖ Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu investasi income

producing property mencerminkan Nilai Pasar dari property
tersebut
❖ Pendapatan yang akan diperoleh property tersebut akan didapat
pada saat ini dan dimasa akan datang
❖ Oleh karena pendapatan tersebut akan diperoleh dimasa akan
datang, hal tersebut berarti mengandung resiko
❖ Memiliki Yield yang akan mengakibatkan adanya capital
appreciation
METODA ANALISA INVESTASI PROPERTI

3 METODA YANG SERING DIGUNAKAN DALAM INVESTASI PROPERTI :

1. METODA RULE OF THUMB (KONVENSIONAL)

2. METODA TRADISIONIL

3. METODA CAPITAL BUDGETING

TRADITIONAL INVESTMENT CRITERIA
RULES – OF THUMB
CRITERIA
CONTOH GROSS INCOME MULTIPLIER

Sale Expected Selling GIM

Gross Income Price

1 1,260,000 7,350,000 5.83

2 1,344,000 8,400,000 6.25
3 1,386,000 8,960,000 6.46
4 1,365,000 8,470,000 6.21
5 1,302,000 6,440,000 4.95
6 1,323,000 8,190,000 6.19
7 1,428,000 9,975,000 6.99
8 1,394,400 8,820,000 6.33
9 1,444,800 10,150,000 7.03
10 1,360,800 7,350,000 5.40
Average 6.16
 CONTOH OVERALL CAPITALIZATION RATE

COMPARABLE Gedung Gedung Gedung Gedung Gedung Gedung

1 2 3 4 5 6

Leasable Area (M2) 2,100 1,800 2,200 2,400 1,900 2,300

Vacancy allowance 10% 6% 9% 11% 7% 12%
Rentable Area (M2) 1,890 1,692 2,002 2,136 1,767 2,024
Age (years) 4 5 6 3 2 7

Rental Rate 62,500 55,000 59,000 62,000 60,000 58,000

(Rp/M2/Bulan)

Service Charge 20,000 18,000 20,000 20,000 18,000 20,000

(Rp/M2/Bulan)

Operating Expenses 15,000 16,000 17,000 14,000 13,000 18,000

(Rp/M2/Bulan)

NOI 1,493,100,000 1,136,592,000 1,449,096,000 1,698,624,000 1,357,512,000 1,397,664,000

Sales Price (RP) 8,630,635,838 6,143,740,541 7,875,521,739 9,651,272,727 8,080,428,571 7,514,322,581

Rate of Return (i) 17.3% 18.5% 18.4% 17.6% 16.8% 18.6%

(NOI/Sales Price)
TRADITIONAL APPRAISAL METHODS

The Market Comparison Approach

The Cost Approach

The Income Approach

METODA ANALISA INVESTASI PROPERTI
1. METODA KONVENSIONAL :
 Metoda Payback Period/waktu pengembalian (N) dengan rumus :
Nilai Investasi
N = --------------------------------------------
Arus Kas Tahunan

Investor sudah menetapkan asumsi maksimum waktu pengembalian investasi (NI), maka
investasi akan dilakukan apabila N < NI

 Metoda Averages Rate of Return (ARR) :

Laba Setelah Pajak NI - SV

ARR = ----------------------------- : (------------------- + SV) x 100%
n 2
n = umur ekonomis proyek
NI = Nilai investasi
SV = Salvage Value, Nilai sisa pada akhir umur ekonomis proyek

Investor sudah memiliki angka return yang dikehendaki

METODA ANALISA INVESTASI PROPERTI
Contoh Menghitung Payback Period (PP)
Nilai investasi awal = Rp.2 miliar
Asumsi Investor bahwa investasi harus kembali dalam 5 tahun (NI)
Berdasarkan proyeksi arus kas:
Tahun - 1 : Rp.200 jt
Tahun - 2 : Rp.300 jt
Tahun - 3 : Rp.500 jt Contoh perhitungan Metoda Averages Rate of Return (ARR) :
Tahun - 4 : Rp.1.000 jt n = umur ekonomis proyek = 10 tahun
---------------------------------------- NI = Nilai investasi = Rp.10 miliar
Total : Rp.2.000 jt SV = Salvage Value = Rp. 3 miliar
Investasi ‘Go’ Karena PP < NI (5 tahun) Sesuai perhitungan proyeksi laba setelah pajak selama 10 tahun adalah = Rp.6 miliar

Rp.6 M Rp.10 M – Rp.3 M

ARR = ------------------- : (---------------------------- + Rp.3 M) x 100% = 9,23%
10 2

Bila investor menetapkan return yang dikehendaki adalah 11%, maka investasi tidak
dilakukan
METODA ANALISA INVESTASI PROPERTI

METODA TRADISIONAL : GROSS RENT MULTIPLIER (GRM)

Harga Jual Properti
GRM = ------------------------------------
Sewa (Bulanan/tahunan)

Contoh : Harga rumah T.73/105 di Jatibening Estate = Rp.750 jt

Sewa rumah tersebut per tahun adalah Rp. 25 jt
Rp.750 jt
GRM = ------------------ = 30
Rp.25 jt

GRM ini bisa digunakan untuk memperkirakan nilai jual properti

secara cepat. Angka GRM akan berbeda-beda di setiap lokasi
METODA ANALISA INVESTASI PROPERTI
METODA CAPITAL BUDGETING (TIME VALUE OF MONEY) :
1. NET PRESENT VALUE (NPV)
2. PROFITABILITY INDEX (PI)
3. INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

NET PRESENT VALUE :

n=n CFn
NPV = ∑ ----------------- - Io
n=1 ( 1 + r )^n

CFn = net cash flow pada akhir tahun ke n

r = tingkat diskonto
Io = Investasi awal
DISCOUNTED CASH FLOW MODELS
Net Present Value (NPV)
Metode ini dilakukan dengan cara menghitung selisih antara Nilai kini
Investasi dengan Nilai kini penerimaan - penerimaan kas bersih
(operasional maupun terminal arus kas ) dimasa yang akan datang.

Untuk menghitung Nilai kini tersebut perlu ditentukan terlebih dahulu

tingkat bunga yang dianggap relevan.

Tingkat bunga ini ditentukan berdasarkan tingkat bunga investasi yang

sejenis dimana perlu diperhatikan resiko atas Investasi tertentu.

Resiko atas Investasi tertentu artinya resiko yang berbeda antara suatu
Investasi dengan Investasi yang lain.
Net Present Value (NPV)

 Jika hanya ada 1 usulan Investasi :

Usulan Investasi yang dipilih adalah usulan yang menghasilkan
NPV > 0
 Jika usulan Investasi lebih dari 1 usulan :
Bila usulan Investasi bersifat Mutually exclusive maka usulan
yang dipilih adalah usulan yang menghasilkan NPV > 0
dengan Nilai yang tertinggi .
Bila usulan Investasi bersifat Independent maka usulan yang
dipilih adalah semua usulan yang menghasilkan NPV > 0 .
DISCOUNTED CASH FLOW MODELS

CONTOH NET PRESENT VALUE :

Sebuah properti disewa 3 tahun senilai Rp.25 jt, kemudian disewakan kembali
dengan net cash flow :
Net Cash flow tahun 1 = Rp.10 jt
Net Cash flow tahun 2 = Rp.11 jt
Net Cash flow tahun 3 = Rp.15 jt
r = cost of capital = 12%
Io = Rp.25 jt
n=n CFn
NPV = ∑ ---------------- - Io = Rp.28.374.400 – Rp.25.000.000,- = Rp.3.374.400,-
n=1 ( 1 + r )^n

Karena NPV > 0 maka Investasi dilakukan

DISCOUNTED CASH FLOW MODELS
Internal Rate of Return (IRR)

Metode ini menghitung tingkat bunga yang menyamakan Nilai kini Investasi dengan Nilai
kini penerimaan – penerimaan kas bersih di masa – masa mendatang .

Apabila tingkat bunga ini lebih besar dari pada tingkat bunga yang relevan
( tingkat keuntungan yang disyaratkan ) maka Investasi dikatakan menguntungkan dan
apabila lebih kecil dikatakan tidak menguntungkan .
Secara Umum Rumus IRR dapat ditulis :
n=n CF n
0 = -I0 + Σ
n=1 (1+r)n
Catatan : i = IRR ( Internal Rate of Return )
Notasi rumus lihat rumus NPV
DISCOUNTED CASH FLOW MODELS
INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) :
Menghitung NPV dan IRR, dengan excel
IRR ADALAH TINGKAT PENGEMBALIAN UNTUK
Uraian Tahun Cash Flow DF PV
MENDAPATKAN NPV = 0 ATAU NILAI INVESTASI AWAL
USD 10%
SAMA DENGAN NILAI SEKARANG DARI ARUS KAS.
n=n CFn Investasi -80.000 1,000 - 80.000
∑ --------------- - Io = 0 Pendapatan Bersih 1 10.000 0,909 9.091
Pendapatan Bersih 2 25.000 0,826 20.661
n=1 (1+r)^n Pendapatan Bersih 3 35.000 0,751 26.296
Pendapatan Bersih 4 30.000 0,683 20.490
Pendapatan Bersih 5 20.000 0,621 12.418
R = IRR
IRR Diperoleh Dengan Metode Trial And Error/Interpolasi NPV 8.957
IRR 13,897%

Investasi ‘Go’ apabila IRR > tingkat discount rate yang

ditetapkan
Investasi ‘ No GO’ apabila IRR < tingkat discount rate
IRR =
yang ditetapkan
DISCOUNTED CASH FLOW MODELS
Dengan “trial and error” dihitung i = IRR

Selain menggunakan “ trial and error “ rumus mencari IRR dapat

menggunakan interpolasi linier dengan rumus sebagai berikut :
NPV1
IRR = r 1 + x [ r 2 – r1]
NPV1 - NPV 2

Notasi :
r 1 = tingkat bunga ke 1 ( tingkat diskon yang menghasilkan NPV 1 )
r 2 = tingkat bunga ke 2 ( tingkat diskon yang menghasilkan NPV 2 )
NPV 1 = Net Present Value 1
NPV 2 = Net Present Value 2
IRR = Internal Rate of Return .
METODA ANALISA INVESTASI PROPERTI
PROFITABILITY INDEX (PI) : Metode ini menghitung perbandingan antara nilai
PV sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa
PI = ----------- datang dengan nilai sekarang investasi, apabila
Io profitability index (PI)-nya lebih besar dari 1 maka proyek
PV = Present Value dikatakan menguntungkan, tetapi apabila kurang
Io = Investasi awal dikatakan tidak menguntungkan
Bila PI > 1 Investasi dilakukan Investor akan membandingkan PI beberapa proyek
alternatif, dan PI yang tertinggi yang akan
Bila PI < 1 Investasi tidak dilakukan
dieksekusi

CONTOH PROFITABILITY INDEX :

INVESTASI AWAL PV NPV PI RANKING

PROYEK A Rp.40 jt Rp.50 jt Rp.10 jt 1,25 3
PROYEK B Rp.100 jt Rp.130 jt Rp.30 jt 1,30 2
PROYEK C Rp.50 jt Rp.70 jt Rp.20 jt 1,40 1

Dari contoh di atas Proyek C memiliki PI terbesar yaitu 1,4, maka proyek C yang dieksekusi.
RISK ANALYSIS

Sensitivity Analysis

Probabilistic Modeling and Simulation

Modern Capital Market Measures

PROPERTY DEVELOPMENT PROCESS

The Fourteen Phases of Property Development

EVALUATION ACQUISITION PROCUREMENT DISPOSAL

1. Opportunity / 5. Professional
9. Design 12. Promotion
Site Identification Appointments
10. Tendering/
2. Market Analysis 6. Financing 13. Letting
Contracting
7. Planning
3. Site Investigation 11. Construction 14. Sale
Application
8. Site Assembly/
4. Feasibility Study
Purchase