PENDEKATAN BIAYA:

Soal Latihan

Daftar Soal 1
 Daftar Soal
Soal # Jawaban #

1 1
2 2
3 3
4 4
5 5
6 6
7 7
8 8
9 9
10 10

Daftar Soal 2
Soal #1

Biaya reproduksi baru Rp 100 juta

Umur ekonomis bangunan 40 tahun
Umur bangunan 10 tahun
Perawatan wajar-wajar saja

Nilai Bangunan?

Daftar Soal 3
Jawaban Soal #1

Biaya Reproduksi Baru Rp 100 juta

Penyusutan Fisik: 10 100%  25%

40
Nilai Bangunan = 75% x Rp 100 juta = Rp 75 juta

Daftar Soal 4
Soal #2

Biaya reproduksi baru Rp 100 juta

Umur ekonomis bangunan 40 tahun
Umur bangunan 10 tahun
Perawatan sangat baik.

Nilai Bangunan?

Daftar Soal 5
Jawaban Soal #2
Biaya Reproduksi Baru Rp 100 juta

10
Penyusutan Fisik: 100%  25%
40

Nilai Bangunan = 75% x Rp 100 juta = Rp 75 juta

(Untuk perawatan WAJAR)

Jk perawatan sangat baik, Nilai Bangunan > Rp 75 jt

Daftar Soal 6
Soal #3

Biaya reproduksi baru Rp 100 juta

Penyusutan fisik 25%
Kemunduran fungsional 10%

Nilai Bangunan?

Daftar Soal 7
Jawaban Soal #3
Biaya Reproduksi Baru Rp 100 juta

Penyusutan fisik : 25%

Kemunduran fungsional: (100%-25%) x 10%= 7,5%
Total penyusutan : 32,5%

Nilai Bangunan = (100%-32,5%) x Rp 100 juta

= 67,5% x Rp 100 juta
= Rp 67,5 juta

Daftar Soal 8
Soal #4

Biaya reproduksi baru Rp 300 juta

Dibangun 20 tahun yang lalu
Umur ekonomis: 40 tahun
Umur efektif : 10 tahun

Nilai Bangunan?

Daftar Soal 9
Jawaban Soal #4

Nilai Bangunan:

40 -10
 300jt  225jt
40

Daftar Soal 10
Soal #5
Pendapatan per tahun Rp 120 juta,
Biaya operasi per tahun (termasuk penyusutan aktiva
tetap) Rp 40 juta,
Penyusutan aktiva tetap per tahun Rp 10 juta.

Berapa nilai aset apabila:

 Pendapatan dan biaya dianggap konstan
 Periode operasi 10 tahun
 Nilai sisa pada akhir tahun ke-10 dianggap tidak
ada
 Discount rate 20%

Daftar Soal 11
Jawaban Soal #5
Pendapatan : Rp 120 juta
Biaya operasi : Rp 30 juta  Rp 40jt-Rp 10jt.
Pendapatan bersih: Rp 90 juta

Discount rate : 20%

Discount factor : 4.1925 (dari mana?)

Nilai aset: Rp 90 juta x 4.1925 = Rp 377.325.000

Daftar Soal 12
Jawaban Soal #5: Discount Rate
Discount rate : 20%
Discount factor : 1 1 0.8333
2 0.6944
(1  i) n
3 0.5787
4 0.4823
5 0.4019
6 0.3349
7 0.2791
8 0.2326
Kembali 9 0.1938
10 0.1615
Total 4.1925
Daftar Soal 13
Soal #6

Nilai aset : Rp 300 juta,

Penyusutan fisik: 25%,
Kemunduran ekonomis : 20%,
Kemunduran fungsional : 0

Berapa biaya reproduksi barunya?

Daftar Soal 14
Jawaban Soal #6
Penyusutan fisik : 25%
Penyusutan fungsi : (100-25) x 20% = 15%
Total Penyusutan ----------------------- 40%

Nilai = BRB – Penyusutan

Nilai = x – 0.4 x
Rp 300 juta = 0.6 x
x = Rp 500 juta

Biaya Reproduksi Baru (CRN) = Rp 500 juta

Daftar Soal 15
Soal #7
Hari ini kita menilai sebuah bangunan yang dibangun
pada tahun 1995.
Biaya reproduksi bangunan Rp 230 juta,
Perkiraan usia ekonomis 20 tahun.
Saat ini bangunan memerlukan perbaikan atap yang
bocor dan pengecatan kembali dengan biaya Rp
20 juta.
Setelah diperbaiki, usia efektif bangunan akan
menjadi 7 tahun.

Apabila hanya diperhitungan penyusutan fisik

saja, berapa nilai bangunan?

Daftar Soal 16
Jawaban Soal #7
Biaya Perbaikan (Rp) : 20 jt
Penyusutan fisik (Rp) :  7 
  100%   230jt  80,5jt
 20 

Nilai = BRB – Penyusutan

= Rp 230 juta – Rp 20 juta - Rp 80,5 juta
= Rp 129,5 juta

Nilai bangunan = Rp 129.500.000,-

Daftar Soal 17
Soal #8
Sebuah rumah tinggal
Luas tanah : 200 m2
Luas bangunan : 100 m2

Nilai Pasar tanah di sekitar lokasi Rp 1 juta per m2.

Biaya reproduksi baru bangunan Rp 150 juta

Biaya reproduksi baru sarana Rp 10 juta
Penyusutan fisik bangunan 20%
Penyusutan fisik sarana pelengkap 30%
Kemunduran fungsional 10%
Kemunduran ekonomis 10%

Nilai rumah tinggal tersebut?

Daftar Soal 18
Jawaban Soal #8
Biaya Penyusutan Nilai
Reproduk Pasar
Uraian
si Baru Fungsion Ekono (Rp)
Fisik
(Rp) al mis

1. Tanah 200
Luas: 200 m2 200 juta - - -
juta
2. Bangunan 96
Luas: 100 m2 150 juta 20% 10% 10%
juta
3. Sarana
pelengkap
lainnya: 5,6
10 juta 30% 10% 10%
Halaman juta
parkir
Taman
Pagar depan
301,6
NILAI PROPERTI
juta
Daftar Soal 19
Soal #9
Hotel A – 100 kamar tidur Hotel B – 102 kamar tidur

Dua buah hotel, A dan B, dibangun sama bentuk, bahan,

dan biayanya. Tetapi hotel B menampung 102 kamar
tidur, sedangkan hotel A hanya 100 kamar tidur. Namun,
harga sewa kamar tidur sama. Sehingga, kita
berpendapat hotel A terdapat kemunduran fungsional.
Berapa penyusutan fungsional dari hotel A, bila
diketahui:
 Harga sewa kamar Rp 100.000 per malam.
 Tingkat hunian 60%
 Biaya management & operasional kamar 30%
(dari pendapatan sewa)
 Tingkat Kapitalisasi 10%
Daftar Soal 20
Jawaban Soal #9
Kemunduran fungsional = kerugian 2 kamar tidur
= nilai dari 2 kamar tidur

Pendapatan sewa (2 kamar tidur):

2 kamar tidur x Rp 100.000 x 365 hari = 73.000.000,-
Tingkat hunian : 60%
Pendapatan efektif : 60% x 73.000.000 = 43.800.000,-
Biaya-biaya : 30% = 13.140.000,-
Pendapatan Bersih : = 30.660.000,-
Tingkat Kapitalisasi : 10%
Nilai dari 2 kamar tidur: Rp 306.600.000

Penyusutan Fungsional = Rp 306.600.000

Daftar Soal 21
Soal #10

Sebuah rumah tinggal dapat disewakan

Rp 20 juta per tahun.

Sejak berdirinya pabrik semen di sekitar

lokasi, harga sewa menjadi Rp 15 juta
per tahun.

Berapa penyusutan ekonomis dari

rumah tersebut bila GIM = 20?

Daftar Soal 22
Jawaban Soal #10
GIM = Gross Income Multiplier
Nilai Properti
GIM 
Nilai Sewa
GIM cocok untuk penilaian rumah tinggal, ruko, dan unit
apartemen.

Nilai sewa sebelumnya = Rp 20 juta per tahun

Nilai sewa sekarang = Rp 15 juta per tahun
Selisih = kerugian = Rp 5 juta per tahun
GIM=20
Nilai kerugian = Rp 100 juta.
Penyusutan ekonomis = Rp 100 juta.
Daftar Soal 23
 20000
5000 1250 1750 2000 3500 2000 4000
500

1500

4000
2500
10000
3000

3000
1000
3000

2000
5000 2625 2000 2000 1625 4000
875 875 1000

24
 20000
5000 1000 2000 2000 1000 2500 2500 2500
500
1500

3500
2500

500
10000

3000
3000

3000
3000

5000 1500 3100 1150 1500 1750 2500 3500

25
26