PILIHAN GANDA

1. Gross Income Multiplier / Pengali Sewa Kotor pergudangan di Jakarta adalah 16, Gross Income Multiplier /
Pengali Sewa Kotor rumah tinggal adalah 20, Gross Income Multiplier / Pengali Sewa Kotor apartemen
adalah 18, maka :
A. Investasi rumah tinggal lebih menguntungkan dari pergudangan
B. Investasi Pergudangan lebih menguntungkan dari apartemen
C. Investasi rumah tinggal lebih menguntungkan dari apartemen
D. Investasi apartemen lebih menguntungkan dari pergudangan
Alasan : GIM lebih kecil , lebih menguntungkan.
2. Untuk menilai suatu apartemen dengan pendekatan data pasar, maka penilai terlebih dahulu menentukan
faktor faktor yang mempengaruhi Nilai pasar, yang akan digunakan sebagai dasar faktor faktor penyesuaian
terhadap data pembanding. Mana faktor faktor dibawah ini yang tidak mempengaruhi Nilai Pasar Apartemen
:
A. Letak apartemen yaitu ketinggian lantai bangunan (letak pada ketinggian bangunan
B. View / pemandangan
C. Lebar Jalan
D. Kelengkapan fixture furniture yang tersedia dan yang tidak tersedia.
Alasan : Lebar jalan tidak ada pengaruh terhadap nilai pasar apartemen
3. Suatu bangunan rumah tinggal yang lux, dengan jumlah kamar 5 dan kamar mandi W/C 2, Nilai pengganti
baru bangunan Rp. 900.000.000,-, umur ekonomis bangunan 40 tahun. Saat penilaian bangunan berumur 8
tahun. Nilai pasar bangunan Rp. 650.000.000,-, maka bangunan tersebut terindikasi:
A. Penyusutan fisik Rp. 250.000.000,-
B. Kemunduran Ekonomis Rp. 180.000.000,-
C. Penyusutan fisik dan ekonomis Rp. 250.000.000,-
D. Kemunduran fungsional Rp. 70.000.000,-
Nilai Pengganti Baru = Rp. 900.000.000
Sisa Umur Ekonomis = 40 tahun – 8 Tahun = 32 Tahun
Nilai Pasar Bangunan saat ini adalah = 900.000.000 X 32/40 = 720.000.000
Selisih 720.000.000 – 650.000.000 = 70 000.000 ( terindikasi kemunduran fungsi)
4. Suatu bidang tanah berbentuk empat persegi panjang (peruntukkan KKt), dengan ukuran lebar (sisi jalan) 40
meter, dan panjang 60 meter. Tanah tersebut terletak di pinggir Jalan Raya dengan GSB 15 meter. Jika
diketahui KDB : 40%, KLB : 6, tinggi maksimum gedung perkantoran 12, maka total luas bangunan untuk
memenuhi prinsip HBU adalah :
A. 14.400 m²
B. 12.600 m²
C. 11.520 m²
D. 13.500 m²
Luas Tanah = 60 X 40 = 2.400 m²
KLB = 6 X 2.400 m²= 14.400 m² / 12 lantai = 1.200 m² ( melanggar ketentuan)
KDB = 40% X 2.400 m² = 900 m²
Jadi luas bangunan yang di ijinkan adalah = 960 m² X 12 lantai = 11.520 m²
5. Sebuah apartemen dalam perjanjian BOT, perhitungan penilai pendapatan bersih tahunan bangunan
apartemen sewa adalah sebesar Rp. 8,5 milyar / tahun, Royalty yang diterima oleh pemilik tanah sebesar Rp.
2 Milyar / tahun, terminal cap rate sebesar 10 %, sedang discount rate adalah 15 %, maka nilai hak pemberi
BOT (Pemilik tanah ) adalah sebesar :
A. Rp. 47.305.005.000,-
B. Rp. 70.729.843.000,-
C. Rp. 60.455.330.000,-
D. Rp. 57.579.518.000,-
Dalam soal tidak diketahui masa berakhir BOT, disini saya asumsikan BOT akan berakhir 3 tahun lagi
Tahun 1 2 3
NOI 8.5 Milyar
Terminal value (Cap Rate 10%) 85 Milyar
Royalty 2 Milyar 2 Milyar 2 Milyar
Diskon rate 15 % 15 % 15 %
Diskon faktor 0,8696 0,7562 0,6576
Presen Value 1.739.200.000 1.512.400.000 57.211.200.000
Latihan Soal PLP 2 Properti - Paket Soal 1
 Nilai BOT (pemilik Tanah) = Rp. 60.462.800.000 ( mendekati jawaban C)
6. Suatu properti Nilai Pasar Tanah adalah Rp. 200.000.000,-, sedang nilai pasar bangunan adalah Rp.
300.000.000,-. Selisih tingkat kapitalisasi tanah dan tingkat kapitalisasi bangunan = 2 %, sedang tingkat
kapitalisasi properti adalah 14 %, maka tingkat kapitalisasi bangunan adalah :
A. 13 %
B. 12,8 %
C. 10,8 %
D. 14,8 %
Tanah = 200.000.000 / 500.000.000 = 0,4
Bangunan = 300.000.000 / 500.000.000 = 0,6
R (properti) = R(tanah) = R( bangunan)
14 % = (0,4 X n ) + ( 0,6 X (n+2) )
14 % = 0,4 n + 0,6n + 1,2%
R(tanah) = 14 % - 1,2 % = 12,8%
R(bangunan) = 12,8 % + 2 % = 14,8%
7. Suatu perkantoran berdiri diatas tanah dengan HGB diatas Hak Pengelolaan, yang berdasarkan perjanjian
dapat diagunkan sesuai ketentuan dalam perjanjian, masa berlakunya akan berakhir 4 tahun lagi dari saat
penilaian dan sesuai perjanjian tanah tersebut harus dikembalikan kepada pemegang HPL. Bila dari data
dan perhitungan penilai, pendapatan bersih tahunan bangunan perkantoran tersebut adalah sebesar Rp. 11,4
Milyar / tahun, sedang terminal cap rate sebesar 9, 5 % dan discount rate adalah 12,5 %, maka nilai pasar
properti tersebut untuk tujuan Penjaminan Hutang adalah sebesar :
A. Rp. 34.265.000.000,-
B. Rp. 31.900.000.000,-
C. Rp. 82.268.000.000,-
D. Rp. 91.200.000.000,-
BOT nilai untuk penyewa
Tahun 1 2 3 4
NOI 11.400.000.000 11.400.000.000 11.400.000.000
11.400.000.000
Diskon Rate 12,5 % 12,5 % 12,5 % 12,5 %
Diskon Faktor 0,8889 0,7901 0,7023 0,6243
Presen Value 10.133.333.333 9.007.407.407 8.006.584.362 7.116.963.877
Nilai BOT (Penyewa) 34.264.288.980 ( mendekati Joss )
8. Sebuah bangunan Ruko disewakan dengan Nilai Sewa Rp. 90.000.000,- / tahun, masa kontrak selama 5
tahun dengan cara pembayaran di awal tahun. Bila proyeksi Nilai pasar sewa untuk 5 tahun mendatang,
menurut prediksi penilai adalah Rp. 103.000.000,- / tahun dan dibayar pada akhir tahun sewa, sedang untuk 5
tahun berikutnya diproyeksikan sewanya Rp. 108.000.000,- / tahun. Bila tingkat diskonto untuk Investasi
sejenis ditetapkan penilai adalah 15 %, maka :
A. Nilai bagi penyewa > Nilai bagi yang menyewakan.
B. Nilai bagi penyewa = 0
C. Nilai bagi yang menyewakan > 0
D. Nilai bagi penyewa < 0
9. Satu bidang tanah luas 1.800 m² ( panjang tanah 36 meter, lebar tanah menghadap jalan adalah 50 meter,
ketentuan tata kota untuk tanah tersebut :
KDB : 60 %, KLB = 2,4, GSB = 15 meter, tinggi bangunan maksimum = 5 lantai. Maka luas bangunan yang
memenuhi persyaratan dalam penilaian properti dengan teknik penyisaan adalah :
A. 4.320 m²
B. 3.600 m²
C. 5.250 m²
D. 4.000 m²
Luas tanah setelah dipotong GSB = 36-15 X 50 = 21 X 50 =1.050 m²
Dasar bangunan = 1.800 X 60% = 1.080 m²
Total luas lantai = 1.800 X 2,4 = 4.320 m²
10. Suatu bidang tanah yang peruntukkannya untuk komersial (Mix Use) oleh developer berdasarkan kajian
pasar, hukum dan fisik dapat dibangun kombinasi antara bangunan komersial apartemen sewa, gedung
kantor sewa dan mall / plaza. Bila dari aspek finansial diperoleh biaya investasi dan pendapatan bersih
tahunan adalah sebagai berikut :
Latihan Soal PLP 2 Properti - Paket Soal 1
 Jenis Properti Apartemen Kantor Mall/Plaza
( Rp. Ribu ) ( Rp. Ribu ) ( Rp. Ribu )
Biaya Investasi 36.000.000 28.500.000 24.000.000
Pendapatan Bersih 4.860.000 4.050.000 3.300.000
Properti tersebut dianggap dapat digunakan sampai umur ekonomisnya sama dengan Nol, maka highest and
best use dari tanah tersebut adalah :
A. Apartemen sewa dan kantor
B. Mall / Plaza dan apartemen sewa
C. Kantor dan Mall/ Plaza
D. Kantor
Jenis Properti Apartemen Kantor Mall
( 000 ) ( 000 ) ( 000 )
Biaya Investasi 36.000.000.000 28.500.000.000 24.000.000.000
NOI 4.860.000.000 4.050.000.000 3.300.000.000
Benefit / Cost ratio 13,5 % 14,21%, 13,75%
(NOI/Investasi)
Yang terbesar adalah kantor
11. Seorang penilai melakukan penilaian atas suatu properti dengan cara menghitung nilai kini dari pendapatan
sewa kontrak (sewa pasar), dan ditambah Nilai Kini dari Nilai Pasar Properti pada masa akhir kontrak, maka
Nilai yang akan dihasilkan adalah :
A. Nilai Pasar bagi penyewa
B. Nilai Pasar bagi yang menyewakan
C. Nilai Pasar properti – Nilai bagi penyewa
D. Nilai Pasar Properti
12. Nilai Pasar suatu properti dapat diperoleh dari :
A. [{(Pendapatan Kotor potensial –kekosongan dan kerugian sewa ) + pendapatan lain lain} - biaya
operasional] / tingkat kapitalisasi.
B. Pendapatan Bersih Operasional X Gross Income multiplier.
C. (Pendapatan Kotor Efektif – Biaya Operasional) / Tingkat Diskonto
D. (Pendapatan Kotor Efektif – Biaya Operasional) / Gross Income multiplier
PGI - VCL + Pendapatan lain = EGI – BO = NOI / R = Nilai Pasar
13. Penilai melakukan penilaian dengan pendekatan biaya, hasil perhitungan penilai
Biaya Pengganti Baru bangunan Rp. 1.250.000, sedang indikasi nilai pasar bangunan Rp. 800.000.000
Dari hasil inspeksi lapangan pada saat penilaian, dekat bangunan yang dinilai dijadikan tempat pembuangan
sampah, dari segi arsitektur bangunan mempunyai design yang baik. Penyusutan fisik diperhitungkan penilai
sebesar 20%. Maka bangunan tersebut mengalami :
A. Kemunduran fungsional sebesar 16 %
B. Kemunduran Ekonomis sebesar 16 %
C. Kemunduran fungsional sebesar 20 %
D. Kemunduran Ekonomis sebesar 20 %
RCN = 1, 25 Milyar
Nilai Pasar Bangunan saat ini (Karena Penyusutan Fisik & Ekonomis) = 800 Juta
Penyusutan Fisik & ekonomis = 1, 25 Milyar – 800 Juta = 450 Juta
Persentase penyusutan Fisik & Ekonomis - 450 Juta/1,25 Milyar= 36 %
Jadi penyusutan ekonomisnya -36% - 20% = 16%
Tempat pembuangan sampah adalah kemunduran(Penyusutan) ekonomis.
14. Keterangan Apartemen Plaza Perkantoran
( Rp. Juta ) ( Rp. Juta ) ( Rp. Juta )
Biaya bangunan & Sarana 29.500 21.500 43.000
Perlengkapan Lainnya
Pendapatan Bersih 4.375 3.435 6.020
Bila tingkat kapitalisasi bangunan dan sarana perlengkapan lainnya berdasarkan data pasar adalah 12 %, sedang
tingkat kapitalisasi tanah 10%, maka rata rata nilai pasar tanah tersebut adalah :
A. Rp. 8.350.000.000,-
B. Rp. 8.550.000.000,-
C. Rp. 8.600.000.000,-
D. Rp. 8.500.000.000,-
Latihan Soal PLP 2 Properti - Paket Soal 1
15. Suatu bangunan mall, dibangun 10 tahun yang lalu, umur ekonomis bangunan mall pada umumnya 30 tahun,
mall yang dinilai pemeliharaannya sangat bagus, sehingga umur ekonomis bangunannya dapat bertambah,
bila safe rate yang berlaku sekarang adalah 12 %.
Maka tingkat kapitalisasi mall yang wajar adalah :
A. Sama dengan 17 %
B. Lebih besar 17%
C. Lebih kecil 17 %
D. Semuanya salah
Apresiasi nilai adalah sebagai faktor pengurang tingkat kapitalisasi sehingga karena ada apresiasi maka tingkat
kapitalisasi tentu akan berkurang dari 17%
16. Suatu gedung perkantoran dengan sertifikat HGB diatas HPL yang akan berakhir masa berlakunya 5 tahun
lagi.
Pendapatan bersih gedung perkantoran :
Tahun ke 1 = Rp. 7.000.000.000,-
Tahun ke 2 = Rp. 8.000.000.000,-
Tahun ke 3 = Rp. 9.000.000.000,-
Tahun ke 4 = Rp. 10.000.000.000,-
Tahun ke 5 = Rp. 11.000.000.000,-
Tahun ke 6 = Rp. 11.000.000.000,-
Bila Diskon Rate di tetapkan sebesar 12 % dan Terminal Cap Rate 14 %
Berapa Nilai PasarProperti bila tujuan penilaian adalah untuk Penjaminan Hutang
A. Rp. 44.583.540.000
B. Rp. 76.214.000.000
C. Rp. 31.630.500.000
D. Rp. 78.571.430.000

17. Sebidang tanah peruntukkannya sebagai Wisma Susun dan telah dibangun service apartemen. Apabila data
yang dimiliki penilai, pada waktu melakukan penilaian sebagai berikut :
- Indikasi Nilai Pasar Bangunan Apartemen service Rp. 70 Milyar
- Indikasi Nilai Pasar Mesin dan Peralatannya Rp. Rp. 9,5 Milyar
- Indikasi Nilai Pasar Perabotan Apartemen Rp. 12 Milyar
-Tingkat Kapitalisasi untuk tanah 10 %
- Tingkat Kapitalisasi untuk bangunan 12 %
- Tingkat Kapitalisasi untuk mesin dan peralatannya 13,5 %
- Tingkat Kapitalisasi untuk perabotan apartemen 15 %
- Pendapatan bersih tahunan properti Rp. 15 Milyar
Berapa Nilai Pasar Tanah tersebut ?
A. Rp. 38.889.000.000,-
Latihan Soal PLP 2 Properti - Paket Soal 1
 B. Rp. 35.175.000.000,-
C. Rp. 35.636.000.000,-
D. Rp. 41.232.000.000,-

18. Suatu properti memiliki GIM / tahun adalah 9, Bila ratio pendapatan bersih tahunan (NOI) adalah 0,75
Maka indikasi Tingkat Kapitalisasi properti tersebut adalah :
A. 6,75 %
B. 9,00 %
C. 12,00 %
D. 8,33 %
R = GIM X NOI = 9 X 0,75= 6,75%
19. Ratio Nilai Pasar Tanah dan Nilai Pasar Properti 0,3 , tingkat kapitalisasi tanah adalah 9 % dan tingkat
kapitalisasi bangunan adalah 12 %, maka tingkat kapitalisasi property tersebut adalah
A. 9,9 %
B. 11,5 %
C. 10,5 %
D. 11,1 %
3/10 X 9% + 7/10 X12%= 27/10% + 84/10%= 111/100%= 11,1%
20. Investasi gedung perkantoran mempunyai resiko yang lebih kecil dari investasi bangunan Mall, maka secara
teori berlaku :
A. Tingkat kapitalisasi Mall > Tingkat Kapitalisasi Perkantoran
B. Tingkat kapitalisasi Mall < Tingkat Kapitalisasi Perkantoran
C. Tingkat kapitalisasi Mall = Tingkat Kapitalisasi Perkantoran
D Tingkat kapitalisasi Mall ≥ Tingkat Kapitalisasi Perkantoran
21. Dalam menentukan tingkat kapitalisasi untuk apartemen mewah sewa dengan Bond Of Investemen Methods,
penilai menentukan tingkat kapitalisasi untuk perabotan dan peralatan apartemen adalah 18 %, sedang
tingkat kapitalisasi untuk tanah adalah 12 %.
Maka sebagai penilai publik, tingkat kapitalisasi untuk bangunan apartemen mewah tersebut , yang dapat di
anggap benar adalah :
A. 12 %
B. 18 %
C. 15 %
D. 19 %
Tingkat resiko perabotan >tingkat resiko bangunan > tingkat resiko tanah
22. Untuk menilai sebuah apartemen sewa dengan jumlah 120 unit, diperoleh data sebagai berikut :
- Pendapatan Kotor Potensial (tetap) = Rp. 10.800.000.000,-
- Biaya Operasional Apartemen Sewa tersebut adalah Rp. 2.220.000.000,-
-kekosongan dan kerugian sewa = 10 %
- Pajak penghasilan sesuai ketentuan = 25 %
- Tingkat kapitalisasi = 12 %
A. Rp. 71.500.000.000,-
B. Rp. 62.500.000.000,-
C. Rp. 48.875.000.000,-
D.Rp. 45.045.000.000,-
PGI –VCL-BO=NOI/R
10.800.000.000-1.080.000.000-2.200.000.000=7.500.000.000/12%= 62.500.000.000
Latihan Soal PLP 2 Properti - Paket Soal 1
23. Pendekatan biaya akan menghasilkan Nilai Pasar yang lebih akurat bila pembangunan atas tanah tersebut
:
A. Sesuai penggunaan tertinggi dan terbaik dan dapat dipastikan penyusutan fungsional sama dengan nol
B. Sesuai penggunaan tertinggi dan terbaik dan bangunan baru dapat dipastikan total penyusutan
Ekonomis sama dengan nol
C. Sesuai penggunaan tertinggi dan terbaik dan bangunan baru dapat dipastikan total penyusutan sama
dengan nol
D. Sesuai penggunaan tertinggi dan terbaik dan bangunan baru selesai dibangun.
24. Dalam menghitung Nilai Pasar Gedung Perkantoran yang dilengkapi Gedung Parkir dengan metode arus kas
terdiskonto, pendapatan atas parkir diperhitungkan sebagai pendapatan Gedung Perkantoran. Ini
menggambarkan bahwa hasil perhitungan arus kas terdiskonto ini, menggambarkan Nilai Pasar dari :
A. Gedung Perkantoran Saja
B. Gedung Perkantoran – Gedung Parkir
C. Gedung Perkantoran + Gedung Parkir
D. Gedung Perkantoran + Nilai Kini Arus Kas Terdiskonto Gedung Parkir
Nilai adalah fungsi dari pendapatan sehingga semua komponen yang menghasilkan pendapatan menjadi
bagian nilai property tersebut
25. Sebidang tanah sesuai dengan peruntukkannya disebut Highest and Best Use, bila dari hasil perhitungan
penilai menunjukkan :
A. Nilai Pasar Bangunan untuk peruntukkan tertentu tertinggi
B. Nilai Pasar Properti (Tanah + Bangunan ) untuk peruntukkan tertentu tertinggi
C. Nilai Pasar Tanah untuk peruntukkan tertentu tertinggi
D. Nilai Investasi saat ini tertinggi
26. Untuk menilai Properti Hotel yang berdiri diatas tanah seluas 6.000 m2. Yang dilengkapi dengan arena
bermain dan kolam renang yang dibangun oleh pihak lain (Nilai Pasarnya = P), yang pengelolaannya
termasuk dalam Hotel tersebut (Hotel dibangun diatas tanah seluas 4.500 m² (Nilai Pasarnya = X), dan arena
bermain diatas tanah sisanya (Nilai Pasarnya = Y), Penilai melakukan penilaian dengan pendekatan
pendapatan ( Nilai Pasarnya = Z), dengan memasukkan pendapatan arena bermain dan kolam renang
sebagai pendapatan hotel , maka untuk menentukan Nilai Pasar Hotel untuk tujuan laporan keuangan hotel ,
Nilai Pasarnya adalah :
` A. Z + X + Y –P
B. X + Y – P
C. Z - P
D. Z – P + X + Y

27. Untuk menilai tanah yang cukup luas, dimana data pasar yang sejenis tidak dapat diperoleh, maka penilai
menggunakan Pendekatan Pendapatan.
Metode yang lazim digunakan untuk menilai tanah yang luas dengan peruntukkannya sebagai perumahan,
dikenal sebagai :
A. Metode Pengembangan Tanah
B. Metode Penyisaan Properti
C. Metode Penyisaan Bangunan
D. Metode Pengali Sewa Kotor ( GIM)
28. Sebidang tanah milik A, dibangun oleh B ( developer) sebuah hotel dengan ikatan perjanjian BOT, antara A
dan B.
Bila Nilai Pasar Tanah tersebut saat ini adalah P, dan Nilai Pasar Bangunan saat ini adalah Q, sedang Nilai
bagi A saat ini adalah R dan Nilai bagi B saat ini adalah S, maka berlaku hubungan sebagai berikut :
A. P + Q = R – S
B. P + Q = S – R
Latihan Soal PLP 2 Properti - Paket Soal 1
 C. P + Q = R + S
D. P + R = Q + S
Nilai property BOT = nilai bagi pemegang hak BOT + nilai bagi pemilik tanah
29. Untuk menilai Perkantoran sewa, lengkap dengan AC dan Eskalator dengan Metode Discounted Cash Flow,
Penilai menetapkan beberapa asumsi sebagai berikut :
1. Pendapatan kotor gedung adalah semua pendapatan sewa dan pendapatan lainnya yang
dimungkinkan dihasilkan oleh gedung Perkantoran tersebut.
2. Biaya – biaya terdiri dari Biaya Tetap dan Biaya Variabel komponen bangunan yang menghasilkan
pendapatan, sedang biaya cadangan penggantian tidak termasuk biaya cadangan penggantian AC.
Maka hasil perhitungan “Discounted Cash Flow Method” , menggambarkan :
a. Nilai Pasar dari tanah + bangunan + Eskalator + AC
b. Nilai Pasar dari tanah + bangunan
c. Nilai Pasar dari tanah + bangunan + AC
d. Nilai Pasar dari tanah + bangunan + eskalator
30. Proyeksi pendapatan bersih suatu gedung perkantoran adalah :
Tahun Ke 1 2 3 4 5 6
Pendapatan bersih
(dalam milyar) 1,35 1,45 1,55 1,65 1,75 1,75
Dan seterusnya dianggap tetap sebesar Rp. 1, 75 M
Bila tingkat diskonto dan tingkat kapitalisasi terminal yang dipilih penilai =17,5%
Maka Nilai gedung perkantoran tersebut adalah :
A. 8,601 Milyar
B. 8,485 Milyar
C. 9,700 Milyar
D. 9,267 Milyar

ESSAI
Nomor 1
Untuk menilai properti dengan data luas tanah 6.000 m² dan diatasnya telah berdiri sebuah bangunan perkantoran 10
Lantai dengan luas tipikal, total luas 8.000 m², yang dibangun 5 tahun yang lalu. Tujuan penilaian untuk tujuan
penjualan. Penilai telah melakukan survei lapangan dan analisa pasar properti serta melakukan pengecekan ke Tata
Kota.
Dari Hasil Survei lapangan diperoleh data data sebagai berikut :
 Peruntukan tanah adalah perkantoran
 KDB = 40%, KLB = 4, KDH = 15 % dengan batas tinggi maksimum yang di ijinkan 12 lantai
 Dari bentuk tanah jarak bebas kiri – kanan dan bebas belakang serta garis sempadan bangunan di anggap
tidak merugikan perencanaan bangunan.
 Dalam perhitungan rencana tata kota semua persyaratan KDB, KLB, KDH dan ketinggian bangunan dapat
dipenuhi oleh tanah seluas 6.000 m²
Dari hasil survei lapangan dan analisa pasar properti serta kondisi fisik tanah, penilai mendapat data data sebagai
berikut :
Sebagai Gedung Perkantoran
 Tarif sewa Rp. 120.000,- / m² / bulan dengan tarif service charge Rp. 50.000,-/ m²/ bulan dengan naik 6 %
pertahun, baik tarif sewa maupun untuk service charge.
 Total biaya operasional per tahun Rp. 2.500.000.000,- dan cadangan penggantian Rp. 500.000.000,- masing
masing naik 7 % dan 5 % per tahun
 Penilai berpendapat lamanya investasi hanya 5 tahun , karena pendapatan properti telah tetap

Latihan Soal PLP 2 Properti - Paket Soal 1

  Estimasi penilai tingkat kapitalisasi pada tahun terminal adalah 9,5 %.
 Discount Rate ditetapkan penilai 15 %.
 Biaya membangun gedung perkantoran bila dihitung berdasarkan harga bahan material saat ini adalah Rp.
4.000.000,-/m²
 Tingkat hunian Gedung Perkantoran yang baru selesai dibangun adalah tahun ke -1 = 40 %, tahun ke-2 =
70% dan stabil mulai tahun ke -3 = 80 %
Pertanyaan :
1. Tentukan Nilai Pasar Gedung Perkantoran tersebut
2. Coba berikan analisa tentang cara cara perhitungan penilai tersebut dan berikan alasan dari besaran besaran
yang digunakan
Nomor 2
Developer PT. Bawang Putih mempunyai tanah seluas 22 Ha dilengkapi sertifikat Hak Guna Bangunan
dengan peruntukkan Perumahan, telah dikembangkan sesuai site plan yang telah disetujui Tata Kota. Dari
Site Plan yang telah disetujui dapat dikembangkan rumah dengan perbandingan jumlah unit sbb :
T 45/90 : T72/150/ : T 120/300 = 5 : 3 : 1
Perbandingan kavling efektif : sarana prasana (fasum & fasos) : 60 % : 40 %.
Pada saat penilaian diperoleh data sbb :
Data Pejualan 2010 2011 2012 2013
Tipe 45 / 90 25 55 80 80
Tipe 72/150 20 30 50 50
Tipe 120/300 0 10 20 20
Sisa Tanah yang belum terjual belum dikembangkan dan juga belum di uruq, perbandingannya dianggap berbanding
dengan tanah yang telah terjual dan yang belum dijual. Untuk meng uruq sisa tanah yang belum di kembangkan
dapat di selesaikan selama satu tahun.
Tanah perlu di uruq rata rata setebal ± 60 cm
Luas taman dan sarana lainnya adalah 22.000 m²
sisanya digunakan untuk jalan dan pendestrian dan saluran drainasi,
Lebar perkerasan aspal 6 meter. Lebar jalan adalah 8 meter.
Biaya Biaya yang telah dikeluarkan maupun rencana biaya pengembangan lahan telah di proyeksi sbb :
1. Biaya Survei dan konsultan teknik Rp. 2.000.000.000,-
( pada saat dimulai proyek perumahan ini )
2. Biaya pengesahan Site Plan Rp. 500.000.000,-
3. Biaya pra operasional lainnya Rp. 1.250.000.000,-
4. Biaya Pembebasan Tanah Rp. 35.500.000.000,-
5. Biaya pembuatan saluran diperkirakan per m panjang Rp. 400.000,-
( Dikerjakan sesuai perbandingan penjualan kapling terjual )
6. Biaya perkerasan jalan ( Per m² ) Rp. 250.000,-
( Dikerjakan sesuai perbandingan penjualan kapling)
7. Biaya pekerjaan tanah (cut & Fill ) / m³ Rp. 150.000,-
8. Pekerjaan perlengkapan sarana (listrik, air dll) / kav Rp. 5.800.000,-
9. Biaya pemasaran 4 % dari harga jual / penjualan
10. Biaya operasional developer setiap bulan Rp. 125.000.000,-
11. Keuntungan developer 12 % dari harga pokok (COGS)
12. Kenaikan biaya pembuatan saluran dan perkerasan jalan adalah 10 %/tahun
Harga Jual Per Unit ( Nilai Pasar saat ini )
T 45 / 90 = Rp. 255.000.000,-
T 72/ 150 = Rp. 460.000.000,-
T120/3000 = Rp. 960.000.000,-
Biaya membangun bangunan :
T 45/90 = Rp. 75.000.000,-
T 72/150 = Rp. 130.000.000,-
T 120/300 = Rp. 240.000.000,-
Kenaikan biaya membangun = 10 % pertahun
Berapa Nilai Pasar Tanah tersebut saat ini, bila tujuan penilaian untuk pembelian ?
Nomor 3
Bila daftar harga satuan bahan bangunan adalah sebagai berikut :
 Pekerjaan lantai / m² lantai
Latihan Soal PLP 2 Properti - Paket Soal 1
 Lantai Keramik Lokal Rp. 90.000,-
Lantai Keramik Spanyol Rp. 275.000,-
Lantai marmer Lokal Rp. 145.000,-
Lantai Marmer Italya Rp. 460.000,-
 Pekerjaan langit langit / m² lantai
Plywood di cat Rp. 125.000.000,-
Gypsum Board dicat Rp. 145.000.000,-
Akustik Rp. 265.000.000,-
 Pekerjaan Atap / m² lantai
Genteng Beton` Rp. 115.000,-
Genteng Keramik Rp. 165.000,-
Genteng Keramik KIA Rp. 240.000,-
Dari perhitungan dengan metode Kuantiti Survei suatu bangunan dengan spesifikasi sebagai berikut :
 Jumlah Lantai : 1 (satu ) lantai
 Luas lantai : 300 m²
 Rangka : Beton Bertulang
 Dinding : Batu Bata Dicat
 Pintu dan Jendela : Kayu Kamper
 Lantai : Marmer Lokal
 Langit langit : Akustik
 Atap : Genteng Beton
 Biaya Pembuatan Baru : Rp. 840.000.000,-
Dari data pasar yang dikumpulkan oleh Penilai sebuah bangunan rumah tinggal dengan luas tanah 400 m².
Dengan spesifikasi sebagai berikut :
 Jumlah Lantai : 1 (satu ) lantai
 Luas lantai : 274 m²
 Rangka : Beton Bertulang
 Dinding : Batu Bata Dicat
 Pintu dan Jendela : Kayu Kamper
 Lantai : Keramik Lokal
 Langit langit : Gypsum Board Dicat
 Atap : Genteng Keramik
 Tahun Dibangun : 10 (sepuluh) tahun yang lalu
 Biaya Pembuatan Baru : Rp. 2.350.000.000,-(setelah diskon)
Jika diketahui sebuah rumah tinggal di lokasi yang sama dengan luas bangunan 350 m² dan Luas Tanah
750 m² dan spesifikasi sebagai berikut :
 Rangka : Beton Bertulang
 Dinding : Batu Bata Dicat
 Pintu dan Jendela : Kayu Kamper
 Lantai : Marmer Italya
 Langit langit : Gypsum Board Dicat
 Atap : Genteng Keramik Kia
Hitunglah biaya membangun baru dari bangunan rumah tinggal tersebut ?
Rumah ini dibangun 5 (lima) tahun yang lalu, sedang umur ekonomis bangunan adalah 40 tahun.
Bila rumah di daerah ini dengan Nilai Pasar Rp. 4.200.000.000,- dapat disewakan dengan harga sewa Rp.
200.000.000,- / tahun.
Harga sewa naik 8 % / tahun
Tingkat bunga bebas resiko 9 % dan resiko investasi rumah untuk disewakan adalah 4 %.
Bila bangunan didirikan diatas tanah dengan HGB No. 108 diatas HPL No. 20 yang dimiliki oleh PT.
PELINDO (Persero), Tbk, HGB berakhir tahun 2015.
Perjanjian penggunaan HPL menyebutkan bahwa perpanjangan HGB harus mendapatkan persetujuan
pemegang HPL dan memenuhi persyaratan yang di tetapkan pemegang HPL .
Hitung Nilai Pasar Rumah untuk tujuan Penjaminan Hutang.

Latihan Soal PLP 2 Properti - Paket Soal 1