MATA KULIAH EKONOMI REKAYASA

STUDI KELAYAKAN INVESTASI DI BIDANG PROPERTI

DISUSUN OLEH :

JOSEPHINE 1711017

U N I V E R S IT A S I N T E R N A T IO N A L B A T A M

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAA N

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

2019
 STUDI KELAYAKAN INVESTASI DI BIDANG PROPERTI
Josephine
Mahasiswa Program Sarjana Teknik Sipil, Jurusan Teknik Sipil, Universitas
Internasional Batam, Jl. Gajah Mada, Baloi Sei Ladi, Batam – 29442, Indonesia
Email: Josephine.shl.pang@gmail.com

ABSTRAK
Dalam jangka beberapa tahun terakhir, perkembangan Indonesia di bidang properti
semakin terlihat. Hal ini disebabkan oleh adanya minat investor dalam maupun luar
negeri untuk berinvestasi di bidang properti. Namun dalam melakukan investasi
terhadap suatu properti perlu dilaksanakan studi kelayakan untuk menganalisa
apakah properti tersebut layak diinvestasikan. Suatu investasi dinyatakan layak
apabila NPV > 0, IRR > discount rate, B/C Ratio > 1, dan payback period yang
tidak terlalu lama atau tidak melebihi waktu yang ditentukan.
Kata kunci: Studi Kelayakan, Investasi, Properti

ABSTRACT
In the past few years, significant growth in Indonesia properties can be seen. This
is a result from an increase of investors, local and even foreign, to invest in
properties. Before investing your capital on a property, a feasibility study should be
held to analyse whether the property of your choice is worth investing. An
investment is feasible when the study shows that NPV > 0, IRR > discount rate,
B/C Ratio > 1, and a payback period that doesn’t require a long time or doesn’t
surpass the time specified.
Keywords: Feasibility study, Investment, Property

1. PENDAHULUAN
Dalam jangka beberapa tahun terakhir, tren untuk mengembangkan bisnis
di bidang properti semakin meningkat. Hal ini disebabkan oleh adanya minat
yang cukup tinggi terhadap properti di Indonesia, baik kalangan investor dalam
negeri maupun kalangan investor dari luar negeri seperti Jepang, Cina,
Singapura, dan Hongkong, khususnya di sektor residensial, perkantoran, dan
pergudangan. Kondisi industi properti di Indonesia saat ini dinilai akan
semakin meningkat. Hal ini ditandai dengan masifnya pembangunan
infrastruktur yang selama ini menjadi tulang punggung pergerakan industri
properti.
Dalam melakukan investasi perlu diperhatikan beberapa faktor yang
mempengaruhi suatu investasi. Oleh karena itu, dalam karya ilmiah ini penulis
akan membahas tentang kelayakan investasi properti berdasarkan faktor-faktor
yang mempengaruhi suatu investasi.

1
2. TINJAUAN PUSTAKA
2.1 INVESTASI PROPERTI
Investasi adalah suatu komitmen atas sejumlah dana atau sumber daya
lainnya yang dilakukan pada saat ini, dengan tujuan memperoleh sejumlah
keuntungan di masa yang akan datang. Menginvestasikan sejumlah dana pada
real asset (tanah, emas, mesin, atau bangunan) maupun financial asset
(deposito, saham) merupakan aktivitas investasi yang umumnya dilakukan
(Tandeilin, 2010:2). Sedangkan menurut Nanga (2005) investasi dapat
didefinisikan sebagai tambahan bersih terhadap stok kapital yang ada (net
addition to existing capital stock). Istilah lain dari investasi adalah pemupukan
modal (capital formation) atau akumulasi modal (capital accumulation).
Menurut Rafitas (2005), property is something that is owned, yaitu properti
merupakan sesuatu yang dapat dijadikan objek kepemilikan, dalam hal ini
berupa tanah dan bangunan sehingga investasi property termasuk dalam
investasi real asset.

2.2 STUDI KELAYAKAN PROYEK

Proyek merupakan suatu rangkaian aktivitas yang dapat direncanakan, yang
di dalamnya menggunakan sumber-sumber (inputs), misalnya: uang dan tenaga
kerja, untuk mendapat manfaat (benefits) atau hasil (return) di masa yang akan
datang (Kadariah, Lien Karlina, Glive Gray. Pengantar Evaluasi Proyek, hal
1).
Kegunaan evaluasi proyek adalah untuk menganalisa terhadap suatu proyek
tertentu, baik yang akan dilaksanakan, sedang dan selesai dilaksanakan untuk
penilaian pelaksanaan proyek tersebut. Studi kelayakan proyek adalah
penelitian dapat tidaknya suatu proyek dilaksanakan dengan berhasil.
Pengertian keberhasilan ini dapat ditafsirkan dengan berbeda-beda. Namun
salah-satu artian keberhasilan lebih menuju ke arah manfaat ekonomis suatu
investasi.
Selain menyediakan dasar pengambilan keputusan terhadap suatu investasi,
studi kelayakan juga memiliki tujuan sebagai berikut:
1. Untuk membandingkan dan memilih proposal investasi yang paling layak,
2. Memberikan gambaran peluang dan resiko dari proposal investasi tertentu,
3. Menyediakan informasi dan membantu tercapainya suatu kesepakatan dari
pihak-pihak yang bersangkutan,
4. Berfungsi sebagai “Selling document” bagi para investor,
5. Membantu mengimplementasikan proyek,
6. Serta berfungsi sebagai rencana operasional bisnis yang utama.

Studi kelayakan untuk suatu investasi terdiri atas berbagai elemen dan aspek,
diantara lain yaitu:
1. Latar belakang dan tujuan dibentuknya suatu proyek,
2. Produk atau jasa yang disediakan,
3. Ramalan penjualan, berdasarkan analisis pasar secara detail,
4. Strategi pemasaran,
5. Penjelasan mendetail mengenai operasional, manajemen, personnel, dan
organisasi,

2
6. Jadwal pengimplementasian proyek,
7. Rencana investasi,
8. Proyeksi neraca beserta laba rugi,
9. Struktur finansial yang direncanakan,
10. Evaluasi finansial berdasarkan profitabilitas dan rasio.

2.3 METODE PENILAIAN INVESTASI

2.3.1 Net Present Value (NPV)
NPV adalah selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran)
yang dapat dipresent-valuekan.
𝑏1 − 𝑐1 𝑏2 − 𝑐2 𝑏𝑛 − 𝑐𝑛
NPV = −𝐾𝑡 + + 2
+⋯+
(1 + 𝑖) (1 + 𝑖) (1 + 𝑖)𝑛
Dimana:
 Kt merupakan modal yang digunakan pada periode investasi.
 b1, b2, …, bn adalah penerimaan pada tahun ke 1 sampai dengan
tahun ke n
 c1, c2, …, cn adalah pengeluaran pada tahun ke 1 sampai dengan
tahun ke n
 𝑖 adalah tingkat discount rate.

2.3.2 Internal Rate of Returns (IRR)

IRR merupakan tingkat bunga yang menggambarkan antara benefit yang
telah dipresent-valuekan dan cost yang telah dipresent-valuekan adalah
sama dengan nol.

𝑏1 + 𝑐1 𝑏2 + 𝑐2 𝑏 + 𝑐𝑛
NPV = −𝐾𝑡 + + 2
+⋯+
(1 + 𝑟) (1 + 𝑟) (1 + 𝑟)𝑛

Dimana: r menunjukkan Internal Rate of Returns

2.3.3 B/C Ratio

PI adalah perbandingan antara nilai sekarang seluruh penerimaan kas
bersih dengan nilai sekarang investasi.

𝐵𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡
B/C Ratio = 𝑐𝑜𝑠𝑡

2.3.4 Payback Period

Metode ini mengukur seberapa cepat pengembalian modal yang
digunakan untuk investasi. Proyek dengan payback period yang cepat
dengan proyek yang baik kemungkinan besar akan dipilih. Jika nilai
payback period lebih cepat atau singkat dari yang diisyaratkan, artinya
investasi memiliki kelayakan.

3
3. PEMBAHASAN
Sebelum melakukan investasi, perlu dilakukan studi kelayakan terhadap obyek
yang akan diinvestasikan. Studi tersebut meliputi cash flow dan analisa
keempat metode, yaitu NPV, IRR, B/C ratio analysis, dan payback period.
Untuk mendapatkan gambaran lebih jelas mengenai kelayakan suatu investasi,
dapat dicermati contoh studi kelayakan terhadap perusahaan A berdasarkan
data-data berikut ini.

Cash In Flow
Dari hasil perhitungan, didapatkan hasil penjualan rumah (penerimaan) sebagai
berikut:

Deskripsi Jumlah
Sales Residence Rp 130,986,540,000.00
Sales Land Rp -
Rental Land Rp -
Other Income Rp -
Total pendapatan / Cash In Rp 130,986,540,000.00

Cash Out Flow

Hasil perhitungan biaya adalah sebagai berikut:

Deskripsi Jumlah
Total biaya konstruksi rumah Rp 49,563,000,000.00
Total biaya konstruksi bangunan prasarana Rp 13,236,860,000.00
Total biaya konstruksi fasilitas Rp 7,214,843,000.00
Total biaya Marketing Expenses Rp 6,903,401,000.00
Total biaya Overhead Costs Rp 3,658,600,000.00
Total biaya Permits Rp 1,250,000,000.00
Total biaya Design Fee Rp 1,950,000,000.00
Total biaya Bank Interests (20% untuk 36 bulan) Rp 5,250,000,000.00
Total biaya Asuransi Rp 150,000,000.00
Total biaya Equipment Rp 1,060,430,000.00
Total biaya lain-lain Rp 701,382,000.00
Total biaya / Cash Out Rp 90,938,516,000.00

 Projected Cash Flow adalah aliran kas yang diharapkan baik masuk
maupun kas keluar menunjukkan positif supaya proyek layak
dilaksanakan. Project cash flow menunjukkan profit sebesar Rp.
40,048,024,000.00 yang artinya proyek itu layak dilaksanakan.

 Analisa NPV menggunakan discount rate 20% sehingga diperoleh

NPV sebesar Rp. 16,872,084,000.00. Suatu investasi dinyatakan layak
dijalankan jika jumlah seluruh manfaat yang diterimanya melebihi
biaya yang dikeluarkan, sehingga jika NPV > 0 maka dari hasil

4
 perhitungan, dapat dilakukan investasi karena proyek tersebut
menunjukkan adanya profit.

 Analisa IRR menggunakan dasar discounted cash flow, yaitu tingkat

bunga yang akan menjadikan nilai sekarang dari projected cash flow
sama dengan pengeluaran modal.

16,874,084,000
𝐼𝑅𝑅 = x (70 − 20)% + 20% = 69.82%
16,874,084,000 + 60,404,000

Suatu investasi dinyatakan layak jika nilai IRR yang dihasilkan lebih
besar dari tingkat bunga yang diterapkan karena menjanjikan profit
yang lebih besar dibandingkan dengan menabung di bank. Berdasarkan
hasil perhitungan dengan mengasumsikan nilai NPV2 dan i2, didapat
hasil IRR adalah 69.82% > 20%, yang artinya proyek layak untuk
diinvestasikan.

 Analisa B/C Ratio merupakan perbandingan antara benefit dengan cost

sehingga besar B/C ratio adalah 1,44. Dari hasil analisa B/C ratio
menunjukkan proyek tersebut layak diinvestasikan karena telah
memenuhi syarat B/C ratio > 1.

 Jika NPV mengukur investasi dari profitabilitasnya, metode Payback

Period mengukur kecepatan pengembalian investasi. Oleh sebab itu,
satuan ukuran yang dihasilkan bukan dalam bentuk persentase ataupun
rupiah, melainkan waktu. Jika nilai PBP lebih cepat atau singkat dari
yang disyaratkan, artinya investasi memiliki kelayakan. Sebaliknya,
apabila nilai PBP lebih lambat atau lama berarti mengindikasikan tidak
layaknya suatu investasi.

4. KESIMPULAN
Sebelum melakukan investasi, perlu dilakukan studi kelayakan terhadap obyek
yang akan diinvestasikan agar dapat memastikan perolehan keuntungan
semaksimal mungkin dan yang paling penting adalah memastikan tidak terjadi
kerugian. Dalam studi kelayakan terdapat empat syarat utama yang perlu
dipenuhi untuk mengetahui layak tidaknya suatu investasi, yaitu:
 NPV > 0, yang berarti manfaat yang diterima melebihi biaya yang
dikeluarkan
 IRR > i, yang berarti persentase keuntungan yang diperoleh melebihi
keuntungan yang diperoleh dari bunga bank
 B/C Ratio > 1, yaitu perbandingan manfaat yang diterima dengan
pengeluaran. Jika B/C ratio >1 maka berarti manfaat yang diperoleh
melebihi pengeluaran sehingga menunjukkan adanya profit.
 Payback Period, adalah seberapa cepatnya pengembalian modal
investasi. Suatu investasi dinyatakan layak apabila nilai PBP lebih
cepat atau singkat dari yang diisyaratkan.

5
5. REFERENSI

Noviyanto. Investasi Properti, Peluang, dan Tantangannya.

https://koinworks.com [29 April 2019]

FER. 2017. Insentif Pemerintah Dorong Investasi di Sektor Properti.

https://www.beritasatu.com [29 April 2019]

Hidayat, Rony Wahyu. 2013. Peluang dan Tantangan Investasi Properti di

Indonesia [jurnal]. Surabaya: Universitas Negeri Surabaya

Warsika, Putu Dharma. 2013. Studi Kelayakan Investasi Bisnis Properti

(Central Park Cikarang). 17(1):2-7

Ahliwan, dkk. 2015. Analisis Kelayakan Investasi Properti Pembangunan

Ruko dengan Sistem Bangun Bagi (Studi Kasus Lahan di Jalan Danau
Sentarium Kota Pontianak). 01(1):3-11

Halslaan, Frans. The Foreign Direct Investment Feasibility Study.

www.deruiter-consultancy.com [29 April 2019]

Anonim. Apa Itu Analisis Kelayakan Investasi? Berikut Penjelasannya!

www.simulasikredit.com [30 April 2019]