MATERI

METODE PENILAIAN INVESTASI

DISUSUN OLEH :

NURAMALIAH ADIATMI
16401144
JURUSAN AKUNTANSI

SEKOLAH TINGGI ILMU EKONOMI (STIE)

YAYASAN PENDIDIKAN UJUNG PANDANG (YPUP)
TAHUN AJARAN 2021 / 2022
 BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Investasi pada hakikatnya merupakan penempatan sejumlah dana
pada saat ini dengan harapan untuk memperoleh keuntungan dimasa
mendatang. Umumnya investasi dibedakan menjadi dua, yaitu; investasi
pada asset-aset riil dan investasi pada asset-aset finansial.Investasi pada
aset-aset riil dapat berbentuk pembelian asset produktif, pendirian pabrik,
pembukaan pertambangan, pembukaan perkebunan dan lainnya.
Dengan berinvestasi maka dana yang terdapat dalam kas
perusahaan tidak menganggur. Investasi dapat dimaksudkan sebagai
akumulasi dari suatu bentuk aktiva untuk memperoleh manfaat dimasa
yang akan datang.
Dengan adanya investasi maka perusahaan mengharapkan
beberapa keuntungan yakni terjaminnya manajemen kas, terciptanya
hubungan yang erat dan memperkuat posisi keuangan suatu perusahaan.
Investasi merupakan unsur yang sangat penting dalam perusahaan.
Aktivitas  investasi yang dilakukan oleh perusahaan akan dijadikan
sebagai dasar penilaian manajemen kas perusahaan.
Penilaian kinerja perusahaan ini sebagian atau seluruhnya dapat
dinilai dari penggunaan kas untuk investasi. Bagi perusahaan investasi
adalah cara untuk menempatkan kelebihan dana sedangkan untuk
perusahaan lainnya investasi merupakan sarana untuk mempererat
hubungan bisnis atau memperoleh suatu keuntungan perdagangan. Apapun
motivasi perusahaan dalam melakukan investasi, investasi tetap
merupakan sarana dalam menentukan posisi keuangan perusahaan.
B. Rumusan Masalah
Untuk lebih memfokuskan apa yang akan saya uraikan maka saya
akan memberikan batasan-batasan dalam pembahasan dan agar tidak
melenceng jauh dari judul yang akan kami uraikan, yaitu:
1. Bagaimana definisi metode penilaian investasi jangka panjang?
2. Apa saja jenis-jenis investasi jangka panjang?
3. Bagaimana proses dan metode-metode penilaian investasi?

C. Tujuan Penulisan
Adapun tujuan dari penulisan makalah ini di antaranya sebagai
berikut:
1. Untuk menjelaskan definisi metode penilaian investasi jangka panjang.
2. Untuk menyebutkan jenis-jenis investasi jangka panjang.
3. Untuk menjelaskan bagaimana proses dan metode- metode penilaian
investasi.
 BAB II
PEMBAHASAN

A. Pengertian investasi
Investasi merupakan suatu tindakan melepas dana saat sekarang
dengan harapan untuk dapat menghasilkan arus dana masa datang dengan
jumlah yang lebih besar dari dana yang dilepaskan pada saat investasi awal
(initial investment). 
Ditinjau dari ruang lingkup usaha, investasi dibagi 2, yaitu:
1. Investasi pada aktiva nyata (real assets atau rel investment), misalnya
untuk pendirian pabrik-pabrik, pendirian hotel/ restoran, perkebunan, dan
lain-lain.
2. Investasi pada aktiva keuangan (financial assets atau financial investment),
seperti pembelian surat-surat berharga, baik berupa saham maupun
obligasi. 
Ditinjau dari segi kepastian memperoleh keuntungan, investasi
dibagi menjadi  2, yaitu:
1. Investasi bebas resiko (free risk investment). Yaitu investasi yang akan
memperoleh keuntungan secara pasti, seperti pembelian obligasi
(investment in bond), hal ini akan memberikan jasa bunga yang pasti
kepada pemiliknya tanpa memperhatikan apakah perusahaan yang
mengeluarkan obligasi itu mampu memperoleh keuntungan atau tidak. 
2. Investasi berisiko (risk investment). Yaitu investasi yang ditunjukan bagi
pembeli saham biasa (investment in real assets), hal ini investasi dibidang
aktiva nyata mempunyai EBIT (earning before interest and taxes)
anggaran bisa berfluktuasi, artinya bisa untung bisa rugi.
B. Metode Penelitian Investasi

1. Net Present Value (NPV)

NPV adalah kriteria terpenting dalam evaluasi sebuah investasi
merupakan tujuan manajemen keuangan semua perusahaan untuk
meningkatkan atau menciptakan nilai tambah bagi para pemegang saham.
NPV adalah selisih jumlah kas yang yang dihailkan sebuah proyek
investasi dan nilai investasi yang diperlukan atau selisih PV dari sebuah
proyek dan investasi awal.
Dalam metode ini, pertama-tama yang dihitung adalah nilai
sekarang (present value) dari keseluruhan proceeds yang diharapkan atas
discount rate tertentu. Kemudian jumlah present value dari keseluruhan
selama usianya dikurangi dengan present value dari jumlah investasinya
(initial investment). Selisih antara Present Value dari keseluruhan dengan
Present Value dari pengeluaran modal (Capital outlays) dinamakan nilai
neto sekarang (Net Present Value).

Rumus yang digunakan :

Misal jika suku bunga diasumsikan sama tiap tahunnya sebesar

12% dan arus kas masuk bersih pun sama yaitu sebesar Rp. 5.700.000,-
serta nilai invvestasi awal sebesar Rp.18.000.000,- maka dengan
perhitungan sederhana nilai NPV didapat sebesar Rp. 2.547.110,49-.
 Kesulitan penggunan NVP adalah investor atau manajer keuangan
harus medapat tingkat diskonto yang representatif untuk setiap proyek
investsi. Untuk investor perusahaan, tingkat diskonto ini adalah rata-rata
tertimbang dari biaya dana atau rata-rata tertimbang dari struktur modal
perusahaan itu. Untuk investor individu, tingkat diskonto yang relevan
adalah biaya bunga pinjaman atau biaya modal sendiri.

Adapun Kelebihan dari NPV, sebagai berikut: 

a) Memperhatikan nilai waktu dari pada uang (time value of money)
b) Mengutamakan aliran kas yang lebih awal
c) Tidak mengabaikan aliran kas selama periode proyek atau investasi
Kelemahan dari NPV, sebagai berikut:
a) Memerlukan perhitungan Cost Of  Capital sebagai Discount Rate
b) Lebih sulit penerapannya dari pada Pay Back Period

2. Internal Rate of Return (IRR)

Internal  Rate of  Return (IRR) adalah metode peerhitungan investasi
dengan menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi
dengan nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa datang.
IRR ialah menentukan tingkat bunga yang akan menjadikan jumlah
nilai sekarang dari arus kas bersih yang diharapkan akan diterima (PV of future
proceeds) sama dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal (PV if
capital outlays).
Pada dasarnya IRR harus dicari dengan cara “trial dan error”. Yaitu
dengan cara coba-coba. Pertama-tama jika menghitung Present Value dari
proceeds suatu investasi dengan menggunakan tingkat bunga yang dipilih.
Kemudian hasil perhitungan itu dibandingkan dengan jumlah Present Value
dari outlet-nya.

Contoh: 

Hitunglah IRR dari sebuah investasi yang dapat memberikan arus kas
bersih Rp 5.000.000 secara terus-menerus jika investasi awal yang diperlukan        
Rp 400.000.000
Jawab:  
IRR    = 5.000.000/400.000.000
= 1,25 % per bulan
= 15 % p.a

Adapun kelebihan dari IRR, sebagai berikut:

a) Tidak mengakibatkan aliran kas selama periode proyek
b) Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang
c) Mengutamakan aliran kas awal dari pada aliran kas belakangan
Kelemahan dari IRR, sebagai berikut :
a) Memerlukan perhitungan COC (Cost Of Capital) sebagai batas minimal dari
nilai yang mungkin dicapai.

3. Payback Period (PP)

Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat
menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan aliran kas netto
(net cash flow), atau total arus kas bersih dalam periode tertentu sama dengan
pengeluaran investasi di awal periode.
Metode payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat
menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau
aliran kas netto (net cash flow).
Payback period adalah periode modal kembali atau lamanya waktu yang
diperlukan untuk mengembalikan investasi awal atau modal yang sudah
dikeluarkan. Metode ini juga sering disebut dengan metode pemulihan
investasi yang merupakan metode analisi kelayakan investasi untuk menilai
jangka waktu (tahun) pemulihan seluruh modal yang diinvestasikan dalam
suatu perusahaan.
Cara untuk mengambil keputusan dengan metode ini ialah dengan
membandingkan Payback Period investasi yang diusulkan dengan umur
ekonomis aktiva, apabila payback period lebih pendek dari umur ekonomisnya
maka rencana investasi dapat diterima, serta sebaliknya

Contoh:
 Suatu proyek investasi bernilai Rp. 15.000.000,-. Proceed tiap tahunnya
adalah sama, yaitu sebesar Rp. 4.000.000,-, maka periode pengembalian
investasi tersebut adalah :

Ini berarti proyek investasi sistem informasi akan tertutup dalam waktu 3
tahun 9 bulan.
Bila proceed tiap tahun tidak sama besarnya, maka harus dihitung satu
persatu. Misalnya nilai proyek adalah Rp. 15.000.000,- umur ekonomis proyek
adalah 4 tahun dan proceed tiap tahunnya adalah :
 Proceed tahun 1 sebesar Rp. 5.000.000,-
 Proceed tahun 2 sebesar Rp. 4.000.000,-
 Proceed tahun 3 sebesar Rp. 4.500.000,-
 Proceed tahun 4 sebesar Rp. 6.000.000,-
Maka Payback Period dapat dihitung sebagai berikut :

Sisa investasi tahun 4 tertutup oleh proceed tahun ke 4, sebagian

dari sebesar Rp.6.000.000,- yaitu  Rp.1.500.000,-/Rp.6.000.000,- =1/3
bagian. Jadi payback period investasi ini adalah 3 tahun 3 bulan.

Adapun Kelebihan dari PP, sebagai berikut: 

a) Mudah dipahami (metode yang paling sederhana)
b) Selaras dengan ketidakpastian arus kas di masa mendatang (makin kecil arus
kas yang diperoleh maka semakin lama kembali modalnya)
c) Menggunakan arus kas (bukan laba pembukuan).
Kelemahan dari PP, sebagai berikut :
a) Mengabaikan nilai waktu uang 
b) Mengabaikan proceeds setelah PP dicapai 
c) Mengabaikan nilai sisa 
d) Untuk mengatasi metode PP beberapa perusahaan memodifikasi dengan
pendekatan DPP (Discounted Payback periode ) yaitu lamanya waktu yang
diperlukan agar present value dari arus kas bersih proyek dapat
menegembalikan investasi awal.

4. Profitability Index (PI)

Profitability Index menghitung nilai tunai arus kas masuk bersih dibagi
nilai tunai investasi. Jika nilainya lebih besar dari 1, maka proyek investasi
tersebut dianggap layak, dan sebaliknya.
Metode ini menghitung perbandingan antara nilai arus kas bersih yang
akan datang dengan nilai investasi yang sekarang. Profitability Index harus
lebih besar dari 1 baru dikatakan layak. Semakin besar PI, investasi semakin
layak.

Contoh:
 Sebuah proyek investasi membuka kafe baru membutuhkan investasi
awal Rp400.000.000 dan mampu menghasilkan arus kas bersih Rp500.00.000
per bulan, berapakah indeks profitabilitasnya?

IP =  500.000,00/400.000,00
= 1,25

Adapun Kelebihan dari metode PI, sebagai berikut :

a) Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang (time value of money)
b)  Menentukan terlebih dahulu tingkat bunga yang akan digunakan
c) Konsisten dengan tujuan perusahaan, yaitu memaksimalkan kekayaan
pemegang saham.
Kelemahan dari metode PI, sebagai berikut :
a) Dapat memberikan panduan dan pilihan yang salah pada proyek- proyek yang
mutually exsclusive yang memiliki unsur ekonomis dan skala yang berbeda.

5. Accounting Rate Of Return (ARR)

Accounting Rate Of Return (ARR) menghitung rata-rata laba bersih
(earning after tax) dari suatu proyek dibagi nilai tunai investasi. Jika hasil
lebih besar daripada biaya modal proyek, maka dianggap proyek tersebut
layak dan begitupula sebaliknya.
Metode ARR ini mengukur profitabilitas suatu investasi dari segi
akuntansi konvensional. Metode ini menggunakan dasar laba akuntansi.
Caranya dengan mambagi EAT (Earning After Tax) dengan initial
investment, baik total investment  maupun average investment.

Contoh :
 Proyek butuh dana 280.000.000, umur 3 tahun, nilai sisa 40.000.000. Laba
setelah pajak 3 tahun berturut-turut. Tahun ke-1  40.000.000, tahun ke-2
50.000.000 dan tahun ke-3  30.000.000

Jawab:

         (40.000.000+ 50.000.000 + 30.000.000 ) : 3 

   ARR  = _________________________________________ x 100%
       ( 280.000.000 + 40.000.000 ) / 2
= 40.000.000/ 160.000.000 
= 0,25
   ARR = 25%
Adapun Kelebihan dari metode ARR, sebagai berikut :
a) Mudah menghitungnya
b) Informasi yang diperlukan biasanya tersedia
Kelemahan dari metode ARR, sebagai berikut :
a) Mengabaikan nilai waktu uang 
b) Hanya menitikberatkan masalah akuntansi, kurang memperhatikan aliran
kas
c) Pendekatan jangka pendek , angka rata-rata menyesatkan
d) Kurang memperhatikan lamanya jangka waktu investasi 

BAB III
PENUTUP
 Kesimpulan

Investasi merupakan suatu tindakan melepas dana saat sekarang dengan

harapan untuk dapat menghasilkan arus dana masa datang dengan jumlah yang
lebih besar dari dana yang dilepaskan pada saat investasi awal (initial investment).
Beberapa  metode yang dapat dipergunakan untuk menganalisis
kelayakan investasi diantaranya:

1. Net Present Value (NPV)

2. Internal Rate of Return (IRR)
3. Payback Period (PP)
4. Profitability Index (PI)
5. Accounting Rate Of Return (ARR)