MAKALAH

“PENILAIAN INVESTASI ASET RIIL ”

DISUSUN OLEH :
UMMU ALIFAH R. 141160367
TUBAGUS D. ACHMAD 141160373
DWI CANDRA YANTI 1411603**
KETTY NUR UTAMI 141160397

DOSEN PEMBIMBING
Drs. DIDIT HERLIANTO, M.Si

MANAJEMEN
FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN”
YOGYAKARTA
2018
 KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kehadirat Tuhan YME, sebagai pencipta atas segala kehidupan yang
senantiasa memberikan rahmat sehingga saya dapat menyelesaikan tugas makalah ini.
Dalam kesempatan ini, penulis juga ingin mengucapkan terima kasih dengan hati yang tulus
kepada seluruh pihak yang telah membantu dalam penyelesaian makalah ini semoga Tuhan
senantiasa membalas dengan kebaikan yang berlipat ganda.
Saya menyadari bahwa penyusunan makalah ini masih jauh dari sempurna, oleh karena itu
saya mengharapkan kritik dan saran yang bersifat membangun dari semua pihak guna
perbaikan di masa yang akan datang. Harapan saya semoga makalah ini dapat bermanfaat bagi
semua pihak.

Yogyakarta, 28 November 2018

 BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Investasi pada hakikatnya merupakan penempatan sejumlah dana pada saat ini dengan
harapan untuk memperoleh keuntungan dimasa mendatang. Umumnya investasi dibedakan
menjadi dua, yaitu; investasi pada asset-aset riil dan investasi pada asset-aset finansial.Investasi
pada aset-aset riil dapat berbentuk pembelian asset produktif, pendirian pabrik, pembukaan
pertambangan, pembukaan perkebunan dan lainnya.
Dengan berinvestasi maka dana yang terdapat dalam kas perusahaan tidak menganggur.
Investasi dapat dimaksudkan sebagai akumulasi dari suatu bentuk aktiva untuk memperoleh
manfaat dimasa yang akan datang.
Dengan adanya investasi maka perusahaan mengharapkan beberapa keuntungan yakni
terjaminnya manajemen kas, terciptanya hubungan yang erat dan memperkuat posisi keuangan
suatu perusahaan. Investasi merupakan unsur yang sangat penting dalam
perusahaan. Aktivitas investasi yang dilakukan oleh perusahaan akan dijadikan sebagai dasar
penilaian manajemen kas perusahaan.
Penilaian kinerja perusahaan ini sebagian atau seluruhnya dapat dinilai dari penggunaan kas
untuk investasi. Bagi perusahaan investasi adalah cara untuk menempatkan kelebihan dana
sedangkan untuk perusahaan lainnya investasi merupakan sarana untuk mempererat hubungan
bisnis atau memperoleh suatu keuntungan perdagangan. Apapun motivasi perusahaan dalam
melakukan investasi, investasi tetap merupakan sarana dalam menentukan posisi keuangan
perusahaan.

B. Rumusan Masalah
Untuk lebih memfokuskan apa yang akan saya uraikan maka saya akan memberikan batasan-
batasan dalam pembahasan dan agar tidak melenceng jauh dari judul yang akan kami uraikan,
yaitu:
1. Bagaimana definisi metode penilaian investasi jangka panjang?
2. Apa saja jenis – jenis investasi jangka panjang?
3. Bagaimana proses dan metode – metode penilaian investasi?

C. Tujuan Penulisan
Adapun tujuan dari penulisan makalah ini di antaranya sebagai berikut:
1. Untuk menjelaskan definisi metode penilaian investasi jangka panjang.
2. Untuk menyebutkan jenis – jenis investasi jangka panjang.
3. Untuk menjelaskan bagaimana proses dan metode – metode penilaian investasi.
 BAB II

PEMBAHASAN

A. Pengertian investasi
Investasi merupakan suatu tindakan melepas dana saat sekarang dengan harapan untuk dapat
menghasilkan arus dana masa datang dengan jumlah yang lebih besar dari dana yang
dilepaskan pada saat investasi awal (initial investment).

Ditinjau dari ruang lingkup usaha, investasi dibagi 2, yaitu:

1. Investasi pada aktiva nyata (real assets atau rel investment), misalnya untuk pendirian
pabrik-pabrik, pendirian hotel/ restoran, perkebunan, dan lain-lain.
2. Investasi pada aktiva keuangan (financial assets atau financial investment), seperti
pembelian surat-surat berharga, baik berupa saham maupun obligasi.

Ditinjau dari segi kepastian memperoleh keuntungan, investasi dibagi menjadi 2, yaitu:
1. Investasi bebas resiko (free risk investment). Yaitu investasi yang akan memperoleh
keuntungan secara pasti, seperti pembelian obligasi (investment in bond), hal ini akan
memberikan jasa bunga yang pasti kepada pemiliknya tanpa memperhatikan apakah
perusahaan yang mengeluarkan obligasi itu mampu memperoleh keuntungan atau
tidak.
2. Investasi berisiko (risk investment). Yaitu investasi yang ditunjukan bagi pembeli
saham biasa (investment in real assets), hal ini investasi dibidang aktiva nyata
mempunyai EBIT (earning before interest and taxes) anggaran bisa berfluktuasi, artinya
bisa untung bisa rugi.

B. Metode Penelitian Investasi

1. Net Present Value (NPV)

NPV adalah kriteria terpenting dalam evaluasi sebuah investasi merupakan tujuan
manajemen keuangan semua perusahaan untuk meningkatkan atau menciptakan nilai
tambah bagi para pemegang saham. NPV adalah selisih jumlah kas yang yang dihailkan
 sebuah proyek investasi dan nilai investasi yang diperlukan atau selisih PV dari sebuah
proyek dan investasi awal.
Dalam metode ini, pertama-tama yang dihitung adalah nilai sekarang (present value)
dari keseluruhan proceeds yang diharapkan atas discount rate tertentu. Kemudian
jumlah present value dari keseluruhan selama usianya dikurangi dengan present value
dari jumlah investasinya (initial investment). Selisih antara Present Value dari
keseluruhan dengan Present Value dari pengeluaran modal (Capital outlays) dinamakan
nilai neto sekarang (Net Present Value).

Rumus yang digunakan :

NPV

Misal jika suku bunga diasumsikan sama tiap tahunnya sebesar 12% dan arus kas masuk bersih
pun sama yaitu sebesar Rp. 5.700.000,- serta nilai invvestasi awal sebesar Rp.18.000.000,-
maka dengan perhitungan sederhana nilai NPV didapat sebesar Rp. 2.547.110,49-.

NPV

NPV

Kesulitan penggunan NPV adalah investor atau manajer keuangan harus medapat tingkat
diskonto yang representatif untuk setiap proyek investsi. Untuk investor perusahaan, tingkat
diskonto ini adalah rata-rata tertimbang dari biaya dana atau rata-rata tertimbang dari struktur
modal perusahaan itu. Untuk investor individu, tingkat diskonto yang relevan adalah biaya
bunga pinjaman atau biaya modal sendiri.

Adapun Kelebihan dari NPV, sebagai berikut:

a. Memperhatikan nilai waktu dari pada uang (time value of money)
b. Mengutamakan aliran kas yang lebih awal
c. Tidak mengabaikan aliran kas selama periode proyek atau investasi
Kelemahan dari NPV, sebagai berikut:
a. Memerlukan perhitungan Cost Of Capital sebagai Discount Rate
b. Lebih sulit penerapannya dari pada Pay Back Period

2. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) adalah metode peerhitungan investasi dengan menghitung
tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang dari
penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa datang.
IRR ialah menentukan tingkat bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang dari arus kas
bersih yang diharapkan akan diterima (PV of future proceeds) sama dengan jumlah nilai
sekarang dari pengeluaran modal (PV if capital outlays).
Pada dasarnya IRR harus dicari dengan cara “trial dan error”. Yaitu dengan cara coba-coba.
Pertama-tama jika menghitung Present Value dari proceeds suatu investasi dengan
menggunakan tingkat bunga yang dipilih. Kemudian hasil perhitungan itu dibandingkan
dengan jumlah Present Value dari outlet-nya.

Contoh:
Hitunglah IRR dari sebuah investasi yang dapat memberikan arus kas bersih Rp 5.000.000
secara terus-menerus jika investasi awal yang diperlukan Rp 400.000.000
Jawab: IRR = 5.000.000/400.000.000
= 1,25 % per bulan
= 15 % p.a
Adapun Kelebihan dari IRR, sebagai berikut:
a. Tidak mengakibatkan aliran kas selama periode proyek
b. Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang
c. Mengutamakan aliran kas awal dari pada aliran kas belakangan
Kelemahan dari IRR, sebagai berikut :
a. Memerlukan perhitungan COC (Cost Of Capital) sebagai batas minimal dari nilai yang
mungkin dicapai.

3. Payback Period (PP)

Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali
pengeluaran investasi dengan menggunakan aliran kas netto (net cash flow), atau total arus kas
bersih dalam periode tertentu sama dengan pengeluaran investasi di awal periode.
Metode payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali
pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran kas netto (net cash flow).
Payback period adalah periode modal kembali atau lamanya waktu yang diperlukan untuk
mengembalikan investasi awal atau modal yang sudah dikeluarkan. Metode ini juga sering
disebut dengan metode pemulihan investasi yang merupakan metode analisi kelayakan
investasi untuk menilai jangka waktu (tahun) pemulihan seluruh modal yang diinvestasikan
dalam suatu perusahaan.
Cara untuk mengambil keputusan dengan metode ini ialah dengan membandingkan Payback
Period investasi yang diusulkan dengan umur ekonomis aktiva, apabila payback period lebih
pendek dari umur ekonomisnya maka rencana investasi dapat diterima, serta sebaliknya

Contoh:
Suatu proyek investasi bernilai Rp. 15.000.000,-. Proceed tiap tahunnya adalah sama, yaitu
sebesar Rp. 4.000.000,-, maka periode pengembalian investasi tersebut adalah :

Ini berarti proyek investasi sistem informasi akan tertutup dalam waktu 3 tahun 9 bulan.
Bila proceed tiap tahun tidak sama besarnya, maka harus dihitung satu persatu. Misalnya nilai
proyek adalah Rp. 15.000.000,- umur ekonomis proyek adalah 4 tahun dan proceed tiap
tahunnya adalah :
 Proceed tahun 1 sebesar Rp. 5.000.000,-
 Proceed tahun 2 sebesar Rp. 4.000.000,-
 Proceed tahun 3 sebesar Rp. 4.500.000,-
 Proceed tahun 4 sebesar Rp. 6.000.000,-
Maka Payback Period dapat dihitung sebagai berikut :
Sisa investasi tahun 4 tertutup oleh proceed tahun ke 4, sebagian dari sebesar Rp.6.000.000,-
yaitu Rp.1.500.000,-/Rp.6.000.000,- =1/3 bagian. Jadi payback period investasi ini adalah 3
tahun 3 bulan.

Adapun Kelebihan dari PP, sebagai berikut:

a. Mudah dipahami (metode yang paling sederhana)
b. Selaras dengan ketidakpastian arus kas di masa mendatang (makin kecil arus kas yang
diperoleh maka semakin lama kembali modalnya)
c. Menggunakan arus kas (bukan laba pembukuan).

Kelemahan dari PP, sebagai berikut :

a. Mengabaikan nilai waktu uang
b. Mengabaikan proceeds setelah PP dicapai
c. Mengabaikan nilai sisa
d. Untuk mengatasi metode PP beberapa perusahaan memodifikasi dengan pendekatan
DPP (Discounted Payback periode ) yaitu lamanya waktu yang diperlukan agar present
value dari arus kas bersih proyek dapat menegembalikan investasi awal.

4. Profitability Index (PI)

Profitability Index menghitung nilai tunai arus kas masuk bersih dibagi nilai tunai investasi.
Jika nilainya lebih besar dari 1, maka proyek investasi tersebut dianggap layak, dan sebaliknya.
Metode ini menghitung perbandingan antara nilai arus kas bersih yang akan datang dengan
nilai investasi yang sekarang. Profitability Index harus lebih besar dari 1 baru dikatakan layak.
Semakin besar PI, investasi semakin layak.

Contoh:
Sebuah proyek investasi membuka kafe baru membutuhkan investasi awal Rp400.000.000 dan
mampu menghasilkan arus kas bersih Rp500.00.000 per bulan, berapakah indeks
profitabilitasnya?
IP = 500.000,00/400.000,00
 = 1,25

Adapun Kelebihan dari metode PI, sebagai berikut :

a. Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang (time value of money)
b. Menentukan terlebih dahulu tingkat bunga yang akan digunakan
c. Konsisten dengan tujuan perusahaan, yaitu memaksimalkan kekayaan pemegang
saham.

Kelemahan dari metode PI, sebagai berikut :

a. Dapat memberikan panduan dan pilihan yang salah pada proyek- proyek yang mutually
exsclusive yang memiliki unsur ekonomis dan skala yang berbeda.

1. Accounting Rate Of Return (ARR)

Accounting Rate Of Return (ARR) menghitung rata-rata laba bersih (earning after tax)
dari suatu proyek dibagi nilai tunai investasi. Jika hasil lebih besar daripada biaya modal
proyek, maka dianggap proyek tersebut layak dan begitupula sebaliknya.
Metode ARR ini mengukur profitabilitas suatu investasi dari segi akuntansi
konvensional. Metode ini menggunakan dasar laba akuntansi. Caranya dengan mambagi EAT
(Earning After Tax) dengan initial investment, baik total investment maupun average
investment.

Contoh :
Proyek butuh dana 280.000.000, umur 3 tahun, nilai sisa 40.000.000. Laba setelah
pajak 3 tahun berturut-turut. Tahun ke-1 40.000.000, tahun ke-2 50.000.000 dan tahun ke-
3 30.000.000
Jawab:
(40.000.000+ 50.000.000 + 30.000.000 ) : 3
ARR = ____________________________________ x 100%
 ( 280.000.000 + 40.000.000 ) / 2
= 40.000.000/ 160.000.000
= 0,25
ARR = 25%

Adapun Kelebihan dari metode ARR, sebagai berikut :

a. Mudah menghitungnya
b. Informasi yang diperlukan biasanya tersedia

Kelemahan dari metode ARR, sebagai berikut :

a. Mengabaikan nilai waktu uang
b. Hanya menitikberatkan masalah akuntansi, kurang memperhatikan aliran kas
c. pendekatan jangka pendek , angka rata-rata menyesatkan
d. Kurang memperhatikan lamanya jangka waktu investasi
 BAB III
PENUTUP

Kesimpulan
Investasi merupakan suatu tindakan melepas dana saat sekarang dengan harapan untuk
dapat menghasilkan arus dana masa datang dengan jumlah yang lebih besar dari dana yang
dilepaskan pada saat investasi awal (initial investment).
Beberapa metode yang dapat dipergunakan untuk menganalisis kelayakan investasi
diantaranya:
1. Net Present Value (NPV)
2. Internal Rate of Return (IRR)
3. Payback Period (PP)
4. Profitability Index (PI)
5. Accounting Rate Of Return (ARR)