MAKALAH STUDI KELAYAKAN BISNIS

PENILAIAN INVESTASI DAN RESIKO INVESTASI

Disusun Oleh:

Paulina Sari

201210170311004

Aulia Pratiwi

201210170311033

Satria Sukanda

201210170311041

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG
2014/2015

PEMBAHASAN
Pengertian Investasi
Banyak manfaat yang bisa diperoleh dari kegiatan investasi diantaranya adalah
penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan, penghematan devisa ataupun
penambahan devisa, dalam menggunakan pengertian proyek investasi sebagai suatu rencana
untuk menginvestasikan sumber-sumber daya yang bisa dinilai secara cukup independen.
Investasi adalah pengaitan sumber sumber dalam jangka panjang untuk menghasilkan laba
di masa yang akan datang. Muljadi (2001:284).
Ada berbagai cara dalam menggolongkan usulan investasi, salah satunya penggolongan
usulan yang didasarkan menurut katagori, sebagai berikut
1. Investasi penggantian, adalah penggantian aktiva yang sudah aus dengan yang
baru.
2. Investasi dengan penambahan kapasitas, sering juga bersifat penggantian.
3. Investasi penambahan jenis produk baru, yaitu investasi untuk menghasilkan
produk baru disamping tetap memproduksi yang lama.
Jenis- jenis investasi
Dalam investasi terdapat empat penggolongan investasi, yaitu:
1. Investasi yang tidak menghasilkan laba (non-profit investment)
Investasi ini timbul karena adanya peraturan pemerintah atau karena syarat-syarat
kontrak yang telah disetujui, yang mewajibkan perusahaan untuk melaksanakanya
tanpa mempertimbangkan laba atau rugi. Contohnya karena air limbah yang telah
digunakan dalam proses produksi jika dialirkan keluar pabrik akan mengakibatkan
timbulnya pencemaran lingkungan, maka pemerintah mewajibkan perusahaan untuk
memasang instalasi pembersih air limbah, sebelum dibuang keluar pabrik.
2. Investasi yang tidak dapat diukur labanya (non-measureable profit investment)
Investasi ini dimaksudkan untuk menaikan laba, namun laba yang diharapkan akan
diperoleh perusahaan dengan adanya investasi ini sulit untuk dihitung secara teliti.
Contohnya adalah pengeluaran biaya promosi produk untuk jangka panjang, biaya
penelitian, dan pengembangan, dan biaya program pelatihan dan pendidikan
karyawan. Sulit untuk mengukur tambahan laba yag dapat diperoleh dengan adanya

pengeluaran biaya promosi produk , begitu juga sulit untuk mengukur penghematan
biaya (karena adanya efisiensi) akibat adanya program pelatihan.
3. Investasi dalam penggantian ekuipment (replacement investment)
Investasi jenis ini meliputi pengeluaran untuk mesin dan ekuipmen yang ada. Dalam
pemakaian mesin dan ekuipmen, pada suatu saat yang terjadi biaya operasi mesin dan
ekuipmen menjadi lebih besar dibandingkan dengan biaya operasi jika mesin tersebut
diganti dengan yang baru, atau produktivitasnya tidak mampu memenuhi kebutuhan.
4. Investasi dalam perluasan usaha (expansion investment)
Investasi ini merupakan pengeluaran untuk menambah kapasitas produksi atau
operasi menjadi lebih besar dari sebelumnya. Tambahan kapasitas akan memerlukan
aktiva diferensial berupa tambahan investasi dan akan menghasilkan pandapatan
diferensial, yang berupa tambahan pendapatan (revenues), serta memerlukan biaya
diferensial, yang berupa tambahan biaya karena tambahan kapasitas.
Pengertian Arti Penting Cash Flow
Ada berbagai cara penilaian investasi adalah berdasarkan pada keuntungan yang
dilaporkan didalam buku. Hal ini dikarenakan untuk dapat menghasilkan keuntungan
tambahan kita mengetahui bahwa keuntungan uang dilaporkan didalam buku belum pasti
dalam bentuk kas sehingga dengan demikian jumlah kas yang ada dalam perusahaan
belum tentu sama dengan jumlah keuntungan yang dilaporkan didalam buku.
Cash flow terdiri dari 3 jenis yaitu:
1. Initial Cash flow (aliaran cash flow permulaan)
Ialah pengeluaran pengeluaran untuk investasi pada awal periode.
2. Operastional Cash Flow (aliran kas operational)
Ialah aliran kas yang timbul selama proyek investasi tersebut berjalan
3. Terminal Cash Flow (aliran kas terminal)
Ialah aliran kas yang akan diterima pada akhir proyek.
Risiko Investasi
Risiko investasi adalah kemungkinan hasil yang didapatkan tidak sesuai dengan apa yang
diharapakan. Dalam konteks Manajemen investasi, risiko merupakan besarnya penyimpangan
antara tingkat pengembalian yang diharapakan (expected return) dengan tingkat pengembalian
yang dicapai secara nyata (actual return). Semakin besar penyimpangannya bearti semakin
besar tingkat risikonya. Risiko juga merupakan keadaan dimana kemungkinanya timbulnya
kerugian/bahaya itu didapat diperkirakan sebelumnya dengan menggunakan data/informasi
yang cukup terpercaya atau relevan yang tersedia. Adapun konteks resiko dibedakan menjadi
2, yaitu:

1.

Risiko sistematis (systematic risk)

Risiko sistematis adalah risiko yang terjadi karean perubahan pasar secara
keseluruhan dan terjadi karena kejadian diluar perusahaan. Risiko ini tidak bisa
didiversifikasi atau dikurangi, karena fluktuasi risiko ini dipengaruhi oleh factorfaktor yang dapat mempengaruhi pasar secara keseluruhan. Misalnya risiko inflasi,
resiko tingkat suk bunga, risiko nilai tukar mata uang. Risiko ini juga disebut

2.

Undiversifiable risk
Risiko non sistematis (unsystematic risk)
Risiko non sistematis adalah risiko yang terjadi karena kondisi mikro perusahaan itu
sendiri. Risiko ini dapat dikurangi atau dapat didiversifikasi dengan cara
membentuk portfolio, karena risiko ini dipengaruhi pasar secara local atau regional.
Misalnya kebijakan di suatu daerah tertentu mengenai perubahan tingkat retribusi
dan pajak daerah. Risiko ini juga disebut Diversifiable risk.

Metode Penilaian Investasi

1. Metode Payback Period (PP) atau Periode Pengembalian
Metode ini mencoba mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali, karena itu
satuan hasilnya bukan persentase, tetapi satuan waktu (bulan, tahun dsb). Kalau
periode payback ini lebih pendek daripada yang disyaratkan maka proyek ini
dikatakan menguntungkan, sedangkan kalau lebih lama proyek di tolak atau tidak
diterima .
Rumus periode pengembalian jika arus per tahun jumlahnya berbeda
ab
Periode pengambalian = n +
x 1 tahun
c-b
n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas
masih belum bisa menutup investasi mula-mula
a = Jumlah investasi mula-mula
b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n
c = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1
Rumus periode pengembalian jika arus per tahun jumlahnya sama
investasi awal
Periode pengambalian =
x 1 tahun
arus kas
Usulan proyek investasi
Periode pengembalian lebih cepat : layak
Periode pengembalian lebih lama : tidak layak
Jika usulan proyek investasi lebih dari satu maka periode pengembalian yang
lebih cepat yang dipilih

2.

Metode Net Present Value (NPV)

Dalam metode ini, pertama-tama yang dihitung adalah nilai sekarang (present value)
dari keseluruhan proceeds yang diharapkan atas discount rate tertentu. Kemudian
jumlah present value dari keseluruhan selama usianya dikurangi dengan present value
dari jumlah investasinya (initial investment). Selisih antara Present Value dari
keseluruhan dengan Present Value dari pengeluaran modal (Capital outlays)
dinamakan nilai neto sekarang ( Net Present Value).
Perhitungan NPV
NPV= PV Proceeds PV Outlays
NPV = (arus kas x faktor diskonto ) Investasi awal
Keputusan
NPV positif - diterima
Jika PV arus kas lebih tinggi dari PV investasi awal
NPV negatif - ditolak
Jika PV arus kas lebih kecil dari PV investasi awal

3. Internal Rate of Return (IRR) atau Tingkat Pengembalian Internal

IRR ialah menentukan tingkat bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang
dari arus kas bersih yang diharapkan akan diterima (PV of future proceeds) sama
dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal (PV if capital outlays).
Pada dasarnya IRR harus dicari dengan cara trial dan error. Yaitu dengan cara cobacoba. Pertama-tama jika menghitung Present Value dari proceeds suatu investasi
dengan menggunakan tingkat bunga yang dipilih. Kemudian hasil perhitungan itu
dibandingkan dengan jumlah Present Value dari outlet-nya
4. Profitability Index (PI)
Model ini adalah menghitung nilai tunai arus kas masuk bersih dibagi nilai tunai
investasi. Jika nilainya lebih besar dari 1, maka proyek investasi tersebut dianggap
layak, dan sebaliknya.
Rumus:
PI=

PV
OI

PI=

CF
(1+i)
OI

PV = present value
IO

= Investasi awal

Jika PI lebih besar (>) dari 1 maka Investasi diterima

Jika PI lebih kecil (<) dari 1 maka Investasi tidak diterima

Contoh Soal dan Pembahasan

PT. A akan melakukan investasi melalui pembelian sebuah gudang seharga Rp. 80.000.000,Gudang tersebut mempunyai umur ekonomis 4 tahun dan nilai residu Rp. 25.000.000,perusahaan membayar bunga 20 % dengan tingkat pendapatan bersih sebagai berikut :
Tahun 1 : Rp. 2.500.000
Tahun 2 : Rp. 3.500.000
Tahun 3 : Rp. 4.500.000
Tahun 4 : Rp. 5.000.000
Tentukan Payback periode, PI, ARR, NPV ?
Jawaban :
Depresiasi = 80.000.000-25.000.000 = Rp. 13.750.000
4
tahun
1
2
3
4

EAT
2.500.000
3.500.000
4.500.000
5.000.000
15.000.000

Payback Periode :
Harga perolehan = 80.000.000
Residu
= 25.000.000 _
55.000.000
Proceed 1
= 16.250.000 _
38.750.000
proceed 2
= 17.250.000 _
21.500.000
proceed 3
= 18.250.000 _
3.250.000
3.250.000 x 12 = 2,08

Depresiasi
13.750.000
13.750.000
13.750.000
13.750.000

( 3 tahun )

( 2 bulan )

Proceed
16.250.000
17.250.000
18.250.000
18.750.000
25.000.000

DF (20%)
0,833
0,694
0,579
0,482
0,482

PV Proceed
13.536.250
11.971.500
10.566.750
9.037.500
12.050.000
57.162.000

18.750.000
jadi lamanya pengembalian modal oleh investor yaitu 3 tahun 2 bulan
PI = PV proceed = 57.162.000 = 0,714 < 1 ( ditolak )
PV Outlays
80.000.000
NPV = PV Proceed-PV outlays = 57.162.000-80.000.000 = -22.838.000 (ditolak)

IRR :
Prinsip dari konsep Internal Rate of Return adalah bagaimana menentukan discount rate yang
dapat mempersamakan present value of of proceeds dengan outlay.
Sehingga pada keadaan ini net present valuenya = nol. Dalam hal ini ada hubungan antara
konsep NPV dengan IRR. Konsep NPV, mencari NPV pada discount rate tertentu, sedangkan
konsep IRR, justru mencari Discount Rate yang diinginkan.
Proyek A dengan trial and error discount rate : 8%, 15 %, 17 % dan 18 %
Disecount rate 8 %

Df

Proceeds

Pv proceeds

0,926

400.000

370.400

0,857

400.000

342.800

0,794

200.000

158.800

0,735

100.000

73.500

Total PV

945.500

Net investmen

800.000

NPV

145.500

Discount rate 15 %

Df

Proceeds

Pv proceeds

0,870

400.000

348.000

0,756

400.000

305.400

0,658

200.000

131.600

0,572

100.000

57.200

Total PV

839.200

Net investmen

800.000

NPV

39.200

Disecount rate 18 %

Df

Proceeds

Pv proceeds

0,847

400.000

338.800

0,718

400.000

287.200

0,609

200.000

121.800

0,516

100.000

51.600

Total PV

799.400

Net investmen

800.000

NPV

- (600)

Disecount rate 17 %

Df

Proceeds

Pv proceeds

0,855

400.000

342.000

0,731

400.000

292.400

0,624

200.000

124.800

0,534

100.000

53.400

Total PV

812.600

Net investmen

800.000

Npv

12.600

Dari hasil perhitungan diatas discount rate yang dicari terletak antara 17 % dan 18 %
Untuk menentukan discount rate yang tepat, dapat dilakukan perhitungan sebagai berikut:
17 % =

812.600

18 % =

799.400

Perbedaan 1 % =

13.200

Pada r =17 % pv proceeds =

net investmen =
perbedaan =
Presentase perbedaan =
12.600

812.600
800.000
12600

 x 1 % = 0,95 %
13.200
r yang dicari
IRR

= 17 % + 0,95 % = 17,95 %

= 17,95 %

USULAN INVESTASI
Pada umumnya usulan investasi dikelompokkan menjadi 4 (empat) yaitu :
1. Usulan investasi Penggantian Suatu Aktiva (Replacement) merupakan
keputusan yang paling sederhana seperti usulan penggantian assets yang telah usang
dan perlu diganti agar produksi berjalan efisien.
2. Usulan Investasi Perluasan Produk yang telah ada (Expansion of Existing Product)
yang termasuk dalam usulan investasi ini misalnya : usulan penambahan jumlah
mesin baru atau pembukaan pabrik baru, atau investasi penggantian mesin tua dengan
mesin yang baru yang lebih efisien.
3. Usulan Investasi Perluasan Produk Baru (Expansion of new Product Line), untuk jenis
investasi ini hasil yang diharapkan adalah untuk menghasilkan produk baru disamping
tetap menghasilkan produk yang telah diproduksi.
4. Usulan Investasi Lain-Lain (Others), untuk jenis investasi ini dapat menampung sejak
usulan investadi yang tidak masuk kategori di atas, serta mencakup juga investasi
pada harta tak berwujud , misalnya usulan untuk mendorong semangat kerja dan
produktivitas karyawan dengan memasang alat pendingin, system music, keputusan
untuk proyek strategi seperti rencana perluasan ke luar negeri.

DAFTAR PUSTAKA

http://nh0vi3.blog.esaunggul.ac.id/2012/03/27/jenis-jenis-resiko-dalam-investasi/
http://www.seputarforex.com/artikel/forex/lihat.php?
id=65423&title=pilihan_berinvestasi_dan_resiko_berinvestasi
id=65423&title=pilihan_berinvestasi_dan_resiko_berinvestasi
http://informasi-seminar.com/manajemen-risiko-investasi/