TUGAS 3

Dalam mengukur atau menilai investasi yang akan atau telah terjadi

terdapat beberapa kriteria yang digunakan, yaitu :

1. NPV ( NET PRESENT VALUE )

Menurut Ross et al, Net Present Value merupakan metode untuk

mengevaluasi kelayakan suatu proyek yang paling umum digaunakan

oleh perusahaan-perusahaan. Metode ini digunakan untuk mengatasi

kekurangan yang ada dalam metode payback period, Karena metode

ini telah memperhitungkan time value of money.

Dalam metode ini perama-tama dihitung nilai uang sekarang dari

kumulatif arus kas masuk bersih yang diharapkan dimasa mendatang

dan nilai uang dari arus kas keluar atas dasar biaya modal dari proyek

atau discount rate tertentu yang diinginkan. Selisih antara jumlah nilai

uang sekarang dari arus kas masuk dapat diperkirakan didapat dari

investasi yang ditanamkan dengan nilai investasi yang dikeluarkan

untuk membiayai proyek yang dinamakan dengan Net Present Value

(NPV).
Apabilan NPV adalah positif maka usulan investasi tersebut

dapat diterima atau berarti investasi yang akan dilakukan pada

akhirnya dapat meningkatan nilai dari perusahaan, sebaliknya jika

NPV yang diperoleh negative maka usulan investasi atas proyek

tersebut ditolak atau dapat dikatakn investasi tersebut akan dapat

mengurangi nilai dari perusahaan. Sedangkan jika NPV hasilnya sama

 dengan nol maka dapat diartikan bahwa yang akan dilakukan pada

akhirnya tidak akan mengubah nilai perusahaan tersebut.

Rumus NPV :
n
Bt Ct
NPV
t 1 (1 i )t

Selain telah memperhitungkan time value of money, kelebihan Net

Present Value antara lain yaitu:

-telah memperhitungkan semua arus masuk yang ada
-mempertimbangkan resiko dari arus masuk pada masa depan untuk

pengembalian modal investasi

- melalui perhitungan dengan metode NPV dapat diketahu dengan jelas

apakah investasi yang dilakukan dapat menaikkan nilai perusahaan

atau tidak

Kekurangan metode NPV selain harus menetukan terlebih dahulu

required rate of return atau perhitungan cost of capital-nya, hasil dari

metode ini dicerminkan dalam nilai mata uang yang diinvestasikan

bukan dalam persentasi.

2. NET BENEFIT COST RATIO
Benefit Cost Ratio merupakan salah satu metode kelayakan

investasi. Pada dasarnya perhitungan metode kelayakan investasi ini

lebih menekankan kepada benefit (manfaat) dan perngorbanan (biaya/

cost) suatu invetasi, bisa berupa usaha, atau proyek. Pada umumnya

jenis invetasi yang sering digunakan adalah proyek-proyek pemerintah

dimana benefitnya jenis benefit langsung, manfaatnya akan terasa

langsung pada masyarakat banyak.

RUMUS:
 n
Bt Ct
(1 i)t
NETB / C t 1
n
Ct Bt
(1 i)t
t 1

Kelebihan menggunakan Net B/C dalam menganalisa sebuah

proyek adalah lebih mencerminkan berapa rasio keuntungan yang

akan didapat karena manfaat yang didapat telah dikurangi dengan

biaya. Selain itu, Metode ini telah memperhitungkan aliran kas selama

umur proyek investasi. Sedangkan kekurangannya adalah proses

penghitungan akan lebih lama karena setelah mengidentifikasi semua

biaya, kita akan mengurangkannya dengan manfaat untuk setiap

tahun selama umur proyek.

3. GROSS B/C
Gross B/C merupakan perbandingan antara Present Value Benefit

dengan Present Value Cost. Apabila Gross B/C > 1, proyek layak untuk

dilaksanakan. Sebaliknya Gross B/C < 1, proyek tidak layak untuk

dilaksanakan. Perbedaannya dalam perhitungan Net B/C, biaya tiap

tahun dikurangkan dari benefit tiap tahun untuk mengetahui benefit

netto yg positif dan negatif.

4. Internal Rate of Return (IRR)

Menurut damodaran(2001), internal rate of return merupakan suatu

tingkatan diskonto yang dinyatakan dalam persentase yang

menghitung tingkat bunga(discount rate) yang membuat nilai

 sekarang dari arus kas bersih proyek sama dengan nilai sekarang dari

investasinya. IRR merupakan tingkat bunga yang membuat NPV dari

proyek yang sama dengan noo. Rumusnya :

NPV 1
IRR i1 (i 2 i1)
NPV 1 NPV 2
Jika perhitungan IRR lebih besar dari cost of capitalnya maka return

yang dihasilkan lebih besar dari yang diharapkan. Dengan return yang

lebih besar tersebut maka seharusnya usulan proyek investasi dapat

diterima. Seblaiknya jika IRR lebih kecil dari cost of capitalnya, maka

diperkirakan return yang dihasilkan dari usulan investasi lebih kecil

yang diharapkan. Jika return yang diperkirakan akan dihasilkan dari

investasi tersebut sama dengan diharapkan perusahaan maka IRR

akan sama dengan cost of capitanya.

5. Payback Period
Menurut rose et al. payback period suatu investasi menggambarkan

jangka waktu yang dibutuhkan untuk mendapatkan kembali dana yang

telah diinvestasikan dalam suatu proyek. Periode waktunya adalah

jumlah waktu yang dibutuhkan perusahaan dari sejak awal dana di

investasikan sampai saat tercapainya arus kas bersih secara

kumulutaif sama dengan investasi awal yang dilakukan.

Metode payback period ini banyak digunakan Karena perhitungannya

mudah dilakukan dan sangat sederhana. Pengukuran dengn metode

period didasarkan pada pertimbangan likuiditas perusahaan. Semakin

pendek usia suatu investasi, maka akan semakin kecil resiko ketidak

pastian yang akan ditimbulkan atau dapat dikatakan bahwa semakin

pendek jangka waktu pengembalian investasi yang dihasilkan suatu

proyek maka semakin layak bagi proyek tersebut untuk dapat

direalisasikan. Namun demikan metode ini mempunyai beberapa

kekukarangan yaitu:
- Metode payback period tidak memperhitungkan konsep time value

of money.
- Metode ini juga mengabaikan arus kas yang diterima setelah

periode pengembalian atau sesudah payback period tercapai,

sehingga kriteria ini lebih sebagai alat pengukur kecepatan

kembalinya dana dan bukan alat pengukur profitabilitas

- Perhitungan dengan metode ini juga tidak dapat memberikan

gambaran dengan jelas bahwa investasi yang telah dilakukan dapat

meningkatkan nilai dari perusahaan atau tidak

Rumus payback period :

I
PP
Ab

Rumus payback period di atas digunakan bila estimasi pendapatan

yang diperoleh setiap tahunnya adalah sama besar. Sementara jika

pendapatan yang diperoleh setiap tahunnya tidak sama besar maka

pendapatan setiap tahun dijumlakan hingga kumulatifnya mencapi

jumlah initial outlay

TUGAS 2

Direncanakan di Bogor Barat akan dibangun suatu proyek pemukiman pada luas lahan 10 ha.
Direncanakan tahap 1 selama 4 tahun. Sebelumnya lahan tersebut digunakan sebagai lahan sawah yang
menghasilkan sebesar Rp 5 jt per ha per tahun. Hasil perhitungan konsultan, untuk keperluan investasi
pada tahun pertama dikeluarkan biaya pembelian lahan sebesar Rp 15 jt/ha dan biaya persiapan lahan
sebesar Rp 25 jt/ha. Biaya lainnya mulai dikeluarkan pada tahun ke-2 sampai ke-4 sebesar Rp 250 jt.
Utk tahap 1 dari 10 ha dihasilkan rumah dgn type 36/72 sebanyak 15 rumah yg akan dijual dgn harga
Rp 80 jt, dan type 45/120 10 rumah dgn harga Rp 125 jt. Jika Tk. DF yg berlaku 12% Hitunglah
bagaimana kelayakan proyek pemukiman tersebut ?

JAWAB :

a. NPV
Tahun Biaya benefi NB DF PV
Moda lainny jumla t 12%
l a h
1 400 400 800 -800 0.892 -714.32
9
2 500 500 -500 0.797 -398.6
2
3 600 600 -600 0.711 -427.08
8
4 2450 245 0.633 1552.07
0 5 5
Total NPV 12.075
Jadi berdasarkan kriteria NPV, proyek tersebut mampu menghasilkan nilai kini bersih selama 4 tahun
pada Tk, DF 12 % sebesar Rp 12.075 juta, sehingga layak untuk dilaksanakan.

b. NET B/C
PV- PV+

154 1552.07
0 5
NET B/C = PV+/PV- = 1552.075/1540 += 1.0078
Artinya, dari setiap satu satuan biaya yg dikeluarkan proyek mampu manghasilkan manfaat bersih sebesar
1.0078.Dgn demikian berdasarkan kriteria Net B/C proyek layak utk dilaksanakan.

c. Gross B/C
Tahun Biaya benefi NB DF PV PV PV
Moda lainny jumla t 12% Biaya benefit
l a h
1 400 400 800 -800 0.892 -714.32 -
9 714.3
2
2 500 500 -500 0.797 -398.6 -398.6
2
3 600 600 -600 0.711 -427.08 -
8 427.0
8
4 2450 245 0.633 1552.07 1552.07
0 5 5 5
Total NPV 12.075 1540 1552.07
5
Gross B/C = PV benefit/ PV cost

Gross B/C = 1552,075/1540 = 1,0078

Artinya, dari setiap satua satuan biaya yang dikeluarkan proyek mampu menghasilkan manfaat kotor
sebesar 1,0078 . berdasarkan kriteria gross B/C proyek layak utk dilaksanakan
.
d. IRR
Tahun Biaya benefi NB DF PV 12% PV PV DF 13 PV 13%
Moda lainny jumla t 12% Biaya benefit %
l a h
1 400 400 800 -800 0.892 -714.32 - 0.885 -708
9 714.3
2
2 500 500 -500 0.797 -398.6 -398.6 0.783 -391.55
2 1
3 600 600 -600 0.711 -427.08 - 0.693 -415.86
8 427.0 1
8
4 2450 245 0.633 1552.07 1552.07 0.613 1502.58
0 5 5 5 3 5
Total NPV 12.075 1540 1552.07 -12.825
5
Krn pada Tk DF 15% NPV bernilai negatif (19,1) maka mulai masuk ke rumus IRR
IRR = 12% + {12,075/12,075 (-12,825)} (13%-12%)
IRR = 12% + {12,075/24,9} (1%)
IRR = 12% + 0,484%
IRR = 12,484%
Artinya, kemempuan proyek menghasilkan return sebesar 12.484 persen (> 12 %) SHG berdasarkan
kriteria IRR layak untuk dilaksanakan.

e. Payback Period (PP)

PP = 800+500+600 / 2450 = 4 tahun
Maka diketahui bahwa kemampuan poyek dengan waktu 4 tahun dapat terjadi penerimaan biaya kembali
selama 4 tahun, sehingga proyek layak untuk dilaksanakan.

]
TUGAS 1

Diketahui suatu proyek besar menghasilkan estimasi biaya dan manfaat sebagai berikut :
Umur proyek 6 tahun
Tk. DF yg berlaku 10 %
Biaya yg dikeluarkan hanya pada tahun ke-1 dan ke-2 masing-masing sebesar Rp 500 jt dan Rp 400 jt
-Manfaat yang diterima mulai tahun ke-3 sampai tahun ke-6 masing-masing sebesar Rp 200 jt, Rp 300 jt,
Rp 400 jt, dan Rp 500 jt
Hitunglah : Kriteria investasi proyek tersebut dengan 4 kriteria NPV, Net B/C, Gross B/C dan PP
Bagaimana kesimpulannya ?

JAWAB :

a. NVP?
tahun cost (Rp) Benefit (Rp) NB DF 10% PV 10%
1 500 -500 0,909 -454.5
2 400 -400 0,826 -330.4
3 200 200 0,751 150.2
4 300 300 0,683 204.9
5 400 400 0,620 284
6 500 500 0,564 282
 TOT NPV 100.6
NVP dari proyek ini dengan DF 10% adalah sebesar 100,6

b.
tahun cost (Rp) Benefit NB DF 10% PV 10% PV- PV+ NET
(Rp) B/C
1 500 -500 0,909 -454.5 -784.9 885. 1,13
5
2 400 -400 0,826 -330.4
3 200 200 0,751 150.2
4 300 300 0,683 204.9
5 400 400 0,620 284
6 500 500 0,564 282
TOT NPV 100.6
NET B/C

jadi Net B/C dalam proyet ini adalah (pv+)/(pv-)= 885,5/784,9=1,13

Artinya, dari setiap satu satuan biaya yg dikeluarkan proyek mampu manghasilkan manfaat bersih sebesar
1,13. Dengan demikian berdasarkan kriteria Net B/C proyek layak utk dilaksanakan.

c. gross B/C
Tahun Cost Biaya DF 10% PV Cost PV BNFT
1 500 0,909 454,5
2 400 0,826 330,4
3 200 0,751 150,2
4 300 0,683 204,9
5 400 0,620 248
6 500 0,564 282
784,9 885,1
Gross B/C = Rp 885,1/Rp 784,9
= 1,127
Artinya, dari setiap satua satuan biaya yang dikeluarkan proyek mampu menghasilkan manfaat kotor
sebesar 1,127. berdasarkan kriteria gross B/C proyek layak utk dilaksanakan

d. IRR
NB DF PV DF PV DF 12 PV DF13 PV13% DF 14 PV 14 DF 15 PV
10% 10% 11% 11% % 12% % % % % 15%
- 0,909 - 0.909 - 0.892 -446.4 0.885 -442.5 0.8772 -438.6 0.869 -434.8
50 454.5 1 454.5 8 6
0 5
- 0,826 - 0.8116 - 0.797 - 0.7831 -313.24 0.7695 -307.8 0.756 -
40 330.4 324.6 2 318.88 1 302.44
0 4
20 0,751 150.2 0.731 146.2 0.7118 142.36 0.6931 138.62 0.675 135 0.657 131.5
0 2 4 5
30 0,683 204.9 0.658 197.6 0.635 190.65 0.6133 183.99 0.5921 177.63 0.571 171.54
0 7 1 5 8
40 0,620 284 0.593 237.4 0.567 226.96 0.5428 217.12 0.5194 207.76 0.497 198.88
0 5 4 2
50 0,564 282 0.534 267.3 0.506 253.3 0.4803 240.15 0.4556 227.8 0.432 216.15
0 6 6 3
100.6 69.36 47.99 24.14 1.79 -19.17
Krn pada Tk DF 15% NPV bernilai negatif (19,1) maka mulai masuk ke rumus IRR
IRR = 10 % +
(15%-10%){(100,6)/(100,6-(-19,1)}
= 14,20 %

Artinya, kemempuan proyek menghasilkan return sebesar 14,20 persen (> 10 %) SHG berdasarkan
kriteria IRR layak untuk dilaksanakan

e. Payback Period (PP)

PP = 900/(200+300+400)
= 5 tahun

maka diketahui bahwa biaya dapat kembali dalam waktu 5 tahun, sehingga dalam proyek dengan jangka
waktu 6 tahun proyek layak untuk dilaksanakan.