Daftar Isi: Studi Kelayakan - Pengembangan Hotel Bali Prani Oleh PT Indonesian Paradise Property TBK ("IPP")

KJPP YANUAR BEY DAN REKAN
Studi Kelayakan - Pengembangan Hotel Bali Prani oleh PT Indonesian Paradise Property Tbk (“IPP”)
DAFTAR ISI
Halaman
SERTIFIKAT PENILAI
PERNYATAAN PENILAI
DAFTAR ISI
DAFTAR FIGUR
1 PENDAHULUAN...........................................................................................4
1.1 Nomor dan Tanggal Laporan Studi Kelayakan ..................................................... 4
1.2 Tanggal Penilaian (Cut Off Date) .................................................................... 4
1.3 Identitas Pemberi Tugas .............................................................................. 4
1.4 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Mengenai Kelayakan Usaha ....................... 4
1.5 Pernyataan Penilai Usaha mengenai Independensi .............................................. 4
1.6 Data, Informasi dan Prosedur yang Digunakan .................................................... 5
1.6.1 Hasil Pelaksanaan Inspeksi ........................................................................... 5
1.6.2 Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Obyek Penilaian .......... 6
1.6.3 Pihak-pihak yang Telah Diwawancarai dan Hubungannya dengan Obyek Penilaian ........ 6
1.6.4 Informasi Keuangan .................................................................................... 6
1.6.5 Informasi Perpajakan .................................................................................. 7
1.6.6 Dokumen dan Sumber Informasi yang Disediakan yang Terkait dengan Kelayakan Usaha 7
1.6.7 Prosedur Penilaian Kelayakan Usaha ............................................................... 7
1.7 Ruang Lingkup Penugasan Penilaian Profesional ................................................. 7
1.8 Asumsi – Asumsi dan Kondisi Pembatas ............................................................ 7
2 KETERANGAN DAN INFORMASI PROYEK YANG DINILAI ..........................................9

2.1 Profil IPP................................................................................................. 9
2.2 Struktur Permodalan IPP ............................................................................ 10
2.3 Manajemen dan Sumber Daya Manusia IPP ...................................................... 10
2.4 Perijinan-Perijinan IPP .............................................................................. 10
2.5 Kinerja Keuangan IPP................................................................................ 11
2.6 Produk dan Jasa ...................................................................................... 13
2.7 Teknologi yang Digunakan .......................................................................... 13
2.8 Pasar yang Dituju .................................................................................... 13
2.9 Pesaing dan Persaingan ............................................................................. 13
2.10 Informasi Industri Pariwisata ...................................................................... 13
2.11 Pola Bisnis ............................................................................................. 14
2.12 Strategi Pemasaran dan Penjualan ............................................................... 14
2.13 Kebutuhan Produksi/Operasi....................................................................... 14
2.14 Kebutuhan Manajemen dan Sumber Daya Manusia ............................................. 14
2.15 Hak Atas Kekayaan Intelektual .................................................................... 15
2.16 Peraturan Perundang-Undangan yang Terkait .................................................. 15
2.17 Aspek Lingkungan .................................................................................... 15
2.18 Faktor Risiko .......................................................................................... 15
2.19 Persyaratan Modal dan Strategi Finansial ....................................................... 16
3 KELAYAKAN PASAR ................................................................................... 17

3.1 Tinjauan Makro Ekonomi Indonesia ............................................................... 17
3.2 Perkembangan Industri Perhotelan Indonesia .................................................. 21
3.3 Gambaran Umum Industri Pariwisata Indonesia ................................................ 25
3.4 Perkembangan Industri Pariwisata di Bali ....................................................... 29
3.5 Prospek Industri Pariwisata Indonesia ............................................................ 32
3.6 Pesaing Usaha ........................................................................................ 33
3.7 Rencana Pemasaran Hotel Bali Prani ............................................................. 33
Halaman - 1
Halaman
4 KELAYAKAN TEKNIS ................................................................................... 35

4.1 Lokasi dan Peruntukan Tanah ...................................................................... 35
4.1 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan ................................................................ 35
4.2 Legalitas Tanah....................................................................................... 35
4.2 Ketersediaan Kualitas Sumber Daya, Termasuk Bahan Baku Mentah, Pekerja dan Ahli
Profesional ............................................................................................ 35
4.3 Proses Produksi ....................................................................................... 36
4.4 Profil dan Proyek Pembangunan Pengembangan Hotel “Bali Prani” ........................ 36
5 KELAYAKAN POLA BISNIS ............................................................................ 39

5.1 Keunggulan Kompetitif Karena Keunikan Dari Pola Bisnis .................................... 39
5.2 Kemampuan Pesaing Untuk Meniru Produk ...................................................... 39
5.3 Kemampuan Untuk Menciptakan Nilai ............................................................ 39
6 KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN .................................................................. 40

6.1 Ketersediaan Tenaga Kerja ........................................................................ 40
6.2 Manajemen Kekayaan Intelektual ................................................................. 41
6.3 Manajemen Risiko .................................................................................... 41
6.4 Kapasitas dan Kemampuan Manajemen .......................................................... 42
6.5 Kesesuaian Struktur Organisasi dan Manajemen ............................................... 42
7 KELAYAKAN KEUANGAN ............................................................................. 43

7.1 Biaya Proyek Pengembangan Hotel “Bali Prani” ............................................... 43
7.2 Modal Kerja ........................................................................................... 43
7.3 Sumber Pembiayaan ................................................................................. 43
7.4 Pendekatan Studi Kelayakan ....................................................................... 44
7.5 Proyeksi Pendapatan ................................................................................ 44
7.6 Proyeksi Biaya ........................................................................................ 44
7.7 Proyeksi Keuangan ................................................................................... 47
7.8 Analisis Keuangan .................................................................................... 48
8 PERNYATAAN PENILAI USAHA ...................................................................... 50

8.1 Pendapat Atas Kelayakan Proyek ................................................................. 50
8.2 Pernyataan Indepedensi Penilai Usaha ........................................................... 50
9 KUALIFIKASI PENILAI USAHA ........................................................................ 51
Halaman - 2
DAFTAR FIGUR
Halaman
DAFTAR FIGUR
Figur 1 - Susunan pemegang saham dan kepemilikan saham ...................................... 10

Figur 2 - Ikhtisar Laba (Rugi) Konsolidasi IPP (Dalam Rp000) ...................................... 11
Figur 3 - Ikhtisar Neraca IPP (Dalam Rp000) ......................................................... 11
Figur 4 – Analisa Rasio dari Laporan Keuangan IPP .................................................. 12
Figur 5 - Pertumbuhan PDB .............................................................................. 17
Figur 6 - Perkembangan Inflasi Tahun 2010 .......................................................... 18
Figur 7 - Perkembangan Nilai Tukar Rupiah .......................................................... 19
Figur 8 - Perkembangan Tingkat Suku Bunga ......................................................... 19
Figur 9 - Perkembangan Hotel Nasional 2004 -2009 ................................................. 21
Figur 10 - Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Nasional 2004 -2009 ............................. 22
Figur 11 - Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk ...................................................... 26
Figur 12 - Perkembangan Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk ................................... 27
Figur 13 - Profil Wisman 2009 dan 2010 ................................................................ 27
Figur 14 - TPK Hotel Berbintang di 17 Provinsi di Indonesia November–Desember 2009 ....... 28
Figur 15 - TPK Menurut Klasifikasi Bintang di 17 Provinsi di Indonesia : .......................... 28
Figur 16 - Rata-rata Lama Menginap Tamu Asing dan Indonesia pada Hotel Berbintang di 17
Provinsi di Indonesia ........................................................................... 29
Figur 17 – Jumlah Wisman Datang Ke Bali Berdasarkan Negara Asal Periode Januari s/d
September 2010 ................................................................................ 30
Figur 18 – Jumlah Hotel Berbintang di Bali Berdasarkan Kelas Bintang dan Lokasi Hotel
Periode Januari s/d September 2010 ....................................................... 31
Figur 19 - Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Berbintang di Bali Tahun 2005 -2009 ......... 32
Figur 20 - Perkembangan Lama Menginap Hotel Berbintang di Bali Tahun 2005 -2009 ......... 32
Figur 21 – Hotel – Hotel Pesaing Di Sekitar Lokasi Hotel Bali Prani................................ 33
Figur 22 – Target Hunian Kamar Hotel “Bali Prani” ................................................... 34
Figur 23 – Tarif Sewa Kamar Hotel “Bali Prani” ....................................................... 34
Figur 24 – Rencana Luas Bangunan Hotel “Bali Prani” ................................................ 36
Figur 25 – Biaya Proyek (000) ............................................................................. 43
Figur 26 – Biaya Proyek (Rp000) .......................................................................... 43
Figur 27 - Sumber Pembiayaan (Rp000) ................................................................. 44
Figur 28 – Proyeksi Pendapatan Hotel (Rp Juta) ....................................................... 44
Figur 29 – Asumsi Biaya Operasi Hotel ................................................................... 45
Figur 30 - Perhitungan WACC ............................................................................. 46
Figur 31 - Proyeksi Neraca (Rp juta) ..................................................................... 47
Figur 32 - Proyeksi Laba (Rugi) (juta) ................................................................... 47
Figur 33 - Proyeksi Arus Kas (juta) ....................................................................... 48
Halaman - 3
1 PENDAHULUAN
1.1 Nomor dan Tanggal Laporan Studi Kelayakan
Laporan Studi Kelayakan Proyek Pembangunan Pengembangan Hotel Bali Prani yang
akan dibangun oleh PT Indonesian Paradise Property, Tbk (“IPP”) ini, telah kami
susun dengan nomor dan tanggal laporan sebagai berikut:
Nomor : Y&R/FS/11/082-R
Tanggal : 16 Juni 2011
1.2 Tanggal Penilaian (Cut Off Date)
Tanggal efektif penilaian adalah per 31 Desember 2010, dimana batas tersebut diambil
atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Masa berlaku laporan sesuai dengan tanggal penilaian akan berakhir pada tanggal
30 Juni 2011.
1.3 Identitas Pemberi Tugas
Nama : PT INDONESIAN PARADISE PROPERTY, Tbk (“IPP”)

Bidang Usaha : Ruang lingkup kegiatan Perusahaan meliputi usaha
dalam bidang real estate, termasuk pembebasan
tanah, pengembang, dan penjualan tanah, baik
tanah untuk perumahan, maupun tanah untuk
industri, serta penjualan tanah berikut
bangunannya.
Alamat Kantor Pusat : Jl. Tebet Timur Raya No. 10 C

Jakarta Selatan 12820.
Telepon : +6221 8305569.
1.4 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Mengenai Kelayakan Usaha
Tujuan penilaian kelayakan usaha ini adalah dalam rangka mengetahui kelayakan usaha
proyek pembangunan Pengembangan Hotel Bali Prani dimana IPP berencana mengelola
sendiri Hotel Bali Prani setelah dilakukan pengembangan, dimana saat ini pengelolaan
hotel Bali Prani masih dilakukan oleh Tauzia Management.
1.5 Pernyataan Penilai Usaha mengenai Independensi
Y&R tidak mempunyai tanggung jawab apapun berkaitan dengan dampak dan akibat
yang mungkin dan dapat timbul dari isi laporan ini ke pihak selain kepada IPP. Jika
pihak lain memilih untuk mengandalkan isi laporan ini maka mereka bertanggung jawab
sepenuhnya terhadap dampak maupun risiko yang mungkin ditimbulkan.
Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi
yang disediakan oleh IPP dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia
untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan. Y&R
tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang
disediakan tersebut.
Halaman - 4
IPP telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari
kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan IPP, anak
perusahaan, perusahaan afiliasi, konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam
penyusunan laporan ini.
Sebagai tambahan, kami tidak terlibat dalam diskusi dengan IPP sehubungan dengan
Transaksi dan kami tidak terlibat dalam komunikasi ataupun interaksi apapun dalam
mencapai konsensus mengenai persyaratan dan kondisi transaksi tersebut.
Manajemen IPP menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut IPP
telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta
yang penting.
1.6 Data, Informasi dan Prosedur yang Digunakan
1.6.1 Hasil Pelaksanaan Inspeksi
Berikut ini hasil pelaksanaan inspeksi lapangan :
a. Obyek : Proyek Pengembangan Hotel Bali Prani

b. Lokasi : Jl. Dewi Sartika No. 1, Tuban – Bali
c. Tanggal Inspeksi : 25 April s/d 27 April 2011
d. Surveyor : Dede Rachman, SE.
e. Foto-Foto :
Jalan Raya Tuban Jalan Masuk Hotel Bali Prani
Lokasi Hotel Bali Prani yang akan dikembangkan menjadi hotel bintang 3
Halaman - 5
1.6.2 Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Obyek Penilaian
Terkait dengan kegiatan usaha Hotel Bali Prani yang akan dikembangkan oleh IPP
menjadi hotel bintang tiga, telah memperoleh data hotel dan beberapa dokumen
hukum yang relevan, antara lain :
1. Saat ini Hotel Bali Prani masih beroperasi dengan jumlah kamar yang tersedia
sebanyak 23 kamar.
2. Surat Ijin Usaha Bupati Badung, No. 556.8/020/Diparda, tanggal 15 Januari 2008
dan Ijin Usaha ini wajib didaftar ulang di Kantor Dinas Pariwisata Kabupaten
Badung pada tanggal 15 Januari 2013.
3. Surat Izin Mendirikan Bangunan Nomor : 546 Tahun 1996 yang dikeluarkan oleh
Bupati Kepala Daerah Tk. II Badung dan Kepala Dinas Citra Karya Kabupaten Daerah
Tingkat II Badung.
4. Surat Tanda Daftar Ulang Ijin Tempat Usaha dan Ijin Undang Undang Gangguan
(Hider Ordonnantie) Nomor: 521.21/904/EK, tangal 29 Nopember 2007 yang
dikeluarkan oleh Bupati dan Sekertaris Daerah Badung. Tanda Daftar Ulang ini
berlaku selama 5 (lima) tahun.
5. Tanda Daftar Perusahaan Perusahaan Perorangan, Nomor 220855503002, tanggal
8 Pebruari 2008 yang dikeluarkan oleh Kepala Dinas Perindustrian dan Perdagangan
Kabupaten Badung. Surat Ini berlaku sampai dengan tanggal 13 Juni 2012.
6. Surat Izin Usaha Hotel Melati “Bali Prani” No. 556.2/026/DIPARDA, tanggal
15 Januari 2008, dikeluarkan oleh Bupati Badung.
7. Surat Izin Usaha Bar “Prani Bar” No.556.8/020/DIPARDA, tanggal 15 Januari 2008,
dikeluarkan oleh Bupati dan Kepala Dinas Pariwisata Kabupaten Badung.
8. Surat izin – izin yang berkaitan dengan usaha pengembangan hotel “Bali Prani”
menjadi hotel bintang tiga sedang dalam proses pengurusan.
1.6.3 Pihak-pihak yang Telah Diwawancarai dan Hubungannya dengan Obyek Penilaian
Pihak-pihak yang telah diwawancarai :
Perusahaan Nama Jabatan
IPP Djoko Budi Santoso Owner Representative

IPP Diana Solaiman Direktur
1.6.4 Informasi Keuangan
Laporan keuangan IPP yang tersedia adalah laporan keuangan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009 dan 2010 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik (“KAP”) Tjahjadi, Pradhono & Teramiharja. Dari laporan
keuangan tersebut Y&R hanya bisa mendapatkan informasi yang terbatas, seperti
daftar aset dan daftar kewajiban serta informasi kewajaran atas laporan keuangan
yang menyatakan bahwa laporan keuangan tersebut di atas menyajikan secara wajar,
dalam semua hal yang material, posisi keuangan PT Indonesian Paradise Property Tbk
tanggal 31 Desember 2008, 2009 dan 2010, hasil usaha dan arus kas untuk tahun yang
berakhir pada tanggal tersebut sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum di
Indonesia.
Halaman - 6
1.6.5 Informasi Perpajakan
IPP telah terdaftar sebagai wajib pajak dengan Nomor Pokok Wajib Pajak nomor
01.773.461.7-054.000 yang dikeluarkan oleh Kanwil DJP Jakarta Khusus.
1.6.6 Dokumen dan Sumber Informasi yang Disediakan yang Terkait dengan Kelayakan
Usaha
Penilaian kelayakan usaha ini didasarkan pada analisa dan perhitungan atas rencana
usaha dengan data dan informasi yang diperoleh, yaitu :
• Business Plan yang disusun oleh IPP;

• Laporan Keuangan IPP per 31 Desember 2008, 2009 dan 2010 yang telah diaudit
oleh Kantor Akuntan Publik (“KAP”) Tjahjadi, Pradhono & Teramiharja;
• Legalitas IPP dan perijinan-perijinannya;
• Data Teknis Proyek;
• Data Organisasi dan Manajemen
• Data Ekonomi Makro Indonesia;
• Data Pariwisata Indonesia;
• Data Industri Parawisata;
• Hasil diskusi dengan manajemen.
1.6.7 Prosedur Penilaian Kelayakan Usaha
Penilaian kelayakan usaha ini disusun sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia dan
Kode Etik Penilai Indonesia, serta sistematika laporan mengacu kepada standar
penyusunan laporan studi kelayakan dari Bapepam - LK. Adapun tahapan penilaian
kelayakan usaha yang telah dilakukan adalah sebagai berikut :
1. Memastikan ruang lingkup penugasan berdasarkan surat penugasan yang telah

disepakati antara Y&R dan IPP;
2. Mengumpulkan data dan atau informasi yang diperlukan baik internal dari IPP
maupun eksternal terkait penugasan yang diberikan;
3. Melakukan diskusi dengan manajemen IPP dan pihak terkait atas data dan atau
informasi yang diterima;
4. Melakukan kajian yang komprehensif meliputi aspek manajemen, legalitas, teknis,
pola bisnis, pasar, risiko, dan keuangan;
5. Penyusunan laporan penilaian kelayakan usaha untuk memberikan opini atas
kelayakan usaha.
1.7 Ruang Lingkup Penugasan Penilaian Profesional
Ruang lingkup penugasan kepada Y&R adalah untuk melakukan kajian atau analisis
kelayakan usaha yang akan dijalankan oleh IPP yaitu pembangunan proyek
Pengembangan Hotel Bali Prani berlokasi JL. Dewi Sartika No.1, Tuban, Kuta Selatan,
Bali.
1.8 Asumsi – Asumsi dan Kondisi Pembatas
a. Laporan ini disusun untuk kepentingan IPP. Baik Y&R maupun anggota atau
karyawan Y&R tidak bertanggung jawab kepada pihak manapun, selain kepada IPP.
Dalam hal ini Y&R bertanggungjawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan yang digunakan.
Halaman - 7
b. Laporan ini disusun dengan hanya mempertimbangkan lahan baru yang dimiliki oleh
perusahaan yang dianalisis IPP tanpa mempertimbangkan kondisi eksisting dari
perusahaan tersebut. Sehingga apabila IPP memiliki Hotel lain yang telah beroperasi
maka kami tidak memperhitungkannya sebagai bagian dari pendapatan serta biaya
dalam analisis kelayakannya.
c. Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan

informasi yang disediakan oleh Manajemen dan/atau data yang diperoleh dari
informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang
kami anggap relevan. Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun
verifikasi atas informasi yang disediakan tersebut.
d. Y&R tidak memiliki kepentingan atau hal-hal lainnya yang dapat menyebabkan Y&R
memberikan pendapat yang bias sehubungan dengan informasi yang dibahas dalam
laporan ini.
e. Manajemen telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul
dari kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan
Manajemen, konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam penyusunan laporan
ini.
f. Kami ingin menekankan bahwa hasil analisis dan penelaahan kami secara khusus
hanya terbatas pada studi kelayakan, di luar dari aspek perpajakan dan hukum
karena hal tersebut berada di luar lingkup penugasan kami.
g. Manajemen menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut studi

kelayakan telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan
atas fakta-fakta yang penting.
h. Kami tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak

berkenaan dengan subyek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat
didalamnya.
i. Analisis, opini dan kesimpulan telah dibuat, dan laporan ini telah disusun sesuai
dengan Standar Penilaian Indonesia dan Kode Etik Penilai Indonesia.
j. Apabila tidak ada persetujuan yang disepakati bersama sebelumnya, kami tidak
diwajibkan untuk memberikan kesaksian kepada pengadilan ataupun badan
pemerintah lainnya sehubungan dengan kelayakan proyek yang dinilai.
k. Tanda tangan pimpinan dan cap perusahaan yang resmi merupakan syarat mutlak
sahnya Certificate of Appraisal ini dan laporan penilaian yang terlampir.
Halaman - 8
2 KETERANGAN DAN INFORMASI PROYEK YANG DINILAI
2.1 Profil IPP
PT Indonesian Paradise Property Tbk (“IPP”) didirikan dengan nama PT Penta Karsa
Lubrindo berdasarkan Akta No. 96 tanggal 14 Juni 1996 dan diubah dengan Akta No.
42 tanggal 8 Januari 1997, keduanya dibuat di hadapan Buntario Tigris Darmawa, NG,
SH, CN, pengganti dari Rachmat Santoso, SH, pada saat itu, Notaris di Jakarta. Akta
pendirian Perusahaan telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. C2-1030 HT.01.01.TH.97 tanggal 12 Februari
1997 dan telah didaftarkan dalam daftar Perusahaan di kantor Pendaftaran
Perusahaan Kotamadya Jakarta Utara No.413/BH.09.01/IX/97 tanggal 9 September
1997 serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 21 tanggal
12 Maret 2002 Tambahan No. 2574.
Anggaran dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir

dengan Akta No. 75 tanggal 25 Mei 2010 dibuat di hadapan Robert Purba, SH, pada
saat itu Notaris di Jakarta, mengenai perubahan modal ditempatkan dan disetor
penuh sehubungan dengan penggabungan usaha Perusahaan dengan PT Tirta Saga
Wangi dan Anak Perusahaan. Perubahan anggaran dasar ini telah diterima dan dicatat
di dalam database Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum dan Hak
Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat No. AHU-AH.01.10-13057.Tahun
2010 tanggal 27 Mei 2010.
IPP berkedudukan di Jakarta, dengan kantor pusat terletak di Jalan Tebet Timur Raya
No.10C, Jakarta 12820.
IPP merupakan induk perusahaan dengan anak perusahaan dan perusahaan asosiasi
sebagai berikut :
The Paradise Group

PT Indonesian Paradise Property Tbk.
65% 27,50% 60% 51% 99,90% 99,66% 33,34% 51% 70% 99,98% 55%
IPI JPI DPP ABL RI MBS OP EIS LCK KCU SJ
51% 99,99% 88,65% 99,99% 50% 92,72% 99,99%
MT PS CGDE GIL OHB KPU SBK
1. PT Indonesian Paradise Island 6. PT Padma Suasa 11. PT Omega Propertindo 16. PT Kega Property Utama
2. PT Java Paradise Island 7. PT Retzan Indonusa 12. PT Eka Ilalang Suryadinamika 17. PT Segara Biru Kencana
3. PT Dinamika Putra Perkasa 8. PT Mega Biru Selaras 13. PT Langgeng Cipta Karya 18. PT Saranausaha Jaya
4. PT Magna Terra 9. PT Cakra Guna Dharma Eka 14. PT Karsa Citra Unggul
5. PT Aneka Bina Laras 10. PT Grahatama Indah Lestari 15. PT Oasis Hotel Bogor
Halaman - 9
2.2 Struktur Permodalan IPP
Sesuai dengan Pernyataan Keputusan Rapat, No. 75, tanggal 25 Mei 2010 yang dibuat
oleh Robert Purba, SH., Notaris di Jakarta, Susunan pemegang saham dan kepemilikan
saham adalah sebagai berikut :
Figur 1 - Susunan pemegang saham dan kepemilikan saham

Jumlah Persentase
Pemegang Saham Jumlah
Saham Kepemilikan
RBS Coutts Bank Ltd Singapore 949.000.000 39,36% 94.900.000.000
PT Grahatama Kreasibaru 946.675.350 39,27% 94.667.535.000
BSI Bank Limited 223.000.000 9,25% 22.300.000.000
Agoes Soelistyo Santoso 10.000.000 0,41% 1.000.000.000
Patrick Santosa Rendra 5.000.000 0,21% 500.000.000
Diana Solaiman 3.750.000 0,16% 375.000.000
Karel Patipeilohy 1.000.000 0,04% 100.000.000
Lain-lain 272.378.250 11,30% 27.237.825.000
Jumlah 2.410.803.600 100% 241.080.360.000
2.3 Manajemen dan Sumber Daya Manusia IPP
Sesuai dengan Surat Pernyataan Keputusan Rapat No. 25, tanggal 25 Mei 2010 yang
dibuat oleh Robert Purba SH, Notaris di Jakarta, susunan Dewan Komisarid dan Direksi
Perseroan adalah sebagai berikut :
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Tuan Todo Sihombing
Wakil Presiden Komisaris : Ny. Amelia Gozali
Komisaris : Tuan Karel Patipeilohy
Direksi
Presiden Direktur : Tuan Agoes Soelistyo Santoso
Direktur Independen : Tuan Edhie Bambang Siswoko
Direktur : Patrick Santosa Rendradjaja
Direktur : Diana Solaiman
Perusahaan memiliki sejumlah 86 karyawan pada tanggal 31 Desember 2010.
2.4 Perijinan-Perijinan IPP
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, IPP telah memperoleh perijinan-perijinan yang

diperlukan, antara lain :
1. Surat Izin Usaha Perdagangan (“SIUP”) Besar nomor 03033/1.824.271, yang

dikeluarkan oleh Pemerintah Provinsi Daerah Khusus IbuKota Jakarta Dinas Koperasi,
Usaha Mikro, Kecil dan Menengah, dan Perdagangan tanggal 15 Juni 2009 dan
berlaku sampai dengan 15 Juni 2014.
2. Tanda Daftar Perusahaan Perseroan Terbatas (“TDP”) nomor 09.03.1.51.41572, yang
dikeluarkan oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta Dinas Koperasi, UMKM dan
Perdagangan tanggal 23 Oktober 2009 dan berlaku sampai dengan 09 September
2012,
3. Surat Keterangan Domisili Perusahaan nomor 14/1.824/2011, yang dikeluarkan oleh
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta Kota Madya Jakarta Selatan, Kecamatan Tebet,
Halaman - 10
Kelurahan Tebet Timur tanggal 11 Januari 2011 dan berlaku sampai dengan 14
Januari 2011,
4. Nomor Pokok Wajib Pajak nomor 01.773.461.7-054.000. yang dikeluarkan oleh
Kanwil DJP Jakarta khusus.
2.5 Kinerja Keuangan IPP
Tinjauan kinerja keuangan IPP dilakukan berdasarkan Laporan Keuangan Audited yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 31 Desember 2009 dan 31 Desember 2010
yang telah di audit oleh Kantor Akuntan Publik (”KAP”) Tjahjadi, Pradhono &
Terramiharja.
Figur 2 - Ikhtisar Laba (Rugi) Konsolidasi IPP (Dalam Rp000)

31 Des 2008 31 Des 2009 31 Des 2010
Keterangan
Audited Audited Audited
Pendapatan 10.120.967 13.261.125 59.479.467

Laba Kotor 7.624.410 10.541.989 45.538.714
Laba (Rugi) Usaha (300.899) (1.734.138) (698.888)
Laba (Rugi) Bersih 1.764.584 3.610.791 23.903.676
Pendapatan bersih IPP selama tahun 2008 sampai 2010 terus meningkat. Peningkatan
tertinggi terjadi pada tahun 2010 mencapai Rp23,903 juta atau meningkat 562,01%
dibanding tahun 2009. Peningkatan tersebut terjadi karena pada tahun 2010 IPP
melakukan penggabungan usaha dengan PT Tirta Saga Wangi (“TSW”) sehingga
pendapatan IPP pada tahun 2010 juga mengkonsolidasi pendapatan TSW dan anak-anak
perusahaannya. Walaupun selama tiga tahun terakhir IPP selalu mencatat rugi usaha,
namun IPP selalu mencatat laba bersih, dimana laba bersih tersebut terutama berasal
dari penghasilan lain-lain.
Figur 3- Ikhtisar Neraca IPP (Dalam Rp000)
31 Des 2008 31 Des 2009 31 Des 2010

Keterangan
Audited Audited Audited
Aktiva
Aktiva Lancar 8.742.549 117.018.812 163.459.545
Aktiva Tidak lancar 108.163.109 379.178.887 647.119.279
Jumlah Aktiva 116.905.657 496.197.699 810.578.824
Pasiva
Kewajiban Lancar 2.062.527 7.536.200 42.780.271
Kewajiban Tidak Lancar 945.845 1.501.116 163.747.793
Jmlah Hutang 3.008.372 9.037.316 206.528.064
Hak Minoritas Atas Aset Bersih
Anak Perusahaan - 19.326.632 112.313.333
Ekuitas 113.897.285 467.833.751 491.737.427
Jumlah Pasiva 116.905.657 496.197.699 810.578.824
Total aktiva IPP selama tahun 2008 sampai 2010 terus mengalami peningkatan. Pada
tahun 2009 meningkat menjadi sebesar Rp496.197 juta atau naik sebesar 324,44% dari
tahun 2008. Peningkatan Aktiva ini terutama disebabkan meningkatnya aktiva lancar
akibat adanya peningkatan investasi jangka pendek sebesar Rp103.379 juta atau
Halaman - 11
meningkat 1.953,5% dari tahun 2008. Selanjutnya pada tahun 2010 Aktiva meningkat
63,36% yang terutama disebabkan oleh adanya peningkatan aktiva tidak lancar akibat
adanya peningkatan nilai aktiva tetap dan goodwil masing –masing sebesar Rp 60.174
juta dan Rp 239.892 juta atau masing –masing meningkat 119,9% dan 22.5141,4% dari
tahun 2009 serta disebabkan adanya peningkatan aktiva tidak lancar lainya akibat
adanya penambahan investasi pembangunan hotel dan pusat perbelanjaan senilai
Rp128.169 juta atau naik 4.252% dari tahun 2009.
Total hutang IPP terus meningkat, dengan peningkatan tertinggi terjadi pada tahun
2010 mencapai Rp206.528 juta atau meningkat 2.185,28% dari tahun 2009. Peningkatan
tersebut terutama disebabkan meningkatnya hutang jangka panjang akibat adanya
peningkatan hutang jangka panjang sebesar Rp123.149 juta atau 100% dari tahun 2009.
Hutang jangka panjang tersebut adalah pinjaman kepada Global Emerging Markets
Specialist Capital Pte Ltd (US$ 9,000,000) atau Rp80.919 juta, pinjaman PT Bank
Negara Indonesia (Persero) Tbk sebesar Rp24.624 juta, pinjaman PT Bank Windu
Kentjana International Tbk sebesar Rp9.000 juta dan pinjaman PT Bank Victoria
International Tbk sebesar Rp8.606 juta.
Total ekuitas IPP setiap tahunnya terus meningkat. Pada tahun 2009 tercatat sebesar
Rp467.833 juta atau meningkat 310,75% dari tahun 2008. Peningkatan tersebut
disebabkan oleh adanya tambahan selisih atas penilain assets dan kewajiban sebesar
Rp144.716 juta dan tambahan selisih atas nilai transaksi restrukturisasi senilai
Rp.159.305 juta. Selanjutnya pada tahun 2010 ekuitas meningkat menjadi Rp491.737
juta atau meningkat 5,11% dari tahun 2009. Peningkatan ekuitas tahun 2010 disebabkan
adanya tambahan modal disetor sebesar Rp81.680 juta dan adanya tambahan saldo laba
berjalan sebesar Rp23.904.
Figur 4– Analisa Rasio dari Laporan Keuangan IPP
Keterangan 31-Des-08 31-Des-09 31-Des-2010
A. LIKUIDITAS (%)
Current Ratio 424% 1553% 382%
Quick Ratio 104% 101% 229%
B. SOLVABILITAS (%)
Debt to Equity 2,64% 1,93% 41,99%
Debt to Total Aset 2,57% 1,82% 25,48%
C. RENTABILITAS (%)
Gross Profit Margin 75,33% 79,50% 76,56%
Operating Margin 42,48% 45,77% 49,41%
Net Margin 17,43% 27,23% 40,19%
Return on Investment (ROI) 1,51% 0,73% 2,95%
Return on Equity (ROE) 1,55% 0,77% 4,86%
L
Likuiditas merupakan rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan IPP dalam
melakukan pembayaran terhadap hutang jangka pendek yang dimilikinya melalui aktiva
lancar. Rasio likuiditas berdasarkan rasio lancar dan cepat dari tahun 2008 sampai Des
2010 dapat disimpulkan bahwa IPP cukup likuid dan mampu untuk membayar seluruh
hutang lancar yang dimiliki melalui hutang jangka pendeknya
Rasio solvabilitas merupakan rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan IPP
dalam melakukan pembayaran terhadap keseluruhan hutang yang dimilikinya melalui
keseluruhan aktiva ataupun modal. Dilihat dari rasio jumlah hutang terhadap modal
serta jumlah hutang terhadap aktiva dari tahun 2008 sampai Des 2010 dapat
disimpulkan bahwa IPP solvabel dan dapat melakukan pembayaran seluruh hutang yang
dimilikinya.
Halaman - 12
Rasio Rentabilitas merupakan rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan IPP
dalam memperoleh keuntungan setiap tahunnya. Berdasrakan rasio laba terhadap total
penjualan menunjukan angka yang positip yang terus meningkat. Sedangkan
berdasarkan Rate of Return of Investment (ROI) serta Rate of Return on Equity (ROE)
selama tahun 2008 dan 2009 menunjukan angka yang relatif kecil. Hal tersebut
dikarenakan adanya aktiva non operasional berupa investasi pada perusahaan assosiasi
yang nilainya masing –masing sebesar Rp 79.629 dan Rp293.095 atau masing –masing
sebesar 68% dan 59% dari total aktiva. Sedangkan pada tahun 2010 menunjukkan rasio
yang meningkat akibat meningkatnya laba berjalan pada tahun 2010.
2.6 Produk dan Jasa
Sesuai dengan akta pendiriannya, ruang lingkup kegiatan usaha IPP antara lain meliputi
bidang perdagangan, pembangunan, real-estat, industri, percetakan, agrobisnis,
pertambangan, jasa dan angkutan.
2.7 Teknologi yang Digunakan
IPP akan membangun Hotel Bali Prani yang memiliki konsep dan teknologi yang selama
ini telah dibangun oleh IPP, dimana IPP merupakan salah satu pengembang dan
pengelola properti terintegrasi yang relatif cukup besar dan cepat pertumbuhannya di
Indonesia.
2.8 Pasar yang Dituju
Pasar sasaran yang dituju oleh IPP dalam memasarkan produknya adalah kalangan
masyarakat menengah ke atas. Hal ini didasarkan pada harga jual dan kesesuaian
dengan tingkat penghasilan para konsumennya.
2.9 Pesaing dan Persaingan
Hotel bintang tiga Bali Prani yang akan dikembangkan oleh IPP menghadapi beberapa
pesaing usaha sejenis di sekitar lokasinya diantaranya Green Garden Hotel, The Vira
Bali Hotel, Risata Bali Resort & Spa, dan Aston Kuta Hotel & Residence. Hotel-hotel
tersebut merupakan hotel bintang tiga.
Mengingat tingkat persaingan di hotel bintang tiga tersebut cukup tinggi, maka Bali
Prani harus dapat memberikan service yang di atas pasaing-pesaingnya.
2.10 Informasi Industri Pariwisata
Meskipun krisis ekonomi global membawa dampak pada ekonomi Nasional namun
industri pariwisata nasional selama tahun 2009 terus menunjukan peningkatan upaya
dalam memasarkan citranya di mata dunia melalui berbagai kegiatan-kegiatan bursa
pariwisata baik nasional maupun internasional. Baik ASITA (Association of the Indonesia
Tours and Travel Agencies) dan PHRI (Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia)
melaksanakan berbagai kegiatan promosi, meeting, incentive, convention, exhibition
(MICE) baik secara nasional maupun internatsional. Pemerintah melalui Departemen
Kebudayaan & Pariwisata melakukan festival Bunaken dengan mengundang hampir
seluruh Negara untuk melihat keindahan alam laut Indonesia sekaligus merayakan hari
kemerdekaan Indonesia. Pemerintah melalui Kementrian Budaya dan Pariwisata
(Kemenbudpar) menargetkan kunjungan wisatawan mancanegara (wisman) ke Indonesia
pada 2011 sekitar 7,7 juta orang atau meningkat 10% dibanding tahun 2010 sebanyak 7
juta orang
Halaman - 13
2.11 Pola Bisnis
Dengan dukungan tenaga ahli bidang perhotelan yang berpengalaman, serta

kemampuan managerial dari key person Perseroan dalam bidang sejenis, maka akan
menciptakan keunggulan kompetitif bagi Perseroan dalam menjalankan rencana usaha.
2.12 Strategi Pemasaran dan Penjualan
Departemen pemasaran IPP bertanggung jawab untuk merencanakan program

pemasaran, penyewaan dan penjualan yang tepat untuk setiap proyek serta
merencanakan dan mengorganisir promosi dan iklan yang efisien dan teratur,
melakukan riset pasar, merancang strategi penetapan tarif, mengumpulkan data dan
respon pelanggan dan mempersiapkan penjualan berdasarkan analisis pasar.
Dalam memperkenalkan proyek pengembangan Hotel Bali Prani kepada masyarakat, IPP
secara teratur akan melakukan kegiatan promosi yang meliputi penempatan iklan di
surat kabar, radio dan melakukan kegiatan promosi lainnya.
Penetapan tarif sewa kamar pada awalnya ditetapkan berdasarkan beberapa kriteria,
termasuk lokasi properti, target pasar, kelas hotel, fasilitas-fasilitas yang disediakan
dan kondisi pasar secara umum yang terjadi pada saat penepatan harga. Perseroan
secara teratur akan mempekerjakan tim marketingnya untuk mengevaluasi strategi
pemasaran dan penetapan tarif Hotel Bali Prani setelah pengembangan.
2.13 Kebutuhan Produksi/Operasi
Untuk memberikan kepuasan kepada para konsumennya, IPP akan melengkapi bangunan
hotel dengan fasilitas-fasilitas sesuai dengan kelas hotel berbintang 3 dan melakukan
training bagi karyawan hotel sehinnga dapat memberikan pelayanan yang optimal.
2.14 Kebutuhan Manajemen dan Sumber Daya Manusia
IPP menyadari bahwa karyawan merupakan sebuah aset yang paling berharga untuk
mendukung kesuksesan dan keberhasilan IPP saat ini dan di masa yang akan datang.
Dalam mendukung terciptanya suasana kerja yang kondusif, IPP akan berupaya untuk
memberikan serangkaian program pelatihan maupun fasilitas dan tunjangan yang dapat
meningkatkan kemampuan dan motivasi kerja karyawannya.
Kebutuhan manajemen dan sumber daya manusia untuk operasinal Hotel Bali Prani
setelah adanya pengembangan ini tidaklah sebanyak kebutuhan industri lain seperti
manufaktur dan sejenisnya. Tenaga yang diperlukan untuk usaha hotel seperti yang
akan dilakukan oleh IPP lebih banyak untuk bidang pelayanan jasa hotel dan sales &
marketing serta keuangan, mengingat proyek yang akan dibangun adalah hotel.
Disamping itu Perseroan bisa menggunakan broker untuk memasarkan produknya.
Dengan demikian kebutuhan manajemen dan sumber daya manusia, lebih difokuskan
untuk departemen marketing dan pelayanan jasa hotel dimana untuk pemenuhan
kebutuhan tenaga-tenga tersebut banyak tersedia di pasar tenaga kerja.
Halaman - 14
2.15 Hak Atas Kekayaan Intelektual
Sampai laporan studi kelayakan ini dibuat, Y&R belum memperoleh informasi terkait
Hak Atas Kekayaan Intelektual terkait proyek pengembangan Hotel Bali Prani yang akan
dibangun oleh IPP.
2.16 Peraturan Perundang-Undangan yang Terkait
Tidak terdapat ketentuan dan peraturan perundang-undangan yang dapat

mempengaruhi hasil penilaian atas kelayakan.
2.17 Aspek Lingkungan
Sampai saat ini IPP belum melakukan analisis dampak lingkungan untuk proyek
pengembangan Hotel Bali Prani. Analisis akan dilakukan pada saat proyek akan dimulai.
2.18 Faktor Risiko
Seperti halnya kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan lainnya, usaha yang
dilakukan oleh IPP tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang disebabkan oleh
berbagai faktor yang dapat mempengaruhi tingkat pertumbuhan dan kesehatannya,
seperti :
o Risiko Kondisi Politik dan Keamanan
Kondisi politik dan keamanan yang terjadi di Indonesia sangat mempengaruhi

industri prariwisata di Indonesia. IPP akan bergerak dalam bidang penyediaan jasa
akomodasi hotel berbintang yang perkembangannya sangat dipengaruhi oleh
persepsi tentang kondisi keamanan yang ada. Jika kondisi politik di Indonesia
menjadi tidak menentu dapat menyebabkan kondisi yang tidak aman dan dapat
mengurungkan wisatawan asing berkunjung ke Indonesia, sehingga akan
beperngaruh terhadap tingkat hunian hotel, yang pada akhirnya dapat mengurangi
pendapatan IPP.
o Kompetisi Dalam Industri
Kompetisi dalam jasa penyediaan hotel di Indonesia, khususnya diwilayah Bali cukup
ketat, Saat ini IPP merencanakan akan mengembangkan Hotel Bali Prani dengan
menambah jumlah kamar dari 20 kamar menjadi 60 kamar. Keberadaan perusahaan
pesaing dapat menyebabkan menurunnya permintaan yang pada akhirnnya dapat
menyebabkan menurunnya tingkat pendapatan dan laba yang akan diterima IPP.
Untuk mengatasi hal tersebut maka IPP harus mengadakan Riset dan Pengembangan
produk untuk mengetahui selera dan keinginan konsumen.
o Risiko Dampak Lingkungan
IPP harus menaati peraturan-peraturan Pemerintah yang berhubungan dengan

masalah lingkungan hidup. Kemampuan IPP dalam memenuhi semua persyaratan
yang ditentukan oleh Pemerintah berkenaan dengan penanggulangan dampak
negatif pada lingkungan dapat menimbulkan tindakan sangsi dari pemerintah atau
masyarakat yang ahirnya dapat mengganggu tehadap kelancaran operasional hotel.
Halaman - 15
2.19 Persyaratan Modal dan Strategi Finansial
Untuk melaksanakan pembangunan proyek pengembangan Hotel Bali Prani diperlukan

modal yang relatif cukup besar, mulai dari perijinan sampai dengan pembangunan
proyek. Untuk itu, strategi financial yang akan dilakukan oleh IPP adalah mencari dana
pihak ketiga, terutama yang bersumber dari pinjaman bank, untuk mendukung
kelancaran pembangunan proyek.
Halaman - 16
3 KELAYAKAN PASAR
3.1 Tinjauan Makro Ekonomi Indonesia
Relatif baiknya kinerja perekonomian Indonesia pada tahun 2010, yang didukung oleh
terjaganya stabilitas sektor keuangan, diharapkan akan terus memberi dampak positif
pada perekonomian Indonesia di tahun-tahun mendatang. Membaiknya minat investasi
di Indonesia dan terus berkembangnya pasar modal nasional secara amat moderat,
sebagai refleksi dari meningkatnya kredibilitas perekonomian nasional, telah menjadi
pendorong utama bagi perbaikan ekonomi Indonesia dalam beberapa tahun terakhir ini.
Dengan asumsi tidak kembali terjadi gejolak pada perekonomian dunia, dan relatif
stabilnya kondisi politik dalam negeri, pada tahun 2011 perekonomian Indonesia
diperkirakan akan tumbuh di sekitar 5,8% – 6,5%.
Bahkan pertumbuhan ini diperkirakan bisa lebih tinggi lagi jika terus diikuti oleh
membaiknya tingkat investasi dan terjaganya kredibilitas Pemerintah di mata investor
asing dan dunia usaha. Semakin membaiknya perekonomian dunia secara keseluruhan,
dan berlangsungnya diversifikasi pasar ekspor secara berarti ke negara-negara non-
tradisional diperkirakan akan menjaga tetap baiknya kinerja ekspor Indonesia di tahun
2011 mendatang.
Dalam hal ini jika pada tahun 2009 pertumbuhan ekonomi bisa mencapai sekitar 4,5%,
dan tahun 2010 diperkirakan bisa mencapai sekitar 6 persen, maka sangat besar
peluang bagi Indonesia untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang lebih baik di tahun
2011. Selain akan didukung oleh pertumbuhan investasi fisik dan pertumbuhan ekspor
yang moderat, peningkatan daya beli masyarakat diperkirakan akan tetap menjadi
motor penggerak pertumbuhan ekonomi dari sisi permintaan.
Sedangkan dari sisi produksi, peranan sektor industri manufaktur non migas dan sektor
pertambangan non migas diperkirakan akan terus meningkat dan memainkan peranan
penting dalam perekonomian Indonesia pada tahun 2011 mendatang. Di samping itu
berkembangnya kembali sektor pertanian, sektor perdagangan, sektor konstruksi, dan
sektor keuangan juga akan sangat mendukung pertumbuhan ekonomi yang lebih baik
pada tahun 2011.
Figur 5- Pertumbuhan PDB
Sumber: Bank Indonesia
Halaman - 17
Inflasi
Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan
inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK
mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami
akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi
yang cukup besar di penghujung tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang
ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh
tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010
sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga
melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh Pemerintah.
Pada akhir tahun 2010, inflasi IHK tercatat sebesar 0,92% (mtm) atau 6,96% (yoy).
Tingginya tekanan inflasi tersebut diwarnai oleh dominasi tekanan inflasi yang
bersumber dari kelompok bahan pangan. Kenaikan harga beberapa komoditas bahan
pangan akibat gangguan cuaca yang masih berkelanjutan menyebabkan laju
inflasivolatile foods mencatat kenaikan yang tinggi. Selain faktor domestik,
perkembangan harga komoditas pangan internasional juga turut memengaruhi harga
komoditas di dalam negeri, khususnya komoditas minyak goreng yang mulai merambat
naik pada triwulan akhir tahun 2010. Sementara itu, inflasi inti secara keseluruhan
tahun masih cukup terkendali sejalan dengan penguatan nilai tukar, relatif terjaganya
ekspektasi inflasi masyarakat, dan sisi penawaran yang masih memadai dalam
merespons kenaikan permintaan. Dari kelompok administered prices, pasca kenaikan
tarif dasar listrik pada Juli 2010 tidak terdapat lagi kebijakan strategis pemerintah
hingga akhir tahun 2010. Dengan realisasi tersebut, inflasi tahun 2010 berada di atas
sasaran inflasi yang ditetapkan oleh pemerintah sebesar 5±1%.
Figur 6 - Perkembangan Inflasi Tahun 2010
Nilai Tukar Rupiah
Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah
selama Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama Desember 2010
relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan
Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan kecenderungan
melemah. Sentimen negatif terkait krisis fiskal di Irlandia sempat menimbulkan tekanan
terhadap rupiah meski selanjutnya mereda. Selain itu, rupiah juga terkoreksi akibat
meningkatnya permintaan valas diakhir tahun. Rata-rata nilai tukar rupiah selama
Desember 2010 tercatat sebesar Rp9.024 per dolar AS atau melemah 0,9% (mtm)
dibandingkan dengan bulan sebelumnya. Pada akhir bulan, rupiah ditutup pada level
Rp9.010 per dolar AS atau menguat 0,3% (ptp) dari level penutupan bulan sebelumnya.
Dengan demikian, selama tahun 2010 rupiah secara rata-rata mencapai Rp9.081 per
Halaman - 18
dolar AS atau terapresiasi sebesar 3,8% dibandingkan dengan akhir tahun 2009. Adapun
pergerakan nilai tukar rupiah selama Desember 2010 menurun menjadi
0,16% dari 0,26% pada bulan sebelumnya .
Figur 7 - Perkembangan Nilai Tukar Rupiah
Suku Bunga
Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku
bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga
perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga perbankan,
suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga
deposito dan suku bunga kredit mengalami penurunan. Sampai dengan November 2010,
rata-rata suku bunga deposito 1 bulan menurun sebesar 3bps dibandingkan dengan
bulan sebelumnya menjadi 6.78% (Tabel 2.1). Apabila dibandingkan dengan akhir tahun
2009, suku bunga deposito mengalami penurunan sebesar 9bps dari 6.87% menjadi
6,78%. Sementara itu, suku bunga kredit mengalami penurunan di bulan November
2010. Suku bunga KMK, Kredit Investasi (KI) dan Kredit Konsumsi (KK) pada November
2010 masing-masing tercatat sebesar 12,96%, 12,35% dan 14,53%.
Figur 8- Perkembangan Tingkat Suku Bunga
Penurunan suku bunga deposito terjadi pada seluruh tenornya. Penurunan suku bunga
deposito terbesar terjadi pada tenor 6, 12, dan 24 bulan masing-masing sebesar
8,9bps, 203bps, dan 62bps. Khusus di bulan Oktober 2010, rata-rata suku bunga
deposito seluruh tenor mengalami peningkatan sebesar 12bps. Untuk suku bunga
deposito 1 bulan, penurunan suku bunga terutama dilakukan oleh kelompok bank
persero dan bank swasta.
Halaman - 19
Penurunan suku bunga kredit terutama terjadi pada kredit konsumsi. Penurunan suku
bunga kredit konsumsi (KK) selama tahun 2010 sebesar 177bps, terbesar dibandingkan
dengan suku bunga kredit modal kerja (KMK) yang mengalami penurunan sebesar
68bps dan dengan suku bunga kredit investasi (KI) yang turun sebesar 58bps. Dengan
perkembangan tersebut, pada Oktober 2010 suku bunga KK menjadi sebesar 14,65%,
suku bunga KMK sebesar 13,01% dan suku bunga KI sebesar 12,38%. Penurunan suku
bunga kredit di tahun 2010 terutama dilakukan oleh kelompok bank asing dan
campuran, serta bank swasta.
Prospek Perekonomian Indonesia Tahun 2011
Prospek perekonomian Indonesia untuk tahun 2011 masih tergambar cukup baik,
didukung oleh kuatnya konsumsi dan investasi swasta di dalam negeri. Setelah
diperkirakan tumbuh sebanyak 6% untuk tahun 2010, bahwa perekonomian Indonesia
masih bisa tumbuh sekitar 6.1-6.3 untuk tahun 2011.
Dari sisi permintaan, sektor konsumsi (baik swasta dan pemerintah) tumbuh sebesar kira
kira 5,4% (y-o-y) sepanjang tahun 2010 didukung oleh kuatnya konsumi rumah tangga,
yang juga telah terindikasi dengan tingginya penjualan kendaraan bermotor dan indeks
penjualan riil di Indonesia.
Masuknya investasi modal asing juga telah mendukung perkembangan ekonomi

Indonesia, bahwa jumlah investasi modal asing akan mendekati USD 15 milyar untuk
tahun 2010. Ini merupakan rekor tertinggi untuk Indonesia, walaupun adanya
kemungkinan untuk jumlah ini semakin meningkat di tahun 2011.
Tingkat inflasi yang cukup terjaga, menguatnya nilai mata uang Rupiah dan juga
meningkatnya indeks saham Jakarta telah membantu mendorong sentimen konsumen di
Indonesia. Ini telah membuat konsumsi rumah tangga kembali tumbuh sebesar 5,2% di
tahun 2010. Pertumbuhan yang juga terlihat di lapangan tenaga kerja juga telah
berperan besar untuk mengangkat tingkat pengangguran dalam negeri.
Ke depan, resiko dari melambung tingginya inflasi, dan dampak dari perekonomian
dunia yang terlihat tersendat-sendat sekali lagi, bisa jadi menghambat pertumbuhan
konsumsi swasta di tahun 2011. Berkurangnya tingkat pembelanjaan pemerintah dan
kemungkinan akan dikurangkannya jumlah subsidi BBM di tahun 2011 bisa jadi akan
membuat pertumbuhan konsumi swasta terbatas. Walau bagaimana pun, tetap optimis
kalau momentum yang positif dari tahun ini akan mendorong konsumsi swasta untuk
terus berkembang sebanyak kira-kira 4,5% untuk tahun 2011.
Pengeluaran pemerintah telah sedikit berkurang di Semester II tahun 2010 menyusul

dengan konsolidasi posisi fiskal pemerintah, dengan defisit anggaran pemerintah
diperkirakan lebih rendah dari 1.5% terhadap GDP Indonesia. Melihat tren dari
pembelanjaan pemerintah di tahun 2010, bahwa pemerintah telah berupaya untuk
mengendalikan tingkat pengeluarany dibandingkan dengan tahun 2009 lalu. Sementara
itu, dalam sisi pendapatan sendiri, membaikanya tingkat pendapatan pajak pemerintah
juga telah mengangkat posisi fiscal balance untuk tahun 2010. Secara umum, kami juga
melihat kemungkinan kalau melemahnya tren pembelanjaan pemerintah ini disebabkan
dengan keyakinan yang lebih tinggi terhadap potensi pertumbuhan konsumsi dan
investasi swasta.
Dalam APBN yang disusun untuk tahun 2011, kami melihat beberapa hal yang menarik
untuk disimak. Pertama, pemerintah Indonesia akan mengurangi pembelanjaan
subsidinya (-13.6% yoy) seiring dengan membaiknya kondisi perekonomian Indonesia
secara menyeluruh. Di saat yang bersamaan, pemerintah juga telah berkomitmen untuk
menaikan pembelanjaan modal dan investasi baru sebanyak hampir 30% yoy. Menurut
Halaman - 20
pandangan kami, kedua hal ini akan semakin mendorong potensi pertumbuhan ekonomi
ke depan, apalagi menilai dengan tingginya multiplier effect dari pembelanjaan modal
terhadap peningkatan ekonomi secara menyeluruh.
Pada saat ini, kalau pertumbuhan pengeluaran pemerintah tahun 2011 akan kembali ke
sekitaran 4-5%, walaupun adanya resiko dari harga minyak dunia.
Laju investasi pada 2010 telah didorong dengan meningkatknya sentimen di dalam
negeri dan juga membaiknya profil makro Indonesia di mata investor asing. Kalau
jumlah investasi modal asing akan mencapai rekor tertingginya sebanyak USD 15 milyar
tahun ini, dan di saat yang bersamaan tingkat investasi modal lokal juga telah
meningkat pesat dan mencapai USD 4milyar selama Kuartal I-III tahun 2010, yang
sebenarnya telah melampaui jumlah investasi lokal total di tahun-tahun sebelumnya.
Adanya excess capacity di dalam negeri dan upaya pemerintah Indonesia yang masih
berkomitmen untuk meningkatkan infrastruktur di Indonesia terus membuka peluang
untuk masuknya investasi modal baru baik dari dalam negeri ataupun luar negeri. Selain
itu, bahwa kemungkinan dinaikannya credit rating Indonesia juga akan terus menambah
kepercayaan investor terhadap potensi di Indonesia.
Dengan melihat tren pertumbuhan impor barang modal, masih positifnya potensi
investasi untuk tahun 2011, walaupun kemungkinan besar laju pertumbuhan investasi
tetap berada di sekitar 5-9% seperti yang terlihat di tahun ini.
Tren inflasi di tahun 2010 terlihat cukup terjaga, walaupun sempat meningkat pesat di
Kuartal III disebabkan dengan dominannya harga bahan makanan. Di saat yang
bersamaan, bahwa menguatnya konsumsi dalam negeri tetap memberikan tekanan
kepada tingkat harga secara umum, apalagi dengan semakin tingginya pertumbuhan
kredit perbankan yang diperkirakan akan mencapai sekitar 20-25% di tahun 2010.
Untuk tahun 2011 sendiri, dengan adanya resiko kenaikan tingkat harga komoditas di
dunia dan rencana pemerintah untuk mulai mengurangi subsidi BBM merupakan
beberapa faktor lainnya yang akan mengangkat tren inflasi ke atas. Kalau tingkat
inflasi di Indonesia bisa mencapai rata-rata 6,5-7,0% di tahun 2011, lebih tinggi dari
sekitar 5,0-5,2% yang terlihat di tahun 2010.
3.2 Perkembangan Industri Perhotelan Indonesia
Perkembangan pembangunan jumlah hotel berbintang di Indonesia selama tahun 2004

sampai tahun 2009 didominasi oleh pembangunan hotel bintang tiga dengan rata –rata
pertumbuhan 5,6%, sedangkan perkembangan seluruh hotel berbintang selama 5 tahun
terakhir rata – rata mencapai 3,24% .
Figur 9 - Perkembangan Hotel Nasional 2004 -2009

Tahun
Klasifikasi Rata -rata
2004 2005 2006 2007 2008 2009*
Pertumbuhan
Bintang 5 76 80 83 91 96 97 5,0%
Bintang 4 150 153 165 157 188 191 5,3%
Bintang 3 242 252 265 272 312 317 5,6%
Bintang 2 245 252 241 238 265 269 2,0%
Bintang 1 301 302 303 316 308 313 0,8%
TOTAL 1014 1039 1057 1074 1169 1187 3,24%
Sumber : Badan Pusat Statistik (Diolah CISI)
Halaman - 21
Meningkatnya jumlah hotel berbintang diikuti pula dengan meningkatnya tingkat

hunian, dimana secara keseluruhan hotel berbintang selama tahun 5 tahun terakhir
meningkat rata-rata 1,54% per tahun, sedangkan dilihat dari rata –rata tingginya tingkat
hunian didominasi oleh hotel berbintang di Kalimantan Tengah sebesar 62,74%, DKI
Jakarta sebesar 52,65% dan Bali 51,98% seperti terlihat pada tabel berikut :
Figur 10 - Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Nasional 2004 -2009

Tahun Rata-
Propinsi
2004 2005 2006 2007 2008 2009* Rata
N. Aceh Darussalam 48,73 47,47 57,93 53,61 49,81 50,31 51,31

Sumatera Utara 37,43 42,05 43,57 42,57 42 42,42 41,67
Sumatera Barat 40,24 38,68 40,66 40,84 45,79 46,25 42,08
Riau 42,1 40,22 44,8 49,07 47,34 47,81 45,22
Jambi 34,81 35,72 37,8 39,22 50,25 50,75 41,43
Sumatera Selatan 36,71 34,68 44,67 45,84 44,43 44,87 41,87
Bengkulu 21,77 30,39 27,94 29,29 36,44 36,80 30,44
Lampung 45,56 47,54 49,02 51,2 48,81 49,30 48,57
Kep. Bangka Belitung 38,14 34,67 34,52 24,43 30,88 31,19 32,31
Kep. Riau - - 49,69 51,14 46,09 46,55 48,37
DKI Jakarta 51,08 54,53 55,01 53,61 50,57 51,08 52,65
Jawa Barat 37,77 37 38,63 39,39 40,26 40,66 38,95
Jawa Tengah 43,21 41,74 36,92 37,6 37,79 38,17 39,24
D.I. Yogyakarta 45,64 43,04 43,37 45,55 50,07 50,57 46,37
Jawa Timur 48,29 45,6 45,46 42,78 46,9 47,37 46,07
Banten 33,26 32 39,3 37,58 46,89 47,36 39,40
Bali 47,8 46,37 43,85 53,49 59,88 60,48 51,98
Nusa Tenggara Barat 32,54 35,95 43,28 43,29 44 44,44 40,58
Nusa/ Tenggara Timur 43,86 46,71 46,76 39,36 51,85 52,37 46,82
Kalimantan Barat 40,49 39,76 45,98 41,25 41,85 42,27 41,93
Kalimantan Tengah 42,7 62,95 66,78 72,47 65,43 66,08 62,74
Kalimantan Selatan 46,98 51,4 51,2 49,57 53,66 54,20 51,17
Kalimantan Timur 54,5 53,55 51,27 48,03 45,75 46,21 49,89
Sulawesi Utara 51,92 51,55 47,66 47,59 53,93 54,47 51,19
Sulawesi Tengah 52,93 51,55 54,45 53,79 43,36 43,79 49,98
Sulawesi Selatan 38,17 36,7 37,99 36,85 40,05 40,45 38,37
Sulawesi Tenggara 43,61 47,3 41,73 36,55 39,65 40,05 41,48
Gorontalo - - 41,94 56,58 59,09 59,68 54,32
Sulawesi Barat - - 36,52 30,51 26,63 26,90 30,14
Maluku 48,11 51,02 42,7 29,37 38,7 39,09 41,50
Maluku Utara 23,5 33,02 65,85 54,45 26,84 27,11 38,46
Irian Jaya Barat - - 35,92 35,31 35,19 35,54 35,49
Papua 34,78 43,25 38,9 42,89 47,17 47,64 42,44
Indonesia 44,98 45,03 46,18 46,89 48,06 48,54 46,61
Pertumbuhan 0,11% 2,55% 1,54% 2,50% 1,00% 1,54%
Sumber : Badan Pusat Statistik
Halaman - 22
Jaringan Hotel di Indonesia
Menurut data dari Perhimpunan Hotel dan Restauran Indonessia (PHRI), dilihat dari segi
pengelolaan hotel sebagian besar hotel berbintang (dalam hal ini bintang 3 ke atas)
dikelola oleh pihak asing. Hal ini terlihat dari banyaknya hotel yang menggunakan nama
dari luar negeri yang merupakan identitas/nama dari pengelola bisnis hotel yang
bersangkutan, diantaranya terlihat pada beberapa jaringan hotel internasional yang ada
di Indonesia, sebagai berikut :
Operator Hotel Nama Hotel Beberapa Diantaranya

Accor Mercure Convention Center
Hotel Ibis
Aerowisata Hotels Grand Preanger Hotel, Bandung
Senggigi Beach Hotel, Lombok
Aston Aston Jakarta
Aston Atrium Hotel
Banyan Tree Hotels Banyan Tree Hotels in Bintan Island (Bintan)
Best Western Best Western New Kuta Condotel
Clarion Hotels Clarion Hotels, Makasar
Conrad Hotels Conrad Bali Resort & SPA
Crowne Plaza Hotels Crowne Plaza Hotels, Jakarta
Dusit Dusit Mangga Dua
Four Seasons Hotels Four Season Jimbaran
Four Season Bayan
Four Season Hotels Jakarta
Hilton Hotels Hilton Hotel Surabaya
Holiday Inn Hotels Holiday Inn Baruna Resort
Holiday Inn Hotels in Batam Island
Hyatt Hotels Hotel Aryaduta
Hyatt Regency Bandung
Hyatt Regency Yogyakarta
Intercontinental Hotels Intercontinental Midplaza Hotel
Intercontinetal Hotels in Bali
JW Marriot Hotels JW Marriot Hotels Jakarta
Melia Hotels Melia Bali Villas Resort & Spa
Grand Melia
Melia Purosani
Meridien Hotels Le Meridien Nirwana Golg & Spa Hotels
Le Meridien Hotels in Jakarta
Nikko Hotels Nikko Jakarta
Oberoi Hotels Oberoi Lombok Hotel
Oberoi Hotels in Bali
Pan Pacific Hotels Sari Pan Pacific Hotel
Quality Inns Hotels Grand Quality Jogja Hotel
Ramada Hotels Ramada Bintang Bali
Ramada Resort Benoa Bali
Regent Hotels Regent Hotels in Jakarta
Ritz Carlton Hotels Ritz Carlton Hotels in Jakarta
Redtop Hotels Redtop
Raddin Hotels Raddin Hotel
Halaman - 23
Operator Hotel Nama Hotel Beberapa Diantaranya

Shangrila Hotels Shangrila Hotel in Surabaya
Shangrila Hotel in Jakarta
Sheraton Hotels Sheraton Bandara, Sheraton Media, Tower
Sheraton Senggigi Beach Resort
Sofitel Hotels Sofitel Seminyak Hotel
Swiss Belhotel Hotels Arion Swiss Belhotel Hotels in Bandung
Grand Swiss Belhotel in Medan
Westin Hotels Westin Hotels in Bali
Santika Hotel Santika Premiere Jakarta
Sahid Group Grand Sahid Hotel
Pardede Hotel Pardede
Sofyan Betawi Sofyan
Sumber : CIC
Jaringan hotel dengan standar internasional tersebar di seluruh wilayah di Indonesia

dan menunjukkan perkembangan yang cukup pesat, dilihat dari jumlah hotel dengan
jaringan internasioanl yang dari tahun ke tahun jumlahnya makin bertambah. Beberapa
industri perhotelan Indonesia yang sudah memiliki manajemen usaha yang cukup baik
dengan sumberdaya manusia yang cukup memadai, juga mampu berkembang dengan
memperluas jaringan hotel lokal di beberapa wilayah yang menjadi daerah tujuan
wisata di Indonesia.
Di tengah kondisi krisis ekonomi global, industri perhotelan masih menjadi daya tarik
bagi pengusaha dalam melakukan ekspansi usahanya. Peranan pemerintah di bidang
pariwisata dengan berbagai program dan kebijakan lainnya mendorong para investor
untuk tetap melakukan pembangunan beberapa hotel baru dan juga
pengembangan/perluasan di sejumlah daerah di Indonesia.
Tarif Kamar
Ketatnya persaingan di industri perhotelan tanah air, membuat beberapa hotel

berbintang yang beroperasi di Indonesia membuat program yang mampu menarik para
wisatawan, diantaranya beberapa paket menarik dengan harga terjangkau namun tetap
dilengkapi dengan pelayanan yang memuaskan.
Beberapa tarif kamar yang berlaku di beberapa hotel berbintang di Indonesia antara
lain :
Hotel Bintang Tarif (USD)

Manhattan **** 66
Indonesia Kempinski Jakarta ***** 275
Ascott ***** 210
Dharmawangsa ***** 207
Ritz Carlton ***** 206
JW Marriot ***** 192
Four Seasons ***** 176
Somerset Berlian **** 171
Mulia Senayan ***** 168
Treva Internasional ** 145
Grand Melia ***** 135
Nikko Hotel Jakarta **** 129
Halaman - 24
Hotel Bintang Tarif (USD)

Sheraton Bandara ***** 125
Grand Mahakam ***** 120
Apartemen Djuanda *** 103
Paragon Galery *** 55
Sahid Jaya *** 71
Sari Pan Pacific **** 93
Atlet Century Park ***** 76
Allison Residence ***** 94
Crowne Plaza ***** 96
Kristal *** 92
Twin Plaza *** 54
Spark Hotel *** 43
Santika Premiere Jakarta **** 80
Jakarta Airport *** 92
Novotel Mangga Dua **** 77
Mercure Convention Center **** 68
Sumber : CIC
3.3 Gambaran Umum Industri Pariwisata Indonesia
Secara keseluruhan jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung ke

Indonesia pada Desember 2010 mencapai 644.221 orang, mengalami kenaikan sebesar
3,01 persen dibanding bulan yang sama tahun sebelumnya. Begitu pula, jika dibanding
November 2010, jumlah wisman Desember 2010 mengalami peningkatan sebesar 11,43
persen. Jumlah wisman yang datang melalui 19 pintu masuk utama pada Desember 2010
mengalami kenaikan 3,31 persen dibanding Desember 2009 yaitu dari 573.150 orang
menjadi 592.122 orang.
Demikian pula, jika dibanding November 2010 jumlah wisman yang datang melalui 19
pintu masuk mengalami kenaikan sebesar 11,17 persen. Sementara itu, jumlah wisman
yang datang melalui pintu masuk Ngurah Rai pada Desember 2010 mengalami sedikit
kenaikan, yaitu 0,40 persen dibanding bulan yang sama tahun 2009, yaitu dari 221.604
orang menjadi 222.497 orang. Namun, jika dibanding November 2010, jumlah wisman
yang datang melalui Ngurah Rai naik cukup besar 13,03 persen.
Halaman - 25
Figur 11 - Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk
Secara kumulatif, selama Januari-Desember 2010, jumlah wisman yang berkunjung ke

Indonesia mencapai 7.002.944 orang, yang berarti meningkat 10,74 persen dibanding
jumlah wisman pada periode yang sama tahun 2009. Kenaikan jumlah wisman ini terjadi
di sebagian besar pintu masuk utama, dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di
pintu masuk bandara Adi Sumarmo sebesar 35,54 persen, diikuti Soekarno-Hatta 31,16
persen. Sementara itu, enam pintu masuk utama mengalami penurunan dengan
penurunan tertinggi terjadi di Minangkabau 46,12 persen. Diharapkan pada tahun-tahun
berikutnya jumlah kunjungan wisman dapat lebih tinggi lagi.
Kenaikan jumlah wisman Desember 2010 dibanding Desember 2009 juga terjadi di
sebagian besar pintu masuk utama, dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di
Sepinggan 58,41 persen, Selaparang 54,48 persen dan Husein Sastranegara 39,02
persen. Sementara itu, pintu masuk yang mengalami penurunan jumlah kunjungan
wisman tertinggi terjadi di pintu masuk bandara Makasar 73,55 persen. Selanjutnya,
jika dibanding November 2010 kenaikan jumlah wisman Desember 2010 terjadi di
sebagian pintu masuk dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di pintu masuk
bandara Adi Sucipto 160,53 persen dan kenaikan terendah di Minangkabau 0,06 persen.
Sementara itu penurunan jumlah kunjungan wisman yang cukup tajam melalui bandara
St. Syarif Kasim II 59,76 persen dan yang terendah di pintu masuk Soekarno-Hatta 5,65
persen.
Halaman - 26
Figur 12 - Perkembangan Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk
Sumber : BPS – Pariwisata Feb 2011
Secara keseluruhan jumlah wisman yang datang ke Indonesia pada tahun 2010 mencapai
7,00 juta orang atau meningkat 10,74 persen jika dibanding wisman tahun 2009 sebesar
6,32 juta. Selanjutnya berdasarkan penelitian terhadap wisman yang akan
meninggalkan Indonesia (Passenger Exit Survey-PES) yang dilakukan oleh Kementerian
Kebudayaan dan Pariwisata, menunjukkan bahwa rata-rata lama tinggal wisman di
Indonesia pada tahun 2010 mengalami peningkatan sebesar 4,55 persen dibanding tahun
sebelumnya, yaitu dari 7,69 hari menjadi 8,04 hari. Peningkatan lama tinggal ini
berdampak pada rata-rata pengeluaran mereka per kunjungan yang juga mengalami
kenaikan 9,02 persen, yaitu dari US$995,93 menjadi US$1.085,75. Begitu juga dengan
rata-rata pengeluaran mereka per hari mengalami kenaikan sebesar 4,20 persen, yaitu
dari US$129,57 pada tahun 2009 menjadi US$135,01 pada tahun 2010.
Selanjutnya, perkiraan penerimaan devisa pariwisata pada tahun 2010 mencapai US$7,6
miliar atau naik 20,63 persen jika dibanding dengan tahun sebelumnya yang mencapai
US$6,3 miliar. Kenaikan ini disebabkan meningkatnya pengeluaran wisman per
kunjungan.
Figur 13 - Profil Wisman 2009 dan 2010

No Uraian 2009 2010 Pertumbuhan (%)
1. Jumlah Wisman (Ribu Orang) 6.323,7 7002,9 10,74
a. 19 Pintu 5.898,9 6.575,4 11,47
b. Pintu Lainnya 424,8 427,5 0,62
2. Rata-rata Pengeluaran Per Kunjungan (US&) 995,93 1.085,75 9,02
3. Rata-rata lama tinggal (hari) 7,69 8,04 4,55
4. Rata-rata Pengeluaran Per Hari (US$) 129,57 135,01 4,20
5. Perkiraan Penerimaan Devisa (milliar US$) 6,3 7,6 20,63
Sumber : Survei PES 2010, Kemenbudpar
Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel berbintang di 17 provinsi di Indonesia pada

Desember 2010 mencapai rata-rata 53,84 persen atau naik 1,31 poin dibanding TPK
Desember 2009 sebesar 52,53 persen. Demikian pula dibanding dengan TPK November
2010 yang sebesar 50,25 persen, TPK Desember 2010 naik 3,59 poin. Pada Desember
2010, TPK tertinggi tercatat di Provinsi Sulawesi Tengah sebesar 65,10 persen dan TPK
terendah di Provinsi D.I. Yogyakarta sebesar 40,92 persen.
Halaman - 27
Figur 14 - TPK Hotel Berbintang di 17 Provinsi di Indonesia November–Desember 2009

TPK (%)
No. Provinsi
Desember 2009 Desember 2010
1. Sumatera Utara 37,41 46,67
2. Sumatera Barat 52,56 53,05
3. DKI Jakarta 55,28 55,84
4. Jawa Barat 54,02 55,90
5. Jawa Tengah 46,15 44,14
6. D.I. Yogyakarta 60,59 40,92
7. Jawa Timur 51,32 51,95
8. Bali 59,66 60,81
9. Sulawesi Utara 43,73 49,19
10. Sulawesi Selatan 42,85 51,23
11. Kalimantan Timur 46,34 62,64
12. Riau 48,16 50,42
13. Nusa Tenggara Barat 44,16 53,26
14. Kepulauan Riau 48,53 47,34
15. Lampung 46,24 52,09
16. Jambi 52,05 48,94
17. Sulawesi Tengah 51,32 65,10
17 Provinsi 52,53 53,84
Sumber: BPS
Kenaikan TPK hotel Desember 2010 dibanding November 2010 terjadi di seluruh Provinsi
DTW kecuali Provinsi Sulawesi Tengah, dengan kenaikan tertinggi terjadi di Provinsi D.I.
Yogyakarta sebesar 16,32 poin. Kenaikan TPK yang cukup signifikan di DI Yogyakarta ini
menunjukan Provinsi D.I. Yogyakarta telah kembali normal pasca terjadinya bencana
alam berupa meletusnya Gunung Merapi pada akhir Oktober 2010. Sementara itu
Provinsi Sumatera Utara merupakan provinsi dengan kenaikan TPK terendah yaitu 0,06
poin.
Figur 15 - TPK Menurut Klasifikasi Bintang di 17 Provinsi di Indonesia :

TPK (%)
No. Provinsi
Desember 2009 Desember 2010
1. Bintang 1 40,18 46,55
2. Bintang 2 48,36 52,88
3. Bintang 3 53,14 56,21
4. Bintang 4 55,00 53,77
5. Bintang 5 57,57 55,28
Seluruh Bintang 52,53 53,84
Sumber: BPS
Selanjutnya bila dilihat menurut klasifikasi hotel, TPK hotel tertinggi terjadi pada hotel
bintang 3 yaitu mencapai 56,21 persen, sedangkan TPK hotel terendah terjadi pada
hotel bintang 1 yang hanya mencapai 46,55 persen.
Rata-rata lama menginap tamu asing dan Indonesia pada hotel berbintang di 17 provinsi
di Indonesia pada Desember 2010 mencapai 1,99 hari, naik 0,03 hari jika dibanding
rata-rata lama menginap tamu Desember 2009, dan naik 0,08 hari jika dibanding
November 2010. Secara keseluruhan, rata-rata lama menginap tamu asing pada
Halaman - 28
Desember 2010 lebih tinggi dibanding tamu Indonesia yaitu masing-masing 3,08 hari dan
1,73 hari, dan ini terjadi hampir di seluruh provinsi DTW, kecuali Provinsi Sulawesi
Tengah.
Jika dirinci menurut provinsi, tercatat rata-rata lama menginap tamu yang tertinggi
pada Desember 2010 terjadi di Provinsi Bali yaitu 3,94 hari, diikuti oleh Provinsi Nusa
Tenggara Barat sebesar 2,76 hari. Sedangkan rata-rata lama menginap tamu yang
terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah yaitu 1,24 hari. Untuk tamu asing, rata-
rata lama menginap tertinggi terjadi di Provinsi Lampung sebesar 4,32 hari, diikuti
Provinsi Bali sebesar 4,20 hari, dan Riau 4,12 hari. Sedangkan rata-rata lama menginap
tamu asing terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah sebesar 1,00 hari. Sementara
itu untuk tamu Indonesia, rata-rata lama menginap tertinggi terjadi di Provinsi Bali
sebesar 3,33 hari, dan terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah sebesar 1,24 hari.
Figur 16 - Rata-rata Lama Menginap Tamu Asing dan Indonesia pada Hotel Berbintang di
17 Provinsi di Indonesia
Rata-Rata Lama Tamu Menginap (Hari)
Asing Indonesia Total
No. Provinsi
Des Des Des Des Des Des
2009 2010 2009 2010 2009 2010
1. Sumatera Utara 1,48 1,92 1,38 1,36 1,39 1,44
2. Sumatera Barat 2,19 1,66 1,35 1,44 1,40 1,45
3. DKI Jakarta 2,76 2,18 2,03 2,11 2,15 2,12
4. Jawa Barat 2,41 2,97 1,57 1,51 1,62 1,56
5. Jawa Tengah 1,66 1,62 1,36 1,35 1,36 1,36
6. D.I. Yogyakarta 2,07 2,17 1,64 1,65 1,68 1,70
7. Jawa Timur 2,58 2,27 1,50 1,48 1,55 1,52
8. Bali 3,41 4,20 3,18 3,33 3,33 3,94
9. Sulawesi Utara 4,50 3,61 1,88 1,68 2,03 1,74
10. Sulawesi Selatan 2,41 2,84 1,76 1,70 1,78 1,73
11. Kalimantan Timur 3,87 3,69 1,82 1,79 1,97 1,90
12. Riau 3,80 4,12 1,65 1,64 1,72 1,70
13. Nusa Tenggara Barat 4,02 3,56 2,27 2,58 2,61 2,76
14. Kepulauan Riau 1,69 1,43 1,58 1,38 1,65 1,40
15. Lampung 2,46 4,32 1,41 1,56 1,43 1,60
16. Jambi 1,82 2,15 1,91 1,38 1,91 1,39
17. Sulawesi Tengah 1,43 1,00 1,67 1,24 1,66 1,24
17 DTW 2,77 3,08 1,75 1,73 1,96 1,99
Sumber: BPS
3.4 Perkembangan Industri Pariwisata di Bali
Bali merupakan salah satu daerah tujuan wisata internasional yang sangat terkenal di
dunia. Sektor kepariwisataan telah menjadi motor penggerak perekonomian dan
pembangunan di Bali sejak tahun 1970-an. Oleh karena itu kepariwisataan merupakan
bagian yang sangat erat dan tidak dapat dipisahkan lagi dalam kehidupan masyarakat
dan pembangunan di Bali. Keindahan alam dan kebudayaan Bali yang unik dan
beranekaragam yang dituntun atau berpedoman pada falsafah Hindu dan keindahan
alam menjadi daya tarik tersendiri bagi para wisatawan, baik wisatawan mancanegara,
maupun wisatawan nusantara.
3.4.1 Perkembangan Winus dan Wisman di Bali

Perkembangan jumlah wisatawan yang berkunjung ke Bali selama tahun 2005 sampai
tahun 2007 terus mengalami peningkatan, sementara pada tahun 2008 dan tahun 2009
mengalami sedikit penurunan yang dsebabkan menurunannya wisatawan nusantara
Halaman - 29
(Winus) masing –masing 15% dan 10%. Sedangkan perkembangan wisatawan Asing
(Wisman) selama empat tahun terakhir terus meningkat dengan rata –rata
peningkatan mencapi 12% per tahun.
GRAFIK 3.1.
PERKEMBANNGAN WISMAN DAN WINUS DI BALI
TAHUN 2005 -2009
3.000.000
2.700.000
Jumlah (org)
2.400.000
2.100.000
1.800.000
1.500.000
1.200.000
900.000
600.000
300.000
-
2005 2006 2007 2008 2009
Wisman 1.312.294 1.391.449 1.902.543 1.942.046 1.966.883
Winus 540.824 675.266 820.838 696.305 629.538
Total 1.853.118 2.066.715 2.723.381 2.638.351 2.596.421
Sumber : Bali Dalam Angka 2 010.
Pada periode Januari - September tahun 2010 wisman yang berkunjung ke Bali
mencapai mencapai 1.919.126 orang bila dibanding dengan periode yang sama pada
tahun 2009 sebesar 1.756.1491 maka terjadi kenaikan sebesar 9,26% . Wisman yang
paling banyak datang ke Bali adalah wisman berkebangsaan Australia, Jepang,
Republik Rakyat Cina, Malaysia, dan Taiwan menempati jumlah terbanyak, dengan
persentase masing-masing sebesar 24,14%, 10,18%, 8,18%, 5,49% dan 5,22%.
Sepuluh negara asal wisman yang terbanyak datang ke Bali pada Januari terlihat
pada tabel berikut :
Figur 17 – Jumlah Wisman Datang Ke Bali Berdasarkan Negara Asal Periode Januari
s/d September 2010
Wisman Januari s/d September 2010 Perubahan
Wisman
Wisman
Jan.s/d
No Keterangan Bamdara Pelabuhan Total Bobot Jan.s/d
Sept’2009
(Orang) (Orang) (Orang) (%) Sept’2010
(org)
Thd. 2009
1. Australia 455.142 8,047 463.189 24,14 314.281 47,38%

2. Jepang 195.279 9 195.288 10,18 250.065 -21,91%
3. Republik R. Cina 157.008 1 157.009 8,18 154.871 1,38%
4. Malaysia 105.357 5 105.362 5,49 101.077 4,24%
5. Taiwan 100.268 1 100.259 5,22 91.775 9,26%
6. Korea Selatan 93.138 2 93.140 4,85 93.730 -0,63%
7. Perancis 80.854 538 81.392 4,24 85.749 -5,08%
8. Inggrris 71.870 230 72.100 3,36 68.212 5,70%
9. Jerman 64.126 565 64.691 3,37 58.018 11,50%
10. Singapura 61.594 2 61.596 3,21 38.319 60,75%
11. Lainnya 511.874 13.216 525.090 27,36 500.394 4,94%
Jumlah 1.896.510 22.616 1.919.126 100,00 1756.491 9,26%
Sumber : Berita Resmi Statistik Provinsi Bali No.44/11/51/Th.IV,5 November 210
Halaman - 30
3.4.2 Perkembangan Industri Perhotelan di Bali
Perkembangan jumlah hotel berbintang di Bali selama 5 tahun terakir tidak

mengalami perubahan yang signifikan, yaitu dari 146 hotel pada 2005 hanya
meningkat menjadi 149 kamar pada tahun 2009 atau naik rata –rata 0,5% per tahun.
Namun demikian belakangan ini pembangunan Villa di Pulau Dewata sangat marak
sehingga secara otomatis akan menambah jumlah kamar yang ada. Hingga saat ini
belum ada data yang pasti mengenai jumlah villa di Bali.
GRAFIK 3.2.
PERKEMBANNGAN JUMLAH HOTEL BERBINTANG DI BALI
TAHUN 2005 -2009
150
Jumlah (Unit)
125
100
75
50
25
-
2005 2006 2007 2008 2009
Bintang 1 9 11 9 11 9
Bintang 2 36 30 34 35 27
Bintang3 36 38 38 39 35
Bintang 4 29 30 28 28 41
Bintang 5 36 38 36 37 37
Total 146 147 145 150 149
Berdasarkan sebaran wilayah lokasi hotel, Pada tahun 2009, jumlah hotel berbintang
sebagian besar berada di wilayah Kabupaten Badung dengan jumalh unit hotel
mencapai 90 unit atau sekitar 60,4% dari total hotel berbintang di Bali seperti terlihat
pada tabel berikut :
Figur 18 – Jumlah Hotel Berbintang di Bali Berdasarkan Kelas Bintang dan Lokasi Hotel
Periode Januari s/d September 2010
Kelas Hotel
Kabupaten / Kota Jumlah
Bintang 5 Bintang 4 Bintang 3 Bintang 2 Bintang 1
1. Jembrana - - 1 - 1 2
2. Tabanan 1 - 1 - - 2
3. Badung 26 28 19 15 2 90
4. Gianyar 5 5 1 - - 11
5. Klungkung - - 1 1 - 2
6. Bangli - - - - - -
7. Karangasem 1 2 1 1 - 5
8. Buleleng 1 2 2 3 1 9
9. Denpasar 3 4 9 7 5 28
Jumlah 37 41 35 27 9 149
Sumber : BPS Dalam Angka 2010
3.4.3 Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Berbintang di Bali
Perkembangan tingkat hunian hotel berbintang pada tahun 2006 terlihat adanya
penurunan, kemudian pada tahun 2007 dan 2008 meningkat dan tahun 2009 kembali
menurun seperti terlihat pada tabel berikut :
Halaman - 31
Figur 19- Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Berbintang di Bali Tahun 2005 -2009
Tingkat Hunian Hotel Rata -
Kelas Bintang
rata
2005 2006 2007 2008 2009
Bintang 5 49,80 49,14 57,31 66,94 60,92 56,82
Bintang 4 47,46 43,22 52,12 62,55 59,22 52,91
Bintang 3 42,11 36,62 48,34 61,19 59,55 49,56
Bintang 2 39,46 38,08 49,57 51,08 47,41 45,12
Bintang 1 27,36 39,68 36,47 38,29 42,53 36,87
Seluruh Hotel 44,40 44,46 53,32 62,77 59,0 52,79
Sumber : Bali Dalam Angka 2010
Menurunnya tingkat penghunian hotel berbintang pada tahun 2009 sebesar 6,01%
dibanding tahun 2008 diantarnya selain akibat terjadinya peristiwa peledakan bom di
Hotel JW Marriot pada pertengahan tahun 2009 juga disebabkan oleh adanya larangan
atau travel warning yang dikeluarkan oleh sejumlah Negara untuk berkunjung ke
Indonesia. Namun demikian dengan meningkatnya jumlah wisatawan mancanergara
yang bekunjung ke bali pada periode Januari s/d September 2010 maka tingkat hunian
kembali mengalami meningkat mencapai 62,06%.
3.4.4 Perkembangan Lama Menginap Wisatawan di Bali
Rata–rata lama menginap tamu hotel berbintang di Bali selama periode tahun 2005
sampai 2009 terus mengalami peninglatan dengan rata –rata peningkatan 3,32 hari.
Sedangkan untuk waktu lamanya menginap, tamu hotel 5 paling lama menginap
dengan rata –rata lama menginap selama 4,06 hari, kemudain diikuti oleh tanu hotel
bintang 4 seperti terlihat pada tabel berikut :
Figur 20- Perkembangan Lama Menginap Hotel Berbintang di Bali Tahun 2005 -2009
Rata –rata Lama Menginap Tamu Hotel di Bali Rata -
Kelas Bintang
rata
2005 2006 2007 2008 2009
Bintang 5 3,71 3,63 4,08 4,07 4,79 4,06
Bintang 4 2,38 3,13 3,18 3,27 3,23 3,04
Bintang 3 3,27 2,73 3,10 2,99 2,69 2,96
Bintang 2 3,08 3,25 3,25 3,29 4,06 3,39
Bintang 1 3,01 2,39 2,46 3,5 3,63 3,00
Seluruh Hotel 3,19 3,23 3,48 3,54 3,63 3,41
Sumber : Bali Dalam Angka 2010
Sementara berdasarkan catatan Berita Resmi Statistik Provinsi Bali No.44/11/51/Th.IV

, tangal 5 November 210, rata –rata lama menginap tamu hotel berbintang di Bali
untuk bulan September 2010 mencapai 3,40 hari.
3.5 Prospek Industri Pariwisata Indonesia
Berdasarkan perkembangan pembangunan hotel, tingkat hunian yang semakin

meningkat setiap tahunnya serta bergairahnya kalangan pengusaha perhotelan baru
mancanegara yang terus agresif dalam membangun hotel-hotel baru menunjukan
pasar hotel di Indonesia saat ini masih mempunyai prospek yang positif.
Halaman - 32
3.6 Pesaing Usaha
Dengan mempertimbangkan lokasi, karakteristik dan tarif sewa kamar, terdapat

beberapa hotel yang dapat dianggap sebagai pesaing dari rencana proyek terdiri dari :
Figur 21– Hotel – Hotel Pesaing Di Sekitar Lokasi Hotel Bali Prani
Klasifikasi Jumlah Tarif Kamar
Nama/Lokasi Hotel
Hotel Kamar Jenis Kamar in Rp. 000 In US$
1. Green Garden Hotel *** 15 Deluxe Room
Jl. Wana Segara, Tuban - Bali Normal Season 83
High Season 97
Peak Season 111
2. The Vira Bali Hotel *** 56 Superior Room 1.150 128

Jl. Pantai Kuta – Bali Deluxe Room 1.250 139
Deluxe Pool 1.300 144
Accses Room
Suite Room 1.850 206
3. Risata Bali Resort & Spa *** 138 Superior 128
Jl. Wana Segara, South Deluxe 149
Kuta Beach, Bali Junior Suite 230
4. Aston Kuta Hotel & Residence *** 209 Superior 121

Jl. Wana Segara 33, Kuta, Bali Deluxe 139
Family 163
Premier Suite 217
5. The Radian Hotel & Spa **** 33 Superior Garden View 120
Jl. Puri Gersang 46 , Tuban Bali Superior Pool View 140
Jasmine (Deluxe) 160
Rose (Exescutive) 195
Edelweiss (President
Suite) 245
Suite (2 bedroom) 370
Sumber : Hasil Survey KJPP Y&R
3.7 Rencana Pemasaran Hotel Bali Prani
3.7.1 Target Hunian Kamar (Occupancy Rate)
Setelah dilakukannya pengembangan hotel Bali Prani menjadi hotel bintang tiga,
tingkat hunian Hotel Bali Prani pada awal operasi (tahun 2013) diproyeksikan
mencapai 60% dan terus meningkat seperti terlihat pada tabel berikut :
Halaman - 33
Figur 22– Target Hunian Kamar Hotel “Bali Prani”

Uraian Th- 2013 Th.2014 Th-2015 Th-2016 Th-2017 Th-2018 Th-2019 Th-2020
Jumlah Kamar Tersedia 83 83 83 83 83 83 83 83

- Standar Room 78 78 78 78 78 78 78 78
- Suite Room 5 5 5 5 5 5 5 5
Hari Operasi Hotel Per
Tahun 365 365 365 365 365 365 365 365
Tingkat Hunian Kamar (%) 60% 65% 70% 80% 85% 85% 85% 85%
Total Hunian Kamar 18.177 19.692 21.207 24.236 24.236 24.236 24.236 24.236
- Standar Room 17.082 18.506 19.929 22.776 24.200 24.200 24.200 24.200
- Suite Room 1.095 1.186 1.278 1.460 1.551 1.551 1.551 1.551
3.7.2 Tarif Sewa Kamar
Penetuan tarif dilakukan dengan mempertimbangkan tarif hotel pesaing yang ada
disekitar lokasi hotel Bali Prani termasuk Hotel Harris Tuban. Pada tahap awal
operasi, tarif kamar diperhitungkan sebagai berikut :
Figur 23 – Tarif Sewa Kamar Hotel “Bali Prani”

Uraian Satuan Th- 2013 Th.2014 Th-2015 Th-2016 Th-2017 Th-2018 Th-2019 Th-2020
Tarif Sewa
Kenaikan 0% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%
Kamar
Publish Rate Rp000/Mlm
- Standar
725 761 799 839 881 925 972 1.020
Room
- Suite Room 1.140 1.197 1.257 1.320 1.386 1.455 1.528 1.604
Discount 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40%
Tarif Efektif Rp000/Mlm
- Standar
435 457 480 504 529 555 583 612
Room
- Suite Room 684 718 754 792 831 873 917 962
Average Rate 560 588 617 648 680 714 750 787
3.7.3 Strategi Pemasaran
Strategi pemasaran yang diterapkan perusahaan untuk mencapai rencana pemasaran

yang telah ditetapkan adalah sebagai berikut :
• Melakukan pemasaran yang proaktif dengan menawarkan langsung ke perusahaan-
perusahaan;
• Bekerjasama dengan perantara seperti tour operator, biro perjalanan wisata, dan
hotel reservation agent.
• Membuat brosur yang memuat segala fasilitas dan menekankan nilai tambah dari
hotel.
• Mengikuti exhibition perhotelan
• Sehubungan dengan jasa pelayan hotel yg notaben merupakan sebuah bisnis yg
selalu mengutamakan kepuasan konsumennya dengan selalu mengedepankan
kualitas dan mutu pelayanan yg optimal, maka pihak manajemen IPP akan
melakukan hal tersebut dengan cara mengadakan training para karyawan secara
berkala.
Halaman - 34
4 KELAYAKAN TEKNIS
4.1 Lokasi dan Peruntukan Tanah
Perseroan berencana akan mengembangkan Hotel “Bali Prani” menjadi hotel bintang 3
dengan jumlah kamar sebanyak 70 kamar. Bidang tanah yang diperuntukkan untuk
pengembangan hotel secara keseluruhan ada selaus 1.800 m2.
Lokasi hotel “Bali Prani” berada disamping kanan hotel Harris Tuban dengan alamat
lengkapnya di Jl. Dewi Sartika No. 1, Kelurahan Kuta, Kabupaten Badung, Bali. Lokasi
ini dari Bandara Ngurahrai dapat ditempuh dengan waktu ± 10 menit dan dari lokasi
hotel Bali Prani ke tempat sarana rekreasi Pantai Kuta berjarak ± 10 km dengan waktu
tempuh menggunakan mobil sekitar ± 15 menit.
4.1 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan

Daerah disekitar lokasi hotel “Bali Prani” merupakan daerah komersial yang sebagian
besar digunakan untuk usaha jasa akomodasi hotel dan lainnya berupa toko dan
pemukiman penduduk. Fasilitas lingkungan berupa Fasilitas umum seperti listrik dari
PT PLN (Persero), air bersih dari PAM Jaya, telepon dari PT Telkom (Persero) dan sarana
jalan, telah tersedia dengan kondisi cukup baik dan terpelihara.
4.2 Legalitas Tanah

Tanah yang akan digunakan untuk rencana pengembangan Hotel Bali Prani menjadi
hotel bintang 3 adalah tanah yang saat ini dipakai oleh Hotel Bali Prani seluas 1.800 m2
dengan legalitas kepemilikan tanah berupa sertifikat hak guna bangunan nomor 990
atas nama pemilik PT Indonesian Paradise Property, Tbk dengan gambar situasi nomor
623 /1990 yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional Propinsi Daerah Tingkat I
Bali, Kabupaten Daerah Tingkat II Badung.
4.3 Kapasitas
Jumlah kamar Hotel Bali Prani setelah pengembangan menjadi hotel bintang 3
direncanakan sebanyak 83 kamar yang terdiri dari 78 unit standar room dan 5 unit suite
room.
Pengembangan Hotel “Bali Prani” akan dilengkapi dengan sarana pendukung hotel
berupa:
• function hall,
• meeting room,
• business center,
• restaurant & bar,
• fitness centre & spa,
• sarana parkir kendaraan dan sarana lainnya
4.2 Ketersediaan Kualitas Sumber Daya, Termasuk Bahan Baku Mentah, Pekerja dan Ahli
Profesional
IPP merupakan perusahaan yang sudah memiliki pengalaman yang cukup lama dan
keahlian memedai dibidang pengelolaan properti seperti hotel. Dengan demikian IPP
telah memiliki berbagai sumber daya yang diperlukan untuk mengoperasikan sebuah
hotel.
Halaman - 35
Tenaga ahli profesional yang dimiliki IPP adalah Djoko Budi Santoso, yang telah
berpengalaman di dunia perhotelan dan saat ini menjabat sebagai owner reprensetatif
di IPP.
4.3 Proses Produksi
Sebagai usaha jasa perhotelan maka pengunjung hotel dapat memanfaatkan fasilitas
kamar dan fasilitas hotel yang ada seperti restoran, wartel, dan lain-lain serta lokasi
yang jaraknya dekat dengan Bandara Ngurah Rai diharapkan menjadi daya tarik utama
bagi kalangan pengusaha dan pebisnis.
4.4 Profil dan Proyek Pembangunan Pengembangan Hotel “Bali Prani”
4.4.1 Profil Hotel “Bali Prani”
Saat ini Hotel Bali Prani adalah hotel dengan klasifikasi melati dengan jumlah kamar
tersedia sebanyak 23 kamar dan akan dikembangkan menjadi hotel bintang 3 dengan
rencana jumlah kamar sebanyak 83 kamar. Pengembangan Hotel “Bali Prani” akan
dibangun dengan konsep sebagai hotel bintang tiga lengkap dengan sarana pendukung
hotel berupa function hall, meeting room, business center, restaurant & bar, fitness
centre & spa, sarana parkir kendaraan dan sarana lainya sehingga dapat memenuhi
syarat klasifikasi sebagai hotel bintang tiga.
4.4.2 Bangunan Hotel “Bali Prani”
Luas gross bangunan Hotel “Bali Prani” setelah pengembangan menjadi hotel bintang
3 secara keseluruhan direncanakan 4.379 m2. Berikut perincian luas bangunan per
lantai:
Figur 24 – Rencana Luas Bangunan Hotel “Bali Prani”

Luas Area
Lantai
(M2)
Semi Basement 691
1st Floor 1.223
2nd Floor 1.217
3rd Floor 1.217
Roof Floor (LMR + Stair Room) 31
Total Goss Area 4.379
Sumber : Manajemen IPP
4.4.3 Pelaksana Pembangunan Proyek
Pelaksanaan pembangunan proyek ini banyak melibatkan pihak ketiga sesuai dengan
jenis pekerjaan yang dilakukan, meliputi pekerjaan pondasi, pekerjaan struktur,
pekerjaan arsitektur, pekerjaan mekankal dan elektrikal.
Halaman - 36
4.4.4 Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
Sampai dengan saat ini, IMB yang diperlukan untuk pengembangan hotel Bali Prani
menjadi hotel bintang 3 sedang dalam proses pengurusan.
4.4.5 Struktur Organisasi Proyek
Untuk melaksanakan dan mengendalikan proyek, manajemen Perseroan akan

membentuk organisasi proyek dengan struktur organisasi akan disesuaikan dengan
kebutuhan dan lingkup pekerjaan yang akan dilaksanakan.
4.4.6 Material Bangunan
Pemilihan jenis material bangunan yang akan digunakan didasarkan pada kriteria-
kriteria sebagai berikut :
• Kekuatan bahan bangunan
• Jenis struktur bangunan yang akan digunakan
• Kemudahan pemeliharaan dan perbaikan
Spesifikasi Material Bangunan yang akan digunakan untuk pembangunan

pengembangan hotel Bali Prani dapat pada tabel berikut :
Halaman - 37
No PEKERJAAN LOKASI SPESIFIKASI MATERIAL MERK

ARSITEKTUR
1 Lantai Kios,masjid, toilet Keramik Roman, masterina, setara

pasangan/perekat/nat PM
Koridor utama Homogeneus Tile (kombinasi polished & unpolished) Esssenza, niro, setara
Tangga Keramik Roman, masterina, setara
Lobby / hall utama Homogeneus Tile, Marmer lokal Esssenza, niro, setara
Parkir, loading unloading Floor Hardener 5 kg/m2 trowel finish Fosroc, sika, Prime Mortar
Pedestrian, ME Floor Hardener 3 kg/m2 Fosroc, sika, Prime Mortar
Keramik Roman, masterina, setara
Pasangan plester/aci/nat Semen instant Prime Mortar setara
Paving Block & Kanstein Conblock Internusa setara
Sign parkir cat khusus
Waterproofing lantai parkir Coating Fosroc, Prime Mortar
atap
2 Dinding Dalam Pas. Bata ringan Hebel, Celcon

Exterior Pas. Bata merah lokal
Kios Pas. Bata ringan Hebel, Celcon
Finishing dinding cat Cat interior ICI Dulux, Mowilex, Jotun, Nippon
interior
Finishing dinding cat Cat eksterior ICI weathershield, Mowilex Weathercoat, Orica
Toilet Pas. Bata merah
GWT Keramik Roman, masterina, mulia setara
Pasangan plester/aci/nat Semen instant MU,AM ,PM
R. Pompa, R. Trafo, PUTM, Cat minyak
PUTR, R. Bahan Bakar,
3 Pintu Jendela Fasad, kantor, masjid Kusen almunium anodized alexindo, YKK,trimatra setara
Kios One sheet galvaniz cat oven dengan kombinasi Sanwamas, Bintan, Joff Metal, BRS
perforated 0,45 mm lengkap dengan kunci, box,
penggantuing, Center post/corner post
Pintu ME Kusen + daun pintu Baja Bostinco, lion metal
Kaca Clear Asahimas, setara
Sealant Façade, aluminium, Canopy GE setara
4 Plafond ME Exposed plat finish cat ICI Dulux, Mowilex, Jotun, Nippon
kantor, masjid Gypsum board tebal 9 mm full system fin cat Jaya board, Knauff
Toilet Gypsum water resistant 9 mm full system fin cat Jaya board, Knauff
Kios Gypsum board tebal 9 mm rangka hollow tutup BRC Jaya board, Knauff
M-6 rangka siku L.30.30.3 fin cat besi
5 Atap Penutup atap U-PVC Deck 10 mm Alderon setara
6 Railing Area Void Plat ST. Steel tebal 2mm ( hairline) dibentuk oval
Besi Plat strip tebal 6mm fin. cat ducco w/ hitam
Besi Solid O 16mm fin. Cat ducco w/ hitam
Tangga Darurat Pipa besi hitam Ø 2", finish cat ducco

Pipa besi hitam Ø 1.5", finish cat ducco
Pipa besi hitam Ø 1", finish cat ducco
7 Cladding dan lain-lain Curtain wall, Fasade, GRC Indo Unggul, berkah, super panel
ornamen
Aluminium Komposit Panel Alcotop setara eks. Korea
Aluminium hollow Rangka komposit panel alexindo, YKK
8 Sanitary Toilet, wudhu Water Closet ex. TOTO type CW 421 J/SW 420 JP TOTO
Wash Basin ex. TOTO tipe L 546 W&PIV
Urinal ex. TOTO tipe U 57 M
Jet Washer TGB 500 AZRV20
Tempat Kertas TX11
Floor flange T830 GV1
Kran air
Closed jongkok ex. TOTO tipe CE 7
Cermin Asahimas
9 Halaman Perkerasan Paving Block tebal 8 cm Conblock Internusa setara
Sumber : Manajemen IPP
4.4.7 Jadwal Pembangunan dan Kemajuan Pelaksanaan Proyek
Sesuai dengan rencana Perseroan, pembangunan pengembangan Hotel Bali Prani akan
dilaksanakan selama ±18 bulan, terhitung sejak awal bulan Juli 2011, dan diperkirakan
akan selesai pada akhir bulan Desember 2012. Secara keseluruhan rencana jadwal
jadwal pelaksanaan pembangunan Hotel Bali Prani adalah sebagai berikut :
Jadwal Pelaksanaan :
Tahun 2011 Tahun 2012
Uraian Pekerjaan
Triw-3 Triw-4 Triw-1 Triw-2 Triw-3 Triw-4
Pekerjaan Pondasi
Pekerjaan Struktur
Pekerjaan Arsitektur
Pekerjaaan Mekanikal & Elektrikal
Halaman - 38
5 KELAYAKAN POLA BISNIS
5.1 Keunggulan Kompetitif Karena Keunikan Dari Pola Bisnis
IPP memiliki model bisnis yang terintegrasi, dengan kemampuan dalam pengembangan
dan pengelolaan hotel, mulai dari pengadaan lahan, desain, pengembangan proyek,
hingga pengelolaan operasional dari hotel. Dengan memiliki lokasi strategis yang dekat
dengan bandara, Bali Prani diharapkan akan menjadi tempat tujuan para pelanggan
korporasi.
5.2 Kemampuan Pesaing Untuk Meniru Produk
Kemungkinan pesaing dalam bidang usaha ini sangat besar, hal ini terlihat dari
banyaknya pembangunan perhotelan di Bali. Namun untuk mencari lokasi yang stregis
seperti Bali Prani yang dekat dengan bandara cukup sulit karena di sekitar bandara
sudah sulit untuk mencari lahan kosong yang dapat dibangun hotel.
5.3 Kemampuan Untuk Menciptakan Nilai
Lokasi yang dekat dengan bandara serta pelayanan yang customer oriented merupakan
akan memberikan nilai tambah bagi pelanggan-pelanggan yang datang dan menginap di
Hotel Bali Prani.
Halaman - 39
6 KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN
6.1 Ketersediaan Tenaga Kerja
Berdasarkan struktur organisasinya, IPP telah menyiapkan tenaga kerja sesuai dengan
kompetensi yang dimiliki masing-masing personil. Berikut disajikan rincian tenaga kerja
untuk masing-masing departemen IPP :
Marketing Department
Fungsi Manajemen/Jabatan Diperlukan (orang)
Division Head 1
Department Head 2
Section Head 5
Sales 24
Administration – Sales 4
Receptionis 2
Design Graphic 1
Even Organizer 1
Secretary 1
Administration 1
Support 1
Total 43
Finance & Accounting Department

Division Head 1
Department Head 4
Section Head 5
Collection 4
Cashier Officer 4
Filling 2
Finance Staff 4
Accounting Staff 1
A/P Staff 2
Tax Staff 1
Total 28
Project
Directorate Head 1
Department Head 5
Section Head 5
Architec 1
Structure 1
M/E 2
Administration 1
General Affair 1
Secretary 1
Total 18
Human Resource
Department Head 1
Section Head 1
Staff 2
Total 4
Halaman - 40
General Affair
Division Head 1
Section Head 2
Administration 1
Supporting 1
Purchasing 1
Messanger 2
Driver 2
OB/Girl 4
Security 6
Total 20
Legal
Department Head 1
Section Head 1
Staff 1
Total 3
6.2 Manajemen Kekayaan Intelektual
Manajemen IPP akan mendaftarkan kekayaan intelektualnya sebagai sesuatu yang akan
menciptakan nilai bagi perusahaan. Merek dan nama dagang IPP sangat penting bagi
bisnis IPP dan pada umumnya kedua hal ini memungkinkan IPP untuk menjalankan bisnis
seperti yang telah dilakukan saat ini di masa yang akan datang.
6.3 Manajemen Risiko
o Risiko Kondisi Politik dan Keamanan
Kondisi politik dan keamanan yang terjadi di Indonesia sangat mempengaruhi

industri prariwisata di Indonesia. IPP akan bergerak dalam bidang penyediaan jasa
akomodasi hotel berbintang yang perkembangannya sangat dipengaruhi oleh
persepsi tentang kondisi keamanan yang ada. Jika kondisi politik di Indonesia
menjadi tidak menentu dapat menyebabkan kondisi yang tidak aman dan dapat
mengurungkan wisatawan asing berkunjung ke Indonesia, sehingga akan
beperngaruh terhadap tingkat hunian hotel, yang pada akhirnya dapat mengurangi
pendapatan IPP.
o Kompetisi Dalam Industri
Kompetisi dalam jasa penyediaan hotel di Indonesia, khususnya diwilayah Bali cukup
ketat, Saat ini IPP merencanakan akan mengembangkan Hotel Bali Prani dengan
menambah jumlah kamar dari 23 kamar menjadi 83 kamar. Keberadaan perusahaan
pesaing dapat menyebabkan menurunnya permintaan yang pada akhirnnya dapat
menyebabkan menurunnya tingkat pendapatan dan laba yang akan diterima IPP.
Untuk mengatasi hal tersebut maka IPP harus mengadakan Riset dan Pengembangan
produk untuk mengetahui selera dan keinginan konsumen.
o Risiko Dampak Lingkungan
IPP harus menaati peraturan-peraturan Pemerintah yang berhubungan dengan

masalah lingkungan hidup. Kemampuan IPP dalam memenuhi semua persyaratan
yang ditentukan oleh Pemerintah berkenaan dengan penanggulangan dampak
negatif pada lingkungan dapat menimbulkan tindakan sangsi dari pemerintah atau
masyarakat yang ahirnya dapat mengganggu tehadap kelancaran operasional hotel.
Halaman - 41
6.4 Kapasitas dan Kemampuan Manajemen
Dengan pengalaman yang telah dimilki, IPP memiliki kapasitas dan kemampuan
manajemen yang memadai untuk menjalankan proyek ini. IPP telah memiliki tenaga ahli
yang berpengalaman dalam menjalankan usaha hotel, antara lain adalah Djoko Budi
Santoso.
6.5 Kesesuaian Struktur Organisasi dan Manajemen
Ditinjau dari struktur organisasinya, IPP memiliki pola manajemen yang komprehensif
untuk menjalankan usahanya. Berikut struktur organisasi manajemen IPP :
STRUKTUR ORGANISASI
PT INDONESIAN PARADISE PROPERTY Tbk.
Halaman - 42
7 KELAYAKAN KEUANGAN
7.1 Biaya Proyek Pengembangan Hotel “Bali Prani”
Dalam rangka pembangunan proyek pengembangan Hotel “Bali Prani” dari klasifikasi
hotel melati menjadi hotel bintang 3 dengan rencana jumlah kamar sebanyak 83 kamar,
Perusahaan memperkirakan jumlah investasi sebesar Rp30.145 juta (termasuk IDC
sebesar Rp2.404 juta). Investasi tersebut secara garis besar dapat pada tabel berikut :
Figur 25 – Biaya Proyek (000)

Total Tahun
Uraian
Investasi 2011 2012
Kebutuhan Investasi
Hard Cost/Construction Cost 24.687.836 8.222.692 16.465.144
FF & E Hotel 814.500 814.500
Soft Cost 2.238.995 2.238.995
Total Investasi (excl. IDC) 27.741.331 10.461.687 17.279.644
Interest During Construction (IDC) 2.403.895 337.058 2.066.838
Total Investasi Include IDC 30.145.226 10.798.744 19.346.481
Sumber : Manajemen Perseroan
Untuk lengkapnya, perincian investasi, dapat dilihat pada Lampiran-2
7.2 Modal Kerja
Untuk operasional hotel tahap awal (tahun 2013) diperhitungkan membutuhkan modal
kerja sebesar Rp135 juta dengan perincian sebagai berikut :
Figur 26 – Biaya Proyek (Rp000)

Uraian Jumlah
Piutang dagang (7 hari) 207.461
Persediaan
+ Persediaan Material Room & lainnya (30 hari) 148.857
+ Persediaan Food & Beverage (7 hari) 21.962
Kebutuhan Modal Kerja 378.280
Hutang Dagang (30 hari) (242.979)
Kebutuhan Modal Kerja Bersih 135.300
7.3 Sumber Pembiayaan
Untuk mewujudkan rencananya, selain menggunakan dana sendiri (equity), IPP juga
akan menggunakan dana dari pihak ketiga. Berikut adalah rincian sumber pembiayaan
yang akan diajukan :
Halaman - 43
Figur 27 - Sumber Pembiayaan (Rp000)

No. Pembiayaan Pihak Ketiga Modal Sendiri Total
Investasi 21.102.000 9.043.226 30.145.226
Komposisi 70% 30% 100%
Total 21.102.000 9.043.226 30.145.226
Penarikan fasilitas kredit konstruksi akan dilakukan sesuai dengan kebutuhan yaitu di
Triwulan III tahun 2011 sampai dengan Triwulan IV tahun 2012 Untuk lebih jelasnya
mengenai skedul penarikan fasilitas kredit konstruksi tersebut dapat dilihat pada
Lampiran-9.
7.4 Pendekatan Studi Kelayakan
Pendekatan yang digunakan dalam studi kelayakan adalah pendekatan pendapatan

dengan menggunakan model invested capital. Pendekatan pendapatan digunakan
karena dapat memberikan gambaran mengenai kelayakan finansial secara terukur.
Dalam pendekatan pendapatan dengan model invested capital yang diskontokan adalah
free cash flow to project, yaitu arus kas bersih yang tersedia untuk pemilik modal, baik
ekuitas maupun hutang.
7.5 Proyeksi Pendapatan
Pendapatan hotel terdiri dari pendapatan sewa kamar (room revenue) dan pendapatan
dari penjualan makanan dan minuman (food and beverage), pendapatan telepon dan
pendapatan lain (orther income) dengan asumsi perhitungan sebagai berikut :
Figur 28 – Proyeksi Pendapatan Hotel (Rp Juta)

Uraian 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019 2.020
1. Room Revenue
Jumlah Kamar Tersedia 83 83 83 83 83 83 83 83
- Standar Room 78 78 78 78 78 78 78 78
- Suite Room 5 5 5 5 5 5 5 5
Hari Operasi Hotel Per Tahun 365 365 365 365 365 365 365 365
Tingkat Hunian Ruangan (%) 60% 65% 70% 80% 85% 85% 85% 85%
Total Hunian Kamar (Room) 18.177 19.692 21.207 24.236 25.751 25.751 25.751 25.751
- Standar Room 17.082 18.506 19.929 22.776 24.200 24.200 24.200 24.200
- Suite Room 1.095 1.186 1.278 1.460 1.551 1.551 1.551 1.551
Tarif Sewa (Rp/kamar/malam)*) Growth 0% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%
- Standar Room 435 457 480 504 529 555 583 612
- Suite Room 684 718 754 792 831 873 917 962
Total Pendapatan Kamar
(Rp.juta) 8.180 9.309 10.530 12.635 14.091 14.785 15.531 16.302
2. Food & Beverage (% to Room
Sales) 28,00% 2.290 2.606 2.948 3.538 3.945 4.140 4.349 4.565
3. Telephone (% to Room Sales) 0,25% 20 23 26 32 35 37 39 41
4. Other Income (% to Room Sales) 4,00% 327 372 421 505 564 591 621 652
Total Pendapatan Hotel 10.818 12.311 13.925 16.710 18.635 19.553 20.540 21.560
7.6 Proyeksi Biaya
7.6.1 Beban Operasi
Beban operasional hotel terdiri dari beban operasional langsung dan beban operasional
tidak langsung dengan asumsi perhitungan sebagai berikut sebagai berikut :
Halaman - 44
Figur 29 – Asumsi Biaya Operasi Hotel

Asumsi
Uraian
Bobot Keterangan
1. Beban Langsung (Direct Expenses)

- Room Expenses 15% dari pendapatan kamar
- Food & Beverage 50% dari pendapatan Food & Beverage
- Telephone Expenses 55% dari pendapatan Telephone
- Other Income 41% dari pendapatan lain (Other Income)
2 Beban Tidak Langsung (Undistribution Expenses)
- Energi 10% dari total pendapatan hotel
- Proferty & Equipment Maintenance 4% dari total pendapatan hotel
- Marketing 6% dari total pendapatan hotel
- Umum & Administrasi (incl. Payroll & Other) 15% dari total pendapatan hotel
- Penyusutan Gedung & Pelengkapan
• Penyusutan Bangunan 5% dari nilai perolehan bangunan
• Penyusutan Fiixture, Furniture & M E 10% dari nilai prolehan FF & ME
Perhitungan asumsi tersebut didasarkan pada rata –rata realisasi prosentase biaya
terhadap penjualan Hotel Haris Tuban Bali periode tahun 2009.
7.6.2 Biaya Bunga Pinjaman
Berdasarkan Akta Perjanjian Kredit No. 2B tanggal 13 Desember 2010 antara IPP
dengan PT BANK NEGARA INDONESIA (Persero) Tbk, tingkat bunga pinjamanan
ditetapkan 12% untuk mengantisipasi fluktuasi tingkat bunga, maka dalam perhitungan
proyeksi studi kelayakan ini dipertimbangkan tingkat bunga sebesar 13% per tahun.
Hal ini didasarkan pada data tingkat suku bunga kredit bank umum untuk kredit
investasi selama tahun 2010 yang rata-ratanya sebesar 12,08% dengan
mempertimbangkan tingkat bunga kredit per sektor untuk sektor konstruksi dan sektor
perdagangan, restoran dan hotel yang rata-rata tertimbangnya sebesar 13,27%
(Sumber : Statistik Perbankan Indonesia Vol. 9, No. 2, Januari 2011.
7.6.3 Tingkat Diskonto
Tingkat diskonto yang digunakan adalah Wighted Average Cost of Capital (WACC)
untuk usaha Hotel “Bali Prani”. WACC merupakan biaya modal tertimbang atas biaya
modal untuk ekuitas dan biaya modal untuk utang.
Biaya Ekuitas dihitung dengan mengaplikasikan model Capital Asset Pricing Model
(CAPM). Model ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko
ditambah premium untuk menutup risiko sistimatis dari sekuritas saham, dengan
formula sebagai berikut :
Ke = Rf + ß (Rm-Rf)
Ke = Rf + ß Rp
Dimana :
R f = tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko
ß = beta
Rm = tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
R p = selisih antara R m dengan R f
Halaman - 45
R f (Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang
dianggap tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Dalam Rencana transaksi IPP
instrumen bebas risiko yang digunakan adalah Surat Utang Negara dengan jangka
waktu 30 tahun yang jatuh tempo tanggal 15 Juli 2038 sebesar 9,75%. Angka tersebut
akan digunakan sebagai tingkat kembalian bebas risiko (R f ).
Premi risiko pasar (R m -R f ) ditentukan dengan menggunakan rujukan dari hasil

penelitian Aswath Damodaran yang memprediksi bahwa risk premium untuk pasar
emerging seperti Indonesia adalah sekitar 7,50%.
ß (Beta). Beta merupakan pengukur tingkat kepekaan pengembalian saham terhadap

pengembalian pasar saham secara keseluruhan (seperti index yang dikeluarkan oleh
S&P 500 atau IHSG). Untuk IPP kami menggunakan rata-rata beta dari beberapa
perusahaan yang memiliki bisnis serupa dengan bisnis utama IPP yang bersumber dari
thomsonreuters.com. yaitu :
Nama Perusahaan Beta Levered

Plaza Indonesia 1,21
Jakarta International Hotel 1,43
Hotel Sahid Jaya 0,88
Hotel Mandarin -0.33
Mas Murni Indonesia 0,49
Pudjiadi Prestig 1,55
Rata-rata 0,87
Sumber : thomsonreuters.com
Rata-rata beta levered yang diperoleh disesuaikan dengan rata-rata DER industri yang
diperoleh dari thomsonreuters sebesar 0,32 sehingga diperoleh rata-rata beta
unlevered IPP sebesar 1,08. Untuk memperoleh beta levered dari IPP, maka beta
unlevered tersebut dikonversi dengan DER sebesar 70:30, yang merupakan tingkat DER
yang umum digunakan dalam struktur pembiayaan suatu proyek properti (beberapa
bank BUMN seperti PT Bank Mandiri Tbk, PT Bank BNI Tbk, PT Bank BRI Tbk) sehingga
diperoleh beta levered IPP sebesar 2,97. Berikut ini adalah perhitungan biaya modal
ekuitas untuk IPP :
Keterangan Persentase
Tingkat Bunga Bebas Risiko 9,75%

Premi Risiko Pasar 7,50%
Beta 2,97
Biaya Modal untuk Ekuitas 32,00%
Dengan biaya modal untuk utang diasumsikan sebesar 13,00% atau 9,75% setelah
pajak, sehingga diperoleh WACC sebagai berikut :
Figur 30- Perhitungan WACC
Struktur Modal Bobot Biaya Modal WACC
Utang 70,00% 9,75% 6,83%

Ekuitas 30,00% 32,00% 9,60%
WACC 16,43%
Halaman - 46
7.6.4 Biaya Pajak
Pajak penghasilan (PPh) dihitung sesuai dengan Undang-Undang Pokok Perpajakan

yang berlaku di Indonesia No. 36 tahun 2008 adalah sebesar 25 % dari total Laba bersih
sebelum pajak.
7.7 Proyeksi Keuangan
Proyeksi keuangan bersumber dari manajemen IPP yang dilakukan direvisi dan
penyesuaian atas asumsi tarif, unit cost, jadwal pelaksanaan proyek dan lainnya.
Proyeksi keuangan proyek pengembangan Hotel “Bali Prani”, diproyeksikan selama 22
tahun (tahun 2011 s/d tahun 2032) dengan dasar pertimbangan umur ekonomis aktiva
selama 20 tahun (sesuai dengan bisnis lifecycle-nya yang relative cukup panjang) dan
adanya biaya capex yang rutin dikeluarkan selama umur proyeksi. Untuk sebagai
gambaran, ditampilkan proyeksi neraca, laba (rugi), dan arus kas IPP untuk periode
tahun 2013 sampai dengan 2020 sebagai berikut:
Figur 31 - Proyeksi Neraca (Rp juta)

Konstruksi Tahun Operasi
Uraian
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
AKTIVA
Aktiva Lancar 0 488 651 747 1.249 1.325 2.363 4.330 11.468
Aktiva Tetap 0 23.997 22.491 21.180 19.653 19.475 17.965 16.757 15.286
Aktiva Lain-Lain 30.145 3.714 2.786 1.857 929 0 0 0 0
Total Aktiva 30.145 28.199 25.927 23.784 21.831 20.800 20.329 21.086 26.754
PASIVA
Hutang Lancar 1.688 2.775 3.442 4.533 4.596 5.694 439 461 484
Hutang Jangka Panjang 28.457 26.060 22.895 18.674 14.454 9.179 9.179 4.589 4.589
Ekuitas 0 (636) (409) 576 2.781 5.927 10.711 16.036 21.680
Total Pasiva 30.145 28.199 25.927 23.784 21.831 20.800 20.329 21.086 26.754
Figur 32 - Proyeksi Laba (Rugi) (juta)
Tahun Operasi
URAIAN
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Pendapatan 10.818 12.311 13.925 16.710 18.635 19.553 20.540 21.560
Beban Operasional 5.375 5.931 6.555 7.593 8.390 8.733 9.126 9.507
Laba Kotor 5.443 6.380 7.371 9.118 10.245 10.821 11.413 12.053
Beban Usaha 3.363 3.677 4.016 4.601 5.021 4.171 4.313 4.528
Laba Rugi Operasi (EBIT) 2.080 2.703 3.355 4.517 5.224 6.649 7.100 7.526
Beban lain 2.716 2.400 2.040 1.577 1.029 271 0 0
Laba Rugi Sebelum Pajak (636) 302 1.314 2.939 4.195 6.378 7.100 7.526
Pajak Penghasilan 0 76 329 735 1.049 1.595 1.775 1.881
Laba Bersih (EAT) (636) 227 986 2.205 3.146 4.784 5.325 5.644
Halaman - 47
Figur 33 - Proyeksi Arus Kas (juta)

Kontruksi Tahun Operasi
Uraian
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Arus Kas Aktivitas Operasi

- Arus Kas Masuk 0 0 10.610 12.282 13.894 16.657 18.598 19.536 20.521 21.540
- Arus Kas Keluar 0 0 6.231 7.239 8.432 10.454 11.895 12.983 13.737 14.438
Surplus (Defisit) dari
Operasi 0 0 4.379 5.043 5.462 6.203 6.703 6.553 6.783 7.102
Arus Kas Aktivitas Investasi
- Arus Kas Masuk
+ Pinj. Pemegang Saham 3.240 5.803 135 0 0 0 0 0 0 0
+ Pinjaman Bank 7.559 13.543 0 0 0 0 0 0 0 0
Jumlah Arus Kas Masuk 10.799 19.346 135 0 0 0 0 0 0 0
- Arus Kas Keluar
+ Investasi Hotel (Incl.IDC) 10.799 19.346 0 0 0 0 0 0 0 0
+ Capex 0 0 0 0 217 0 1.446 0 262 0
- Arus Kas Keluar 10.799 19.346 0 0 217 0 1.446 0 262 0
Surplus (Defisit) Kas 0 0 4.514 5.043 5.245 6.203 5.257 6.553 6.521 7.102
Saldo Kas Awal 0 110 220 260 665 673 1.680 3.611
Kas Teredia untuk Hutang 0 0 4.514 5.153 5.465 6.463 5.922 7.226 8.201 10.714
Pembayaran Bunga & Pokok
Pinj.
- Bunga Bank 0 0 2.716 2.400 2.040 1.577 1.029 271 0 0
- Pokok Hutang Investasi 0 0 1.688 2.532 3.165 4.220 4.220 5.276 0 0
- Hutang Lain 0 0 0 0 0 0 0 0 4.589 0
Total Pemb Hutang & Bunga 0 0 4.404 4.933 5.206 5.798 5.249 5.546 4.589 0
Saldo Kas Akhir
0 0 110 220 260 665 673 1.680 3.611 10.714
Untuk lengkapnya proyeksi neraca terlampir pada lampiran 3, proyeksi laba rugi pada
lampiran 5 dan proyeksi arus kas pada lampiran 4.
7.8 Analisis Keuangan
7.8.1 Analiss Break Even Point (BEP)

Analisis BEP digunakan untuk mengetahui pada titik berapa hasil penjualan sama
dengan jumlah biaya. Atau perusahaan beroperasi dalam kondisi tidak laba dan tidak
rugi, atau laba sama dengan nol. Melalui titik BEP, kita akan dapat mengetahui
bagaimana hubungan antara biaya tetap, biaya variabel, keuntungan dan volume
kegiatan (penjualan atau produksi). Berdasarkan hasil analisis keuangan Break Even
Point (BEP) akan dicapai pada saat rata-rata pendapatan IPP mencapai sebesar
Rp.7.805.470.000,- atau 33,15% dari rata-rata pendapatan.
7.8.2 Analisis Profitabilitas
Tingkat profitabilitas hotel “Bali Prani” setelah pengembangan menjadi hotel bintang
3 ditinjau dari parameter rasio-rasio profitabilitas, rasio ini bertujuan untuk
mengetahui seberapa jauh efektifitas manajemen dalam mengelola perusahaannya,
rasio ini berdasarkan proyeksi keuangan yang dilakukan memberikan operating profit
margin dan net profit margin dengan rata-rata selama operasi adalah sebesar 32,96%
dan 21,81%.
7.8.3 Analisis Kelayakan Investasi
Kriteria suatu proyek dapat layak untuk dijalankan :
a. NPV : NPV lebih besar daripada nol.

b. IRR : IRR lebih besar daripada discount rate
c. Profitability Index : Profitability Index lebih besar daripada 1
d. Payback Period : Payback Period tidak ada kriteria, hanya menunjukan
tingkat pengembalian investasi
Halaman - 48
Berdasarkan analisis kelayakan investasi pengembangan Hotel “Bali Prani” yang telah
dilakukan diperoleh hasil perhitungan sebagai berikut:
• Net Present Value (NPV) : Rp 2.102.150.000.

• Internal Rate of Return (IRR) : 17,70% (lebih tinggi dari discount rate 16,43%)
• Profitability Index (PI) : 1,08399
• Payback Periode : 8 tahun (setelah investasi dilaksanakan)
Berdasarkan hasil analisa investasi tersebut, proyek pengembangan Hotel “Bali Prani”
layak untuk akan dilaksanakan oleh IPP dengan syarat semua asumsi–asumsi baik
asumsi yang menyangkut proyeksi keuangan dan asumsi lainnya dapat tercapai.
Halaman - 49
8 PERNYATAAN PENILAI USAHA
8.1 Pendapat Atas Kelayakan Proyek
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang
terkait dalam rangka menentukan Kelayakan proyek, Y&R berpendapat bahwa proyek
pembangunan Hotel Bali Prani yang akan dilaksanakan oleh IPP adalah layak.
Kesimpulan akhir diatas berlaku bilamana tidak terdapat perubahan atas asumsi-asumsi
yang digunakan. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak terbatas pada, perubahan
kondisi baik secara internal pada IPP maupun secara eksternal yaitu kondisi pasar dan
perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan keuangan serta peraturan-
peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya setelah tanggal Laporan
studi kelayakan ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal Laporan Studi Kelayakan ini
dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut diatas, maka kesimpulan mengenai
kelayakan proyek ini mungkin berbeda.
8.2 Pernyataan Indepedensi Penilai Usaha
Y&R tidak mempunyai tanggung jawab apapun berkaitan dengan dampak dan akibat
yang mungkin dan dapat timbul dari isi laporan ini ke pihak selain kepada IPP dan
Bapepam - LK. Jika pihak lain memilih untuk mengandalkan isi laporan ini maka mereka
bertanggung jawab sepenuhnya terhadap dampak maupun risiko yang mungkin
ditimbulkan.
Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi
yang disediakan oleh IPP dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia
untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan. Y&R
tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang
disediakan tersebut.
IPP telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari
kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan IPP, anak
perusahaan, perusahaan afiliasi, konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam
penyusunan laporan ini.
Sebagai tambahan, kami tidak terlibat dalam diskusi dengan IPP sehubungan dengan
Transaksi dan kami tidak terlibat dalam komunikasi ataupun interaksi apapun dalam
mencapai konsensus mengenai persyaratan dan kondisi transaksi tersebut.
Manajemen IPP menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut

rencana pembangunan proyek pengembangan Hotel “Bali Prani” menjadi hotel bintang
tiga telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas fakta-
fakta yang penting.
Halaman - 50
9 KUALIFIKASI PENILAI USAHA
Penilai Usaha yang menandatangani laporan penilaian kelayakan usaha ini merupakan
Penilai Usaha bersertifikat MAPPI dengan perijinan sebagai berikut:
Ijin Penilai : No. B-1.08.00044

STTD : No. 03/PM.STTD-P/B/2006
Halaman - 51

Daftar Isi: Studi Kelayakan - Pengembangan Hotel Bali Prani Oleh PT Indonesian Paradise Property TBK ("IPP")

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Daftar Isi: Studi Kelayakan - Pengembangan Hotel Bali Prani Oleh PT Indonesian Paradise Property TBK ("IPP")

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

KJPP YANUAR BEY DAN REKAN

2 KETERANGAN DAN INFORMASI PROYEK YANG DINILAI ..........................................9

3 KELAYAKAN PASAR ................................................................................... 17

4 KELAYAKAN TEKNIS ................................................................................... 35

5 KELAYAKAN POLA BISNIS ............................................................................ 39

6 KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN .................................................................. 40

7 KELAYAKAN KEUANGAN ............................................................................. 43

8 PERNYATAAN PENILAI USAHA ...................................................................... 50

9 KUALIFIKASI PENILAI USAHA ........................................................................ 51

Figur 1 - Susunan pemegang saham dan kepemilikan saham ...................................... 10

1.1 Nomor dan Tanggal Laporan Studi Kelayakan

1.2 Tanggal Penilaian (Cut Off Date)

1.3 Identitas Pemberi Tugas

Nama : PT INDONESIAN PARADISE PROPERTY, Tbk (“IPP”)

Alamat Kantor Pusat : Jl. Tebet Timur Raya No. 10 C

1.4 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Mengenai Kelayakan Usaha

1.5 Pernyataan Penilai Usaha mengenai Independensi

1.6 Data, Informasi dan Prosedur yang Digunakan

1.6.1 Hasil Pelaksanaan Inspeksi

Berikut ini hasil pelaksanaan inspeksi lapangan :

a. Obyek : Proyek Pengembangan Hotel Bali Prani

Jalan Raya Tuban Jalan Masuk Hotel Bali Prani

Pihak-pihak yang telah diwawancarai :

Perusahaan Nama Jabatan

IPP Djoko Budi Santoso Owner Representative

1.6.4 Informasi Keuangan

1.6.5 Informasi Perpajakan

• Business Plan yang disusun oleh IPP;

1.6.7 Prosedur Penilaian Kelayakan Usaha

1. Memastikan ruang lingkup penugasan berdasarkan surat penugasan yang telah

1.7 Ruang Lingkup Penugasan Penilaian Profesional

1.8 Asumsi – Asumsi dan Kondisi Pembatas

c. Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan

g. Manajemen menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut studi

h. Kami tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak

2 KETERANGAN DAN INFORMASI PROYEK YANG DINILAI

2.1 Profil IPP

Anggaran dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir

The Paradise Group

IPI JPI DPP ABL RI MBS OP EIS LCK KCU SJ

51% 99,99% 88,65% 99,99% 50% 92,72% 99,99%

MT PS CGDE GIL OHB KPU SBK

2.2 Struktur Permodalan IPP

Figur 1 - Susunan pemegang saham dan kepemilikan saham

2.3 Manajemen dan Sumber Daya Manusia IPP

Perusahaan memiliki sejumlah 86 karyawan pada tanggal 31 Desember 2010.

2.4 Perijinan-Perijinan IPP

Dalam menjalankan kegiatan usahanya, IPP telah memperoleh perijinan-perijinan yang

1. Surat Izin Usaha Perdagangan (“SIUP”) Besar nomor 03033/1.824.271, yang

2.5 Kinerja Keuangan IPP

Figur 2 - Ikhtisar Laba (Rugi) Konsolidasi IPP (Dalam Rp000)

Pendapatan 10.120.967 13.261.125 59.479.467

Figur 3- Ikhtisar Neraca IPP (Dalam Rp000)

31 Des 2008 31 Des 2009 31 Des 2010

Figur 4– Analisa Rasio dari Laporan Keuangan IPP

Keterangan 31-Des-08 31-Des-09 31-Des-2010

2.6 Produk dan Jasa

2.7 Teknologi yang Digunakan

2.8 Pasar yang Dituju

2.9 Pesaing dan Persaingan

2.10 Informasi Industri Pariwisata

2.11 Pola Bisnis

Dengan dukungan tenaga ahli bidang perhotelan yang berpengalaman, serta