DAFTAR ISI DAFTAR ISI ...............................................................................................................i DAFTAR TABEL........................................................................................................iv DAFTAR GAMBAR .................................................................................................vii DAFTAR ISI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 DAFTAR TABEL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

4 DAFTAR GAMBAR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 BAB I 1 PENDAHULUAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . 1 1.1.Latar Belakang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1.2.Maksud dan Tujuan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1.3.Ruang Lingkup . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1.4.Metode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1.5.Pendekatan Penulisan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 BAB II 5 ASPEK PASAR DAN PEMASARAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2.1.Gambaran umum prospek pasar produk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2.1.1.Kondisi Lokas i . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . 5 2.1.2.Penggunaan Lahan Eksisting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2.1.3.Aksesibilitas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2.1.4.Peruntukan lahan & Ketentuan Bangunan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2.2.Permintaan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 2.3.1.Kondisi makro ekonom i . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 2.3.2.Kondisi sosial ekonom i . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 2.3.3.Kondisi pasar eksisting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 2.4 Penawaran . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 2.5 Proyeksi permintaan dan penawaran . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 2.6 Analisa peluang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 27 2.7 Persaingan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 2.8 Produk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 2.9 Harga . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 2.10 Promos i . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 2.11 Segmentasi Pasar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 2.12 Analisis SWOT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Strategi Pemasaran . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 2.14 Keputusan Strateg i . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 BAB III 40 ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 3.1 Aspek Teknis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 3.2 Desain Produk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 BAB IV 43 ASPEK MANAJEMEN DAN SDM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Manajemen waktu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 4.2 Analisa Stakeholder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 4.3Struktur Organisasi Proyek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 4.4 Job analysis and Description . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

BAB V 53 ASPEK HUKUM DAN LEGALITAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 5.1 Badan Hukum Organisas i . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 5.2 Anggaran Dasar dan Angaran Rumah Tangga (AD / ART) . . . . . . . . . . . . . . . . 54 5.3 Prosedur Perizinan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 BAB VI 56 ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 6.1 Biaya Investasi Hotel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 56 6.2 Biaya Operation Management dan Marketing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 56 6.3 Biaya dan Modal Kerja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 Proyeksi penyewaan hotel Alexandria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 6.5 Penilaian investasi hotel Alexandria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 6.6 Sensitivitas analisis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 BAB VII 67 KESIMPULAN DAN REKOMENDASI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 7.1.Kesimpulan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 7.2.Rekomendasi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 Daftar Lampiran . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 DAFTAR TABEL DAFTAR GAMBAR

BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Perilaku konsumen merupakan suatu tindakan nyata konsumen yang dipengaruhi oleh faktor-faktor kejiwaan dan faktor luar lainnya yang mengarahkan mereka untuk memilih dan mempergunakan barang/jasa yang diinginkannya. Perilaku konsumen suatu produk dapat dipengaruhi oleh beberapa faktor antara lain keyakinan konsumen terhadap produk yang bersangkutan, keyakinan terhadap reference serta pengalaman masa lalu konsumen. Konsumen yang memiliki kegiatan dalam perjalanan jauh yang membutuhkan suatu tempat penginapan namun bersifat temporer, terdapat permintaan adanya jasa penginapan untuk memenuhi kebutuhan tersebut. Hotel adalah suatu bidang usaha yang menggunakan suatu bangunan atau sebagian bangunan yang disediakan secara khusus, untuk setiap orang yang menginap, makan, memperoleh pelayanan dan menggunakan fasilitas lainnya dengan pembayaran. Bisnis Hotel merupakan salah satu perusahaan yang saat ini berupaya berusaha memperoleh konsumen yang baru dan mempertahankannya, serta berpotensi sebagai lahan bisnis yang layak untuk dilakukan. PT. Young Engineers, Tbk. berencana untuk membangun sebuah Hotel Alexandria berlokasi di Tanah Abang, Jakarta Pusat, yang merupakan pusat tekstil terbesar di Asia tenggara dan tempat yang banyak dikunjungi pengusaha domestik maupun luar negeri. Penginapan sebagai tempat transit dan pertemuan dengan rekan bisnis adalah kebutuhan mutlak yang harus dipenuhi. Rencana pembangunan hotel baru ini dilatarbelakangi oleh keinginan investor untuk menginvestasikan dana yang dimiliki untuk mendapatkan keuntungan yang setimpal. Untuk menganalisa kelayakan pembangunan hotel baru tersebut, PT. Young Engineers, Tbk. Membentuk tim yang diberi tugas untuk melakukan studi kelayakan proyek pembangunan Hotel 1 baru tersebut. Dengan adanya laporan feasibility study ini diharapkan dapat memberikan gambaran dan rekomendasi kepada investor tentang proyek yang dikaji apakah benar-benar layak atau tidak dilihat dari berbagai aspek. 1.2. Maksud dan Tujuan Studi kelayakan ini dibuat dengan tujuan untuk mengetahui tingkat kelayakan pembangunan hotel baru di daerah Tanah Abang. Hasil studi ini diharapkan bermanfaat bagi para stakeholder untuk menetapkan kebijaksanaan, perencanaan, pengambilan keputusan dalam pelaksanaan proyek pembangunan hotel tersebut dikemudian hari, sehingga diharapkan target pelaksanaan proyek dapat berjalan sesuai dengan rencana. Hasil studi ini juga diharapkan akan bermanfaat bagi manajemen maupun calon kreditur dalam melaksanakan penilaian yang mendalam dan sistematis terhadap proyek ini sebagai dasar pengambilan keputusan untuk pelaksanaan proyek termasuk besarnya kredit yang dapat diberikan. 1.3.Ruang Lingkup Penyusunan studi kelayakan ini dilakukan secara sistematis yang akan mengevaluasi dan menganalisa dari aspek teknis, aspek pemasaran, aspek manajemen, aspek lingkungan dan

sosial ekonomi, serta aspek keuangan. Berbagai aspek tersebut akan diolah dan outputnya diperlukan untuk menganalisis Strength,Weaknes, Opportunities, dan Threat-nya. Selanjutnya akan dilakukan analisa terhadap stakeholder, keuangan, serta elayakannya. 1.4.Metode Penyusunan studi ini dilakukan dengan melalui beberapa tahapan evaluasi dan kajian yang meliputi pengumpulan data dan penyusunan laporan. Data yang dikumpulkan dalam studi ini meliputi data tentang prospek pemasaran dan kebijaksanaan pemerintah serta informasi atau publikasi lain yang terkait.2 Pendekatan yang digunakan dalam menyusun studi kelayakan akan dibagi menjadi 2 metode. Antara metode yang satu dihubungkan dengan metode yang lain, sehingga dihasilkan suatu studi yang wajar. Pengumpulan dan Pengkajian Data Untuk mendukung lebih akuratnya studi ini, pengumpulan dan pengkajian data ini diperoleh dari data statistik yang telah dipublikasi oleh Biro Pusat Statistik (BPS). Studi Kepustakaan Dilakukan juga studi kepustakaan dari berbagai literatur yang telah dipublikasikan secara luas sebagai landasan teori. Untuk lebih meyakinkan data dan informasi yang diperoleh tersebut dilakukan peninjauan dan pengamatan langsung ke lokasi dan daerah sekitarnya. Data yang telah diperoleh diolah secara sistematis, sehingga menghasilkan informasi yang relevan dengan tujuan studi. Informasi inilah yang akan digunakan sebagai salah satu dasar pengambilan kesimpulan. 1.5.Pendekatan Penulisan Dalam penyusunan studi kelayakan ini, sistematika pembahasan akan diuraikan sebagai berikut : BAB I PENDAHULUAN Dalam bab ini diuraikan mengenai latar belakang rencana pembangunan Hotel, tujuan studi kelayakan, metode yang digunakan, dan sistematika pembahasan. BAB IIASPEK PASAR DAN PEMASARAN Dalam bab ini akan dijelaskan gambaran umum prospek pasar dari dibangunnya hotel Alexandria. Gambaran umum tersebut mencakup kondisi lokasi, penggunaan lahan, aksesibilitas, dan peruntukan lahan. Selain itu pada bab ini juga dijelaskan produk yang ditawarkan kepada konsumen yang nantinya akan menjadi pengguna hotel tersebut. BAB III ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGI Dalam bab ini akan dijelaskan gambaran umum dari proyek hotel Alexandria yang akan dibangun, informasi bidang struktur, konsep mekanikal dan aspek elektrikal sebagai bagian dari proses dasar pembangunanan hotel Alexandria. BAB IV ASPEK MANAJEMEN DAN SDM

Aspek tersebut merupakan perencanaan pelaksanaan proyeksi yang meliputi lokasi, sumberdaya, dan waktu, schedule pelaksanaan proyek, serta bagan struktur organisasi yang didalamnyan menjelaskan job dercription masing masing person. BAB V ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN Dalam bab ini akan dijelaskan hubungan dan pengaruh perekonomian negara Indonesia secara makro terhadap pembangunan proyek Hotel milik PT. Young Engineers, Tbk. Tinjauan ekonomi secara mikro dengan mempertimbangkan hasil analisa dari besaran nilai IRR, NPV, dan payback period sebagai parameter utama dalam menilai kelayakaan investasi juga dijelaskan lebih rinci. BAB VI KESIMPULAN DAN REKOMENDASI Setelah mengadakan pembahasan mengenai studi kelayakan ini, terutama mengenai perhitungan/analisa aspek pasar,keuangan maupun aspek-aspek lainnya, maka akan diberikan kesimpulan mengenai studi kelayakan ini, serta rekomendasi yang ditawarkan kepada pihak investor dan stakeholder lain dalam proyek pembangunanan Hotel Alexandria.. BAB II ASPEK PASAR DAN PEMASARAN 2.1.Gambaran umum prospek pasar produk 2.1.1.Kondisi Lokasi Kotamadya Jakarta Pusat memiliki luas : 48,17 Km2, dengan kondisi topografi relatif datar dan secara administratif dibagi : 8 Kecamatan, 44 Kelurahan, 394 RW dan 4662 RT. Sebelah Utara dibatasi oleh : JL. Duri Raya, Jl. KH Zainal Arifin, Jl. Sukardjo Wiryopranoto, Rel Kereta Api, Jl. Mangga Dua, Jl. Sunter Kemayoran. Sebelah Timur : Jl. Jendral Akhmad Yani ( By Pass ). Sebelah Selatan : Jl. Pramuka, Jl. Matraman, Kali Ciliwung/Banjir Kanal, Jl. Jendral Sudirman, Jl. Hang Lekir, dan sebelah Barat : Kali Grogol, Jl. Pal Merah, JL Pal Merah Utara, Jl. Aipda KS.Tubun, Jl. Jembatan Tinggi, Banjir Kanal. Gambar 2. 1 Peta Jakarta Utara 5 Lokasi proyek pembangunan hotel yang akan dinamakan Hotel Alexandria terletak di Jalan Kebon Kacang IV, Jakarta Pusat. Luas lahan yang dimiliki proyek tersebut adalah sebesar 600 meter2. Lokasi proyek ini hanya berjarak 1 blok rumah dari Jalan K.H Mas Mansyur. Kondisi lingkungan di sekitar objek sangat kondusif, aman dan ramai. Terletak di lokasi yang sangat strategis, 500 m dari Pasar Tanah Abang yang merupakan pusat grosir yang sangat terkenal di seluruh Indonesia. Gambar 2. 2 Denah Lokasi Proyek Sebelah Utara proyek berbatasan langsung dengan Jalan Kebon Kacang IV, sedangkan sebelah Selatan, Timur, dan Barat dibatasi oleh rumah warga. 6

2.1.2.Penggunaan Lahan Eksisting Lahan yang akan digunakan untuk proyek hotel ini sebelumnya berupa lahan kosong yang tidak pernah dimanfaatkan karena merupakan lahan sengketa yang sekarang ini sudah diselesaikan permasalahannya di pengadilan. 2.1.3.Aksesibilitas Seperti yang sudah disebutkan di atas bahwa lokasi proyek sangat strategis. Terlihat pada Gambar 2.2, denah lokasi proyek, lokasi proyek yang berada di Jalan Kebon Kacang IV hanya berjarak 10 meter dari Jalan KH. Mas Mansyur yang mempunyai akses langsung ke Pasar Tanah Abang. Juga mempunyai akses ke Bundaran Hotel Indonesia melalui Jalan Raya Kebon Kacang dan akses ke Pusat Perbelanjaan Sarinah melalui Jalan KH. Wahid Hasyim. Tidak jauh dari lokasi proyek, terdapat Monumen Nasional yang merupakan Objek Wisata Unggulan menurut Dinas Pariwisata DKI Jakarta. Lokasi proyek ini juga memiliki akses ke Stasiun Tanah Abang dan Stasiun Karet. Jalan KH. Mas Mansyur direncanakan akan dilewati Monorail yang memiliki stasiun di Kebon Kacang dengan akses Gedung MPR/DPR, Gelora Bung Karno, Mega Kuningan, dan tempat penting lainnya di Pusat Kota. 2.1.4.Peruntukan lahan & Ketentuan Bangunan Proyek pembangunan Hotel Alexandria ini menempati lahan seluas 400 meter2 (lahan untuk kawasan bisnis) dimana berdasarkan ketentuan peruntukkan lahan (town planning), lahan tersebut mempunyai ciri-ciri: DB : 60% K KLB : 3,5 GSB : 6,0 m Jumlah Lantai Maksimum : 5 lantai 7 Aspek Regulasi pada lembar lampiran. Mengacu aspek regulasi tersebut, maka secara teknis (intensitas dan kepadatan bangunan) rencana pembangunan harus sesuai (tidak melanggar batas/ketentuan) dengan regulasi Suku Dinas Tata Kota. 2.2.Permintaan 2.3.1.Kondisi makro ekonomi Perekonomian Indonesia pada tahun 2007 mengalami pertumbuhan sebesar 6,3 persen dibanding tahun 2006. Hal ini secara rinci akan diuraikan sebagai berikut : Pertumbuhan Produk Domestik Bruto (PDB) tahun 2007 meningkat sebesar 6,3 persen terhadap tahun 2006, terjadi pada semua sektor ekonomi, dengan pertumbuhan tertinggi di sektor pengangkutan-komunikasi 14,4 persen dan terendah di sektor pertambangan-penggalian 2,0 persen. Pertumbuhan PDB tanpa migas pada tahun 2007 mencapai 6,9 persen. Besaran PDB Indonesia pada tahun 2007 atas dasar harga berlaku mencapai Rp 3.957,4 triliun, sedangkan atas dasar harga konstan (tahun 2000) mencapai Rp 1.964,0 triliun. Secara triwulanan, PDB Indonesia triwulan IV/2007 dibandingkan dengan triwulan III/2007 (q-to-q) menurun sebesar minus 2,1 persen, dan bila dibandingkan dengan triwulan IV/2006 (y-on-y) tumbuh sebesar 6,3 persen. Dari sisi penggunaan, sebagian besar PDB digunakan untuk memenuhi

konsumsi rumah tangga yaitusebesar 63,5 persen, konsumsi pemerintah 8,3 persen, pembentukan modal tetap bruto atau investasi fisik24,9 persen serta ekspor neto 4,1 persen (ekspor 29,4 persen dan impor 25,3 persen). Semua komponen PDB penggunaan mengalami pertumbuhan pada tahun 2007, dengan pertumbuhan tertinggi pada pembentukan modal tetap bruto sebesar 9,2 persen, diikuti oleh ekspor 8,0 persen,konsumsi rumah tangga 5,0 persen, pengeluaran konsumsi pemerintah 3,9 persen, serta impor sebesar8,9 persen. 8 Sumber utama pertumbuhan ekonomi 6,3 persen adalah ekspor 3,8 persen, diikuti konsumsi rumah tangga2,9 persen, pembentukan modal tetap bruto 2,0 persen, konsumsi pemerintah 0,3 persen serta impor 3,3persen. PDB per-kapita atas dasar harga berlaku pada tahun 2007 mencapai Rp 17.6 juta (US$ 1.946,1), lebih tinggi dibandingkan dengan tahun 2006 sebesar Rp 15,0 juta (US$ 1.662,6), sementara Produk Nasional Bruto (PNB) per-kapita tahun 2007 mencapai Rp 16,9 juta, juga lebih tinggi dibandingkan tahun sebelumnya Rp 14,4 juta. Walaupun kontribusinya semakin menurun pulau Jawa masih merupakan penyumbang terbesar dalam pembentukan PDB Indonesia Triwulan IV 2007 sebesar 58,2 persen. Pulau Sumatera kontribusinya sebesar 23,2 persen, Kalimantan 9,8 persen, Sulawesi 4,3 persen dan kelompok propinsi-propinsi lainnya secara keseluruhan menyumbang 4,5 persen. Gambar 2. 3 Laju dan Sumber Pertumbuhan PDB Tahun 2007 Atas Dasar Harga Konstan 2000 Pertumbuhan perekonomian ini sangat penting bagi kelanjutan proyek hotel yang akan dijalankan. Karena kestabilan perkenomian akan memudahkan pekiraan biaya proyek yang akan dikeluarkan dan payback period yang dapat dihitung. Selain 9 itu tingkat ekonomi masyarakat yang semakin meningkat akan meningkatkan pula pendapatan hotel apabila sudah dioperasikan. Di bawah ini merupakan perkembangan Indeks Harga Konsumen (IHK)/Inflasi yang dirilis oleh Badan Pusat Statistik pada 1 Februari 2008. Pada bulan Januari 2008 terjadi inflasi 1,77 persen. Dari 45 kota tercatat seluruhnya mengalami inflasi. Inflasi tertinggi terjadi di Palangkaraya 5,02 persen dan inflasi terendah di Manado 0,10 persen. (lihat Tabel 2.1) Inflasi terjadi karena adanya kenaikan harga yang ditunjukkan oleh kenaikan indeks pada kelompok-kelompok barang dan jasa sebagai berikut : kelompok bahan makanan 2,77 persen, kelompok makanan jadi, minuman, rokok & tembakau 2,02 persen, kelompok perumahan, air, listrik, gas & bahan bakar 1,80 persen, kelompok sandang 2,31 persen, kelompok kesehatan 0,72 persen, kelompok pendidikan, rekreasi dan olahraga 0,01 persen, dan kelompok transpor, komunikasi & jasa keuangan 0,24 persen. (lihat Gambar 2.4) Tabel 2. 1 Perbandingan Indeks dan Inflasi Januari 2008 Kota-kota di luar Pulau Jawa dan Sumatera dengan Nasional (2002=100) 10 Gambar 2. 4 Perkembangan IHK 45 Kota (2002 = 100),Januari 2007-Januari 2008

Laju inflasi tahun kalender (Januari) 2008 sebesar 1,77 persen, sedangkan laju inflasi year on year (Januari 2008 terhadap Januari 2007) sebesar 7,36 persen. Gambar 2. 5 Perbandingan Inflasi Tahun Kalender (Januari) 2006-2008 Inflasi komponen inti pada bulan Januari 2008 sebesar 1,52 persen, laju inflasi komponen inti tahun kalender (Januari) 2008 sebesar 1,52 persen, sedangkan laju 11 inflasi komponen inti year on year (Januari 2008 terhadap Januari 2007) sebesar 7,11 persen. Gambar 2. 6 Perbandingan Inflasi Year On Year, 2006-2008 Jakarta sendiri mengalami Inflasi 2,37 % Tabel 2. 2 Perbandingan Indeks Dan Inflasi Januari 2008 Kota-kota di Pulau Jawa dengan Nasional (2002 = 100) 12 Grafik Time Series Suku Bunga SBI Tingkat suku bunga seperti yang terlihat di bawah ini mengalami penurunan sampai 7,93 %. Suku bunga yang stabil pada bulan Januari sebesar 8% mengalami penurunan pada bulan Februari. Sumber : Bank Indonesia Gambar 2. 7 SBI Jangka Waktu 1 Bulan Sumber : Bank Indonesia Gambar 2. 8 Jangka Waktu 3 Bulan 13 Nilai tukar rupiah yang masih fluktuatif menunjukkan penurunan pada akhir Februari. Tercata pada 29 Februari nilai kurs jual sebesar Rp. 9.096,- sedangkan kurs beli sebesar Rp. 9.006,-. Sumber : Bank Indonesia Gambar 2. 9 Kurs Transaksi USD Besarnya inflasi, tingkat suku bunga, dan nilai tukar rupiah dijadikan acuan sebagai dasar perencanaan pada aspek keuangan pada feasibility study proyek hotel ini. 2.3.2.Kondisi sosial ekonomi Keadaan Ketenagakerjaan Indonesia yang dirilis oleh Badan Pusat Statistik pada 2 Januari 2008 sebagai berikut : Gambar 2. 10 Penduduk yang termasuk Ankatan Kerja, Bekerja, dan Penganggur, Agustus 2002 Agustus 2007 14 Jumlah angkatan kerja di Indonesia pada Agustus 2007 mencapai 109,94 juta orang, bertambah 1,81 juta orang dibanding jumlah angkatan kerja Februari 2007 (108,13 juta orang) atau bertambah 3,55 juta orang dibanding Agustus 2006 (106,39 juta orang). Jumlah penduduk yang bekerja di Indonesia pada Agustus 2007 mencapai 99,93 juta orang, bertambah 2,35 juta orang jika dibandingkan dengan keadaan pada Februari 2007 (97,58 juta orang), atau bertambah 4,47 juta orang jika dibandingkan dengan keadaan Agustus 2006 (95,46 juta orang). Jumlah penganggur pada Agustus 2007 mengalami penurunan sebesar 536,78

ribu orang dibandingkan dengan keadaan Februari 2007 yaitu dari 10,55 juta orang pada Februari 2007 menjadi 10,01 juta orang pada Agustus 2007, dan mengalami penurunan sebesar 920,86 ribu orang jika dibandingkan dengan keadaan Agustus 2006 sebesar 10,93 juta orang. Tingkat pengangguran terbuka di Indonesia pada Agustus 2007 mencapai 9,11 persen, mengalami penurunan dibandingkan Februari 2007 (9,75 persen) dan Agustus 2006 (10,28 persen). Jika dibandingkan dengan keadaan Agustus 2006, situasi ketenagakerjaan pada bulan Agustus 2007 ditandai dengan meningkatnya jumlah pekerja di seluruh sektor, namun jika dibandingkan dengan keadaan Februari 2007, terjadi penurunan yang signifikan di sektor pertanian. Dari sisi gender, partisipasi perempuan dalam lapangan kerja meningkat signifikan. Selama Agustus 2006- Agustus 2007, jumlah pekerja perempuan bertambah 3,30 juta orang, terbesar di sektor pertanian dan perdagangan, sedangkan jumlah pekerja laki-laki hanya bertambah 1,17 juta orang terutama di sektor jasa dan konstruksi. Jika dibandingkan dengan keadaan Agustus 2006, terjadi penurunan angka pengangguran di sebagian besar propinsi, kecuali tiga propinsi yang mengalami peningkatan, yaitu Propinsi Sumatera Selatan, DKI Jakarta dan Nusa Tenggara Timur. 15 Jumlah pekerja dengan jumlah jam kerja kurang dari 8 jam per-minggu hanya 1,05 juta orang atau 1 persen dari keseluruhan jumlah penduduk yang bekerja (99,93 juta orang) Di DKI Jakarta tingkat angkatan kerjanya mengalami kenaikan 0,03 % pada Agustus 2007 terhadap Agustus 2006 dari 64,92 % menjadi 64,95 %. Kegiatan penduduk usia 15 tahun ke atas dapat dibedakan menjadi Angkatan Kerja dan Bukan Angkatan Kerja. Pada tahun 2006 jumlah Angkatan Kerja sebesar 4,56 juta orang dan Bukan Angkatan Kerja 2,93 juta orang. Selanjutnya dari Angkatan Kerja tersebut terdapat penduduk bekerja sebanyak 3,92 juta orang dan yang sedang mencari pekerjaan sebanyak 637 ribu orang. Tabel 2. 3 Penduduk yang bekerja, presentase Pengangguran dan Partisipasi Angkatan Kerja menurut Propinsi Agustus 2006-Agustus 2007 16 Kebanyakan dari mereka yang bekerja berkecimpung di sektor perdagangan/hotel dan restoran, jasa dan industri, masing-masing sebesar 36,84 persen, 23,80 persen, dan 18,18 persen. Jika diamati berdasarkan status pekerjanya ada sebesar 63,50 persen sebagai buruh, sementara dengan status pengusaha sebesar 25,03 persen dan sebagai pekerja keluarga sebesar 3,49 persen. Jumlah pencari kerja yang terdaftar di Dinas Tenaga Kerja sebanyak 65,7 ribu orang, yang terbesar berada di Jakarta Timur sebanyak 29,82 ribu orang pencari kerja dan terbesar kedua di Jakarta Utara sebanyak 15,08 ribu pencari kerja. 2.3.2.1 Struktur Ekonomi Lapangan Usaha Jika pada tahun 2005 PDRB atas dasar harga berlaku mencapai Rp 43,86

trilyun maka PDRB tahun 2006 nilainya mencapai Rp.501,58 trilyun. Sektorsektor dengan kontribusi terbesar dalam pembentukan PDRB tahun 2006 adalah sektor keuangan, persewan dan jasa perusahan(29,80 persen), sektor perdagangan, hotel dan restoran (20,07 persen), serta sektor industri pengolahan (15,93persen). 2.3.2.2 Perkembangan PDRB Menurut Komponen Penggunaan Ditinjau dari sisi penggunaan dari PDRB 2006 DKI Jakarta pada tahun 2006, sebanyak 57,98 persen digunakan untuk ekspor barang dan jasa, selanjutnya 52,68 persen masih digunakan untuk memenuhi konsumsi rumah tangga dan 35,76 persen untuk pembentukan modal tetap bruto. Selanjutnya Komponen tersebut pada tahun 2006 menunjukan pertumbuhan sebesar 4,24 persen, 8,19 persen dan 4,26 persen berdasarkan tahun 2000. Sementara itu porsi penggunan PDRB konsumsi pemerintah dari PDRB DKI Jakarta terlihat menunjukan penurunan meskipun tidak terlalu besar. Bila pada tahun 2005 konsumsi pemerintah adalah sebesar 5,36 persen dari PDRB DKI Jakarta maka pada tahun 2006 meningkat menjadi 5,29persen. 17 2.3.2.3 Perkembangan PDRB dan Pendapatan Regional per Kapita Angka PDRB per kapita secara tidak langsung bisa dijadikan salah satu indikator untuk mengukur kemakmuran suatu wilayah. Angka yang dihasilkan disini sifatnya makro karena hanya tergantung dari nilai PDRB dan penduduk pertengahan tahun tanpa memperhitungkan kepemilikan dari nilai tambah setiap sektor ekonomi yang tercipta. Pada tahun 2006 PDRB per kapita penduduk DKI Jakarta atas dasar harga berlaku naik sebesar 14,87 persen dibanding tahun sebelumnya dari sebesar Rp 49,87 juta menjadi Rp 57,29 juta. Namun demikian nilai PDRB per kapita real yang didapat oleh penduduk DKI Jakarta adalah dengan melihat nilai PDRB per kapita berdasarkan harga konstan 2000, dimana nilainya meningkat dari Rp 33,94 juta pada tahun 2005 menjadi Rp 35,71 juta pada tahun 2006. 2.3.2.4 Pendapatan Regional Menurut Kabupaten/Kotamadya Dari enam wilayah kabupaten/kotamadya, PDRB menurut harga berlaku maupun harga Konstan 2000 untuk tahun 2006 tertinggi dicapai oleh Kotamadya Jakarta Pusat, yaitu sebesar Rp.129,14 juta dan Rp.80,5 juta. Sementara distribusi persentase PDRB atas dasar harga berlaku terhadap total PDRB untuk tahun 2006 terbesar disumbang Kotamadya Jakarta Pusat (25,97 persen) dan terendah Kab.Kep.Seribu (0,53persen). 2.3.2.5 Kependudukan Jumlah penduduk DKI Jakarta, berdasarkan hasil estimasi Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) 2006 penduduk DKI Jakarta sebanyak 8,96 juta jiwa. Dengan luas wilayah 61,52 km2 berarti kepadatan penduduknya mencapai 13,5ribu/km2, sehingga menjadikan Provinsi ini sebagai wilayah terpadat penduduknya di Indonesia. Dari jumlah tersebut penduduk laki-laki lebih banyak dari penduduk perempuan, seperti yang tampak dari Sex Ratio yang lebih dari100 yaitu 100,10. 18 Sementara itu pendidikan tertingi yang ditamatkan oleh penduduk usia 10 tahun

keatas pada jenjang SLTA sekitar 35,23 persen, sementara untuk jenjang SLTP sekitar 19,58 persen, dan maksimal Tamat SD sekitar 20,95 persen, sedangkan jenjang Akademi/Universitas sebanyak12,3 persen. Walaupun tingkat pertumbuhan penduduk mengalami penurunan dari periode 2000-2005 sebesar 1,21 persen menjadi 1,1 persen pada periode 2000-2006, berkat program KB yang dinilai berhasil, namun dengan jumlah penduduk yang sudah terlampau besar serta pendatang baru yang cenderung terus bertambah, maka pengaruh keberhasilan program KB tersebut tidak terlihat nyata hasilnya. Selama ini Pemda DKI Jakarta terus melakukan upaya untuk menyusun tata ruang perkotaan yang tepat dan memikirkan bagaimana memberi ruang hidup, makanan, bersih, pelayanan kesehatan, obat-obatan, pendidikan, pekerjan, perumahan dan prasarana transportasi serta berbagai kebutuhan lainnya kepada penduduk DKI Jakarta. Sementara upaya transmigrasi penduduk juga terus-menerus dilakukan. Pada tahun 2006 sebanyak 187 KK atau sekitar 78 jiwa diberangkatkan ke Provinsi Jambi dan Sumatera Selatan dengan alokasi 50 KK dan 137 KK. Data berupa nilai PDRB, PDRB kapita, jumlah penduduk, dan tenaga kerja ini diperlukan dalam perencanaan proyek hotel ini. Dari data-data tersebut dapat dilihat apabila Hotel Alexandria yang direncanakan selesai dibangun tahun ini tidak akan kesulitan untuk mendapatkan karyawan atau sumber daya yang akan mengelola hotel ini. Serta pengunjung hotel ini tidak akan sepi karena pendapatan masyarakat yang meningkat seiring dengan PDRB yang meningkat. 2.3.3.Kondisi pasar eksisting 2.3.3.1 Pengunjung Kota Jakarta a. Jumlah Wisatawan Mancanegara Ke Jakarta (2005) Kunjungan wisatawan mancanegara melalui Bandara Soekarno-Hatta, Tanjung Priok, dan Halim Perdana Kusuma pada tahun 2005 sebagai berikut : 19 Tabel 2. 4 Jumlah Wisatawan Mancanegara Ke Jakarta (2005) Bulan Soeta T. Priok Halim PK Jumlah Januari 81.227 5.466 18 86.711 Februari 79.714 4.830 7 84.551 Maret 96.898 5.381 54 102.333 April 89.931 4.555 42 94.528 Mei 90.686 5.422 43 96.151 Juni 93.274 5.078 32 98.384 Juli 108.895 5.735 58 114.688 Agustus 108.492 5.530 59 114.081 September 99.494 4.897 44 104.435 Oktober 76.530 5.410 81 82.021 November 85.139 4.994 87 90.220 Desember 95.379 5.308 46 100.733 Jumlah 1.105.659 62.606 571 1.168.836 Sumber: BPS DKI Jakarta b. Kunjungan Wisatawan Mancanegara berdasarkan Jenis Kelamin (2005) Tabel 2. 5 Kunjungan Wisatawan Mancanegara berdasarkan Jenis Kelamin (2005) No Kebangsaan Pria Wanita Jumlah

1 Singapura 172.905 42.056 214.961 2 Jepang 155.603 26.515 182.118 3 Taiwan 72.606 32.648 105.254 4 Malaysia 57.646 19.215 76.861 5 Amerika Serikat 53.069 13.654 66.723 6 Australia 52.338 10.004 62.342 7 Belanda 34.853 11.672 46.525 8 Korea Rep 38.696 7.362 46.058 9 Jerman 30.822 7.747 38.569 10 Inggris 23.861 10.362 34.223 11 Prancis 27.529 6.645 34.174 12 Saudi Arabia 27.561 4.513 32.074 13 Afrika 18.573 1.494 20.067 20 14 Asia Lainnya (Tanpa Asean) 66.331 16.866 83.197 15 Eropa Lainnya 48.728 12.619 61.347 16 Asean Lainnya 30.661 11.772 42.433 17 Amerika Lainnya 12.062 3.886 15.948 18 Oceania Lainnya 4.507 1.275 5.782 Jumlah 928.351 240.305 1.168.656 Sumber: BPS Prov. DKI Jakarta (Diolah Disparda DKI Jakarta) Seperti pada umumnya terjadi hampir di seluruh penjuru dunia, pria lebih mendominasi jumlah wisman yang berkunjung ke DKI Jakarta yaitu sejumlah 928.351 orang atau 79,44% sedangkan wanita hanya berjumlah 240.305 orang atau 20,56% dari jumlah keseluruhan kunjungan 1.168.656 orang. Data yang cukup menarik untuk dicermati adalah angka yang menunjukkan; wanita Taiwan menempati prosentase terbanyak yaitu sepertiga (31,02%) dari jumlah 105.254 orang wisman dari negaranya. Hal itu jauh lebih tinggi dari jumlah prosentase kunjungan wanita dari negara lainnya termasuk negara-negara yang dikenal dengan kesetaraan gendernya seperti Amerika Serikat dengan jumlah wanita sebanyak 13.654 (20,46%) dari jumlah seluruhnya 66.723 dan juga Australia dengan hanya 16,05% wisman wanita dari keseluruhan wisman dari negaranya. Tabel 2. 6 Statistik Kunjungan Wisatawan di Indonesia 2000 - 2007 TAHUN JUMLAH WISATAWAN MANCANEGARA RATA-RATA PENGELUARAN PER ORANG (USD) PER KUNJUNGAN PER HARI RATARATA LAMA

TINGGA L (HARI) PENERIMAAN DEVISA (JUTA USD) 2000 5.064.217 1.135,18 92,59 12,26 5.748,80 2001 5.153.620 1.053,36 100,42 10,49 5.396,26 2002 5.033.400 893,26 91,29 9,79 4.305,56 2003 4.467.021 903,74 93,27 9,69 4.037,02 21 2004 5.321.165 901,66 95,17 9,47 4.797,88 2005 5.002.101 904,00 99,86 9,05 4.521,89 2006 4.871.351 913,09 100,48 9,09 4.447,98 2007 5.505.759 970,98 107,70 9,02 5.345,98 Sumber: Statistical Report on Visitor Arrivals to Indonesia c. Jumlah serta Pertumbuhan Kunjungan Wisatawan Nusantara ke DKI Jakarta sampai Tahun 2005 Tabel 2. 7 Jumlah serta Pertumbuhan Kunjungan Wisatawan Nusantara ke DKI Jakarta sampai Tahun 2005 Tahun Jumlah Selisish Pertumbuhan 2001 9.090.923 2002 9.108.728 17.805 0,20% 2003 9.336.446 227.718 2,70% 2004 9.397.000 60.554 3,37% 2005 11.746.250 2.349.250 28,96% Sumber: BPS DKI Jakarta Pertumbuhan kunjungan wisnus ke DKI Jakarta pada tahun 2005 melonjak tajam menjadi 11.746.250 orang atau mengalami kenaikan 28,96% dibanding dengan tahun 2004 sejumlah 9.397.000 orang. Hal ini disebabkan adanya event-event besar di DKI Jakarta. Diprediksi, event yang paling memberikan pengaruh kepada jumlah kunjungan wisnus adalah Enjoy Jakarta Shopping Festival 2005 yang menyerap banyak jumlah pengunjung. Berdirinya hypermarket baru di DKI Jakarta dan sekitarnya telah mengundang keingintahuan masyarakat Indonesia di luar Jakarta. Prediksi jumlah kunjungan wisnus tahun 2005 ini masih harus diidentifikasi ulang jika mengingat jumlah kunjungan ke tujuan-tujuan wisata pada tahun ini telah mencapai 13.571.432 orang (melihat data kunjungan wisatawan berdasarkan 10 objek unggulan yang memuat data kunjungan untuk delapan tujuan wisata). Tabel 2. 8 Statistik Perkembangan Wisatawan Nusantara (Wisnus) 22 TAHUN WISNUS (000 orang) PERJALANAN (000 orang)

RATA-RATA PERJALANAN TOTAL PENGELUARAN (Trilyun Rp) PENGELUARAN PER PERJALANAN (Ribu Rp) 2001 103.884 195.770 1,88 58,71 324,58 2002 105.379 200.589 1,90 68,82 343,09 2003 110.030 207.119 1,88 70,87 373,56 2004 111.353 202.763 1,82 71,70 373,85 2005 112.701 213.303 1,89 74,72 394,43 2006* 114.391 216.503 1,92 78,67 400,35 2007** 116.107 219.751 1,95 79,85 406,35 * Angka sementara, ** Angka sangat sementara Catatan: Pengeluaran per perjalanan adalah rata-rata tertimbang dari setiap provinsi Sumber: Pusat Pengelolaan Data dan Sistem Jaringan (P2DSJ) d. Kunjungan Wisatawan Berdasarkan Delapan Objek Unggulan Kunjungan Wisatawan berdasarkan delapan objek unggulan dapat dilihat pada tabel dibawah ini ; Tabel 2. 9 Statistik Perkembangan Wisatawan Nusantara (Wisnus) Objek Unggulan Tahun 2003 2004 2005 TIJA (Ancol) 12.051.106 10.088.300 10.121.251 TMII 4.217.896 487.489 601.275 KB. Ragunan 3.121.677 3.358.740 2.050.055 Monumen Nasional 615.263 554.795 582.560 Museum Nasional 105.786 80.114 24.268 M. Satria Mandala 72.123 74.132 59.247 M. Sejarah Jakarta 52.321 45.303 43.992 Pel. Sunda Kelapa 8.419 12.437 13.784 Sumber: BPS DKI Jakarta Taman Impian Jaya Ancol (TIJA) merupakan tujuan wisata yang paling favorit bagi wisnus. Dari tahun ke tahun jumlah pengunjungnya mengalami peningkatan yang konstan antara 3-4%. Pengunjung Pelabuhan Sunda Kelapa mengalami pertumbuhan sekitar 11% menjadi 13.784 orang. Sementara itu, Taman 23 Mini Indonesia Indah (TMII) mengalami penurunan drastis pada tahun 2004 meskipun mengalami kenaikan kembali pada tahun 2005, tetapi masih jauh lebih rendah dibanding dengan jumlah kunjungan tahun 2003 (601.275 4.217.896). Jumlah kunjungan Kebun Binatang Ragunan pada tahun ini menurun hampir mencapai 40% dibanding tahun 2004. e. Kunjungan Wisatawan ke Kepulauan Seribu Pulau Bidadari dan Pulau Putri memiliki daya tarik tertinggi bagi para wisatawan yang mengunjungi tujuan wisata Kepulauan Seribu. Tahun ini Pulau

Bidadari dikunjungi oleh 15.982 wisatawan atau sekitar 26% dari keseluruhan pengunjung ke Kepulaun Seribu (62.075 orang). Tabel 2. 10 Kunjungan Wisatawan ke Kepulauan Seribu Lokasi Wisata Bulan 1 Jan s/d 30 Jun 1 Jul s/d 30 Sep 1 Okt s/d 31 Des Jumlah Bidadari 3.310 4.420 8.252 15.982 Putri 1.599 3.267 7.907 12.773 Ayer 2.240 2.018 4.447 8.705 Sepa 1.264 2.230 4.043 7.537 Hantu Timur/Barat 2.045 2.053 862 4.960 Matahari 628 1.278 2.265 4.171 Bira Besar 314 826 2.548 3.688 Kotok Tengah 481 1.942 1.153 3.576 Kotok Timur 59 100 524 683 Total 11.940 18.134 32.001 62.075 Sumber: Sudin Pariwisata Kepulauan Seribu f. Motivasi Kunjungan Wisatawan Mancanegara Ke Jakarta Tabel 2. 11 Motivasi Kunjungan Wisatawan Mancanegara Ke Jakarta NO Jenis Motivasi Tahun (%) 2002 2003 2004 2005*) 1 Berlibur 39,26 28,72 23,64 30,54 2 Bisnis 43,75 51,98 51,64 49,12 24 3 Pertemuan 10,1 13,11 13,67 12,29 4 Konferensi 2,45 2,59 3,23 2,76 5 Pendidikan 1,68 0,94 2,86 1,83 6 Dan lain-lain 2,76 2,66 4,96 3,46 Sumber: RIPPDA 2004. *)Data tahun 2005 untuk sementara diprediksi sebagai rata-rata dari tiga tahun sebelumnya. Motivasi bisnis menduduki tempat pertama motivasi kunjungan wisman ke Jakarta yaitu rata-rata 49,12%, disusul dengan motivasi berlibur dengan rata-rata 30,54 %, pertemuan 12,29% , konferensi 2,76 % dan lainnya rata-rata 3,46 %. Data motivasi kunjungan wisman diatas menunjukkan, dalam 3 tahun (20022004) motivasi berlibur memperlihatkan kecenderungan menurun terutama pada tahun 2003 menurun tajam sebanyak 10,24 % sedangkan pada waktu yang sama motivasi bisnis naik dengan 8,23 % , pertemuan naik 3,01 % dan konferensi 0,14 %. Mengingat penyebab yang paling menonjol bagi penurunan jumlah kunjungan wisman pada waktu itu adalah memburuknya pandangan dunia internasional terhadap keamanan nasional Indonesia maka dapat diasumsikan bahwa opini internasional terhadap keamanan nasional sangat berpengaruh kepada kunjungan wisman dengan motivasi berlibur (the real tour) tetapi tidak terlalu memberikan pengaruh yang signifikan terhadap kunjuangan wisman dengan motivasi bisnis. Hal ini diperkuat dengan data pada tahun 2004 ketika kondisi kemanan nasional mulai membaik presentase motivasi berlibur kembali meningkat. Peningkatan presentase motivasi bisnis bukan berasal dari penambahan jumlah wisman dengan motivasi tersebut tetapi

disebabkan oleh penurunan kunjungan wisman dengan motivasi berlibur. Tingginya motivasi wisman untuk berlibur dan bisnis dapat dimanfaatkan oleh owner. Ini merupakan suatu peluang yang sangat baik. 2.4 Penawaran Terlihat pada gambar di bawah ini bahwa supply hotel melati sampai tahun 2005 hanya berjumlah 194 hotel. 25 142 194 60 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 Hotel Bintang Hotel Melati Lainnya Supply Hotel di Kota Jakarta, Tahun 2005 Gambar 2. 11 Supply Hotel diJakarta Sedangkan lebih spesifik masuk ke wilayah Jakarta Pusat dimana Hotel Alexandria yang termasuk jenis hotel non classified akan dibangun, terdapat 58 Hotel Melati yang sudah ada. Tabel 2. 12 Jumlah Hotel, Akomodasi Lainnnya, Kamar dan Tempat tidur menurut Kotamadya 26 2.5 Proyeksi permintaan dan penawaran Dari data supply dan demand yang sudah dipaparkan di atas maka dapat diproyeksikan ke depannya kecenderungan permintaan meningkat. Hal ini dapat dilihat dari data statistik khususnya sejak tahun 2005 data kunjunagan wisatawan yang konstan dan cenderung meningkat. 2.6 Analisa peluang Dari data supply dan demand yang sudah dipaparkan di atas maka proyek Hotel Alexandria memiliki kesempatan yang besar untuk mendapatkan pengunjung/penghuni kamar. Karena kunjungan wisatawan ke Jakarta yang cukup besar peningkatannya masih baru ditampung oleh 132 Hotel Berbintang dan 139 Hotel Melati. 2.7 Persaingan Di sekitar lokasi Hotel Alexandria yang akan dibangun sudah terdapat hotelhotel sejenis. Ada 4 hotel terdekat yang berada di sekitar lokasi Hotel Alexandria yaitu Hotel Alma, Hotel Gani, Hotel Kalisma, dan Hotel Focus. Hotel-hotel ini selanjtunya akan menjadi acuan untuk pembangunan fasilitas dan operasional Hotel

Alexandria. Terlihat pada gambar di bawah ini, di sekitar lokasi Hotel Alexandria yang akan dibangun sudah terdapat hotel-hotel sejenis. 27 Gambar 2. 12 Denah lokasi proyek Ada 5 hotel terdekat yang berada di sekitar lokasi Hotel Alexandria. Yang akan ditampilkan disini adalah Hotel Alma, Hotel Gani, Hotel Kalisma, dan Hotel Focus. Tabel 2. 13 Benchmark Hotel Alexandria dan Hotel Sekitar Hotel Alexandria Hotel Focus Hotel Gani Hotel Alma Hotel Kalisma Peruntukan Hotel Transit Pengusaha Asing dan Domestik Hotel Transit Pengusaha Asing dan Domestik Hotel Transit Pengusaha Asing Hotel Transit Pengusaha Asing Hotel Transit Pengusaha Asing Jumlah Kamar 41 kamar 40 kamar 36 kamar 40 kamar 36 kamar Spesifikasi Bangunan 5 Lantai 5 Lantai 5 Lantai 7 Lantai 5 Lantai Kelas Kamar Standar Semi Deluxe Deluxe Standar Semi Deluxe Deluxe Standar Deluxe Seruni I Seruni II Melati Standar Deluxe 28 Super Deluxe Super Deluxe Anggrek Room Facilities Standard Standard Standard Seruni I Standard 1. Kamar Standar dengan Air

Conditioner 2. Kamar Mandi air panas & dingin 3. Telephone 4. TV Warna 5. Safe Deposit Box 6. Wastafel dan kloset duduk 1. Kamar Standar dengan Air Conditioner 2. Kamar Mandi air panas & dingin 3. Telephone 4. TV Warna 1. Kamar Standar dengan Air Conditioner 2. Kamar mandi dg wastafel dan kloset duduk 3. Telephone 4. TV Warna 5. Double Springbed 6. Safe Deposit Box 1. Kamar Standar dengan Air Conditioner 2. Kamar mandi dg wastafel dan kloset duduk 3. Telephone 4. TV Warna dg Indovision 5. Double Springbed 6. Safe Deposit Box 7. Kulkas 1. Kamar Standar dengan Air Conditioner 2. Kamar mandi

dg wastafel dan kloset duduk 3. Telephone 4. TV Warna 5. Double Springbed 6. Safe Deposit Box Semi Deluxe Semi Deluxe Deluxe Seruni II Deluxe 1. Kamar Standar dengan Air Conditioner 2. Kamar Mandi air panas & dingin 3. Telephone 4. TV Warna dan Astro 5. Safe Deposit Box 6. Wastafel dan kloset duduk 7. Kulkas 1. Kamar Standar dengan Air Conditioner 2. Kamar Mandi air panas & dingin 3. Telephone 4. TV Warna 5. Kulkas 1. Kamar Standar dengan Air Conditioner 2. Kamar Mandi air panas & dingin 3. Telephone 4. TV Warna 5. Kulkas 6. Sofa 7. Safe Deposit Box 1. Kamar Standar dengan Air Conditioner 2. Kamar mandi dg wastafel dan kloset duduk 3. Telephone

4. TV Warna dg Indovision 5. Double Springbed 6. Safe Deposit Box 7. Kulkas 1. Kamar Standar dengan Air Conditioner 2. Kamar Mandi air panas & dingin 3. Telephone 4. TV Warna 5. Kulkas 6. Sofa 7. Safe Deposit Box Deluxe Deluxe Melati 1. Kamar Besar dengan Air Conditioner 2. Kamar Mandi air panas & dingin 3. Telephone 4. TV Warna dan Astro 5. Safe Deposit Box 1. Kamar Besar dengan Air Conditioner 2. Kamar Mandi air panas & dingin 3. Telephone 4. TV Warna 5. Kulkas 6. Sofa 1. Kamar Besar dengan Air Conditioner 2. Kamar mandi dg wastafel dan kloset duduk

3. Telephone 4. TV Warna 5. Double 29 6. Wastafel dan kloset duduk 7. Kulkas 8. Sofa Springbed 6. Safe Deposit Box 7. Kulkas 8. Sofa Super Deluxe Super Deluxe Anggrek 1. Kamar Ekstra dengan Air Conditioner 2. Kamar Mandi air panas & dingin 3. Telephone 4. TV Warna dan Astro 5. Kulkas 6. Sofa 7. Safe Deposit Box 8. Kulkas 1. Kamar Ekstra dengan Air Conditioner 2. Kamar Mandi air panas & dingin 3. Telephone 4. TV Warna 5. Kulkas 6. Sofa 1. Kamar Ekstra dengan Air Conditioner 2. Kamar mandi dg wastafel dan kloset duduk 3. Telephone 4. TV Warna 5. Double Springbed 6. Safe Deposit Box

7. Kulkas 8. Sofa Kamar Tamu Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia Room service/Lobby Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia Restaurant (Caf) Tersedia Tidak Tersedia Tidak Tersedia Tersedia Tidak Tersedia Front Office Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia Meeting Room Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia Alat Mobilisasi Tangga tangga Tangga Lift tangga Tempat Parkir Tersedia, namun sangat terbatas Tersedia, namun sangat terbatas Tersedia, cukup luas Tersedia, cukup luas Tersedia, cukup luas Secuity stand by 24 jam stand by 24 jam stand by 24 jam stand by 24 jam stand by 24 jam Normal Rate Standar Rp 160.000,- Semi Deluxe Rp 175.000,- Deluxe Rp 185.000,- Super Deluxe Rp 250.000,Standar Rp 160.000,- Semi Deluxe Rp 175.000,- Deluxe Rp 185.000,- Super Deluxe Rp 250.000,Standar Rp 160.000,- Deluxe Rp 185.000,Seruni I Rp 235.000,- Seruni II Rp 236.000,- Melati Rp 282.000,- Anggrek Rp 411.750,Standar Rp 160.000,Deluxe Rp 185.000,-

Fasilitas Tambahan Jasa pengepakan barang Jasa pengepakan barang Tidak Tersedia Tidak Tersedia Tidak Tersedia 30 2.8 Produk Lahan kosong yang berada di Tanah Abang tersebut, akan dibangun Hotel Alexandria dengan luas tanah yang dibangun 600 m2 dengan tinggi bangunan 18 m untuk 4 lantai sehingga luas lantai bangunan 1.338 m2. Direncanakan hotel ini memiliki 41 kamar. Lantai 1 dijadikan sebagai basement dan lantai 2 terdapat kafe, office, dan loby hotel, serta 6 kamar hotel. Selanjutnya 3 lantai ke atas terdapat 35 kamar dengan luas kamar berkisar antara 12-16 m2. Hotel ini juga memiliki 2 lift dan tangga. Desain Hotel Alexandria keseluruhannya dapat dilihat pada lampiran rencana gambar teknis Hotel Alxandria 2.9 Harga Harga yang ditawarkan di Hotel Alexadria ini cukup bervariasi, tergantung dari pelayanan kelas yang akan disewakan. Perbedaan harga yang bervariasi tersebut tergantung dari pelayanan, fasilitas kamar serta besar kecilnya ruang kamar. Variasi harga kamar dapat dilihat pada tabel di bawah ini : Tabel 2. 14 Harga sewa per-kamar berdasarkan kelas kamar No Kelas Kamar Jumlah Kamar Harga Sewa 1 Standar 13 Rp 160,000 2 Semi Deluxe 11 Rp 175,000 3 Deluxe 10 Rp 185,000 4 Super Deluxe 7 Rp 250,000 2.10 Promosi Dalam mempromosikan usaha ini kami melakukan berbagai cara antara lain adalah : Melakukan publikasi secara reguler di media massa (majalah, radio, koran).. Selebaran : membagikannya di cafe, mall dan tempat wisata dll. Melakukan kerjasama dengan Travel Agent, Bandara, serta stasiun kereta api. Memberikan paket promosi, sebagai promosi perkenalan 31 Mempromosikan semua produk secara on line melalui Global Distribution System (GDS). 2.11 Segmentasi Pasar Strategi yang digunakan untuk menjalankan dan mengelola Usaha Perhotelan dilakukan dengan memperhatikan dan menyelaraskan kemampuan dan potensi segmen tamu yang menginap dengan tarif sewa kamar. Sesuai karakteristik lingkungan dan konsumen sekitar Jakarta pusat dan utara. Segmentasi pasar usaha perhotelan Alexandria diperlakukan untuk semua golongan. Apabila terdapat golongan menengah ke bawah yang ingin menginap, dapat menyewa kamar dengan sistem paket yang disediakan oleh pihak hotel, sedangkan untuk golongan menengah ke atas yang tidak terlalu yang tidak punya

masalah perihal biaya/tarif kamar, mereka dapat menerima pelayanan sesuai dengan kelas yang mereka inginkan. Target pasar untuk hotel Alexandria antara lain adalah para wisatawan nusantara dan mancanegara yang ingin berkunjung ke tempat-tempat wisata dan pasar tanah abang tentunya, serta para konsumen lain yang hanya bertujuan sebagi tempat transit sementara. 2.12 Analisis SWOT Berdasarkan analisa terhadap tapak, maka dapat dilakukan analisa SWOT untuk menilai faktor-faktor yang memiliki pengaruh terhadap pengembangan suatu lahan. Faktor yang menjadi keunggulan tapak harus dapat dioptimalkan, sedangkan faktor yang menjadi kelemahan tapak harus dapat dieliminsai sehingga tidak memberikan pengaruh buruk. Hasil anilisis SWOT akan diuraikan dalam tabel berikut: 32 Tabel 2. 15 SWOT Analisys Strength 1. Lokasi yang akan dibangun sangat strategis, yaitu didaerah Pasar Tanah Abang sebagai pusat bisnis tekstil terbesar di Asia Tenggara.. 2. Citra lokasi merupakan kawasan penginapan yang terdekat dengan Pasar Tanah Abang di Jakarta. 3. Desain penginapan yang akan dibangun lebih layak sebagai tempat transit bagi pengusaha asing dibandingkan dengan penginapan lain yang ada disekitar. 4. Kelengkapan fasilitas kamar dan juga layanan fasilitas pendukung dengan room rates yang lebih rendah dibanding dengan penginapan lain menjadi daya tarik tersendiri bagi para penyewa kamar. Opportuni ties 1. Masih sedikitnya tempat penginapan yang layak huni bagi para pengusaha asing disekitar lokasi yang akan dibangun. 2. Berkembangnya kembali usaha tekstil di Indonesia semakin menambah banyaknya pengusaha asing dan domestik yang mendatangi pusat tekstil 3. Kondisi ekonomi, politik dan keamanan yang semakin membaik di Indonesia membuat para pengusaha asing tertarik dating ke pasar tanah abang, apalagi setelah adanya program Visit Indonesia 2008 Threats 1. Akan ada kemungkinan berdirinya tempat penginapan baru yang lebih menarik untuk disewa. 2. Jalan Kebon Kacang merupakan jalan yang sempit dan berpotensi macet pada peak hour Weakness 1. Harga sewa/jual yang cukup tinggi akibat dari harga tanah di lokasi yang sangat tinggi. 2. Lahan yang sempit sehingga tidak memungkinkan dibuat lapangan parkir 33 Tabel 2. 16 Korelasi SWOT Analisys Internal Factors External Factors Strengths (S) 1. Lokasi yang strategis

2. Citra lokasi yang merupakan penginapan bisnis kelas menengah 3. Desain gedung yang lebih memadai 4. Pasar sesuai analisa market (dengan penambahan fasilitas) 5. Fungsi owner merangkap pengelola 6. Ada fasilitas pendukung di sekitar lokasi hotel. Weaknesses (W) 1. Harga jual tanah di daerah tanah abang relatif tinggi 2. Lapangan parkir relatif kecil Opportunities (O) 1. Masih sedikit kompetitor hotel sejenis yang mempunyai kualifikasi sama. 2. Kondisi ekonomi Indonesia yang semakin baik. 3. Adanya program Visit Indonesia 2008 4. Tingginya pengunjung 5. Perubahan gaya hidup masyarakat S-O Strategies 1. (S1, S4, O1) Memperindah arsitektur gedung sehingga menarik market. 2. (S3, S4, S5, S6, O2, O3, O4, O5) Melakukan Advertising yang baik sesuai dengan keinginan dan market pasar W-O Strategies (W1, W2, O3) Menyediakan paket harga khusus bagi penyewa. (O1, W1) Melakukan Advertising yang baik 34 Threats (T) 1. Adanya kompetitor yang sekelas 2. Jalan Kebon Kacang merupakan jalan yang sempit dan berpotensi macet pada peak hour 3. Kebijakan dan Ijin pemerintah yang tidak mendukung 4. Tingginya biaya listrik, BBM, dan Telepon 5. Tingginya suku bunga S-T Strategies 1. (S1, S4, T2) Menambah fasilitas berupa tour guide yang mengetahui wilayah

2. (S2, S5, S3, T1) Melakukan advertising yang baik 3. (S4, T5) Memberikan fluktuasi room rate berdasarkan demand. 4. (S4, T5) Memberikan fluktuasi room rate berdasarkan tingkat inflasi. 5. (S4, T4) Melakukan pengefisienan penggunaan lantai kamar W-T Strategies 1. (W1, W3, T1) Melakukan Advertising yang baik. 2. (W2, T2) Membuat basement sebagai tempat parkir 3. (W2, T2) Menyediakan fasilitas transportasi Tabel 2. 17 Pembobotan SWOT Analisys 35 Strategi Pemasaran Strategi pasar berdasarkan analisa SWOT, Antara lain Adalah a. S-O Strategi Memperindah Arsitektur gedung sehingga menarik market Membuat advertising di bandara Soekarno Hatta dan stasiun kereta Gambir mengadakan kerjasama dengan counter bandara atau stasiun kereta api. Melakukan publikasi secara reguler di media massa (majalah, radio, koran).. Menyebarkan flier di caf, restoran, mall dan pasar setempat yang mempunyai profil yang cocok dengan segment market. Mempromosikan semua produk secara on line melalui Global Distribution System (GDS). Bekerja sama dengan travel agent b. W-O Strategi Menyediakan paket harga khusus bagi penyewa. Melakukan publikasi secara reguler di media massa (majalah, radio, koran) Menyebarkan flier di caf, restoran, mall dan pasar setempat yang mempunyai profil yang cocok dengan segment market. c. S-T Strategi Menambah fasilitas berupa tour guide yang mengetahui wilayah Melakukan Advertising yang baik. Membuat basement sebagai tempat parkir Menyediakan fasilitas transportasi d. W-T Strategi Menambah fasilitas berupa tour guide yang mengetahui wilayah Melakukan advertising yang baik Memberikan fluktuasi room rate berdasarkan demand.

Memberikan fluktuasi room rate berdasarkan tingkat inflasi. Melakukan pengefisienan penggunaan lantai kamar 36 2.14 Keputusan Strategi Melihat kondisi usaha yang baru akan didirikan dan bersaing dengan usahausaha lain yang sejanis yang telah lama bersaing, maka digunakan beberapa strategi untuk menjangkau segmen pasar yang menjadi target. Strategi yang akan digunakan yaitu; 1. Strategi Product Differentiation Strategi ini dipilih dikarenakan produk kami berbeda dengan yang ada di pasaran. Dasar dari strategi ini adalah usaha dalam peningkatan kualitas pelayanan Strategi pemasaran kami yang utama adalah peningkatan kualitas pelayanan dari segi price, product, and place. Spesifikasi dari ketiga aspek tersebut adalah sebagai berikut a. Produk Kami menyediakan berbagai tipe kamar dengan desain yang unik sehingga dapat membuat konsumen merasa nyaman. Selain itu, kelengkapan fasilitas kamar, dan juga fasilitas pendukung yang ada menjadi daya tarik tersendiri bagi pengunjung yang berusaha mencari tempat penginapan b. Harga Tersedia berbagai jenis kamar dengan harga yang terjangkau dan bersaing, terutama untuk para wisatawan yang merupakan target utama pasar kami. Tabel 2. 18 Harga sewa per-kamar berdasarkan kelas kamar No Kelas Kamar Jumlah Kamar Harga Sewa 1 Standar 13 Rp 160,000 2 Semi Deluxe 11 Rp 175,000 3 Deluxe 10 Rp 185,000 4 Super Deluxe 7 Rp 250,000 37 c. Tempat Dari segi Lokasi strategis yang terletak di Jalan KH. Mas Mansyur Tanah Abang, Jakarta pusat. Lokasi ini terletak dekat Pasar Tanah Abang sebagai pusat tekstil se-Asia Tenggara, lokasi hotel kami Juga mempunyai akses ke Bundaran HI melalui Jalan Raya Kebon Kacang dan akses ke Pusat Perbelanjaan Sarinah melalui Jalan KH. Wahid Hasyim. Tidak jauh dari lokasi juga terdapat Monumen Nasional yang merupakan Objek Wisata Unggulan menurut Dinas Pariwisata DKI Jakarta. Lokasi ini juga memiliki akses ke Stasiun Tanah Abang dan Stasiun Karet. Jalan KH. Mas Mansyur direncanakan akan dilewati Monorail yang memiliki stasiun di Kebon Kacang dengan akses Gedung MPR/DPR, Gelora Bung Karno, Mega Kuningan, dan tempat penting lainnya di Pusat Kota 2. Strategi reaktif dan proaktif Strategi ini digunakan untuk menghadapi mereka yang telah menjadi market leader, kami akan menggunakan strategi reaktif, yaitu mendekati jejak mereka yang telah menjadi market leader akan tetapi akan kami kombinasikan dengan strategi

proaktif yaitu selalu mencari terobosan baru dan mampu bersaing. 3. Strategi Promosi Hotel Alexanderia merupakan hotel yang belum mempunyai nama yang cukup dikenal, ini merupakan tantangan untuk mempromosikan secara luas serta memperkenalkan hotel kami ke masyarakat luas. Strategi promosi yang digunakan antara lain : Membuat advertising di bandara Soekarno Hatta dan stasiun kereta Gambir mengadakan kerjasama dengan counter bandara atau stasiun kereta api. Melakukan publikasi secara reguler di media massa (majalah, radio, koran).. Menyebarkan flier di caf, restoran, mall dan pasar setempat yang mempunyai profil yang cocok dengan segment market. 38 Mempromosikan semua produk secara on line melalui Global Distribution System (GDS). Bekerja sama dengan travel agent 39 BAB III ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGI 3.1 Aspek Teknis Nama Proyek : HOTEL ALEXANDRIA Lokasi : Kebon Kacang IV Tanah Abang, Jakarta Pusat Peruntukan : Hotel KDB : 60% KLB : 3,5 Luas Tanah : 600 m2 Luas 1 lantai : 334,5 m2 Jumlah Lantai : 4 Lantai Jumlah Kamar : 41 Kamar Luas Bangunan : 1338 m2 3.2 Desain Produk a. Desain Bangunan Hotel Alexandria, Gambar 3. 1 Denah Bangunan Tampak Depan 40 Gambar 3. 2 Site Plan b. Desain Kamar berdasarkan kelas Kelas Standar 41 Kelas Semi Deluxe Kelas Deluxe dan Super Deluxe 42 BAB IV ASPEK MANAJEMEN DAN SDM Sebagaimana kita ketahui manajemen pelaksanaan proyek merupakan aspek penting dalam tahapan awal pelaksanaan proyek hotel Alexandria yang sedang kami rencanakan ini. Aspek tersebut merupakan perencanaan pelaksanaan proyeksi yang meliputi lokasi,

sumberdaya, dan waktu, schedule pelaksanaan proyek, serta bagan struktur organisasi yang didalamnyan menjelaskan job dercription masing masing person. Manajemen waktu Pembangunan hotel Alexandria dari tahap awal hingga pemasaran diperkiakan memakan waktu 11 bulan dengan perhitungan hari kerja. Dalam hal ini proses konstruksi merupakan proses yang membutuhkan waktu paling lama yaitu 9 bulan pekerjaan. Dapat dilihat secara umun dari proyek Alexandria adalah sebagai berikut. Tabel 4. 1 Rencana Kegiatan Kerja Pembuatan Hotel Alexandria Kegiatan yang dilakukan Waktu yang diperlukan Tanggal Mencari lokasi yang strategis dan sesuai dengan target pasar 1 minggu 01 Juni 07 Juni 2008 Melakukan negosiasi dengan pemilik tanah tentang harga dan dan proses jual beli 1 minggu 08 Juni 14 Juni 2008 Melakukan proses konstruksi struktur bangunan hotel hingga layak pakai. 15 bulan 15 Juni 2008 15 Mei 2010 Melakukan perbaikan ruangan dan proses desain interior yang dirasa perlu, untuk menunjang kegiatan dalam kafe 1bulan 16 Mei04 Juni 2010 Membeli berbagai peralatan yang dibutuhkan untuk tiap kamar penginapan, penyajian makanan, melayani konsumen, dsb. 1 bulan 05 Juni 05 juli 2010 43 Pemasaran hotel dan melakukan promosi / proses marketing melalui beberapa media agar menarik pengunjung 2 minggu 06 April 20 April 2010 4.2 Analisa Stakeholder Melakukan identifikasi terhadap stakeholder yang terkait dengan proyek, tujuan yang ingin dicapai masing-masing stakeholder, kewajiban & tanggung jawab stakeholder atas proyek, serta hubungan keterkaitan antara proyek dan stakeholder. Stakeholder adalah pihak-pihak yang terkait atau berhubungan langsung terhadap proyek yang akan dilaksanakan. Untuk proyek gedung perkantoran sewa, stakeholder yang terkait meliputi : Equity Investor Merupakan pihak yang akan menanamkan modal pertama kali terhadap proyek. Yang di harapkan oleh equity investor adalah berapa lama uang yang mereka investasikan akan kembali sehingga mereka dapat membandingkan lebih baik uang yang mereka miliki didepositokan di bank saja tanpa resiko atau di investasikan di proyek gedung perkantoran sewa. Jangka waktu BEP yang diinginkan investor tidak boleh lebih dari 7 tahun. Lenders Merupakan pihak yang memberikan bantuan modal dengan bunga yang telah

disepakati. Lenders atau bank akan melihat apakah proyek yang akan di bangun benarbenar fiesibel berdasarkan cash flow pengembalian pinjaman yang diajukan oleh pihak yang meminjam. Tingkat pengembalian bunga yang diinginkan oleh pihak bank kepada peminjam adalah sebesar 15 % per tahun. Asuransi Merupakan pihak yang menjamin terhadap berlangsungnya proyek pada saat pelaksanaan pembangunan. Apabila terjadi sesuatu hal yang dapat menyebabkan proyek tertunda atau mengalami kendala, maka pihak asuransi akan mengganti rugi sesuai dengan apa yang menjadi kesepakatan sebelumnya. Penggantian nilai proyek dapat terlaksana apabila terjadi bencana seperti banjir atau gempa bumi yang dapat menambah nilai bangunan proyek karena proses pelaksanaan bangunan yang tertunda atau ada bagian yang rusak. Pihak asuransi akan mendapatkan persentase dari nilai bangunan yang akan sisepakati sebelum proyek dibangun. 44 Kontraktor Merupakan pihak yang akan melaksanakan atau membangun suatu proyek yang telah disetujui oleh pemilik modal (owner). Kontraktor dituntut untuk melaksanakan proyek sesuai dengan waktu yang telah ditentukan oleh owner yaitu untuk proyek gedung perkantoran ini dimulai pada pertengahan bulan Juni tahun 2008 dan harus selesai paling lama pertengahan Mei tahun 2010. Persentase keuntungan yang didapatkan oleh kontraktor biasanya sekitar 10 % dengan jenis kontrak Design and Build Contract, yaitu kontraktor akan dibayar di awal sebesar 40 % dari nilai kontrak dan sisanya sebesar 60 % akan di bayar pada akhir pelaksanaan proyek. Kompetitor Merupakan pihak yang turut meramaikan peta persaingan gedung sewa. Kompetitor yang akan dianlisis adalah yang mempunyai kualifikasi sama yaitu gedung sewa perkantoran menengah ke atas, hal ini dikarenakan kualifikasi tersebut merupakan kompetitor yang memungkinkan untuk merebut pangsa pasar (market) penginapan didaerah Tanah Abang khususnya jalan Kebon Kacang. Dari hasil survey diketahui di daerah Jalan Kebon Kacang terdapat kurang lebih 10 tempat penginapan yang memiliki kualifikasi sebagai kompetitor. Namun dari ke-10 kompetitor terebut yang menjadi kompetitor serius dan perlu dipertimbangkan adalah Hotel Gani, Hotel Fokus, Hotel Alma, dan Hotel Kalisma. Oleh karena itu proyek Hotel Alexandria haruslah unggul di dalam bidang arsitektural, kelengkapan fasilitas, serta layanan sebagai daya tarik tersendiri untuk menarik pangsa pasar. Tabel 4. 2 Peranan & Harapan Tiap Stakeholder No. Stakeholde r

Peranan Harapan 1. Investor Memberikan modal pelaksanaan proyek. Mendapatkan keuntungan per periode tertentu, BEP 7 th. 2. Bank Memberikan pinjaman modal pada saat pelaksanaan proyek. Pengembalian modal dari kontraktor tepat waktu dan mendapatkan Bunga dari pinjaman, , IRR > SBI 3. Kontraktor Melaksanakan pembangunan proyek konstruksi. Pembayaran dari owner sesuai kontrak dan mendapatkan keuntungan dari pelaksanaan proyek. 4. Asuransi Memberikan jaminan proyek Mendapatkan premi dari nilai proyek. 45 sesuai kontrak. 5. Pengguna Sebagai penyewa. Mendapatkan fasilitas gedung sewa. Gambar 4. 1 Hubungan Tiap Stakeholder 4.3 Struktur Organisasi Proyek Struktur organisasi yang dibutuhkan dalam melaksanakan proyek ini antara lain adalah : Tabel 4. 3 Struktur Organisasi Proyek 46 HOTEL ALEXANDR EA KONSUMEN (PENGGUNA) KOMPETITOR KONTRAKTOR ASURANSI LENDERS (BANK) INVESTOR KONTRAK KONTRAK BEP, Keuntungan Modal Proyek Adm, Fee Pelaksanaan Uang sewa Jaminan

Proyek, Adm. Fee Fasilitas Pinjaman Modal IRR, Pengambilan Modal 4.4 Job analysis and Description 4.4.1 Job Analysis Dibuat suatu pembagian tugas dan tanggung jawab untuk masing-masing jabatan yang disebut sebagai segregation of duties matrix yang dapat dilihat pada tabel Tabel 4. 4 Matriks tugas dan tanggung jawab Keterangan R = Responsible A = Accountable C = Consult I = Inform 4.4.2 Job Description 47 Untuk menjelaskan masing-masing jabatan dalam struktur organisasi, maka diperlukan suatu uraian pekerjaan sebagai berikut : Nama jabatan : Pemilik Usaha Hubungan Organisasi : Dengan Karyawan Ringkasan Pekerjaan : Pemilik perusahaan adalah pengendali dan pembuat keputusan tertinggi yang menyangkut kelangsungan hidup perusahaan. Tugas dan tanggung jawab : 1. Membuat perencanaan, strategi dan kebijakan mennyangkut operasional perusahaan 2. Menuyusun anggaran perusahan dan program kerja 3. Menjamin operasional hotel Alexandria 4. Melakukan kontrol secara menyeluruh atas opersional hotel alexandria 5. Memegang kendali atas keputusan penting yang bersifat umum atau berkaitan dengan masalah regulasi dan finansial 6. Bertanggung jawab dalam memajukan usaha 7. Menanganni hubungan ekternal dengan stakeholder seperti halnya kerjasama,negoisasi antar korporat, pemerintah dan pihak-pihak luar yang secara langsung atau tidak langsung dapat Nama jabatan : Manager Hubungan Organisasi : Bertanggung jawab kepada pemilik usaha. Ringkasan Pekerjaan : Bertugas memimpin dan menangani hal-hal yang berkaitan dengan operasional perusahaan baik internal maupun eksternal. Tugas dan tanggung jawab

a. Tanggung jawab keuangan : 1. Bertanggung jawab terhadap hal-hal yang menyangkut keuangan perusahaan baik operasional sehari-hari ataupun kebutuhan yang bersifat tidak terjadwal 2. Berkontribusi terhadap profitibalitas Hotel Alexandria dengan mencari peluang untuk meningkatkan penjualan, mengatur persediaan barang serta mengontrol biaya produksi dan tenaga kerja 3. Memanage laporan keuangan harian, mingguan, dan per periode akuntansi 48 4. Memastikan pencatatan transaksi dan penangan uang tunai berjalan dengan baik 5. Memastikan jumlah dan jenis bahan-bahan untuk produksi sesuai dengan yang sudah dipesan dan tidak mengalami kekurangan persediaan b. Tanggung jawab personalia : 1. Melatih dan mengembangkan karyawan agar dapat memenuhi standar beroperasi dan melayani pelanggan 2. Mendorong keikutsertaan karyawan untuk mencapai target perusahaan dan rencana peningkatan 3. Menentukan susunan kebutuhan karyawan harian dan mingguan, melakukan seleksi calon karyawan dan penghentian karyawan, menjadwalkan serta membagi secara adil jam kerja karyawan dan waktu libur karyawan 4. Melakukan konsultasi terhadap karyawan, evaluasi kerja dan peninjauan gaji serta membuat teguran bila perlu c. Memelihara Kualitas operasi perusahaan : 1. Memastikan semua prosedur dan standar serta kebijakanperusahaan telah dikomunikasikan secara efektif kepada seluruh karyawan serta dijaga dan diikuti secara konsisten 2. Mengikuti petunjuk dan garis besar kebijakan dan prosedur manual perusahaan untuk menciptakan dan memelihara lingkungan kerja yang baik dan aman untuk semua karyawan dan pelanggan 3. Mengorganisir seluruh pekerjaan dalam suatu cara yang efisien dan menguntungkan bagi perusahaan 4. Menjaga konsistensi pelayanan dengan memastikan susunan kebutuhan karyawan 5. Melakukan konsultasi kepada pemilik usaha dalam hal-hal yang tidak dapat daiputuskan sendiri 6. Bertanggung jawab terhadap hubengan perusahaan dengan pihak luar 7. Bertanggung jawab terhadap dokumen-dokumen perusahaan 8. Menjadi humas terhadap segala yang telah diputuskan perusahaan baik yang bersifat internal maupun eksternal Nama jabatan : Chef 49 Hubungan organisasi : Bertanggung jawab kepada manager Ringkasan pekerjaan : Memproduksi makanan, minuman, roti dan makanan lainnya sebagai produk konsumsi dan membantu

menager untuk mengatur operasional dapur. Tugas dan tanggung jawab : 1. Pengatur strategi produksi food and beverages. Merencanakan strategi produk dan inovasi baru, melibatkan makanan dan staffnya 2. Pemasar. Melakukan usaha menjual dan memaksimalkan perolehannya 3. Trainer. Berperan sebagai pelatih-pendidik untuk produksi makanan dan minuman Nama jabatan : Cook Hubungan organisasi : Bertanggung jawab kepada chef Ringkasan pekerjaan : Bertanggung jawab dan melaksanakan kegiatan operasional restaurant hotel dan keseluruhan area yang terkait. Tugas dan tanggung jawab : 1. Memproduksi makanan dan minuman sesuai standar pelayanan restaurant 2. Mengikuti petunjuk kesehatan, kebersihan dan pemeliharaan kesehatan untuk semua produk makanan maupun minuman 3. Mengikuti kebijakan dan prosedur operasional yang ada 4. Mengikuti petunjuk penyimpanan dan pencatatan persediaan 5. Ikut berperan dalam untuk meningkatkan penjualan Nama jabatan : Pramusaji Hubungan organisasi : Bertanggung jawab kepada chef Ringkasan pekerjaan : menyajikan makanan dan minuman kepada pelanggan Tugas dan tanggung jawab 1. Membersihkan meja, kaca dan alat lainnya 2. Menyajikan makanan maupun minuman kepada pelanggan 3. Mengatur makanan di counter penerimaan makanan 4. Mencatat pesanan pelanggan, memberikan tagihan serta menerima pembayaran dari pelanggan Nama jabatan : Security Hubungan organisasi : Bertanggung jawab terhadap manager 50 Ringkasan pekerjaan : menyelenggarakan keamanan dan ketertiban di lingkungan kerja, termasuk pengamanan terhadap asset tidak bergerak Tugas dan tanggung jawab 1. Melaksanakan penjagaan dengan maksud masuk dan keluarnya orang atau barang dan mengawasi keadaan atau hal-hal ang mencurigakan di sekitar tempat tugasnya 2. Melakukan perondaan di sekitar kawasan kerjanya menurut rute dan waktu tertentu untuk memeriksa terhadap sesuatu yang tidak wajar yan dapat atau diperkirakan menimbulkan ancaman dan gangguan 3. Mengadakan pengawalan uang/barang bila diperlukan dan disesuaikan dengan kebutuhan 4. Mengambil langkah-langkah tindakan pertama bila terjadi suatu tindakan pidana, langkah-langkah tersebut sebagai berikut: Mengamankan tempat kejadian perkara

 Menangkap serta menahan pelaku (hanya dalam hal tertangkap tangan) Menolong korban Melaporkan dan meminta bantuan polisi 5. Memberikan tanda-tanda bahaya atau keadaan darurat melalui alarm bila terjadi kebakaran, bencana alam atau kejadian lainyang membahayakan serta memberikan pertolongan atau penyelamatan a. Nama jabatan : Teknisi Hubungan organisasi : Bertanggung jawab terhadap manager Ringkasan pekerjaan : Memastikan segala peralatan dan kebutuhan yang terkait dengan penggunaain mekanikal dan elektrikal berjalan dengan normal. Tugas dan tanggung jawab 1. Mengecek kondisi alat-alat dihotel dan memastikan dapat digunakan dengan baik. 2. Memperbaiki segala kerusakan dan memastikan dapat digunakan kembali. 3. Merekomendasikan list alat-alat kebutuhan hotel yang harus diperbaiki atau dibeli demi kelancaran kebutuhan hotel. 51 4. Mengikuti petunjuk dan garis besar kebijakan dan prosedur manual perusahaan untuk menciptakan dan memelihara lingkungan kerja yang baik dan aman untuk semua karyawan dan pelanggan 52 BAB V ASPEK HUKUM DAN LEGALITAS 5.1 Badan Hukum Organisasi Setelah mempertimbangkan skala usaha dan juga tujuan pendirian organisasi maka diputuskan bahwa bentuk hukum badan hukum yang paling sesuai untuk organisasi yang akan didirikan ini adalah Perseroan terbatas (PT). Pada tabel dapat dililhat pertimbangan pertimbangan dari segi keuntungan dan kerugian bentuk hukum perseroan terbatas: Tabel 5. 1 keuntungan dan kerugian bentuk hukum perseroan terbatas: No. Keuntungan Kerugian 1. Kewajiban pemegang saham dalam membayar hutang terbatas. Aset pribadi para pemegang saham terpisah dari usaha dan tidak bisa disita untuk membayar hutang perusahaan. Ada pengecualian biasanaya dengan penipuan. Peraturan pemerintah yang meluas. Ada banyak peraturan pemerintah yang mempengaruhi suatu perluasan daripada dalam kepemilikan tunggal atau kemitraan. Perseroan harus memberikan laporan ke berbagai jenjang pemerintahan. 2. Perencanaan pajak yang fleksibel. Berbagai keuntungan pajak yang tersedia untuk PT yang tidak ada dalam bentuk usaha kemitraan atau

kepemilikan tunggal. Perencanaan pajak harus ditangani dengan bantuan akuntan profesional. Aktifitas dibatasi oleh hukum dan perjanjian. Hukum dan perjanijian bisa sangat meluas dan membatasi aktifitas PT. 3. Para pemilik dapat aktif dalam menejemen usaha sampai tingkat yang diinginkan. Agen, petugas, dan direktur dengan Manipulasi. Pemegang saham minoritas berada dalam posisi potensial untuk dieksploitasi oleh pemegang saham mayoritas. 4. Pembiayaan yang tersedia lebih banyak. Investor lebih tertarik lebih tertarik untuk menanamkan modalnya pada perusahaan dimana kewajiban pembayaran hutangnya terbatas. Pembiayaan jangka panjang yang berasal dari institusi peminjaman lebih cepat tersedia karena peminjam dapat menggunakan aset perusahaan dan jaminan pribadi sebagai anggunan. Pengeluaran. Biaya untuk membuat dan menjalankan PT lebih mahal karena dokumen dan formulir yang dibutuhkan lebih banyak. Kerugian operasi perusahaan tetap ditanggung perusahaan. . 53 5. Keberadaan perusahaan yang berkelanjutan. Perusahaan terus ada dan berjalan meskipun ada perubahan pemegang saham. Kematian pemegang saham tidak akan mematikan perusahaan. Keberadaan perusahaan yang berkelanjutan adalah alat yang efektif untuk membangun dan mendapatkan goodwill. 6. Kepemilikan siap untuk dipindahtangankan kapan pun. Biasanya prosedur untuk memindahtangankan kepemilikan lebih sederhana hanya dengan memindahkan saham kecuali ada larangan. 5.2 Anggaran Dasar dan Angaran Rumah Tangga (AD / ART) Untuk mengatur kehidupan organisasi pada masa yang akan datang maka perlu disusun suatu anggaran dasar atau rumah tangga. Nama perusahaan : PT. Young Engineers Tbk Landasan hukum : Pancasila / UUD 45 Tujuan : Memberikan jasa penginapan

Fungsi : Hotel Bidang usaha : Penginapan Perlengkapan organisasi : RUPS Kepengurusan : Jajaran direksi dan manajemen Tahun buku : Berlangsung 1 Jan 31 Des Modal usaha : Saham Pembagian keuntungan : Deviden Jangka waktu berdiri : Unlimited Pembubaran organisasi : Mengadakan RUPS lalu dibubarkan secara resmi. 5.3 Prosedur Perizinan Jenis- jenis perjanjian yang diperlukan: Untuk mendapatkan legalitas usaha, maka organisasi harus mendapatkan perijinan dalam melakukan operasinya. Prosedur pendirian PT adalah sbb: 54 1. Membuat Akta Notaris di notaris yang berkantor di wilayah setempat. Persyaratan untuk membuat Akta Notaris antara lain: a. Fotocopy KTP para pendiri perseroan b. Draft anggaran dasar yang sudah ditanda tangani pendiri 2. Melakukan pendaftaran ke pengadilan negri dengan membawa Akta Notaris yang sudah ditanda tangani pendiri 3. Menyampaikan permohonan untuk menjadi Wajib Pajak Badan di kantor pajak setempat dengan menyerahkan Akta Notaris yang dilegalisasi oleh Pengadilan Negri setempat. 4. Melakukan pendaftaran ke dinas Perdagangan / Perindustrian dengan membawa Akta Notaris yang dilegalisasi oleh pengadilan 5. Mendatangi kantor departemen Kehakiman dan HAM RI di Jakarta untuk membuat ijin penggunaan nama dan pengesahan dan pengesahaan oleh menteri Kehakiman dan HAM RI dengan membawa persyaratan sb; a. akta notaris b. NPWP c. Fotocopy KTP para pendiri Sedangkan bentuk perijinan yang dibutuhkan antara lain: a. akta notaris b. Surat keterangan domisili dari kantor Kelurahan / Kecamatan setempat c. Surat Ijin lokasi berupa Surat Ijin Tempat Usaha (SITU) oleh kepala Daerah setempat d. Surat Ijin gangguan (HO) dari kepala daerah e. Surat Ijin mendirikan bangunan (IMB) dan ijin penggunaan gedung. 55 BAB VI ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN Salah satu pertimbangan yang menjadi prioritas utama dalam melakukan proses feasibility study selain analisa pasar dan pemasaran adalah analisa aspek ekonomi dan keuangan. Analisa aspek ekonomi dan keuangan merupakan analisa yang menampilkan

output besar investasi dan besar revenue pertahunnya sehingga didapatkan suatu kesimpulan apakah proyek tersebut menguntungkan atau tidak. Dibawah ini dijelaskan analisa aspek ekonomi dan keuangan hotel Alexandria. 6.1 Biaya Investasi Hotel Biaya Investasi Hotel Alexandria yang mencakup pembelian tanah, pembanganan hotel, dan penambahan fasilitas Interiornya. Tabel 6. 1 Biaya Investasi Hotel Alexandria Besar biaya pembelian tanah tidak ada karena tanah tersebut merupakan tanah pribadi milik PT Young Engineers. Sedangkan besar biaya konstruksi didapatkan dari asumsi perhitungan konseptual sesuai dengan standar yang berlaku. 6.2 Biaya Operation Management dan Marketing Diharapkan sebulan setelah hotel selesai tahap konstruksi, hotel Alexandria tersebut langsung diopreasikan penggunanya. Sehingga membutuhkan biaya opresiaonal dan maintenance untuk melaksanakan proyek tersebut mencakup biaya opersional, tenaga kerja, dan biaya marketing. 56 Tabel 6. 2 Biaya OM Tabel 6. 3 Biaya Tenaga Kerja Hotel Alexandria Tabel 6. 4 Biaya Marketing Hotel Alexandria 6.3 Biaya dan Modal Kerja Biaya dan modal kerja terdiri dari biaya tetap dan biaya variable. Tabel 6. 5 Biaya dan Modal Kerja 57 Kebutuhan dan dana investsi Kebutuhan dana investasi merupakan jumlah total antara besar dana investasi dengan besar biaya modal kerja tahun pertama, dengan asumsi setelah selesai pembangunan hotel dapat langsung di operasikan. Tabel 6. 6 Kebutuhan Dana Insvestasi Untuk memenuhi biaya tersebut, digunakan pinjaman dari bank sebesar 40% ( Rp. 4.459.356.747,20,-) dan modal sendiri (equity) 40% (Rp.6.689.035.120,80,-) Pinjaman bank diangsur selama 15 tahun dengan besar bunga pengembalian 15% dengan bunga flat sehingga angsuran per tahun sebesar (Rp. 465,348,741.09,-) Proyeksi penyewaan hotel Alexandria Proyeksi perbulan penyewaan hotel Alexandria dari tiap tipe kamar dapat dilihat pada Tabel 6. 7 Proyeksi Penyewaan Hotel ( Proyeksi Perbulan) 58 Dengan mengasumsikan okupansi awal 30% dan proyeksi kenaikan 5-15% per tahun maka didapat proyeksi per tahun sebagai berikut: Tabel 6. 8 Proyeksi Penyewaan Hotel ( Proyeksi Pertahun) Proyeksi per tahun tersebut merupakan estimasi kamar yang terpakai yang nantinya akan menjadi sumber revenue tetap bagi perusahaan. 59

6.5 Penilaian investasi hotel Alexandria Analisa kelayakan investasi pada yang umun digunakan sebagai parameter keberhasilan suatu investasi adalah nilai NPV, IRR, dan Payback Period. Suatu proyek dikatakan layak untuk direalisasikan jika besar tingkat (IRR) lebih besar dari suku bunga bank. Hal itu akan menumkan niat investor untuk menanamkan modalnya karena proyeksi keuntungan menjanjikan. Selain itu lama tingkat pengembalian (Payback Period) dan Net Present Value juga menjadi pertimbangan apakah proyek hotel alexandria ini mengutungkan dari finansial. Dengan melihat data-data proyeksi revenue, besar biaya investasi dan pajak per tahun, didapatkan cashflow sebagai berikut: Tabel 6. 9 Penilaian Investasi Hotal Alexandria Tabel 6. 10 Tabel Cash Flow dan Payback Period hotel Alexandria 60 Grafik IRR dari proyrk hotel Alexandria dapat di gambarkan sebagai berikut: Grafik 6. 1 Grafik IRR Hotel Alexandria Dapat dilihat bahwa grafik IRR proyek hotel Alexandria terus mengalami peningkatan setelah tahun kedua. 61 6.6 Sensitivitas analisis Analisa sensitivitas digunakan untuk dapat membuktikan apakah suatu proyek layak / dapat menguntungkan dengan kondisi penurunan revenue dan kenaikan biaya operasional. Berikut adalah hasil analisa sensitivitas terhadap cashflow hotel Alexandria dengan perubahan tersebut: Sensitivitas Sensitivitas Analisis 1 (Asumsi Biaya Operasional Naik 10%) Tabel 6. 11 Penilaian Investasi pada Sensitivitas 1 (asumsi biaya opersional naik 10%) Tabel 6. 12 Cash flow dan Payback Period pada Sensitivitas 1 (asumsi biaya opersional naik 10%) 62 Grafik 6. 2 Grafik IRR hotel Alexandria pada sensitivitas 1 (asumsi biaya operasional naik 10%) Dengan kenaikan biaya operasional sebesar 10%, ternyata IRR dari 21,50% berubah menjadi 16,60% dan Payback Period 5 tahun. 63 Sensitivitas Analisis 2 (Asumsi revenue turun 10%) Tabel 6. 13 Analis Investasi pada Sensitivitas 2 (asumsi revenue turun 10%) Tabel 6. 14 Cash flow dan Payback Period pada Sensitivitas 2 (asumsi revenue turun 10%) Grafik 6. 3 Grafik IRR hotel Alexandria pada sensitivitas 2 (asumsi revenue turun 10%) 64

Dengan penurunan revenue 10%, ternyata IRR 21,50 berubah menjadi 12,78% dan Payback Period 6 tahun. Sensitivitas Analisis 3 (Asumsi revenue turun 10%, dan biaya opereasional naik 10%) Tabel 6. 15 Analisa Investasi pada Sensitivitas 3 (asumsi revenue turun 10%, dan biaya opereasional naik 10%) 65 Tabel 6. 16 Cash flow dan Payback Period pada Sensitivitas 3 (asumsi revenue turun 10%, dan biaya opereasional naik 10%) Grafik 6. 4 5 Grafik IRR hotel Alexandria pada sensitivitas 3 (asumsi revenue turun 10%, dan biaya opereasional naik 10%) Dengan penurunan revenue 10% dan biaya operasional naik 10%, ternyata IRR yang awalnya 21,50% berubah menjadi 11,16%. Payback period dari 4 tahun menjadi 6 tahun 66 Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa sensitifitas penurunan jumlah revenue dan kenaikan biaya operasional tidak begitu berpengaruh terhadap kondisi keuangan proyek hotel hotel Alexaandria. Sehingga dengan melihat hasil analisa aspek ekonomi dan keuangan diatas, dapat disimpulkan bahwa proyek pembangunan hotel Alexandria sangat layak untuk direalisasikaan. BAB VII KESIMPULAN DAN REKOMENDASI 7.1.Kesimpulan Dari analisis yang dilakukan terhadap aspek pasar, dapat disimpulkan bahwa pembangunan proyek penginapan di Jakarta masih memiliki prospek yang bagus. Dari aspek teknis, analisis dilakukan terhadap lokasi tanah, pembebasan tanah, sarana dan utilitas yang telah tersedia, rencana proyek, analisa amdal, perijinan proyek dan masa konstruksi, ternyata hasilnya layak untuk dilaksanakan. Dari aspek keuangan berdasarkan analisis sensitivitas maka kondisi optimis tercapai pada struktur modal 60:40, kondisi Suku Bunga Bank 8 % /tahun, okupansi sebesar 70 %, didapatkan besar IRR 21,50 dan BEP dapat dicapai setelah 4 tahun. 7.2.Rekomendasi Berdasarkan hasil analisis dan evaluasi secara keseluruhan dari lima aspek kelayakan diatas dapat disimpulkan bahwa proyek ini memiliki prospek yang baik dan layak untuk segera dilaksanakan. 67 Lampiran Tabel 8. Aspek Regulasi Intensitas Ruang Untuk Pemanfaatan Permukiman, Dan Bangunan Umum Dan Campuran Dengan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Lebih Besar Dari 20% Untuk Type Bangunan Rapat/Deret.

Lampiran Peraturan Daerah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 6 Tahun 1999 Tanggal 28 Juli 1999 68 Keterangan : KLB : Koefisien Lantai Bangunan KTB : Koefisien Tapak Basement KDH : Koefisien Dasar Hijau Catatan : 1. Jarak bebas samping untuk bangunan rapat pada pemanfaatan bangunan umum dan campuran di wilayah Pengembangan Tengah Pusat (WP-TP) mulai lantai pertama sampai dengan lantai ke delapan diperkenankan nol dengan memperhatikan "pencahayaan dan kemanan, sedangkan jarak bebas samping untuk ketinggian bangunan lebih dari delapan lantai mengikuti" jarak bebas tersebut di atas. 2. Jarak bebas samping untuk bangunan rapat/deret pada pemanfaatan bangunan umum dan campuran hanya di Wilayah Pengembangan Tengah Timur (WP-TT), Wilayah Pengembangan Tengah Barat (WP-TB), Wilayah Pengembangan Utara (WP-U), Wilayah Pengembangan Selatan Utara (WP-SU), dan Kawasan Sistem Pusat Kegiatan Utama mulai dari lantai pertama sampai dengan lantai ke empat diperkenankan nol dengan memperhatikan pencahayaan dan keamanan sedangkan jarak bebas sampai lebih besar dari empat lantai mengikuti jarak bebas tersebut di atas. 3. Jarak bebas samping untuk bangunan rapat/deret pada pemanfaatan permukiman di semua Wilayah Pengembangan mulai dari lantai pertama sampai dengan lantai dua diperkenankan nol dengan memperhatikan pencahayaan dan keamanan, sedangkan jarak bebas samping lebih besar dari dua lantai mengikuti jarak bebas tersebut di atas dan mengikuti ketentuan bangunan lainnya. 1